DERECHOS REALES

TRABAJO PRÁCTICO INTEGRADOR

Materia: Derechos Reales

Fecha de entrega: 30/06/22

Tema: Límites al dominio Vecinal . Propiedad y ambiente.

Autor: Casetti Valentin

Indice:

i. Introducción limites dominio

ii. Interpretación

iii. Limites por razones de vecindad

i. Inmisiones Inmateriales

ii. Normal Tolerancia

iii. Pautas alternas que debe ponderar el juez

iv. Facultades del Juez

v. Legitimados

vi. Prescripción

iv. Protección del Ambiente

v. Conclusión
I. Introducción

El Código Civil trata lo concerniente a los limites al dominio en el capítulo cuarto, desde
el Art. 1970. Hablamos de reglas que tienden a fijar los limites en los cuales tienen que
ejercerse las facultades del titular del dominio con el objeto de que la organización cumpla
sus objetivos personales, económicos y sociales. En un "Estado de Derecho" es
inconcebible un derecho "absoluto". Desde antaño la corte federal ha señalado que ni el
derecho de usar y disponer de la propiedad ni ningún otro derecho reconocido por la
constitución tiene carácter absoluto. Por cierto, esas leyes reglamentarias no pueden
alterar los principios , garantías y derechos , cuando por razones de necesidad se sanciona
una norma que no priva a los particulares de los beneficios patrimoniales legítimamente
reconocidos, ni les niega su propiedad, y solo limita temporalmente la percepción de tales
beneficios o restringe el uso que pueda hacerse de esa propiedad, no lesiona el derecho
de propiedad. Este tipo de decisiones , especialmente las dictadas con motivo de graves
crisis económicas , no han venido sino a remarcar la idea de que el dominio no está exento
de límites. Por ello y sin dejar de ser un derecho real absoluto, cabe remarcar que se
encuentra condicionado por una gran cantidad de normas, no solo del código sino también
de otros ordenamientos, incluso locales, que ponen un coto a las facultades de su
titular.Las limitaciones al dominio pueden imponerse teniendo en cuenta un fin o interés
público o privado, las primeras se fundan exclusivamente en razones de interés público,
en las segundas predomina el interés privado, pero también se halla presente el interés
público.

El presente trabajo tiene por finalidad introducir al lector , en los limites del dominio que
establece nuestro Código Civil y Comercial. Como así también 2 limites que considero
relevantes a desarrollar. Primero los limites por razones de vecindad y en segundo
termino los limites al dominio en el medio ambiente y su protección constitucional.

II. Interpretación
Limites al dominio

Artículo 1970. Normas administrativas Las limitaciones impuestas al dominio privado en

el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso
del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este
Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción. De ahí que el artículo disponga que las
limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el
derecho administrativo y no por el derecho civil, lo que justifica que las restricciones que
han sido impuestas, teniendo en cuenta el interés público y el privado, sean regidas por el
código las restricciones administrativas son generales porque rigen para todos los
propietarios en igualdad de condiciones, para la comunidad o, al menos, para un sector
de ella. Son además permanentes, imprescriptibles, no susceptibles de caducidad y
obligatorias, pues es el estado el que impone al administrado el cumplimiento de una
determinada conducta negativa o positiva, son ilimitadas y variadas en su número y clase,
y no dan causa a indemnización alguna en caso de resultar aplicables eso comprenderse
que, en lo pertinente, estas limitaciones son aplicables a todos los derechos de propiedad
que se ejercen por la posesión. Así visto el asunto, pueden encontrarse normas impuestas
en el interés de la comunidad, de las que se encarga

el derecho administrativo, siendo un ejemplo de ello los códigos de edificación. estas

normas administrativas pueden tener carácter general o local en lo que sigue de este
capítulo, se cuentan otras limitaciones al dominio, ya no dispuestas por el derecho
administrativo en interés de la comunidad en general, sino en interés de los vecinos.

Nuestra Constitución establece que todos los derechos, aun esos que el iusnaturalismo ha
señalado como ínsitos en nuestra naturaleza humana, permanecen condicionados a las
leyes que reglamenten su ejercicio (Art. 14). En crítica de Bielsa, el Código Civil ordena
tales limitaciones en razón de un inicio de "equidad" y "reciprocidad" en el goce del
derecho de propiedad de parte de los propietarios vecinos, para que éstos se conduzcan
como "buenos vecinos" y se establezca entre ellos una "entente cordial". La primera parte
del artículo en análisis dice: "Las limitaciones impuestas al dominio privado únicamente
en el interés público permanecen regidas por el derecho administrativo", en ventaja de
eso se entiende que las preguntas asociadas a las limitaciones administrativas son de
jurisdicción administrativa. En tal sentido nuestro mayor Tribunal de Justicia ha resuelto
que: "...Por aplicación de lo dispuesto en el art. 2611, los daños provocados por la gestión
en la ejecución de trabajos a la propiedad especial, sin que haya integración al dominio
público de ni una parte de ella, son limitaciones impuestas al dominio privado solamente
en interés público y son regidas por el derecho administrativo, debiendo, por
consiguiente, las ocupaciones de compensación a que ellas logren ofrecer sitio, deducirse
frente a la autoridad administrativa que con sus hechos o de sus agentes los haya
provocado o pretenda causarlos". "En impacto, la autoridad administrativa al hacer
positiva la restricción, definida por un interés público, hace un acto de poder, exterioriza
una manifestación de voluntad, no como persona jurídica, sino como poder público y no
tienen la posibilidad de los particulares interponer recursos de carácter judicial a fin de
impedir que se ejecute dicha elección administrativa. Las posiciones de la autoridad en
temas de limitaciones administrativas, son rápido ejecutables, o como mencionan ciertos
autores 'operativas'. Ahora bien, en la conjetura de producirse perjuicios o males con la
restricción, en comienzo no proviene la compensación jurídicamente, por cuanto como
ya se dijo, aquélla no es sino condición legal". "Ya se ha manifestado que las restricciones
al derecho de propiedad tienen la posibilidad de fundarse en motivos de interés público o
privado y que por prescripción del art. 2611 del Código Civil las primeras se rigen por el
derecho administrativo. Se ha expuesto, además, que el término de 'restricciones' es
genérico, y comprende a las 'limitaciones', a las 'servidumbres' y a la 'expropiación'. De
esta forma, puesto que, las limitaciones que solamente miran el interés público, son las
que se llaman 'limitaciones administrativas'. Referente a su naturaleza jurídica es correcto
advertir, que mucho las limitaciones civiles como las administrativas, tienen que ser
consideradas como condiciones tradicionales del ejercicio del derecho de propiedad, sin
embargo existe entre éstas una diferencia importante. En las limitaciones administrativas
(públicas) el especial o dueño está ubicado ante la gestión pública, y no ante otros
particulares o propietarios como pasa en las limitaciones civiles (privadas). El
beneficiario en las primeras es la sociedad representada por la respectiva gestión pública,
en las segundas es el especial o particulares. De esto se desprende que en las limitaciones
administrativas el beneficiario es 'indeterminado', en lo que en las limitaciones civiles
(privadas) es o puede constantemente ser 'definido'.

Por otro lado son inconfundibles las limitaciones administrativas o públicas y las demás
2 clases de restricciones públicas: las servidumbres y la expropiación. Estas últimas
sujetan al dueño a un sacrificio especial del que resulta un crecimiento además especial
del interés público. En las limitaciones públicas o administrativas la carga impuesta al
especial es general, en razón de un común interés público; las limitaciones públicas o
privadas, según Mayer, son "debilitaciones inherentes a la propiedad impuesta de una
forma general". Las limitaciones públicas imponen obligaciones de 'no hacer' o de 'dejar
hacer', por otro lado las limitaciones privadas , consisten en no facere in alieno . Las
limitaciones públicas son ilimitadas en número y clase. Las limitaciones públicas, como
las privadas, no proporcionan sitio en inicio a compensación. En impacto, siendo las
limitaciones condiciones del ejercicio del derecho de propiedad, es lógico que ellas, en
comienzo, no den sitio a un derecho de compensación por los perjuicios que logren
generar, puesto que aquel mal no es jurídico".

En la nota al Art. 2506 del Código derogado, Vélez expresa que "según mencionaron los
sabios viejos, aunque el ser humano tenga poder de hacer en lo suyo lo cual quisiese,
débelo hacer de forma que no realice mal ni atropelle a otro". Resulta fundamental además
lo dicho por Demolombe, "Una vez que establecemos que el dominio es único (y
absoluto), es con la reserva que no existe con este carácter, sino en los parámetros y bajo
las condiciones determinadas por la ley, por una importancia importante a la sociedad: el
predominio, para el más grande bien de todos y de cada uno, del interés general y
colectivo, sobre el interés personal". Maneras de las limitaciones Las Maneras que tienen
la posibilidad de tener las limitaciones administrativas, tienen la posibilidad de perturbar
indefinidamente, sin embargo puede presentarse que el ejercicio del poder de policía es
el que origina el más grande número de limitaciones. Varias de aquellas limitaciones
derivadas del poder de policía, son las siguientes:

1) Por estatus necesitatis.

2) Por limpieza pública.

3) Por moralidad pública.

4) Por paz pública.

5) Aplicación subsidiaria.

Los parámetros impuestos al dominio en el Capítulo cuarto en temas de interrelaciones

de vecindad, rigen en subsidio de las reglas administrativas aplicables en cada
jurisdicción. Ello involucra que para solucionar conflictos de parámetros o limitaciones
al dominio debería estarse a la normativa vigente de carácter administrativo local que
rige las interrelaciones de vecindad y solamente subsidiariamente tienen la posibilidad
de ejercer las reglas que emanan del Código Civil.

Limites por razones de vecindad

Nuestro Código Civil y Comercial el código establece limites a las facultada del dueño
con el objeto de facilitar la convivencia entre vecinos. Estos titulares de Derecho Reales
deben usar el inmueble de manera regular, respetando la utilización ajena y esperando
que se respete la propia. Trata más de un problema de vecinos que de titulares de derechos
reales, se busca el ,más racional y económico disfrute posible.

Las relaciones de vecindad constituyen una categoría dentro de las restricciones y límites
al dominio en la que se trata de sistematizar una cantidad de normas dispersas en nuestro
ordenamiento jurídico.

El propósito de sistematizar las normas referentes a las relaciones de vecindad resulta

bastante complicado, a causa de los siguientes rasgos que la caracterizan:

 Un marcado casuismo: Los múltiples conflictos que nacen de las relaciones de

vecindad son de lo más variados, tanto que muchas veces tienen en común eso: el de
producirse en situaciones de vecindad. Es fácil imaginar la multitud de problemas,
más o menos graves, que con mayor o menor frecuencia, se producen entre vecinos:
el goteo de la ropa tendida, el humo y los malos olores procedentes de un restaurante,
el ruido de una discoteca, la privación de vistas por una construcción, los ladridos de
un perro, los ruidos, los humos, cenizas y demás molestias procedentes de una
fábrica, etc.

 La concurrencia de factores sociales, jurídicos, científicos y tecnológicos:

El factor social es la convivencia; los derechos de uso y disfrute que poseen las personas
implicadas en las riñas vecinales, componen el jurídico, y los factores científicos y
tecnológicos, comprenden los avances de la ciencia y en los procedimientos industriales,
que, sobre todo en un tema de inmisiones, influyen considerablemente.

 La permanencia en el tiempo, acompañada de una constante evolución. Las

relaciones de vecindad nacen con las primeras agrupaciones humanas, y desde
entonces hasta hoy, han estado presentes en todas las épocas, pero no siempre con las
mismas características ni planteando iguales problemas, sino transformándose
continuamente.
 La participación de derechos e intereses de diverso tipo: En los conflictos vecinales,
resultan afectados intereses económicos, personales y jurídicos. Pensemos en un lago
en cuyo entorno conviven un grupo de pescadores, un industrial, que vierte allí
residuos contaminantes de su empresa, una urbanización y un balneario turístico la
actividad industrial lesiona los intereses económicos del propietario del balneario,
puesto que, probablemente, la presencia de la fábrica disminuirá el número de
visitantes, afecta la tranquilidad y el bienestar de quienes habitan en la urbanización,
quienes tratan de relajarse en el balneario, y puede incluso lesionar el derecho a la
salud de estas personas; los pescadores se ven asimismo perjudicados, porque los
desechos industriales causan la muerte de los peces del lago, sin olvidar la lesión al
medio ambiente. Si para evitar todos estos daños, se ordena el cierre de la fábrica, se
ocasionará entonces un grave perjuicio económico al empresario, sus trabajadores,
que quedarán sin empleo, y como consecuencia, a la economía de la región. En estas
condiciones determinar el contenido de las relaciones de vecindad es muy difícil;
unificar criterios y dictar normas que regulen la variedad de supuestos que pueden
darse, es poco menos que imposible, las soluciones dependen de las circunstancias
del caso y de la ponderación de los intereses en conflicto. No obstante es posible, y
necesario, delimitar siquiera en forma aproximada las relaciones de vecindad.

La Constitución argentina de 1853, estableció en su Art. 17: "La propiedad es inviolable

y ningún habitante de la Nación, puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley, la expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley
y previamente indemnizada". La reforma constitucional de 1949 estableció en el art. 38
que decía: "La propiedad privada tiene una función social, y en consecuencia, estará
sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común, la expropiación
por causa de utilidad pública o interés general debe ser calificada por ley y previamente
indemnizada... "

El acento se pone en el ejercicio del derecho de propiedad, más que sobre su titularidad.
Esta circunstancia es relevante respecto de las relaciones de vecindad, porque, si cuenta
la utilización de las cosas, es claro que los derechos reales que confieren el uso y disfrute,
pueden quedar afectados por las relaciones de vecindad, ampliamente entendidas.

Inmisiones Inmateriales

Kiper brinda la siguiente definición

Inmisiones: Toda injerencia, invasión o interferencia en la esfera jurídica ajena, por medio
de la realización de actividades molestas , insalubres y nocivas o a través de propagación
de actos perturbadores de cualquier genero , que repercuten negativamente en el conjunto
de derechos de los particulares afectados por esos actos o actividades, con cierta
reiteración por encima del nivel de tolerancia generalmente aceptado en términos de lo
que viene a ser una relación normal de vecindad.

La doctrina recepta que no solo involucra a los daños producidos a las personas o cosas
en su dimensión de vecinos sino también a los daños al medio ambiente.

Los vecinos deben soportar molestias , siempre y en cuanto sean razonables, en su caso
el juez esta facultado para adoptar medidas cautelares, cese y su caso indemnizaciones.
Recepta el Art 1973 que las molestias que ocasionan el humo, calor, olores , luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del
lugar y aunque medie autorización administrativa para aquellas.

Según las circunstancias del caso los jueces pueden disponer la remoción de la causa de
la molestia o su cesación y la indemnización de los daños, para disponer el cese de la
inmisiones , el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad , la prioridad en el uso , el interés general y las exigencias de la producción

La relación de vecindad, otra limitación al dominio es la que se refiere a la obligación

de soportar ciertas molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,
siempre que ellos no excedan la "normal tolerancia"
Una duda que debemos plantearnos es ¿Que seria la normal tolerancia?

Kiper en su manual establece que, esas inmisiones inmateriales deben ser soportadas
hasta el punto de lo que es normal para la generalidad considerando ello objetivamente,
teniendo en cuenta un lugar determinado, un momento histórico determinado. Debe
prescindirse de la condiciones subjetivas especial de la persona que se queja ( Maniático
que no soporta el minino ruido) Esa normal tolerancia es en realidad una formula
abstracta , porque el juez quien diría cuál es esa normal tolerancia, en cada caso
concreto que se le presente, los peritajes técnicos serán determinante.

Otras pautas que debe valorar el juez

Prescribe el Art 1973 que el juez deberá tener en cuenta otros elementos de juicio:
Respeto debido al uso regular de propiedad. La propiedad en el uso. El interés general.
Las exigencias de la producción. Para disponer el cese de la inmision, el juez debe
ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad , la prioridad en
el uso , interés general y las exigencias de la producción.
También se establece que el juez debe ponderar especialmente las exigencias de la
producción, esto quiere decir que las inmisiones industriales pueden ser admitidas , aun
cuando superen la normal tolerancia. Hay razones económicas y de necesidad que
impone también preservar los intereses de la industria, esto tampoco puede ser llevado a
un extremo. El juez debe interpretar en estos casos una mayor consideración, pero no
tanta como para permitir inmisiones insoportables.
El juez tiene facultades frente a las inmisiones y puede disponer la remoción de la causa
de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños.
En la demanda el actor deber precisar en que funda su pretensión y expresar en forma
clara cuales son los daños que ha sufrido en su propiedad. El juez esta facultado por la
ley para fijar , ya sea una indemnización de los daños o la cesaión de las molestias. Estas
medidas pueden darse conjuntamente. El problema puede presentarse para indemnizar el
daño cuando éste no consistió en un determinado material del inmueble vecino sino en
algo distinto. Por ejemplo, los olores o ruidos provenientes de un establecimiento
industrial no dañan materialmente a los inmuebles vecinos, pero es evidente que
disminuyen su valor locativo y su valor venal

En estos casos la cuestión debería ser resuelta en pago de una suma de dinero, por razones
practicas , tendiéndose en cuenta la disminución del valor venal derivada únicamente de
las inmisiones, la reparación puede consistir en la adopción de recaudos técnicos en el
inmueble que sufre las inmisiones y a todo esto puede sumarse la reparación del daño
moral.

La legitimación:

Dispone el Art 1932 que el poseedor y el tenedor tienen derecho a exigir el espeto de los
límites impuestos en el capítulo 4, Título 3 de este libro. Dicha norma se extiende al
poseedor y al tenedor , la posibilidad de exigir que se respeten los límites al dominio
impuestos sobre inmisiones. Si los poseedores y tendedores están obligados por los
límites al dominio, consecuentemente también estarán habilitados a ejercer los derechos
derivados de tales normas. Los titulares de derechos reales pueden intentar contra quien
excede la normal tolerancia la acción confesoria, de naturaleza real. Los poseedores
ilegítimos y los tenedores , no cuentan con la acción real pero si con una de naturaleza
diferente ( Personal o Posesoria) para exigir que los limites se respeten, ya sea reclamando
por cese de molestias y por resarcimiento de daños y perjuicios que se agregan reclamos
administrativos , pero sólo los primeros pueden recurrir a la acción confesoria.

Kiper nos habla del particular supuesto de la locación, en cual el Art 1932 legitima
también al tenedor pata la acción judicial tendiente a obtener el cese de las reparaciones
de las inmisiones. Se trata de una solución valiosa , pues lo contrario implicaría que quien
sufre la inmisión excesiva y no sea propietario , depende de la voluntad del dueño para
instar el cese. Resultaría un fin no querido por el legislador que quienes tengan derecho a
usar y gozar de la cosa en su provecho por estar ligados mediante un vínculo contractual
con el propietario pierdan toda posibilidad de obtener el cese de la molestia intolerable.
Tanto el simple tenedor como el poseedor legítimo e ilegítimo , están habilitados para
reclamar por vía paralela contra el causante de la molestia, la indemnización de los daños
que exijan como propios.

Si el locatario es uno de los legitimados activos para iniciar las acciones derivadas del Art
1973, no hay que perder de vista que tal carácter, en caso de sufrir inmisiones , también
podría resolver el contrato por verse imposibilitado de gozar pacíficamente del inmueble,
si pierde aptitud para el uso y goce convenido. Debe habilitarse el reclamo directo del
locador al vecino exigiéndole no sólo la indemnización sino ademas el cese de la
molestias , pues solo de este modo podría intentar resguardarse de ser demandado por su
inquilino cuando éste no pueda utilizar el inmueble para el destino que se le otorgo.

Legitimación pasiva

La acción se tiene contra el que ejerce la actividad molesta , sea o no titular de un derecho
real. El Art 1933 antes citado es claro en el sentido de imponer deberes, entre los que se
encuentran los limites al dominio , tanto al poseedor como al tenedor.

Como señala Nelson G. A Cossari, si el titular de derecho de dominio debe acatar las
restricciones , más aún lo deberán hacer los que ostenten derechos reales de menor
contenido o derechos personales a la ocupación de la cosa. ( Kiper Pagina 362)

Prescripción
El plazo de prescripción de la acción varía en función de cuál sea la que se intente. La
acción posesoria prescribe al año. Las acciones personales a los cinco años.

Mientras que la acción confesoria es imprescriptible. En todos los casos , cualquiera sea
la acción, el reclamo indemnizatorio prescribe a los tres años. Contados desde que el
damnificado conoció o puedo conocer el daño sufrido. Esto es así aun cuando se reclame
el resarcimiento dentro de una acción confesonaria.

Es preciso mercenario un fallo para obtener mayor claridad, sobre el tema.

 Fallo Lauricella . Marzo 2015

Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala Séptima, de Córdoba.

Hechos: En este caso un vecino colindante demanda a la empresa TRV S.R.L. por la
producción de ruidos molestos que exceden de la normal tolerancia, ruidos de
maquinarias, golpes y vibraciones en las paredes, todo ello afectando el descanso de los
vecinos y la salud de uno de los actores en particular la cual resulta ser una persona mayor
de edad, a la que éstos ruidos le generan dolores de cabeza intensos. Además de ello se
exige el rubro indemnizatorio por daño moral.

Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial, año 2013: Se omitió el

tratamiento del daño moral. Se descartó el testimonio de un testigo presentado por el actor
por motivo de parentesco, y por ser quién cuidaba de la co-actora, persona de edad
avanzada.

Otro de los testigos del actor fue otro vecino, quien se refirió al horario coincidiendo con
el testigo de la demandada, además coincide en el relato con el primer testimonio en
cuanto a los ruidos y vibraciones que se producen, comparando a éstos con el ruido de las
maquinarias para hacer pozos en los pavimentos.

Como testigo de la demandada se presentó un ex empleado quién no negó los ruidos, pero
se refirió a ellos como normales, dijo también que el actor se ha ido a quejar a la empresa
pero no así otros vecinos. Otra de las cuestiones que expresó fue el horario que trabajaban,
de 7 de la mañana a 16hs.
Por otro lado, se presentó un informe del Centro de Investigaciones Acústicas y Lumino
técnicas, de la Facultad de Arquitectura de la UNC, el cual valora que los ruidos no
exceden de los determinados por la normativa de las Ordenanzas Municipales, pero sin
embargo por la ubicación de los inmuebles los ruidos se detectan sobre todo en los
dormitorios de las viviendas.

Este tribunal rechaza las pretensiones de la parte actora y ella ejerce su derecho de
apelación.

Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala Séptima, de Córdoba, 11/03/2015:

respecto de los testigos, por un lado declara que no puede descartarse el testigo de parte
del actor por cuestiones de parentesco ya que éste es lejano y además los cuidados que
proveía a la co-actora estaban motivados por una relación remunerativa. Por el otro,
destaca que todos ellos coinciden en el horario de trabajo de la empresa demandada, el
cual abarca parte de la mañana y toda la siesta (horario de descanso teniendo en cuenta
que la co-actora es una persona mayor). Y teniendo en cuenta el relato del testigo de la
parte demandada, al referirse como “normal” al ruido producido ha dicho la Cámara que,
hay que tener en consideración que el ex empleado es una persona joven, habituada a este
tipo de trabajos, por lo cual no puede compararse con una persona de edad avanzada.

Además de ello, sobre el informe de la UNC dijo que, si bien no excedía de lo dispuesto
por las Ordenanzas Municipales, ello no era definitorio para rechazar de plano la
demanda, ya que es difícil la determinación de los límites, más allá de lo que ellas digan,
hay que considerar las circunstancias personales (edad avanzada de la co-actora), las
demás circunstancias del caso según se advierte en el Cód. Civ art. 2618, y también las
condiciones del lugar (referido a los dormitorios de los inmuebles).

Resolución: Por estos motivos, enunciados anteriormente se declaró procedente la

apelación, se condenó a la demandada a cesar en las molestias ocasionadas, tomando para
ello todos los recaudos necesarios a tal fin, y también el rubro indemnizatorio por daño
moral (referido a las molestias ocasionadas, la turbación en el descanso y la tranquilidad,
entre otros) aunque éste último fue reducido.

Protección del ambiente

Este derecho se encuentra consagrado en nuestra Constitución Nacional en su Art 41 y
43. También se encuentra regulado en diversos tratados internacionales sobre derechos
humanos, los cuales gozan de jerarquía constitucional. En las leyes especiales como la
ley general del Ambiente 25.675.

Debemos considerar la función social del dominio no solo en su contenido económico o

patrimonial de la propiedad, sino que también comprende la función ecológica que
prescribe el Art 41 de la Constitución. El dueño tiene el deber social de contribuir
mediante la explotación racional de las cosas al bienestar de la comunidad y a la defensa
del medio ambiente. El uso y goce del derecho de dominio, en su ejercicio regular debe
interpretarse cumpliendo con la protección y la prevención del daño al ambiente y para
asegurar un desarrollo sostenible de los recursos naturales.

En cuanto a las vías preventivas tendentes a evitar el daño ambiental, sin perjuicio de la
responsabilidad que en ese ámbito le incumbe al estado, se puede invocar también el Art
1973, tal como la hacia el código de velez en su Art 2618, sirviendo de punto de partida
para la construcción de la moderna regulación de los intereses difusos. En presencia de
una instalación industrial que procese elementos cuyos derechos , efluentes o efluvios
puedan ser contaminantes al medio ambiente, ante el sólo peligro de que ello produzco ,
cualquier vecino, que se halle expuesto a sufrir perjuicio, puede ejercer la acción
denunciando hechos al juez.

Dichas molestias deben generarse por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos,

no siendo necesario que provengan de los fundos linderos o contiguos, basta sólo con la
cercanía entre ambos inmuebles, de ahí que se admita , por ejemplo la posibilidad de que
varios vecinos unifiquen sus reclamos contra el dueño de una fábrica por la generación
de ruidos molestos. En cuanto a los legitimados activos encontramos a el defensor del
pueblo y a organizaciones no gubernamentales que tengan por finalidad la defensa del
medio ambiente.

Tal como lo establece el Art 41 de la Constitución Nacional y la Ley General del

Ambiente 25.675 ha establecido los presupuestos miniamos de protección, como lo
establece en su Art 1 para una gestión sustentable y adecuada del ambiente, de la
diversidad biológica y la implementación del desarrollo sustentable. Asimismo ha llevado
a la protección a etapas que se anticipan a la producción del daño, en tal sentido se
consagran normativamente los principios de precaución y prevención.

Es considerable mencionar un fallo, sobre los limites del dominio y Ambiente

Fallo: Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de paz y tributario

de Mendoza, 27/02/2015, “Moscetta”, MJ-JU-M-91312-AR.

Sumario: En la ciudad de Mendoza, a los veintisiete días del mes de Febrero de dos mil
quince se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segunda de Apelaciones
en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, los Sres. Jueces titulares de la misma
Dres. Gladys Delia Marsala, Silvina Del Carmen Furlotti y María Teresa Carabajal
Molina y traen a deliberación para resolver en definitiva la causa N° 1.009.008/50319
caratulada “MOSCETTA, FANNY ARGENTINA C/ LUIS JOSE BUSTOS P/
ORDINARIO” originaria del Segundo Juzgado en lo Civil, Comercial y de Minas de la
Tercera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia en virtud del recurso de
apelación interpuesto a fs. 123 por la parte actora contra la sentencia de fecha 7/08/13,
obrante a fs. 113/117 la que decidió rechazar la demanda interpuesta, impuso costas y
reguló honorarios a los profesionales intervinientes.

Procedimiento por el cual se tramitaron judicialmente los conflictos: Por juicio

ordinario civil que luego fue apelado ante cámara de apelaciones en lo civil.

Hechos alegados y probados por el actor:

Primera instancia

Los hechos alegados fueron: que sufría muchos inconvenientes por la construcción de un
fogón que se apoyaba sobre su inmueble y un árbol acompañado de arbustos que, no
respetaban el límite de tres metros establecido por la norma civil.

Que periódicamente sufría taponamiento de la salida de las cloacas, humedad en la pared

que era de su propiedad exclusiva e innumerable cantidad de hojas en la época de otoño
en su inmueble y gran cantidad de insectos, en especial arañas, durante la primavera y
verano por los arbustos. Que además se rompía la tela media sombra puesta en su patio
por las ramas del árbol y que sufría grandes molestias por el fogón pegado a su pared, el
cual en verano hacia insoportable el calor que transmitía al muro y a la habitación.

En cuanto a la prescripción y la servidumbre adquirida alegadas por la contraria al

contestar la demanda: Indicó que la acción era imprescriptible. Agregó que no obstante
lo expuesto tampoco habían transcurrido los veinte años necesarios para la adquisición
de una servidumbre activa.

Pruebas: la prueba principal se dio mediante inspección judicial en la cual se logró

acreditar la existencia de un árbol a 50 centímetros del muro medianero, pero de otra
especie. Respecto de los “arbustos”, no se encontraron sino plantas de otras especies como
por ejemplo una enredadera. Y por último sobre el “fogón” no se encontró rastro alguno.

Agravios:

Su argumento principal es reclamar que de “forma irrazonable” el juzgado rechazó la

acción por no haberse acreditado que el árbol era de la especie señalada en la demanda y
negar que la enredadera era un arbusto. Y que se ha omitió considerar que de la
constatación practicada surge que existió un único árbol y que se encuentra a menos de
la distancia legal y además había una cepa que apoyaba su tronco sobre la pared.

Pretensión principal y sus argumentos: erradicación del árbol y los arbustos que se
encontraban más cerca de lo permitido por el código civil, y del fogón apoyado sobre el
su muro que le ocasionaba molestias. Argumentó su pretensión que la ley amparaba dicha
petición dadas las circunstancias fácticas.

Defensas opuestas por el demandado argumentos: la defensa del demandado fue

efectuar una negativa general de los hechos invocados por la actora y una serie de
negativas particulares.

Por otro lado, también argumentó que cuando la actora adquirió el inmueble colindante
existía implantado en lo que ahora era su propiedad, totalmente desarrollado, un árbol de
la flor nacional, ceibo, aclarando que cuando la actora comenzó a ser vecina ya se
encontraba el árbol de ceibo, con lo cual reconocía y aceptaba pacíficamente su
radicación, es decir que reconocía una servidumbre continua y aparente.

Agrego que, en el año 1989, cuando adquirió la propiedad, aceptó talar el ceibo a fin de
no tener discordias con la vecina.
Opuso la prescripción de la acción entablada en función de lo establecido por el art. 3962
del C.C.

Por último, en cuanto al fogón, negó su existencia como asimismo de cualquier otro
elemento similar. Por ello, expuso que no se podía destruir lo que no existía.

Resolución del juez de primera instancia y sus fundamentos:

El juez de primera instancia decidió rechazar la demanda e imponerle las costas a la

vencida.

Sus fundamentos fueron:

En cuanto a la erradicación del árbol y de los arbustos: Que de la prueba no resultaba la

existencia de un árbol de ceibo y tampoco arbustos. Solo un árbol de palta y una
enredadera. Por lo tanto, no podía hacerse lugar a la pretensión de erradicación de un
árbol de ceibo y de arbustos porque no se había acreditado la existencia de los mismos.
Y tampoco podía disponerse la erradicación del árbol de palta y de una enredadera por
las limitaciones que imponía el principio procesal de congruencia ya que no se había
peticionado eso en la demanda.

En cuanto al fogón: al no haberse acreditado la existencia de dicho fogón no podía

erradicarse.

Resolución del tribunal de segunda instancia y sus fundamentos:

La Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de paz y tributario de

Mendoza resolvió el caso admitiendo parcialmente la demanda rechazada en primera
instancia. Dándose lugar a la erradicación del árbol que se encentraba en la propiedad del
demandado ubicado a 50 cms del muro de la actora conforme a lo actuado en el periodo
probatorio. Respecto a remover los arbustos confirmó el rechazo de la demanda por
improcedente.

En cuanto a las costas, también hubo modificación y pasaron a ser por el orden causado.

Los fundamentos fueron:

El pronunciamiento se basa puntualmente en una doctrina y jurisprudencia que reconocen
el derecho de reclamar ante las autoridades cuando los límites al dominio son violentados
como una norma absoluta. Esto quiere decir que no puede ser evitada y, puede siempre
demandarse por el retiro de los árboles o arbustos que contradigan la ley. Difiere de otra
posición doctrinaria que exige la existencia de un daño, dado que este se presume en la
propia regla cuando indica las distancias que deben ser respetadas entre las especies
arbóreas y el muro medianero.

Atendiendo a estas pautas se deduce la obligatoriedad de la erradicación del árbol por

infringir el límite de los tres metros del muro medianero, aunque la especie que se
identificó en autos no sea la que se mencionó en la demanda.

Respecto a la enredadera y la cepa de uva constatadas no corresponderían su erradicación

debido a que no se identifican como “arbustos” y la norma es de carácter restrictivo.

¿Cómo se podría argumentar la solución del caso a partir de la vigencia del nuevo
CCCN y la admisión de la nueva categoría de derechos de incidencia colectiva?

Frente a la vigencia del Código Civil y Comercial de la nación la regla que encierra a este
caso se encuentra en el libro cuarto, titulo 3, capitulo 4, articulo 1982. A diferencia de la
regulación al momento de la sentencia del fallo analizado (código civil velezano), esta
norma es de tipo abierta y deja un criterio mas amplio de interpretación estableciendo que
“el dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan
molestias que exceden de la normal tolerancia”; frete a su predecesora que otorgaba con
precisión la distancia admitida para colocar un árbol. De haber estado vigente el articulo
actual, el juzgado debería haberse pronunciado sobre la cuestión de qué se considera por
“molestias que no excedan la norma tolerancia”. De todas maneras, debemos destacar que
esta regla es subsidiaria a lo que disponga el derecho administrativo de las distintas
localidades de nuestro país. Esto se especifica claramente en el primer párrafo del artículo
1970. Es decir, que frente al silencio de la normativa administrativa provincial o
municipal se deberá aplicar el artículo 1982.

Por otro lado atendiendo a la evolución que ha tenido el derecho privado a lo largo de los
años, desde la sanción de los códigos decimonónicos en nuestro país hasta nuestro sistema
actual, teniendo en cuenta grandes reformas como la de nuestra carta magna en el año
1994 o más recientemente con la reforma del código civil y unificación con el de comercio
vigente a partir del año 2015; podemos decir que frente a un caso que versa sobre los
limites al dominio, siempre tratado como un conflicto entre particulares, nuevos derechos
reconocidos entran en juego y obligan a modificar las pautas interpretativas a tener en
cuenta por los operadores jurídicos. Tales nuevos derechos reconocidos se encuadran en
la categoría de “derechos de incidencia colectiva” y son por ejemplo los que se relacionan
con el medio ambiente o el “patrimonio cultural”. Encontramos reglada esta categoría en
el CCCN en el articulo 14 donde se los reconoce y, en la ultima parte sostiene que: “La
ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales cuando pueda afectar al
ambiente y a los derechos de incidencia colectiva en general”. Por último, debemos
mencionar los artículos 1 y 2 del CCCN. El primero se refiere a las fuentes y aplicación
para la resolución de los casos que rige el código, dentro de las cuales para este trabajo
en particular cabe mencionar la constitución nacional y los tratados de derechos humanos.
El segundo articulo se refiere a la interpretación de la ley, que debe ser “teniendo en
cuenta sus palabras sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de
los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo
coherente con todo el ordenamiento” (art. 2 CCCN).

Tomando lo dicho en el párrafo anterior y aplicándolo al caso en análisis podemos decir

que no solamente se deben tomar en cuenta las normas del derecho privado sino también
las de la constitución nacional. Norma fundamental donde encontramos a los

derechos de incidencia colectiva en el segundo capítulo denominado “nuevos derechos y

garantías”, puntualmente sobre el ambiente en el artículo 41. A este cambio de paradigma
en cuanto a las reglas de juego se lo denomina “constitucionalización del derecho
privado”.

Dicho de otra forma, importa el reconocimiento, en el ámbito del sistema jurídico, el

reconocimiento de derechos fundamentales individuales (como el derecho propietario) y
bienes jurídicos colectivos (como la protección al patrimonio cultural o medio ambiente) 1.
Esto genera un conflicto propio del sistema que obliga a ponderar según el caso que
derecho prevalece, atendiendo a su carácter de norma fundamental y estructura de
principios, tomándolos como mandatos de optimización para que se apliquen en la mayor
medida de lo posible2.
Conclusión, podemos decir que frente a estas nuevas pautas no solo importaría ver si de
las pruebas constatadas en autos correspondería la aplicación de un articulo o norma
administrativa local, sino que también se debería ponderar la importancia del bien
colectivo “árbol”, “arbusto” o “planta” ya que derivan del bien colectivo “medio
ambiente” (porque forman parte de él); frente al de reclamar los limites al dominio que
deriva del derecho fundamental de propiedad.

No debemos olvidar que el Derecho administrativo , a diferencia del código, es local y

puede variar en cada provincia, en algunas localidades se limita excesivamente la potestad
al dueño o en forma más severa que en otros lugares, por ello el Art 1970 nos establece
el aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad
con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. El estado tiene la facultad
de limitar el uso y goce pero no la facultad de disponer al dueño.

Es materia reservada exclusivamente al Código civil y comercial.

A diferencia de los limites impuestos por razones de vecindad , aquellos impuestos por el
interés público no gozan de reciprocidad.

Biografiara

 Kiper , Claudio M.,Tratado de Derehos Reales, Rubinzal- Culzoni, Santa Fe. Código
civil y comercial de la nación ley 26.994. Paginas 325, 326, 327,328,329,330,
331,332,333,334,335,336,337,338,339. Protección Ambiente 361
 Fallos

I. Lauricella-fallo completo-.pdf (unc.edu.ar)

II. https://www.pensamientocivil.com.ar/tribunales/camara-apelaciones-civil-
comercial-minas-paz-y-tributaria-sala-segunda.
 Paginas web

Dominio Público y Privado del Estado | Buenos Aires Ciudad - Gobierno

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

SAIJ - Restricciones y límites al dominio dentro del régimen de la

propiedad horizontal

Nuevo_CCyCom-Límites Dominio_Medianería.pdf (carn1.com.ar)

 Textos complementarios

 Sozzo, Gonzalo; “El arca cultural: entre lo público y lo privado, un proyecto

democratizados de la Propiedad Privada (el caso de la tutela del Patrimonio Cultural
en la provincia de Santa Fe, República Argentina)” pág. 126
 Sozzo, Gonzalo; “El arca cultural: entre lo público y lo privado, un proyecto
democratizados de la Propiedad Privada (el caso de la tutela del Patrimonio Cultural
en la provincia de Santa Fe, República Argentina)” pág. 1