Universidad Autónoma de Santo Domingo

Primada de América
Fundada el 28 de octubre de 1538
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
División de Postgrado

Maestría en Derecho Inmobiliario

Asignatura:
Marco Institucional del sistema Inmobiliario y Catastral

Tema de Investigación:
Constitución del Régimen de Condominio

Sustentante:
Arlyn Esperanza Ozuna Sánchez

Profesor (a):
Lic. Iván Kery

Fecha:
15 de septiembre de 2022
 Índice

Constitución de Régimen de Condominio ........................................................................................... 4

Concepto de Condominios .................................................................................................................... 4
Constitución de régimen de condominio ............................................................................................. 5
Circunstancias para constituir el régimen .......................................................................................... 6
Requisitos para la constitución del Régimen ...................................................................................... 6
División para constitución de condominios. Artículo 178 ................................................................. 7
División para constitución de condominios en construcciones en proceso. Artículo 179. ............ 10
División para constitución de condominios en fase o etapas. Artículo 180. ................................... 10
Elementos a determinar en la división de condominio, Artículo 197. ............................................ 11
Documentación de la división para constitución de condominio, artículo 199. ............................. 11
Representación de la división en condominio, Artículo 200. ........................................................... 12
Plano de modificación de la división en condominios constituidos con anterioridad a la vigencia
de la ley 108-05, artículo 211. ............................................................................................................. 14
Consorcio de Propietarios .................................................................................................................. 15
Privilegio del Consorcio de Propietarios ........................................................................................... 15
Deben depositarse para la inscripción del privilegio: ...................................................................... 16
Ejecución del privilegio de los condóminos ...................................................................................... 16
Extinción del régimen de condominio ............................................................................................... 16
Conclusión ........................................................................................................................................... 18
Bibliografía .......................................................................................................................................... 19

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 INTRODUCCION

En el presente trabajo de regímenes de condominio tiene como objetivo principal conocer

todo acerca de dicho tema, pero antes debemos tener en claro definiciones que nos llevan a
conocer y entender con factibilidad el tema. En términos generales tenemos la palabra
Condominio, en derecho civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es
compartida por dos o más personas, en República Dominicana contamos con la ley 5038 que
nos presenta como deben de regirse los condominios, este nos dice en en el Art.1 “la
propiedad de los edificios de dos u más pisos podrá dividirse por pisos o por departamentos,
viviendas o locales independientes siempre que el o los propietarios hagan registrar sus
derechos de conformidad con el régimen establecido por esta Ley”.

En consecuencia a esta ley surge la necesidad de saber que es un régimen, dicho término es
un conjunto de normas por las que se rige una institución, una entidad o una actividad.
Establecido estos términos puedo establecer que el régimen de condómino es la manera
clásica mediante la cual una persona, nombrado propietario, consigue el derecho de utilizar,
disfrutar y contar con una casa en las restricciones y maneras que fijen las leyes.

En síntesis, Hay que tener en claro todas partes para el entendimiento de este trabajo teniendo
en cuenta que Ningún dueño puede eliminar el bien, Tienen la posibilidad de acordar los usos
y las partes en las que se divide la propiedad y para la gestión del bien tienen que estar de
consenso la mayor parte de los propietarios así se evitan conflictos que con anticipación
pueden ser evitados.

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 Constitución de Régimen de Condominio

Concepto de Condominios

Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional
y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen con propiedad exclusiva de una o
más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Ossorio y Florit, expresa

con respecto del condominio: “Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. En el condominio, cada condómino
puede manejar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de
hacerse la división entre los comuneros. Se trata de una institución que siempre ha tenido
importancia; pero que actualmente la ha adquirido por el régimen de la propiedad horizontal,
en el cual los adquirientes de pisos o departamentos son propietarios exclusivos de ellos; pero
mantienen un condominio inevitable sobre el terreno, escaleras, ascensores, calefacción, etc.
este condominio se rige por normas especiales”.

En su Vocabulario Jurídico, Henri Capitant manifiesta con relación al condominio lo

siguiente: “Derecho de propiedad existente a favor de varias personas sobre un bien mueble o
inmueble, bajo la forma de cuotaspartes, ideales “o partes ideales”, es decir, fracciones.

Permite a cada copropietario usar de la cosa bajo la condición de respetar los derechos
concurrentes de los otros, gozar de ella y en principio disponer del bien libremente, en la
medida de su cuotaparte”.

El Dr. Jorge Blanco Ursaiz, en sus notas de capacitación registral define el condominio: “Es
una propiedad especial que combina la propiedad individual de cada uno de los
departamentos de uso exclusivo que conforman el edificio, junto con un régimen de
copropiedad sobre los elementos comunes que no pueden ser enajenados con independencia
respecto a los elementos de uso exclusivo. Existe lo que se llama la titularidad de carácter ob-
rem de forma que quien sea el titular de cada uno de los departamentos privativos, lo es por sí
de una cuota en copropiedad de los elementos comunes, cuota que no se puede enajenar
separadamente del elemento privativo”.

Párrafo I: el terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condómines.

Párrafo II: Párrafo II.- Los sectores o áreas comunes y proindivisas son inseparables de la
propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La
transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre
las partes comunes que le corresponde.

Párrafo III: Las construcciones en proceso pueden ser sometidas al régimen de condominio.
Sin embargo, a los fines de financiamiento el propietario y la entidad financiera, podrán
inscribir con el registro de la hipoteca correspondiente su decisión de someter el inmueble al

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régimen de condominio una vez que la construcción esté terminada y se hayan cumplido los
requisitos y formalidades establecidos por la ley.

Párrafo IV: No se puede constituir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporadas

a este régimen;

Párrafo V: No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en constancias

anotadas;

Párrafo VI: Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no
pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio.

Párrafo VII: Para cada condómine se emitirá un Certificado de Título que identifique la
unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos
que le corresponde a cada titular en las asambleas de condómines.

Párrafo VIII: Se emitirá un Certificado de Título a nombre del consorcio de propietarios por
el terreno, sobre el que se inscribe un bloqueo registral en el Registro Complementario del
Certificado de Título.

Párrafo IX: Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan
del privilegio establecido en la Ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones
establecidos para estos fines constituyen el Título Ejecutorio a estos efectos.

Párrafo X: Los procedimientos y condiciones para la aplicación del presente artículo se

establecerán por vía reglamentaria.

El registro de condominio este queda constituido, una vez inscrito en el Registro de Títulos
correspondiente.

Constitución de régimen de condominio

Es el derecho real en virtud del cual las distintas partes de un inmueble con independencia
funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva
de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

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Circunstancias para constituir el régimen

 El terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condóminos.

 Los sectores o áreas comunes y proindiviso son inseparables de la propiedad
exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente.
 La transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el
derecho sobre las partes comunes que le corresponde.
 No se constituyen condominios sobre unidades de condominios ni nuevos
condominios en inmuebles sujetos al régimen de condominio.
 En estos casos lo que corresponde es una modificación del condominio original. No se
pueden constituir condominios sobre inmuebles amparados en Constancias Anotadas.
 Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden
pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio.
 En los casos de Condominio, el Certificado de Título identifica la unidad exclusiva, la
participación sobre las partes comunes y el terreno. Se emite un Certificado de Título
por cada unidad exclusiva.
 El privilegio que garantiza el pago de las cuotas de los gastos comunes del
Condominio, al que hace referencia la Ley de Condominio tiene plena vigencia sin
necesidad de estar inscrito en el Registro.
 El título ejecutivo de este privilegio es la ley misma, acompañada de los documentos
establecidos para estos fines.

Requisitos para la constitución del Régimen

Es necesario que las construcciones se hayan edificado en terrenos registrados y segundo, que
se cumplan una serie de requisitos:

 Aprobación de los planos de construcción o urbanización.

 Elaboración por un agrimensor o arquitecto autorizado de planos detallados de la
propiedad, con indicación precisa de las de las áreas comunes y de las áreas privadas.
 Aprobación de los planos del condominio por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales que corresponda.
 Redacción por el asesor legal del promotor de un reglamento de copropiedad y
administración.

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  Registro de los planos del condominio y del reglamento en el Registro de Títulos
correspondiente.
 Expedición por el Registro de Títulos de certificados de título para cada unidad
privada y para las áreas comunes.
 El condominio queda legalmente constituido una vez inscrito en el Registro de
Títulos.

Constitución del Régimen de Condominio. Artículo 110.

La solicitud de constitución del régimen de condominio, presentada al Registro de Títulos

correspondiente, deberá estar acompañada, de:

a) Duplicado del Certificado de Título correspondiente al inmueble que se desea afectar,

acompañado de la certificación del estado jurídico del inmueble donde se indique que
el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones legales.
b) Acta de constitución del consorcio, Acta declaratoria de condominio y del reglamento
del régimen de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas
por ante Notario Público.
c) Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los
planos de la obra.
d) Plano de división del condominio aprobado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales competente.
e) Constancia de pago de la contribución especial para el Fondo de Garantía de
Inmuebles Registrados.
f) Contrato de Hipoteca indicando la forma en que se afectará cada una de las futuras
unidades funcionales del condominio, si corresponde.
g) Demás requisitos establecidos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si los
hubiere.

División para constitución de condominios. Artículo 178

Se denomina división para constitución de condominio al acto por el cual se identifican,

dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o superficies de un inmueble

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construido, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para
permitir su afectación al régimen de condominio.

Antecedentes
La Ley núm. 5038 de 1958 define el condominio como un régimen específico dividido por
apartamentos y/o locales, susceptibles de apropiación independiente.

En esta modalidad de la propiedad inmobiliaria se conjugan el derecho sobre la unidad,

apartamento o local y el derecho sobre las áreas comunes. El condominio es una muestra de
sociedad organizada, que ante el desarrollo urbanístico procura soluciones; es en este sentido
que surge en nuestro país la referida Ley núm. 5038, que viene a establecer el marco
regulador de las relaciones que interactúan bajo esta modalidad. Es con el surgimiento de esta
ley que se perfila la figura del condominio con todas sus características; ya que hasta el
momento de su promulgación la reglamentación era precaria, limitándose a las disposiciones
contenidas en el Art. 664 del Código Civil.

Fue a partir del año 1966 que proliferaron las construcciones de más de un piso, con techos y
paredes comunes. A partir de este año la construcción de edificios multifamiliares (públicos y
privados), fue tomando un gran desarrollo, y con la creación de los complejos turísticos en la
década del 70 se advierte la importancia y utilidad de esta ley. La Ley núm. 404, del 18 de
octubre de 1972, viene a complementar la Ley núm. 5038, en el sentido de que instituye la
extensión de la cobertura de las normas de la ley de condominios a los nuevos proyectos de
construcciones horizontales de un solo piso.

No obstante la existencia de ambas leyes, los tiempos demandan respuestas efectivas y

oportunas, más acorde con la dinámica social del momento. En procura de aportar ese
dinamismo nace la Ley núm. 108-05 y su reglamento que viene a derogar la Ley núm. 404 y
a modificar la Ley núm. 5038 en los artículos 1,2, 3, 10, 19 20, 24, 33 y deroga los artículos
23, 34, de dicha disposición.

Impuestos

- Comprobante de pago de Ley Núm. 3-2019, del Colegio de Abogados de la República

Dominicana: RD$50.00, por contrato notarizado.
- Comprobante de pago de Ley núm. 33-91, sobre salario de los Jueces de los
Tribunales de la Justicia de la República Dominicana: RD$20.00, por cada Duplicado
o Extracto de Certificado de Título o Constancia Anotada.
- Comprobante de pago de Ley núm. 33-91, sobre salario de los Jueces de los
Tribunales de la Justicia de la República Dominicana: RD$10.00, por inscripción de
gravámenes o derechos sobre inmuebles registrados.

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 - Comprobante de pago de Ley núm. 140-15, del Notariado e instituye el Colegio
Dominicano de Notarios, de fecha 7 de agosto de 2015: RD$100.00, por cada acto
notariado que contenga el expediente.
- Comprobante de Pago de Tasas por servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria, por un
monto de RD $1000.00.
- En caso de solicitar esta actuación vía Ventanilla Exprés, se debe anexar un
comprobante de pago de Tasas por servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria, por un
monto de RD $1000.00.
- Para depósito remoto aportar un comprobante de pago de Tasas por servicios de la
Jurisdicción Inmobiliaria:
1. CENAU Distrito Nacional/ Provincia Santo Domingo por un monto de RD
$300.00.
2. Localidades por un monto de RD $800.00. Nota: Las tasas por servicios se pagan
en el Banco de Reservas de la República Dominicana o por tarjeta de
Crédito/Débito, a través de la Oficina Virtual del Registro Inmobiliario.

Objeto del Régimen de Condominio. Artículo 107.

Sólo se permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado.

Párrafo I: Cuando se pretenda someter a un mismo régimen de condominio dos parcelas

colindantes entre si, éstas deben estar previamente refundidas.

Párrafo II: Cuando se pretenda someter al régimen de condominio una parte de un inmueble
registrado, éste debe estar previamente subdividido.

Párrafo III: Cuando se pretenda someter al régimen de condominio un derecho amparado en

una constancia anotada, éste debe estar previamente deslindado.

Párrafo IV: Cuando se pretenda someter al régimen de condominio derecho amparados en

extractos de títulos, deberá previamente haber sido efectuada la partición.

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Párrafo V: No se permite la constitución del régimen de condominio sobre inmuebles
registrados afectados por cargas, gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder
inscribir en el registro complementario el bloqueo registral sobre el terreno.

Párrafo VI. Cuando el inmueble objeto de constitución al régimen de condominio se

encuentre afectado por una hipoteca o cualquier otra garantía real inmobiliaria, es
indispensable la presentación ante el Registrador de Títulos correspondiente, junto a los
demás documentos, de un acto donde el acreedor y el propietario consientan la forma y
proporción en que serán gravadas con la hipoteca las unidades funcionales resultantes del
proceso de constitución del régimen de condominio. La inscripción de este acto libera de toda
afectación el certificado de título sobre el terreno, el cual se expedirá a nombre del consorcio
de propietarios, practicándose sobre el registro complementario del mismo un bloqueo
registral.

División para constitución de condominios en construcciones en proceso. Artículo 179.

Para inscribir condominios antes de la construcción del edificio se presentará un proyecto de

división del condominio sobre la base de los planos que conforman el proyecto de
construcción aprobados por las autoridades correspondientes.

División para constitución de condominios en fase o etapas. Artículo 180.

Esta modalidad de constitución de condominios sólo procede en los casos en los cuales se
pretenda afectar una parcela al régimen de condominio y que el mismo vaya a ser realizado
en fase o etapas, entendiéndose por fase o etapa al avance o desarrollo de una parte del
proyecto, debidamente relacionado según la presentación y validación de los documentos
relativos a la constitución del Régimen de Condominios, con todas las demás fases o etapas
del proyecto.

Párrafo: Las unidades funcionales destinadas a fase futura del condominio no podrán
presentarse como parte de un bloque edificado, las mismas deberán ser presentadas de forma
horizontal en la primera planta del condominio.

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Elementos a determinar en la división de condominio, Artículo 197.

En la división para constitución de condominio se identificarán, ubicarán y determinarán con

sus respectivas medidas de superficie:

 Todos los sectores propios, comunes, comunes de usos exclusivos y comunes de uso
exclusivo compartido.
 Todos los polígonos que delimitan los espacios diferenciados en este título.

Documentación de la división para constitución de condominio, artículo 199.

Las divisiones para la constitución de condominio se documentarán de la siguiente forma:

1. Solicitud de aprobación de la división para constitución de condominio.

2. Copia del certificado de título del inmueble involucrado.
3. Conformidad del o los propietarios.
4. Coordenadas de la parcela en el archivo digital correspondiente y extensiones de los
datos del levantamiento de campo.
5. Copia del plano catastral de la parcela.
6. Plano General de georreferenciación.
7. Acta de Levantamiento Parcelario.
8. Planos de la división para la constitución de condominio.
9. Copia de la licencia de construcción emitida por la autoridad competente.
10. Conjunto de planos del proyecto de la construcción, aprobado por las autoridades
competentes.
11. Archivo digital que contenga la descripción de los sectores del condominio.

Párrafo I: La solicitud de aprobación de la división para constitución de condominio

contendrá:

1. Nombres y apellidos de los solicitantes, números de cédula de identidad y electoral o

pasaporte; en caso de personas jurídicas el nombre y el RNC.
2. Domicilios de los solicitantes.
3. Tipo de solicitud, indicando si se está presentando la constitución de un condominio
definitivo, en fase o en proceso de construcción.
4. Inmueble sobre el cual se ejecutará el trabajo, identificado con su designación
catastral y matrícula.
5. Nombre y apellido, número de cédula de identidad y electoral, número de colegiatura
del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores, dirección postal,
dirección de correo electrónico, número de fax y número de teléfono del profesional
que ejecutará el trabajo.
6. Firma de los titulares del inmueble.
7. Firma del agrimensor, aceptando ser propuesto para realizar los trabajos.

Párrafo II: La solicitud debe tener legalizadas las firmas por Notario, o quien haga sus veces.

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Párrafo III: El plano de georreferenciación debe cumplir con los mismos requisitos
establecidos para la elaboración del Plano General en las operaciones de mensura.

Representación de la división en condominio, Artículo 200.

Para la representación de la división de edificios se adoptará el sistema de representación por

plantas en proyección horizontal; los sectores identificados se extienden verticalmente desde
el piso de la planta hasta la cubierta de la misma, salvo el caso de superficies superpuestas.

Párrafo I: En la primera planta se representará toda la parcela con las magnitudes,

colindancias y materialización correspondientes y los distintos sectores que la componen. En
las demás plantas sólo se representarán los sectores edificados.

Párrafo II: Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal, aunque una
misma unidad tenga más de una planta pueden representarse sobre la primera planta
correspondiente a la parcela.

Párrafo III: Los sectores que se determinan deben tener todas las medidas de superficie
expresadas en metros cuadrados con dos decimales. A criterio del profesional actuante, se
podrán colocar las magnitudes lineales que se creyeren pertinentes para una mejor
interpretación de los planos.

Párrafo IV: Los polígonos correspondientes a las unidades funcionales deben ser resaltados
con trazo más grueso que el resto de los polígonos y líneas que integran el dibujo.

Párrafo V: En el caso de los condominios en fases el plano de división para constitución de

condominio contendrá la primera fase, y la designación como unidades funcionales
independientes de ésta, el área o sectores destinados a alojar las demás fases del proyecto, las
cuales deben abarcar la superficie total destinada a cada una de las fases adicionales. La
unidad funcional podría abarcar la superficie que se destinaría a sector común, según los
modelos de formatos que, como anexo, forman parte de este Reglamento.
Párrafo VI: Los muros se representan a escala.

Párrafo VII: Para la representación se adoptarán las escalas previstas en el presente

Reglamento.

Párrafo VIII: Las superficies superpuestas se graficarán con un rayado diferenciado.

Plano de división para la constitución de condominio, Artículo 201.

El plano de división para la constitución de condominio contendrá la totalidad de los sectores

resultantes de la división y puede estar compuesto de varias láminas.

Párrafo I: El mismo contendrá los siguientes elementos:

1. Carátula, aclarando que se trata de una división para la constitución de condominio.

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 2. Símbolo indicativo del norte.
3. Cuadro de simbología utilizada.
4. Representación gráfica de la división.
5. Planillas de superficies, de resumen y descripción de unidades.

Párrafo II: Para su mejor comprensión dicho plano puede ser dividido en láminas, para lo
cual, en cada hoja o lámina se hará referencia al número de las mismas, las relativas a la
totalidad que lo integran y el contenido indicativo de cada una.

Artículo 207: Procede la modificación de un condominio ya constituido cuando;

1. Se modificaren físicamente una o más unidades de condominio registradas, ya sea por

incorporación de nuevos sectores privativos o de uso exclusivo o por desagregación
de los mismos, siempre que se mantenga la funcionalidad.
2. Se agregaren o suprimieren unidades de condominio, ya sea por agrupación de
unidades existentes o por incorporación de nuevas unidades, siempre que se mantenga
la funcionalidad.
3. Se modificaren físicamente o se agregan partes comunes.

Párrafo I: Si los cambios que se realizan sobre el condominio están siendo presentados antes
de que las unidades se encuentren registradas, el expediente será presentado como una
Rectificación de los trabajos de división para constitución de condominio.

Párrafo II: Si los cambios se realizan sobre condominios constituidos con anterioridad a la
vigencia de la Ley 108-05, procede la modificación del condominio en los mismos casos.

Párrafo III: Luego que una unidad funcional se constituye como fase futura o etapas, para la
presentación de las nuevas unidades funcionales se utilizará el procedimiento de
modificación de condominios establecido en la Ley 108-05 y este reglamento; pudiendo
realizarse tantas veces como unidades para fase futura existieren. Cuando la presentación de
las nuevas fases implica el uso o disposición de espacios ya presentados en el condominio
constituido, deberá ser presentada el acta de asamblea de condómines en la cual se aprueben
las modificaciones.

La solicitud de modificación debe acompañarse de los siguientes documentos:

 Escrito firmado, en el cual se especifique claramente cuáles son los cambios que se
pretenden realizar, como si se tratara de una solicitud de aprobación.
 Acta de la asamblea en la cual se aprobó la modificación, debidamente legalizada las
firmas por Notario y certificada por el Administrador del Consorcio, en los casos que
aplicaren.
 Duplicados o copias de los Certificados de Títulos que correspondan a las unidades
de condominio que se modifican.
 Planos de modificación de la división en condominio, debidamente aprobados por las
autoridades competentes, si correspondiere.

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  Copia del oficio de aprobación, si aplicare.
 Láminas del condominio aprobado, si aplicare.
 Coordenadas de la parcela en el archivo digital correspondiente.
 Archivo digital que contenga la descripción de los sectores del condominio.

Párrafo I: En los casos de modificaciones de condominios constituidos con anterioridad a la

vigencia de la ley 108-05, se agregarán copia certificada del reglamento inscrito y de la
resolución del Tribunal, en la cual se aprobó la constitución del condominio.

Párrafo II: En los casos de rectificaciones aplica la misma documentación.

Plano de modificación de la división en condominio, articulo 210.

El plano de modificación de la división en condominio puede limitarse a las unidades

modificadas, si fue aprobado bajo la Ley 108-05 y sus normativas. En caso contrario, podrá
ejecutarse según el Párrafo I de este artículo.

Párrafo I: En los casos de rectificaciones, la planilla de unidades deberá contener la

descripción de todas las unidades que componen el condominio.

Párrafo II: En las tarjetas de estos planos se consignará una leyenda que contendrá lo
siguiente: “Esta lámina modifica a la aprobada en fecha xx/xx/xxxx”. En los casos de
rectificaciones se cambia la palabra “modifica” por “sustituye”. En los casos de condominios
constituidos con anterioridad a la vigencia de la Ley 108-05 se omite esta nota.

Plano de modificación de la división en condominios constituidos con anterioridad a la

vigencia de la ley 108-05, artículo 211.

En estos casos, la planilla de descripción de unidades se restringirá a las unidades que se

modifican y en la planilla de superficies se incluirá la primera planta, la identificación de las
plantas que correspondan a las unidades que se van a modificar.

Párrafo I: La planilla de Resumen deberá contener lo siguiente: cantidad de unidades

funcionales, cantidad de pisos o niveles, número de bloques y superficie de la parcela.

Párrafo II: Para la representación de las designaciones de los sectores se empleará el modelo
del prototipo representado en los anexos de este reglamento.

Párrafo III: En los casos de modificaciones de condominios constituidos con anterioridad a la

vigencia de la Ley 108-05, la designación catastral de la parcela no variará, manteniéndose la
designación anterior. Para efectuarse el cambio de designación catastral, debe ser presentada
la modificación de todas las unidades del condominio.

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Consorcio de Propietarios

El consorcio de propietarios es la reunión o agrupación de los Copropietarios, es decir

aquellas personas que son titulares de dominio de un inmueble sometido al régimen de la
propiedad horizontal.

Los sectores y áreas comunes son áreas sobre las cuales ningún copropietario puede ejercer
un derecho de propiedad, constituyen la copropiedad de común de todos los condóminos. El
derecho de copropiedad sobre las áreas comunes es inseparable del derecho de propiedad
sobre la unidad funcional, la transferencia del derecho de propiedad sobre la unidad funcional
implica la transferencia del derecho de copropiedad sobre las áreas comunes.
Se emitirá un certificado de título a nombre del consorcio de propietarios por el terreno, sobre
el que se inscribe un bloqueo registral en el registro complementario del certificado de título.

Sobre el terreno donde ha sido edificado el condominio se emitirá un certificado de título,

sobre el que se practicara un bloqueo registral, que sacara del comercio el inmueble y no será
expedido duplicado del dueño sobre el indicado certificado de título.

Es el conjunto de todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales

comerciales. Tiene personalidad jurídica y su representante legal es un administrador, tanto
frente a los terceros como ante los mismos propietarios.

El consorcio de propietarios tiene poderes que se limitan a las medidas de aplicación

colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes. Se
requiere el consentimiento de todos los propietarios para modificar el condominio, construir
obras nuevas y modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de
cosas comunes o que limiten la copropiedad.

El administrador tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del

consorcio. Actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble sin tener que
mencionar nombres de los propietarios. Las diferencias que pudieran surgir entre los
propietarios y el administrador son de la competencia del Tribunal de Tierras.

Privilegio del Consorcio de Propietarios

El artículo 100, párrafo 9 de la Ley núm. 108-05 establece que “las cuotas vencidas y no
pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la Ley de
Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el
título ejecutorio a estos efectos.”

El privilegio del consorcio de propietarios o de aquel que haya hecho el avance por cuotas
vencidas no podrá ser inscrito en el Registro de Títulos, sino después de transcurridos 15 días
de la notificación del acta de asamblea a los condómines deudores. La notificación debe ser
instrumentada por un ministerial de la jurisdicción inmobiliaria.

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Este privilegio tendrá, de conformidad con lo establecido en la Ley núm. 5038, preferencia
sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes del
inmueble, en virtud de que los derechos de cada propietario de las cosas comunes son
inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos y locales.

Deben depositarse para la inscripción del privilegio:

1. Doble instancia en solicitud de inscripción de privilegio enunciando el monto a gravar

y la unidad exclusiva que se afectará.
2. Copia del acta de la asamblea de los condóminos, certificada por el administrador o el
secretario si lo hubiere, y legalizada por un notario público.
3. Notificación del acta de asamblea, otorgándole un plazo no menor de 15 días, para
que el condómine deudor efectúe el pago.
4. Copia de la cédula del administrador o del secretario, cual fuere el caso.

Ejecución del privilegio de los condóminos

El registrador procederá al análisis de la documentación, si el expediente cumple con todos

los requisitos se procede a su inscripción, en la fecha y hora indicadas en el documento, se
habilita el folio complementario de la unidad que se trate y se procede a hacer la ejecución
correspondiente, procediendo a expedir al acreedor privilegiado una certificación, dejando
constancia de la actuación. De no cumplir con los requisitos se procede a hacer el oficio en el
que se informe el obstáculo que presente el expediente.

Extinción del régimen de condominio

El artículo 121 del Reglamento General de Registros de Títulos establece: “La extinción o
disolución del régimen de condominio por la voluntad y decisión del consorcio de
copropietarios, o por la destrucción, vetustez o ruina del edificio.”

Cuando la totalidad de los copropietarios resuelvan de común acuerdo extinguir el régimen

de condominio, la solicitud de extinción debe estar acompañada de la siguiente
documentación:

 Acta certificada de la asamblea del consorcio de copropietarios aprobando la

extinción o disolución, firmada por todos los copropietarios y legalizada por un
notario público.
 Todos los duplicados de los certificados de títulos sobre cada una de las unidades
exclusivas, incluido el que se expide a nombre del consorcio de propietarios.
 Prueba de acreencia, si existiere algún gravamen se requerirá el consentimiento de los
acreedores y o beneficiarios para poder extinguir o disolver el régimen, lo que se
realizará por declaración expresa y legalizada la firma por ante Notario Público.
 Una certificación expedida por la autoridad pública competente certificando la
destrucción o condición de vetustez o ruina del edificio.

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Presentada la solicitud y verificada la documentación requerida en el artículo anterior, si no
hay observaciones o si hechas éstas, han sido subsanadas, se procederá de la siguiente
manera:

 Cancelar la totalidad de los certificados de títulos y sus correspondientes duplicados

expedidos a cada una de las unidades de propiedad exclusiva.
 Desbloquear el certificado de título emitido a nombre del consorcio de propietarios.
 Emitir y expedir el certificado de título correspondiente a nombre de los condómines,
expresando el porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada uno según lo
dispuesto en la constitución del régimen de condominio, salvo que la asamblea de
disolución resuelva otra cosa.

En caso de que cualquiera de las unidades tuviere una acreencia o cualquier tipo de
afectación, se hará constar en el certificado de título expedido a nombre de los condóminos,
aclarando que dicha afectación es en la proporción que le corresponda al deudor y se expedirá
la correspondiente certificación del acreedor.

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 Conclusión

Al finalizar el presente trabajo de investigación, se pudo aprender todo lo relacionado

con el régimen de condominio. Es por esto que se puede decir, que el presente trabajo de
investigación es fundamental ya que sirve de base adicional en todo lo referente al régimen
de condominio en la República Dominicana.

El régimen de condominio se constituye ante notario público a través de un acto jurídico en el

cual el propietario o propietarios del inmueble declaran su voluntad de establecer la
modalidad de propiedad en condominio para su mejor aprovechamiento.

Un inmueble puede ser dividido en distintas partes las cuales para poder atribuirse en un
derecho exclusivo de una o más personas deben ser constituidas al régimen de condominio.

La unidad funcional es la parte del inmueble sobre el que recae el derecho de propiedad, la
independencia funcional implica que este sector para cumplir su función no debe depender de
otra unidad funcional.

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 Bibliografía

Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

Régimen de Condominio, Suprema Corte de Justicia.

Ley 5038 sobre condominios

Cuello Shanlatte, Robinson A. (2022). Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario
Comentada y Anotada, Doctrina y Jurisprudencias de la SCJ y el TC. Librería
Jurídica Internacional, S.R.L.

Portal Registro Inmobiliario. (2022) Dirección Nacional de Registro de Títulos.

Recuperado de: https://ri.gob.do/?page_id=301

Reglamento General de Registro de Títulos. (2009) Reglamento General de Registro de

Títulos instituido por Resolución núm. 2669-2009, del 10 de septiembre de 2009
con sus modificaciones.

Derecho Inmobiliario, Escuela Nacional de la Judicatura, 2007.

Manuel Ossorio y Florit, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales.

Capitant, Henri,Vocabulario Jurídico.

Dr. Jorge Blanco Ursaiz, Notas de capacitación registral.

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