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Concepto.

Definicin legal (art 2673)


El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre
una cosa mueble o inmueble.
El actual Cdigo Civil y Comercial en su artculo 1983, agrega a la definicin que: las partes de los condminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el titulo dispongan otra proporcin.
Antecedentes
El Derecho Romano, entre las caractersticas del derecho de propiedad enumeraba la de ser un derecho real exclusivo,
o sea, que deba haber un propietario para cosa. Sin embargo, ya sea por contrato, por disposicin de ltima voluntad o
por imperio legal, podan existir varios propietarios que revistieran la calidad de dueos de una parte proporcional,
alcuota o ideal sobre el bien, generalmente originado por el deceso del pater, que converta a los distintos hermanos
en copropietarios y que estaba destinado a dividirse con la particin judicial , a travs de la adjudicatio.
El derecho germnico la llamo propiedad en mano comn, que requera la administracin y disposicin conjunta de
todos los copropietarios, no teniendo cada uno, individualmente ninguna facultad sobre el bien.
Los Cdigos Civil y Comercial Italiano de 1942 y el Cdigo Civil Portugus de 1966, adoptaron el sistema romano del
dominio de cada condmino sobre porciones ideales.
El Cdigo Civil Argentino de Velez Sarfield trato el tema en el Ttulo VIII del Libro III, artculos 2673 a 2755.
En el actual Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, se trata al condominio en el Libro IV, Titulo IV, artculos 1983 a
2036.
Elementos
Pluralidad de sujetos. El derecho de propiedad corresponde a varias personas, es decir que los titulares tienen que
ser dos o ms, ya que de lo contrario sera dominio y no condominio. Pueden ser personas fsicas o jurdicas.
Unidad de objeto. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas, a los efectos del condominio, como un
solo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre todas.
Existencia de partes ideales, abstractas, alcuotas, indivisas o cuotas partes. El derecho de cada condmino lo es
por una parte indivisa, es decir, que le corresponde por la mitad, un tercio un quinto, etc., sin que pueda decirse, que l
se asienta sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.
Constitucin. Fuentes. Art 2675.
El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los casos que la ley designa. La
enumeracin no es excluyente de otros medios de constitucin.
Contrato: el condominio puede surgir en el supuesto de que varias personas adquieran en comn una o varias cosas.
O cuando el propietario del todo transmite a otro una parte alcuota de su derecho sobre la cosa.
Actos de ltima voluntad: Serian aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega una misma cosa a dos o
ms personas.
De la ley: serian aquellos en los que la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los
particulares. Ej.: condominio de muros.
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Clases
Condominio sin indivisin forzosa: (art 2692) es aquel en el cual cualquiera de los condminos, en cualquier tiempo
y sin depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin
de la cosa comn. Agrega el actual Codigo Civil y Comercial en su art. 1997 que la accin es imprescriptible.
Condominio con indivisin forzosa: (art. 2710) se da cuando la facultad de pedir la divisin en cualquier tiempo se
encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley o la convencin, o de una disposicin testamentaria. En el
titulo del captulo IV del actual Codigo se habla de condominio con indivisin forzosa temporaria. Y en el art. 1999 de
este cdigo vigente se establece que el condmino no puede renunciar a ejercer la accin de particin por tiempo
indeterminado.
Condominio por confusin de lmites: (art. 2746). Es el establecido por el cdigo al decir que: el que poseyere
terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, reputase condmino con el poseedor
de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen.
Condominio sin indivisin forzosa
Facultades de los condminos. Clasificacin
De acuerdo al rgimen que regula nuestro condominio, que es el romnico, caracterizado por la existencia de partes
indivisas o ideales, las facultades de los condminos deben ser examinadas desde un doble punto de vista: facultades
que tienen respecto de su parte indivisa y facultades relativas a la cosa, que es el objeto del derecho de condominio.
Facultades sobre la parte indivisa
1. Principio general. Limitaciones
Las facultades del condmino sobre su parte indivisa son amplsimas equivalentes a las de un propietario sobre su
cosa, sin otras limitaciones que las que deriven de la calidad de abstracta que reviste dicha parte. Puede, pues, realizar
respecto de ella misma cuantos actos sean compatibles con su carcter de porcin ideal, sin depender para ello de la
conformidad de los otros condminos.
sobre la cuota parte, el condmino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc. (facultades amplias);
sobre la cosa o cualquier parte de ella materialmente determinada, en principio, imposibilidad de obrar, ya sea por
actos materiales o jurdicos facultades muy restringidas).
2. Enajenacin
De lo dicho se desprende que el condmino puede enajenar libremente su parte indivisa, ya sea a ttulo oneroso o
gratuito, y ya sea a favor de los otros condminos o de terceros.
Los dems copropietarios no pueden oponerse a la enajenacin que de su parte indivisa quiera hacer el condmino, ni
menos alegar derecho alguno de preferencia para adquirirla. Esto es lo que dispone el art. 2677 Cd. Civ. Por su parte,
el 2843 Cd. Civ., determina que "el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn
con otros, de su parte indivisa"; norma que resulta aplicable a la constitucin de los derechos de uso y habitacin por
imperativo del art. 2949.
Es claro que los derechos reales que pueda constituir estarn subordinados al resultado de la particin. En cambio no
puede arrendar su cuota, por as disponerlo expresamente el art. 1512.
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3. Hipoteca: distintos casos


El condmino podra hipotecar su parte indivisa, o toda la cosa que tiene en condominio con otros o una parte
materialmente determinada de dicha cosa. Dice el art. 2678 Cd. Civ.: "Cada uno de los condminos puede
constituir hipoteca sobre su parte indivisa en el inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario o le
sea adjudicado en licitacin." Es concordante con esta disposicin el art. 3123. Tambin juegan los arts. 3124, 2695,
2696 y 2697, as como los arts. 3503 al 3513, de los cuales son fundamentales el 3503 y el 3504 y de los que resulta
que la particin tiene efecto declarativo entre los condminos o coherederos.
Tambin debe tenerse en cuenta el art. 2677, que permite a los acreedores del condmino embargar y ejecutar su
parte indivisa, aun antes de la divisin. Los problemas que trae aparejados la hipoteca de la cuota parte son
innumerables y de muy compleja y dudosa solucin podramos esquematizarlos as:
1) Qu tipo de derecho tiene el acreedor hipotecario de arte indivisa, atento a que el art. 2678 dispone que "el
resultado de ella (de la hipoteca) queda subordinado al resultado de la particin y no tendr efecto alguno en el caso de
que el inmueble toque en lote a otro copropietario o le sea adjudicado en licitacin"?
La Corte Suprema Nacional ha resuelto que la hipoteca constituida por un condmino sobre su arte indivisa,
una vez realizada la particin solo puede tener efecto sobre la fraccin adjudicada
Acaso el art. 2677, que otorga a los acreedores del condmino el derecho de embargar y vender la parte
indivisa aun antes de hacerse la particin establece alguna distincin entre los acreedores?
No. Si un acreedor comn puede poner en marcha esta facultad, a fortiori podr hacerlo el acreedor hipotecario, que es
un acreedor calificado, pero calificado para mejorarlo, no para empeorar su condicin; mucho ms, cuando ninguna
norma cercena a dicho acreedor este atributo: lo nico que dice el Cdigo es que la hipoteca quedar sin efecto si el
inmueble toca en lote a otro condmino en la particin, pero no que mientras tanto esta hipoteca deba permanecer
dormida e intil.
El acreedor hipotecario, si ejecuta su hipoteca mientras est vigente el condominio, es decir, antes de la particin,
ejecutar la parte indivisa del condmino, y el adquirente de la misma pasar,a su vez, a ser condmino: para ello no
se necesita ni el consentimiento ni siquiera el conocimiento de los otros copropietarios, dado que, segn lo dice el art.
2677 Cd. Civ., sobre su parte indivisa el condmino tiene los derechos de un propietario.
Debe darse al acreedor hipotecario intervencin en la particin del condominio?
Se sostiene que la particin la hipoteca puede desaparecer, el acreedor hipotecario de parte indivisa puede intervenir
en la particin de la cosa, e incluso solicitar que la particin se realice judicialmente art. 3465, inc. 2 Cd. Civ. ms
su intervencin debe limitarse a vigilar que no se cometan fraudes en la particin.
El remedio que le queda al acreedor hipotecario, si se dan los presupuestos correspondientes, es intentar la accin
pauliana , en caso de que la particin se hubiera hecho sin su intervencin y en fraude a sus derechos.
Suponiendo que en la particin se le adjudique al copropietario que hipotec su cuota parte otros bienes -y no el
hipotecarioLa preferencia puede hacerse efectiva sobre dichos bienes o dinero?

Para resolver este interrogante que es menester recordar que, siendo la materia de los privilegios de interpretacin
restrictiva, para que el acreedor hipotecario pudiera hacer valer su privilegio sobre esos nuevos bienes que ingresan al
patrimonio del condmino, sera menester la existencia de una norma expresa autorizando la subrogacin real. Como
dicha norma no existe la respuesta al interrogante debe ser negativa.
Pero s se da el caso de concurso, la solucin sera distinta, pues entrara a jugar la ley 19.551, cuyo art. 269 admite la
subrogacin real
4) Constitucin de servidumbres
Para que haya servidumbre es indispensable la existencia de dos fundos como luego veremos: el dominante y el
sirviente. Por ello, quedara excluida la constitucin de una servidumbre que recayera sobre una parte indivisa, dado su
carcter de abstracta o ideal Adems, la constitucin de una servidumbre sobre parte indivisa se opondra al principio
de indivisin de las servidumbresestablecido por el art. 3007.
5) Acciones posesorias
Al respecto, es claro y explcito el art. 2489 Cd. Civ., que autoriza al copropietario a intentar las acciones posesorias
sin necesidad del concurso de los dems copropietarios, y aun puede ejercerla contra cualquiera de los otros
condminos, "que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble".
6) Acciones reales
Respecto de la confesoria, expresamente dice el 2799 Cd. Civil:
"Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la accin con fesoria
compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los art- culos anteriores; y las
sentencias que se pronuncien perjudicarn o aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al
efecto accesorio de la indemnizacin del dao."
Respecto a la reivindicatoria, habra quo hacer una distincin:
a) Si el condmino acciona contra los otros copropietarios, rige el art. 2761 Cd. Civ. y la medida de la "reivindicacin"
es su parte indivisa;
b) Si, por el contrario, los condminos han sido desposedos por un tercero, las normas del Cdigo no son muy
explcitas y han originado dos corrientes doctrinarias y jurisprudenciales respecto de la extensin de la accin
reivindicatoria iniciada por uno solo de los condminos sin el concurso de los dems.
En cuanto a la accin negatoria, que se da contra cualquiera que "impida el derecho de poseer de otro... arrogndose
sobre el fundo alguna servidumbre indebida", o que puede tener tambin por objeto reducir a sus justos lmites el
ejercicio de un derecho real, corresponde a cada condmino sin limitacin a su cuota parte tal como le compete la
accin confesorio y sin necesidad del concurso de sus consorcios, debido al carcter de indivisibles que revisten las
servidumbres, segn lo dispone el art. 3007 Cd. Civ. el cual, conforme a su nota, es "inflexible".
Facultades sobre la cosa
En cuanto a las facultades de los condminos sobre la cosa son restringidas.
1) Derecho de uso y goce de la cosa. Limitaciones
De conformidad con el art. 2684 Cd. Civ. todo condmino puede usar de la cosa comn, pero con dos limitaciones:
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a) que se ajuste al destino de la cosa.


b) que no la deteriore en su inters particular, lo cual es un corolario de lo dispuesto en el art. 2680.
Es claro que como ese derecho de uso y goce corresponde a todos los condminos, cada uno lo podr ejercer de
modo que no estorbe el derecho igual de los dems, de donde si la cosa no es suceptible de uso y goce comn, o si los
condminos no llegan a un acuerdo sobre el punto, resultarn de aplicacin los arts.2699 y siguientes.
2) Actos materiales de disposicin.
a) Anlisis del art. 2680
Segn esta norma "ninguno de los condminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa comn ni
sobre la menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales... que importen el ejercicio actual e inmediato
del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer al respecto".
3) Actos jurdicos.
a) Anlisis de los arts. 2682 y 2683
Segn el 2680 tampoco ninguno de los condominos puede, sin el consentimiento de los dems, realizar respecto de la
cosa actos jurdicos que importen el "ejercicio inmediato del derecho de propiedad".
Corolario de esta norma son los arts. 2682 y 2683, conforme a los cuales el condmino no puede, per se, sin el
concurso de todos los otros condminos:
a) Enajenar la cosa o parte material de ella, ya sea por t- tulo oneroso o gratuito, pues para ello es necesario el
consentimiento de iodos los comuneros la mayor a slo puede imponer su criterio en los casos de los arts. 2699 y
siguientes.
b) Constituir servidumbres sobre el inmueble en condominio, porque as lo establece expresamente el art. 2985 (siendo
el art. 2986 nada ms que una aplicacin de lo dispuesto en el art. 2683). Si, por el contrario, en lugar de ser la
servidumbre a cargo del fundo comn, lo fuera a favor de ste, entra enjuego el art. 3015:
"Uno de los condminos de un fundo indiviso puede estipular una servidumbre a beneficio del predio comn; mas los
otros condminos pueden rehusar de aprovechar de ella...".
c) Constituir hipotecas sobre el inmueble en condominio, ya que de acuerdo a lo dispuesto por los arts. 2680 y 2682
Cd. Civ. la hipoteca en esas condiciones no puede constituirse y si se la constituye, sera nula. Pero existe un caso en
el cual esa hipoteca se validara total o parcialmente, y que es el que contempla el art. 2683: si la cosa que el
condmino hipotec o parte de ella viene a tocar en lote, por efectos de la particin, a ese condmino.
d) Arrendar, ya que, en concordancia con el 2682, el 1512 no slo impide al comunero arrendar toda o una parte
material de la cosa, sino aun su parte indivisa.
Exigiendo la ley unanimidad para la concertacin de los actos mencionados en los apartados anteriores respecto del
celebrado por un solo condmino resulta aplicable a los realizados por ms de uno, aunque sean mayora.

Obligaciones y responsabilidades de los condminos.


1) Gastos de conservacin y reparacin de la cosa.
Conforme al 2685: "Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de
conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho
de propiedad."
.2. Responsabilidad por incumplimiento
Al respecto, dice el 2686: "No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al copropietario que
los hubiere hecho y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago."
Jurisprudencia ha resuelto que: "El condmino que hizo de su peculio la totalidad de los gastos para conservar y
reparar la cosa comn tiene derecho a percibir de los dems copropietarios la parte de ese importe que a cada uno
corresponda, con intereses hasta el momento del pago y sin que al respecto puedan oponerse los principios generales
sobre falta de mora, pues en este supuesto y a ttulo de excepcin, el art. 2686 Cd. Civ., la considera operada de
pleno derecho".
y que:
".requerido el condmino para que contribuya a los gastos de conservacin,queda constituido en mora de pleno
derecho una vez concluidoslos trabajos".
3. Derecho de abandono
Al respecto se ha resuelto que:
"La facultad de abandonar el derecho de propiedad debe ejercerse cuando se requiere su contribucin y antes de que
se hayan concluido las refacciones ya que, despus de esa oportunidad, producida la mora conforme al art. 9685 Cd.
Civ., la renuncia de la propiedad no tiene por efecto liberarlo de contribuir y slo podra computarse hasta el valor de lo
renunciado".
Jurisprudencia
Abandonada la parte indivisa, sta acrece la de los otros condminos proporcionalmente a su cuota?
No, Cada condmino goza respecto de su parte indivisa de los derechos de un propietario. El abandono, pues, de una
parte alcuota produce los mismos efectos que el abandono del dominio de toda la cosa, y el Cdigo los legisla
conjuntamente en el art. 2608. Por lo tanto, si se trata de un inmueble, la parte alcuota pasar al dominio privado del
Estado art. 2342 inc. 2o y si se trata de cosas muebles, se transformar en una res nulliussuceptible de
apropiacin.
4)Obligacin por deudas contradas en pro de la comunidad.
Respecto de estas deudas pueden darse tres situaciones.1) Que las haya contrado uno solo de los condminos.
2) Que las hayan contrado todos los condminos colectivamente, sin pactar la solidaridad.
3) dem, pero estipulndose la solidaridad.
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Para la primera situacin rige el art. 2687: "no estn obligados si no el condmino que las contrajo, el cual tendr
accin contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado".
En relacin a la segunda, a su vez, pueden presentarse dos hiptesis:
a

que los condminos hayan expresado al obligarse Ia cuota parte que a cada uno corresponda en la cosa: en ese
caso respondern conforme a dicha cuota;

b) que al obligarse lo hayan hecho "sin expresin de cuotas", en cuyo caso respondern por partes iguales, sin
perjuicio del derecho de repetir cada uno proporcinalmente lo que hubieran abonado dems por parte de los otros que
hubieren abonado de menos. Las dos posibilidades estn legisladas en el 2688.
Para la tercera situacin se aplican las normas de las obligaciones solidarias: arts. 717 y 689 Cd. Civ.
Tener presente que "salvo pacto en contrario, no son solidaridarias las obligaciones contradas por los condminos".
C) Administracin de la cosa comn. Mayoras necesarias.
Se refieren a la administracin de la cosa comn, los arts. 2699 y 2700 Cd. Civ.
1. Explotacin comn Cuando la cosa es susceptible de uso y goce comn por los consortes y no hay oposicin de
ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.
2. Explotacin no comn
Cuando por la naturaleza de la cosa o por la oposicin de alguno ese uso y goce comn no fuera factible, cualquiera
de los condminos puede pedir la divisin; pero si ninguno quiere recurrir a ese expediente extremo, o si la cosa est
sometida a una indivisin forzosa, los condminos, en asamblea, resolvern si la cosa debe ser "puesta en
administracin o alquilada o arrendada" (art. 2699).
Quorum
El quorum necesario para deliberar es la unanimidad, segn lo determina el 2703; ms la jurisprudencia ha
atemperado el rigorismo de la citada norma, al resolver:
"La circunstancia de que el Cdigo Civil determine que, siendo imposible el uso y goce de la cosa comn, resolvern
todos los condminos si ella debe ser puesta en administracin y que ninguna determinacin ser vlida si no fuese
tomada en reunin de todos los condminos o sus legtimos representantes (arts. 2699 y 2703 Cd. Civ.) no debe ser
entendida como que la obstruccin de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se
adopte, siendo lcito compeler al renuente por va judicial, bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a l
asistan".
Explotacin por administracin. Del administrador. Caso especial de que administre un tercero.
Si la mayora lograda en asamblea con el quorum establecido por el 2703 y computndose de conformidad a los arts.
2704 y 2705, resuelve que la cosa debe ser puesta en administracin, ella miaua dispone sobre el modo de
administrarla y tiene facultad de nombrar y remover a los administradores art. 2700.
En caso de empate rige el 2706.
El administrador puede ser un condmino o un tercero.

Si se trata de un condmino, el art. 2701 aclara que ser mandatario de los otros condminos, aplicndosele las
disposiciones sobre el mandato.
Si es a un tercero a quien se le confa la administracin, el contrato que lo vincular a los condminos ser el de
mandato. Pero si uno de los condminos se encarga sin mandato de la administracin de la cosa comn, ser reputado
gestor de negocios, y no mandatario de los otros art. 2709
Explotacin por arrendamiento. Anlisis del art. 2702.
Si en lugar de ponerla en administracin, la mayora de los condminos resuelven arrendar la cosa, dice el 2702 que
"debe ser preferido a persona extraa, el condmino que ofreciere el mismo alquiler".
Conclusin del condominio
Causas comunes con el dominio
Revistiendo el condominio los caracteres de un dominio con unidad de objeto y sujeto plural, las mismas causales de
extincin de la propiedad jugarn respecto de la figura que estudiamos.
Modo especial:
a)Divisin de la cosa comn.
El modo especial o tpico de conclusin y liquidacin del condominio es la dimisin o particin de la cosa comn.
La particin consiste en la conversin de la parte ideal que le corresponde a cada comunero, en una porcin o lote
material equivalente a su inters en la cosa. Cuando el condominio es de indivisin forzosa o cuando los condminos
no quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la particin, no de la propiedad, sino del uso y goce de la cosa el art. 3464
llama a esta figura "particin provisional" lo que no sera sino una reglamentacin de la facultad que a los
condminos atribuyen los arts. 2684 y 2712 Cd. Civ. La resolucin debe ser tomada por unanimidad (arg. art. 2699
Cd. Civ.).
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Principio general: art. 2692

El desenvolvimiento del condominio se caracteriza por su poca agilidad, puesto que ninguna resolucin puede tomarse
en principio sin que el quorum alcance a la unanimidad y aun en las resoluciones la regla es la necesidad del
consentimiento de todos los condminos y excepcionalmente la de la mayora.
Es claro que la facultad de pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa no rige cuando existe una indivisin forzosa
ya sea de origen legal, convencional o testamentario, en estas dos ltimas hiptesis dentro de los marcos fijados por la
ley.
En cuanto a quines pueden pedir la particin, a esta r del art. 3452, pueden pedir la particin "los herederos, sus
acreedores y todos los que tengan en la herencia un derecho declarado por las layes...".
Quines pueden pedir la particin?
Art. 3452: puede pedir la particin los herederos, acreedores y todos los que
La nocividad de la divisin puede provenir, segn el Cdigo, de "cualquier motivo" que pueda perjudicar a los
condminos, produciendo tal circunstancia una desvalorizacin de la cosa que torna en inconveniente a la
particin.
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Efectos de la particin: desde cundo se producen?


Nuestro Cdigo, siguiendo las aguas del Derecho francs le otorga un simple efecto declarativo del derecho de
los condminos, es decir, que tiene efecto retroactivo a la fecha de constitucin del condominio. Vale decir que
se considera como si el condominio nunca hubiera existido: se establece, pues, una ficcin legal.
Excepciones: eviccin y vicios redhibitorios
La ficcin establecida por la ley tiene que pagar tributo a la realidad y por ello, reconocer ciertas excepciones,
porque esa realidad se le impone.
Remisin al Derecho Sucesorio
Segn el art. 2698:
"las reglas relativas a la divisin de las sucesiones y a la manera de hacerla, as como a los efectos que ella produce,
resultan aplicables a la divisin del condominio".
Formas de hacerse la particin
El art. 3642, como dijimos aplicable en la especie, dispone: "Si todos los herederos estn presentes y son capaces, la
particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente."
Actualmente la particin puede hacerse de dos modos: en especie y por venta.
a

La particin en especie, tambin llamada directa, es siempre preferida, cuando fuera posible y cmoda. En tal
sentido, el art. 3475 bis aplicable al condominio: art. 2698:

"Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos la venta de
ellos. La divisin de bienes no podr hacerse cuando convierta en antieconmico el aprovechamiento de las partes,
segn lo dispuesto en el art. 2326".
b

La particin por venta est contemplada por el Cdigo como un supuesto de venta forzosa, en el art. 1324 inc. 3.
Si todos los consortes estn de acuerdo, la particin puede hacerse a travs de una venta (ya particular, ya en
remate pblico, ya en pblica subasta),.-aunque fuere posible la divisin en especie. Es al surgir las
desinteligencias entre los condminos cuando, reunidas las condiciones del 3475 bis, se les impone la particin
directa: defecto de esas condiciones, procede la venta.

Suele suceder que, aun siendo la cosa divisible, los lotes con saldo que se formen no sean exactamente equivalentes
a las partes alcuotas de los condminos; en ese caso, puede convenirse en que el comunero que ha recibido el lote
ms valioso compense en dinero al que ha sufrido detrimento en el suyo y en esa proposicin: ello est autorizado por
el 3462. Para este supuesto, se requerira el acuerdo de todos los condminos, en defecto del cual procedera la venta.
El art. 3462 autoriza a formular la particin en la forma y judicial y que la unanimidad de los comuneros determinen, si
extra-judicial son capaces y estn presentes. Pueden, pues, convenir en hacerlo a extrajudicialmente, en cuyo caso,
debe formalizarse en escritura pblica, de conformidad a lo dispuesto por el art. 1184 inc. 2Cd. Civ. Tambin pueden
hacerla por instrumento privado, pero en tal caso, deber presentarse ante el juez par a ser homologada (art. 1184 inc.
2, 2a parte Cd. Civ.). Al respecto, dispone el 678 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin:
"Si se pidiere la aprobacin de una divisin de bienes hecha extrajudicialmente, el juez, previas las ratificaciones que
correspondieren, y las citaciones necesarias, en su caso, resolver aprobndola o rechazndola, sin recurso alguno"
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La particin judicial se impone en- los casos especificados Judicial por el irt. 3465: "1 Cuando haya menores, aunque
estn emancipados, o incapaces interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta;
"2 Cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se opongan a que se haga particin privada;
"3 Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin privadamente."
El procedimiento aparece regulado por los arte. 676 al 678 del Cd. Proc. Civ. y Com. del a Nacin.
3) INDIVISICION FORZOSA:
Cuando se quiere pedir la divisin en cualquier tiempo pero se encuentra coartada, ya sea por una causa
derivada de la ley, o de la convencin o de una disposicin testamentaria.
Origen Legal se encuentra en el artculo 2710 del Cdigo Civil: es de indivisin forzosa el condominio que recae
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que
pertenezcan a propietarios distintos y ninguno de los condominios podr pedir la divisin.
Estos accesorios indispensables destinados al servicio de dos o ms heredades podran ser, por ejemplo: pasillos,
callejones, pozos, canaletas de desages, diques o represas que sirvan para el riesgo de diversos fundos, etc.
Es menester que exista sobre estos accesorios condominio puesto que si fueran de propiedad exclusiva, para su
utilizacin por el vecino seria menester el establecimiento de una servidumbre legal o convencional.
En cuanto al origen de este condominio y de esta afectacin, rigen las normas comunes: el contrato, el testamento, la
ley, la usucapin.
Conforme al articulo 2711 del Cdigo Civil: Los derechos que corresponden a los condminos, no son a titulo
de servidumbre, sino a titulo de condominio.
Vlez: considera que en estos casos existe un condominio de indivisin forzosa y no una servidumbre, dado que no
hay aqu una heredad dominante y otra sirviente, pues la indivisin forzosa no constituye una carga impuesta a la cosa
indivisa sino una simple restriccin a la facultad de pedir la divisin en nota al articulo 2711: cual no se ve contra dicho
por la circunstancia de que el derecho solo puede ejercerse en las medidas de las necesidades de los fundos linderos
que son la cosa principal, si tenemos en cuenta que ese condominio se ha establecido precisamente para beneficio de
dichas heredades.
La determinacin de la naturaleza jurdica es importante, en el sentido de que para la solucin de los problemas que
puedan presentarse, deber recurrirse a las normas que reglan el condominio y no a las relativas a servidumbres.
Cada condominio puede, respecto de esos accesorios, ejercer las acciones posesorias o la real reivindicatoria, el
condominio puede adquirirse usucapin, el derecho no se extingue por el no uso durante 10 aos.
Facultades de los condminos. Limites. Obligaciones:
Los derechos que corresponden a cada comunero son, por razn de la indivisin ms extensos de los que le competen
en un condominio comn.
El articulo 2712 del Cdigo Civil dice que cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa
comn y de sus diversas partes como de una cosa propia .
Mas esta facultad reconoce las siguientes limitaciones:
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El uso debe realizarlo cada condmino conforme al destino de la cosa comn (art. 2712), determinndose
dicho destino en primer lugar por lo que hayan acordado los condminos, en efecto de convencin, por la
naturaleza de la cosa y si conforme a su naturaleza es susceptible de varios destinos, por aquel uso al cual a
sido afectada de hecho (art. 2713).

El uso de cada condmino, no puede embarazar el derecho igual al de los otros (art. 2712).

No puede usarse de la cosa sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la
cosas ha sido dejada indivisa (art. 2714) y no para satisfacer las necesidades de los otros fundos, aunque
pertenecieran a algunos de los condminos.

En cuanto a los actos materiales el copropietario de un patio comn podra elevar edificios a cualquier altura abrir
puertas o ventanas sobre el, desaguar las aguas pluviales o aun las servidas, siempre que la disposicin del lugar lo
permita, de modo que no perjudique a otros condminos. Tambin podra instalar caeras, cables canaletas etc. Todo
ellos sin consentimiento de los dems condminos pero dentro del marco que hemos indicado y cuya apreciacin
depender de cada caso concreto.
En cuanto a los actos jurdicos, pensamos en que teniendo en cuenta el carcter de accesorios indispensables para el
uso de las heredades, no puede celebrarse ninguno sobre la cosa comn ni sobre las partes ideales, sino se
comprenden tambin las partes exclusivas y al revs, todo acto que se realice en relacin de las heredades
comprende, necesariamente, la parte ideal que a su propietario le compete sobre la cosa comn.
En cuanto a las obligaciones de los copropietarios respecto de la contribucin de los gastos, rigen las reglas comunes
del condominio con las excepciones propias de estas figuras.
Articulo 2715 del Cdigo Civil: la indivisin forzosa puede derivar de la ley, de un contrato (acuerdo de voluntades) o de
una disposicin de ultima voluntad (disposicin testamentaria).
Tambien temporal que no exceda, en uno u otro caso el termino de 5 aos o cuando la divisin fuere nociva por
cualquier motivo en cuyo caso debe ser demorada cuando sea necesario para que no haya perjuicio de los
condminos.
FUENTES:
*La ley: muros, cercos, etc. Articulo 2710 y 2716 y por decisin judicial nocivo articulo 2715.
*Convencional: acuerdo de los condominios artuiculo 2613, ley 14.394 art. 52 e imposicin del donante con aceptacin
de la donacin art. 2694.
*Voluntad unilateral, ultima voluntad testador al legatario art 2694, causante a sus herederos arti 51 ley 14.394 y
cnyuge suprstite art. 53 de la ley 14.394.
Establecido por voluntad de las partes: son los casos de indivisin que surgen, ya sea de la voluntad de los
condminos, o de la imposicin del transmitente a titulo gratuito dentro de los lmites que marca la ley.
Indivisin resultante de la ley 14.394.
Esta ley opera en el mbito del derecho sucesorio y los casos de indivisin son los siguientes:
Art 51: la indivisin puede imponerla el causante (haya testado o no) a sus herederos, aun forzosos de todos los bienes
que componen el acervo sucesorio.
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El trmino mximo de la indivisin que puede imponer el cujus es de 10 aos. Si se fijara uno mayor, se entender
reducido a 10 aos. Sin embargo si la indivisin de afectar a todo el acervo sucesorio se refiriera a un bien determinado
o si se tratara de un establecimiento comercial, agrcola ganadera, minero, o cualquier otro que contribuya una unidad
econmica, puede imponerse su indivisin hasta que todos los herederos lleguen a la mayora de edad aun cuando tal
plazo exceda los 10 aos.
Es claro que si concurriesen circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legitimo de terceros a
peticin de parte interesada el juez puede autorizar la divisin aun antes de transcurrido el plazo de indivisin fijado.
Art. 52: Mientras que si el condominio tiene origen contractual rige el articulo (2693) los condminos pueden pactar la
indivisin por un plazo no mayor de 5 aos, renovable; si sirgue de una transmisin de una transmisin morti causa
juega el articulo 52 de la ley 14.394: los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de 10 aos, sin perjuicio de a particin temporaria del uso y goce de los
bienes entre los coparticipes
Estos convenios podrn renovarse al termino del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podr pedir la
divisin, antes del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas.
Art 53: Por fin, en el ultimo supuesto, ya no hay ni imposicin por el causante, ni convenido de los coherederos, sino
que la indivisin en la relacin a un bien determinado resulta impuesta por el cnyuge suprstite respecto de un
establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadera, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad
econmica y siempre que dicho cnyuge lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, compitiendo al mismo su
administracin mientras perdure la indivisin .
As mismo, el cnyuge podr oponerse a la divisin de la casa habitacin adquirida con fondos de la sociedad
conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
El trmino mximo que puede alcanzar esta indivisin es el de 10 aos.
Lo mismo que en lo dems casos a instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la
indivisin antes del termino fijado, si concurrieron causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificasen la
decisin.
Desde cundo surte efecto la indivisin?
Al respecto dispone el art 54 de la ley: la indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros, sino a partir de
su inscripcin en el registro respectivo.
Por ejemplo, si se tratara de un inmueble la inscripcin de la indivisin deber hacerse en el Registro de la Propiedad
Inmueble; si se tratara de un automotor en el Registro del Automotor; si de una aeronave en el Registro Nacional de
Aeronaves, etc.
Y si la indivisin recayere sobre los muebles que componen el ajuar de la casa del muerto, pueden ser muy
valiosos y que no se registran?
Pensamos que en salvaguardia de los derechos de los terceros, y en previsin de posibles fraudes, para que pueda
hacerles opuesta, si la indivisin no resulta de un acto de ultima voluntad, el convenido entre los coherederos debe
formalizarse en escritura publica o constar en instrumento privado de fecha cierta.

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DERECHO DE LOS ACREEDORES:


Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien
indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero si podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin
correspondientes a sus respectivos deudor.
Vale decir que cuando se de alguna de las figuras contempladas por la ley 14.394- artculos 51 a 53.
Es claro que mediando justa causa podran solicitar la divisin y aun podran atacar de fraudulenta la clausula o
indivisin, echando mano de la accin pauliana.
Condominio de muros, cercos y fosos
Dispone el art. 2716 que el condominio de las partes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre
dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa.
Denominaremos paredes o muros linderos o separativos a aquellos que se encuentran edificados en el lmite de dos
fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios.
Por pared o muro debe entenderse el construido con materiales de albailera; los cercos, en cambio, pueden ser
hechos con cualquier otro material como, por ejemplo, alambrados, madera, etc.
Los muros desde el punto de vista fsico se clasifican en:
*Muro encaballado
*Muro contiguo
* y Pared prxima
Desde el punto de vista jurdico:
*Pared privativa,
*Pared medianera, comn o en condominio
* y Pared de cerco o de cerramiento forzoso.
El derecho de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno del vecino. Art 2725: Dispone el art. 2725 que el que
en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de
la pared que construya sobre el terreno vecino con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres
metros y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. Dos son, por tanto, las condiciones exigidas por la
norma para reconocer el derecho de asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino:

Que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros

Que su espesor no exceda de dieciocho pulgadas

El primer requisito se explica porque el legislador no quiere que cualquier construccin precaria o no permanente d
derecho a tomar parte del terreno del vecino. En cuanto al requisito de que el espesor no exceda de dieciocho
pulgadas, debemos aadir que esta medida coincide aproximadamente con la de cuarenta y cinco centmetros que
mencionan los reglamentos municipales.
Prescripcin:
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En qu momento adquiere el vecino que no construy la pared el condominio sobre ella?


Desde cundo es exigible en obligacin de contribuir con la mitad de los gastos de construccin del muro?
Que tipo de prescripcin -adquisitiva o liberatoria- juega en esta materia?
Las disposiciones del cdigo son un tanto confusas, los interrogantes es menester responder los teniendo presente el
tipo de muro que se trate. La solucin a las cuestiones planteadas, las termin dando la jurisprudencia.
1) Si se trata de un muro encaballado, es decir, de aquel cuyo eje pasa por el lmite de ambas propiedades, los vecinos
adquieren el condominio desde el momento mismo de la construccin, independientemente del pago de su valor por el
vecino que no lo construy o de la utilizacin que de l haga
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que construy tiene derecho a reclamar del otro la
mitad de los gastos ocasionados con la construccin de la pared.
2) Tratndose de muros contiguos, es decir, edificados sobre el lmite pero ntegramente en propiedad del que los
construy, las soluciones son distintas. El muro pertenece exclusivamente al edificador y, por consiguiente, carece de
derecho a reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a menos que ste utilice el muro.
Puede ocurrir inclusive que por un error de clculo o de mensura o aun por mala fe, el que construye la pared lo haga
ntegramente sobre el terreno del vecino. El principio general es que lo accesorio sigue la suerte de lo principal y, por
consiguiente, la pared es de propiedad del vecino, sin perjuicio del derecho de ste de hacer destruir lo que ha sido
levantado ilcitamente en su propiedad.
Se opina que respecto a la adquisicin de la medianera (condominio) de la pared contigua, que es privativa, resultan
de aplicacin tanto la prescripcin adquisitiva como la liberatoria.
Adquisitiva: una vez realizada la utilizacin especfica por el vecino, empezara a correr la prescripcin adquisitiva del
derecho de condominio, respecto de la parte del muro utilizada (ser corta o larga segn el caso)
Liberatoria: a partir de la utilizacin especfica, tambin empieza a correr la prescripcin liberatoria con respecto al
crdito por reembolso, que tiene el vecino que construy la pared en su terreno y a su costa. Ahora bien, antes que
cumplirse los 10 aos, el dueo de la pared podra ejercer las acciones reales y posesorias en defensa de su propiedad
exclusiva (el plazo de prescripcin es de 10 aos, porque la accin de reembolso su reaccin personal). Una vez
cumplidos los 10 aos, prescribe la accin de reembolso, pero el propietario no adquiere la medianera en condominio,
(para ello ser necesario 20 aos de usucapion larga).
Contribucin al encerramiento: Hemos dicho ya que la obligacin de pagar el precio de la pared nace desde su
construccin si se trata de un muro encaballado; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de un
muro contiguo.
Ahora bien, en qu momento debe fijarse el valor de la medianera a los efectos del pago del precio? Algunos fallos
tomaron en cuenta el valor a la fecha de la sentencia, otros a la de la demanda; otros a la de utilizacin, otros, tomaron
en cuenta el momento de la construccin de la pared medianera. Como se ve, haba una gran incoherencia. Por ello, la
ley 17711 resolvi la cuestin agregando un prrafo el art. 2736 el valor computable de la medianera ser el de la
fecha de la demanda o constitucin en mora.
Adquisicin de la mediera: el 2736 legisla sobre la facultad de adquirir el condominio, o sea la mediera, que
corresponde al vecino cuyo terreno linda inmediatamente con la pared contigua. El adquirente debe pagar no slo el
valor de la pared sino tambin la mitad del suelo sobre el que se ha asentado. La facultad otorgada por el 2736 es
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imprescriptible, e implica para el dueo exclusivo de la pared y terreno, la obligacin de hacerle partcipe en el
condominio (se tratara pues, de un supuesto de venta forzosa, segn Mariani de Vidal). Es decir el condominio nacera
cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que all se lo otorga, para la porcin del muro y del terreno
correspondiente.
Ahora bien, esta facultad de adquirir el condominio, se transformara en obligacin cuando el vecino quiera servirse de
la pared divisoria. Servirse de la pared implica, segn la doctrina mayoritaria, el hecho de que el vecino la utilice con
algn fin especfico (ej: instalacin de caeras, apoyo de edificios, tirantes, etc.), es decir que implica un acto positivo
de parte del vecino. Desde ese momento, hay derecho por parte del dueo del muro de hacer el reclamo pertinente al
reembolso de la mitad de los gastos por el precio de la pared como est construida (que incluira cimientos, terreno,
etc.)
Derecho a servirse de la pared: Art. 2730: La medianera da derecho cada uno de los condminos a servirse de la
pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal de que no causen
deterioros en la pared, o comprometan su solidez, no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino
Precio de la mediera: segn el 2736, el adquirente de la mediera debe abonar la mitad del valor de la pared, como
est construida. En consecuencia no puede rehusar el pago de revoques, capaz de aislamiento, etc. an si han sido
empleados materiales costosos o de alta calidad. No obstante, debe ser hecha la salvedad de las pinturas y ornatos
extraordinarios de la pared, ya que los mismos no integran los elementos de la estructura, sino se trata de simples
elementos decorativos.
Tambin debe abonar el adquirente los cimientos correspondientes a la porcin de la pared que adquiera. Habida
cuenta de que la pared, cimientos y el terreno constituyen un conjunto nico, adems de la pared y cimientos, quien
pretenda hacerse condominio del muro deber pagar la mitad de la porcin del terreno correspondiente a la parte que
adquiera (siempre y cuando la pared se ha contigua; o se haya hecho abandono de la mediera, y se la quisiera
readquirir), pero no debe pagarse el terreno si se trata de un muro encaballado, por motivos obvios.
Muro Medianero. Definicin Legal. Presunciones. Prueba:
Art 2717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho
construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
Segn Borda, el texto es sin duda defectuoso o al menos, equvoco. No cabe ninguna duda de que en el supuesto
preciso establecido en el art. 2717, el muro es medianero y, por tanto, pertenece en condominio a ambos vecinos; pero
tambin es medianero cuando ha sido construido a cargo de uno slo de los vecinos y est encaballado sobre el lmite;
slo que en este caso el que lo construy tiene derecho a reclamar la mitad del valor del vecino.
Esta equivocidad de los textos legales se refleja ms claramente an en los arts. 2718 y 2719. Estas normas
establecen presunciones de medianera, segn lo dicen los texto; pero, en realidad, lo que establecen son
presunciones de que la pared ha sido construida a costa de uno o de los dos medianeros, lo que implica, segn los
casos, el derecho de afirmar o negar accin para reclamar la mitad de la medianera.
El art. 2718 dispone que toda pared o muro que sirva de separacin de dos edificios se presume medianera en toda su
altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se
reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario por instrumentos
pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared o de que aqulla no existe
ni en la parte ms baja del edificio

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Volvemos a reiterar que siempre que una pared separe dos edificios es medianera; la presuncin legal tiende a
establecer no si existe o no condominio en dicha pared, sino si existe o no derecho de uno de los condminos a
reclamar la mitad de su precio del otro.
A su vez, el art. 2719 agrega que la medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios y
no patios, jardines, quintas, etc., aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados. No parece justificarse que
no se presuma la medianera cuando se trata de muros o paredes que no dividen edificios; deberan jugar iguales
principios, salvo, por cierto, el derecho a probar lo contrario.
Hay que agregar que la presuncin legal establecida en el art. 2718 no excluye otras presunciones. As, por ejemplo, se
ha declarado que la pared debe reputarse comn cuando habiendo pertenecido las dos heredades a un mismo dueo y
encontrndose aqulla asentada por mitades en ambas fincas no se declar en la escritura traslativa de dominio que
perteneca a uno slo de ellos
Las presunciones de los artculos mencionados admiten prueba en contrario, sea por instrumentos pblicos, privados o
por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms
baja del edificio.
Instrumentos pblicos o privados: deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores. Por aplicacin de esta
norma se ha declarado que si el antecesor comn en el dominio al enajenar una de las fincas estableci que la pared
divisoria de ambas era medianera en toda su extensin y altura, el muro tiene esa condicin jurdica aunque uno de los
inmuebles estuviese edificado y el otro baldo
Signos materiales: nuestra ley no especfica ni determina cules podran ser esos signos, por lo tanto ste. Queda
librado al arbitrio del juez. El 2721 resuelve que en caso de conflicto entre ttulo que establezca la medianera y los
signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos
Obligaciones y cargas de la medianera:
PAGO DEL PRECIO: La primera obligacin del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad el precio de su
construccin. Sin embargo, hay que hacer distinciones, a las que ya hemos aludido; a) si se trata de una pared de
cerco, es decir de una altura no mayor de tres metros, la obligacin de pagar la medianera surge desde el mismo
momento de la construccin, cuando se trata de un muro encaballado; b) por el contrario, si el muro, aun encaballado,
excede de tres metros de altura, la obligacin de pagar el precio de la parte que excede de dicha altura slo surge
cuando el vecino se sirve de la medianera; c) igual solucin se aplica al caso del muro contiguo, es decir, construido
ntegramente en el terreno de quien lo construy; el vecino slo tiene obligacin de pagar el precio cuando se sirve de
dicho muro cualquiera que sea su altura.
CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACIN O RECONSTRUCCIN: Dispone el art. 2722 que los
condminos de un muro o pared medianera estn obligados en la proporcin de sus derechos a los gastos de
reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro. Advirtase que la ley dice en proporcin de sus derechos; esto
significa que slo estn obligados a contribuir en la medida en que sean verdaderamente condminos. As, por
ejemplo, si el vecino ha levantado una pared medianera de quince metros, en la cual el otro propietario no apoya, ste
slo est obligado a pagar los gastos de reparaciones o reconstruccin del cerco de tres metros.
La obligacin de contribuir a los gastos de reparacin o reconstruccin surge si el deterioro de la pared ha tenido origen
como consecuencia de vicios de la construccin, fuerza mayor, transcurso del tiempo, etc. Pero si el dao o destruccin
de la pared se debe al hecho de uno de los propietarios vecinos, ste est obligado a reconstruir o reparar la pared a
su exclusivo cargo.
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LIMITACIONES AL DERECHO DE LOS MEDIANEROS: el muro de los vecinos no puede hacer innovaciones en la
pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la
pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino
Derechos sobre la mediera:
IGUALDAD DE DERECHOS: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de
perfecta igualdad en todo lo que atae al uso y goce de la pared, como tambin en todo lo relativo a su conservacin
FACULTAD DE ABANDONO: La ley reconoce al propietario medianero la facultad de hacer abandono de sus derechos
sobre la medianera tanto en caso que se demande el valor de la pared medianera construida por el vecino, como si se
demanda el costo de la reconstruccin o reparacin de la pared.

El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, puede librarse de esa obligacin
cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. La ley alude, claro
est, al supuesto de muro encaballado. El abandono supone no solamente la renuncia al condominio sobre la
medianera sino tambin la cesin del terreno de su propiedad sobre el que se asienta la mitad de la pared

Tambin admite la ley la facultad del vecino de hacer abandono de la pared medianera en el supuesto de que
quiera liberarse de contribuir a los gastos de conservacin, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le
pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo. Pero el
condmino pierde la facultad de abandonar la pared y, por lo tanto, no puede liberarse de los gastos de conservacin
en los siguientes supuestos: a) que el condmino haya utilizado la pared; o b) que la reparacin o reconstruccin haya
llegado a ser necesaria por un hecho suyo
READQUISICIN DE LA PARED ABANDONADA: El abandono de la medianera no tiene carcter definitivo. Quien ha
hecho abandono de la pared puede, sin embargo, readquirir la medianera incluida la mitad del terreno en que ella se
asienta, pagando la mitad de los gastos y el valor de la mitad del terreno
DERECHO DE ALZAR LA PARED MEDIANERA: Supongamos ahora que entre dos fincas linderas exista una pared
de cerco o de mayor altura que no satisface las necesidades de uno de los vecinos, quien precisa alzarla ms. El art.
2732 le reconoce ese derecho: puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso
que cargue sobre ella. De cualquier manera, es indudable que el derecho de alzar la pared no puede amparar la
conducta abusiva del vecino que, sin inters real, cause perjuicios al vecino con la pared que pretende levantar,
privndolo de luz o aire. (Obvio es que esta conducta cae dentro del abuso del derecho). Si bien la ley no fija ningn
lmite a la altura de la pared, por regla general las ordenanzas municipales suelen establecer limitaciones.
DERECHO DE SERVIRSE DEL MURO MEDIANERO: para todos los usos a que ella est destinada segn su
naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de
iguales derechos para el vecino. El servirse de la pared es pues un derecho de los condminos; pero conviene precisar
el concepto, porque quien se sirve de una pared que todava es propiedad exclusiva del vecino, est obligado a pagar
la mitad. De una manera general, se puede decir que la palabra servirse empleada en la norma comprende todos
aquellos casos que impliquen un aprovechamiento por el vecino de la pared existente: en concordancia con esta idea,
se ha resuelto que importa servirse de la pared, utilizarla para colocar caeras; empotrar una escuadra de hierro;
colocar ganchos para sostener una estantera de madera, apoyar un galpn o tinglado
Medianera en campaa: Dispone el art. 2742 que en las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el
dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.
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Conforme con el texto legal indicado, para que surja la obligacin de compartir los gastos, es necesario que las
heredades sean contiguas y que se encierren por el cerco, muro o foso. Cabe preguntarse qu ocurre si el campo
vecino no queda totalmente cerrado, sino parcialmente abierto. El Cdigo Civil no prev el punto, pero s lo han hecho
los Cdigos rurales locales, que en general obligan a contribuir al cerramiento cuando el campo vecino queda cerrado
en los dos tercios o en los tres cuartos de su permetros
Condominio de rboles: El Cdigo legisla tambin sobre el condominio de los rboles en cercos o zanjas medianeras.
El art. 2745 que los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras se presume que son tambin medianeros.
Agrega la norma citada que cada uno de los condminos podr exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y
si cayesen por algn accidente, no podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Finalmente aade que
lo mismo se observar respecto a los rboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos
dueos.
Condominio por confusin de lmites
El condominio por confusin de lmites (actiofiniumregundorum) se remonta a la ley de las XII Tablas y, (junto con
la communidividundo y la familiaeersiscundae) integraba el grupo de las denominadas acciones mixtas en la
poca de Justiniano, porque tenan caractersticas tanto personales como reales.
La actiofiniumregundorum sera en Roma cuando los lmites de 21 contiguos se encontraban confundidos, ya sea
accidentalmente o porque uno de los propietarios haya tapiado parte del terreno vecino, surgiendo a raz de esta
confusin, la obligacin de regular los lmites de sus propiedades.
El concepto de confusin de lmites surge del art 2746: El que poseyere terrenos cuyos lmites estuviesen
confundidos con los de un terreno colindante, reputarse condmino con el poseedor de este terreno, y tiene
derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen El condominio se extiende
nicamente a la zona dudosa, pero de ninguna manera abarca la totalidad de los fundos contiguos, que permanecen
de propiedad exclusiva de los vecinos. La fuente de este condominio es la ley. Segn Mariani de Vidal, la
caracterizacin como condmino de esta figura ha sido criticada por qu no habra zona intermedia que pertenezca a
los dos vecinos, lo que se busca no es dividirlo comn, sino deslindar lo exclusivo.
El efecto del condominio por confusin de lmites es el de otorgar a cada uno de los comuneros la facultad de pedir que
los lmites confusos se investiguen y demarquen, a travs de la accin de deslinde.
Accin de deslinde: Cuando se da el supuesto de lmites confundidos, los vecinos colindantes tienen la accin de
deslinde (llamada finiumregundorum en el Derecho Romano), a fin de que los lmites se investiguen y demarquen.
Se ha discutido la naturaleza de esta accin. Algunos autores la consideran real, pues surge del dominio que se tiene
sobre una cosa y se da al titular precisamente en defensa de su derecho. Para otros, es una accin personal porque no
est en juego ni el dominio ni la desmembracin de ste; se trata slo de un trmite judicial que obliga al vecino a
participar en la investigacin y sealamiento de los lmites. Otros, finalmente, siguiendo la tradicin romana,
conceptan que es una accin mixta.
La accin de deslinde es imprescindible. En efecto, el art. 4019, inc. 3, establece que es imprescriptible la
accin de divisin mientras dura la indivisin de los comuneros; (y ya se sabe que nuestro Cdigo trata la
confusin de lmites como un caso de condominio)
Distincin con la reivindicatoria: Dispone el art. 2747 que cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados o
cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, la accin competente a los colindantes es la
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accin de reivindicacin para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesin estuviese el
otro.
Segn Borda, la redaccin de esta norma deja bastante que desear e introduce confusin en las ideas. Por lo pronto,
no es exacto que cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, deba siempre recurrirse a la accin
reivindicatoria.
Para que se investiguen los lmites y se los determine, est la accin de deslinde. Es evidente que el art. 2747 ha
querido referirse a este supuesto: que uno de los linderos pretenda concretamente ser propietario de terrenos que el
vecino est poseyendo. l no considera dudoso su derecho. Cree que le pertenece exclusivamente esa fraccin. En
ese caso, debe ejercer la accin reivindicatoria, no la de deslinde.
En otras palabras; la accin de reivindicacin se ejerce por quien, sobre la base de un ttulo, pretende se le reconozca
el dominio sobre un inmueble o una parte de l, que otro posee. Hay una pretensin concreta referida a una
determinada fraccin. En cambio, la accin de deslinde se brinda a quien no sabe ciertamente hasta dnde llega su
propiedad y hasta dnde la del vecino; y su objeto es que se delimiten, demarquen y amojonen ambas propiedades.
Se ha sealado que el inters de precisar cul accin se ha instaurado es el siguiente: a) en la de reivindicacin el
cargo de la prueba pesa ntegramente sobre el actor y si ella no se produce, la accin se pierde; en la de deslinde,
cada una de las partes es a la vez actor y demandado y debe, en consecuencia, probar su derecho; b) en la accin de
deslinde, el juez tiene la facultad de dividir entre los colindantes la parte dudosa de los terrenos, facultad que en cambio
no existe en la reivindicacin
Inmuebles a los cuales se aplica la accin de Deslinde: Dispone el art. 2748 que la accin de deslinde tiene por
antecedente indispensable la contigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los predios
urbanos.
A pesar de que este artculo es terminante en el sentido de que la accin no se da para dividir predios urbanos, la
doctrina nacional es unnime en el sentido de que la ley excluye solamente los terrenos edificados, pero no los baldos.
En stos la confusin de lmites es tan posible como en los predios rsticos y no hay razn alguna para excluirlos de la
accin de deslinde. En consecuencia, resulta que solamente si se ha edificado deja de ser aplicable la accin de
deslinde. En efecto, si se ha edificado y construido la pared medianera, no puede hablarse ya de confusin de lmites,
puesto que ellos estn perfectamente demarcados
Titulares de la accin: La accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno (art. 2749).
Corresponde, por consiguiente, al propietario, al usufructuario; al usuario y al acreedor anticresista. De igual modo, le
corresponde al poseedor que tiene boleto de compraventa, ya que su posesin es legtima.
En cambio, no compete la accin al acreedor hipotecario, que no detenta la posesin del bien, tampoco al locatario ni al
comodatario, por no ser titulares de derechos reales
Legitimacin Pasiva: La accin se da contra el propietario del fundo contiguo (art. 2749); no puede ejercerse
directamente contra el titular de otro derecho real que confiera la posesin, tal como el usufructuario, el usuario, el
acreedor anticresista, etc;
Puede dirigirse asimismo contra el Estado respecto de los terrenos de su dominio privado. El deslinde los fundos que
dependen del dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
Significa esto que si un terreno particular linda con uno del dominio pblico del Estado no corresponde la accin de
deslinde? As lo ha sostenido parte de nuestra doctrina. Sin embargo, Lafallie dice que slo en el caso de que se trate
de dos fundos dependientes del dominio pblico (por ejemplo, dos fundos del Estado nacional, o uno del Estado
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nacional y otro provincial o municipal), la cuestin deber ser deferida a la jurisdiccin administrativa. Pero si hay
confusin de lmites entre un terreno particular y uno del dominio pblico del Estado, debera ser vlida la accin de
deslinde.
Formas de hacer el deslinde:
Extrajudicial: El deslinde puede ser hecho por convenio de los vecinos. Aqu no hay ejercicio de la accin de deslinde,
sino un simple acuerdo de partes. Segn el art. 2753 el deslinde extrajudicial debe constar en escritura pblica; y
agrega que bajo otras formas ser de ningn valor. Agrega el art. 2753 que el acuerdo, la mensura y todos los
antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado,
la escritura otorgada y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se
causare perjuicio a terceros
Judicial: El Cdigo Civil, como es natural, deja librado la regulacin legal del trmite del juicio a las leyes de
procedimiento. No obstante lo cual establece algunas disposiciones que por su importancia el codificador crey
necesario establecer en el Cdigo de fondo.
a)Prueba: A los efectos de la determinacin del lmite, deber estarse, ante todo, a los ttulos de ambos vecinos. Puede
ocurrir, sin embargo, que los ttulos no permitan la solucin del problema, sea porque se superpongan, sea porque sus
especificaciones carezcan de la claridad. En tal caso, se tendrn en cuenta los vestigios antiguos (art. 2755), es decir,
las seales que permitan inducir que por all ha pasado la lnea demarcatoria, por ejemplo, antiguos restos de
alambrados. Tambin se tendr en cuenta por el juez la posesin; es decir, que a falta de otras pruebas suficientes, la
tenencia efectiva de la tierra por parte de los colindantes ser un elemento de juicio decisorio, porque, como dice
Salvat, la posesin, en tanto no se acredite una causa suficiente para modificarla, debe ser mantenida y respetada.
Cabe agregar que el art. 2751 dispone que la posesin de buena fe de mayor parte de terrenos que la que expresan
los ttulos, no aprovecha al que la ha tenido. El significado de esta norma es el siguiente: la posesin, ni aunque sea de
buena fe, puede hacerse prevalecer contra los ttulos; tampoco sirve para la usucapin breve
b)Caso de duda: Puede ocurrir finalmente que la prueba aportada por las partes no deje claro por dnde pasa la lnea
demarcatoria, ni haya tampoco una posesin exclusiva de las tierras que permita hacer la divisin; en ese caso, la
parte dudosa de los terrenos ser divida entre los colindantes segn el juez lo considere conveniente
c)Mensura: Establecida judicialmente la lnea divisoria, se har el deslinde por agrimensor (art. 2754); de esta manera
se asegura la medicin tcnica de las tierras y sus lmites precisos. Consecuencia del deslinde ser el amojonamiento,
es decir, la colocacin de mojones que indican los lmites por los que se divide la propiedad
Efectos: El deslinde tiene como consecuencia poner fin al estado de incertidumbre que se cerna respecto del lmite de
las propiedades vecinas. Los ttulos quedan perfeccionados y en condiciones de ser inscriptos en el Registro de la
Propiedad, produciendo efectos erga omnes.

Cuestionario: Derecho real de Condominio.


1. Cul es la definicin legal del derecho real de condominio?
2. Cules son las clases de condominio?
3. Concepto de condominio sin indivisin forzosa.
4. Nombre los modos de particin de la cosa. Explique uno de ellos.
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5. Qu es el condominio con indivisin forzosa?


6. Cules son las fuentes del condominio con indivisin forzosa?
7. Concepto de muro medianero y breve diferencia con los otros tipos de paredes desde el punto de vista jurdico.
8. Cmo se adquiere la medianera?
9. Concepto del condominio por confusin de lmites.
10. Formas de hacer el deslinde.

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