Condominios y Expropiaciones

Trabajo Presentado por: Arismendy Digna Espinosa Soto Víctor Manuel Aquino Julio Cesar Matos La norma jurídica que crea el régimen legal especial que rige los condominios se denomina Ley 5038 de 1958 sobre condominio, modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la cual, como señala Rafael Ciprian1[1], viene a solucionar y/o enfrentar un serio problema social que tienen los países pobres y dependientes, como el nuestro: el déficit habitacional. Por demás, permite un desarrollo vertical en las ciudades donde se concentran gran cantidad de personas, lo que permite que en una porción de terreno donde normalmente es habitada por una familia, pueda ser construida un edificio donde sea habitada por varias familias. Arismendy Rodríguez El concepto de condominio lo encontramos en el artículo primero de la Ley 5038 de 1958 sobre Condominio, modificado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, y el artículo 100 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario lo cuales expresan “Art.1.- Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad al régimen establecido por esta ley”. “art.100.- Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”. Entendemos que la vida en condominos ofrece diversas ventajas en cuento a la ubicación en la ciudad, la tranquilidad, el área de recreación común y sobre todo la
1[1] Tratado de Derecho Inmobiliario (Bases Constitucionales y Legales; Jurisprudencia, Doctrina y
Procedimientos). Vol. II, 2da. Ed., pág.821.

Rodríguez

En cuanto el particular el Magistrado Rafael Ciprian en su citada obra nos expresa: “Esta competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria para dirimir las contestaciones que pudiera generar el régimen de condominio es absoluta o en razón de la materia porque se . siempre que esté vinculado a la calidad de copropietarios del condominio. al expresar: “Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble o con la interpretación o ejecución del reglamento.seguridad que ofrece un apartamento en un área cerrada y vigilada. Como se podrá advertir la parte final de este artículo no deja duda sobre la competencia del Tribunal de Tierras en cuanto a los conflictos generados a propósito de un régimen de condominio. Es por eso que tanto para la constitución del régimen de condominio como para la solución judicial de los conflictos y acciones que puedan surgir entre los condómines. Las normativas vigentes no sólo sirven para organizarse cuando se constituye un condominio nuevo. este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan situaciones de conflictos entre condomines. Por esa razón es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan con el régimen de condominios en República Dominicana. son de la competencia del Tribunal de Tierras”. por la causa que fuere. Sin embargo. sino también para ubicar los procedimientos y escenarios donde deben dirimirse las diferencias y conflictos que en ocasiones afectan la convivencia. personas que no cumplen con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos de las cuotas correspondientes. Así lo establece el artículo 17 de la Ley 5038 sobre Condominios. son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria. El párrafo del mismo artículo expresa: “Igualmente el Tribunal de será competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación de esta ley”.

tiene competencia para designar el administrador del condominio. y podrá constreñir a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones. constituyen litis sobre derechos registrado. Y ya sabemos que conforme al artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es conforme el artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria2[2]”. Los poderes del Administrador serán revocados de la misma manera en que éstos fueron otorgados. quienes podrán dar a conocer sus opiniones. el administrador. . por consiguiente. De lo anteriormente trascrito. si fuere necesario. La designación de un administrador por el consorcio de propietarios produce el pleno derecho la revocación del administrador. se infiere que el Juzgado de Paz de la Circunscripción donde se encuentra radicado el inmueble convertido en condominio. el artículo 14 de la Ley 5038 expresa: “Salvo disposiciones contrarias en el reglamento. Sin embargo excepcionalmente la presente otorga competencia a otros tribunales para conocer de acciones relacionada con los conflictos entre condomines. por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz. siempre que los condóminos no se pongan de acuerdo en cuanto a su designación.trata de derechos que recaen sobre terrenos registrados y. y en el caso específico. ya sea nombrado por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz. atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su conservación y mantendimiento en buen estado de uso. La remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza que lo designa y esa remuneración se ajustará a las bases establecidas en el reglamento”. citando el más diligente a los demás interesados. y. 2[2] Obra citada. la cual cesa en el momento en que los copropietarios se pongan de acuerdo en designar otro en particular. tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio.

Por otra parte la Jurisprudencia a otorgado competencia a la Jurisdicción penal cuando el objeto de la litis no tiene relación con las partes comunes. B. omisión que puede general responsabilidades.13. siendo también fuentes mayores o menores de limitaciones. en ese sentido se ha pronunciado nuestro más alto tribunal mediante sentencias que expresan: “…La jurisprudencia penal es competente para conocer de un conflicto entre dos copropietarios cuando su objeto no tiene relación ni con la administración ni el goce de las partes comunes del inmueble. COMPETENCIA EN CASO DE EXPROPIACIONES La Constitución Dominicana incluye en su artículo 51. J. el derecho de propiedad como un derecho fundamental.1130. B. Ornato Público y Construcciones3[3]”. vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad. 26 enero de 205. 1142. tiene límite genéricos o institucionales. de conformidad con lo establecido en la ley.. p. ni con la interpretación o ejecución del reglamento. que pueden recaer sobre las facultades e uso o de goce del propietario o sobre las de disposición. . determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente. Cám.410. 2da. los vínculos de vecindad. sino con los daños sufridos por uno de ellos a consecuencia de las reparaciones hechas por el otro en su apartamento en violación a la Ley 675 de 1944 sobre Urbanización. 3[3] SCJ. SCJ. los que prohíben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe. 4 enero de 2006. sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social. p. así como limitaciones derivadas de la ley.297. como todos los derechos. No. J. pero a la vez establece las limitaciones al carácter absoluto del mismo cuando dice que: "Ninguna persona puede ser privada de su propiedad. 2da. previo pago de justo valor. el llamado derecho de uso inocuo y la omisión de la diligencia necesaria para impedir daños a terceros en la construcción..58. Cám. No." La propiedad.

párrafo III. la facultad de usarla de un modo ordenado. a menos que el Estado demuestre que ha pagado la totalidad del valor sobre el referido inmueble. el Registrador de Títulos no procederá a registrar la transmisión de ningún derecho sobre el inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho registrado ha percibido la totalidad del importe correspondiente. que instituye un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado. PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACION COMPETENCIA PARA CONOCER DE LA EXPROPIACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD INMOBILIARIO. es un mandato al Registrador de Títulos. La ley de Registro Inmobiliario no contiene entre sus disposiciones ningún procedimiento relativo a la expropiación del derecho de propiedad. de fecha 31 de julio del 1943. por lo que sigue prevaleciendo la Ley 344.La propiedad privada se limita por el derecho prevalerte de los demás. por lo que esa disposición viene a positivisar el "justo valor" que establece la Constitución Dominicana. siendo de estricta necesidad. y la parte resultante se registrará a nombre del propietario originario. se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante el procedimiento de subdivisión. el artículo 186 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece que cuando una parte de la parcela registrada es declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación. es que cuando un inmueble sea objeto de expropiación. rentable y libre. Lo que si establece la Ley 108-05 en su artículo 97. . no una facultad. que esta Ley contiene una garantía expresa sobre los derechos económicos que tiene el titular. Salvo las excepciones que establecen la Constitución y las Leyes. pacífico. Es decir. La competencia es el ejercicio de la función jurisdiccional del Estado. que la Ley delega en un tribunal específico para que conozca de determinados asuntos que tienen un carácter legal y una trascendencia jurídica. Por su parte.

La competencia de los Tribunales Inmobiliarios está contemplada en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.. La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana.Ese poder les viene. autorizada por la Ley. así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria. conforme al artículo 1. de los interesados en la solución de conflictos que tiene trascendencia jurídica. La misma Ley. por ser de orden público.Objeto de la ley. párrafo lo siguiente: . ni puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la Ley pone a su cargo. de la Constitución y de las leyes. en caso de expropiación de un inmueble registrado o no. Porque si bien existe la competencia que le impone a las partes. que dice: Art. de la voluntad manifiesta. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el Legislador de manera especifica no le haya señalado. La presente ley se denomina "Ley de Registro Inmobiliario" y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios. al tenor del artículo: "Art. otorga la competencia a éste Tribunal para conocer del procedimiento de expropiación de un inmueble. por otra parte. la competencia que las partes pueden atribuir a determinado tribunal. la Ley 13-07. al establecer en su artículo 1. y. por una parte. otorga competencia exclusiva a la jurisdicción inmobiliaria para conocer todo lo relativo al derecho de propiedad inmobiliario. Por ser una Jurisdicción de excepción la jurisdicción inmobiliaria tiene una competencia a las cuestiones que de manera expresa la Ley le atribuye. con carácter privado. del 17 de enero del 2007. Sin embargo. 1. desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble. también existe. salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley". siempre que tal acción tienda a modificar o extinguir o cualquier otro medio que tienda a vulnerar ese el derecho..Competencia. 3. que crea el Tribunal Contencioso Administrativo y su competencia.

que reza: " Derogación general.El Tribunal Contencioso Tributario y Administrativo tendrá competencia además para conocer: (a) de la responsabilidad patrimonial del Estado. Por consiguiente cualquier otro tribunal es incompetente para conocer de esos mismos casos. Las disposiciones del Artículo 127 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario que modifica el artículo 2 de la ley 344 sobre procedimiento de expropiación. de acuerdo a su ley. es un tribunal de excepción. excepto en materia de libertad individual. otorgada por la Ley 13-07. así como lo es el referido tribunal para conocer de cualquier caso que no esté específicamente determinado por su Ley de origen. de los municipios que conforman la provincia de Santo Domingo. Es decir. de sus organismos autónomos. por su inobservancia o incumplimiento de las decisiones emanadas de autoridad judicial competente. que diriman controversias relativas a actos inherentes a sus funciones. Quedan derogadas toda ley o parte de ley que sea contraria a la presente ley. y (d) los casos de vía de hecho administrativa. del Distrito Nacional. Únicamente tiene competencia para conocer de los casos que concretamente determine la Ley. así como de sus funcionarios. (c) los procedimientos relativos a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social. que establece el procedimiento de expropiación fue derogado por el artículo 11 de la Ley 13-07."Extensión de Competencias. (b) los actos y disposiciones de las corporaciones profesionales adoptados en el ejercicio de potestades públicas.. del 29 de julio del año 1943. que la competencia del Tribunal Contencioso administrativo es de atribución. El tribunal contencioso administrativo." .

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