PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal es un derecho real de propiedad o dominio con un estatuto

especial.
En principio, el régimen de propiedad horizontal se distingue del régimen de
propiedad común debido a que es mucho más limitado. No podemos hacer, deshacer,
destruir la cosa en la propiedad horizontal, en cambio, si soy dueño de un bien en régimen
de propiedad común, puedo hacer lo que quiera con él.
En este sentido, la propiedad horizontal se nos presenta como limitada, tal como lo
dispone el artículo 9 de la Ley N°10.751:

 Se ejercerá en forma ordenada.

 No podrá dársele a la unidad otro destino que el establecido.
 No podrá perturbarse la tranquilidad de los demás propietarios o comprometer
solidez, salubridad o seguridad del edificio.
 No podrán realizarse actividades contrarias a la moral, buenas costumbres, etc.
Estas limitaciones no sólo alcanzan al propietario, sino también al arrendatario y
demás personas que usen o gocen del bien. Esto tiene su razón de ser en el hecho de que,
si bien se podrá sostener que existe independencia jurídica, en sentido material la misma es
relativa, por esto la ley consagra la coexistencia de los llamados bienes individuales y
bienes comunes, y en especial enumera algunos de estos últimos en el artículo 3 de la
mencionada Ley.
La denominación propiedad horizontal obedece a la consideración de la existencia
de propiedades diversas desarrolladas en planos horizontales superpuestos. Sin embargo,
también habrá propiedad horizontal cuando las unidades independientes se desarrollen en
un mismo plano horizontal, cuando existiendo varios planos horizontales en cada uno de
ellos se desarrolle más de una unidad e incluso cuando en un único padrón se construyan
varios edificios independientes en su consideración física.
Breve referencia a la legislación aplicable
Está regulado por la Ley Nº10.751.

 Antes de sancionarse la Ley 10.751 había autores que entendían posible dividir la
propiedad de un edificio por pisos, apoyándose en el artículo 749 del Código Civil, el
cual consagra el principio general en materia de accesión inmobiliaria.
 Las leyes 13.870 y 13.892, luego sustituidas por las leyes 14.261 y 14.262, facilitan
la conversión a propiedad horizontal de edificios construidos con anterioridad a su
vigencia.
 La ley 14.261 sustituye a las anteriores, consagrando un régimen similar para las
construcciones existentes al tiempo de vigencia de esta nueva ley, y en su capítulo
III agrega otra forma de ingresar al régimen de propiedad horizontal.
 La ley 14.560 regula las atribuciones de la asamblea de copropietarios, y en especial
las cosas que esta puede resolver por mayoría.
 La ley 16.760 extendió el régimen establecido por la ley 14.561 capítulo III, a
edificios construidos con préstamos de cualquier institución de intermediación
financiera.
 La ley 17.292 modificada por la ley 18.308 (Ley de Ordenamiento Territorial), admite
el fraccionamiento de tierras en régimen de propiedad horizontal al margen de que
se realicen o no construcciones.
  Es un tipo de propiedad especial que solo puede recaer sobre bienes inmuebles y
aún sobre cierta clase de inmuebles.
Para que haya propiedad horizontal es necesario que exista un edificio, es decir, una
construcción de arquitectura o ingeniería realizada mediante la unión de materiales e
incorporada permanentemente al suelo.

 No todo edificio es apto para ser objeto de propiedad horizontal.

 Art. 1 de la Ley 10.751: la obra debe estar constituida por diversos pisos o, aun
siendo de un solo piso por departamentos, que sean independientes y tengan salida
a la vía pública directamente o por un pasaje común.
 Concepto de unidad de propiedad horizontal: conjunto de derechos y obligaciones,
que considerados en conjunto por el orden jurídico y no susceptibles de ser tratados
por separado, asumen la calidad de bien único de naturaleza inmueble, objeto
idóneo de cualquier negocio jurídico patrimonial y susceptible de ser objeto del
derecho de propiedad.
Bienes privados y comunes
Este sistema no podría funcionar sin determinar la situación jurídica de todas y cada
una de las porciones del inmueble. Para que sea posible la convivencia, ha sido necesario
establecer un régimen que confiere a los distintos copropietarios el dominio exclusivo sobre
su respectiva unidad (bienes propios), y el condominio sobre todo aquello que sirve al uso
general (bienes comunes).
Esta calificación la encontramos en la ley 10.751 que contiene términos precisos al
respecto, y también en los reglamentos de copropiedad.

 Bienes propios o privados:

Los bienes propios son todos aquellos susceptibles de apropiación exclusiva como
los apartamentos o subsuelos, a condición de que sean independientes y tengan salida a la
vía pública directamente o por un pasaje común. En estos casos los arreglos del interior del
apartamento serán de costo del propietario.
Dentro de la unidad que pertenece a un copropietario, éste posee plenas facultades
de uso, goce y disposición sobre todo lo que está en el interior de dicha unidad. Sin
embargo, hay algunos casos en que al propietario se le imponen restricciones al derecho de
propiedad.
Restricciones al derecho de propiedad:

a. Cuando el copropietario reincida en el incumplimiento de las obligaciones impuestas

por la copropiedad, la ley prevé la aplicación de medidas judiciales, entre las cuales
encontramos el desalojo y la desocupación de la unidad.
b. En los casos de destrucción y vejez del edificio especialmente declarada por la
Asamblea de Copropietarios, se prevén la venta del terreno y los materiales.
c. En caso de incumplimiento en el pago de los gastos comunes, luego de las
instancias judiciales tendientes al cobro, puede llegarse a la ejecución de la hipoteca
recíproca.
  Bienes comunes:
La ley 10.751 los define como aquellos bienes necesarios para la existencia,
seguridad y conservación del edificio, y los que permiten a todos y cada uno de los
propietarios el uso y goce del departamento o piso de su propiedad. Considerados en
conjunto, los llamados bienes comunes son sustancialmente el edificio mismo.
Estos bienes están sujetos a un régimen de indivisión necesario y forzosa, que tiene
características especiales y difiere del condominio común. Según Arturo Yglesias, estos
objetos carecen de autonomía jurídica, y por ello no son verdaderamente “bienes”.
Los bienes comunes se dividen en: bienes comunes esenciales y bienes comunes
no esenciales.
Los bienes comunes esenciales son los que tienen la calidad de esenciales para la
seguridad y existencia del edificio, por lo que en ningún caso pueden dejar de ser comunes.
El artículo 3 de la Ley 10.751 plantea que son bienes comunes: el terreno, los cimientos, las
paredes maestras y estructura resistente, los muros divisorios o medianeros, la techumbre y
azotea, la obra gruesa de los pisos y de los cielorrasos, puertas de entrada, escalera,
ascensores, patios, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones
generales de agua, gas, calefacción, energía eléctrica, refrigeración, alcantarillado y
corredores de uso común, etc.
Por otro lado, los bienes comunes no esenciales son bienes comunes por voluntad
de las partes, ya que son éstas las que a través de las normas del reglamento de
copropiedad determinarán la calidad de comunes o propios de estos bienes.
Existen otros bienes comunes que se llaman útiles, estos pueden ser desafectados
por la unanimidad de los copropietarios y convertirse en unidad particular. Un ejemplo es el
garaje, puede establecerse que acceda a cada una de las unidades particulares o que sólo
acceda a alguna de ellas. El garaje aparece en el reglamento de copropiedad como un bien
común, presumiéndose que los propietarios determinarán su uso, y mientras esto no suceda
corresponderá su uso a todos los propietarios de las unidades particulares por igual.
Para que el garaje pueda ser un bien común de uso exclusivo de una determinada
unidad, deberá recabarse el consentimiento unánime de los copropietarios, y será la
modificación del reglamento de copropiedad lo que le dará mayor seguridad.
Desde el punto de vista jurídico, estos bienes no tienen autonomía ni valor en sí
mismos.
Diferencia con situación de condominio o copropiedad
En el condominio, la división de la cosa es en partes ideales (partes alícuotas),
mientras que en el caso de la propiedad horizontal opera la división real del edificio,
adquiriendo cada una de las unidades individualidad como bien susceptible de ser objeto de
propiedad y tener una medida de valor (art. 460 CC).
Ingreso al régimen de propiedad horizontal: Ley 10.751
La Ley 10.751 permite tanto construir como incorporar al régimen de propiedad
horizontal. Las restantes leyes regulan mecanismos para la incorporación al régimen de
propiedad horizontal.
 Según señala el artículo 30 de la mencionada ley, el estado horizontal nace con la
habilitación municipal en propiedad horizontal y con la contratación del seguro contra
incendio. Dicho artículo dio lugar en su momento a discusiones ya que el mismo no refiere
ni a permiso ni a habilitación, sino a una declaración municipal que plantea que el edificio
que se pretende construir o incorporar al amparo del régimen de la ley, cumple con las
ordenanzas municipales que a ella refieren. Como consecuencia de esto, algunos sostenían
que existía propiedad horizontal cuando se obtenía el permiso de construcción en régimen
de propiedad horizontal, no siendo necesaria la habilitación municipal.
Lo que si debe quedar claro es que, bajo el imperio de la ley mencionada, existirá
propiedad horizontal en tanto se cumpla con los requisitos establecidos en la Ordenanza
municipal respectiva.
Pasos a seguir:

a. Tramitación y obtención del permiso de construcción en régimen de propiedad

horizontal.
b. Para el caso de construcción: realización y finalización de la obra. En caso de
incorporación: realización de las obras de adecuación, si es que estas son
necesarias.
c. Tramitación y obtención de la habilitación por la Intendencia en régimen de
propiedad horizontal.
d. Confección del plano de mensura y fraccionamiento horizontal.
e. Cotejo del plano por la Intendencia correspondiente.
f. Inscripción de este plano en la Dirección Nacional de Catastro.
g. Empadronamiento individual de cada una de las unidades, realizado por la Dirección
Nacional de Catastro. Dicho número se establece: padrón matriz/nº de unidad. Y en
caso de que el edificio esté compuesto por más de una torre: padrón matriz/letra que
designa el block/ nº de unidad.
h. Asignación de los valores fiscales de las diversas unidades de propiedad horizontal
resultantes (valor real), por la Dirección Nacional de Catastro (Art. 31).
i. Contratación de seguro contra incendio y daños de ascensor (art. 20 y 30, con el
mínimo establecido en el art. 5º literal C del Decreto-Ley 14.261).
Cumplidos dichos requisitos, el bien se encuentra en estado de propiedad horizontal.
Para la Ley 10.751 el reglamento de copropiedad no es preceptivo, puede o no otorgarse.
Ingresará al régimen de propiedad horizontal cuando se realice un acto o negocio
jurídico que considere a una unidad como objeto.
Toma de decisiones en el régimen de propiedad horizontal
En el régimen de propiedad horizontal se prevé la existencia del llamado reglamento
de copropiedad, negocio de naturaliza preceptiva o no según el caso, en el cual se plasman
en mayor o menor medida, los derechos y obligaciones acordados a los copropietarios.
La Ley 10.751 exige unanimidad de voluntades de todos los copropietarios para
introducir innovaciones; si no hay unanimidad no opera modificación alguna.
Como la salida a conflictos era difícil, la ley 14.560 establece un régimen de
mayorías, donde se exigen 2/3 del total de votos y que además representen los 3⁄4 del valor
del edificio (art 12 y 13).
 Además, para resolver sobre un tema la Asamblea debe estar convocada al efecto,
es decir, en Asamblea de Copropietarios el tema debe estar presentado, pero hay un límite:
no se puede privar a un miembro de la copropiedad de un derecho del que ya es titular.
Debe destacarse que el decreto-ley N°14.560 en su artículo 16, el cual establece los
quórum y las mayorías establecidas para los diversos regímenes de propiedad horizontal
que son de orden público.
El quórum es el número de copropietarios necesarios para que la asamblea pueda
iniciar la sesión; debe existir al comienzo de la reunión. Por otro lado, la mayoría es el
número de votos que se requieren para tomar una decisión válida; debe existir al momento
de votarse.
Gastos comunes
Se componen de expensas ordinarias y extraordinarias, si bien la ley no realiza esta
distinción, la doctrina sí la ha acuñado.
Las expensas ordinarias son aquellos gastos derivados de la administración normal
del edificio, entre otras, la retribución del administrador, gastos de combustible para los
servicios centrales, sueldos del personal, gastos de limpieza, es decir, aquellas que tienden
al mantenimiento del edificio.
Por otro lado, las expensas extraordinarias son aquellos gastos destinados a realizar
reparaciones mayores, las cuales requieren aprobación previa de la Asamblea de
Copropietarios.
El principio general establecido, es que la contribución en los gastos comunes corresponde
a todos los copropietarios, tal como lo plantea el artículo 5 de la ley 10.751. Cada titular de
la unidad debe contribuir al mantenimiento de los bienes comunes en proporción al valor de
sus respectivas unidades. También puede ser proporcional al uso.
La jurisprudencia ha eximido de pagar a quienes no aprovechan determinados
servicios, porque son gastos de uso, pero no para los gastos de conservación.
Como excepción a esto, se plantea que si el gasto se genera como consecuencia del
deterioro provocado por el uso, en estos casos los gastos comunes deberán ser costeados
por los titulares de las unidades que usan o que potencialmente puedan usar el bien o
servicio, en proporción al grado de utilización.
La doctrina moderna distingue entre los gastos comunes que son consecuencia
directa del propio uso, y aquellos que se ocasionan en reparaciones que la copropiedad
debe realizar como consecuencia de la vetustez, del desgaste natural del edificio.
Hipoteca recíproca
El decreto ley 14.261 fue el que legalizó y universalizó la hipoteca recíproca; está
nació a petición del Banco Hipotecario del Uruguay y está en los hechos impuesta en forma
universal. Dicha hipoteca es imprescindible en el sistema de la propiedad horizontal y se
impone para toda clase de edificios. En este sentido, la hipoteca recíproca se impone por la
ley y requiere solemnidad (escritura pública, usualmente se establece en el Reglamento de
Copropiedad), nace con la inscripción en el Registro, art. 2323 CC.
Se estableció su actualización automática: sin ser nuevamente registradas, las viejas
hipotecas se actualizan en función de los valores fiscales del bien que gravan. En caso de
que no se inscriba la hipoteca recíproca, es el condominio entero quien se perjudica, porque
pierde un elemento muy valioso para garantizar el pago de los gastos comunes.
Es establecida por negocio jurídico unilateral; también es preceptiva dado que el
decreto ley 14.261 la estableció como obligatoria para todos los edificios incorporados por
dicha norma.
No se extingue mientras exista PH.