BOLILLA VIII - CONDOMINIO

Concepto. Definicin legal (art 2673) El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.
El actual Cdigo Civil y Comercial en su art 1983, agrega a la definicin que: las partes de los condminos
se presumen iguales, excepto que la ley o el titulo dispongan otra proporcin.
Antecedentes
El Derecho Romano, entre las caractersticas del derecho de propiedad enumeraba la de ser un derecho
real exclusivo, o sea, que deba haber un propietario para cosa. Sin embargo, ya sea por contrato, por
disposicin de ltima voluntad o por imperio legal, podan existir varios propietarios que revistieran la calidad
de dueos de una parte proporcional, alcuota o ideal sobre el bien, generalmente originado por el deceso
del pater, que converta a los distintos hermanos en copropietarios y que estaba destinado a dividirse con la
particin judicial, a travs de la adjudicatio.
El derecho germnico la llamo propiedad en mano comn, que requera la administracin y disposicin
conjunta de todos los copropietarios, no teniendo cada uno, individualmente ninguna facultad sobre el bien.
Los Cdigos Civil y Comercial Italiano de 1942 y el Cdigo Civil Portugus de 1966, adoptaron el sistema
romano del dominio de cada condmino sobre porciones ideales.
El Cdigo Civil Argentino de Velez Sarfield trato el tema en el Ttulo VIII del Libro III, artculos 2673 a 2755.
En el actual Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, se trata al condominio en el Libro IV, Titulo IV, artculos
1983 a 2036.
ELEMENTOS
Pluralidad de sujetos. El derecho de propiedad corresponde a varias personas, es decir que los titulares
tienen que ser dos o ms, ya que de lo contrario sera dominio y no condominio. Pueden ser personas
fsicas o jurdicas.
Unidad de objeto. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas, a los efectos del condominio,
como un solo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre todas.
Existencia de partes ideales, abstractas, alcuotas, indivisas o cuotas partes. El derecho de cada condmino
lo es por una parte indivisa, es decir, que le corresponde por la mitad, un tercio un quinto, etc., sin que
pueda decirse, que l se asienta sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.
Constitucin. Fuentes. Art 2675.
El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o en los casos que la ley designa. La
enumeracin no es excluyente de otros medios de constitucin.
Contrato: el condominio puede surgir en el supuesto de que varias personas adquieran en comn una o
varias cosas. O cuando el propietario del todo transmite a otro una parte alcuota de su derecho sobre la
cosa.
Actos de ltima voluntad: Serian aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega una misma cosa
a dos o ms personas.
De la ley: serian aquellos en los que la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los
particulares. Ej.: condominio de muros.
Clases
Condominio sin indivisin forzosa: (art 2692) es aquel en el cual cualquiera de los condminos, en cualquier
tiempo y sin depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad
solicitando la particin de la cosa comn. Agrega el actual Codigo Civil y Comercial en su art. 1997 que la
accin es imprescriptible.
Condominio con indivisin forzosa: (art. 2710) se da cuando la facultad de pedir la divisin en cualquier
tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley o la convencin, o de una
disposicin testamentaria. En el titulo del capitulo IV del actual Codigo se habla de condominio con
indivisin forzosa temporaria. Y en el art. 1999 de este cdigo vigente se establece que el condmino no
puede renunciar a ejercer la accin de particin por tiempo indeterminado.
Condominio por confusin de lmites: (art. 2746). Es el establecido por el cdigo al decir que: el que
poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, reputase
condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se
investiguen y se demarquen.

CONDOMINIO COMN O SIN INDIVISIN FORZOSA

Facultades de los condminos. Clasificacin
De acuerdo al rgimen que regula nuestro condominio, que es el romnico, caracterizado por la existencia
de partes indivisas o ideales, las facultades de los condminos deben ser examinadas desde un doble punto
de vista: facultades que tienen respecto de su parte indivisa y facultades relativas a la cosa, que es el objeto
del derecho de condominio.
Facultades sobre la parte indivisa
1. Principio general. Limitaciones
Las facultades del condmino sobre su parte indivisa son amplsimas equivalentes a las de un propietario
sobre su cosa, sin otras limitaciones que las que deriven de la calidad de abstracta que reviste dicha parte.
Puede, pues, realizar respecto de ella misma cuantos actos sean compatibles con su carcter de porcin
ideal, sin depender para ello de la conformidad de los otros condminos.
Sobre la cuota parte, el condmino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc. (facultades
amplias); sobre la cosa o cualquier parte de ella materialmente determinada, en principio, imposibilidad de
obrar, ya sea por actos materiales o jurdicos facultades muy restringidas).
2. Enajenacin
De lo dicho se desprende que el condmino puede enajenar libremente su parte indivisa, ya sea a ttulo
oneroso o gratuito, y ya sea a favor de los otros condminos o de terceros.
Los dems copropietarios no pueden oponerse a la enajenacin que de su parte indivisa quiera hacer el
condmino, ni menos alegar derecho alguno de preferencia para adquirirla. Esto es lo que dispone el art.
2677 Cd. Civ. Por su parte, el 2843 Cd. Civ., determina que "el usufructo puede establecerse por el
condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa"; norma que resulta aplicable a la
constitucin de los derechos de uso y habitacin por imperativo del art. 2949.
Es claro que los derechos reales que pueda constituir estarn subordinados al resultado de la particin. En
cambio no puede arrendar su cuota, por as disponerlo expresamente el art. 1512.
3. Hipoteca: distintos casos
El condmino podra hipotecar su parte indivisa, o toda la cosa que tiene en condominio con otros o una
parte materialmente determinada de dicha cosa. Dice el art. 2678 Cd. Civ.: "Cada uno de los condminos
puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en el inmueble comn, pero el resultado de ella queda
subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en
lote a otro copropietario o le sea adjudicado en licitacin." Es concordante con esta disposicin el art. 3123.
Tambin juegan los arts. 3124, 2695, 2696 y 2697, as como los arts. 3503 al 3513, de los cuales son
fundamentales el 3503 y el 3504 y de los que resulta que la particin tiene efecto declarativo entre los
condminos o coherederos.
Tambin debe tenerse en cuenta el art. 2677, que permite a los acreedores del condmino embargar y
ejecutar su parte indivisa, aun antes de la divisin. Los problemas que trae aparejados la hipoteca de la
cuota parte son innumerables y de muy compleja y dudosa solucin podramos esquematizarlos as:
1) Qu tipo de derecho tiene el acreedor hipotecario de arte indivisa, atento a que el art. 2678 dispone que
"el resultado de ella (de la hipoteca) queda subordinado al resultado de la particin y no tendr efecto
alguno en el caso de que el inmueble toque en lote a otro copropietario o le sea adjudicado en licitacin"?
La Corte Suprema Nacional ha resuelto que la hipoteca constituida por un condmino sobre su arte indivisa,
una vez realizada la particin solo puede tener efecto sobre la fraccin adjudicada
Acaso el art. 2677, que otorga a los acreedores del condmino el derecho de embargar y vender la parte
indivisa aun antes de hacerse la particin establece alguna distincin entre los acreedores?
No. Si un acreedor comn puede poner en marcha esta facultad, a fortiori podr hacerlo el acreedor
hipotecario, que es un acreedor calificado, pero calificado para mejorarlo, no para empeorar su condicin;
mucho ms, cuando ninguna norma cercena a dicho acreedor este atributo: lo nico que dice el Cdigo es
que la hipoteca quedar sin efecto si el inmueble toca en lote a otro condmino en la particin, pero no que
mientras tanto esta hipoteca deba permanecer dormida e intil.
El acreedor hipotecario, si ejecuta su hipoteca mientras est vigente el condominio, es decir, antes de la
particin, ejecutar la parte indivisa del condmino, y el adquirente de la misma pasar, a su vez, a ser
condmino: para ello no se necesita ni el consentimiento ni siquiera el conocimiento de los otros
copropietarios, dado que, segn lo dice el art. 2677 Cd. Civ., sobre su parte indivisa el condmino tiene los
derechos de un propietario.
Debe darse al acreedor hipotecario intervencin en la particin del condominio?

Se sostiene que la particin la hipoteca puede desaparecer, el acreedor hipotecario de parte indivisa puede
intervenir en la particin de la cosa, e incluso solicitar que la particin se realice judicialmente art. 3465,
inc. 2 Cd. Civ. ms su intervencin debe limitarse a vigilar que no se cometan fraudes en la particin.
El remedio que le queda al acreedor hipotecario, si se dan los presupuestos correspondientes, es intentar la
accin pauliana, en caso de que la particin se hubiera hecho sin su intervencin y en fraude a sus
derechos.
Suponiendo que en la particin se le adjudique al copropietario que hipotec su cuota parte otros bienes -y
no el hipotecario- La preferencia puede hacerse efectiva sobre dichos bienes o dinero?
Para resolver este interrogante que es menester recordar que, siendo la materia de los privilegios de
interpretacin restrictiva, para que el acreedor hipotecario pudiera hacer valer su privilegio sobre esos
nuevos bienes que ingresan al patrimonio del condmino, sera menester la existencia de una norma
expresa autorizando la subrogacin real. Como dicha norma no existe la respuesta al interrogante debe ser
negativa.
Pero s se da el caso de concurso, la solucin sera distinta, pues entrara a jugar la ley 19.551, cuyo art.
269 admite la subrogacin real
4. Constitucin de servidumbres
Para que haya servidumbre es indispensable la existencia de dos fundos como luego veremos: el
dominante y el sirviente. Por ello, quedara excluida la constitucin de una servidumbre que recayera sobre
una parte indivisa, dado su carcter de abstracta o ideal Adems, la constitucin de una servidumbre sobre
parte indivisa se opondra al principio de indivisin de las servidumbresestablecido por el art. 3007.
5. Acciones posesorias
Al respecto, es claro y explcito el art. 2489 Cd. Civ., que autoriza al copropietario a intentar las acciones
posesorias sin necesidad del concurso de los dems copropietarios, y aun puede ejercerla contra cualquiera
de los otros condminos, "que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a un derecho
exclusivo sobre el inmueble".
6. Acciones reales
Respecto de la confesoria, expresamente dice el 2799 Cd. Civil: "Cuando el inmueble dominante o
sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la accin con fesoria compete a cada uno de
ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se
pronuncien perjudicarn o aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto
accesorio de la indemnizacin del dao."
Respecto a la reivindicatoria, habra quo hacer una distincin:
a) Si el condmino acciona contra los otros copropietarios, rige el art. 2761 Cd. Civ. y la medida de la
"reivindicacin" es su parte indivisa;
b) Si, por el contrario, los condminos han sido desposedos por un tercero, las normas del Cdigo no son
muy explcitas y han originado dos corrientes doctrinarias y jurisprudenciales respecto de la extensin de la
accin reivindicatoria iniciada por uno solo de los condminos sin el concurso de los dems.
En cuanto a la accin negatoria, que se da contra cualquiera que "impida el derecho de poseer de otro...
arrogndose sobre el fundo alguna servidumbre indebida", o que puede tener tambin por objeto reducir a
sus justos lmites el ejercicio de un derecho real, corresponde a cada condmino sin limitacin a su cuota
parte tal como le compete la accin confesorio y sin necesidad del concurso de sus consorcios, debido
al carcter de indivisibles que revisten las servidumbres, segn lo dispone el art. 3007 Cd. Civ. el cual,
conforme a su nota, es "inflexible".
Facultades sobre la cosa
En cuanto a las facultades de los condminos sobre la cosa son restringidas.
1. Derecho de uso y goce de la cosa. Limitaciones
De conformidad con el art. 2684 Cd. Civ. todo condmino puede usar de la cosa comn, pero con dos
limitaciones:
a) que se ajuste al destino de la cosa.
b) que no la deteriore en su inters particular, lo cual es un corolario de lo dispuesto en el art. 2680.
Es claro que como ese derecho de uso y goce corresponde a todos los condminos, cada uno lo podr
ejercer de modo que no estorbe el derecho igual de los dems, de donde si la cosa no es susceptible de uso
y goce comn, o si los condminos no llegan a un acuerdo sobre el punto, resultarn de aplicacin los arts.
2699 y siguientes.
2. Actos materiales de disposicin.
a) Anlisis del art. 2680. Segn esta norma "ninguno de los condminos puede ejercer sin el consentimiento
de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente determinada, actos materiales...

que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para
impedir lo que la mayora quiera hacer al respecto".
3. Actos jurdicos.
a) Anlisis de los arts. 2682 y 2683
Segn el 2680 tampoco ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de los dems, realizar
respecto de la cosa actos jurdicos que importen el "ejercicio inmediato del derecho de propiedad".
Corolario de esta norma son los arts. 2682 y 2683, conforme a los cuales el condmino no puede, per se,
sin el concurso de todos los otros condminos:
a) Enajenar la cosa o parte material de ella, ya sea por ttulo oneroso o gratuito, pues para ello es necesario
el consentimiento de iodos los comuneros -la mayora slo puede imponer su criterio en los casos de los
arts. 2699 y siguientes-.
b) Constituir servidumbres sobre el inmueble en condominio, porque as lo establece expresamente el art.
2985 (siendo el art. 2986 nada ms que una aplicacin de lo dispuesto en el art. 2683). Si, por el contrario,
en lugar de ser la servidumbre a cargo del fundo comn, lo fuera a favor de ste, entra en juego el art. 3015:
"Uno de los condminos de un fundo indiviso puede estipular una servidumbre a beneficio del predio comn;
mas los otros condminos pueden rehusar de aprovechar de ella...".
c) Constituir hipotecas sobre el inmueble en condominio, ya que de acuerdo a lo dispuesto por los arts. 2680
y 2682 Cd. Civ. la hipoteca en esas condiciones no puede constituirse y si se la constituye, sera nula. Pero
existe un caso en el cual esa hipoteca se validara total o parcialmente, y que es el que contempla el art.
2683: si la cosa que el condmino hipotec o parte de ella viene a tocar en lote, por efectos de la particin, a
ese condmino.
d) Arrendar, ya que, en concordancia con el 2682, el 1512 no slo impide al comunero arrendar toda o una
parte material de la cosa, sino aun su parte indivisa.
Exigiendo la ley unanimidad para la concertacin de los actos mencionados en los apartados anteriores
respecto del celebrado por un solo condmino resulta aplicable a los realizados por ms de uno, aunque
sean mayora.
Obligaciones y responsabilidades de los condminos.
1. Gastos de conservacin y reparacin de la cosa.
Conforme al 2685: "Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los
gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el
abandono de su derecho de propiedad."
2. Responsabilidad por incumplimiento
Al respecto, dice el 2686: "No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al
copropietario que los hubiere hecho y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago."
Jurisprudencia ha resuelto que: "El condmino que hizo de su peculio la totalidad de los gastos para
conservar y reparar la cosa comn tiene derecho a percibir de los dems copropietarios la parte de ese
importe que a cada uno corresponda, con intereses hasta el momento del pago y sin que al respecto
puedan oponerse los principios generales sobre falta de mora, pues en este supuesto y a ttulo de
excepcin, el art. 2686 Cd. Civ., la considera operada de pleno derecho".
Y que:
"...requerido el condmino para que contribuya a los gastos de conservacin, queda constituido en mora de
pleno derecho una vez concluidos los trabajos".
3. Derecho de abandono
Al respecto se ha resuelto que:
"La facultad de abandonar el derecho de propiedad debe ejercerse cuando se requiere su contribucin y
antes de que se hayan concluido las refacciones ya que, despus de esa oportunidad, producida la mora
conforme al art. 9685 Cd. Civ., la renuncia de la propiedad no tiene por efecto liberarlo de contribuir y slo
podra computarse hasta el valor de lo renunciado".
Jurisprudencia
Abandonada la parte indivisa, sta acrece la de los otros condminos proporcionalmente a su cuota?
No, Cada condmino goza respecto de su parte indivisa de los derechos de un propietario. El abandono,
pues, de una parte alcuota produce los mismos efectos que el abandono del dominio de toda la cosa, y el
Cdigo los legisla conjuntamente en el art. 2608. Por lo tanto, si se trata de un inmueble, la parte alcuota
pasar al dominio privado del Estado art. 2342 inc. 2o y si se trata de cosas muebles, se transformar
en una res nullius susceptible de apropiacin.
4. Obligacin por deudas contradas en pro de la comunidad.

Respecto de estas deudas pueden darse tres situaciones1) Que las haya contrado uno solo de los condminos.
2) Que las hayan contrado todos los condminos colectivamente, sin pactar la solidaridad.
3) dem, pero estipulndose la solidaridad.
Para la primera situacin rige el art. 2687: "no estn obligados si no el condmino que las contrajo, el cual
tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado".
En relacin a la segunda, a su vez, pueden presentarse dos hiptesis:
Que los condminos hayan expresado al obligarse la cuota parte que a cada uno corresponda en la cosa:
en ese caso respondern conforme a dicha cuota;
b) Que al obligarse lo hayan hecho "sin expresin de cuotas", en cuyo caso respondern por partes iguales,
sin perjuicio del derecho de repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran abonado dems por parte
de los otros que hubieren abonado de menos. Las dos posibilidades estn legisladas en el 2688.
Para la tercera situacin se aplican las normas de las obligaciones solidarias: arts. 717 y 689 Cd. Civ.
Tener presente que "salvo pacto en contrario, no son solidarias las obligaciones contradas por los
condminos".
Administracin de la cosa comn. Mayoras necesarias.
Se refieren a la administracin de la cosa comn, los arts. 2699 y 2700 Cd. Civ.
1. Explotacin comn Cuando la cosa es susceptible de uso y goce comn por los consortes y no hay
oposicin de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.
2. Explotacin no comn
Cuando por la naturaleza de la cosa o por la oposicin de alguno ese uso y goce comn no fuera factible,
cualquiera de los condminos puede pedir la divisin; pero si ninguno quiere recurrir a ese expediente
extremo, o si la cosa est sometida a una indivisin forzosa, los condminos, en asamblea, resolvern si la
cosa debe ser "puesta en administracin o alquilada o arrendada" (art. 2699).
QURUM
El qurum necesario para deliberar es la unanimidad, segn lo determina el 2703; ms la jurisprudencia ha
atemperado el rigorismo de la citada norma, al resolver:
"La circunstancia de que el Cdigo Civil determine que, siendo imposible el uso y goce de la cosa comn,
resolvern todos los condminos si ella debe ser puesta en administracin y que ninguna determinacin
ser vlida si no fuese tomada en reunin de todos los condminos o sus legtimos representantes (arts.
2699 y 2703 Cd. Civ.) no debe ser entendida como que la obstruccin de un solo comunero baste para
privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte, siendo lcito compeler al renuente por va judicial,
bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a l asistan".
Explotacin por administracin. Del administrador. Caso especial de que administre un tercero.
Si la mayora lograda en asamblea con el quorum establecido por el 2703 y computndose de conformidad
a los arts. 2704 y 2705, resuelve que la cosa debe ser puesta en administracin, ella miaua dispone sobre
el modo de administrarla y tiene facultad de nombrar y remover a los administradores art. 2700.
En caso de empate rige el 2706.
El administrador puede ser un condmino o un tercero.
Si se trata de un condmino, el art. 2701 aclara que ser mandatario de los otros condminos,
aplicndosele las disposiciones sobre el mandato.
Si es a un tercero a quien se le confa la administracin, el contrato que lo vincular a los condminos ser
el de mandato. Pero si uno de los condminos se encarga sin mandato de la administracin de la cosa
comn, ser reputado gestor de negocios, y no mandatario de los otros art. 2709
Explotacin por arrendamiento. Anlisis del art. 2702.
Si en lugar de ponerla en administracin, la mayora de los condminos resuelven arrendar la cosa, dice el
2702 que "debe ser preferido a persona extraa, el condmino que ofreciere el mismo alquiler".
Extincin del condominio
Causas comunes con el dominio
Revistiendo el condominio los caracteres de un dominio con unidad de objeto y sujeto plural, las mismas
causales de extincin de la propiedad jugarn respecto de la figura que estudiamos.
Modo especial:
a)Divisin de la cosa comn.
El modo especial o tpico de conclusin y liquidacin del condominio es la dimisin o particin de la cosa
comn.
La particin consiste en la conversin de la parte ideal que le corresponde a cada comunero, en una porcin
o lote material equivalente a su inters en la cosa. Cuando el condominio es de indivisin forzosa o cuando
los condminos no quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la particin, no de la propiedad, sino del uso y goce
de la cosa el art. 3464 llama a esta figura "particin provisional" lo que no sera sino una reglamentacin

de la facultad que a los condminos atribuyen los arts. 2684 y 2712 Cd. Civ. La resolucin debe ser
tomada por unanimidad (art. 2699 Cd. Civ.).
1 Principio general: art. 2692
El desenvolvimiento del condominio se caracteriza por su poca agilidad, puesto que ninguna resolucin
puede tomarse en principio sin que el qurum alcance a la unanimidad y aun en las resoluciones la
regla es la necesidad del consentimiento de todos los condminos y excepcionalmente la de la mayora.
Es claro que la facultad de pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa no rige cuando existe una
indivisin forzosa ya sea de origen legal, convencional o testamentario, en estas dos ltimas hiptesis
dentro de los marcos fijados por la ley.
En cuanto a quines pueden pedir la particin, a esta r del art. 3452, pueden pedir la particin "los
herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la herencia un derecho declarado por las layes...".
Quines pueden pedir la particin?
Art. 3452: puede pedir la particin los herederos, acreedores y todos los que la nocividad de la divisin
puede provenir, segn el Cdigo, de "cualquier motivo" que pueda perjudicar a los condminos, produciendo
tal circunstancia una desvalorizacin de la cosa que torna en inconveniente a la particin.
Efectos de la particin: desde cundo se producen?
Nuestro Cdigo, siguiendo las aguas del Derecho francs le otorga un simple efecto declarativo del derecho
de los condminos, es decir, que tiene efecto retroactivo a la fecha de constitucin del condominio. Vale
decir que se considera como si el condominio nunca hubiera existido: se establece, pues, una ficcin legal.
Excepciones: eviccin y vicios redhibitorios
La ficcin establecida por la ley tiene que pagar tributo a la realidad y por ello, reconocer ciertas
excepciones, porque esa realidad se le impone.

Remisin al Derecho Sucesorio

Segn el art. 2698:
"las reglas relativas a la divisin de las sucesiones y a la manera de hacerla, as como a los efectos que
ella produce, resultan aplicables a la divisin del condominio".
Formas de hacerse la particin
El art. 3642, como dijimos aplicable en la especie, dispone: "Si todos los herederos estn presentes y son
capaces, la particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente."
Actualmente la particin puede hacerse de dos modos: en especie y por venta.
La particin en especie, tambin llamada directa, es siempre preferida, cuando fuera posible y cmoda. En
tal sentido, el art. 3475 bis aplicable al condominio: art. 2698:
"Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos la
venta de ellos. La divisin de bienes no podr hacerse cuando convierta en antieconmico el
aprovechamiento de las partes, segn lo dispuesto en el art. 2326".
La particin por venta est contemplada por el Cdigo como un supuesto de venta forzosa, en el art. 1324
inc. 3. Si todos los consortes estn de acuerdo, la particin puede hacerse a travs de una venta (ya
particular, ya en remate pblico, ya en pblica subasta).-aunque fuere posible la divisin en especie. Es al
surgir las desinteligencias entre los condminos cuando, reunidas las condiciones del 3475 bis, se les
impone la particin directa: defecto de esas condiciones, procede la venta.
Suele suceder que, aun siendo la cosa divisible, los lotes con saldo que se formen no sean exactamente
equivalentes a las partes alcuotas de los condminos; en ese caso, puede convenirse en que el comunero
que ha recibido el lote ms valioso compense en dinero al que ha sufrido detrimento en el suyo y en esa
proposicin: ello est autorizado por el 3462. Para este supuesto, se requerira el acuerdo de todos los
condminos, en defecto del cual procedera la venta.
El art. 3462 autoriza a formular la particin en la forma y judicial y que la unanimidad de los comuneros
determinen, si extra-judicial son capaces y estn presentes. Pueden, pues, convenir en hacerlo a
extrajudicialmente, en cuyo caso, debe formalizarse en escritura pblica, de conformidad a lo dispuesto por
el art. 1184 inc. 2Cd. Civ. Tambin pueden hacerla por instrumento privado, pero en tal caso, deber
presentarse ante el juez par a ser homologada (art. 1184 inc. 2, 2a parte Cd. Civ.). Al respecto, dispone el
678 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin:
"Si se pidiere la aprobacin de una divisin de bienes hecha extrajudicialmente, el juez, previas las
ratificaciones que correspondieren, y las citaciones necesarias, en su caso, resolver aprobndola o
rechazndola, sin recurso alguno"
La particin judicial se impone en- los casos especificados Judicial por el irt. 3465: "1 Cuando haya
menores, aunque estn emancipados, o incapaces interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta;
"2 Cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se opongan a que se haga particin privada;
"3 Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin privadamente."
El procedimiento aparece regulado por los arte. 676 al 678 del Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacin.
CON INDIVISIN FORZOSA:

Cuando se quiere pedir la divisin en cualquier tiempo pero se encuentra coartada, ya sea por una causa
derivada de la ley, o de la convencin o de una disposicin testamentaria.
Origen Legal se encuentra en el artculo 2710 del Cdigo Civil: es de indivisin forzosa el condominio que
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que
pertenezcan a propietarios distintos y ninguno de los condominios podr pedir la divisin.
Estos accesorios indispensables destinados al servicio de dos o ms heredades podran ser, por ejemplo:
pasillos, callejones, pozos, canaletas de desages, diques o represas que sirvan para el riesgo de diversos
fundos, etc.
Es menester que exista sobre estos accesorios condominio puesto que si fueran de propiedad exclusiva,
para su utilizacin por el vecino sera menester el establecimiento de una servidumbre legal o convencional.
En cuanto al origen de este condominio y de esta afectacin, rigen las normas comunes: el contrato, el
testamento, la ley, la usucapin.
Conforme al artculo 2711 del Cdigo Civil: Los derechos que corresponden a los condminos, no son a
titulo de servidumbre, sino a titulo de condominio.
Vlez: considera que en estos casos existe un condominio de indivisin forzosa y no una servidumbre, dado
que no hay aqu una heredad dominante y otra sirviente, pues la indivisin forzosa no constituye una carga
impuesta a la cosa indivisa sino una simple restriccin a la facultad de pedir la divisin en nota al articulo
2711: cual no se ve contra dicho por la circunstancia de que el derecho solo puede ejercerse en las medidas
de las necesidades de los fundos linderos que son la cosa principal, si tenemos en cuenta que ese
condominio se ha establecido precisamente para beneficio de dichas heredades.
La determinacin de la naturaleza jurdica es importante, en el sentido de que para la solucin de los
problemas que puedan presentarse, deber recurrirse a las normas que reglan el condominio y no a las
relativas a servidumbres.
Cada condominio puede, respecto de esos accesorios, ejercer las acciones posesorias o la real
reivindicatoria, el condominio puede adquirirse usucapin, el derecho no se extingue por el no uso durante
10 aos.
Facultades de los condminos. Limites. Obligaciones:
Los derechos que corresponden a cada comunero son, por razn de la indivisin ms extensos de los que
le competen en un condominio comn.
El artculo 2712 del Cdigo Civil dice que cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la
cosa comn y de sus diversas partes como de una cosa propia .
Mas esta facultad reconoce las siguientes limitaciones:
El uso debe realizarlo cada condmino conforme al destino de la cosa comn (art. 2712),
determinndose dicho destino en primer lugar por lo que hayan acordado los condminos, en efecto
de convencin, por la naturaleza de la cosa y si conforme a su naturaleza es susceptible de varios
destinos, por aquel uso al cual ha sido afectada de hecho (art. 2713).
El uso de cada condmino, no puede embarazar el derecho igual al de los otros (art. 2712).
No puede usarse de la cosa sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales
la cosas ha sido dejada indivisa (art. 2714) y no para satisfacer las necesidades de los otros
fundos, aunque pertenecieran a algunos de los condminos.
En cuanto a los actos materiales el copropietario de un patio comn podra elevar edificios a cualquier altura
abrir puertas o ventanas sobre l, desaguar las aguas pluviales o aun las servidas, siempre que la
disposicin del lugar lo permita, de modo que no perjudique a otros condminos. Tambin podra instalar
caeras, cables canaletas etc. Todo ello sin consentimiento de los dems condminos pero dentro del
marco que hemos indicado y cuya apreciacin depender de cada caso concreto.
En cuanto a los actos jurdicos, pensamos en que teniendo en cuenta el carcter de accesorios
indispensables para el uso de las heredades, no puede celebrarse ninguno sobre la cosa comn ni sobre las
partes ideales, sino se comprenden tambin las partes exclusivas y al revs, todo acto que se realice en
relacin de las heredades comprende, necesariamente, la parte ideal que a su propietario le compete sobre
la cosa comn.
En cuanto a las obligaciones de los copropietarios respecto de la contribucin de los gastos, rigen las reglas
comunes del condominio con las excepciones propias de estas figuras.
Artculo 2715 del Cdigo Civil: la indivisin forzosa puede derivar de la ley, de un contrato (acuerdo de
voluntades) o de una disposicin de ltima voluntad (disposicin testamentaria).
Tambin temporal que no exceda, en uno u otro caso el trmino de 5 aos o cuando la divisin fuere nociva
por cualquier motivo en cuyo caso debe ser demorada cuando sea necesario para que no haya perjuicio de
los condminos.

FUENTES:
*La ley: muros, cercos, etc. Articulo 2710 y 2716 y por decisin judicial nocivo articulo 2715.
*Convencional: acuerdo de los condominios artculo 2613, ley 14.394 art. 52 e imposicin del donante con
aceptacin de la donacin art. 2694.
*Voluntad unilateral, ultima voluntad testador al legatario art 2694, causante a sus herederos arti 51 ley
14.394 y cnyuge suprstite art. 53 de la ley 14.394.
Establecido por voluntad de las partes: son los casos de indivisin que surgen, ya sea de la voluntad de los
condminos, o de la imposicin del transmitente a ttulo gratuito dentro de los lmites que marca la ley.
Indivisin resultante de la ley 14.394.
Esta ley opera en el mbito del derecho sucesorio y los casos de indivisin son los siguientes:
Art 51: la indivisin puede imponerla el causante (haya testado o no) a sus herederos, aun forzosos de
todos los bienes que componen el acervo sucesorio.
El trmino mximo de la indivisin que puede imponer el cujus es de 10 aos. Si se fijara uno mayor, se
entender reducido a 10 aos. Sin embargo si la indivisin de afectar a todo el acervo sucesorio se refiriera
a un bien determinado o si se tratara de un establecimiento comercial, agrcola ganadera, minero, o
cualquier otro que contribuya una unidad econmica, puede imponerse su indivisin hasta que todos los
herederos lleguen a la mayora de edad aun cuando tal plazo exceda los 10 aos.
Es claro que si concurriesen circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legitimo de
terceros a peticin de parte interesada el juez puede autorizar la divisin aun antes de transcurrido el plazo
de indivisin fijado.
Art. 52: Mientras que si el condominio tiene origen contractual rige el articulo (2693) los condminos pueden
pactar la indivisin por un plazo no mayor de 5 aos, renovable; si sirgue de una transmisin de una
transmisin mortis causa juega el artculo 52 de la ley 14.394: los herederos podrn convenir que la
indivisin entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de 10 aos, sin perjuicio de a
particin temporaria del uso y goce de los bienes entre los coparticipes
Estos convenios podrn renovarse al termino del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podr
pedir la divisin, antes del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas.
Art 53: Por fin, en el ltimo supuesto, ya no hay ni imposicin por el causante, ni convenido de los
coherederos, sino que la indivisin en la relacin a un bien determinado resulta impuesta por el cnyuge
suprstite respecto de un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadera, minero o de otra ndole
tal que constituya una unidad econmica y siempre que dicho cnyuge lo hubiese adquirido o formado en
todo o en parte, compitiendo al mismo su administracin mientras perdure la indivisin .
As mismo, el cnyuge podr oponerse a la divisin de la casa habitacin adquirida con fondos de la
sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
El trmino mximo que puede alcanzar esta indivisin es el de 10 aos.
Lo mismo que en lo dems casos a instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese
de la indivisin antes del trmino fijado, si concurrieron causas graves o de manifiesta utilidad econmica
que justificasen la decisin.
Desde cundo surte efecto la indivisin?
Al respecto dispone el art 54 de la ley: la indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros, sino a partir
de su inscripcin en el registro respectivo.
Por ejemplo, si se tratara de un inmueble la inscripcin de la indivisin deber hacerse en el Registro de la
Propiedad Inmueble; si se tratara de un automotor en el Registro del Automotor; si de una aeronave en el
Registro Nacional de Aeronaves, etc.
Y si la indivisin recayere sobre los muebles que componen el ajuar de la casa del muerto, pueden ser
muy valiosos y que no se registran?
Pensamos que en salvaguardia de los derechos de los terceros, y en previsin de posibles fraudes, para
que pueda hacerles opuesta, si la indivisin no resulta de un acto de ltima voluntad, el convenido entre los
coherederos debe formalizarse en escritura pblica o constar en instrumento privado de fecha cierta.
DERECHO DE LOS ACREEDORES:
Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrn
ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero si podrn cobrar sus crditos con las utilidades
de la explotacin correspondientes a sus respectivos deudor.
Vale decir que cuando se de alguna de las figuras contempladas por la ley 14.394- artculos 51 a 53.
Es claro que mediando justa causa podran solicitar la divisin y aun podran atacar de fraudulenta la
clausula o indivisin, echando mano de la accin pauliana.
CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS
Dispone el art. 2716 que el condominio de las partes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre
dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa.

Denominaremos paredes o muros linderos o separativos a aquellos que se encuentran edificados en el

lmite de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos propietarios.
Por pared o muro debe entenderse el construido con materiales de albailera; los cercos, en cambio,
pueden ser hechos con cualquier otro material como, por ejemplo, alambrados, madera, etc.
Los muros desde el punto de vista fsico se clasifican en:
*Muro encaballado
*Muro contiguo
* y Pared prxima
Desde el punto de vista jurdico:
*Pared privativa,
*Pared medianera, comn o en condominio
* y Pared de cerco o de cerramiento forzoso.
El derecho de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno del vecino. Art 2725: Dispone el art. 2725
que el que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes,
puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno vecino con tal que la pared sea de piedra
o de ladrillo hasta la altura de tres metros y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. Dos son,
por tanto, las condiciones exigidas por la norma para reconocer el derecho de asentar la mitad de la pared
en el terreno del vecino:
Que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros
Que su espesor no exceda de dieciocho pulgadas
El primer requisito se explica porque el legislador no quiere que cualquier construccin precaria o no
permanente d derecho a tomar parte del terreno del vecino. En cuanto al requisito de que el espesor no
exceda de dieciocho pulgadas, debemos aadir que esta medida coincide aproximadamente con la de
cuarenta y cinco centmetros que mencionan los reglamentos municipales.
Prescripcin:
En qu momento adquiere el vecino que no construy la pared el condominio sobre ella?
Desde cundo es exigible en obligacin de contribuir con la mitad de los gastos de construccin del muro?
Que tipo de prescripcin -adquisitiva o liberatoria- juega en esta materia?
Las disposiciones del cdigo son un tanto confusas, los interrogantes es menester responder los teniendo
presente el tipo de muro que se trate. La solucin a las cuestiones planteadas, las termin dando la
jurisprudencia.
1) Si se trata de un muro encaballado, es decir, de aquel cuyo eje pasa por el lmite de ambas propiedades,
los vecinos adquieren el condominio desde el momento mismo de la construccin, independientemente del
pago de su valor por el vecino que no lo construy o de la utilizacin que de l haga
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que construy tiene derecho a reclamar
del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construccin de la pared.
2) Tratndose de muros contiguos, es decir, edificados sobre el lmite pero ntegramente en propiedad del
que los construy, las soluciones son distintas. El muro pertenece exclusivamente al edificador y, por
consiguiente, carece de derecho a reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a menos que ste
utilice el muro.
Puede ocurrir inclusive que por un error de clculo o de mensura o aun por mala fe, el que construye la
pared lo haga ntegramente sobre el terreno del vecino. El principio general es que lo accesorio sigue la
suerte de lo principal y, por consiguiente, la pared es de propiedad del vecino, sin perjuicio del derecho de
ste de hacer destruir lo que ha sido levantado ilcitamente en su propiedad.
Se opina que respecto a la adquisicin de la medianera (condominio) de la pared contigua, que es privativa,
resultan de aplicacin tanto la prescripcin adquisitiva como la liberatoria.
Adquisitiva: una vez realizada la utilizacin especfica por el vecino, empezara a correr la prescripcin
adquisitiva del derecho de condominio, respecto de la parte del muro utilizada (ser corta o larga segn el
caso)
Liberatoria: a partir de la utilizacin especfica, tambin empieza a correr la prescripcin liberatoria con
respecto al crdito por reembolso, que tiene el vecino que construy la pared en su terreno y a su costa.
Ahora bien, antes que cumplirse los 10 aos, el dueo de la pared podra ejercer las acciones reales y
posesorias en defensa de su propiedad exclusiva (el plazo de prescripcin es de 10 aos, porque la accin
de reembolso su reaccin personal). Una vez cumplidos los 10 aos, prescribe la accin de reembolso, pero
el propietario no adquiere la medianera en condominio, (para ello ser necesario 20 aos de usucapion
larga).
Contribucin al encerramiento: Hemos dicho ya que la obligacin de pagar el precio de la pared nace desde
su construccin si se trata de un muro encaballado; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se
trata de un muro contiguo.
Ahora bien, en qu momento debe fijarse el valor de la medianera a los efectos del pago del precio?
Algunos fallos tomaron en cuenta el valor a la fecha de la sentencia, otros a la de la demanda; otros a la de
utilizacin, otros, tomaron en cuenta el momento de la construccin de la pared medianera. Como se ve,

haba una gran incoherencia. Por ello, la ley 17711 resolvi la cuestin agregando un prrafo el art. 2736 el
valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o constitucin en mora.
Adquisicin de la mediera: el 2736 legisla sobre la facultad de adquirir el condominio, o sea la mediera, que
corresponde al vecino cuyo terreno linda inmediatamente con la pared contigua. El adquirente debe pagar
no slo el valor de la pared sino tambin la mitad del suelo sobre el que se ha asentado. La facultad
otorgada por el 2736 es imprescriptible, e implica para el dueo exclusivo de la pared y terreno, la obligacin
de hacerle partcipe en el condominio (se tratara pues, de un supuesto de venta forzosa, segn Mariani de
Vidal). Es decir el condominio nacera cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que all se lo otorga,
para la porcin del muro y del terreno correspondiente.
Ahora bien, esta facultad de adquirir el condominio, se transformara en obligacin cuando el vecino quiera
servirse de la pared divisoria. Servirse de la pared implica, segn la doctrina mayoritaria, el hecho de que
el vecino la utilice con algn fin especfico (ej: instalacin de caeras, apoyo de edificios, tirantes, etc.), es
decir que implica un acto positivo de parte del vecino. Desde ese momento, hay derecho por parte del
dueo del muro de hacer el reclamo pertinente al reembolso de la mitad de los gastos por el precio de la
pared como est construida (que incluira cimientos, terreno, etc.)
Derecho a servirse de la pared: Art. 2730: La medianera da derecho cada uno de los condminos a
servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza,
con tal de que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, no se estorbe el ejercicio de
iguales derechos para el vecino
Precio de la mediera: segn el 2736, el adquirente de la mediera debe abonar la mitad del valor de la
pared, como est construida. En consecuencia no puede rehusar el pago de revoques, capaz de
aislamiento, etc. an si han sido empleados materiales costosos o de alta calidad. No obstante, debe ser
hecha la salvedad de las pinturas y ornatos extraordinarios de la pared, ya que los mismos no integran los
elementos de la estructura, sino se trata de simples elementos decorativos.
Tambin debe abonar el adquirente los cimientos correspondientes a la porcin de la pared que adquiera.
Habida cuenta de que la pared, cimientos y el terreno constituyen un conjunto nico, adems de la pared y
cimientos, quien pretenda hacerse condominio del muro deber pagar la mitad de la porcin del terreno
correspondiente a la parte que adquiera (siempre y cuando la pared se ha contigua; o se haya hecho
abandono de la mediera, y se la quisiera readquirir), pero no debe pagarse el terreno si se trata de un muro
encaballado, por motivos obvios.
Muro Medianero. Definicin Legal. Presunciones. Prueba:
Art 2717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho
construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
Segn Borda, el texto es sin duda defectuosa o al menos, equvoco. No cabe ninguna duda de que en el
supuesto preciso establecido en el art. 2717, el muro es medianero y, por tanto, pertenece en condominio a
ambos vecinos; pero tambin es medianero cuando ha sido construido a cargo de uno slo de los vecinos y
est encaballado sobre el lmite; slo que en este caso el que lo construy tiene derecho a reclamar la mitad
del valor del vecino.
Esta equivocidad de los textos legales se refleja ms claramente an en los arts. 2718 y 2719. Estas
normas establecen presunciones de medianera, segn lo dicen los texto; pero, en realidad, lo que
establecen son presunciones de que la pared ha sido construida a costa de uno o de los dos medianeros, lo
que implica, segn los casos, el derecho de afirmar o negar accin para reclamar la mitad de la medianera.
El art. 2718 dispone que toda pared o muro que sirva de separacin de dos edificios se presume medianera
en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta
ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba
en contrario por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianera de
toda la pared o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio
Volvemos a reiterar que siempre que una pared separe dos edificios es medianera; la presuncin legal
tiende a establecer no si existe o no condominio en dicha pared, sino si existe o no derecho de uno de los
condminos a reclamar la mitad de su precio del otro.
A su vez, el art. 2719 agrega que la medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen
edificios y no patios, jardines, quintas, etc., aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados. No
parece justificarse que no se presuma la medianera cuando se trata de muros o paredes que no dividen
edificios; deberan jugar iguales principios, salvo, por cierto, el derecho a probar lo contrario.
Hay que agregar que la presuncin legal establecida en el art. 2718 no excluye otras presunciones. As, por
ejemplo, se ha declarado que la pared debe reputarse comn cuando habiendo pertenecido las dos
heredades a un mismo dueo y encontrndose aqulla asentada por mitades en ambas fincas no se declar
en la escritura traslativa de dominio que perteneca a uno slo de ellos
Las presunciones de los artculos mencionados admiten prueba en contrario, sea por instrumentos pblicos,
privados o por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe
ni en la parte ms baja del edificio.

Instrumentos pblicos o privados: deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores. Por aplicacin
de esta norma se ha declarado que si el antecesor comn en el dominio al enajenar una de las fincas
estableci que la pared divisoria de ambas era medianera en toda su extensin y altura, el muro tiene esa
condicin jurdica aunque uno de los inmuebles estuviese edificado y el otro baldo
Signos materiales: nuestra ley no especfica ni determina cules podran ser esos signos, por lo tanto ste.
Queda librado al arbitrio del juez. El 2721 resuelve que en caso de conflicto entre ttulo que establezca la
medianera y los signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos
Obligaciones y cargas de la medianera:
PAGO DEL PRECIO: La primera obligacin del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad el
precio de su construccin. Sin embargo, hay que hacer distinciones, a las que ya hemos aludido; a) si se
trata de una pared de cerco, es decir de una altura no mayor de tres metros, la obligacin de pagar la
medianera surge desde el mismo momento de la construccin, cuando se trata de un muro encaballado; b)
por el contrario, si el muro, aun encaballado, excede de tres metros de altura, la obligacin de pagar el
precio de la parte que excede de dicha altura slo surge cuando el vecino se sirve de la medianera; c) igual
solucin se aplica al caso del muro contiguo, es decir, construido ntegramente en el terreno de quien lo
construy; el vecino slo tiene obligacin de pagar el precio cuando se sirve de dicho muro cualquiera que
sea su altura.
CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACIN O RECONSTRUCCIN: Dispone el art. 2722 que los
condminos de un muro o pared medianera estn obligados en la proporcin de sus derechos a los gastos
de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro. Advirtase que la ley dice en proporcin de sus
derechos; esto significa que slo estn obligados a contribuir en la medida en que sean verdaderamente
condminos. As, por ejemplo, si el vecino ha levantado una pared medianera de quince metros, en la cual
el otro propietario no apoya, ste slo est obligado a pagar los gastos de reparaciones o reconstruccin del
cerco de tres metros.
La obligacin de contribuir a los gastos de reparacin o reconstruccin surge si el deterioro de la pared ha
tenido origen como consecuencia de vicios de la construccin, fuerza mayor, transcurso del tiempo, etc.
Pero si el dao o destruccin de la pared se debe al hecho de uno de los propietarios vecinos, ste est
obligado a reconstruir o reparar la pared a su exclusivo cargo.
LIMITACIONES AL DERECHO DE LOS MEDIANEROS: el muro de los vecinos no puede hacer
innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la
altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino
Derechos sobre la mediera:
IGUALDAD DE DERECHOS: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un
pie de perfecta igualdad en todo lo que atae al uso y goce de la pared, como tambin en todo lo relativo a
su conservacin
FACULTAD DE ABANDONO: La ley reconoce al propietario medianero la facultad de hacer abandono de
sus derechos sobre la medianera tanto en caso que se demande el valor de la pared medianera construida
por el vecino, como si se demanda el costo de la reconstruccin o reparacin de la pared.
El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, puede librarse de esa
obligacin cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera.
La ley alude, claro est, al supuesto de muro encaballado. El abandono supone no solamente la renuncia al
condominio sobre la medianera sino tambin la cesin del terreno de su propiedad sobre el que se asienta
la mitad de la pared
Tambin admite la ley la facultad del vecino de hacer abandono de la pared medianera en el supuesto de
que quiera liberarse de contribuir a los gastos de conservacin, con tal que la pared no haga parte de un
edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un
hecho suyo. Pero el condmino pierde la facultad de abandonar la pared y, por lo tanto, no puede liberarse
de los gastos de conservacin en los siguientes supuestos: a) que el condmino haya utilizado la pared; o b)
que la reparacin o reconstruccin haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo
READQUISICIN DE LA PARED ABANDONADA: El abandono de la medianera no tiene carcter definitivo.
Quien ha hecho abandono de la pared puede, sin embargo, readquirir la medianera incluida la mitad del
terreno en que ella se asienta, pagando la mitad de los gastos y el valor de la mitad del terreno
DERECHO DE ALZAR LA PARED MEDIANERA: Supongamos ahora que entre dos fincas linderas exista
una pared de cerco o de mayor altura que no satisface las necesidades de uno de los vecinos, quien precisa
alzarla ms. El art. 2732 le reconoce ese derecho: puede alzar a su costa la pared medianera sin
indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella. De cualquier manera, es indudable que el
derecho de alzar la pared no puede amparar la conducta abusiva del vecino que, sin inters real, cause
perjuicios al vecino con la pared que pretende levantar, privndolo de luz o aire. (Obvio es que esta
conducta cae dentro del abuso del derecho). Si bien la ley no fija ningn lmite a la altura de la pared, por
regla general las ordenanzas municipales suelen establecer limitaciones.
DERECHO DE SERVIRSE DEL MURO MEDIANERO: para todos los usos a que ella est destinada segn
su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared o comprometan su solidez, y no se estorbe el

ejercicio de iguales derechos para el vecino. El servirse de la pared es pues un derecho de los condminos;
pero conviene precisar el concepto, porque quien se sirve de una pared que todava es propiedad exclusiva
del vecino, est obligado a pagar la mitad. De una manera general, se puede decir que la palabra servirse
empleada en la norma comprende todos aquellos casos que impliquen un aprovechamiento por el vecino de
la pared existente: en concordancia con esta idea, se ha resuelto que importa servirse de la pared, utilizarla
para colocar caeras; empotrar una escuadra de hierro; colocar ganchos para sostener una estantera de
madera, apoyar un galpn o tinglado
Medianera en campaa: Dispone el art. 2742 que en las campaas los cerramientos medianeros deben
hacerse a comunidad de gastos si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin
cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.
Conforme con el texto legal indicado, para que surja la obligacin de compartir los gastos, es necesario que
las heredades sean contiguas y que se encierren por el cerco, muro o foso. Cabe preguntarse qu ocurre si
el campo vecino no queda totalmente cerrado, sino parcialmente abierto. El Cdigo Civil no prev el punto,
pero s lo han hecho los Cdigos rurales locales, que en general obligan a contribuir al cerramiento cuando
el campo vecino queda cerrado en los dos tercios o en los tres cuartos de su permetros
Condominio de rboles: El Cdigo legisla tambin sobre el condominio de los rboles en cercos o zanjas
medianeras. El art. 2745 que los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras se presume que son
tambin medianeros. Agrega la norma citada que cada uno de los condminos podr exigir que sean
arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente, no podrn ser replantados sin
consentimiento del otro vecino. Finalmente aade que lo mismo se observar respecto a los rboles
comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.
Condominio por confusin de lmites
El condominio por confusin de lmites (actio finium regundorum) se remonta a la ley de las XII Tablas y,
(junto con la communi dividundo y la familiae ersiscundae) integraba el grupo de las denominadas acciones
mixtas en la poca de Justiniano, porque tenan caractersticas tanto personales como reales.
La actiofinium regundorum sera en Roma cuando los lmites de 21 contiguos se encontraban confundidos,
ya sea accidentalmente o porque uno de los propietarios haya tapiado parte del terreno vecino, surgiendo a
raz de esta confusin, la obligacin de regular los lmites de sus propiedades.
El concepto de confusin de lmites surge del art 2746: El que poseyere terrenos cuyos lmites estuviesen
confundidos con los de un terreno colindante, reputarse condmino con el poseedor de este terreno, y tiene
derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen El condominio se extiende
nicamente a la zona dudosa, pero de ninguna manera abarca la totalidad de los fundos contiguos, que
permanecen de propiedad exclusiva de los vecinos. La fuente de este condominio es la ley. Segn Mariani
de Vidal, la caracterizacin como condmino de esta figura ha sido criticada por qu no habra zona
intermedia que pertenezca a los dos vecinos, lo que se busca no es dividirlo comn, sino deslindar lo
exclusivo.
El efecto del condominio por confusin de lmites es el de otorgar a cada uno de los comuneros la facultad
de pedir que los lmites confusos se investiguen y demarquen, a travs de la accin de deslinde.
Accin de deslinde: Cuando se da el supuesto de lmites confundidos, los vecinos colindantes tienen la
accin de deslinde (llamada finium regundorum en el Derecho Romano), a fin de que los lmites se
investiguen y demarquen.
Se ha discutido la naturaleza de esta accin. Algunos autores la consideran real, pues surge del dominio
que se tiene sobre una cosa y se da al titular precisamente en defensa de su derecho. Para otros, es una
accin personal porque no est en juego ni el dominio ni la desmembracin de ste; se trata slo de un
trmite judicial que obliga al vecino a participar en la investigacin y sealamiento de los lmites. Otros,
finalmente, siguiendo la tradicin romana, conceptan que es una accin mixta.
La accin de deslinde es imprescindible. En efecto, el art. 4019, inc. 3, establece que es imprescriptible la
accin de divisin mientras dura la indivisin de los comuneros; (y ya se sabe que nuestro Cdigo trata la
confusin de lmites como un caso de condominio)
Distincin con la reivindicatoria: Dispone el art. 2747 que cuando los lmites de los terrenos estn
cuestionados o cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido stos destruidos, la accin
competente a los colindantes es la accin de reivindicacin para que a uno de los poseedores se le restituya
el terreno en cuya posesin estuviese el otro.
Segn Borda, la redaccin de esta norma deja bastante que desear e introduce confusin en las ideas. Por
lo pronto, no es exacto que cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, deba siempre recurrirse a
la accin reivindicatoria.
Para que se investiguen los lmites y se los determine, est la accin de deslinde. Es evidente que el art.
2747 ha querido referirse a este supuesto: que uno de los linderos pretenda concretamente ser propietario
de terrenos que el vecino est poseyendo. l no considera dudoso su derecho. Cree que le pertenece
exclusivamente esa fraccin. En ese caso, debe ejercer la accin reivindicatoria, no la de deslinde.
En otras palabras; la accin de reivindicacin se ejerce por quien, sobre la base de un ttulo, pretende se le
reconozca el dominio sobre un inmueble o una parte de l, que otro posee. Hay una pretensin concreta
referida a una determinada fraccin. En cambio, la accin de deslinde se brinda a quien no sabe

ciertamente hasta dnde llega su propiedad y hasta dnde la del vecino; y su objeto es que se delimiten,
demarquen y amojonen ambas propiedades.
Se ha sealado que el inters de precisar cul accin se ha instaurado es el siguiente: a) en la de
reivindicacin el cargo de la prueba pesa ntegramente sobre el actor y si ella no se produce, la accin se
pierde; en la de deslinde, cada una de las partes es a la vez actor y demandado y debe, en consecuencia,
probar su derecho; b) en la accin de deslinde, el juez tiene la facultad de dividir entre los colindantes la
parte dudosa de los terrenos, facultad que en cambio no existe en la reivindicacin
Inmuebles a los cuales se aplica la accin de Deslinde: Dispone el art. 2748 que la accin de deslinde tiene
por antecedente indispensable la contigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir
los predios urbanos.
A pesar de que este artculo es terminante en el sentido de que la accin no se da para dividir predios
urbanos, la doctrina nacional es unnime en el sentido de que la ley excluye solamente los terrenos
edificados, pero no los baldos. En stos la confusin de lmites es tan posible como en los predios rsticos
y no hay razn alguna para excluirlos de la accin de deslinde. En consecuencia, resulta que solamente si
se ha edificado deja de ser aplicable la accin de deslinde. En efecto, si se ha edificado y construido la
pared medianera, no puede hablarse ya de confusin de lmites, puesto que ellos estn perfectamente
demarcados
Titulares de la accin: La accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno
(art. 2749). Corresponde, por consiguiente, al propietario, al usufructuario; al usuario y al acreedor
anticresista. De igual modo, le corresponde al poseedor que tiene boleto de compraventa, ya que su
posesin es legtima.
En cambio, no compete la accin al acreedor hipotecario, que no detenta la posesin del bien, tampoco al
locatario ni al comodatario, por no ser titulares de derechos reales
Legitimacin Pasiva: La accin se da contra el propietario del fundo contiguo (art. 2749); no puede ejercerse
directamente contra el titular de otro derecho real que confiera la posesin, tal como el usufructuario, el
usuario, el acreedor anticresista, etc;
Puede dirigirse asimismo contra el Estado respecto de los terrenos de su dominio privado. El deslinde los
fundos que dependen del dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
Significa esto que si un terreno particular linda con uno del dominio pblico del Estado no corresponde la
accin de deslinde? As lo ha sostenido parte de nuestra doctrina. Sin embargo, Lafallie dice que slo en el
caso de que se trate de dos fundos dependientes del dominio pblico (por ejemplo, dos fundos del Estado
nacional, o uno del Estado nacional y otro provincial o municipal), la cuestin deber ser deferida a la
jurisdiccin administrativa. Pero si hay confusin de lmites entre un terreno particular y uno del dominio
pblico del Estado, debera ser vlida la accin de deslinde.
Formas de hacer el deslinde:
Extrajudicial: El deslinde puede ser hecho por convenio de los vecinos. Aqu no hay ejercicio de la accin
de deslinde, sino un simple acuerdo de partes. Segn el art. 2753 el deslinde extrajudicial debe constar en
escritura pblica; y agrega que bajo otras formas ser de ningn valor. Agrega el art. 2753 que el acuerdo, la
mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su
aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada y la mensura practicada, servirn en adelante como
ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a terceros
Judicial: El Cdigo Civil, como es natural, deja librado la regulacin legal del trmite del juicio a las leyes
de procedimiento. No obstante lo cual establece algunas disposiciones que por su importancia el codificador
crey necesario establecer en el Cdigo de fondo.
a) Prueba: A los efectos de la determinacin del lmite, deber estarse, ante todo, a los ttulos de ambos
vecinos. Puede ocurrir, sin embargo, que los ttulos no permitan la solucin del problema, sea porque se
superpongan, sea porque sus especificaciones carezcan de la claridad. En tal caso, se tendrn en cuenta
los vestigios antiguos (art. 2755), es decir, las seales que permitan inducir que por all ha pasado la lnea
demarcatoria, por ejemplo, antiguos restos de alambrados. Tambin se tendr en cuenta por el juez la
posesin; es decir, que a falta de otras pruebas suficientes, la tenencia efectiva de la tierra por parte de los
colindantes ser un elemento de juicio decisorio, porque, como dice Salvat, la posesin, en tanto no se
acredite una causa suficiente para modificarla, debe ser mantenida y respetada. Cabe agregar que el art.
2751 dispone que la posesin de buena fe de mayor parte de terrenos que la que expresan los ttulos, no
aprovecha al que la ha tenido. El significado de esta norma es el siguiente: la posesin, ni aunque sea de
buena fe, puede hacerse prevalecer contra los ttulos; tampoco sirve para la usucapin breve
b) Caso de duda: Puede ocurrir finalmente que la prueba aportada por las partes no deje claro por dnde
pasa la lnea demarcatoria, ni haya tampoco una posesin exclusiva de las tierras que permita hacer la
divisin; en ese caso, la parte dudosa de los terrenos ser divida entre los colindantes segn el juez lo
considere conveniente
c) Mensura: Establecida judicialmente la lnea divisoria, se har el deslinde por agrimensor (art. 2754); de
esta manera se asegura la medicin tcnica de las tierras y sus lmites precisos. Consecuencia del deslinde
ser el amojonamiento, es decir, la colocacin de mojones que indican los lmites por los que se divide la
propiedad

Efectos: El deslinde tiene como consecuencia poner fin al estado de incertidumbre que se cerna respecto
del lmite de las propiedades vecinas. Los ttulos quedan perfeccionados y en condiciones de ser inscriptos
en el Registro de la Propiedad, produciendo efectos erga omnes.
Cuestionario: Derecho real de Condominio.
1. Cul es la definicin legal del derecho real de condominio?
2. Cules son las clases de condominio?
3. Concepto de condominio sin indivisin forzosa.
4. Nombre los modos de particin de la cosa. Explique uno de ellos.
5. Qu es el condominio con indivisin forzosa?
6. Cules son las fuentes del condominio con indivisin forzosa?
7. Concepto de muro medianero y breve diferencia con los otros tipos de paredes desde el punto de
vista jurdico.
8. Cmo se adquiere la medianera?
9. Concepto del condominio por confusin de lmites.
10. Formas de hacer el deslinde.