FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

La optimización del derecho a la propiedad mediante el

Otorgamiento de la Escritura pública

AUTORES:

Dávila Reátegui, Luis Alfredo (orcid.org/0000-0001-5948-1433)

García Muñoz, Ashly Escarlet (orcid.org/0000-0001-7891-437X)
Saavedra Ramírez, Jhon Henry (orcid.org/0000-0001-5309-5814)
Trauco Vela, Johanz (orcid.org/0000-0002-6183-9403)
Valles Guerra. Christin Pamela (orcid.org//0000-0001-5948-1433)

ASESORA
Mstra. Aurora Pashanasi Andía (orcid.org/….)

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:

Derecho Civil

LÍNEA DE RESPONSABILIDAD SOCIAL UNIVERSITARIA:

Investigación Formativa
TARAPOTO — PERÚ
2023
 I. INTRODUCCIÓN

La compraventa ha sido históricamente considerada como un contrato que surge

simplemente a través del acuerdo de voluntades de las partes involucradas, siempre
que se cumplan los requisitos esenciales para su validez. Este contrato no está
sujeto a formalidades específicas en su creación y puede originarse de diversas
maneras, ya sea mediante un acuerdo explícito, implícito, a través de un documento
privado o mediante un formulario, entre otras posibilidades. Sin embargo, esto no
implica que el vendedor no tenga la obligación de permitir que el comprador proteja
sus derechos a nivel de registro. En consecuencia, el vendedor debe colaborar en la
generación de los documentos necesarios para lograr finalmente el tan esperado
registro de la propiedad. Uno de los documentos más destacados en este proceso es
la escritura pública. En muchos sistemas legales, especialmente en aquellos que
siguen principios de derecho civil o derecho común. En estos sistemas, la
compraventa es un contrato que generalmente se forma por el acuerdo de
voluntades entre el vendedor y el comprador, y no requiere formalidades estrictas
para su existencia.

(Pothier, 1872, págs. 9-10) Definió una obligación como una conexión jurídica en la que
existe una persona, llamada deudor, se encuentra sujeta a una necesidad de hacer o
no hacer algo en favor de otra persona, llamada acreedor. Esta definición es
fundamental para entender las obligaciones dentro de lo que es el derecho civil. En el
contexto de la compraventa, el vendedor asume la obligación de transferir la
propiedad de un bien o de proporcionar un servicio, y el comprador asume la
obligación remunerar abonar el precio estipulado.

Sin embargo, para proteger adecuadamente los derechos de las partes, es común
que se utilicen ciertas formalidades y documentos, como la escritura pública, para
establecer y registrar la transferencia de propiedad. La escritura pública es un
documento notarial que se utiliza en muchas jurisdicciones para formalizar y registrar
contratos de compraventa de bienes inmuebles, como terrenos o propiedades. A
través de la escritura pública, se da fe pública de que las partes han llegado a un
acuerdo y han cumplido con ciertos requisitos legales.

Esto puede incluir la descripción del inmueble, la identificación de las partes, el

precio de venta y otros términos y condiciones importantes.

Para (Pazos, 1999, pág. 52) las obligaciones de hacer implican que el deudor se
compromete a llevar a cabo una acción específica, y en ocasiones, esta acción
puede ser ejecutada por otra persona distinta al deudor. Una obligación de hacer es
un concepto legal que se refiere a una postura en la que un ser humano como
persona natural o entidad se compromete a realizar una acción o actividad específica
en virtud de un contrato, una ley o una obligación legal. En otras palabras, implica la
responsabilidad de llevar a cabo una tarea determinada en lugar de entregar una
suma de dinero o un objeto.

El registro de la propiedad a nivel registral es esencial para proteger los derechos de

propiedad del comprador y garantizar que estos derechos sean oponibles a terceros.
La escritura pública y otros documentos similares ayudan a establecer una cadena
de títulos clara y proporcionan evidencia legal de la transferencia de propiedad;
aunque la compraventa puede surgir inicialmente por el acuerdo de voluntades, en
muchos casos, se utilizan documentos formales como la escritura pública y se sigue
un proceso de registro para garantizar el amparo de los derechos de propiedad y la
seguridad jurídica. Esto puede variar según la legislación de cada país o región.

El contexto previamente descrito es esencial para una comprensión completa del

caso que estamos analizando en la actualidad. En particular, en relación al caso en
cuestión, se refiere a una demanda presentada la señora Irma Jiménez Carrera viuda
de Cárdenas en contra de Rosa Carolina Cárdenas Jiménez, que busca el
otorgamiento de escritura pública de los contrato de compraventa de fecha veintiuno
de junio de dos mil ocho por la compra del inmueble denominado tienda N°2, situado
en la avenida San Luis #2677 – Urb. San Borja Sur, Distrito de San Borja; y el
contrato de compraventa de fecha veintiuno de junio del dos mil ocho, por la compra
del inmueble ubicado con frente a la calle #39 – Lote 11, Mz. C-18 (hoy Jr. Von
Leonard Philipp #356), Distrito de San Borja. La demandante en un principio solicitó a
la demanda a un centro de conciliación el cual la demandada no quiso asistir. La
demandada sostiene que el acta de conciliación no le llegó a su domicilio real pese
que la demandante tiene conocimiento de ello. Posterior a todo ello, la demandada
formula tacha contra el medio probatorio, ya que no reúne todas las formalidades y
tiene firma falsificada. No obstante, sostiene que los inmuebles no tienen título
profesional y no han sido designados por mandato judicial, por lo que su señora
madre (la demandante) está actuando de mala fe, por lo tanto, solicita la suspensión
del caso mientras se demuestra si se ha cometido el delito de falsificación de
documentos interpuesto por la demandada.

Sentencia de primera instancia: En cuanto a las pericias grafotécnicas de parte, se

dice que la firma que aparecen en los documentos proviene del puño gráfico de la
demandada; por lo que procede amparar la demanda. Sentencia de segunda
instancia: No existe contrato, porque la firma de la demandante no está en todas las
hojas de la minuta, además la demandante reconoce que el bien forma parte de una
herencia y que no es propiedad de la demandada. La demandante interpone recurso
de casación por los motivos de Violación de la normativa debido a una interpretación
incorrecta del artículo 1412 del Código Civil; y la Violación de la normativa debido a
una interpretación incorrecta de los artículos 1359 y 1529 del Código Civil.

Justificación: El presente trabajo que realiza debido a la importancia que tiene el

otorgamiento de una escritura pública en los contratos de compraventa. Comprender
la posición de la Corte Suprema en este tema permitirá a los profesionales del
derecho ya las partes involucradas en este tipo de contratos tener claridad sobre sus
derechos y obligaciones. Además, esta investigación contribuirá al debate académico
y jurídico sobre la validez en los contratos de compra venta sin escritura pública.

La presente investigación es descriptiva ya que no se tiene contacto directo con los

participantes comprenden investigaciones que implican observar a las personas en
su entorno natural o estudios que recopilan información a partir de registros
preexistentes implica la obtención de datos que ofrecen una descripción detallada de
los sucesos. (Abreu, 2021, págs. 192-194).

Objetivo 1; Analizar de manera coherente y precisa la Sentencia de casación de la

Corte Suprema, N° 999-2014 de la Sala Civil Permanente, Lima, 2018.

Objetivo 2, Analizar el otorgamiento de escritura pública como una obligación de

hacer.

Objetivo 3; Analizar la regulación jurídica de la obligación de hacer.

La técnica de recolección de datos empleada es la búsqueda no documental, es una

técnica que se centra en la búsqueda y revisión sistemática de documentos escritos,
registros, informes, artículos, libros, archivos y cualquier tipo de material escrito o
digital que sea relevante para la investigación o el estudio de un tema específico.
Esta técnica se utiliza ampliamente en investigaciones académicas, científicas y
profesionales. Identifica las fuentes de información relevantes para la investigación.
Esto puede incluir bibliotecas, bases de datos en línea, archivos, registros
gubernamentales, publicaciones académicas, sitios web, revistas, libros y más.
(Useche, Wileidys , Queipo, & Perozo, 2019, pág. 48)

ANALIZAR LA ESCRITURA PUBLICA COMO UNA OBLIGACION DE HACER

La escritura pública es un instrumento legal que se elabora ante un notario público y

se inscribe en el registro de la propiedad. Este esencial documento da fe de la
titularidad del predio y de las condiciones acordadas entre las partes involucradas en
la transacción del bien. Puesto que, constituye una obligación de hacer en el sentido
de que las partes están legalmente obligadas a formalizar la compraventa de un bien
inmueble a través de este documento para garantizar la validez y autenticidad del
acuerdo.
De hecho, la escritura pública de un predio es una obligación de hacer que versa
más allá de un simple trámite legal, es la piedra angular que proporciona seguridad
jurídica en las transferencias inmobiliarias. Proporciona un marco sólido para futuras
operaciones comerciales y financieras. Aquellos que participan en este tipo de
acontecimientos, reconocen la importancia de este documento y asegurarse de
cumplir con la obligación de hacer para salvaguardar sus intereses y proteger sus
inversiones

Como afirma Sanchez, L (2020) este acto no sólo establece el proceso de compra-
venta, sino que también detalla los derechos y obligaciones de ambas partes, dando
a entender a detalle y proporcionando una estructura legal sólida sobre la cual se
pueden resolver conflicto y disputas en un futuro no muy lejano.

Este análisis versa sobre la importancia del otorgamiento de escritura pública como
una obligación de hacer, debido a que muchas personas no están informadas sobre
las consecuencias jurídicas que trae consigo el no tener registrado en los registros
públicos su predio comprado. Esto pasa comúnmente en zonas aledañas a las
ciudades, personas con desconocimiento en el ámbito de derecho, son afectadas por
estos inconvenientes, algunas veces les parece algo tedioso hacerlo, pero no se
imaginan la gran magnitud de seguridad que proporciona este documento.

ANALIZAR LA REGULACION JURIDICA DE LA OBLIGACION DE HACER

La existencia de la obligación de hacer se rige en base a su regulación. En el Perú,
exactamente en el art. 1148 del Código Civil se presentan estas obligaciones,
especificando sus implicancias, complejidades y consecuencias jurídicas en un
marco contractual entre personas. Las obligaciones tienen todo un libro completo del
cual nos abarca y llena de información la estructura de las obligaciones, dándonos
por entender que su naturaleza jurídica es extensa de práctica.

Son consideradas como deberes activos que implican llevar a cabo labores,
proporcionar esfuerzo físico, intelectual o combinado, a las que se compromete el
individuo a favor de otro. Ejemplos de esto incluyen la prestación de servicios
profesionales y técnicos, la reparación de maquinaria y equipos, la realización de
tareas asignadas, etc. Las obligaciones de hacer no admiten ambigüedad, es decir,
no pueden implicar acciones vagas o imprecisas. Estas obligaciones deben estar
relacionadas con tareas específicas, identificadas, concretas y claras, con
características particulares y definidas.

Cuando surge una obligación de hacer algo, ya sea al establecerse el objeto de esa
acción o comportamiento debe estar claramente definido, señalar a forma específica
y explícita para que la tarea pueda ser llevada a cabo por el deudor según la
satisfacción del acreedor, quien tiene el derecho de exigir que se cumpla de esa
manera precisa y definida

En tal sentido, el análisis de su regulación determina las acciones a realizar, es decir

que se debe establecer tanto el periodo de tiempo como la forma en que se deba
realizar la tarea. Su regulación también es propia del tipo de la obligación; ya sea en
el caso de ser fungible; una persona diferente al deudor, es decir; un tercero también
puede realizar la obligación de hacer, siempre y cuando en beneficio del acreedor
que su interés sea satisfecho ya sea elaborada por el deudor original o por otra
persona. Para el acreedor lo que le importa es simplemente que la tarea se
complete, sin importar quién la realice.

Según Leveau, C (2019) la naturaleza jurídica de las obligaciones de hacer también

es constituidas o reguladas por las obligaciones de carácter infungible, éstas se
contemplan o deben ser cumplidas por el mismo deudor, es decir; por la persona que
originalmente estableció la obligación de hacer. Esto implica que la tare específica
debe ser realizada por el deudor principal, ya sea debido a sus habilidades
profesionales o personales, las cuales fueron consideradas por el acreedor al elegirlo
para llevar a cabo la tarea. En este marco, el deudor no puede ser reemplazado por
ninguna otra.

El código civil peruano Establece que las obligaciones de hacer implican la

realización de una actividad específica por parte deudor pueden incluir tanto
acciones materiales como y materiales en caso de incumplimiento el acreedor tiene
derecho a exigir el cumplimiento forzado de la obligación a menos que el deudor
demuestre que el cumplimiento en especie ya no es posible en cuyo caso el acreedor
tiene derecho a una compensación por daños y perjuicios.

El código procesal civil también proporciona disposiciones detalladas sobre las

obligaciones de hacer incluyendo las condiciones para cumplimiento adecuado y los
derechos y responsabilidades del deudor del acreedor está disposiciones incluyen
las circunstancias en las que el incumplimiento de aviaciones puede considerarse
como tal así como las medidas que pueden tomarse en caso de incumplimiento.
REFERENCIAS:

Lp-Pasión Por, el D. [@LPDerecho_]. (2021, agosto 18). Clase gratuita: El

acto jurídico en dos horas. Youtube.

https://www.youtube.com/watch?v=nQXm321h4Qk

Derecho Civil. Derecho de las Obligaciones. (2014, mayo 7). Universidad a

Distancia de Madrid.

https://www.udima.es/es/derecho-civil-derecho-obligaciones-120.html