AÑO DEL FORTALECIMIENTO DE LA SOBERANIA NACIONAL”

FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN LA TRANSMISIÓN DE LA

PROPIEDAD

AUTOR (ES):

Amasifuen Sangama, Washington (orcid.org/ 0000-0001-7871-7878)

Del Águila García, Marilú Yvonne (orcid.org/ 0000-0003-1343-1128)

Cachay Nulez, Helky Evelyn (orcid.org/0000-0003-3991-3539)

Garcia Ruiz, Mathias (orcid.org/ 0000-0003-4121-5967)

Ramírez Ushiñahua, Grace Winifred (orcid.org/ 0000-0001-8408-267X)

Saldaña Valles, Tedy David (orcid.org/0000-0003-3707-935X)

Vela Carbajal, Francis (orcid.org/0000-0003-4482-053)

ASESOR:

Rodríguez Quipusco, Abel (orcid.org/ )

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:

Derecho de contratos

TARAPOTO – PERÚ
(2022)
CARÁTULA
ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN
1.1. Preámbulo
1.2. Realidad Problemática
1.3. Objetivos
1.3.1.General
1.3.2.Específicos
1.4. Contenido
1.5. Importancia y justificación
II. ARGUMENTACIÓN
III. CONCLUSIONES
REFERENCIAS
I. INTRODUCCIÓN.

Cuando escuchamos hablar de contrato para adquirir una propiedad,

escuchamos resultados de que un tercero interrumpe ese contrato
ostentando que es dueño de dicha propiedad.

La señora Juana García, adquiere en el 2019 una propiedad (Casa)

de dos pisos que estaba ubicada en la ciudad de Tarapoto, la
empresa inmobiliaria Casa S.A., representado por su Gerente
Administrativo la señora María Saldaña, debido a
circunstancias laborales; la señora Juana debe permanecer
alrededor de un año en la ciudad de Lima, donde decide alquilar su
propiedad. Al transcurrir ese año, ella tiene el conocimiento por parte
de una notificación judicial, que contenía una sentencia, donde
manifestaba que hay un tercero que es legítimo propietario, en vista
que el representante de dicha Inmobiliaria no presentaba capacidad
legal necesaria para que venda la propiedad. Por inadvertencia de la
señora Juana García, sus inquilinos no tomaron importancia de
aquellas notificaciones que llegaban a la propiedad y por esto le
avisaron de la sentencia demasiado  tarde, en donde no tuvo  la
oportunidad de interponer algún recurso, en resultado, la inmobiliaria
tuvo que ser obligada a devolver a la señora Juana García el dinero
que pagó por dicha propiedad, donde incluía los intereses y las
costas procesales, entregando a la señora Juana García el
departamento al tercero que indica dicha sentencia firme.

Para diferenciar el saneamiento por evicción de las demás

obligaciones hay un hecho que mencionamos en nuestro ejemplo, la
diferencia es la “SENTENCIA”; para que exista el saneamiento por
evicción debe existir una RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME, en donde
el comprador entregue el bien al tercero y el vendedor deberá
devolver el monto que costo el bien. A eso se le llama evicción y el
único responsable es el vendedor.

Por eso queremos tocar como problema ¿Qué es el Saneamiento por

Evicción en la Transmisión de la Propiedad?, en conceptos generales
y explicarlos como piensan los autores. Justificando con Valor
Teórico, proporcionando enfoques conceptuales y teóricos en
nuestro ensayo. Relevancia Social, para asegurarnos el desarrollo de
nuestro tema en el ámbito social.

Como objetivo general: IDENTIFICAR LA IMPORTANCIA DEL

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN LA TRANSMISIÓN DE LA
PROPIEDAD, objetivos específicos: O1: Analizar las controversias
que existe en el saneamiento por evicción en la transmisión de la
propiedad, O2: Explicar la relevancia del saneamiento por evicción
en la transmisión de la propiedad.

En conceptos generales y entendidos antes de entra al tema que

queremos tocar se sobre entiende que el Saneamiento por Evicción,
es la obligación jurídica que caracteriza la privación total o parcial de
una cosa, sufrida por su adquiriente, debiendo existir una sentencia
firme ya sea judicial o administrativo declarando a favor de terceros.
Es por eso que tocaremos el tema de SANEAMIENTO POR
EVICCIÓN EN LA TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD. Lo que
buscamos con nuestro ensayo es que los futuros estudiantes
entiendan lo que es el contrato y sus saneamientos de obligaciones,
para ser más específicos lo que el saneamiento por evicción, ya que
el Derecho de Contrato, es una de las ramas más complicadas de
entender, ya que al momento de manifestar un contrato se
desconoce si existen un tercero legítimo de propiedad.
 II. ARGUMENTACIÓN

Bases Teóricas:

a) El Contrato.

Si bien es cierto el contrato vendría a ser la ejecución de determinadas

acciones acerca de las bases de las obligaciones como de igual forma en los
derechos. Donde puede sobrellevar a formar un vínculo jurídico.

Según Albaladejo, M. (2013) nos hace mención de que se origina en el hecho

jurídico que viene a ser el contrato en sí y en donde puede abarcar de cierta
manera una intriga tanto de poderes, como un conjunto, deberes, facultades, y
etc., que pertenecen a los sujetos que intervienen en esta.

Debemos mencionar que en una relación jurídica hay un régimen, lo cual ésta
puede encontrarse constituida por titulares para que se pueda dar su
celebración. Es por eso para entender mejor esta estructura, cuando, hay la
situación en las que se dan derechos y facultades, se les denomina como
sujetos activos en las que transfieren y en los sujetos pasivos son donde
recaen los deberes. En el ejemplo donde al inicio explicamos, se puede
identificar los sujetos, que son las partes intervinientes dentro de las relaciones
jurídicas, donde recaen los derechos y obligaciones, cada uno en su posición
jurídica. Es decir, el contrato vendría a ser el contenido, en donde se constituye
la concurrencia de poderes, como facultades y deberes. Para concluirse, una
relación contractual, produce primeramente una vinculación de los sujetos, para
luego poder cumplir su objetivo de transferir el bien.

b) Bases del Contrato.

Como nuestro curso es contrato, las bases lo mencionaremos de forma rápida

y exacta.

ACTO JURÍDICO: vendría a ser un hecho jurídico de carácter voluntario, como

licito y con voluntad. Según Palacio, H. (2004) nos hace mención que vendría a
ser un acto de carácter humano, en donde el agente está en la capacidad de
ser una persona jurídica como natural, plural o singular, en la cual esta
implementada de capacidad de carácter civil.
Si bien es cierto los elementos que componen al acto jurídico son, El Agente
Capaz; en la cual se refiere que la persona presenta la virtud de ejercicio y en
donde este agente es quien goza esta condición. Si no cumple con este
elemento no puede realizar un contrato. Objeto Jurídica Y Físicamente
Posible; vendría a ser aquel acto potencial y factible debajo del dominio de las
personas, debido a que ninguno puede dedicarse a lo que es improbable. Fin
Licito; es aquel objeto o motivo propio del acto jurídico que de cierta forma no
lo determina el orden público y las buenas costumbres, es decir que los sujetos
de derecho son capaces de practicar libremente los actos jurídicos. Forma
Prescrita Por La Ley; Se refiere si en un acto jurídico se solicita para su
vigencia, alguna solemnidad prevista por la ley.

LA INTENCIONALIDAD COMÚN DE LAS PARTES Y LA MANIFESTACIÓN DE

VOLUNTAD: para que pueda existir una relación jurídica debe existir la
intencionalidad de las partes y debe de ser voluntaria.

c) Las Obligaciones De Saneamiento

La obligación de saneamiento es la de quien transmite contractualmente un

inmueble, la posesión o el uso, responde ante el adquirente por los vicios
ocultos, por la evicción y por sus propios actos, que no permiten que el
inmueble transmitido sea utilizado para el fin (lícito) para el que fue adquirido o
en cualquier caso que pueda disminuir su valor (Torres, 2012, p. 839). El
saneamiento, ya fuera por evicción, mediante vicios ocultos y por acto propio
del transmitente, sólo procederá con respecto a los bienes que puedan ser
utilizados y explotados para un fin determinado y que puedan ser objeto de
transacción en el mercado. El adquirente podrá solicitar el saneamiento a su
inmediato transmisor y a los anteriores en la medida en que éstos estuvieran
obligados con respecto a sus adquirentes inmediatos.

Si dicha pretensión se ve interrumpida como resultado de la privación del

derecho adquirido por parte del adquirente (art. 1491) o por la presencia de
vicios en el inmueble, en el momento de la transmisión (art. 1503), o por actos
propios del transmitente (art. 1524), el transmitente tiene la obligación de
subsanar (Torres, 2012).
 - La obligación de saneamiento por evicción, comprende que la evicción
despoja al adquirente de una parte o la totalidad del derecho sobre el
bien adquirido (mediante contrato gratuito u oneroso), mediante efecto
de una resolución administrativa o judicial de carácter firme que otorgue
el reconocimiento del derecho a un tercero, que es anterior a la
transmisión. (Torres, 2012).

Saneamiento Por Evicción:

El saneamiento por evicción se encuentra dentro de las obligaciones de

saneamiento de un contrato. Es el primero y tal vez el que más casos hay y de
las cuales concluye en la transmisión del bien.

a) Importancia transmisión de la Propiedad.

La figura de compra – venta, también existe a nivel internacional, se inicia con

el contrato y concluye con la transmisión de la Propiedad, es por eso que
anteriormente explicamos todo sobre los sujetos que participan, dando a
conocer cuáles son sus derechos y deberes, porque nuestro tema que
escogimos es sobre la obligación de saneamiento por evicción, que se
desarrolla por una compra – venta de una propiedad y aparece un tercero,
exigiendo la transmisión de la propiedad.

El concepto de la palabra “transmisión” viene del sinónimo de entrega, la

palabra en materia jurídica es: “entrega de una cosa” y se comprende a la
cesión o transmisión de derechos y obligaciones. Al inicio a esta figura se le
conoce como la “entrega material”, siendo un elemento de forma esencial del
contrato de compra – venta, entonces fue evolucionando el pensamiento de la
transmisión, teniendo raíces en el Código Civil Francés, siendo la primera
etapa, la entrega del material y así se producía la transferencia o transmisión
en lo que es el derecho real.

Es así que llegamos a la definición y junto con el Artículo 947° del Código Civil,
que la transferencia de dicha propiedad mueble si se efectúa con la tradición
(transmitir) al acreedor, es decir la transmisión del bien tanto en derecho al
sujeto que se le denomina acreedor.
 b) Saneamiento Por Evicción.

La palabra evicción, proviene del verbo “evincere”, que tiene como significado
vencer en juicio, entonces el saneamiento por evicción es la carencia total,
parcial, o definitiva, en la cual sale afectado un adquiriente como consecuencia
de un fallo que reconoce mejor derecho de propiedad a un tercero. Que este
derecho debe ser efectivamente reconocido por una resolución firme. Es ahí
donde entramos a una controversia jurídica, ya que muchas personas que
tienen el mejor derecho de propiedad desconocen como es la trasmisión del
bien y como queda la persona qué celebro un contrato en sujeto de comprador,
y que desconocía de un tercero.

Es así que identificamos, al saneamiento por evicción es un requisito natural de

los contratos, no requiere ser pactado o incorporado en el momento que se
celebre.

 El comprador pueda exigirle al vendedor el valor del bien trasferido al momento

de la evicción.

 El comprador puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios en

caso de que el vendedor haya obrado con dolo o culpa, entre otros derechos.

El saneamiento por evicción como una garantía, existe salvaguarda en caso de

perdida por una decisión judicial que otorga el derecho total o parcial a un
tercero ajeno a la relación contractual en la cual se celebró la adquisición del
bien. Siendo este tercero el verdadero poseedor de este bien. Con la pérdida
del bien, corresponde al vendedor el reclamo de una indemnización por los
perjuicios resultantes de la transferencia de un derecho. Es así como
presentamos la relevancia del saneamiento por evicción en la transmisión de la
propiedad, como se desarrolla la figura, esperando así poder llegar a futuros
estudiantes y despejar las dudas.
III. CONCLUSIONES

1. De acuerdo a lo mencionado, tenemos como primera conclusión que, el

saneamiento por evicción es la indemnización que tiene que pagar el
vendedor al comprador, en caso de que un tercero con mejor derecho de
propiedad aparezca.

2. En ese orden de ideas, se concluye que, para poder realizar la figura de

Transmisión de la Propiedad al tercero, debe existir una resolución firme
que otorgue la transmisión de derechos del bien al tercero y así poder
reclamar la obligación de saneamiento por evicción.

3. Se concluye también, que el saneamiento por evicción, es un requisito

esencial que todo comprador debe conocer, pero sin embargo nunca se
agrega en la celebración, para poder evitar una indemnización a favor
del comprador.

4. Igualmente se concluye, que la importancia de esta figura, es la garantía

que será a favor de la indemnización del comprador y así poder
recuperar todo lo invertido.

5. Finalmente, para concluir, la figura del saneamiento por evicción, es

importante conocer para así evitar situaciones donde ambos salen
 perjudicados. Es bueno revisar antes de celebrar el contrato, para
conocer si tenemos el mejor derecho de propiedad.

IV. REFERENCIAS
1. Albaladejo, M. (2011). Derecho civil II derecho de las obligaciones
(Décimocuarta ed.). Madrid, España: Edisofer, S.L.
2. Albaladejo, M. (2013). Derecho civil I introducción y parte general
(Décima ed.). Madrid España: Edisofer S.R.L.
3. Molina, R. (2020). La Interposición de remedios contractuales ante el
incumplimiento de la obligación de saneamiento por vicios ocultos.
Recuperado de:
file:///C:/Users/USER/Downloads/IV_FDE_312_TE_Molina_Torres_2020
%20(1).pdf
4. Código Civil. (1984). Lima. Recuperado de:
http://spijlibre.minjus.gob.pe/content/publicaciones_oficiales/img/Codigo-
Civil.pdf

5. Palacio, H. (2004). Manual de derecho civil tomo I (Cuarta ed.). Lima,

Perú: Huallaga E.I.R.L.

6. Palacio, H. (2006). Las obligaciones en el derecho civil peruano (Cuarta

ed.). Lima: Huallaga.

7. Torres, A. (2012). Acto jurídico (Cuarta ed.). Lima: Moreno S.A.

8. Torres, A. (2012). Teoría general del contrato (Primera ed., Vol. II). Lima:
Instituto Pacífico.

9. Coga, S. (2020). Obligaciones del saneamiento: por evicción, por vicios

ocultos y por hecho del propio transferente. Recuperado de:
https://lpderecho.pe/obligaciones-saneamiento-saneamiento-eviccion-
vicios-ocultos-hechos-propio-preferente/