Doctrina 941 (Compagnucci).

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Boleto de Compraventa
Algunos aspectos y consecuencias.

Rubén H. Compagnucci de Caso

SUMARIO: 1) Concepto y naturaleza. 2) Naturaleza jurídica. 3) Contrato definitivo. 4) Pre-

contrato. 5) El boleto y la posesión legítima e ilegítima. El efecto relativo. 6) Diferentes
acreedores con boleto de compraventa. 7) Oponibilidad del boleto a la escritura pública de
compraventa. 8) Escritura, con tradición e inscripción, frente al titular del boleto. 9) Escritu-
ra frente al boleto, ambos sin tradición. 10) Titular con boleto con tradición frente al acree-
dor que tiene escritura sin tradición ni inscripción. 11) Titular de boleto de fecha anterior y
tradición, frente al comprador con escritura posterior. 12) Oponibilidad frente al acreedor
hipotecario. 13) Oponibilidad a los acreedores del concurso o quiebra del vendedor. 14)
Oponibilidad a los acreedores quirografarios embargantes. 15) Oponibilidad frente al loca-
tario.
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1. Concepto y naturaleza
El boleto de compraventa inmobiliario no se encontraba mencionado
por VÉLEZ SARSFIELD en el Código Civil, y sólo fue objeto específico de trata-
miento el contrato de compraventa, tanto de bienes muebles como inmue-
bles. En la normativa concreta de la ley privada se toma en consideración
el acuerdo patrimonial bilateral por el cual se transfiere la propiedad de
una cosa (Arts. 1323 a 1433).
Es recién con la sanción de la Ley 17.711 que en algunas normas, co-
mo los Arts. 1185 bis, y 2355 in fine, se hace una referencia expresa a la
experiencia jurídica nacional, incorporándose legislativamente y con efec-
tos propios al denominado “boleto de compraventa”.
Desde larga data en la Argentina se ha hecho costumbre y hábito, no
muy recomendable a mi modesto juicio, el que muchas personas, antes de
adquirir en forma definitiva un bien inmueble, celebren con el comprador
o el vendedor una forma de contratación que lleva esta extraña denomina-
ción de boleto con el agregado aclarador de la “compraventa”1.
Estos convenios se concretan haciéndose saber que una parte vende y
otra compra, o bien que alguien promete la venta y otro acepta adquirir, y
sus cláusulas y condiciones suelen ser de lo más variadas. Puede ocurr i r
que el comprador pague el precio de contado o en cuotas, se difiera la en-
trega de la cosa para más adelante o en ese acto se haga tradición y pose-
sión en su favor, que se fije un término para suscribir la escritura traslativa
de dominio, se pacten cláusulas penales, arras, y muchas otras condiciones
que la ley en virtud del principio de “autonomía de la voluntad” admite
con generosa amplitud (Art. 1197 del C.C.)1 bis.
También es posible, aunque no corriente, que el acuerdo se realice por
medio de una escritura pública2.
Es conveniente recordar que, de conformidad a la normativa vigente,
para adquirir el dominio pleno de un bien inmueble, es necesario el contra-
to de compraventa o la donación, el cumplimiento de la forma que la ley
exige para ello (Arts. 1184, inc. 1 y 1810), y además efectuar la tradición

1
El vocablo “boleto” conforme al Diccionario de la Real Academia Española, es un “americanismo”
para designar un billete de ferrocarril, o la constancia y prueba de la entrada a un teatro.
1 bis
MORELLO. El boleto de compraventa inmobiliaria, Ed. Platense, 2ª Edic., La Plata 1975, pág. 17.
López de Zavalía. Teoría de los contratos. Parte especial, Ed. Zavalía, 2ª Edic., Bs. As. 1991, págs.
296/297, el autor en la página 299 da la siguiente definición: “Es un contrato parcialmente típico,
concluido por escrito, que según su contenido impuesto o declarado obliga recíprocamente a las
partes a escriturar una compraventa inmobiliaria, y que entre tanto sólo genera por sí obligaciones
naturales de dar la cosa y pagar el precio”.
2
KIPER. Juicio de escrituración (Conflictos derivados del boleto de compraventa), Ed. Hammurabi, Bs.
As. 1999, pág. 47. Gatti-Alterini. Prehorizontalidad y boleto de compraventa, Ed. Platense, La Plata
1981, pág. 12. Rezzónico. Estudio de los contratos, Ed. Depalma, 3ª Edic., Bs. As. 1967, T. I, pág.
438. Borda. Tratado de Derecho Civil Argentino. Contratos, Ed. Perrot, 3ª edic., Bs. As. 1974, T. I,
pág. 338, N° 454.

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de la cosa (Arts. 577, 2602, 2609 y 3265). A todo se adicionará lo que la

doctrina ha definido en una especie de síntesis precisa, como el título y el
modo3.
Se entiende por título el acto eficaz que permite trasladar sobre el in-
mueble el derecho real de que se trate, y sume las condiciones necesarias
para ese efecto. En definitiva es un acto o negocio jurídico que resulta apto
para transmitir la propiedad u otro derecho real, mediante la tradición, y co-
mo enseña DIEZ PICAZO, se llaman “justos títulos” porque, “siendo por natu-
raleza traslativos de la propiedad, dan un justo motivo a quienes adquiere n
la posesión por esos títulos para creerse propietarios de ella”4.
En cuanto al modo, consiste en la tradición de la cosa, de lo que hice
una somera re f e rencia anteriormente. La forma exigida para el título ne-
cesario es la escritura pública, de allí que el instrumento privado donde se
celebre el “boleto” nunca puede ser un justo título que justifique la com-
praventa para adquirir el derecho real, pues le falta la forma que la ley
exige.
Si bien la forma es la manera en que se manifiesta en el mundo exte-
rior la voluntad de los sujetos que declaran, y por lo tanto todo acto nece-
sariamente la tiene, en el supuesto bajo análisis, la ley exige una form a
“solemne relativa”, y conforme a pacífica doctrina, su incumplimiento in-
valida el acto5.
Y todo ello porque constituye un requisito ad substantia del negocio y
por lo tanto es esencial, pues el mismo ordenamiento exige se cumpla, por
aquello de forma data esse re i, de allí que puedo afirmar por convenci-
miento pleno, estar en presencia de un negocio “formal”.

3
Según lo que dispone el Art. 2377, hay tradición cuando una de las partes entregare voluntariamen-
te una cosa y la otra voluntariamente la recibiese. Y el Art. 2379 agrega: “La posesión de los inmue-
bles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con
asentimiento del que la recibe o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la
entrega”. Salvat-Argañarás. Tratado Derechos reales, Ed. Tea, 5ª Edic., Bs. As. 1961, T. I, pág. 100,
N° 115. Hernández Gil. La posesión como institución jurídica y social, Ed. Espasa Calpe, Madrid
1987, (Corresponde al T. II de las obras completas del autor), pág. 251. Puig Brutau. Fundamentos
de derecho civil, Ed. Bosch, Barcelona 1978, 2ª Edic., T. III, v. I, pág. 339.
4
DIEZ PICAZO. Fundamentos del derecho civil patrimonial, Ed. Civitas, 5ª Edic., Madrid 1996, T. III,
pág. 732, N° 42. Salvat-Argañarás. Tratado Derechos reales, T. II, pág. 237, N° 945. Lafaille. Tratado
de los derechos reales, Ed. Ediar, Bs. As. 1943, T. I, pág. 594, N° 784. La fuente del Art. 4010 es la
obra de Aubry y Rau: Cours de droit civil français, Ed. L.G.J. Cosse, 3ª edic., París 1863, T. II, pág.
218, N° 335, quienes agregan: “En d’autres termes, tout titre qui a pour objet de transittre un droit
de proprieté”. Hernández Gil. La posesión como institución jurídica y social, pág. 445, lo denomina
“título idóneo”.
5
SPOTA. Tratado de derecho civil. Parte general, Ed. Depalma, Bs. As. T. I, v. 3-7, pág. 30, N° 2011.
Arauz Castex. Derecho civil. Parte general, Ed. Cooperadora de derecho, Bs. As. Betti. Teoría del ne -
gocio jurídico, Ed. R.D.P., trad. M. Pérez, Madrid 1959, pág. 89, sostiene que la forma es la “estruc-
tura del negocio”, y uno de sus elementos esenciales. De Los Mozos: El negocio jurídico, Ed. Monte-
corvo, Madrid 1987, pág. 383. Compagnucci de Caso. El negocio jurídico, Ed. Astrea, Bs. As. 1992,
pág. 216, N° 72. Santos Morón. La forma de los contratos en el derecho civil, Ed. Univ. Carlos III,
Madrid 1990, pág. 23. Cano Martínez. La exteriorización de los actos jurídicos, su forma y la protec -
ción de la apariencia, Ed. Bosch, Barcelona 1990, pág. 3.

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Se ha definido a los “negocios formales”, como aquellos en que la for-

ma requerida por el ordenamiento es necesaria para que se constituya váli-
damente el negocio. Pero como con exactitud enseña DE LOS MOZOS, la for-
ma a veces no coincide ni afecta a la manifestación de la voluntad, ya que
–para algunos– es un elemento más para constituir el factum negocial que
se debe adicionar a los restantes para su perfeccionamiento6.
Para terminar con el tema insisto en el razonamiento del inicio y, ob-
servada la problemática desde un punto de vista estrictamente apodíctico,
c reo estar en presencia de un negocio formal, siendo dicha formalidad
constitutiva y la única que permite el propio negocio; aclarando, como lo
hace gran parte de la doctrina, que la forma puede concurrir y se distingue
de la manifestación de voluntad7. Todo ello volcado a la cuestión de la
compraventa inmobiliaria, me lleva necesariamente a considerar que nos
encontramos en presencia de un negocio de forma constitutiva, y por lo
tanto solemne.

2. Naturaleza jurídica
En nuestra doctrina hay dos corrientes de opinión bien definidas y con-
cretas: una que entiende que el “boleto de compraventa” es un contrato
perfecto, concluido y definitivo, en el que sólo falta y se puede reclamar la
concreción de la escritura; y otra, a la que adelanto mi adhesión, que con-
sidera que se trata de un contrato preliminar o precontrato.

3. Contrato definitivo
Esta tesis tiene un muy buen grado de adhesión entre juristas re l e v a n-
tes, recibe la opinión favorable de B ORDA, MORELLO, B USTAMANTE A LSINA,
MOSSET ITURRASPE, WAYAR, ANDORNO, GARRIDO y RACCIATTI8, quienes entienden

6
DE LOS MOZOS. El negocio..., cit., pág. 405. De Castro. El negocio jurídico, Ed. Civitas, Madrid
1985, pág. 281. Albadalejo. Derecho civil. Parte general, Ed. Bosch, Barcelona 1978, 6ª Edic., T. I, v.
II, pág. 342. Roca Sastre-Puig Brutau. Estudios de derecho civil, Ed. R.D.P., Madrid 1956, T. I, pág.
89.
7
En el Derecho romano la forma se confunde con la misma voluntad, y algunas veces la suple. Rezzó-
nico, Juan C. La forma jurídica y su formación histórica, en LL. 1980-D-1212. Salas. Elementos for -
mativos del actual derecho de las obligaciones, en Estudios de derecho civil en homenaje a Héctor
Lafaille, Ed. Depalma, Bs. As. 1968, pág. 649. Cano Martínez. La forma..., cit., pág. 3. Santos Mo-
rón. La forma de los contratos, cit., pág. 23.
8
MORELLO. El boleto de compraventa, cit., pág. 50 y ss. Bustamante Alsina. El boleto de compraventa
y su inoponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, en LL. 131-1275. Racciatti. Momento de la
perfección del contrato de compraventa de bienes inmuebles celebrado en instrumento particular,
en LL. 106-42. Andorno. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto. ¿Quién tiene
un mejor derecho, el comprador por boleto, el primer embargante? Tercerías de dominio o de mejor
d e r e c h o, en “Revista de Derecho privado y comunitario”, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe 2000-3,
pág. 250. Mosset Iturraspe. Compraventa inmobiliaria, Ed. Ediar, Bs. As. 1976, pág. 94. Del mismo
autor: La discutida naturaleza del “boleto de compraventa”, ¿contrato preliminar de promesa o con -
trato obligacional definitivo?, consecuencias de una y otra posición, en la Rev. cit., 2000-3, pág. 7 y
ss. Garrido. Boleto de compraventa y posesión legítima, en JA. 1976-III-675. Llambías J. Tratado de
derecho civil. Obligaciones, Ed. Perrot, 2ª Edic., Bs. As. 1973, T. II-A, pág. 114/115, nota 100, dice

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que el boleto es un verd a d e ro contrato de compraventa tal como se en-

cuentra legislado en el Código Civil, ya que reúne todos sus elementos:
consentimiento, objeto y precio, y por lo tanto posee y produce los efec-
tos propios.
Esta postura afirma que no es necesario que medie un nuevo acuerd o
o se renueve el consentimiento, lo que lo desplaza como contrato pre p a-
ratorio o precontrato, para afirmar su naturaleza de convenio pleno y per-
fecto9.
En esa dirección, BORDA señala que la escritura es requisito para la
transmisión dominial, pero no del contrato de compraventa; que este tipo
contractual genera sólo la promesa de transmitir a otro la propiedad de
una cosa, y por lo tanto el “boleto de compraventa” coincide conceptual-
mente con la definición del Art. 1329 del Código Civil10.

4. Precontrato
El llamado “boleto de compraventa” celebrado por instrumento priva-
do, no puede ser el contrato definitivo que permite la transmisión o consti-
tución de un derecho real, que el Código Civil argentino regula en los Arts.
1184, 1185 y 1329 y ss.
Es por lo tanto un acuerdo previo o antecontrato o pactum de contra -
hendo o precontrato que genera los efectos propios de ese acuerdo, pero
no cumple de ninguna manera con los requisitos sustanciales que exige la
ley vigente10 bis.
Para una idea de corte tradicional que, en general ha sido seguida por
numerosa doctrina italiana, el contrato preliminar produce la obligación de
concluir un contrato futuro, a diferencia del definitivo que obliga al cumpli-
miento de la prestación principal11.

que la formalización de la compraventa en un simple boleto no es idónea para desplazar el derecho

real aunque se hubiera hecho tradición. Pero es eficiente para constituir la obligación de dar el in-
mueble el que se hace mediante la entrega de la cosa y la escritura pública (Art. 1185 del Código Ci-
vil).
9
MOSSET ITURRASPE. La discutida naturaleza del “boleto de compraventa”, cit. en “Rev. de D. Priva-
do y comunitario”, N° 2000-3, pág. 10 y ss. Lorenzetti. Tratado de los contratos, Ed. Rubinzal-Culzo-
ni, Santa Fe 1999, T. I, pág. 338. Stiglitz. Contratos civiles y comerciales, Ed. Abeledo-Perrot, Bs. As.
1998, pág. 402.
10
BORDA. Trat. Cont., T. I, pág. 338 y ss., N° 454.
10 bis
Entiendo las razones de orden socio-cultural que llevan a calificada doctrina a bregar por mejorar la
cualificación del mentado “boleto de compraventa”, y los fines extrajurídicos que a veces impulsan
determinadas posturas; pero la ley vigente tiene un sistema que -a mi modesto entender- no resulta
mudable por la sola voluntad del bien intencionado intérprete. En el sentido que expreso en el texto:
Gatti-Alterini. Prehorizontalidad…, cit., pág. 14, sostienen: “El boleto de compraventa importa un
contrato en que las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles”, y
agregan que, si bien es un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, “no como contrato
de compraventa sino como un contrato que obliga a concluir el de compraventa”.
11
El precontrato es el Vorvertrag en la genial creación de Tahl en el año 1854, tiene su antecedente en
las llamadas “promesas de venta” y se distingue del contrato de compraventa. Eran los Glosadores
quienes afirmaban “Venditio aliud sit aliud promissio vendendi”. Ricciuto: La formazione progresiva
del contrato, en Il contrato in generale, diretto da Pietro Recigno, a cura de Enrico Gabrieli, Ed. Utet,
Torino 1999, T. I, pág. 152 y ss., y pág. 244 y ss. Viterbo. In torno al concetto di contratto prelimina -

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De acuerdo a esta tesis habría que emitir nuevas declaraciones de

voluntad, en una típica obligación de hacer que ante el incumplimiento y
en virtud del principio del nemo ad factum preaecisse cogi potest, su es-
tado jurídico sólo haría surgir el derecho al cobro de una indemnización
dineraria.
Sin embargo, y ya hace algún tiempo se ha juzgado que ese razonar
c a rece de sentido pues implica un rodeo inútil, y además superfluo con
respecto a la obligación de hacer; pues como explica DE CASTRO: al prome-
ter que A venderá a B la parte que se le adjudique en tal finca, lo que le
importa a B es que A quede obligada a entregarle dicha finca a cambio del
pago del precio concertado; pero a B no le interesa mayormente que A
tenga que hacer una nueva oferta por la finca y luego aceptar el precio,
puesto que le es indiferente una nueva voluntad o una nueva declaración
de A. Lo que quiso siempre es que se cumpla la venta proyectada12.
Pensamos, tal como lo expone D IEZ PICAZO, que la obligación prevista
en el precontrato, resulta ejecutable in natura en virtud de la posibilidad
cierta de reclamar lo prometido (Art. 505 del C.C. argentino). También que
el nuevo contrato nunca sería un verdadero y nuevo acuerdo sino uno de
esos “actos debidos” a los que aludía muy bien C ARNELUTTI, en los cuales
las partes no pueden optar por cumplir o no, sino que están jurídicamente
obligados a hacer efectivos13.
A ello sumo que, entre nosotros, lleva ya bastante tiempo la sensata
idea de que el obligar a hacer al deudor es una prestación incoercible en
cuanto afecte a la persona, pero no cuando resulta fungible ya bien por el
facere de un tercero o bien en la subrogación que los jueces sabiamente
han ejercido.
En mi entender, limitado y modesto por cierto, acierta el jurista espa-
ñol ROCA SASTRE, cuando considera que del precontrato surge una obliga-
ción para las partes, lo que implica que ese convenio es por el mismo un
contrato que obliga a realizar actos de cooperación para concretar el defi-

re, en Archivo giuridico 1931-32. Alguer. Para la crítica del concepto de precontrato, en R.D.P. T. 12,
pág. 125. Messineo. Doctrina general del contrato, Ed. Ejea, Bs. As. 1952, trad. Fontanarrosa. Sentís
Melendo y Volterra, T. I, pág. 353. De Ruggiero. Instituciones de derecho civil, Ed. Reus, Madrid
1931, Trad. Serrano Suñer y Santa Cruz Teijeiro, T. II, v. II, pág. 292.
12
El ejemplo y el dicho pertenecen al profesor Federico De Castro y Bravo. La promesa de contrato, en
A.D.C. 1950-III-1138. Estas ideas tienen su antecedente en la obra del canonista Juan Andrés, en su
comentario al “Speculum Iuris” de Guillermo Durando, cuando indica: “Qui se obligavit se obligatu-
rum ad landum nihi” dicim: tenet Altertour Galeatus: “Quod sine alea obligatione nihi ad illa tenetur
esta evititur circuitus”.
13
DIEZ PICAZO. Fundamentos, T. I, pág. 331, N° 58. Carnelutti. Prova testimoniali del pagamento, en
“Riv. de diritto commerciale” 1922-XX-336. Candián. Instituciones de derecho privado, Ed. Uteha,
México 1961, trad. B.P. de Caballero, págs. 82/83, N° 51. Albadalejo. El negocio jurídico, Ed. Bosch,
Barcelona 1958, pág. 25, N° 14. Compagnucci de Caso. El negocio jurídico, Ed. Astrea, Bs. As. 1992,
pág. 16, N° 2.

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nitivo. Son líneas, criterios básicos, especie de columnas que van a desen-
volverse en tiempos más distantes y concretarse a posteriori.
Dice ROCA SASTRE que en el precontrato ya existe todo el contrato prin-
cipal o definitivo, pero en germen, de lo que se puede inferir que el con-
trato definitivo es el precontrato desarrollado y desenvuelto14.
Es esta la idea que logra fijar acabadamente la figura del “precontra-
to”, en una especie de camino hacia lo definitivo, lugar donde se hallan las
bases y principios que actuarán como la semilla que germina el acuerd o
pleno y perfecto. Estoy convencido de que el “boleto de compraventa”, en
la legislación nacional, encaja perfectamente en esa concepción del contra-
to preliminar.

5. El boleto y la posesión legítima e ilegítima. El efecto relativo

En estos casos, habrá que mirar cuáles son los efectos y soluciones que
se pueden lograr en la contienda entre los distintos titulares de derechos
emanados de boletos de compraventa, o de otros que realizaron escritura
pública de venta, con o sin inscripción registral, de acreedores con garantía
real de hipoteca, o de acre e d o res quirografarios embargantes, o bien el
concurso o la quiebra del vendedor15.

6. Diferentes acreedores con boleto de compraventa

La reforma de la Ley 17.711 llega al Art. 2355 del C.C. que decía: “La
posesión será legítima cuando sea el ejercicio de un derecho real constitui-
do de conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima cuando se
tenga sin título, o por un título nulo o fuere adquirida por un modo insufi-
ciente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía
derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla”, y le incorporó el
siguiente párrafo: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de
inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”.
Sin perjuicio de observar la redacción de esta última parte, es también
dable considerar la situación de quien adquiere de buena fe cuando el ori-
gen y fuente es un “boleto de compraventa”.
La confusión que arrastra el agregado es no haber deslindado adecua-
damente los derechos personales de los derechos reales, por lo menos en
el pensamiento de la doctrina clásica o tradicional16.

14
ROCA SASTRE-PUIG BRUTAU. Estudios de Derecho privado, Ed. R.D.P., Madrid 1948, T. I, pág. 324.
Estas ideas han sido seguidas por numerosas sentencias del Tribunal Supremo Español. Sent. del 16-
X-65; del 24-V-80; del 13-II-51; sent. del 2-V-59. Murillo. Forma y nulidad del precontrato, Ed. Eun-
sa, Pamplona 1993, pág. 73 y ss. La autora desarrolla con erudición las diferentes concepciones so-
bre la naturaleza del precontrato. Para una amplia visión de la figura es recomendable su lectura.
15
KIPER. Juicio de escrituración…, pág. 63. Gatti-Alterini. Prehorizontalidad…, pág. 19.
16
Ver la nota de Vélez Sarsfield al Título IV, del Libro III. Hernández Gil. Derecho de obligaciones, Ed.
Ceura, Madrid 1983, pág. 21 y ss. Betti. Teoría general de las obligaciones, Ed. R.D.P., trad. De Los

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El boleto de compraventa genera solamente un derecho personal que

nace de ese acuerdo preliminar, y sus efectos son los que determinan los
Arts. 1195 y 1199 del Código Civil, es decir el llamado “efecto relativo de
los contratos”17, y todas las consecuencias en los derechos hacia los terce-
ros deben ser analizadas a la luz de los presupuestos legales que tiene el
Código Civil para estos supuestos; claro está, sin perjuicio de las disposicio-
nes especiales que han otorgado una jerarquía distante y de más enverga-
dura.
Tanto es así que, cuando existen dos adquirentes mediante un boleto
de compraventa que pretendan un mejor derecho a la cosa prometida en
la enajenación, deberá tenerse en cuenta lo que disponen los Arts. 592,
593, 594, 596 y 3269 del Código Civil. Es lo que en la doctrina se ha da-
do en llamar “adquirentes sucesivos”, o promesa de dar a varios acreedo-
re s18.
Y las soluciones son las siguientes: si a ninguno de ellos se le hizo
tradición de la cosa (Art. 577), tendrá mejor derecho el que ostente un
título de fecha (cierta) anterior (Arts. 593 y 596). Si bien el primer art í c u-
lo se re f i e re a los bienes muebles, y el segundo solamente al “instru m e n-
to público” se ha entendido que son aplicables a cualquier tipo de cosas,
y desinteresa que sea un instrumento público o privado el que esté en
consideración; para elucidar la cuestión juega el principio de prior in
tempore; potior in iure19.

Mozos, Madrid 1969, T. I, pág. 2, enseña que las relaciones de derecho real resuelven el problema
de la atribución de bienes, en cambio las de obligación el de la cooperación o reparación en las hipó-
tesis de responsabilidad aquiliana. Giorgianni. La obligación (La parte general de las obligaciones),
Ed. Bosch, Barcelona 1958, trad. Evelio Verduera y Tuells, pág. 81. Cazeaux-Trigo Represas. Derecho
de las obligaciones, Ed. Platense, La Plata 1987, 3ª edic., T. I, pág. 31, N° 15. Puig Brutau. Funda -
mentos del derecho civil, cit., T. I, v. II, pág. 48. Lafaille. Tratado de las obligaciones, Ed. Ediar, Bs. As.
1947, T. I, pág. 19, N° 13. Alsina Atienza. Las diferencias entre el derecho real y el derecho de crédi -
to, en JA. 1956-III-11.
17
GOUTAL Jean Louis. Essai sur le principe de l’effet relatif du contrat, Ed. L.G.D.J., París 1981, pág.
22, Nº 9, cita la opinión de Capitant que decía que se trataba de “une règle de bons sens et un prin-
cipe indispensable”. Franzoni. Il contratto e i terzi, en Il contratto in generale, cit., T. II, pág. 1051.
Salvat-Acuña Anzorena. Trat. Fuentes de las obligaciones, T. I, pág. 173, Nº 221. Aubry-Rau. Cours
de droit civil français, cit., T. III, pág. 222, Nº 346. Aubert Jean Luc. Le contrat, Ed. Dalloz, París 1996,
pág. 98.
18
COLMO. De las obligaciones en general, Ed. J. Menéndez, Bs. As. 1920, pág. 250/251, Nº 344. Llam-
bías: Tratado de derecho civil. Obligaciones, Ed. Perrot, 2ª Edic., Bs. As. 1973, T. II-A, pág. 106 y ss.,
Nº 816 y 819. Cazeaux-Trigo Represas: Derecho de las obligaciones, cit., T. II, pág. 48, Nº 589. Alte-
rini-Ameal-López Cabana. Derecho de las obligaciones, civiles y comerciales, Ed. Abeledo-Perrot, Bs.
As. 1989, pág. 348, Nº 1022/1024. Compagnucci de Caso. Manual de obligaciones, Ed. Astrea, Bs.
As. 1997, pág. 327, Nº 263.
19
COLMO. De las obligaciones…, cit., pág. 251, Nº 344. Kiper. Juicio de escrituración…, cit., pág. 76,
considera que aquél que tiene instrumento público prevalece sobre el de instrumento privado aun
siendo este último de fecha anterior. Gatti-Alterini. Prehorizontalidad…, cit., pág. 53. Cazeaux-Trigo
Represas. Derecho de las obligaciones, T. II, pág. 48, Nº 589. Alterini-Ameal-López Cabana. Derecho
de las obligaciones, pág. 438, Nº 1022/1024. Llambías. Obligaciones, T. II-A, pág. 114, Nº 822, sos-
tiene –a mi juicio acertadamente– que no importa que se trate de un instrumento público o privado,
sino que lo que interesa es la fecha anterior.

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A mi criterio poco interesa que uno tenga un instrumento privado y

otro uno público, porque esa jerarquía y diferenciación se brinda para otros
fines. Lo que la ley manda a considerar es la prioridad temporal, más que
la jerarquía o forma del instrumento. Insisto en que lo importante es la
“fecha cierta”, no la cualidad del instrumento, de lo que se puede inferir
que aquél que tenga fecha anterior no cierta es desplazado por el que de-
muestre esta condición20.
Si alguno de los tenedores del “boleto de compraventa” recibe la cosa
por la tradición que se le hubiere hecho, es ése quien tiene mejor derecho,
no importando la fecha de los instrumentos o la jerarquía de los mismos
(conf. Arts. 592, 594 y 3269 del Código Civil). Es casi innecesario aclarar
que en todos los casos el que resulte beneficiario de esta prioridad legal,
debe adicionar haber obrado de “buena fe”, porque la mala fe que la ley
presume cuando el acreedor conocía la promesa anterior, impide pretender
pujar por el derecho (Arts. 592 y 594 in fine).

7. Oponibilidad del boleto a la escritura pública de compraventa

En este caso pueden surgir diferentes situaciones: que quien escrituró
haya recibido la posesión del bien mediante tradición; que a ninguno se le
haya hecho tradición; o bien que el comprador por boleto tenga posesión
y el titular de la escritura no; y por último que el adquirente por boleto
tenga la posesión del bien, y el titular de la escritura haya inscripto el título
en el Registro respectivo.

8. Escritura, con tradición e inscripción, frente al titular del boleto

Si una persona adquiere mediante la forma correspondiente (Art. 1184
inc. 1), recibe tradición de la cosa (Art. 577) e inscribe ese título en el Re-
gistro de la Propiedad (Art. 2505), tiene mejor derecho porque es el pro-
pietario, y esa cualidad la hace valer y triunfa contra cualesquiera que haya
suscripto un boleto de compraventa.
Esta cuestión casi no merece explicación ni tratamiento, ya que mal
podría alegar buena fe el adquirente prometido en el boleto ante la pose-
sión que detentaba el otro, y la inscripción registral que resulta el medio
idóneo y hábil de publicidad hacia terceros21.

20
BORDA. Contratos, T. I, pág. 316.
21
Cuando aparece, como en el caso, la puja entre el que tiene en su favor la posesión, la escritura pú-
blica y la inscripción en el Registro de la Propiedad, y el derecho del adquirente por boleto, no puede
existir duda de que prevalece el primero. Se trata de un titular pleno de un derecho real, con sufi-
ciente publicidad para oponer a los terceros con alguien que sólo tiene un derecho personal debilita-
do. Cazeaux-Trigo Represas. Derecho de las obligaciones, T. II, pág. 48, Nº 589. Colmo. De las obli -
gaciones, cit., pág. 249, Nº 343.

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9. Escritura frente al boleto, ambos sin tradición

En cambio, cuando a ninguno de los dos se le hubiere hecho tradición,
aparece dificultosa la solución para establecer la prioridad jurídica sobre la
cosa. Creo que, tal como lo indiqué anteriormente, si bien se ha cumplido
con la forma (escritura pública) que ofrece un grado mayor de seguridad,
al no haber recibido la posesión por la correspondiente tradición ni inscrip-
ción registral, su situación es la de un acreedor titular de un derecho perso-
nal, y por lo tanto la cuestión debe dirimirse a la luz de los artículos ya ana-
lizados; la prioridad sobre el bien le corresponderá a aquél que demuestra
tener fecha anterior.
Pero no puedo omitir el problema interpretativo que genera la redac-
ción del Art. 596, cuando dispone: “... será preferido el acreedor cuyo ins-
trumento público sea de fecha anterior”, es decir presume que los acree-
dores del inmueble tienen todos instrumentos de igual jerarquía (públicos)
y ante esa situación dirime la cuestión a favor de la prioridad temporal. Ello
lleva a algunos autores, con buenos fundamentos, a considerar que el titu-
lar del derecho con base en un instrumento público prevalece sobre aquél
que, aun siendo de fecha cierta previa, tiene para sí sólo un instrumento
privado22.
Me ubico en una postura opuesta ya que, como dije, se trata de otor-
gar mejor derecho al titular de un crédito, no importando la forma en que
conste o exteriorice el derecho; es posible que el Codificador haya conside-
rado que tratándose de inmuebles esa es la forma corriente de pretender
su adquisición.

10. Titular con boleto con tradición, frente al acreedor

que tiene escritura sin tradición ni inscripción
Si el adquirente de buena fe mediante boleto recibe mediante la tradi-
ción la posesión, esa situación es oponible al que suscribió la escritura que
no obtuvo ni la posesión ni inscribió el título, desinteresando las datas de
ambos actos. Otra vez, se deben aplicar las reglas que rigen los conflictos en-
tre los adquirentes que sólo tienen un derecho personal y no real23.

22
KIPER. Juicio de escrituración, pág. 76.
23
El tema es conflictivo, se vincula con la posibilidad que puede tener quien escrituró y carece de la po-
sesión de la cosa, para promover una acción reivindicatoria. El poseedor por boleto aparentemente
no puede argumentar que tiene un título de propiedad (conf. Art. 2791); y el otro está impedido de
alegar cesiones sucesivas tácitas de la acción real de su causante porque el titular dominial dejó la
posesión a que ostenta el boleto. Gatti-Alterini. Prehorizontalidad…, pág. 53 y ss. Borda. Contratos,
T. I, pág. 316.

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Comprador con boleto y fecha cierta, frente al adquirente con escritu-

ra inscripta con anterioridad en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, cuando el comprador mediante boleto, aun de fecha
c i e rta, se enfrenta con otro adquirente que suscribió la escritura y la ins-
cribió en el Registro inmobiliario con anterioridad, no existe duda de que
este último es el propietario del bien con derecho a reivindicarlo. Por otra
p a rte, la publicidad hacia los terc e ros se da con la inscripción (Art. 2505) y
no surge con nitidez que alguien que compra, aun con el boleto, no se
cerc i o re a fin de saber quién se encuentra inscripto como titular en el re s-
pectivo Registro24.

11. Titular de boleto de fecha anterior y tradición,

frente al comprador con escritura posterior
Si el boleto y la respectiva tradición tienen fecha anterior a la escritura-
ción e inscripción, el problema se torna más incierto. Por un lado tendría-
mos que pensar y decidir cómo resolver el enfrentamiento entre la denomi-
nada “publicidad posesoria”, y la “publicidad registral”.
Ateniéndonos a los textos legales, quien tiene el mejor derecho es
aquél que escrituró e inscribió después (Arts. 1184 y 2505 del Código Ci-
vil), porque cumplió con la ley y, además, hay que protegerlo si verdadera-
mente obró de buena fe.
Sin perjuicio de considerar también la solución bajo una óptica prag-
mática más que desde un punto de vista de estricta técnica jurídica, creo
necesario plantear el siguiente interrogante: ¿es de ordinario que cuando
alguien compra, escritura, inscribe el título, etc., no se cerciore del estado
de ocupación del bien inmueble que va a adquirir?, y en ese supuesto ¿se
puede sentir satisfecho sin recibir la posesión del mismo? Es innegable que
en cualquier compraventa es ese quizá el acto más trascendente y de ma-
yor envergadura: el que compra quiere tener para sí el bien adquirido. Si
esa conducta no es la que, como afirma BETTI, constituye el comportamien-
to social típico, el acto debe ser observado con cierto recelo y cuidado, ya
que sombras de sospecha se ciernen sobre esos “compradores”25.
Es decir, sería conveniente tener como principio la solución propiciada,
pero sin olvidar considerar cada caso particular, y muy especialmente el
comportamiento concreto de quienes pretenden erigirse en dueños de la

24
No es posible controvertir la primacía legal del propietario hacia terceros defraudados por actos delic-
tivos del vendedor.
25
Voto de la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci, en S. C. Mendoza del 6-XII-91, cit. por la autora, en
Protección jurídica de la vivienda familiar, Ed. Hammurabi, Bs. As. 1995, pág. 569. El fundamento es
el de la “publicidad posesoria”, y la evidente mala fe de quien escrituró sin verificar quién era el po-
seedor de la cosa. Alterini. Tutela del adquirente por boleto de compraventa fuera del caso específico
del Art. 1185 bis, en ED. 153-635. En contra: Kiper. Juicio de escrituración..., pág. 80/82.

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cosa. Otra vez es necesario un juzgamiento rígido y efectivo del caso, te-
niendo como mira y efecto el principio de la buena fe contractual (Art.
1198 del Código Civil), a fin de evitar triquiñuelas y triches* desgraciada-
mente tan difundidas en los últimos tiempos.

12. Oponibilidad frente al acreedor hipotecario

Si el derecho real de hipoteca se constituye e inscribe con anterioridad
a la firma del boleto de compraventa, no se pueden abrigar dudas acerca
de que el acreedor hipotecario tiene un mejor derecho y puede hacer efec-
tivo su crédito con prioridad.
Este supuesto esbozado aquí es evidentemente obra y consecuencia
de un acto delictivo del propietario, que primero constituye una hipoteca
sobre el inmueble y más luego suscribe un boleto de compraventa con un
pretendido comprador del mismo bien26.
El razonamiento no es más que la aplicación lisa y llana de lo que dis-
ponen los Arts. 3108, 3119, 3128, 3135, 3149 (especialmente), 3150,
3162 y 3170 del Código Civil.
Una vez más el problema surge cuando la hipoteca y su inscripción son
posteriores al boleto y a la entrega de la posesión. En todo esto la solución
no deviene simple ni sencilla. Algunos distinguidos autores dan una cierta
preferencia al boleto de compraventa, en razón de la “publicidad poseso-
ria” que otorga el mismo, dejando al acreedor privilegiado con un derecho
de percibir su crédito en lo que reste del “precio” que le correspondía reci-
bir al vendedor propietario27.
Cuestión que en la vida práctica significará que el acreedor quedará
muy limitado para la percepción de la acreencia, y lo que él creía que era
una mayor garantía en la inversión económica, devendrá una verd a d e r a
frustración de expectativa de cobro.
Los argumentos que se dan para reafirmar el mejor derecho del titular
del boleto, son que los acreedores deben cerciorarse debidamente del es-

*
Trampas.
26
La solución es conforme a lo dispuesto en los Arts. 3108, 3119, 3128, 3135, y especialmente 3149
del Código Civil.
27
BORDA. Contratos, T. I, págs. 317/318, considera que el adquirente por boleto que está en posesión
del bien inmueble resulta un “poseedor legítimo”, y tiene preferencia sobre el acreedor privilegiado.
Para Gatti y Alterini: Prehorizontalidad y boleto..., pág. 43, el gravamen hipotecario tiene efectos mi-
norados por la existencia de la posesión en cabeza de un tercero (poseedor por boleto), y en esa medi-
da subordinado a las ulterioridades del negocio respectivo. Similar postura sigue Lorenzetti en Tratado
de los contratos, Ed. Rubinzal-Culzoni, Bs. As. 1999, T. I, pág. 347, ya que afirma: “En el conflicto en-
tre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario debe estarse a la posesión: si ésta fue dada con
anterioridad a la hipoteca triunfa el comprador; en cambio si la hipoteca fue anterior a la posesión
prevalece el acreedor, quedándole al comprador las acciones contra el vendedor y las penales. Si el hi-
potecario ejecuta el bien, el comprador por boleto con posesión anterior a la hipoteca puede deducir
la tercería de dominio”, S.C.B.A., en ED. 55-203, con nota de Borda, Acerca de la posesión legítima y
el abuso del derecho. Id. Andorno. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto, en
“Revista de Derecho Privado y comunitario”, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2000-3, pág. 55.

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tado de ocupación, saber si se ha prometido la realización de la venta, etc.

Esto es muy dificultoso ya que, salvo la conducta y el cuidado que tienen
las entidades profesionales de crédito, los bancos, o similares, cuando se
trata de los part i c u l a res, generalmente hacen entrega de sumas no muy
importantes de dinero a un intermediario, y éste ubica ese capital, garanti-
zado con hipoteca, para que produzca intereses compensatorios.
Por ello me inclino a pensar que, aun cuando sea posterior la constitu-
ción del derecho real, debe tener prioridad sobre el titular del boleto. Es
que en estas cuestiones la protección de uno importa el abandono del
otro; y cualesquiera sea la solución siempre alguno resultará desprotegido,
por ello pareciera mejor atenerse a la solución que es más acorde a la ley
vigente28.

13. Oponibilidad a los acreedores del concurso

o quiebra del vendedor
Este fue siempre un tema contro v e rtido y espinoso, al cual la Ley
17.711 dio una solución tajante y concluyó de esa manera con el debate.
Antes de la reforma del año 1968, se conocían pronunciamientos judiciales
contradictorios, entre quienes entendían que el adquirente por boleto era
un acreedor quirografario más y de ese modo debía concurrir al concurso,
y otros fallos que daban un especial derecho a quien tenía posesión, era de
buena fe, y había abonado gran parte del precio para obtener la escritura y
concretar el pleno dominio en su favor29.
El Art. 1185 bis dio término y finiquito la polémica y, primero el Art.
150 de la Ley 19.551 y ahora el Art. 146 de la Ley 24.522, éste último en

28
En similar sentido y con mejores argumentos Kiper en El juicio de escrituración..., cit. pág. 84, sostiene
que si bien el acreedor hipotecario puede saber que hay un poseedor, es dificultoso que conozca el
boleto, y agrega: “Además el derecho real de hipoteca no requiere de la posesión, de modo que no es
tan importante para el acreedor hipotecario saber que hay un poseedor en el inmueble. Lo que sabe el
acreedor hipotecario es que si el dueño que hipoteca el inmueble después lo vende, esto no lo perju-
dicará ya que cuenta con el ius persequendi característico de los derechos reales... Lo que debe verifi-
car el acreedor hipotecario es que quien constituye la hipoteca sea dueño del inmueble, publicidad re-
gistral mediante, y mientras lo sea sabe que el derecho real se puede constituir perfectamente”. Fazio
de Bello. Teoría y técnica del boleto de compraventa, Ed. Abaco, Bs. As. 1984, pág. 168.
29
MARTINEZ RUIZ. Efectos de la falencia del deudor sobre las obligaciones pendientes de escriturar, en
LL. 110-230. Algunos fallos siguieron la tendencia restrictiva: “El Juez de la quiebra no puede dispo-
ner la escrituración por el liquidador, de los departamentos cuyo precio haya sido pagado totalmente
de acuerdo con lo convenido en los boletos suscriptos con el fallido ni tampoco está facultado para
ordenar el depósito de lo que dicen adeudar algunos de los compradores” (C.N. Com. en pleno, 29-
XI-67, in re: “Lozzi c/Soccha s/quiebra”, en JA. 1967-III-321, C.N. Com. Sala A., en LL. 120-año
1965, fallo 54.451). Nota de Bendersky: Efectos de la quiebra sobre la compraventa inmobiliaria ce -
lebrada en instrumento privado. En otros pronunciamientos la misma Cámara sostuvo la solución
contraria: “El concurso del vendedor debe escriturar el inmueble vendido por éste si el comprador ha
abonado íntegramente el precio y tiene la posesión del inmueble, sobre todo considerando que si es
cierto que la situación del vendedor era grave al tiempo de obligarse, todavía no se había producido
su desapoderamiento, consecuencia de la declaración en estado de quiebra”. (C.N. Com. Sala F, en
LL. 119-876. Id. en LL. 160-443. Id. en JA. 1960-II-149). La Cámara Nacional Civil se ubicó en la pos-
tura amplia: C.N. Civ. Sala F, en LL. 100-443. Id. Sala C, en LL. 65-78. Id. Sala A, en LL. 115-344.

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una concordancia plena con la norma del Código Civil, permiten al tene-
dor del boleto reclamar la escrituración del bien.
En prieta síntesis, se puede indicar que el adquirente por medio del bo-
leto de compraventa, debe demostrar la existencia de ese instrumento, el
haber pagado por lo menos el 25% del precio total con anterioridad a la de-
claración de quiebra, la fecha cierta del acuerdo, y su buena fe30.
De todos los requisitos, el de la buena fe es quizá el que merece una
mayor atención y cuidado. Si el comprador sabía de la situación de insol-
vencia del vendedor e igualmente suscribió el boleto, se puede inferir la
inexistencia de un convencimiento serio de legitimatio ad causam. Aun-
que es importante considerar que la buena fe se presume, y será el Síndi-
co o los otros acre e d o res quienes pueden alegar y deben demostrar
l a mala fe.
Para BORDA la toma de posesión suple la necesidad de probar la buena
fe, en atención a lo dispuesto en el Art. 2355 in fine, e incluso no habien-
do pagado el porcentaje establecido, igualmente podría reclamar la escri-
turación31. Sin embargo, esta tesis no resulta aceptada por la jurisprudencia
mayoritaria. Al respecto aparece paradigmático el plenario de la Cámara
Nacional Comercial, cuando expresa: “El pago del 25% del precio a que
alude el Art. 1185 bis del Código Civil, debe haber sido efectuado por el
comprador antes de la falencia del vendedor, haya mediado o no por parte
del ahora fallido la entrega de la posesión del inmueble vendido a aquél”.
También distinguida doctrina sigue ese mismo criterio32.
Además, quien peticiona debe pagar el saldo del precio u ofrecer pa-
garlo a la conclusión del acto, y como ya se pudo observar queda contro-
vertida la necesidad y obligación de presentarse con el boleto a la verifica-
ción que ordena la Ley de Concursos.
Resta como interrogante si es posible aplicar esta facultad de reclamo
de escrituración ante cualquier otro medio de promesa de enajenación, co-
mo ante una dación en pago, permuta, o contratos no instrumentados pe-

30
LOPEZ DE ZAVALIA. Teoría..., T. II, pág. 209. Morello. El boleto..., cit., pág. 790. Bergel. Efectos de la
quiebra del vendedor sobre el contrato de compraventa inmobiliario, no reducido a escritura pública,
en ED. 10-580. Highton E. Inscripción de boletos de compraventa inmobiliaria, en “Revista de Dere-
cho Privado y Comercial”, año 2000-3, pág. 59. Roitman. Efectos jurídicos de la quiebra sobre los
contratos preexistentes, ed. Lerner, Córdoba 1973, pág. 95. Como subtema vinculado a la cuestión,
se trata sobre la necesidad de verificar la oposición del boleto al concurso del vendedor: Junyent Bas
J. Una vexata questio: la oponibilidad del boleto de compraventa como vía verificatoria, en “Revista
de Derecho Privado y Comercial”, 2000-3, pág. 25.
31
BORDA. Contratos, T. I, pág. 338, Nº 454. Del mismo autor: La posesión adquirida por boleto de
compraventa y la quiebra del vendedor, en ED. 96-500.
32
C.N. Com. en pleno, fallo del 8-VII-81, in re: “Arturo De Zaguir c/Concepción Arenal S.C.A.”, en LL.
1981-C-465. Cám. Civ. 1ra. Bahía Blanca, Sala I, en JA. 1989-IV-149. Cám. Civ. Apel. Rosario, Sala
III, en ED. 97-431. Highton. Inscripción de boletos..., cit., en R.D.P. y Com. 2000-3, pág. 60. Kiper.
Juicio de escrituración…., cit., pág. 87. Kemelmajer de Carlucci. Protección jurídica de la vivienda fa -
miliar, cit., pág. 576.

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ro que surjan de otros medios de prueba. Pareciera conveniente hacer asi-

milable y aplicar la analogía para esos supuestos, ya que la protección legal
y el sentido tuitivo de la ley deben ser extensivos33.

14. Oponibilidad a los acreedores quirografarios embargantes

Como el inmueble se mantiene en el patrimonio del que prometió la
venta en el boleto, sus propios acreedores pueden obtener la traba de un
embargo en las ejecuciones individuales que realicen. De allí que también y
otra vez se discurre sobre quién tendrá mejor derecho.
Sobre esta temática se ha argumentado bajo diferentes ángulos y prin-
cipios. Algunos autores lo vinculan con lo que el Código Civil dispone en el
Art. 1185 bis, y por extensión analógica lo traen como solución; también
se lo relaciona con la publicidad registral en cuanto a quién solicitó y logró
medidas cautelares; y por último se ha hecho jugar una figura que tiene su
propio debate como es la llamada “publicidad posesoria”, para oponer a
la “publicidad registral”.
Como paso previo creo necesario hacer la salvedad de que los debates,
contiendas y soluciones jurídicas –opinables y contradictorias– siempre deben
darse entre quienes obraron con “buena fe legítimante”, pues ante el menor
atisbo de dolo o mala fe en las conductas previas de uno de ellos, debe éste
quedar automáticamente excluido de cualquier derecho. Verbigracia, si el
comprador por boleto sabe de la existencia de un acreedor anterior insatisfe-
cho y que ha promovido acciones de cumplimiento, no puede recibir los fa-
vores de la ley; lo mismo cuando es el acreedor quirografario quien al contra-
tar conoce la existencia de la promesa de enajenación34.
Es una opinión muy difundida entre los autores que, si el adquirente
por boleto, cuando cumplimenta ciertos requisitos, puede oponerlo a to-
dos los acreedores en la quiebra o concurso, con mayor razón puede ha-

33
LAVALLE COBO. Código Civil anotado, Dir. Belluscio, Coord. Zannoni, Ed. Astrea, Bs. As., T. V, pág.
853. Morello. El boleto..., cit., pág. 96, sostiene: “No obstante que la norma sólo alude al boleto de
compraventa deben considerarse comprendidos en ella: 1) Contratos de enajenación de inmuebles
de carácter oneroso que debiendo ser hechos por escritura pública se formalizaron por instrumentos
públicos; 2) Todos los contratos de enajenación de inmuebles de carácter oneroso que, habiendo si-
do hechos por escritura pública, no se hubieran inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
dentro de los plazos que establece el Art. 5º de la Ley 17.801; 3) Todos los contratos de enajenación
de inmuebles de carácter oneroso que, habiendo sido hechos por instrumento público otorgado en
país extranjero, no se hubieren presentado a juez competente a los efectos previstos en el Art. 1211
del Código Civil”.
34
DE LOS MOZOS. El principio de la buena fe en el derecho español, Ed. Bosch, Barcelona 1965, pág.
17 y ss. Santi Romano. Buona fede, en Enciclopedia del diritto, T. V, pág. 677. Betti: Teoría general
de las obligaciones, trad. De Los Mozos, Ed. R.D.P., Madrid 1969, T. I, pág. 70. Compagnucci de Ca-
so R. El principio de la buena fe como fundamento ético de las relaciones jurídicas, en el libro Etica y
derecho, Fundación Ricardo Balbín, La Plata 1998, pág. 81 y ss.

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cerlo a los acreedores individuales35. Podríamos razonar con aquello de que

“quién puede lo más también está facultado a lo menos”.
Se agrega a ello y con mucho ingenio, que si se sostiene la tesis con-
traria es un camino posible que el legitimado por el boleto pida el concur-
so o la quiebra del vendedor, e ingrese de esa manera en la situación pre-
vista en el Art. 1185 bis del Código Civil36.
Para establecer la prioridad del derecho se ha tomado en considera-
ción la publicidad registral, en cuanto a que aquel que logró primero la tra-
ba de una medida precautoria es quien detentará mejor derecho. Esta so-
lución tiene como base de sustento el tiempo de haberse cumplido la me-
dida cautelar. Es evidente que la publicidad registral debe prevalecer, (para
algunos autores), en tanto el comprador por boleto no haya tomado pose-
sión del bien37.
Diferente es la situación cuando el comprador por boleto tiene un ins-
trumento de fecha cierta y tomó posesión con anterioridad al crédito que
se ejecuta individualmente, donde una vez más hay que decidirse en la
protección de unos para el desprecio del derecho de otros.
Me inclino a sostener que el adquirente por boleto, con instrumento
de fecha cierta y de buena fe, que tomó posesión del bien con anteriori-
dad al nacimiento del crédito común, tiene un mejor derecho sobre estos
acreedores. En definitiva, nuevamente estamos ante una lucha de intereses
entre acreedores, y pareciera más razonable dar prioridad a aquel de fecha
anterior (si bien no es muy recomendable su generalización, es posible
aplicar el adagio prior in tempore, potior in iure).

35
BORDA. Contratos, T. I, pág. 346, este autor es quien mejor argumenta el criterio de aplicación ana-
lógico. En contra: López de Zavalía. Derechos reales, T. I, pág. 437. Del mismo autor: Boleto de com -
praventa y quiebra del vendedor. Interpretación extensiva de un régimen doblemente excepcional,
en “Revista de Derecho Comercial y de las obligaciones”, Ed. Depalma, Bs. As. 1985, Nº 18, pág.
396. Gatti-Alterini. Prehorizontalidad..., cit., pág. 60. Kiper. Juicio de escrituración, pág. 91. Loren-
zetti. Tratado de los contratos, T. I, pág. 346. Andorno. Boleto de compraventa y posesión: reformas
proyectadas, en JA. 1995-III-928. Kemelmajer de Carlucci. Protección de la vivienda familiar, cit.,
pág. 561.
36
BORDA. Contratos, T. I, págs. 316/317. Una sentencia de la Suprema Corte de Bs. As. se expide en
ese sentido: fallo del 9-II-93, en LL. 1994-C-207. En contra: López de Zavalía. Teoría…, T. I, pág.
210. Do Campo y Forte. El Art. 1185 bis del C.C., su ámbito de aplicación, en LL. 1988-D-881. No
participo de esta interpretación, ya que la analogía con el Art. 1185 bis del C.C., es de dudosa apli-
cación. Los principios de la universalidad del proceso concursal y de la pars condictio creditorum no
pueden ser trasladados a las ejecuciones individuales. El legislador lo previó sólo para ese tipo de pro-
ceso, ya que en caso contrario lo hubiera hecho extensivo a cualesquiera otro tipo de ejecución.
Coinciden en esa idea: Kiper. Juicio de escrituración, cit., pág. 91. Y Miguel. El boleto de compraven -
ta y el Art. 1185 bis del C.C., en LL. 1994-C-207. Anaya, su voto en el Plenario de la C.N. Com., 8-
VII-81, en ED. 94-648.
37
NICOLAU. El adquirente por boleto frente a los acreedores del enajenante, en Iuris (Rosario) 1978, pág.
3. Las Primeras Jornadas de Derecho Civil de Mendoza (1983), en la Comisión que tuvo a su cargo el
tema: “Conflicto entre el adquirente por boleto y los acreedores embargantes”, propiciaron: “Si al ad-
quirente por boleto no se le ha efectuado la tradición frente a los acreedores quirografarios, triunfa el
que primero inscribe medidas precautorias”. Andorno. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido
por boleto, en “R.D. P. y Com.”, 2000-3, pág. 253. Lorenzetti. Trat. de los cont., T. I, pág. 346. Ferrer
A. Embargantes versus adquirente por boleto. Un conflicto cotidiano, en LLC. 1989-486.

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La solución es más dificultosa, aunque mantengo el mismo criterio que

para el supuesto anterior, cuando el crédito quirografario es de fecha ante-
rior a la toma de posesión, pero la medida cautelar (embargo, prohibición
de innovar, anotación de litis, etc.) resulta anotada con posterioridad. Aquí
enfrentamos a quienes dieron una cierta publicidad y obraron como les im-
ponían las circunstancias y los usos corrientes en su contienda con un
acreedor común cuya publicidad surgió con posterioridad temporal a la ac-
tuación del comprador38.
En la puja entre la denominada publicidad posesoria y la publicidad re-
gistral, se ha considerado que es oponible el boleto a los acreedores comu-
nes si medió desplazamiento de la posesión a favor del adquirente y se es-
grime fecha cierta, aun cuando la posesión sea posterior al nacimiento de
los créditos quirografarios, dejando a salvo al hipotecario, ya que la prima-
cía se justifica por la carencia de publicidad de esos créditos, donde por el
contrario el hipotecario resulta exteriorizado en el Registro39.
Hay opiniones más que respetables que consideran que el titular por
boleto sólo tiene un derecho personal, y el sistema legal para los inmue-
bles y los efectos con relación a los terceros, son los de la inscripción en los
registros. Por ello, el acreedor del vendedor, que desconoce la existencia de
promesas de venta, puede válidamente trabar un embargo y esa medida
tiene prevalencia con relación a los demás acreedores. O como dice un au-
tor, el acreedor no tiene por qué estar verificando quién o quiénes viven en
las fincas con las que los deudores garantizan el pago de los créditos, y de-
be atenerse estrictamente al estado que consta en los registros40.

15. Oponibilidad frente al locatario

Es una situación parecida a las anteriores, pero con una característica
determinante, ambos (locatario y adquirente por boleto de compraventa),
tienen un derecho personal a la tenencia o posesión de la cosa, que los co-
loca en un mayor pie de igualdad.

38
ANDORNO. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto..., en “Revista de Derecho
Privado y Comercial” 2001-3, pág. 250. Gatti-Alterini. Régimen jurídico del boleto de compraventa,
en LL. 143-1168. Moisset de Espanés. Reflexiones sobre las tercerías de mejor derecho, en JA. 1986-
II-162. Bellotti. ¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compra -
venta?, en diario La Ley 29-IX-2001. Kemelmajer de Carlucci. Protección de la vivienda familiar, cit.,
pág. 571. Morello. El boleto…, pág. 770. Flah, Lily. El boleto de compraventa y su oponibilidad, en
LL. 1990-A-207.
39
CN. Civ. Sala C., 17-VI-88, en LL. 1990-A-208. Id. Sala B, 25-IX-76, en JA. 1977-II-457.
40
BONO. El adquirente por boleto de compraventa y los acreedores del vendedor, en LL. 1995-E-743.
Kiper. Juicio de escrituración, cit. págs. 91/92, dice: “La publicidad posesoria es inaceptable, pues al
acreedor le interesa que su deudor sea dueño del inmueble para saber si puede ejercer su derecho
sobre dicha cosa. No está obligado a verificar el estado de ocupación del inmueble, ya que ninguna
norma lo obliga a hacerlo”. En esa dirección cita un fallo de la CN. Civ. Sala E, del 3-VII-97, en JA.
1998-III-65.

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El supuesto se puede dar cuando el propietario del inmueble celebra

un boleto de compraventa con una persona, y con otra un contrato de lo-
cación o arriendo que tiene por objeto la misma cosa.
Si se le hizo entrega de la tenencia al locatario, el adquirente por bo-
leto deberá respetar dicha contratación en virtud de lo dispuesto en el
Art. 1498 que, tomado de la obra de AU B RY Y RAU y fundado en el Dere-
cho romano y en el Derecho francés, dispone que la locación se mantie-
ne durante el tiempo convenido, aun cuando se enajenare la finca arre n-
d a d a 4 1.
Si ninguno de los acreedores hubiera recibido la cosa, a mi entender, la
cuestión debe resolverse a la luz de las disposiciones ya estudiadas de los
Arts. 593 y 596 del Código Civil42.
Esta última posición tiene una observación importante del Dr. BORDA,
quien dice que el propietario puede burlar los derechos del acreedor por
boleto si contrata una locación de cosas, le da fecha cierta, y no hace en-
trega del bien al locatario. Al brindarle mejor derecho al inquilino perjudica
al acreedor por boleto, quien sólo tiene una acción de daños y perjuicios y
se ve privado de la posesión del bien43.
No dejo de considerar ello como muy sensato, pero es posible ver que
en ese caso el titular del boleto de compraventa podría con cierta facilidad
probar la mala fe de los contratantes, porque si bien no lo exige la Ley (Art.
1494 del Código Civil), resulta ser comportamiento corriente que quien al-
quila una casa o finca, lo haga para ocuparla y no para ostentar tener de-
recho al uso o goce de una cosa. Ello evidencia su mala fe, y destruye de
esa forma su mejor derecho a la ocupación de la cosa. ❏

41
El Art. 1498 dispone: “Enajenada la finca arrendada por cualquier acto jurídico que sea, la locación
subsiste por el tiempo convenido”. En la nota, el Dr. Vélez Sarsfield hace saber cuáles fueron los an-
tecedentes legislativos y doctrinarios, y fundamentalmente la utiliza para rebatir la opinión de Tro-
plong (Du luage) quien sostenía el carácter real del derecho que surge de la locación de cosas, ante
la posibilidad de su ejercicio contra cualquier propietario. El estudio y evolución de la regla “venta no
quita renta”, o el principio contrario de emptio tollet locatio con los efectos en el Derecho moderno
holandés es estudiado con detalle y precisión por Reinhart Zimmerman: El derecho privado holandés
y el derecho romano, en el libro Estudios de derecho privado europeo, ed. Civitas, trad. Vaquer Aloy,
Madrid 2000, pág. 90 y ss.
42
KIPER. Juicio de escrituración, cit., pág. 97. Gatti-Alterini. Prehorizontalidad…, cit., pág. 45. Com-
pagnucci de Caso. Manual de oblig., cit., pág. 328, Nº 263. Lorenzetti. Trat. de los cont., cit., T. I,
pág. 345.
43
BORDA. Contratos, T. I, págs. 448/449. Fazio de Bello: Teoría y técnica del boleto de compraventa,
cit., pág. 170.

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