El Derecho de Superficie y la inscripción en los registros públicos

Luis Fernando Sánchez Cerna (citado en la revista Comentarios al Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios de la Sunarp) señala que la inscripción del
derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial, la cual se
debe realizar obligatoriamente cuando el titular del suelo es diferente al del
derecho de superficie. Asu vez, otorga 5 ventajas:

- Identifica a los titulares del derecho, las transmisiones y las condiciones de

las mismas, lo cual es relevante en materia de tributación.
- Garantiza la inviolabilidad del derecho.
- Hace oponible el derecho a cualquier otro no inscrito.
- Permite conocer la situación jurídica del derecho o bien, sus alcances y
limitaciones, es decir que afectaciones o restricciones pesan sobre aquel.
- Publicita el patrimonio de los titulares, lo cual favorece a los acreedores de
cualquier sistema de ejecución, individual o colectivo.

De acuerdo con el Art. 141 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, la inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una
partida especial que deberá contener los siguientes elementos:

Mencionar que se Para el tráfico jurídico, la importancia de la inscripción del

trata de una partida derecho de superficie se expresa en el contenido del
especial y precisar artículo 2016 del Código Civil, que regula el principio de
la partida registral prioridad, por el cual la prioridad en el tiempo de la
del predio sobre el inscripción determina la preferencia de los derechos que
que recae el mismo. otorga el registro.
Indicar que este La precisión de la información en el asiento registral es
derecho se concede de relevancia por cuanto así queda delimitado el
sobre o bajo la derecho, para efectos de su publicidad; más aún si los
superficie del suelo titulares pueden ser diferentes todos ellos.
o sobre ambos.
El derecho de superficie confiere a su titular durante un
El plazo de plazo determinado, que no puede exceder al máximo
fijado por la ley (99 años), la facultad de tener y mantener
duración
en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del suelo, una
edificación en propiedad separada.
 Si se constituye a En la constitución del Derecho de superficie, el
título gratuito u superficiario adquiere el derecho de propiedad sobre lo
oneroso construido, puesto que lo adquirido es separado del
suelo.
El nombre del El titular puede ser persona natural o persona jurídica, la
titular del derecho cual está facultada para disponer, modificar o extinguir el
de superficie derecho. La identificación del titular del derecho es innata
a la inscripción.
El traslado de las Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo
cargas y la superficie del suelo a favor de un mismo titular, éste
gravámenes puede solicitar la inscripción de la superficie en partidas
especiales distintas, de lo contrario, se inscribirá en una
sola partida especial.
Elaboración propia.

Extinción del Derecho de Superficie

Dado que el Derecho de superficie tiene carácter temporal (Art. 1030 del Código
Civil), la extinción del derecho puede producirse por los siguientes motivos: por el
vencimiento del plazo estipulado, porque las partes han acordado su resolución o
porque se ha producido la resolución por incumplimiento (Del Risco, 2017).

Asimismo, en el Art. 1033 del Código Civil se ha previsto que la extinción del
derecho de superficie importa la terminación de los derechos concedidos por el
superficiario a favor de terceros.

Por su parte el Art. 143 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
indica que, al inscribir la extinción del derecho de superficie, el registrador
procederá a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultáneamente en la
partida registral del predio una anotación en la que se deje constancia de dicho
cierre.

En tanto, la extinción por vencimiento del plazo fijado en el contrato o testamento

(caducidad) no da pie para revivir el derecho, por lo cual debe cancelarse la
inscripción solo con la comprobación de su vencimiento (Sunarp).
A diferencia de la regulación de otros derechos reales, en este caso no se ha
previsto legislativamente las causales de extinción del derecho por lo cual es
susceptible de acceder al registro la extinción del derecho y consecuente cierre de
la partida registral entre otros los siguientes supuestos: Por causal expresa en el
contrato (no edificación o conclusión de la construcción, uso distinto al pactado,
violación de las obligaciones contractuales), transcurso del plazo convencional
(máximo 99 años o al fijado en el contrato) y expropiación (Fernández, 2012)

Presupuesto del Derecho de Superficie: El rompimiento temporal del

principio de accesión inmobiliaria

Luis Felipe del Risco Sotil (2017) indica que el principio romano de accesión
inmobiliaria, consagrado en el artículo 938 del Código Civil, determina que
pertenece al dueño del suelo todo lo que se le una o adhiera materialmente.

En este sentido, el principio que rige el Código Civil en materia de propiedad

predial es el de unidad jurídica entre suelo, sobresuelo y subsuelo. Estos planos
son, por regla general inseparables. Todo lo que se integra al suelo forma parte de
él y corresponde al dueño de éste. Por tanto, si se construye cualquier elemento
sobre o bajo el predio, es de propiedad del dueño del suelo.

Se comprende entonces que el suelo y las obras construidas por debajo o encima
de él tengan la condición jurídica de un todo indivisible que pertenece a una
misma persona y que en principio no puedan ser objeto de derechos singulares.
No obstante, de manera excepcional el suelo, subsuelo y el sobresuelo pueden
pertenecer a propietarios distintos, siempre y cuando se trate del derecho de
superficie.

Al respecto, el Art. 955 del Código Civil indica que el derecho de superficie genera
un fraccionamiento de la propiedad predial, determinando que las construcciones
pertenecen a un propietario distinto al dueño del suelo. Con esto se rompe, pues,
el principio de accesión inmobiliaria. (Del Risco, 2017)

Este es el punto de inicio del derecho de superficie: Si no existiera derecho de

superficie, lo edificado pertenecería al dueño del suelo. Aunque, debe tenerse en
claro que las edificaciones no han perdido su condición de integrantes, ya que las
construcciones siguen siendo partes integrantes del suelo. Lo que ocurre es que
la superficie produce una separación jurídica momentánea y artificial entre el suelo
y las construcciones. Martin Mejorada en su artículo ¡Atenta superficie! Expresa
que esta separación permite, de forma excepcional, que el suelo y el edificio
construido puedan ser objeto de derechos singulares por un periodo máximo de 99
años.

Así, durante la vigencia del derecho de superficie, coexistirán transitoriamente dos

titularidades relativas al dominio: el dueño del suelo y el dueño de las
edificaciones. Ambos podrán ejercer autónomamente los atributos típicos de su
dominio, a pesar de que sus bienes están conectados con lazos de integración en
mismo espacio físico. Dicho ejercicio deberá no puede transgredir el derecho de
otros.

Finalmente, transcurrido el plazo del derecho de superficie, la separación entre el

suelo y las construcciones concluye, por lo que la propiedad de lo edificado
revierte al dueño del suelo (Sunarp). De esta manera, se levanta la suspensión de
la accesión inmobiliaria, cobrando total eficacia respecto de los integrantes (las
edificaciones). Por consiguiente, la propiedad predial se expande nuevamente,
abarcando todo lo que por ley le pertenece, desapareciendo la separación
existente por razón de la superficie (Fernández, 2012)

El Derecho de Superficie y la propiedad superficiaria.

El derecho de superficie es el conjunto de facultades otorgadas por el dueño del

suelo al usufructuario para tener una propiedad separada sobre lo que construya o
lo ya construido. En cambio, propiedad superficiaria es el dominio que tiene el
superficiario sobre la edificación (Del Risco, 2017)

Al respecto, el artículo 1030º del Código Civil Peruano, señala que, “puede
constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad
de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la
superficie del suelo” (Sunarp).
Con el derecho de superficie, el propietario del suele o dominus soli constituye
sobre éste un derecho a favor de un tercero (superficiario) que lo faculta a tener y
mantener construcciones sobre el mismo o por debajo de él. Se trata, pues, de un
derecho de naturaleza real, merced al cual cobra virtualidad jurídica la así
denominada propiedad superficiaria. Por ende, el derecho de superficie permite al
superficiario tener o mantener en terreno de otro la propiedad de la edificación
(propiedad superficiaria). En ese sentido, el derecho de superficie es el soporte
jurídico de la propiedad superficiaria, la cual solo puede subsistir mientras tenga
vida este derecho.

El derecho de superficie está compuesto por el conjunto de facultades que

confiere el propietario del suelo para que otro sujeto tenga propiedad separada
sobre las edificaciones, ya sean éstas existentes o potenciales. Mientras que la
propiedad superficiaria es el dominio que surge en el superficiario sobre lo
edificado. Entonces, queda claro que lo segundo no podría existir sin lo primero,
que le sirve de causa. (Del Risco, 2017), Sin embargo, podría existir derecho de
superficie sin propiedad superficiaria, en aquellos casos en los que no se ha
iniciado la construcción de la edificación o ésta se encuentre en proceso (Art. 1033
del Código Civil).

CONCLUSIONES

1. La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una

partida especial, la cual se debe realizar obligatoriamente cuando el titular
del suelo es diferente al del derecho de superficie.
2. La partida especial deberá precisar la partida registral del predio sobre el
que recae el mismo, indicar que este derecho se concede sobre o bajo la
superficie del suelo o sobre ambos, señalar el plazo de duración, si se
constituye a título gratuito u oneroso, el nombre del titular del derecho de
superficie y el traslado de las cargas y gravámenes.
3. La extinción del derecho puede producirse por los siguientes motivos: por el
vencimiento del plazo estipulado, porque las partes han acordado su
resolución o porque se ha producido la resolución por incumplimiento.
 4. El derecho de superficie genera una separación de la propiedad predial,
determinando que las construcciones pertenecen a un propietario distinto al
dueño del suelo. Se rompe, pues, el principio de accesión inmobiliaria.
5. El derecho de superficie está compuesto por el conjunto de facultades que
confiere el dueño del suelo para que otro sujeto tenga propiedad separada
sobre las edificaciones, ya sean éstas existentes o potenciales. Mientras
que la propiedad superficiaria es el dominio que surge en el superficiario
sobre lo edificado.

BIBLIOGRAFIA

Mejorada, M. Ch. (s.f.). ¡Atenta superficie! Asociación Civil Derecho y Sociedad,

301-306. Obtenido de file:///C:/Users/USER/Downloads/Dialnet-
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Fernández, J. S. (2012). El Derecho de Superficie. THEMIS 62, 237-253. Obtenido
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Del Risco, L. F. (2017). El Derecho de Superficie. Asociación IUS ET VERITAS,
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Sunarp. (s.f.). Artículo 141. Inscripción del derecho de superficie. Comentarios al
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, 466-470.