Universidad de Lima

Facultad de Ingeniería y Arquitectura

Carrera de Ingeniería Industrial

PROYECTO INMOBILIARIO: EDIFICIO

“ENJOY PARK CONCEPT”
Trabajo de investigación de Dirección e Implementación de Proyectos

Jorge Carlos Abanto Ortiz

Código 20180003

Jafet Pablo Amaya Cabrera

Código 20161769

Antonela Claudia Mayo Leyva 

Código 20182881 

Cesar Fernando Moreno Llallico 

Código

Docente 
Oswaldo Guillermo Arturo Meini Mendez  

Lima – Perú 

Setiembre de 2022  

25
PROYECTO INMOBILIARIO: EDIFICIO
"ENJOY PARK CONCEPT"
 TABLA DE CONTENIDO

RESUMEN EJECUTIVO.......................................................................................1

CAPÍTULO I: PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA Y PROYECTO.............2

1.1 Presentación de la empresa............................................................................2

1.2 Presentación del proyecto..............................................................................2

1.3 Objetivo general..............................................................................................3

1.4 Objetivos específicos.......................................................................................3

1.5 Alcance del proyecto.......................................................................................4

1.6 Impacto social del proyecto...........................................................................4

CAPÍTULO II: INICIO DEL PROYECTO..........................................................5

2.1 Estructura del proyecto.................................................................................5

2.2 Tiempo de ejecución estimado del proyecto.................................................6

2.3 Enfoque de dirección y metodología.............................................................7

CAPÍTULO III: ETAPAS DEL PROYECTO A IMPLEMENTAR..................8

CAPÍTULO IV: RIESGOS Y OPORTUNIDADES DEL PROYECTO............12

CAPÍTULO V: CICLO DE VIDA DEL PROYECTO........................................13

CAPÍTULO VI: PLAN ESTRATÉGICO.............................................................14

CAPÍTULO VII: ERRORES IDENTIFICADOS.................................................17

ANÁLISIS CRÍTICO..............................................................................................19

CONCLUSIONES....................................................................................................20
 ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 3.1 Costo al inicio del proyecto ............................................................................9

Tabla 3.2 Estructura de financiamiento.........................................................................10

Tabla 5.1 Análisis del ciclo de vida de la ejecución del proyecto.................................13

Tabla 6.1 Plan estratégico del proyecto.........................................................................16

 ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1.1 Ubicación del proyecto...................................................................................3

Figura 2.1 EDT resumido del proyecto............................................................................5

Figura 2.2 Curva "S" del cronograma de la obra.............................................................6

Figura 2.3 Metodología waterfall del proyecto de construcción.....................................7

Figura 3.1 Plan modelo de gestión del proyecto de construcción....................................8

Figura 2.1 EDT resumido del proyecto............................................................................5

 1 RESUMEN EJECUTIVO

Actualmente, las empresas utilizan tanto el enfoque predictivo como el ágil

dependiendo de sus necesidades y conocimientos iniciales de lo que buscan producir.
Sin embargo, muchas veces dejan de lado uno de los 3 pilares: Costo, tiempo o alcance.
Esto genera pérdidas, demoras o baja calidad del proyecto final como es el caso del
Proyecto Enjoy Park Concept.

El presente trabajo de investigación presenta un análisis total del proyecto en cada

etapa de su ciclo de vida hasta recomendaciones para evitar errores en proyectos
similares de construcción a futuro.

A continuación, se presentarán los capítulos de la investigación divididos en un

primer capítulo de presentación de la empresa y del proyecto. Luego, se abordará el
inicio del proyecto mencionando su estructura y enfoque. En los siguientes capítulos se
explicará el contenido de las etapas del proyecto, los riesgos y oportunidades, el ciclo de
vida del proyecto y el plan estratégico con sus indicadores correspondientes.
Finalmente, se identifican los errores más resaltantes y un análisis crítico que sugiere
medidas a tomar para que no ocurran las mismas incidencias ya sea en términos de
costo, tiempo o alcance.
 CAPÍTULO I: PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA Y
PROYECTO

1.1 Presentación de la empresa

Por un lado, según Compuempresa (2021), CB Promotora Inmobiliaria SRL es una

empresa promotora especializada y considerada como una Sociedad Comercial de
Responsabilidad Limitada. Asimismo, está registrada con el RUC Nº 20605608613 y
ubicado en la Av. Camino Real Nro. 348 Int. 1104 en el distrito de San Isidro. Esta
inició sus actividades en 2019 y se caracterizan por ser actividades inmobiliarias
realizadas a cambio de una retribución o por una contrata; es decir, la ejecución es
realizada por un tercero.

Por otro lado, aparte del promotor y propietario del proyecto, también se
considera la presencia de la empresa “ACP Contratistas SAC”, la cual es una empresa
constructora peruana ubicada en Av. Camino Real Nro. 348 Dpto. 1101 en el distrito de
San Isidro. Esta realiza proyectos arquitectónicos de calidad desde el 2012 y cuenta con
un equipo de profesionales compuesto por ingenieros y arquitectos que aplican el
concepto Engineering, Procurement, Construction Management (EPCM). Eso significa
que el contratista toma la mayor responsabilidad en las compras de materiales y contrato
de recursos humanos adecuados para completar el proyecto dentro de los límites de
costo, tiempo y alcance.

1.2 Presentación del proyecto

Enjoy Park concept, es un proyecto de tipo edificio multifamiliar con acceso directo a
parque privado ubicado en la Calle San lorenzo N° 216-212, Lote 173 de la Mz I,
Urbanización del Barrio Médico y de la Clínica propia, distrito de Surquillo, provincia
de Lima, departamento de Lima. Cuenta con una excelente distribución, con un estilo
innovador, elegante y único que comprende 9 pisos con 31 departamentos desde
50.28m2 a 87.19m2 entre flats y dúplex, 30 estacionamientos, 3 depósitos y 3 sótanos
(Capac Asociados, 2020). La fecha de inicio de ejecución del proyecto fue el 20 de
octubre del 2020 y con fecha límite esperada en noviembre del 2021, es decir, 14 meses
según el cronograma del cliente.

Figura 1.1

Ubicación del proyecto

Nota. De Enjoy Park Concept, por Nexo Inmobiliario, 2020 (https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-

de-departamento-1780-enjoy-park-concept-surquillo-lima-lima-capac-asociados).

1.3 Objetivo general

El objetivo del proyecto es materializar y vender un proyecto de construcción de un

edificio multifamiliar de 31 departamentos que sea seguro, elegante y amplio dentro de
los 14 meses de plazo.

1.4 Objetivos específicos

 Realizar la planificación estratégica del proyecto Enjoy Park Concept en base a

una mayor calidad y un menor tiempo de desarrollo.
  Realizar la cimentación dentro de los 2 primeros meses del proyecto.

 Construir el armazón de los 9 pisos del edificio hasta abril del 2021.

 Diseñar y materializar una red de distribución de agua, luz y canales de

ventilación seguros y duraderos para las 31 familias antes de agosto del 2021.

 Implementar los acabados interiores de los pasadizos, escaleras y 31

departamentos antes de noviembre del 2021.

 Lograr vender los 31 departamentos, 3 depósitos y 30 estacionamientos antes

de los 14 meses de plazo del proyecto.

1.5 Alcance del proyecto

El alcance del proyecto comprende la construcción y venta de las siguientes unidades

inmobiliarias: 31 departamentos, 30 estacionamientos (1 cada 3 viviendas) y 3
depósitos. Asimismo, se plantea alcanzar un lote mínimo normativo de 385.90 m2, un
frente mínimo normativo de 14 ml, un retiro mínimo de 3 ml, un área libre mínima del
25.17% y una altura de edificación de 25.50 ml. El área construida se proyecta a
4368.79 m2 y el área vendible a 2489.13 m2. Por un lado, las áreas comunes
contempladas son cisternas, cuartos de bombas, escaleras, ascensor, planta de sótanos,
semisótano, 9 pisos y azotea. Por otra parte, las áreas de cada departamento individual
comprenden una sala – comedor, terraza, cocina, lavandería, pasadizos, dormitorio
principal, dormitorio secundario y 3 baños

1.6 Impacto social del proyecto

En primer lugar, el impacto social positivo se da al momento de elevar la calidad de

vida de los compradores de cada departamento que se rige a las normas de calidad
incluyendo materiales de primera calidad y acceso a servicios de agua y luz saludables.
En segundo lugar, la generación de empleo e ingresos tanto dentro como fuera de los
límites del proyecto. Por ejemplo, la necesidad de mano de obra genera beneficios tanto
económicos como sociales dentro de la formalidad como los seguros contra accidentes.
Además, los negocios de zonas aledañas incrementarán sus ingresos en la llegada de
nuevos empleados y nuevas familias con una necesidad de consumo de alimentos,
vestimenta y educación. Por lo tanto, tanto los dueños y empleados de estos negocios
externos también mejorarán su calidad de vida.

CAPÍTULO II: INICIO DEL PROYECTO

El comienzo de un proyecto significa definir la estructura a desarrollar, programar el

tiempo de ejecución estimado y definir el enfoque de dirección óptima para el proyecto.

2.1 Estructura del proyecto

La estructura del proyecto se rige a entregables y paquetes de trabajo que suman valor al
proyecto de construcción. Dentro de estos, se contempla las obras preliminares y
demolición, estructura, arquitectura, desarrollo de instalaciones eléctricas, sanitarias,
mecánicas, obras complementarias y equipamiento. Adicionalmente, se implementa un
control de costos, control de calidad de materiales y un seguimiento de las ventas de
departamentos, depósitos y estacionamientos.

Figura 2.1

EDT resumido del proyecto

Nota. Elaboración propia

2.2 Tiempo de ejecución estimado del proyecto

El tiempo de ejecución estimado se rige por porcentajes de avance que comprende las
actividades especificadas en la estructura del proyecto mencionada. Se recomienda
mantener el rendimiento de las actividades en obra para continuar con el avance de
acuerdo con lo proyectado y llegar a la fecha de entrega estimada. Cada uno de los trece
avances representan un mes desde octubre del 2020 hasta noviembre del 2021, en otras
palabras, el tiempo de ejecución estimado sería de 14 meses.

Figura 2.2

Curva “S” del cronograma de la obra

Nota. Elaboración propia.

2.3 Enfoque de dirección y metodología

El enfoque más común para el sector construcción es el predictivo y la metodología

“Waterfall” y en este caso, se aplican los pasos de dicha metodología rescatados del
PMBOK. En primer lugar, se da lugar a la etapa de “Requisitos o Inicio” desarrollando
el acta de constitución del proyecto “Enjoy Park” y la identificación de los interesados
internos y externos. En segundo lugar, se realiza el “Diseño o Planificación” la cual
comprende la identificación de requerimientos, alcance, EDT, definición de actividades
a darse en la ejecución y seguimiento, estación de costos, elaboración del plan de
calidad tanto de materiales como de interiores, plan de comunicaciones y el análisis de
riesgos que pueden retrasar la entrega como accidentes o falta de insumos. En tercer
lugar, se da la ejecución que va acompañada del seguimiento tanto de la construcción
como de la venta de departamentos. Finalmente, se procede al cierre del proyecto donde
se comunican las lecciones aprendidas. A continuación, se mostrará un modelo
extendido de los procesos que se dan tanto en el inicio, planificación, ejecución y cierre.

Figura 2.3
Metodología waterfall de proyecto de construcción

Nota. Elaboración propia

CAPÍTULO III: ETAPAS DEL PROYECTO A

IMPLEMENTAR

Figura 3.1

Plan modelo de gestión de proyecto de construcción

Nota. Adaptado de “Aplicación de la Metodología PMI para Proyecto De Construcción Vertical de uso
residencial, Caso de Estudio: Proyecto Kd Marly”, por A.P Ruiz Saldaña, E.F Paz Espejo & M.L Carolina
Rojas, 2018, p. 125 (https://hdl.handle.net/10983/22409)

3.1 Inicio

Para iniciar un proyecto inmobiliario, la constructora debe evaluar la factibilidad del

proyecto. Esta variable, encabeza la primera etapa de cualquier proyecto inmobiliario,
ya que antes de cualquier obra, compra, o adquisición de una propiedad es necesario
analizar y estudiar la factibilidad que el mismo pueda tener. Tomando en cuenta la
participación de agentes inmobiliarios que permitan dar un mejor análisis en relación
costo-beneficio y otras conveniencias. 

3.2 Planeación

En esta etapa de diseño se analizarán varios puntos que serán de gran importancia para
la futura edificación, algunos aspectos relevantes de diseño son:

 Construcción y estructura: Mediante planos y diseños de arquitectura se

plantean formas del proyecto para creación de este.
  Ubicación: En tal caso de comenzar un proyecto desde el inicio se analiza en
base a diseño, la mejor colocación de estructura para la obra inmobiliaria tanto
en el aspecto estético como a nivel de ingeniería civil.
 Impacto vial / social: El lugar y la distribución de la futura propiedad comprada
y edificada podría afectar el tráfico o por lo contrario podría conseguir nuevos
flujos viales dependiendo del proyecto.

Asimismo, se debe evaluar el correcto financiamiento del proyecto puesto que no

siempre se tiene el capital suficiente para abordar el total del Proyecto.

Para el proyecto Enjoy Park la totalidad de la inversión asciende a S/.12,842,266.

Tabla 3.1

Costo al inicio del proyecto

Proyecto (PEN) Total (PEN)

Terreno 2,820,586

Costo de Obra 8,230,342

Costos Indirectos 1,791,338

Nota. Elaboración propia

Para este proyecto se requirió la financiación con el Banco Internacional

Interbank.

Tabla 3.2

Estructura de financiamiento

Inversión 12,842,266 3,777,137

Aporte cliente 3,442,144 1,012,395
Interbank 4,846,625 1,425,478
Preventa 33% (10U) 4,553,497 1,339,264
 Costo total del proyecto 13,544,080 3,983,553
Nota. Elaboración propia

Puesto que se plantea usar financiamiento del banco, se necesita regularizar

ciertos lineamientos para que el banco realice dicho Préstamo:

 Temas Legales
 Hipoteca Constituida
 Póliza CAR
 Preventa de 10 unidades
 Informe preliminar por un perito mensualmente
 Validación de accionistas
 Contrato Suma Alzada
 Calificación de construcción por deterioro
 Cuadre de caja que no presente un desfase

Una vez que estas condiciones estén aprobadas por el banco, pasa a ratificarse el
proyecto. Es decir, se procede a desembolsar dinero para el inicio de obra.

3.3 Ejecución

Una vez el proyecto es ratificado se procede a dar inicio de obra. En el caso de Enjoy
Park empezó la construcción en noviembre del 2020 que era el plazo límite para
ratificar e iniciar obras. En esta eta se lleva más del 65% de los gastos durante obra.  Se
necesita la disminución o eliminación de errores, ya que cualquier desliz generará
múltiples gastos en cadena. 

3.4 Monitoreo y control

Durante obra no solo necesita el correcto funcionamiento para que continúe la obra, sino
también se necesita el monitoreo de las ventas y el avance de obra puesto que al banco
estar desembolsando dinero por el préstamo para el proyecto, analiza a detalle mediante
un perito tercerista que informa al banco el status de la obra. Al mismo tiempo se debe
observar que no haya caídas en las ventas de los departamentos ya que por factores
externos o demoras, los clientes finalistas pueden desistir de la compra lo cual perjudica
a la constructora ya que en un análisis de rentabilidad del banco se evalúa las caídas
como un posible riesgo que no se pueda pagar el préstamo.

3.5 Cierre

Ya a la entrega del proyecto, que en Enjoy Park se estimaba en noviembre del 2021. Se
procede al saneamiento de los inmuebles y entrega a los clientes finalistas. 

CAPÍTULO IV: RIESGOS Y OPORTUNIDADES DEL

PROYECTO

Los riesgos no son sólo sucesos negativos. Sino que también una gestión adecuada de
los riesgos permite aumentar los beneficios, mantener buenas relaciones con los clientes
y repetir los proyectos. La gestión de riesgos en la industria de la construcción en este
caso de un proyecto de viviendas es más compleja que en otros sectores.
 Los sucesos en la construcción son inciertos ya que es un negocio muy volátil que
conlleva a distintos riesgos y todo esto puede generar que no se entregue el proyecto
como, por ejemplo:

 Elevadas tasas de los bancos debido a la inflación por el contexto externo

 Retraso en la obra
 Desestimiento de la compra por parte de los clientes finalistas
 Rentabilidad baja
 Precio de lo materiales elevados
 Escacez de mano de obra
 Pandemia (Covid-19)
 Riesgos para la salud y seguridad

Parte de solucionar y ver una oportunidad de mejora en los riesgos que se pueden
ver durante el proyecto es aceptar que existe o hay un riesgo de por medio. Se debe
evaluar mediante una gestión cuidadosa, pues de lo contrario será perjudicial para el
proyecto ya las partes que lo soportan.

Si bien las Póliza Car o pólizas de seguro no cubren todo el monto endosable se
podría discutir con los proveedores la responsabilidad que están dispuestos a asumir. Si
bien son inevitables estos riesgos, su correcta gestión puede ayudar a mitigarlo y no
generar un impacto negativo en el proyecto de tal forma que hay una para en el avance
de obra o sea cancelado el proyecto por fondos insuficientes ya que su vía no es rentable
para el promotor de obra ni los interesados.

CAPÍTULO V: CICLO DE VIDA DEL PROYECTO

El análisis del ciclo de vida es un método que permite evaluar los impactos que la
materialización de la construcción del edificio puede ocasionar sobre el medio ambiente
durante las fases que se ejecutan a lo largo de su desarrollo en la construcción del
edificio Enjoy Park Concept.
La mayoría de las actividades a realizar en la etapa de la ejecución generan un
impacto en el medio ambiente, debido a que se consumen recursos y materiales,
desprenden desechos o sustancias que dañan al medio ambiente y otros que pueden
beneficiarla.
El alcance de este análisis se limita únicamente en las entradas y salidas de la
ejecución del proyecto, es por esto que se denomina de tipo llamado “gate to gate” (de
puerta a puerta), es decir, se analiza el impacto ambiental desde la demolición de la
estructura anterior hasta la entrega final del edificio.
La importancia de este análisis permite identificar los recursos necesarios para
ejecutar el proyecto, como los materiales de construcción, la energía, recurso humano; y
los impactos generados por la construcción del edificio como, las emisiones
atmosféricas, aguas residuales, desechos sólidos, calor, vibraciones, ruido y el
entregable final (edificio).

Tabla 5.1
Análisis del Ciclo de Vida de la ejecución del proyecto
Entradas Procesos Salidas
Emisiones atmosféricas
Demolición Aguas residuales
Materiales de construcción
Cimientos Desechos sólidos
Energía
Armazón Calor
Maquinaria
Instalaciones Vibraciones
Recurso humano
Acabados Ruido
Edificio
Nota. Elaboración propia

CAPÍTULO VI: PLAN ESTRATÉGICO

El plan estratégico implementado por la empresa CB Promotora Inmobiliaria fue

elaborado con la finalidad de establecer las tareas a realizar para lograr los objetivos
propuestos en el proyecto.

 Evaluación y adquisición del lote

Se inicia evaluando la oferta del mercado en base a terrenos y consecuentemente
identificando el lote a comprar considerando el área en metros cuadrados, la ubicación y
el precio de venta. Al obtener el espacio preciso a adquirir, se realiza un análisis desde
la perspectiva legal, la verificación en los Registros Públicos, la libre posesión del bien
y los documentos correspondientes; con la finalidad de evaluar si existen gravámenes
sobre el inmueble y comprobar la titularidad. Luego se realiza el pedido de
financiamiento, donde se determina que banco presenta mayor inclinación hacia el
proyecto y se evalúa las tasas. Finalmente se realiza la adquisición del lote, pagando al
vendedor lo prometido y cambiando los registros públicos a nombre de la empresa.

 Documentación legal

Para comenzar con la demolición de la estructura previa o la construcción del nuevo

proyecto se necesitan licencias, además de tener la conformidad de la obra en los meses
finales de la construcción. Asimismo, se debe contratar una póliza CAR y un seguro
complementario de trabajo de riesgo, una Carta Fianza y una Carta de Fiel
Cumplimiento. La póliza CAR o seguro por daños materiales y responsabilidad civil es
encarga de proteger la obra civil durante el periodo de construcción y ante cualquier
inconveniente indemniza a la empresa por las pérdidas y perjuicios que se dieran
durante la ejecución de la obra; mientras que el seguro complementario de trabajo de
riesgo se basa en los posibles accidentes que pueden tener los trabajadores. Por otro
lado, la Carta Fianza es un documento donde el banco que invierte en el proyecto
garantiza las obligaciones financieras de la empresa ante terceros para poder realizar
operaciones comerciales como la contratación del servicio de construcción. Finalmente,
la Carta de Fiel Cumplimiento donde el banco asegura las responsabilidades del deudor
ante los servicios a terceros, en caso de incumplimiento de la empresa.

 Venta de departamentos, estacionamientos y depósitos

La venta de los bienes fue dirigida tanto a ciudadanos como a empresas, esta actividad
se inició mucho antes inicio de la obra en condición de preventa, el objetivo es vender
los 31 departamentos, 30 estacionamientos y 3 depósitos resultados al fin del proyecto,
antes de los 14 meses de plazo.

 Ejecución del proyecto

En base a las metas propuestas, la cimentación se debe realizar durante los dos primeros
meses del proyecto, esto es necesario ya que es base del edificio que se piensa construir,
permite transmitir el peso de la edificación al suelo. Siguiendo con la construcción del
armazón de los 9 pisos que tendrá el edificio. Culminando con lo anteriormente
mencionado, se estima que para antes de finales de agosto se debe tener toda la red
distribución de agua, luz, saneamiento y canales de ventilación instalados en el edificio;
para proseguir a realizar los acabados interiores de los pasadizos, escaleras y
departamentos antes de noviembre del 2021, siendo la fecha de fin de ejecución de la
obra. Cabe recalcar que la construcción de la obra fue otorgada a la empresa ACP
Contratista S.A.C, la inmobiliaria se encargará de gestionar y controlar el avance del
proyecto para corroborar que se cumpla con los plazos definidos.
Tabla 6.1
Plan estratégico de proyecto

Nota. Elaboración propia

 CAPÍTULO VII: ERRORES IDENTIFICADOS

Hoy en día el proyecto "ENJOY PARK CONCEPT" se encuentra paralizado, y su

entrega ha sido postergada de manera indefinida, esto quiere decir que la construcción
del edificio aún no se ha culminado de manera satisfactoria. Esto repercute en una
ruptura del cronograma, así como una serie de sobrecostos que modifiquen el
presupuesto establecido y, en última instancia, el incumplimiento de los objetivos
planteados por CB Promotora Inmobiliaria SRL y ACP Contratistas SAC.

 Incumplimiento de objetivos y plazos

El objetivo general del proyecto no se ha podido concluir de momento de manera

satisfactoria, ya que el proyecto no ha logrado finalizar su ejecución ya que ha excedido
el plazo inicial de 14 meses. Adicionalmente, el incumplimiento de estos plazos
repercute sobre el objetivo específico de vender los 31 departamentos, 30
estacionamientos y 3 depósitos antes de culminar el plazo previamente mencionado.

 Falencias identificadas a lo largo del desarrollo del proyecto

El principal factor que ralentizó la construcción de la obra fue el bajo ritmo de avance,
esta problemática se pudo apreciar desde las primeras revisiones de avance donde se
reportaba un porcentaje de avance parcial ligeramente menor al establecido por el
cliente (-0.10%), por ello en su momento se recomendó mayor supervisión y control de
las actividades en obra con el fin de mantener un avance constante y lograr cumplir los
plazos de entrega. Sin embargo, con el paso de los meses el avance logrado en la
edificación del edificio se fue retrasando, esto se puede atribuir a la falta de
organización de los operarios y la ausencia de un plan de actividades que señale la pauta
de qué actividades debían se debían culminar en el día/semana. Este fallo en la
planificación, sumado a un desorden generalizado dentro de la obra provocó un retraso
considerable. Respecto a este punto se recomienda establecer un plan de construcción
como parte de la planificación del proyecto, donde figuren indicaciones y guías para
desarrollar una pauta de actividades que organice el ritmo de trabajo diario. Asimismo,
se recomienda aplicar, de forma reducida, la herramienta 5’S para mantener el orden,
seguridad, y la eficiencia del trabajo.

Otro importante factor que se llegó a identificar fue la ausencia de compradores

para los departamentos, estacionamientos y almacenes. Esto se evidencia a través de una
estrepitosa caída en las ventas de los inmuebles, pues se llegaron a vender 11
departamentos en los meses iniciales del proyecto y desde ese punto no se logró
concretar ninguna venta más. Esta bajada en ventas puede deberse a la intensa
competencia en la zona con otras propuestas similares a la planteada por CB Promotora
Inmobiliaria. Proyectos similares como Atlantis 8 - Smart Life ofrecen mayor cantidad
de departamentos a un precio promedio menor, representa una mejor oferta para los
compradores. El fallo de la empresa fue no desarrollar una campaña de marketing
enfocada en las virtudes del edificio, propuesta de valor y diferenciación de la
competencia. Se propone publicitar la obra haciendo énfasis en el agregado de tener
acceso directo a un parque. Adicionalmente, se propone mantener una comunicación
continua y honesta con el cliente, reportando mensualmente los avances realizados y
comunicar con antelación las demoras significativas ofreciendo garantías para que este
no se vea perjudicado con la no conclusión del proyecto según lo planificado.

Finalmente, el proyecto inició en el año 2020 cuando la pandemia del covid-19

experimentaba su mayor auge, es por ello que se tomaron medidas sanitarias de cuidado
para prevenir los contagios dentro de la obra, sin embargo, varios operarios y empleados
incumplieron las normas lo que provocó una ola de contagios que puso en paralización
la obra por al menos 3 semanas y significó una importante pérdida de productividad al
verse mermada la fuerza de trabajo. Estas condiciones también repercutieron en el
incumplimiento de los objetivos planteados en un inicio. Por ello se propone la
implementación de una campaña de concientización y capacitación a los trabajadores de
la planta a fin de interiorizar en ellos las medidas sanitarias necesarias para prevenir los
contagios dentro de la obra.
 ANÁLISIS CRÍTICO

En lo explicado previamente, el proyecto tiene como finalidad la construcción y venta

de un edificio de 9 pisos que incluye 31 departamentos, 30 estacionamientos y 3
almacenes; con la finalidad de generar ingresos para la empresa CB Promotora
Inmobiliaria; a pesar de los esfuerzos realizados por la organización, el proyecto no se
llegó a completar en el plazo estimado de 14 meses.

La principal razón fue la llegada de la pandemia del Covid-19, siendo el sector

inmobiliario afectado por una baja en la compra de bienes inmuebles; solo en el 2020 se
llegó a vender 12.800, representando el 70% con respecto al año anterior (El Comercio,
2020). 

Esto afectó severamente el desarrollo del proyecto, retrasando los avances al tener
personal contagiado y provocando una baja en la compra de los bienes inmuebles,
causando que el proyecto no cuente con la liquidez que había esperado según lo
planificado. Frente a este contexto, la empresa debió haber implementado una campaña
de concientización y capacitación para aumentar la efectividad de las medidas sanitarias
y así prevenir una ola de contagios con consecuencias sobre el bienestar del personal y
el avance del proyecto.

Asimismo, se logró apreciar potencial desperdiciado, pues no se desarrolló una

campaña de marketing exitosa que explotara la principal ventaja competitiva del
proyecto con respecto a sus competidores, la ubicación preferencial con acceso directo a
un parque como foco de atracción y recreación para padres de familia con hijos o
personas con mascotas.
 Finalmente, una comunicación efectivo y honesta por parte de la empresa con los
stakeholders respecto a los constantes retrasos e incidentes debió haber llevado al
promotor y a la empresa ejecutante del proyecto a convocar una reunión de emergencia
donde se desarrollen planes de respuesta y acciones a tomar frente al inminente retraso
del proyecto, además de plantear un plan de gestión de cambio a través del cual se
especifique cómo afrontar desde distintos frentes las situaciones inesperadas como el
azote de la pandemia y cómo dar solución a problemas críticos como las bajas ventas a
través de alternativas como la reducción de precios o incentivos.
 CONCLUSIONES

 La estructura de desglose de trabajo es una herramienta clave para poder

identificar las actividades a realizar en cada fase del proyecto, con su uso se puede
elaborar el plan estratégico de una manera más fácil, ayudando a estimar los
recursos a utilizar, el tiempo que cada tarea debe durar y el costo del proyecto.
 Mitigar los riesgos y saber indentificarlos a tiempo es crucial en un proyecto con
una inversión muy alta. Tener una buena gestión y control de las ventas ayudarán
a que un proyecto no tenga retrasos en el avance ya que así se podrá evidenciar la
rentabilidad del proyecto para el banco.