Proyecto

Proyecto
Edificio
Híbrido
Universidad Nacional
de Tucumán
1
Facultad de Ciencias Exactas y Tecnología
Economía y Evaluación de Proyectos

Optimización de Sistemas de Gestión
Integrantes:
• Abregú, Mariano Esteban
• Arias, Francisco José
• Barreiro, Giuliana Eugenia
• González, Matías Emmanuel
• Saavedra, Darío Alejandro
• Villalba, Nancy Natalia
• Werner, Diego Alejandro
Docentes de la asignatura:
• Blanca, Rafael H.
• Sánchez Loria, Carlos M.
• Blanca, A. Daniel
• Dazziano, Alejandra
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Índice
1. Resumen ejecutivo ........................................................................................................ 4
2. Introducción................................................................................................................... 5
Misión .............................................................................................................................................. 5
Visión................................................................................................................................................ 5
Valores ............................................................................................................................................. 5
3. El Producto .................................................................................................................... 6
Propuesta de Valor .......................................................................................................................... 6
Terreno............................................................................................................................................. 6
Sobre el edificio ............................................................................................................................... 7
4. Evaluación del Impacto Ambiental ............................................................................ 12
5. Análisis e investigación del Mercado ........................................................................ 15
Análisis del mercado ...................................................................................................................... 15
Definición del perfil del cliente ...................................................................................................... 16
Investigación de las necesidades de la demanda .......................................................................... 19
Segmentación del mercado y Mercado meta................................................................................ 21
Mercado Meta ............................................................................................................................... 24
Estudio de la Competencia ............................................................................................................ 25
Investigación de Canales de distribución o Trade Research.......................................................... 28
6. Factores Críticos de Éxito y Riesgo .......................................................................... 29
Factores críticos de Éxito ............................................................................................................... 29
Factores críticos de Riesgo............................................................................................................. 29
Análisis FODA ................................................................................................................................. 30
FODA ampliado .............................................................................................................................. 31
7. Plan de Marketing........................................................................................................ 31
Estrategia ....................................................................................................................................... 31
Análisis de variables clave (Marketing Mix)................................................................................... 31
8. Plan de Implementación ............................................................................................. 34
Plan de Implementación ................................................................................................................ 34
Plan de Trabajo .............................................................................................................................. 35
Costos de Materiales y Mano de Obra .......................................................................................... 37
9. Plan de RRHH .............................................................................................................. 41
Organigrama .................................................................................................................................. 41
Estructura Organizacional .............................................................................................................. 41
Contrataciones y subcontrataciones ............................................................................................. 43
Reuniones de trabajo ..................................................................................................................... 44
10. Análisis Financiero ................................................................................................... 44
11. Conclusiones ............................................................................................................. 50
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1. Resumen ejecutivo
Somos HYBRID, una empresa constructora dedicada al desarrollo de proyectos de

arquitectura y obra civil en el ámbito privado.
La empresa surge de la asociación de 3 Ingenieros Civiles y 4 Ingenieros Industriales,

que, trabajando de manera conjunta, buscamos brindar soluciones a las distintas
necesidades que presenta el mercado inmobiliario actual.
En este proyecto dirigimos todas nuestras estrategias y recursos a un nicho de mercado,

que permita diferenciarnos de la gran cantidad de competencia existente en la provincia
de Tucumán y lograr ingresar al mismo de manera exitosa.
En base al estudio de mercado, en donde investigamos sobre las principales necesidades

y deseos actuales de las personas al momento de invertir en inmuebles, proponemos una
solución integral a las mismas a través de este proyecto. Estará enfocado principalmente
a personas de entre 35 y 45 años de edad, solteras, en pareja o con familias jóvenes en
formación, que busquen invertir en un inmueble ubicado dentro de un predio cerrado y
seguro, en una excelente localización, cerca del centro de San Miguel de Tucumán y
Yerba Buena.
El siguiente plan de negocios contempla la construcción y comercialización de un edificio

híbrido llamado “Hybrid Park”, que integrará residencias, locales comerciales y oficinas.
El proyecto de $2.128.846.568,76 será desarrollado en 99 meses y se ubicará en Av.
Mate de Luna y Pellegrini, en un terreno de aproximadamente 5630 m2. La superficie
construida será de 22953 m2, dividida en 3 sectores:
• Sector residencial: constará de un total de 23.408 m2, el cual incluye subsuelo
(destinado a cocheras), planta baja, 14 pisos y terraza. Cuenta con una distribución
de 47 monoambientes, 99, 66 y 25 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios,
respectivamente.
• Sector de oficinas: constará de un total de 3.395 m2, el cual incluye planta baja, 4
pisos y terraza, con una distribución de 30 oficinas, 10 salas de reuniones y 4 salas
de conferencias.
• Sector comercial: constará de un total de 4.090 m2, que incluye planta baja, 2 pisos
y terraza, con una distribución de 44 locales comerciales de diferentes tamaños.
Generaremos un valor económico y social para nuestra empresa, inversores y clientes.
Para financiarlo, los socios realizaremos una inversión del 21.7% del costo del proyecto
para la compra del terreno. A su vez, necesitaremos un préstamo bancario de
$200.000.000 al inicio del Año 1 para poder ejecutar los trabajos de los primeros meses
del proyecto que corresponde al 8.6% de la inversión. El resto será financiado por el
mismo proyecto.
Los resultados del análisis financiero del proyecto son:
• Para el proyecto con crédito y sin inflación, un VAN de $35,913,577 para una Tasa
Mixta del 9%, y una TIR del 11%.
• Para el proyecto con crédito y con inflación de un 20%, un VAN de $83,627,336
para una Tasa Mixta del 31%, y una TIR del 37%.
Dichos valores nos indican que el proyecto es rentable, lo que permitirá que nuestros
inversores queden satisfechos. Asimismo, despertaremos la curiosidad de otros mercados
por este concepto de edificio y lograremos el reconocimiento que nos permitirá
establecernos como una de las constructoras líderes de Tucumán.
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2. Introducción
En HYBRID, somos una empresa dedicada a la construcción y gestión de edificios
innovadores que buscan la interacción y coexistencia de distintas actividades, tanto
públicas como privadas, a través de diseños arquitectónicos novedosos que cumplen con
los más altos estándares de calidad.
En la actualidad, la construcción de edificios sufre problemas como la escasez y los
grandes costos de los terrenos, especialmente en los centros urbanos. Debido a estos
problemas la necesidad de mejorar la rentabilidad de la ocupación del suelo es cada vez
mayor, ya que existe menos espacio y más necesidad de construir. Hoy en día se está
desarrollando una nueva tipología urbana que intente resolver esta problemática: los
edificios híbridos.
Los edificios híbridos son aquellos que albergan diversos programas en la misma
edificación y pretenden unificar la vida privada con la pública.
Al mezclar varias actividades en una sola construcción los horarios de utilización del
edificio son más largos. El resultado de esto es hacer un edificio de usos continuos donde
las actividades son constantes. Esta continuidad de movimiento permite una mayor
seguridad en la zona debido al alto flujo de gente. Al aumentar la cantidad de gente en un
determinado lugar también se agrandará el mercado, por lo que se activará
económicamente.
Este edificio se lo utilizará para diversos usos: residencia, oficinas y comercio. Su objetivo
primordial es aprovechar la rentabilidad del suelo al máximo, mediante la mezcla de
actividades. Este proyecto implica una gran inversión, que nos permitirá ingresar e innovar
en el mercado, al ser el primer edificio híbrido en Tucumán.
Misión
Brindar a nuestros clientes el mejor confort, seguridad y calidad de vida a través de
diseños arquitectónicos innovadores, que satisfagan todas sus necesidades y exigencias.
Con nuestros servicios ofrecemos una solución adecuada tanto para residentes como
para trabajadores de los sectores comerciales de nuestra ciudad, a quienes brindamos un
lugar estratégico y accesible para que puedan desarrollar sus actividades y obtengan los
mejores resultados.
Visión
Ser una empresa competitiva y reconocida por su compromiso, calidad e innovación en
todos nuestros emprendimientos. Con este proyecto queremos consolidarnos como una
de las principales empresas constructoras en el mercado provincial, donde, una vez
finalizado al cabo de 9 años, seremos referentes por tratarse del primer edificio con estas
características. De esta manera, buscaremos incursionar en el mercado nacional.
Valores
Los valores son los pilares que rigen y caracterizan a nuestra empresa, no solo en la
relación con nuestros clientes, sino también en las relaciones internas entre los distintos
sectores que la componen.
 Innovación
En un mercado que evoluciona constantemente y que dispone de una amplia oferta,
creemos que es fundamental diferenciarnos del resto presentando proyectos con
características únicas y diseños innovadores, que ofrecen estilo y calidad de vida.
Nuestros proyectos son realizados con compromiso, planificación, dedicación y energía,
buscamos la excelencia y superar, con cada detalle, las expectativas de los clientes.
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 Calidad
La calidad de nuestro servicio y producto es un valor pilar de nuestra empresa. Buscamos
la excelencia en todas las etapas de nuestros proyectos, por ello aplicamos una gestión
dinámica con estrictos controles a la documentación, la calidad de materiales, la
construcción y la atención post venta. Asimismo, potenciamos el desarrollo de nuevas
técnicas promoviendo la mejora continua para alcanzar la máxima calidad posible.
 Puntualidad
En HYBRID, consideramos la puntualidad una expresión de respeto hacia el tiempo de los
demás, es por ello que hacemos mucho énfasis en ella. La puntualidad en los plazos de
entrega convenidos con nuestros clientes y socios debe cumplirse siempre, con el fin de
afianzar las relaciones y fomentar el respeto entre las partes.
 Confianza
Debido a la magnitud de nuestros proyectos, y los riesgos que implican para nuestros
clientes e inversores, éste es un aspecto fundamental para la empresa. Por esta razón,
debemos ganarnos su confianza para que sientan que sus inversiones están a salvo y
que siempre buscamos el beneficio mutuo.
 Trabajo en equipo
Trabajar en equipo para nosotros significa aportar dedicación, esfuerzo y compromiso.
Somos un equipo interdisciplinario con conocimientos y visiones diferentes, lo cual
aprovechamos para innovar y mejorar continuamente para estar a la altura de los
requisitos y deseos de nuestros clientes e inversores.
3. El Producto
Propuesta de Valor
Este proyecto consiste en la construcción de un Edificio Híbrido innovador, emplazado en

una excelente ubicación de la ciudad, en el que coexisten y se interrelacionan viviendas,
oficinas y locales comerciales que le permitirán a los usuarios desarrollar la mayor parte
de sus actividades cotidianas sin necesidad de acudir a otros sectores de la ciudad.
Brindaremos seguridad y un diseño de vanguardia, ofreciendo una armonía entre los
espacios verdes y el edificio, garantizando una excelente calidad de vida. Algunas
características de nuestras instalaciones serán:
- Servicios diversos interrelacionados de utilidad para los clientes
- Espacios verdes interactivos en el sector comercial
- Amenities
- Espacios verdes privados para los residentes del edificio
- Estacionamiento en subsuelo
Terreno
Ubicación
Se encuentra en Av. Mate de Luna y Pellegrini, a unos pasos del muy concurrido Parque
Avellaneda, en el corazón de la ciudad, lo que vuelve a ésta una zona de gran valor para
el emprendimiento.
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El terreno posee una superficie de 5630.80 m2, lo que corresponde, aproximadamente, a
la mitad de la superficie total de la manzana, y unas dimensiones de 110.93 m, sobre calle
Pellegrini, y 50.76 m, sobre avenida Mate de Luna.
Figura 1 - Zona de construcción
Situación actual del terreno
Actualmente, el terreno se encuentra en posesión de la persona jurídica GRUPO

INMOBILIARIO DEL TUCUMAN S.A. Según datos brindados por la Dirección General de
Catastro de la Provincia, la misma posee el 100% de los derechos. Hoy en día, la
valuación del terreno en el mercado es de $506,772,612, lo que lo vuelve uno de los
parámetros de mayor influencia en el presupuesto de la obra.
Respecto al Código de Planeamiento Urbano (CPU) de la ciudad de San Miguel de

Tucumán, el terreno se encuentra ubicado dentro de la zona R3b, la cual es una zona
residencial que permite la implementación de actividades de servicios complementarias a
la vivienda, siempre y cuando éstas no produzcan molestias a la misma. Por último, se
destaca un retiro de vereda de unos 7m, cumpliendo con las restricciones impuestas por
el Código.
Con respecto a la ocupación permitida del terreno, esta zona posee un Factor de
Ocupación Total (FOT) con un valor de 9, lo que nos permitiría una máxima superficie
edificable de 50,677 m2.
Sobre el edificio
El proyecto busca beneficiar a actores de los distintos ámbitos de la ciudad a través de un
diseño innovador en edificios, que permita la coexistencia de las actividades públicas y
privadas.
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El edificio será dividido en 3 sectores, en los que habrá una predominancia de un tipo
particular de actividad, con el fin de lograr que cada uno de ellos pueda desarrollarse de
una manera adecuada, independientemente de los demás.
El sector 1, estará ubicado entre calles Pellegrini y Crisóstomo Álvarez y será reservado
para el desarrollo de la actividad residencial. Todos los departamentos estarán ubicados
allí, reservándose, también, espacios de uso común exclusivos para los residentes, tanto
en terraza como en planta baja. Contará con una torre de 15 plantas con departamentos
de 1, 2 y 3 dormitorios, como así también monoambientes distribuidos en toda la
estructura.
TIPO Sup. [m2] Cant.
Depto. 1 Dor. 50 99
Depto. 2 Dor. 100 66
Depto. 3 Dor. 130 25
Mono 35 47
En cuanto a las características individuales de cada uno de los departamentos, contarán

con los ambientes necesarios para el desarrollo de las actividades cotidianas de los
residentes, de la manera más satisfactoria posible.
• Departamento de 3 dormitorios: este es un amplio departamento con una
superficie aproximada de 130m2, que cuenta con un dormitorio con vestidor y baño
en suite con una agradable vista a la ciudad y amplias ventanas hacia el exterior,
un baño completo, extensos ambientes de cocina y un living-comedor con sistemas
de calefacción y aire acondicionado.
Figura 2 - (Izq.) Plano del Departamento de 3 dormitorios - (Der.) Imagen ilustrativa
• Departamento de 2 dormitorios: este confortable departamento contará con una

superficie aproximada de 100m2, un baño completo, un amplio diseño de living-
comedor, así también como una cocina con considerable espacio de
almacenamiento.
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Figura 3 - (Izq.) Plano del Departamento de 2 dormitorios - (Der.) Imagen ilustrativa
• Departamento de 1 dormitorio: ideal para personas solteras o para convivencia

de parejas jóvenes. Cuenta con un amplio dormitorio con armario, un baño
completo, living-comedor con sistema de calefacción, y una cocina con buen
equipamiento.
Figura 4 - (Izq.) Plano del Departamento de 1 dormitorio - (Der.) Imagen ilustrativa
• Monoambiente: este es un buen lugar para jóvenes solteros. Cuenta con una
superficie aproximada de 35m2, un baño completo, amplias ventanas y cocina
equipada con nuevos artefactos.
Figura 5 - Plano del Monoambiente
En el sector 2 se localizarán los locales comerciales, cuyo frente estará sobre avenida
Mate de Luna, buscando así un fácil acceso para los peatones que se encuentren por la
zona del Parque Avellaneda. Tendrá un amplio espacio verde destinado a las distintas
actividades que este sector pueda ofrecer.
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TIPO Sup. [m2] Cantidad
Grande 120 7
Mediano 80 15
Pequeño 40 22
• Local Grande: con una superficie de 120m2 y en una excelente ubicación, este
local estará destinado a emprendimientos gastronómicos, como un restaurante.
Contará con una amplia cocina con nuevo equipamiento, una barra de servicios y
amplio espacio para la colocación de box de sillas y mesas. Además, se brindará la
posibilidad de colocación de mesas al exterior, en los locales ubicados en planta
baja de este sector.
Figura 6 - (Izq.) Plano del Local Grande - (Der.) Imagen ilustrativa
• Local Mediano: este local es adecuado para emprendedores de la zona, o para

aquellas personas que quieran montar locales de comercio o prestación de
servicios. Cuenta con 80m2 de superficie, resultando apto para el desarrollo de una
alta variedad de actividades.
Figura 7 - Imagen ilustrativa
• Local Chico: con una superficie de 40m2 resulta útil para comerciantes de
pequeños rubros que quieran ubicarse en una de las zonas más concurridas de la
ciudad, con el propósito de ver florecer sus emprendimientos, a un precio accesible
en base a su ubicación.
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Figura 8 - Imagen ilustrativa
Por último, el sector 3, ubicado sobre calle Pellegrini, será destinado a un edificio de
oficinas para trabajadores del ámbito privado, brindándoles los ambientes necesarios para
realizar sus trabajos de manera óptima, tales como salas de reuniones y de conferencias
distribuidas a lo largo del edificio.
TIPO Sup. [m2] Cantidad
Oficina 55 30
Sala Conf. 150 4
Sala
100 10
Reunión
• Oficina: ideal para trabajadores del sector privado. Posee una superficie
aproximada de 55m2 en el que podrán desarrollar sus actividades de manera
eficiente, en un ambiente confortable. Todas ellas cuentan con baños y divisiones
de ambientes construidas en seco, que permiten modificaciones de las
disposiciones interiores según el cliente disponga.
Figura 9 - (Izq.) Plano de la Oficina - (Der.) Imagen ilustrativa
• Sala de Reuniones: amplio espacio destinado al sector empresarial, adecuado

para juntas de personal. Cuenta con un óptimo diseño, sistemas de calefacción
centralizado y air acondicionado.
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Figura 10 - (Izq.) Plano de la Sala de Reuniones - (Der.) Imagen ilustrativa
• Sala de Conferencias: ideal para conferencias, charlas y demás actividades que lo

requieran. Cuenta con cómodas butacas, tecnología de primera, sistema de
calefacción y aire acondicionado centralizados.
Figura 11 - (Izq.) Plano de la Sala de Conferencias - (Der.) Imagen ilustrativa
Asimismo, en planta baja del sector 3 se realizará un zócalo comercial, ocupando el frente de la
calle Carlos Pellegrini, que resultará más beneficioso para el emprendimiento.
4. Evaluación del Impacto Ambiental
El impacto ambiental de un edificio es un factor importante a tomar en cuenta, desde su

construcción y durante toda la vida útil de la estructura. Para hacer este análisis deben
considerarse las distintas etapas de la obra y las consecuencias que éstas puedan tener
en cada uno de los componentes del medio ambiente.
Los factores ambientales que se verán alterados tras la ejecución de este proyecto son:
 Suelo:
Calidad: la calidad del suelo se verá directa y permanentemente afectada

por los trabajos realizados a la hora de la preparación del terreno y las
excavaciones necesarias para la construcción.
Capacidad de uso del suelo: esta característica se verá afectada desde la

construcción. Durante la misma, la capacidad de uso se verá reducida
debido a las propias actividades inherentes a esta etapa. Por otro lado, esta
capacidad incrementará una vez que la obra finalice por el aumento de la
densidad habitacional que conlleva el proyecto.
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Relieve: durante las distintas etapas de construcción, esta característica será
notablemente modificada de una manera permanente.
Flora: a pesar de ser una ubicación en la que predomina fuertemente la

urbanización, actualmente este sector posee una cubierta vegetal que será
extraída en su totalidad en los trabajos de limpieza y preparación del terreno.
 Agua Subterránea:
Calidad: la calidad puede verse afectada debido a los trabajos realizados en

la superficie del terreno, a la posible introducción de componentes ajenos al
mismo y a los trabajos de excavación y construcción de la fundación.
Nivel: será necesario tener un control del nivel de la napa freática para que
ésta no perjudique los trabajos ni la estructura, durante las etapas de
construcción y mantenimiento.
 Aire:
Calidad: en un principio, la emisión de gases, debido a la propia
construcción de la obra, tendrá un efecto notablemente perjudicial en el aire.
Durante la etapa de funcionamiento, por el aumento de actividades y el
consecuente incremento del tránsito vehicular, este impacto no se verá
apaciguado. Por ello, este proyecto no será beneficioso en cuanto a calidad
de aire se refiere y será necesario tomar medidas al respecto.
Temperatura: al igual que en el caso anterior, los gases emitidos por los
vehículos afectarán la temperatura actual del aire en la zona, incrementando
la misma.
Nivel de Ruido: la contaminación auditiva es un factor a tener en cuenta en

este tipo de trabajo. Ésta se verá perjudicada por el fuerte aumento de las
actividades en la zona.
 Socio – Económico:
Generación de empleos: se generarán empleos a corto, mediano y largo

plazo debido a la diversidad de actividades que se realizarán en el predio,
tanto en etapas de construcción como de funcionamiento.
Valor de la tierra: los trabajos realizados tendrán como consecuencia el

incremento del valor del terreno, siendo esto una ventaja para nuestros
clientes e inversores.
Calidad de vida: es una de las principales características que se busca

mejorar con este edificio, la cual será lograda en la etapa de funcionamiento.
Estética/Paisajista: una vez finalizados los trabajos, la estética del lugar se

verá favorecida, debido a la edificación de una estructura de alta gama en un
lugar donde actualmente se encuentra un terreno baldío. A pesar de esto, se
considera que habrá un impacto negativo en el paisaje, ya que se verá
obstruida la vista que actualmente se tiene hacia las montañas.
Recaudación de impuestos: tanto la creación de viviendas como el

incremento de la actividad comercial, se volverán una importante fuente de
ingresos para el municipio en lo que a recaudación de impuestos se refiere.
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Las actividades que afectarán cada uno de estos componentes ambientales son:
ACTIVIDADES QUE PRODUCEN IMPACTO
ETAPAS DEL PROYECTO ACCIONES TAREAS INVOLUCRADAS
Preparación del terreno Remoción de la capa vegetal y materia orgánica
Obrador Depósito para materiales de obra
Excavación Excavación para fundaciones
CONSTRUCCIÓN Circulación de vehículos Movimiento de personal
Manejo de Maquinaria Maquinaria necesaria para los trabajos
Depósito de Materiales Deposición de materiales de la excavación
Trabajo de Obreros Actividades de los obreros en la construcción
Circulación de gente Peatones y residentes que hagan uso del edificio
Circulación de vehículos Aquellos que hagan uso de estacionamietos en el predio
FUNCIONAMIENTO Actividad Comercial Uso de las instalaciones para actividades del comercio
Presencia de viviendas Uso residencial
RSU Generación de residuos sólidos urbanos en las instalaciones
ABANDONO Refacción Mejorar la fachada y reforzar la estructura
Por lo general, en la etapa de abandono el tratamiento es muy básico, casi nulo, ya que
solamente se trata de que el edificio no quede en ruinas para que conserve cierto valor.
Conclusiones del EIA
En este proyecto, puede observarse cómo la mayor parte de los impactos negativos se
encuentran en la etapa de construcción de la obra debido al gran movimiento de personal
y maquinaria que ésta implica. Estos efectos son en gran parte temporales, por lo que
desaparecerán una vez finalizados los trabajos. En la etapa de funcionamiento, hay un
claro beneficio, principalmente en los aspectos socioeconómicos, orientados a la
generación de empleos y al incremento en el valor del terreno.
Es claro que deberán hacerse rigurosos controles en la etapa de construcción, con el fin
de reducir al mínimo las consecuencias perjudiciales en el ambiente. En la etapa de
funcionamiento, además de cumplir con las normativas vigentes que prevén la
disminución de impactos negativos (tal es el caso de la resolución N°862 DPA para
efluentes cloacales), pueden tomarse medidas que permitan mitigar los efectos durante la
vida del proyecto. Algunas de éstas serán:
- Mecanismos de mitigación de caudales producidos por el incremento de la

escorrentía superficial durante las épocas de lluvia.
- Reducción de la demanda energética de los residentes, a partir de la

implementación de métodos constructivos que posibiliten la optimización de la
envolvente térmica sobre el edificio, de la captación solar (incorporación de
galerías) en invierno y de la ventilación cruzada.
- Implantación de artefactos sanitarios de bajo consumo. Utilización de aguas

grises y de lluvia para usos municipales que no requieran condición de
potabilización.
- Promover la clasificación y reciclado de los residuos, implementando puntos

verdes dentro del predio, junto con propaganda informativa sobre el tema.
En cuanto al paisaje, no hay medidas que podamos tomar para mitigar las consecuencias
de la edificación, donde la vista a los cerros se verá afectada para los residentes y
transeúntes de la zona.
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En conclusión, a pesar de los impactos negativos que trae aparejados, los grandes
beneficios producidos por el proyecto motivan en gran medida la construcción del mismo.
5. Análisis e investigación del Mercado
Análisis del mercado

Actualmente el mercado inmobiliario de Tucumán sigue presentando algunas
características diferenciales con respecto al resto del país:
• Los terrenos de los countries están entre los más caros de la Argentina
(principalmente en las zonas más buscadas).
• Los departamentos son de los más baratos del país.
Ambas situaciones se encuentran como tendencias consolidadas a lo largo de los años.
Por otro lado, otro rasgo característico de nuestra provincia es el hecho de que los
inmuebles tienen, en general, su valor expresado en pesos y no en dólares.
El mercado inmobiliario en Tucumán es muy amplio, por lo que nos centraremos en
identificar las principales características del mismo, sólo en las principales ciudades de la
provincia, como ser San Miguel de Tucumán, Yerba Buena y Tafí Viejo, que forman parte
de las inmediaciones de la zona donde queremos ofrecer nuestro producto.
• Yerba Buena tiene el liderazgo en búsqueda de casas, terrenos residenciales y
countries. Dentro de este departamento, la zona norte (Av. Perón) es la más
buscada, y es, después de la Av. Aconquija, la más cotizada. Sin embargo, la falta
de claridad con respecto a las reformas que se impulsan en el código de
planeamiento urbano de este municipio hace que los desarrolladores no se decidan
a encarar nuevos proyectos, dado que no se sabe a ciencia cierta el valor de los
terrenos, ya que el FOT es uno de los elementos que pueden modificarse con el
nuevo código. Además, los propietarios de los grandes predios, los cuales son
aptos para hacer desarrollos de diversas envergaduras, esperan que sus terrenos
continúen revalorizándose, pero que, con un FOT de 0,5 resulta inviable pagar los
valores que piden por sus propiedades.
• Con respecto a San Miguel de Tucumán, Barrio Norte continúa siendo el más
solicitado en el mercado de departamentos, pero existe una muy buena tendencia
a la suba en las preferencias de la Av. Mate de Luna, mientras que el Barrio Sur se
encuentra equilibrado en su oferta y demanda.
• Tafí Viejo y Los Nogales se consolidan como la actual y futura expansión
residencial de San Miguel de Tucumán hacia el norte, debido a la gran densidad
poblacional de la capital, donde cada vez resulta más complicado encontrar
terrenos o propiedades en venta o alquiler.
En Tucumán existe una distorsión en el mercado con respecto a los departamentos en
pozo, debido a que prácticamente están al mismo valor que aquellos que ya están
terminados. El valor lógico del pozo debería ser el que surja de descontar alquileres no
percibidos más un descuento en el precio, justificando así una verdadera revalorización
del inmueble por el riesgo asumido. Pero si están al mismo valor, técnicamente quiere
decir que el pozo resulta más caro por m2 que el terminado, situación que confunde y
desconcierta al mercado de compradores. Esto provoca que cada vez se busque menos
pozo y más inmuebles a estrenar. Esta respuesta de la demanda hace que sea necesario
para el desarrollador cada vez más capital propio al momento de encarar un edificio.
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Sin embargo, el valor del pozo no puede bajar, ya que se aproximan cada vez más a los
costos, generando así poca rentabilidad a los desarrolladores. Una posible solución es
aumentar el valor de los departamentos terminados, ya que tal vez el reimpulso de los
créditos hipotecarios haga que se absorba las demandas de unidades terminadas y suba
el valor de éstas, lo cual acabaría con esta distorsión. A pesar de esto, complicaría
obviamente a los compradores finales, ya que cada vez sus expectativas de adquisición
se verían más frustradas.
En base a este comportamiento del mercado, podemos concluir que existirá una fuerte
demanda de nuestro producto, ya que se encuentra ubicado estratégicamente en el
centro de las zonas más demandadas de la provincia. Además, estará emplazado sobre
una de las avenidas más transitadas, valorizadas y codiciadas, lo que atraerá a grandes
empresas que deseen ubicar una sucursal dentro de nuestro zócalo comercial. Sin
embargo, resulta indispensable conocer en mayor profundidad quienes podrán ser
nuestros clientes reales y potenciales.
Definición del perfil del cliente
En primera instancia, definiremos de manera general y a grandes rasgos nuestro
mercado, el cual corresponde al sector inmobiliario de la provincia de Tucumán, más
específicamente al de construcción y venta de departamentos residenciales, locales
comerciales y oficinas, además del alquiler de estas últimas.
Este mercado es muy amplio, por lo que primero definiremos a través de encuestas el
perfil del cliente. Buscaremos conocer cuáles son sus necesidades, deseos, aspiraciones
y sus concepciones de producto idóneo de acuerdo a éstas. Posteriormente realizaremos
una segmentación del mismo con el propósito de definir, en función de nuestro producto,
cuál será el mercado meta en el que enfocaremos nuestras estrategias de planificación y
de marketing.
Por otro lado, a partir de las necesidades obtenidas de las encuestas, analizaremos
publicaciones, noticias, indicadores, etc., relacionadas a las mismas, para obtener
información útil y fehaciente que nos permita idear el mejor producto para el contexto
actual.
Los resultados de la encuesta fueron los siguientes:
¿Te resulta atractiva la idea de edificio

híbrido?
No
Tal vez 12%
25%
Si
63%
Figura 12 - Gráfico estadístico 1
Existe mucha gente interesada en esta nueva propuesta, sobre todo la gente joven la cual
es más dúctil y adaptable a los cambios. Según nuestras encuestas, la mayoría de las
personas que mostraron apoyo a este nuevo estilo de vida y al proyecto de edificio
híbrido, son jóvenes de entre 21 a 45 años.
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¿Cuál es tu edad?
65 o +
7%
45-65
20%
21-45
73%
Entre los interesados por el proyecto, solo un 37% de los mismos son propietarios de sus
viviendas. Por lo que creemos que nuestro producto puede convertirse no tan solo en su
inversión, sino en su hogar.
En tu vivienda actual
Otros
31% Sos propietario
37%
Alquilas
32%
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En cuanto a la preferencia por comprar o alquilar un inmueble, obtuvimos las siguientes
cifras:
Para lograr conocer mejor a nuestros potenciales clientes, también averiguamos sobre su
grupo familiar.
En caso de que decidieras vivir en este

edificio, ¿con quién lo harías?
En Familia
19%
Solo/a
43%
En Pareja
38%
Si es con familia, ¿cuántas personas

componen tu grupo familiar?
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
3 4 5 6 7
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Por último, analizamos si las personas interesadas estarían dispuestas a vivir y trabajar
en un mismo predio.
¿Te gustaría trabajar y vivir en un mismo

predio?
Tal vez Si
38% 37%
No
25%
Según estos datos, creemos que es muy viable que algunos de los interesados en adquirir
una vivienda en nuestro edificio también opten por comprar un local en el mismo para
desarrollar su negocio. No obstante, muchos se encontraron indecisos dado que no hay
algún desarrollo inmobiliario que ofrezca esta posibilidad.
Por último, entre las personas que no mostraron apoyo por la nueva idea de la
concentración de actividades, la mayoría nos dieron los siguientes motivos:
• No están de acuerdo en aglutinar actividades en un mismo predio, aislándose del
resto de la ciudad.
• Falta de privacidad por un constante tráfico de gente en el sector comercial.
• Preferencia por casa a departamento.
En base a los resultados obtenidos, en primera instancia definimos como perfil de cliente
a: toda persona residente de la Provincia de Tucumán, que tenga entre 21 y 45 años,
cualquiera sea su género, profesión y estado civil, de clase media-alta, cuyos ingresos le
permitan adquirir el producto y que desee comprar o alquilar un inmueble en la provincia.
Investigación de las necesidades de la demanda
En la actualidad, existen una serie de factores que afectan enormemente a los
tucumanos. Es por ello que, para comenzar el estudio de sus necesidades, encuestamos
a la población acerca de cuáles consideran que son las mayores problemáticas y
necesidades que se presentan actualmente a la hora de elegir si invertir o no en el rubro
de la construcción. En base a las más mencionadas, obtuvimos los siguientes resultados:
19
Problemáticas y necesidades más comunes
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Figura 19 - Gráfico de las Problemáticas y necesidades más comunes
Devaluación de la moneda y pérdida del poder adquisitivo

Genera una fuerte aversión al peso y moviliza a los ahorristas a demandar dólares, o
cualquier otro instrumento financiero que les permita no perder el valor de sus ahorros.
Debido a las políticas actuales, ante la imposibilidad de poder comprar libremente divisas
extranjeras, se opta por invertir en diversos activos, principalmente bienes inmuebles,
materiales de la construcción, rodados, tecnología, etc.
Esto genera ciertos beneficios para aquellos inversores que cuentan con dólar billete,
dado que el dólar blue está subiendo de manera exorbitante con relación al peso y al
dólar oficial, mientras que los inmuebles también suben en conjunto con la inflación. De
esta manera se genera un desfasaje, ya que quien cuenta con dólar billete puede llegar a
adquirir una propiedad para la que antes no le alcanzaba. Esto se debe a que las
propiedades bajaron su valor entre un 25% y 30% con relación al dólar billete.
Al margen de la ventaja de quienes cuentan con dólar billete, se observa en el mercado
inmobiliario un claro interés de los ahorristas en pesos que poseían su dinero en plazos
fijos. Dado que esta última opción ya no resulta tentadora por el contexto actual, la gente
está optando por retirar su dinero y comprar propiedades como monoambientes o
departamentos de un dormitorio.
Inseguridad
Es de público conocimiento la gran oleada de crímenes, robos e inseguridad que viven día
a día los tucumanos. Motivo por el cual la gente está cambiando muchas de sus
costumbres: cada vez se desplaza lo menos posible, trata de no circular a altas horas y
opta por vivir en lugares cerrados y con seguridad, como barrios privados, countries,
departamentos en zonas céntricas, etc.
En Tucumán se registran por día una media de 154 ilícitos, 6 por hora, y uno cada 10
minutos. Por este motivo, es una de las provincias más inseguras del país. En el plano
provincial, San Miguel de Tucumán, se ubica al frente con 75 denuncias de delitos por
día. A su vez, otras localidades que forman parte del Gran San Miguel de Tucumán,
marchan por detrás, como Cruz Alta (20), Tafí Viejo (15), Yerba Buena (6) y Lules (5).
20
Pandemia
La pandemia mundial por COVID-19 impactó negativamente en la mayoría de los sectores
económicos, afectando directamente el empleo y el crecimiento económico del país. El
sector inmobiliario no fue ajeno a estos efectos.
El confinamiento obligatorio y preventivo como única solución para evitar la propagación
del virus implicó la incorporación de muchas regulaciones que paralizaron por meses el
traslado de las personas. Muchas de ellas solo se desplazan a sus lugares de trabajo y
para realizar sus compras. También resultó paralizada la construcción y comercialización
de inmuebles.
Densidad poblacional
Tucumán es la provincia de menor superficie, pero la más densamente poblada del país.
A su vez, su población creció un 20% en los últimos 10 años y se espera un incremento
del 30% en los próximos 5. El mayor % de los tucumanos vive en San Miguel de Tucumán
y Yerba Buena, lo que significa una gran acumulación de personas y vehículos en las
principales zonas céntricas, calles y avenidas. Por lo que se puede concluir que la
demanda de inmuebles seguirá creciendo y expandiéndose a las afueras del Gran San
Miguel de Tucumán, el cual está comenzando a colapsar.
Cercanía y tiempo de traslado
La alta densidad poblacional en la provincia provoca en sus habitantes un gran consumo
de tiempo para trasladarse, energía y estrés. Por esta razón, las personas optan por vivir
cada vez más cerca de sus lugares de trabajo, estudio o de las principales zonas
comerciales. Esto resulta en un incremento exponencial de la demanda de inmuebles por
la zona del Gran San Miguel de Tucumán.
Servicio público de transporte
El servicio de transporte en la provincia de Tucumán es uno de los más costosos y
cuestionados del país, debido a los constantes paros que dejan a los tucumanos sin
movilidad por varios días. En el 2020 suman más de 60 días sin ofrecer servicio a los
ciudadanos, los cuales se ven muy afectados para trasladarse principalmente a sus
lugares de trabajo. Esta tendencia lleva a los tucumanos a buscar inmuebles los más
próximos posibles a las zonas céntricas.
Es por estos motivos que confiamos que nuestro proyecto cubrirá y solventará de manera
conjunta y sinérgica todos estos problemas, ya que vamos a ofrecer la construcción de un
edificio de viviendas, con locales comerciales, oficinas y espacios verdes. Todo esto en un
mismo predio, cerrado y seguro.
De esta manera cubrimos la necesidad de vivienda, en un lugar estratégico cercano a los
principales puntos de las ciudades de San Miguel de Tucumán y Yerba Buena, ofreciendo
la posibilidad a nuestros clientes de poder desarrollar la mayor parte de sus actividades
diarias sin tener que trasladarse grandes distancias, además, con la posibilidad de poder
vivir y trabajar en el mismo lugar, alquilando un local para su comercio u oficina.
Segmentación del mercado y Mercado meta
Una vez definidas las principales características y necesidades del mercado y el perfil de
los clientes, debemos realizar una segmentación para obtener así el mercado meta y
analizar el sector que sí se encuentre en condiciones de adquirir el producto, que no
exprese solamente deseo de compra.
21
En primera instancia, segmentaremos nuestro mercado de manera geográfica.
Figura 20 – Tabla de indicadores sociodemográficos de Tucumán
En base a indicadores sociodemográficos provistos por el INDEC, podemos observar que

el mayor porcentaje de la población reside en el Gran San Miguel de Tucumán. Además,
como nuestro proyecto se ubicará en dicha zona, la probabilidad de que nuestro cliente
viva en el mismo es alta. Por ello, nos enfocaremos en publicitar principalmente en este
sector.
Una vez definido donde residen nuestros potenciales clientes, vamos a analizar qué edad
tendrán. Es decir, vamos a definir el rango etario de aquellas personas que tienen la
posibilidad económica de adquirir nuestro producto.
Para esto debemos estudiar la población económicamente activa (PEA) del Gran San
Miguel de Tucumán.
22
Figura 121 – Tabla de indicadores del mercado laboral en el GSMT
De esta tabla, podemos observar que el mayor % de la población con empleo y en

actividad posee más de 30 años. Por otro lado, para lograr adquirir nuestro producto se
debe considerar un periodo de ahorro. Por esta razón, podemos concluir que el rango
etario del perfil de nuestros clientes se verá reducido al rango de 35 a 45 años.
23
En cuanto a otras variables demográficas como estado civil y grupo familiar:
Figura 2213 – Tabla de indicadores del estado civil de la población de Tucumán
Figura 14 – Tabla de indicadores del tamaño del hogar en Tucumán
Observamos que, en el rango etario de 35 a 45 años, la mayoría de personas se

encuentran casadas con pareja, o están solteras con o sin pareja.
Respecto al tamaño del hogar, el promedio es de 2 a 4 personas.
Mediante esta segmentación, nos encontramos en condiciones de definir cuál será
nuestro mercado meta.
Mercado Meta
Enfocaremos nuestro plan de negocio y estrategias de marketing de la siguiente forma:
• Criterio geográfico: personas que busquen invertir en un inmueble ubicado en el
Gran San Miguel de Tucumán.
• Rango etario: personas de entre 35 y 45 años de edad.
• Indicadores demográficos: personas solteras, en pareja o familias jóvenes en
formación.
• Criterio económico: clase social media-alta.
• Criterio conductual: cuyas preferencias de inmueble sean por la ubicación,
seguridad y reducir tiempos de traslado.
24
Estudio de la Competencia
Identificación y caracterización de la competencia
HYBRID se encuentra en un mercado en el que la competencia son los locales

comerciales y los edificios de oficinas y/o viviendas situados en el Gran San Miguel de
Tucumán. Estos competidores son los más fuertes, sin embargo, el precio de venta que
ofrecen suele ser entre un 10% y un 15% más alto que el resto. A pesar de esto, cabe
destacar que la competencia es del tipo directa, ya que ofrece un servicio similar al de
nuestra empresa.
Nuestra sociedad toma como competencia para su análisis edificios de viviendas y

oficinas que existen en la Provincia de Tucumán. Las siguientes empresas son las que
actualmente se posicionan como líderes del mercado:
• Fideicomiso EL ARCO: está dedicado al desarrollo inmobiliario y la construcción.
Ellos no solo se focalizan en establecer con sus clientes, inversores, proveedores y
contratistas relaciones comerciales rentables, sino que creen que es posible la
construcción de vínculos fraternos desde esta actividad con todos ellos.
• Constructora Avanco SRL: es una desarrolladora inmobiliaria que contempla todo
el proceso de manera integrada: desde la definición, selección y compra de la
tierra, hasta la definición de proyecto, su diseño, construcción, entrega y
comercialización.
• Saxum SA: está dedicada al desarrollo, construcción y comercialización de
proyectos inmobiliarios en el NOA.
Análisis del sector de la construcción y del sector Inmobiliario basado en el Modelo
de Fuerzas Competitivas de Porter:
En la siguiente ilustración, podemos ver las cinco fuerzas que componen el modelo de
Porter:
Figura 2415 – Gráfico de Porter
25
Amenaza de entrada de nuevos competidores
El mercado actual presenta varios desafíos, los cuales pueden demorar o impedir el
ingreso al mismo. Esto se debe a una combinación entre el capital necesario para el
proyecto, la legislación vigente a nivel nacional, provincial y municipal con sus costos, las
limitaciones y demoras en licencias para la construcción.
Para analizar este punto y en cuanto a la edificación, que es el sector de la construcción
que a nuestra organización le corresponde, encontramos las siguientes amenazas:
• Elevada competencia: en la actualidad, en el mercado de nuestra provincia
existen un gran número de empresas constructoras. Y, por otro lado, no existen
políticas gubernamentales que limiten el ingreso de nuevos competidores. Todo
esto provoca que la competencia sea alta.
• Escasa innovación: la innovación en el sector no es destacable, más allá de los
nuevos materiales que se introducen con motivo de las nuevas exigencias legales
o bien por la propia mejora de las propiedades de los mismos, por lo que se torna
más difícil sobresalir en el mercado.
• Falta de reconocimiento: los nuevos competidores se enfrentan con el gran
problema de ser poco conocidos en el mercado inmobiliario, por lo que les resulta
complicado competir con empresas de vasta experiencia en el rubro, que cuentan
con la confianza y fidelidad de sus clientes.
• Alto costo de ingreso: el capital necesario para ingresar al sector es elevado, esto
provoca que las empresas tengan índices de rentabilidad bajos debido a la gran
inversión necesaria y al poco ingreso que se obtiene durante el desarrollo del
emprendimiento.
Analizando las barreras de entrada, concluimos que actualmente no es un mercado al que
resulte fácil de ingresar por los altos costos y la competencia con las marcas ya
establecidas. Por lo tanto, no enfocaremos nuestras estrategias a contrarrestar la nueva
competencia, sino a competir con las empresas de renombre. Invertiremos en publicidad
(en revistas o páginas web inmobiliarias, en vallas publicitarias, o en cualquier otro medio)
y nos diferenciaremos del resto, principalmente, en los productos ofrecidos.
Amenaza de sustitutivos
Para el negocio de la construcción, es muy alta la variedad de posibilidades que puede

encontrar un cliente a la hora de buscar un inmueble. Además, en la actualidad y debido
al gran stock de viviendas sin habitar que existen se puede definir como una fuerza de
gran relevancia. Al tratarse de un producto único es muy importante definir bien el cliente
final al que queremos convencer para que adquiera el inmueble. Como variables más
significativas el cliente tendrá en cuenta las siguientes, que podrían ser, en caso de no
ofrecerlas nosotros, las posibles amenazas sustitutivas: precio, localización, calidad,
diseño, tamaño, tipo de vivienda (Loft, Duplex o Triplex) y tipo de uso de vivienda
(vivienda habitual, vivienda para vacacionar). Por lo tanto, existen infinidad de productos
sustitutivos siempre supeditados a que nuestra oferta sea algo diferente a lo que busque
un cliente en concreto.
El alquiler se considera como el principal sustituto de la venta, es una amenaza que

puede llegar a ser transitoria o permanente sobre el sector de promoción de inmuebles
nuevos.
26
Poder de negociación de los clientes
Para nuestro caso en concreto definimos como cliente la persona, familia o unidad familiar
que decide adquirir un inmueble, a los que entendemos como agentes privados. En la
actualidad supone más de un 90% sobre las ventas de edificaciones.
La intención de compra es alta, puesto que son muchas las personas que desean mejorar
su vivienda actual, cambiar de localización, independizarse, adquirir otro inmueble, pero el
poder adquisitivo de los clientes es bajo. Sin embargo, dicha demanda se encuentra
fragmentada, sobre todo porque se tratan de productos únicos, tanto en diseño como en
localización. Además, la reciente crisis y la dificultad de acceso al financiamiento por parte
de las entidades financieras hace que el número de compradores sea más bajo y todavía
más fragmentado. Esa subdivisión de los clientes en función de los factores anteriormente
citados hace que adquieran algo más de poder de negociación ya que son menos los que
desean adquirir un inmueble, nuestro inmueble.
El poder de los proveedores
Nuestros proveedores son de insumos y materiales para la construcción, rubro en el cual

el poder de negociación de los mismos generalmente es débil, debido a la competencia y
a la gran disponibilidad numérica a la hora de elegir uno de ellos.
Los materiales de construcción más relevantes son el hormigón, ladrillo, metales, madera
y plásticos. Algunos de sus proveedores son: Gómez Hormigón, Cerámica Marcos Paz,
Hierronort, Maderplak, Awaduct, entre otros.
La cantidad de proveedores de estos materiales provoca que tengan que competir entre
ellos (en calidad, precio) y, por lo tanto, pierdan su poder de negociación. A esto, hay que
sumarle que la situación actual de crisis económica ha afectado a estas empresas
suministradoras de materiales de construcción.
Podemos decir que el poder de negociación de los proveedores de la fase de obra de

nuestro edificio es relativamente bajo, lo que beneficia a la rentabilidad de nuestra
empresa.
Rivalidad entre competidores
Tendremos en cuenta las empresas que compiten directamente en el sector, ofreciendo

un mismo producto, y las posibles acciones y reacciones que puedan tener las ya
consolidadas. A medida que la intensidad de la competencia sea mayor, la posibilidad de
obtención de rentas superiores es menor y, consecuentemente, el atractivo de la industria
disminuye. Para el sector de la construcción y en cuanto al negocio de la venta/alquiler de
inmuebles, que es el que más nos interesa, hay que citar que la competencia es bastante
alta. Como se ha visto en los puntos anteriores, la construcción de inmuebles en los
últimos años provocó un crecimiento que generó que muchas empresas y agentes libres
se introdujeran en el mercado para buscar la alta rentabilidad que ofrecía el mismo. Sin
embargo, debido a la crisis, muchas acabaron saliendo debido a la imposibilidad de hacer
frente a los créditos financieros.
Sin embargo, esta conducta de la competencia cambió recientemente debido a la crisis

financiera del país, que causó una pérdida del poder adquisitivo de las personas y un
aumento en los índices de pobreza, por lo que cada vez se reduce más la cantidad de
clientes que pueden comprar en el mercado inmobiliario. Esto se traduce en una
disminución de la demanda, ante la cual las empresas deben reducir sus precios para
lograr conseguir ventas y hacer frente a este problema. En consecuencia, los valores de
venta se aproximan aún más a los costos, lo que provoca que los márgenes de ganancias
27
sean menores. Todo esto genera una gran competencia en precios por parte de las
empresas, lo cual desanima a las mismas y las tendencias a abandonar el mercado
aumentan.
Por otra parte, las barreras de salida son altas, porque las empresas están sujetas a que
el cliente pueda comprar su producto. En caso de que no logren venderlo, quedarán
atrapadas en el mercado, sin posibilidades de salir, ya que la liquidación de los inmuebles
tiene un alto costo.
Investigación de Canales de distribución o Trade Research

Principalmente ofreceremos la compra de departamentos y locales comerciales y el
alquiler de oficinas, a través de despachos pertenecientes a nuestra firma.
Sin embargo, como somos una empresa nueva en el mercado, sabemos que no será fácil
llegar a nuestros clientes y que estos confíen de inmediato en nosotros. Es por ello que
buscaremos ciertos canales de distribución intermedios entre nosotros y nuestros clientes,
que nos permita llegar a un mayor número de consumidores, en el menor tiempo posible y
que por lo tanto crezcan nuestras ventas, volviendo a el proyecto lo más rentable y
eficiente posible. Entre ellos se encuentran:
Inmobiliarias: son empresas prestadoras de servicios, que generan ingresos con la venta
de inmuebles de un particular interesado en vender, encargándose de gestionar esa
venta. Esto implica varios servicios:
• Promocionar inmuebles para encontrar compradores
• Investigar el mercado
• Asesorar al propietario sobre el precio de venta
• Recibir visitas y persuadir a un posible cliente de comprar
• Gestionar el papeleo de la compra-venta
Actualmente, una inmobiliaria en el mercado de Tucumán cobra una media del 3% del
valor de venta del inmueble.
Marketing Digital: El beneficio que aportan los canales de distribución en el mundo digital
es que facilitan el acceso que puede tener el consumidor a un producto o servicio en
particular. Este acceso solo es posible generando contenido de valor. Al crear dicho
contenido se logra mejorar el posicionamiento dentro de los motores de búsqueda de
Internet, además de ganar en fidelidad y reconocimiento por parte de los clientes. Entre
los canales de distribución dentro del marketing digital se encuentran:
• Páginas web
• Blogs
• Aplicaciones interactivas
• Redes Sociales
• Promociones y publicidad
Actualmente en el país existen empresas prestadoras de estos servicios, que cobran por
crear contenido, desarrollar una página web y publicitar productos. Éstas establecen un
monto fijo por mostrar en reiteradas veces los anuncios, hasta alcanzar cierta cantidad de
clics y visitas en la página web del cliente. A su vez, su oferta se divide en planes según la
cantidad de servicios que ofrezcan, como desarrollo de página web, mantenimiento de la
misma, estadísticas de clientes, etc.
28
Montos:
Figura 16 - Montos del Marketing Digital
6. Factores Críticos de Éxito y Riesgo
Factores críticos de Éxito

● Ubicación y accesibilidad: El emplazamiento de nuestro edificio es fundamental,
su ubicación estratégica y su accesibilidad (cercana a espacios verdes y en un
punto medio entre los dos centros urbanos de mayor importancia de nuestra
provincia) son unas de las principales necesidades a satisfacer de nuestro cliente.
● Confort y diseño: La confortabilidad de nuestro edificio y su diseño novedoso y
contemporáneo son un aspecto clave, con el que buscamos crear un ambiente
cálido y ameno para los residentes. Nuestro proyecto además mejorará la imagen y
la confianza vecinal.
Factores críticos de Riesgo
● Financiación: Para el desarrollo del proyecto se debe concretar la financiación de
un porcentaje del capital necesario del presupuesto a una tasa tal que nos permita
lograr un apalancamiento financiero positivo, de lo contrario la organización no
cuenta con los fondos necesarios para la inversión y sin el apalancamiento no sería
posible alcanzar las metas financieras.
● Tiempo: Una vez iniciado el proyecto, es muy importante lograr las metas con los
tiempos establecidos, para evitar la variabilidad y las contingencias que pudiesen
suceder si no se cumple en rigor con lo planificado. Para ello se utilizarán métodos
de planificación y control del proyecto como gráficos de Gantt y Diagramas de
camino Crítico.
● Terreno: La fuerte influencia del precio del terreno en nuestro proyecto es un
aspecto problemático a tener en cuenta y que está fuera de nuestro control. Una
variación en su valor puede tener un gran impacto en nuestra rentabilidad. Por esta
razón, proponemos comprarlo lo antes posible para evitar la revalorización
ocasionada por la devaluación del peso.
29
● Rivalidad entre competidores: En un mercado colmado de competidores, nuestra
forma de diferenciarnos del resto reside en el concepto único de nuestro proyecto,
que aúna departamentos, oficinas, locales comerciales y espacios verdes en un
mismo establecimiento, con el objetivo de mejorar la forma de vida de nuestros
clientes. Esto permitirá que opten por nuestro producto, al poder tener diferentes
servicios a su alcance.
Análisis FODA
Fortalezas:
● Diseño vanguardista y espacios verdes innovadores.
● Presencia de variedad de locales comerciales en el predio, que permitirá a los
usuarios satisfacer algunas necesidades sin recorrer largas distancias ni emplear
mucho tiempo en traslados.
● Excelente ubicación y magnitud del proyecto.
● Calidad y modernidad en la construcción.
● Puntualidad en plazos de entrega.
● Canales de venta que facilitan la promoción de nuestros apartamentos.
Debilidades:
● Ser una empresa nueva en el mercado.
● Costos de inversión inicial elevados.
● Mano de obra poco calificada y ausencia de maquinaria propia
● Posibles demoras en los tiempos de entrega causados por contingencias (mala
planificación de la construcción, mal cálculo de materiales necesarios).
● Recursos económicos y financieros limitados.
● Falta de alianzas con constructoras.
Oportunidades:
● Población en incremento y déficit habitacional.
● Facilidad de acceder a préstamos y créditos por parte de instituciones bancarias
privadas y estatales en un futuro.
● Debido al auge del teletrabajo ofrecer la posibilidad de adquirir un departamento y
una oficina en el mismo predio.
● Acceso a la innovación tecnológica y científica.
● Amplia demanda de viviendas.
Amenazas:
● Inestabilidad económica y variabilidad en los precios de materiales de construcción.
● Disminución de la capacidad adquisitiva de la población.
● Políticas y leyes impositivas no beneficiosas.
● Inseguridad.
● Cambios en las necesidades y gustos del cliente.
● Elevado número de competidores.
● Precio del terreno.
30
FODA ampliado
Estrategias FO: La calidad, diseño, modernidad y la excelente ubicación y magnitud del

proyecto nos permitirán atraer a la amplia demanda de viviendas y lograr más ventas.
Estrategias DO: A pesar de ser una empresa nueva en el mercado, el hecho de que la
demanda de obras civiles sea elevada nos brinda la posibilidad de acceder rápidamente a
una porción del mercado y establecernos como una constructora seria y confiable.
Estrategias FA: Ante la amenaza de una disminución de la capacidad adquisitiva de la

población, nuestros diseños modernos, los espacios verdes, la seguridad y presencia de
locales comerciales en el mismo predio, permitirán que destaquemos entre la
competencia y que mantengamos la demanda.
Estrategias DA: Debido a posibles cambios en las necesidades y gustos de los clientes
(tipos de materiales, métodos de construcción, diseño, etc) y nuestra mano de obra poco
calificada, adoptaremos como estrategia la capacitación de nuestros obreros en diferentes
técnicas de construcción, instalación de equipos y materiales, etc.
7. Plan de Marketing
Estrategia
La estrategia de marketing que implementaremos en nuestro proyecto será la de Enfoque,
debido a que la modalidad y estilo de vida que ofrece un edificio híbrido, como vimos en el
estudio de mercado, está destinado a un sector particular del mercado, más precisamente
a un nicho, que aún no ha sido explotado en la provincia de Tucumán. Esta estrategia
resulta idónea, ya que ofrecemos productos especializados y enfocados a consumidores
con necesidades y preferencias específicas. Además, al ser nueva nuestra empresa en el
mercado inmobiliario de la provincia, no contará en primera instancia con reconocimiento
en el mismo, ni con los recursos suficientes para liderar en costos ni posicionarse como
empresa líder.
Nuestro nicho de mercado estará constituido por aquellas personas que busquen vivir en
un punto importante de la provincia (de tal manera que les permita reducir sus tiempos y
distancias de desplazamiento), dentro un predio cerrado y seguro, que les dé la
posibilidad de realizar la mayoría de sus actividades diarias (como compras, deportes,
ocio, etc.) sin la necesidad de tener que alejarse y exponerse a la inseguridad y tráfico de
la provincia.
Análisis de variables clave (Marketing Mix)
Figura 2617 - Marketing Mix
31
Producto
Las necesidades habitacionales cambian continuamente con el paso del tiempo. En la

actualidad, las personas no buscan únicamente un lugar dónde vivir, sino también que
cumpla con un conjunto de necesidades y expectativas que mejoren su nivel de vida.
Nuestro producto busca satisfacer varias de esas exigencias, de manera que nuestros
clientes encuentren más que un lugar estratégicamente ubicado: en sí, es una solución a
sus problemas.
Ofrecemos una obra que se diferencia de la de la competencia por el hecho de que en

ella coexisten y se interrelacionan viviendas, oficinas y locales comerciales, en un Edificio
Híbrido ubicado en Av. Mate de Luna y Pellegrini, una zona valiosa y cercana a los
principales puntos de la ciudad de San Miguel de Tucumán y Yerba Buena. Esto les dará
a nuestros clientes la posibilidad de desarrollar la mayor parte de sus actividades
cotidianas en el mismo predio, sin necesidad de acudir a otros sectores de la ciudad.
Brindaremos la reconfortante sensación de vivir en un lugar seguro y con un diseño
moderno, ofreciendo una armonía entre los espacios verdes y el edificio, garantizando
una excelente calidad de vida.
Algunos de los servicios que se ofrecerán dentro de nuestras instalaciones serán:
- Servicios diversos interrelacionados de utilidad para los clientes.

- Espacios verdes interactivos en el sector comercial.
- Amenities.
- Espacios verdes privados para los residentes del edificio.
- Estacionamiento en subsuelo.
Las características técnicas, planos y distribución fueron desarrollados en mayor
profundidad en el apartado “3” del Plan de Negocios correspondiente al Producto.
Precio
Para establecer la estrategia de fijación de precios de los productos que ofreceremos a
nuestros clientes, nos basaremos en los valores de mercado establecidos por nuestros
competidores. Para ello investigamos precios de departamentos, oficinas y locales
comerciales ubicados por la zona de la Av. Mate de Luna y en las inmediaciones de
nuestro edificio, que poseen la misma cantidad de dormitorios y m2 aproximados a los que
pretendemos ofrecer. En base a estos datos calcularemos un promedio para fijar nuestro
precio.
Sector Residencial
• Venta:
TIPO Sup. [m2] Venta [$/depto.]

Depto. 1 Dor. 50 $ 6.595.691,26
Depto. 2 Dor. 100 $ 12.497.099,23
Depto. 3 Dor. 130 $ 15.343.660,73
Mono. 35 $ 4.859.983,04
Total 315 $ 39.296.434,26
32
Sector Comercial
• Venta:
TIPO Sup. [m2] Venta [$/local]
Grande 120 $ 12.240.000

Mediano 80 $ 8.640.000
Pequeño 40 $ 4.800.000
Total 240 $ 25.680.000
Sector de Oficinas
• Venta: consideramos un precio por m2 de $56.447,55
TIPO Sup. [m2] Venta [$/oficina]
Oficina 55 $ 3.104.615,25
Sala Conf. 150 $ 8.467.132,50
Sala Reunión 100 $ 5.644.755,00
• Alquiler: consideramos un precio por m2 de $333,33 por mes
TIPO Sup. [m2] Alquiler por mes [$/oficina]
Oficina 55 $ 18.333,33
Sala Conf. 150 $ 50.000,00
Sala Reunión 100 $ 33.333,33
Éstos corresponden al valor de venta en pozo, mientras que el precio de venta de los
inmuebles a estrenar será un 30% superior al de en pozo.
Plaza:
La distribución y venta de nuestros productos se realizará tanto de manera directa como a
través de terceros.
Principalmente concretaremos las ventas en nuestro local ubicado en calle Santiago al
300, de 80 m2, con recepción y 3 oficinas. Allí recibiremos tanto a clientes potenciales
como reales, les brindaremos la mejor asesoría e información sobre nuestros productos,
precios, formas de pago y financiación, etc.
Escogimos esta ubicación porque se encuentra en el microcentro de la ciudad de San
Miguel de Tucumán, que es la zona comercial más transitada de la provincia y en donde
se suelen ubicar las principales oficinas inmobiliarias.
Además, por la magnitud del proyecto y el tiempo que tomará llevarlo a cabo, se
colocarán un showroom y una oficina de ventas en el predio, que será de tipo contenedor,
el cual será alquilado. Esta oficina nos brinda la posibilidad de trasladarla fácilmente y de
devolverla una vez finalizada la obra, reduciendo así costos. De esta manera captaremos
a posibles clientes, impulsando así nuestras ventas.
33
Por último, ofreceremos nuestros productos a través de inmobiliarias que nos permitan
llegar a un mayor número de clientes en el menor tiempo posible, lo que, por lo tanto,
incrementará nuestras ventas y rentabilidad.
Promoción:
El objetivo de la comunicación de nuestro proyecto es transmitir el claro mensaje de
aprovechar la oportunidad de invertir en:
• Un nuevo estilo de vida, acorde a las necesidades y problemáticas actuales a nivel
provincial, nacional y mundial.
• Comodidad
• Ubicación
• Seguridad
Por un lado, como trabajaremos con inmobiliarias, éstas se encargarán, mediante sus
propias estrategias, de una parte de las publicidades y de la captación de clientes.
Sin embargo, el principal plan de comunicación lo llevaremos a cabo nosotros,
publicitando agresivamente el proyecto de edificio híbrido antes y durante el periodo de
construcción para impulsar las ventas en pozo, con el fin de fondear el proyecto. Una vez
terminado, ofreceremos publicidad moderada de nuestros departamentos, oficinas y
locales comerciales a estrenar para venta y alquiler.
Las publicidades se harán por medio de:
• Carteles publicitarios ubicados en las principales zonas de circulación.
• Spots publicitarios en la televisión provincial y programas de radio locales.
• Marketing digital.
En cuanto a este último, la empresa se encargará de manejar las redes sociales
(Facebook, Instagram y YouTube), donde se publicitará a través de anuncios. Por otra
parte, se contratará a la empresa TECSID, la cual se encargará del desarrollo y
mantenimiento del sitio web de la empresa y de realizar publicidad en las principales
páginas de Internet, con la intención de captar la atención de posibles clientes que
naveguen por la web y redes sociales.
8. Plan de Implementación
Plan de Implementación
Debido a la magnitud de este proyecto, la construcción del edificio se realizará por etapas.
En la primera etapa (E1), se dará inicio a la construcción del sector comercial.
En la segunda etapa (E2), realizaremos la construcción del sector residencial, la cual es,
de todas, la de mayor envergadura, pero también la que a su vez nos brinda ingresos
debido a la posibilidad de preventa de los departamentos que éste tiene, ayudando así
con un apalancamiento para la construcción.
Por último, en una tercera etapa (E3), se edificará el sector correspondiente a las oficinas
al final del periodo de la etapa E2, donde nuevamente la posibilidad de la preventa
ayudará con la elaboración de la misma.
La superficie total construida del edificio será de 24.442 m2, de los cuales un 76%
corresponden al sector residencial, convirtiéndola en la etapa de mayor envergadura del
proyecto, seguido por el sector comercial, con aproximadamente un 14%, y el sector de
oficinas, con el restante 10%.
34
Plan de Trabajo
Dentro de cada una de las etapas se encuentran clasificados los distintos trabajos
necesarios para poder concluir las obras. La duración de cada uno de ellos está ligado a
su complejidad y los métodos empleados. Se clasifican en:
- Excavación y movimiento de suelos: comprende las excavaciones realizadas
con maquinarias, para lo cual se recurrirá a la contratación de una empresa
externa que se encargará de esto.
- Estructura de H°A°: abarca la construcción de la estructura del edificio,
comprendiendo vigas, columnas, losas, bases de la fundación y estructura
de escaleras y ascensores.
- Albañilería gruesa: son los trabajos de preparación de superficies tales como
paredes, contrapisos, revoques y la colocación de cañerías para las distintas
instalaciones.
- Albañilería fina: constituyen los trabajos finales tales como revoque fino,
revestimiento, piso, carpintería, cielorraso, artefactos sanitarios y grifería,
para la entrega a los consumidores finales.
- Terminaciones y detalles: trabajos de detalles que deban ser resueltos con
posterioridad a los anteriores para la entrega definitiva.
Determinamos los tiempos de ejecución necesarios para las tareas descriptas
anteriormente y los volcamos en los siguientes planes de trabajos correspondientes a
cada sector. Por último, se describe en el plan de trabajo general los periodos de
comienzos de las obras de cada sector.
35
36
Costos de Materiales y Mano de Obra
Para presupuestar la obra y cada uno de sus ítems en términos de materiales y mano de
obra, se empleó un sistema por analogía con antecedentes de otras obras conocidas de
similares características, representándose el costo de cada uno de los ítems como un
porcentaje del costo total.
El costo total lo determinamos en base al precio de construcción (incluye mano de obra y
materiales) por m2 de estructura, que para esta zona es de 48000 $/m2. Con este dato y la
superficie total construida de este proyecto, se determinó que el presupuesto total es de
$2.081.039.607,60.
El sistema mencionado se empleó para cada uno de los sectores por separado
(residencial, comercial y zona de oficinas), volcándose los resultados en las siguientes
tablas:
37
Sector Residencial
Presupuesto: $ 1.158.696.000,00
Materiales: $ 638.789.104,80
Mano de Obra: $ 519.906.895,20
Nº de Porcentaje de
Rubro % $ Designacion de la obra $
Item mano de obra
Trabajos preliminares 0.5 3,193,946 1 Preparacion del terreno y excavacion de cimiento 2 10,398,138
Excavaciones 0.5 3,193,946 2 Relleno de cimientos con hormigon simple 5 25,995,344.8
Hormigon armado 14 89,430,475 3 Capa aisladora horizontal 1 5,199,069
Mamposteria 12.5 79,848,638 4 Mamposteria de ladrillos de 0,3 com o 0,2cm de espesor 11 57,189,758
Aislaciones 1.5 9,581,837 5 Mamposteria de ladrillos de tabiques 0,1 cm o 0,15 cm 4 20,796,276
Contrapisos 1.5 9,581,837 6 H°A° de columnas y dinteles llenos hasta altura de viga o encadenado superior 5 25,995,345
Yeseria 3.5 22,357,619 7 Contrapiso de hormigon simple 2 10,398,138
Revoques 7 44,715,237 8 Encadenados superiores, vigas y losas listas para llenar 5 25,995,345
Cielorraso 0.4 2,555,156 9 Losas y vigas terminadas conformes 11 57,189,758
Conductos 0.1 638,789 10 Revoques gruesos interiores 4 20,796,276
Cubiertas 1.2 7,665,469 11 Revoques gruesos exteriores 2 10,398,138
Revestimientos 2 12,775,782 12 Revoques finos (enlucidos), interiores y exteriores 4 20,796,276
Pisos 4 25,551,564 13 Cielorrasos en mezcla de yeso 3 15,597,207
Escalera 1.5 9,581,837 14 Pisos de mosaico calcareo o granitico 3.5 18,196,741
Zócalo 0.2 1,277,578 15 Zocalos de mosaico calcareo o granitico 1 5,199,069
Carpinteria 12 76,654,693 16 Revestimientos de azulejos en baño,cocina y lavadero 1.5 7,798,603
Herrajes 0.4 2,555,156 17 Bases y tanque de reserva 2 10,398,138
Instalacion sanitaria 12 76,654,693 18 Colocacion de marcos en puertas y ventanas 1.5 7,798,603
Instalacion de gas 3 19,163,673 19 Cubierta de techo reglamentaria completa con muros de carga terminados 6 31,194,414
Instalacion electrica 2.5 15,969,728 20 Umbrales y antepechos 1 5,199,069
Vidrios 0.7 4,471,524 21 Ayuda de gremios 2.5 12,997,672
Pintura 4 25,551,564 22 Veredas perimetrales y vereda municipal 2 10,398,138
Ascensor 2.5 15,969,728 23 Detalles de terminacion y limpieza de obra 3 15,597,207
Varios 1 6,387,891 24 Obras varias no especificadas 10 51,990,690
Ayuda de gremio 1.5 9,581,837 25 Retencion para fondo de garantia 7 36,393,483
Gastos obra 2 12,775,782 100 519,906,895
Beneficio 8 51,103,128
100 638,789,105
38
Sector Comercial
Presupuesto: $ 223,615,641.60
Materiales: $ 123,279,303.21
Mano de Obra: $ 100,336,338.39
Item mano de obra
Trabajos preliminares 0.5 616,397 1 Preparacion del terreno y excavacion de cimiento 2 2,006,727
Excavaciones 0.5 616,397 2 Relleno de cimientos con hormigon simple 5 5,016,817
Hormigon armado 14 17,259,102 3 Capa aisladora horizontal 1 1,003,363
Contrapisos 1.5 1,849,190 6 Hormigon armado de columnas y dinteles llenos hasta altura de viga o encaden 5 5,016,817
Cielorraso 0.4 493,117 9 Losas y vigas terminadas conformes 11 11,036,997
Zócalo 0.2 246,559 15 Zocalos de mosaico calcareo o granitico 1 1,003,363
Herrajes 0.4 493,117 17 Bases y tanque de reserva 2 2,006,727
Instalacion electrica 2.5 3,081,983 20 Umbrales y antepechos 1 1,003,363
Vidrios 0.7 862,955 21 Ayuda de gremios (reparacion de roturas, fijacion y tapado de cañerias e instala 2.5 2,508,408
Varios 1 1,232,793 24 Obras varias no especificadas 10 10,033,634
Gastos obra 2 2,465,586 100 100,336,338
100 123,279,303
39
Sector de Oficinas
Presupuesto: $ 179,289,028.80
Materiales: $ 98,842,041.58
Mano de Obra: $ 80,446,987.22
Item mano de obra
Trabajos preliminares 0.5 494,210 1 Preparacion del terreno y excavacion de cimiento 2 1,608,940
Excavaciones 0.5 494,210 2 Relleno de cimientos con hormigon simple 5 4,022,349
Hormigon armado 14 13,837,886 3 Capa aisladora horizontal 1 804,470
Contrapisos 1.5 1,482,631 6 Hormigon armado de columnas y dinteles llenos hasta altura de viga o encaden 5 4,022,349
Cielorraso 0.4 395,368 9 Losas y vigas terminadas conformes 11 8,849,169
Zócalo 0.2 197,684 15 Zocalos de mosaico calcareo o granitico 1 804,470
Herrajes 0.4 395,368 17 Bases y tanque de reserva 2 1,608,940
Instalacion electrica 2.5 2,471,051 20 Umbrales y antepechos 1 804,470
Vidrios 0.7 691,894 21 Ayuda de gremios (reparacion de roturas, fijacion y tapado de cañerias e instala 2.5 2,011,175
Varios 1 988,420 24 Obras varias no especificadas 10 8,044,699
Gastos obra 2 1,976,841 100 80,446,987
100 98,842,042
40
9. Plan de RRHH
Organigrama
Figura 18 - Organigrama
Estructura Organizacional
La empresa se encuentra constituida por 7 socios igualitarios que conforman la junta de
directores, a su cargo se encuentra el gerente general encargado de dirigir a los gerentes
de los departamentos de obras, de ingeniería y diseño y de compra y venta. La empresa
cuenta también con asesores externos del área legal, contable, higiene y seguridad y
marketing.
Junta de directorio
Las obligaciones importantes de la junta de directores son:
● Evaluación del entorno, lo que concierne a la empresa y a la producción.
 Política de la empresa.
 Política de recursos humanos y salarios dentro de la empresa.
 Estudio de mercado.
 Establecer objetivos a largo plazo.
 Analiza la viabilidad de nuevos proyectos.
● Desarrollar ideas para conseguir los objetivos planteados.
 Establecer políticas de mejoras.
 Controlar y ampliar las ventajas competitivas.
 Fijar la política financiera.
41
● Poner en práctica las ideas desarrolladas.
● Evaluar la ejecución de la estrategia y el desempeño operativo y financiero, y
ofrecer su consejo.
Gerente General
Misión y responsabilidades:
● Responsable de realizar informes y análisis periódicos con datos brindados y
avalados por sus gerencias a cargo y asesores para remitirlos a la junta de
directorio.
● Problemas fiscales y tributarios.
● Prepara, realiza y liquida los contratos de la obra.
● Da órdenes al personal a su cargo, cuando éste a su criterio lo requiera.
● Mayor responsable dentro de la empresa.
Gerente de obras
● Encargado de realizar el anteproyecto de la obra (estudios: topográficos, de suelos,
interferencias, etc.).
● Coordina la obra para lograr las metas en los tiempos estipulados (plan de trabajo,
asignación de tareas, etc.).
● Representante técnico: tiene mayor contacto con los trabajadores y conoce de
primera mano la situación de la empresa, se relaciona con las cuestiones
pertinentes a la propiedad y con los organismos o entidades tanto públicas como
privadas que están relacionadas con la obra.
● Controla el presupuesto establecido.
● Da órdenes al personal a su cargo, cuando éste a su criterio lo requiera
● Participa de la etapa de planificación y diseño técnico definitivo con el equipo de
Ingeniería y Diseño.
● Trabaja en conjunto con el gerente del departamento de compra y venta para
asegurar la disponibilidad de materiales de acuerdo al plan de trabajo.
Jefe de obra
● Control técnico de la obra.
● Control de calidad del trabajo y de los materiales.
● Lleva la dirección de la obra que se le encomienda.
● Certificación de obra.
● Tramitación de pedidos al departamento de compra y venta.
● Propuestas de procedimientos técnicos y metodologías adecuadas que mejoren los
rendimientos y resultados.
42
Gerente de Diseño e Ingeniería
● Encargado de realizar los diseños arquitectónicos y estructurales, de manera
óptima, sin errores y lo más eficientemente posible, a partir de las nuevas ideas
propuestas por la junta de directorio.
● Asume la responsabilidad para una ejecución técnicamente perfecta, sin
accidentes, lo más económica posible y en los plazos dispuestos.
● Actúa en la etapa de Planificación, en conjunto con el Gerente de Obra, en el
Diseño Arquitectónico y estructural definitivo conforme sean las necesidades de la
Dirección.
● Lleva control y conocimiento del avance de la obra.
● Propone cambios y modificaciones, en su área de trabajo, que a su criterio sean
convenientes.
● Trabaja en conjunto con el gerente de obra sobre el avance de proyectos una vez
puestos en marcha.
Gerente de compra y venta
• Análisis periódicos de precios de materiales.
• Encargado de realizar las adquisiciones en cantidades requeridas de materiales y/o
maquinarias solicitadas por el departamento de obras.
• Control de presupuestos, facturas y estados de pagos.
• Preparar planes, presupuestos y estrategias de venta
• Calcular la demanda y pronosticar las ventas
• Diseñar el plan de marketing tanto de la empresa como de los proyectos.
• Se relaciona con los clientes, proveedores e inmobiliarias.
• Establecer metas y objetivos.
• Recepción de compras
• Clasificación mediante un inventario y almacenamiento.
• Control de calidad de los materiales.
• Garantizar el abastecimiento de materiales a pie de obra en los tiempos
programados.
Contrataciones y subcontrataciones
Para el cómputo de trabajadores contratados se tiene en cuenta la duración del proyecto
en lo que se refiere a la Ejecución como así también el tamaño y requerimientos
específicos que este necesite.
Con el fin de reducir costos fijos en mano de obra, decidimos, para este proyecto,
subcontratar una empresa que se encargará de brindar obreros, maquinaria y
herramientas necesarias para la construcción en los tiempos preestablecidos.
43
Reuniones de trabajo
• La información adecuada y continua contribuye a mejorar el funcionamiento del

equipo de obra. Es importante conocer los éxitos y fallos que se van produciendo.
• Con las reuniones se consigue una mayor integración y motivación del personal,
así como un mejor ambiente de trabajo.
10. Análisis Financiero

Este análisis financiero se realizó para determinar la viabilidad del proyecto frente a
distintos escenarios que podrían presentarse en función de la respuesta del mercado.
Para esto, se determinaron los diferentes indicadores financieros que permitirán tener una
visión contable y estimativa de los flujos de dinero presentes durante el periodo de
análisis del proyecto.
Los indicadores utilizados fueron el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno
(TIR) y se volcaron los resultados obtenidos en las tablas adjuntas.
Se hizo un análisis mensual del flujo durante la etapa de construcción de las obras, con el
fin de detallar los gastos que se realizaron durante este periodo, así también como los
ingresos que pudieran producirse debido a las preventas.
En el periodo de inicio (0) debió hacerse un fuerte desembolso inicial de los socios para la
compra del terreno, el cual tiene un valor de $506,772,612.00. Para poder sustentar las
primeras etapas de construcción del proyecto, fue necesario recurrir a un crédito
hipotecario de $ 200,000,000.00 otorgado por una entidad bancaria, en el primer mes del
periodo 1 (T1).
Para definir el precio de venta se realizó un estudio de mercado que consideró los valores
actuales de venta de inmuebles en zonas análogas de la ciudad y se ajustaron los valores
acordes a la zona de implementación de nuestro proyecto.
El programa de actividades, para el periodo de análisis, fue el siguiente:
• Año 1: se estimó una preventa del 50% del total de locales comerciales, al cabo de
6 meses de empezado el emprendimiento, teniendo en cuenta la fuerte demanda
de los mismos en esta zona de la ciudad.
• Año 2: se continúan con las obras del sector comercial, y se estima una preventa
del restante 50% de las unidades a construir. En este periodo se contemplan el
pago de las cuotas de la preventa del año anterior y parte de las cuotas de las
preventas realizadas en este año.
• Año 3: finalizadas las obras del primer sector, se abre paso a la construcción de la
zona residencial. En ésta, se estimó una preventa de inmuebles a mediados de
año, la cual corresponde al 30% de las unidades a construir.
• Año 4: se estima una nueva preventa del 20% de las unidades por construir, y se
continúa con el pago de las cuotas de las preventas realizadas en periodos
anteriores.
• Año 5: no se estimaron ventas para este año, por lo que el ingreso de dinero se
debe exclusivamente a los pagos de las cuotas de preventas realizadas en los
años anteriores. En cuanto a los egresos, se continúa con la construcción de
departamentos en el lado sur del predio.
• Año 6: para este periodo estimamos una preventa de departamentos del 20% con
respecto del total, mientras se continúan con los pagos de las preventas realizadas
en los años anteriores. Entramos en las últimas etapas de construcción del sector
residencial.
44
• Año 7: empiezan los trabajos de construcción en el sector de oficinas, estimando
una preventa del 10% del total de las mismas a principios de año. También se
estima una venta de cocheras del 20% del total de las parcelas, junto con un 10%
de ventas de los departamentos en el sector residencial.
• Año 8: nueva preventa de oficinas, correspondiente a un 10% de las mismas.
También se estima un 20% en ventas de las unidades de departamentos, junto con
el mismo porcentaje de venta en cocheras. De esta manera, se logra la venta total
de las unidades habitacionales del emprendimiento.
• Año 9: etapa final de los trabajos de construcción del sector 3, estimándose una
preventa de oficinas del 10%, una nueva venta del 20% de las cocheras. Con esto
se logró un total del 30% de preventa de las unidades de este sector en etapa de
construcción.
• Año 10 y 11: en estos años se concreta la venta de las restantes unidades de
cocheras en el edificio, y se obtienen ingresos por los alquileres de las oficinas.
45
CASO 1: Análisis sin inflación
En este análisis, se consideró un valor de Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento
(TMAR) de 10% y una tasa de interés real para la entidad bancaria del 8% con una
amortización de deuda con el Sistema Francés. Con esto pudo hacerse el análisis de
rentabilidad del proyecto, obteniéndose los siguientes resultados:
● TMAR = 10%
● Tasa Financiera del Banco = 8%
● Tasa Mixta = 9%
● VAN = $ 35,913,577
● TIR = 11%
46
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (SIN INFLACIÓN)
AÑO 1 AÑO 1
Meses 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
INGRESOS
Ventas $ -
Preventas $ 92,400,000 $ 92,400,000
Cuotas de Preventas $ 6,465,350 $ 6,465,350 $ 6,465,350 $ 6,465,350 $ 6,465,350 $ 6,465,350 $ 38,792,101
Ingreso Alquileres $ -
Ingreso de credito $ 200,000,000 $ 200,000,000
EGRESOS
Costo materiales -$ 3,075,167 -$ 3,075,167 -$ 8,828,201 -$ 6,369,431 -$ 6,369,431 -$ 8,485,725 -$ 8,485,725 -$ 8,485,725 -$ 8,485,725 -$ 8,485,725 -$ 8,485,725 -$ 9,369,227 -$ 88,000,976
Costo mano de obra -$ 17,520,029 -$ 17,520,029 -$ 21,031,801 -$ 7,023,544 -$ 7,023,544 -$ 5,351,271 -$ 5,351,271 -$ 5,351,271 -$ 5,351,271 -$ 5,351,271 -$ 5,351,271 -$ 4,849,590 -$ 107,076,164
Costos de inmobiliaria - - - - - -$ 1,848,000 - - - - - - -$ 1,848,000
Costos fijos -$ 4,162,992 -$ 4,162,992 -$ 4,162,992 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 1,481,817 -$ 24,570,380
Costos Financieros $ -
Utilidad antes de imp $ 175,241,812 -$ 24,758,188 -$ 34,022,994 -$ 14,874,791 -$ 14,874,791 $ 75,233,186 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 9,235,284 $ 109,696,580
impuestos (42%) -$ 73,601,561 $ - $ - $ - $ - -$ 31,597,938 $ - $ - $ - $ - $ - $ - -$ 46,072,564
Utilidad despues de imp $ 101,640,251 -$ 24,758,188 -$ 34,022,994 -$ 14,874,791 -$ 14,874,791 $ 43,635,248 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 9,235,284 $ 63,624,017
Costos de Capital $ -
Inversión -$ 506,772,612
Flujo de caja -$ 506,772,612 $ 101,640,251 -$ 24,758,188 -$ 34,022,994 -$ 14,874,791 -$ 14,874,791 $ 43,635,248 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 8,853,464 -$ 9,235,284 $ 63,624,017
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (SIN INFLACIÓN)

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10 AÑO 11
Meses 0
INGRESOS
Ventas $ - $ 258,061,489 $ 494,485,778 $ 21,637,200 $ 21,637,200 $ 21,637,200
Preventas $ 92,400,000 $ 92,400,000 $ 159,112,427 $ 107,073,010 $ 107,073,010 $ 4,656,923 $ 4,656,923 $ 4,656,923
Cuotas de Preventas $ 38,792,101 $ 148,703,054 $ 170,325,418 $ 213,693,297 $ 270,760,789 $ 271,268,396 $ 174,717,570 $ 113,683,140 $ 60,134,932 $ 3,634,054 $ 227,128
Ingreso Alquileres $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 802,083 $ 3,850,000 $ 3,850,000
Ingreso de credito $ 200,000,000
EGRESOS
Costo materiales -$ 88,000,976 -$ 81,284,085 -$ 81,365,762 -$ 131,909,950 -$ 137,632,436 -$ 127,012,567 -$ 40,740,308 -$ 42,592,683 -$ 11,564,519
Costo mano de obra -$ 107,076,164 -$ 83,982,566 -$ 85,611,335 -$ 83,185,103 -$ 79,935,685 -$ 113,296,378 -$ 41,484,316 -$ 24,737,449 -$ 6,234,642
Costos de inmobiliaria -$ 1,848,000 -$ 1,848,000 -$ 3,182,249 -$ 2,141,460 - -$ 2,141,460 -$ 5,254,368 -$ 9,982,854 -$ 541,924 -$ 509,744 -$ 509,744
Costos fijos -$ 24,570,380 -$ 22,307,522 -$ 24,570,380 -$ 24,570,380 -$ 24,570,380 -$ 24,570,380 -$ 9,017,608 -$ 7,603,719 -$ 2,534,573
Costos Financieros $ - $ 8,947,998 -$ 13,161,902 $ 10,215,300 $ 7,024,131 $ 3,568,097 $ 399,303 $ - $ - $ - $ -
Utilidad antes de imp $ 109,696,580 $ 42,732,883 $ 121,546,216 $ 68,744,113 $ 35,646,419 $ 114,888,718 $ 341,338,685 $ 527,909,136 $ 66,355,480 $ 28,611,510 $ 25,204,584
impuestos (42%) -$ 46,072,564 -$ 17,947,811 -$ 51,049,411 -$ 28,872,527 -$ 14,971,496 -$ 48,253,261 -$ 143,362,248 -$ 221,721,837 -$ 27,869,302 -$ 12,016,834 -$ 10,585,925
Utilidad despues de imp $ 63,624,017 $ 24,785,072 $ 70,496,805 $ 39,871,585 $ 20,674,923 $ 66,635,456 $ 197,976,437 $ 306,187,299 $ 38,486,179 $ 16,594,676 $ 14,618,659
Costos de Capital $ - $ 19,438,954 -$ 35,501,444 $ 38,448,046 $ 41,639,215 $ 45,095,250 $ 19,877,092 $ - $ - $ - $ -
Inversión -$ 506,772,612
Flujo de caja -$ 506,772,612 $ 63,624,017 $ 5,346,118 $ 34,995,361 $ 78,319,632 $ 62,314,138 $ 111,730,706 $ 217,853,529 $ 306,187,299 $ 38,486,179 $ 16,594,676 $ 14,618,659
47
CASO 2: Análisis con Inflación
En este escenario, se considera la posible inflación que se produciría por las políticas
económicas, con las consecuentes modificaciones en la rentabilidad de nuestro proyecto.
La inflación considerada es de un 20% anual, lo que modificará las tasas de rendimiento
aceptado, para el retorno de la inversión, y los intereses de pagos de deudas a la entidad
bancaria y a los grupos inversionistas.
● TMAR = 32%
● Tasa Financiera del Banco = 30%
● Tasa Mixta = 31.3%
● VAN = $ 83,627,636
● TIR = 37%
48
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (CON INFLACIÓN)
AÑO 1 AÑO 1
Meses 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
INGRESOS
Ventas
Preventas $ 120,960,000 $ 120,960,000
Cuotas de Preventas $ 18,500,707 $ 18,500,707 $ 18,500,707 $ 18,500,707 $ 18,500,707 $ 18,500,707 $ 111,004,245
Ingreso Alquileres
Ingreso de credito $ 200,000,000 $ 200,000,000
EGRESOS
Costo materiales -$ 3,122,248 -$ 3,122,248 -$ 8,963,361 -$ 6,466,947 -$ 6,466,947 -$ 8,615,642 -$ 8,615,642 -$ 8,615,642 -$ 8,615,642 -$ 8,615,642 -$ 8,615,642 -$ 9,512,670 -$ 89,348,271
Costo mano de obra -$ 17,788,261 -$ 17,788,261 -$ 21,353,798 -$ 7,131,074 -$ 7,131,074 -$ 5,433,199 -$ 5,433,199 -$ 5,433,199 -$ 5,433,199 -$ 5,433,199 -$ 5,433,199 -$ 4,923,837 -$ 108,715,501
Costos de inmobiliaria - - - - - -$ 2,419,200 - - - - - - -$ 2,419,200
Costos fijos -$ 4,226,727 -$ 4,226,727 -$ 4,226,727 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 1,504,504 -$ 26,220,715
Costos Financieros
Utilidad antes de imp $ 174,862,764 -$ 25,137,236 -$ 34,543,886 -$ 15,102,524 -$ 15,102,524 $ 102,987,455 $ 2,947,363 $ 2,947,363 $ 2,947,363 $ 2,947,363 $ 2,947,363 $ 2,559,697 $ 205,260,559
impuestos (42%) -$ 73,442,361 - - - - -$ 43,254,731 -$ 1,237,892 -$ 1,237,892 -$ 1,237,892 -$ 1,237,892 -$ 1,237,892 -$ 1,075,073 -$ 86,209,435
Utilidad despues de imp $ 101,420,403 -$ 25,137,236 -$ 34,543,886 -$ 15,102,524 -$ 15,102,524 $ 59,732,724 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,484,624 $ 119,051,124
Costos de Capital
Inversión -$ 506,772,612
Flujo de caja -$ 506,772,612 $ 101,420,403 -$ 25,137,236 -$ 34,543,886 -$ 15,102,524 -$ 15,102,524 $ 59,732,724 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,709,470 $ 1,484,624 $ 119,051,124
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (CON INFLACIÓN)

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10 AÑO 11
Meses 0
INGRESOS
Ventas $ 309,673,787 $ 593,382,934 $ 25,964,640 $ 21,637,200 $ 25,964,640
Preventas $ 120,960,000 $ 120,960,000 $ 190,934,912 $ 128,487,612 $ 128,487,612 $ 5,588,307 $ 5,588,307 $ 5,588,307
Cuotas de Preventas $ 111,004,245 $ 425,516,272 $ 753,395,356 $ 372,604,367 $ 438,493,561 $ 439,315,624 $ 282,645,755 $ 183,126,395 $ 96,620,068 $ 5,393,996 $ 337,125
Ingreso Alquileres $ - $ - $ - $ - $ 802,083 $ 2,475,000 $ 3,850,000
Ingreso de credito $ 200,000,000 $ - $ -
EGRESOS
Costo materiales -$ 89,348,271 -$ 82,528,544 -$ 101,168,224 -$ 131,909,950 -$ 137,632,436 -$ 127,012,567 -$ 40,740,308 -$ 42,592,683 -$ 12,272,730 $ -
Costo mano de obra -$ 108,715,501 -$ 85,268,339 -$ 85,611,335 -$ 84,458,667 -$ 81,159,500 -$ 115,030,945 -$ 42,119,441 -$ 25,116,179 -$ 6,616,451
Costos de inmobiliaria -$ 2,419,200 -$ 2,419,200 -$ 3,818,698 -$ 2,569,752 - -$ 2,569,752 -$ 6,305,242 -$ 11,979,425 -$ 647,101 -$ 482,244 -$ 596,293
Costos fijos -$ 26,220,715 -$ 22,649,050 -$ 24,946,553 -$ 24,946,553 -$ 24,946,553 -$ 24,946,553 -$ 9,155,667 -$ 7,720,132 -$ 2,689,790
Costos Financieros $ 56,566,333 $ 49,605,825 $ 40,281,181 $ 27,789,423 $ 11,054,842
Utilidad antes de imp $ 205,260,559 $ 297,044,806 $ 679,179,632 $ 216,925,876 $ 166,965,648 $ 287,188,577 $ 499,587,192 $ 694,689,216 $ 106,749,027 $ 29,023,952 $ 29,555,472
impuestos (42%) -$ 86,209,435 -$ 124,758,819 -$ 285,255,445 -$ 91,108,868 -$ 70,125,572 -$ 120,619,202 -$ 209,826,621 -$ 291,769,471 -$ 44,834,591 -$ 12,190,060 -$ 12,413,298
Utilidad despues de imp $ 119,051,124 $ 172,285,987 $ 393,924,187 $ 125,817,008 $ 96,840,076 $ 166,569,375 $ 289,760,571 $ 402,919,746 $ 61,914,436 $ 16,833,892 $ 17,142,174
Costos de Capital $ 20,493,188 $ 27,453,696 $ 36,778,340 -$ 215,949,066 $ 66,004,679
Inversión -$ 506,772,612
Flujo de caja -$ 506,772,612 $ 119,051,124 $ 151,792,800 $ 421,377,883 $ 89,038,668 $ 312,789,142 $ 100,564,695 $ 289,760,571 $ 402,919,746 $ 61,914,436 $ 16,833,892 $ 17,142,174
49
11. Conclusiones
El primer edificio híbrido de Tucumán es un proyecto de gran envergadura que conlleva
un fuerte análisis técnico, económico y financiero. Expondremos a continuación las
conclusiones de los puntos analizados.
La excelente ubicación, la magnitud, diversidad e innovación de nuestro producto, son las
cualidades que lo vuelven altamente atractivo para distintos tipos de clientes. Esto nos
permitirá captar una gran cantidad de interesados en el mismo, ya sean compradores que
deseen disfrutar de los servicios o inversores que quieran lograr una rentabilidad de su
capital.
A pesar de los impactos negativos que trae aparejados en el ambiente (disminución en la
calidad del aire y suelo, por ejemplo), los grandes beneficios producidos por el proyecto,
principalmente en el aspecto socio-económico, motivan en gran medida su construcción.
En base a las encuestas realizadas podemos concluir que hubo un alto grado de
aceptación del producto. Es por ello que estamos seguros que logrará cubrir la mayor
parte de las demandas y las problemáticas actuales de mayor impacto en nuestra
provincia. Como es un mercado con altas barreras de entrada, vamos a enfocarnos en
competir con las empresas de renombre mediante la diferenciación de los productos y
apuntando a un nicho de mercado.
Si bien los factores de riesgo son mayores que los de éxito, las características únicas de
este proyecto lo volverán exitoso. Por su parte, el análisis FODA nos permite identificar
las virtudes y defectos de nuestro emprendimiento, y nos dará las herramientas para
desarrollar tácticas que nos posibiliten superar distintos escenarios.
En el plan de marketing, la estrategia que implementaremos nos brindará la posibilidad de
ingresar a un mercado con alto grado de competencia, enfocándonos en un nicho de
mercado que aún no ha sido explotado. Esto nos permitirá captar clientes con
necesidades y preferencias específicas hasta lograr un mayor reconocimiento.
Desarrollar un proyecto de esta envergadura implica tiempos de ejecución elevados, y
para que este objetivo pueda cumplirse debemos seguir de manera estricta los
cronogramas de trabajos planteados para la obra. Sin embargo, entendemos que, por ser
una empresa nueva en el rubro, nuestra inexperiencia en este tipo de trabajo será un
factor a considerar.
Comenzaremos con una pequeña cantidad de empleados fijos, que en su mayoría
aportan el capital intelectual (a excepción de los distintos asesores). Mientras que, el
personal necesario en la construcción, será subcontratado.
Los resultados obtenidos en nuestro análisis financiero muestran que el proyecto tendrá
una rentabilidad acorde a los riesgos tomados. Si bien la ubicación es un factor de éxito
determinante, el costo del terreno condiciona en gran medida la rentabilidad de este
emprendimiento.
Hybrid Park, es un proyecto único e innovador, que implicará un antes y un después en el
mercado de la construcción en Tucumán. Como explicamos anteriormente, son sus
características las que lo vuelven un proyecto rentable y una buena oportunidad de
inversión en el rubro inmobiliario, a pesar de los diversos factores de riesgo inherentes al
mercado y a este nuevo producto. Por esta razón, queremos que formen parte del mismo,
que sean partícipes de la promoción de un nuevo estilo de vida que se adapta a las
problemáticas actuales que afectan a nuestro mundo moderno.
Sé parte de la historia. Sé parte de Hybrid Park.
50

Proyecto - Edificio Híbrido (EEP-OSG) - CORREGIDO

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Proyecto - Edificio Híbrido (EEP-OSG) - CORREGIDO

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Economía y Evaluación de Proyectos

Somos HYBRID, una empresa constructora dedicada al desarrollo de proyectos de

La empresa surge de la asociación de 3 Ingenieros Civiles y 4 Ingenieros Industriales,

En este proyecto dirigimos todas nuestras estrategias y recursos a un nicho de mercado,

En base al estudio de mercado, en donde investigamos sobre las principales necesidades

El siguiente plan de negocios contempla la construcción y comercialización de un edificio

Este proyecto consiste en la construcción de un Edificio Híbrido innovador, emplazado en

- Servicios diversos interrelacionados de utilidad para los clientes

- Espacios verdes interactivos en el sector comercial

- Espacios verdes privados para los residentes del edificio

Figura 1 - Zona de construcción

Situación actual del terreno

Actualmente, el terreno se encuentra en posesión de la persona jurídica GRUPO

Respecto al Código de Planeamiento Urbano (CPU) de la ciudad de San Miguel de

En cuanto a las características individuales de cada uno de los departamentos, contarán

Figura 2 - (Izq.) Plano del Departamento de 3 dormitorios - (Der.) Imagen ilustrativa

• Departamento de 2 dormitorios: este confortable departamento contará con una

• Departamento de 1 dormitorio: ideal para personas solteras o para convivencia

Figura 4 - (Izq.) Plano del Departamento de 1 dormitorio - (Der.) Imagen ilustrativa

Figura 5 - Plano del Monoambiente

Figura 6 - (Izq.) Plano del Local Grande - (Der.) Imagen ilustrativa

• Local Mediano: este local es adecuado para emprendedores de la zona, o para

Figura 7 - Imagen ilustrativa

Figura 9 - (Izq.) Plano de la Oficina - (Der.) Imagen ilustrativa

• Sala de Reuniones: amplio espacio destinado al sector empresarial, adecuado

• Sala de Conferencias: ideal para conferencias, charlas y demás actividades que lo

Figura 11 - (Izq.) Plano de la Sala de Conferencias - (Der.) Imagen ilustrativa

4. Evaluación del Impacto Ambiental

El impacto ambiental de un edificio es un factor importante a tomar en cuenta, desde su

Calidad: la calidad del suelo se verá directa y permanentemente afectada

Capacidad de uso del suelo: esta característica se verá afectada desde la

Flora: a pesar de ser una ubicación en la que predomina fuertemente la

Calidad: la calidad puede verse afectada debido a los trabajos realizados en

Nivel de Ruido: la contaminación auditiva es un factor a tener en cuenta en

Generación de empleos: se generarán empleos a corto, mediano y largo

Valor de la tierra: los trabajos realizados tendrán como consecuencia el

Calidad de vida: es una de las principales características que se busca

Estética/Paisajista: una vez finalizados los trabajos, la estética del lugar se

Recaudación de impuestos: tanto la creación de viviendas como el

- Mecanismos de mitigación de caudales producidos por el incremento de la

- Reducción de la demanda energética de los residentes, a partir de la

- Implantación de artefactos sanitarios de bajo consumo. Utilización de aguas

- Promover la clasificación y reciclado de los residuos, implementando puntos

5. Análisis e investigación del Mercado

Análisis del mercado

¿Te resulta atractiva la idea de edificio

Figura 12 - Gráfico estadístico 1

Figura 13 - Gráfico estadístico 2

Figura 14 - Gráfico estadístico 3

Figura 15 - Gráfico estadístico 4

En caso de que decidieras vivir en este

Figura 16 - Gráfico estadístico 5

Si es con familia, ¿cuántas personas

Figura 17 - Gráfico estadístico 6

¿Te gustaría trabajar y vivir en un mismo

Figura 18 - Gráfico estadístico 7

Figura 19 - Gráfico de las Problemáticas y necesidades más comunes

Devaluación de la moneda y pérdida del poder adquisitivo

Figura 20 – Tabla de indicadores sociodemográficos de Tucumán

En base a indicadores sociodemográficos provistos por el INDEC, podemos observar que

De esta tabla, podemos observar que el mayor % de la población con empleo y en

Figura 2213 – Tabla de indicadores del estado civil de la población de Tucumán

Figura 14 – Tabla de indicadores del tamaño del hogar en Tucumán