DACIÓN EN PAGO

1. Código de buenas prácticas.

A mediados de marzo de 2012, y debido al constante aumento de revueltas sociales,
manifestaciones y movimientos en contra de la oleada de desahucios que comienzan a
ejecutarse, el gobierno aprueba una medida para “ayudar a aquellas familias con hipoteca, que
se encontrasen en una situación económica difícil”, dicha medida se encuentra dentro de lo
que llamaron Código de buenas prácticas, es aquí donde comienza a hablarse del término
Dación en Pago. Este código resultó ser un fracaso, en cuanto al cumplimiento de su objetivo,
que era evitar gran parte de los desahucios, pero consiguió otro punto importante para el
gobierno, y es concienciar a los propios hipotecados de que la dación en pago es “la mejor de
las soluciones a sus problemas”.

El Código de Buenas Prácticas, es una medida, a través de la cual las familias en dificultades
económicas podrán solicitar la cancelación de su hipoteca mediante la cesión de la vivienda al
banco. Las condiciones se detallan en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de Marzo, de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Este código será voluntario, por lo que los bancos a los que no les guste no tendrá porqué
adherirse. Por otro lado existirá un registro de las entidades adheridas, que seguramente será
utilizado como garantía adicional a los nuevos y actuales clientes interesados en productos
financieros (ya sean de financiación o de inversión).

Estas medidas solo afectarán a hipotecas de primeras viviendas que sean vivienda habitual y
para personas que no tengan una segunda vivienda. Las medidas que afectan a las deudas
hipotecarias son las siguientes (de menos a más):

Reestructuración de la deuda, Quita en la hipoteca y Dación en pago

(Además se añaden limitaciones a los intereses de demora, que no podrán ser superiores al
2,5%. Es decir, se limita al banco lo que puede hacer y se estructura u proceso para limitar el
drama que supone no poder pagar la hipoteca.)

Esta propuesta del Código de Buenas Prácticas Bancarias ha fracasado, la principal razón ha
sido: primero que se necesita que la entidad con la que contrataron la hipoteca se encuentre
adherida al mismo (lo que ya excluye al 20% de los deudores hipotecarios), y en segundo
punto y más importante que las condiciones impuestas para poder acogerse al beneficio de la
dación en pago, con opción a permanecer durante dos años en alquiler, pagando una renta de
un importe asumible, son tan restrictivas que hace que sea de muy difícil aplicación.

2. ¿Qué es la Dación en Pago?

La definición de dación en pago es la entrega de un bien a cambio de saldar una deuda
pendiente de pago. Es un concepto que se ha popularizado últimamente debido al uso de este
recurso legal por parte de los bancos españoles con objeto de dar en algunos casos una
solución al creciente número de hipotecas impagadas o de dudoso cobro de particulares,
familias, autónomos y empresas.
Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, por la cual la entidad financiera sigue los pasos
establecidos por la Ley Hipotecaria para proceder a la venta forzosa del inmueble a quién
ofrezca más dinero por ella en subasta pública, con el objetivo de cobrarse la deuda.

Con la figura jurídica de la dación en pago el banco puede dar por extinguida la deuda
hipotecaria con el cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves,
liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de
la firma de la hipoteca.

3. Requisitos para acceder a la dación en pago.

En estos momentos existe una nueva ley de dación en pago que ofrece mayores facilidades
para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago, que es el RD - Ley
6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores
hipotecarios sin recursos.

La Ley Hipotecaria anterior a este decreto ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago,

pero para poder materializarse debía estar pactado entre la entidad financiera y el cliente
antes de firmar el préstamo hipotecario y, por tanto, estar especificado expresamente en la
escritura hipotecaria. Al tener que haber un acuerdo entre 2 partes, los bancos históricamente
no han optado por la dación en pago y sí por ejecutar la vivienda para con su subasta satisfacer
la deuda.

Condiciones para conseguir una dación en pago según la nueva ley:

4. Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de

unos determinados valores en función de la población de los municipios:
o Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
o Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
o Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
o Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas

5. Cumplir los criterios marcados para considerar a una persona dentro del umbral de
exclusión y por tanto ser beneficiaria de esta opción. Estos son los 6 requisitos que
más se exigen:
o El préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual.
o Todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos
residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades
económicas.
o La cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad
familiar.
o El conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o
derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
o El préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda
habitual, que esta sea la única de la que es propietario el deudor y que no
estuvieran constituidas otras garantías reales en garantía, ni hubiera otros
intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4.
 o En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos
deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4.

Y aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco puede ofrecer una novación
hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta
dentro de 5 años, con una serie de modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad
del crédito: carencia de capital durante 4 años + ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40
años desde el momento de contratación en origen + reducción del tipo de interés durante los 4
años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%.

Existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de
Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España.

4. Pros VS Contras de la Dación en Pago.

El llevar a cabo la Dación en Pago tiene tanto aspectos positivos como negativos.

Dentro de los aspectos positivos nos encontramos con:

 El respaldo legislativo a esta iniciativa permitiría que se diese un mayor

número de acuerdos entre ciudadanos y entidades bancarias, en lo que
tendría cabida las renegociaciones de las deudas y de las condiciones
contractuales pactadas en su día.

 Además se conseguiría una reducción de costes sociales y judiciales, debido a

la reducción de desahucios.

 Además podría ayudar, según algunos expertos, a prevenir la especulación y

mejorar la transparencia del sector.

 De cara al hipotecado, el mayor beneficio que obtiene es que tiene que dejar
de pagar la deuda con el banco, se libra de continuar pagando.

Como aspectos negativos podemos destacar:

 La consecuencia más inmediata de una mayor asunción de riesgo sería un

encarecimiento de las hipotecas (intereses más altos) y un endurecimiento de
sus condiciones. Es decir, podría conducir a una restricción aún mayor del
crédito.

 Algunos expertos, como la Fundación de Estudios Financieros (FEF), han

advertido de que la dación en pago puede tener "efectos dañinos" sobre la
cultura de pago y provocar la aparición de agentes que, "aun siendo
solventes", se deshagan de la deuda endosando a la entidad financiera la
bajada del precio de la vivienda.

 Asimismo, los expertos ponen el acento en que las eventuales reformas

legislativas no deberían aplicarse nunca con carácter retroactivo, ya que
supondría cambiar las reglas de juego en mitad del partido, con la inseguridad
que ello representaría.
  Tampoco hay que olvidar que el sistema financiero español se está saneando y
recapitalizando con fondos europeos. Cualquier cambio que pueda afectar a
sus activos y balances, como una reforma de la ley hipotecaria y, en concreto,
la fórmula de la dación en pago, debería pasar el filtro de los socios
comunitarios.

 Además no soluciona el problema de quedarse en la calle a los hipotecados

que se ven afectados.

 Otro punto importante a tener en cuenta y afecta de forma negativa a la

dación en pago es la tributación a la que se encuentra acogida la dación en
pago.

5. Tributación de la Dación en Pago.

La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una deuda hipotecaria implica el pago
del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso.

Los impuestos a liquidar para una dación en pago de vivienda para saldar una hipoteca sobre
vivienda cuyo titular es un particular corresponden al ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente) y en concreto en su
modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Generalmente, en estos casos este impuesto lo asumen generalmente los bancos ante la
dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto lo determinan las tarifas impositivas
de cada comunidad autónoma, rondando entre un 7/8% de la base imponible según regiones
para operaciones inmobiliarias. La base imponible o impositiva será el valor real neto de cargas
distintas de la hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la valoración
de la transmisión.

No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco

traslade contractualmente al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.

En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional/autónomo o

empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción,
quedaría grabada por el IVA la dación en pago, que será un 4/8 o 18/21% según el momento
en que se realice la operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.

Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate de una transmisión de vivienda o
un 18/21% del tipo general de IVA en caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de
inmuebles en construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.

Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del
inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y tributaría nuevamente por ITP y AJD.

Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD
(Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la
operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.
 6. Supuesto Práctico de la Dación en Pago. (Caso de Barcelona)

La dación en pago —devolver el piso al banco a cambio de librarse de la deuda hipotecaria—

no es ningún chollo. Además de quedarse en la calle, las familias topan con una desagradable
sorpresa: deben pagar impuestos como si se hubieran hecho ricos. Esto ocurre porque
fiscalmente, la dación es una compraventa: se hace ante notario, el propietario moroso vende
el piso a la entidad bancaria que le prestó el dinero. A partir de ahí, perversiones de la
legislación y de la locura de la burbuja inmobiliaria, resulta que si se hacen números sobre el
papel, el patrimonio del hipotecado se ha incrementado y debe pagar al Ayuntamiento y al
Estado por estas ganancias.

Le ha ocurrido a Mercedes Castro. A la deuda inicial, en el momento de la dación se suman los

intereses de demora, los gastos notariales (incluidos los de las subastas que en su caso se
suspendieron), el importe de las refinanciaciones que el propio banco le ofreció y demás.
Total, que vendió al banco por 242.000 euros un piso que en su día le costó 150.000. A los ojos
de Hacienda, se ha hecho rica. “Es una locura, sales de una deuda bancaria para meterte en
una deuda con la Administración, es el propio Estado el que no te deja volver a comenzar”,
exclama.

Por lo pronto, Castro, que está vaciando su piso del barrio de Gràcia de Barcelona, enseña la
estimación de la plusvalía (el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos) del
Ayuntamiento: 2.906 euros que el propio Consistorio le ofrece pagar en 36 plazos. Con
intereses, claro. “Es increíble que se esté aplicando la moratoria del 10% a las grandes fortunas
que defraudan… Parece que lo estén haciendo a costa de los pobres”, entiende la mujer.

Para calcular la plusvalía, los Ayuntamientos aplican una fórmula que tiene en cuenta el
catastro, el precio de compra, el de venta y la antigüedad. Algunos Ayuntamientos catalanes
están perdonando la plusvalía en los casos de dación, pero no todos. No la cobran los de
Badalona, Terrassa (total o parcialmente), Sant Boi y Rubí; pero sí los de Barcelona,
L’Hospitalet de Llobregat, Mataró, Santa Coloma de Gramenet, Pineda y Castelldefels, que
suelen ofrecer la posibilidad de pagarlo fraccionadamente.

7. Dación en Pago VS Alquiler con opción a compra.

Con la dificultad de acceso al crédito y de compra-venta de viviendas, hemos visto florecer en

el mercado inmobiliario la figura del alquiler con opción a compra como otra posible
alternativa a la hora de elegir un tipo de financiación y como alternativa a hacerse propietario
de una vivienda con una hipoteca.

 ¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

Consiste sencillamente en un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al

que se le añade una cláusula a través de la cual se pacta un precio de venta y una
fecha límite para que el inquilino decida si quiere comprar la vivienda o no. Aunque los
contratos de alquiler entre particulares deben tener una duración mínima de 5 años, el
plazo de venta pactado no tiene por qué coincidir, pueden ser por ejemplo 2 años, o
 cualquier otro plazo pactado. En el caso de VPO, este plazo puede llegar a superar los
10 años.

 ¿Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

Por lo general, en este contrato se suele pactar que las cantidades que el inquilino
desembolse durante el alquiler, se descuenten del precio final de venta. Este
descuento puede llegar incluso al 100% de las cantidades, o puede ser menos, al igual
que ocurre con el plazo, dependerá de lo pactado por las partes. Con esto, la clásica
frase de “con el alquiler tiras el dinero”, pierde todo su sentido, porque ya no
hablamos de dinero desperdiciado, sino que es una forma de inversión que va
reduciendo el precio final de la vivienda a la hora de comprarla, además de darnos
tiempo para definir nuestra situación económica. Al mismo tiempo, puede ser otra
ventaja a la hora de negociar la hipoteca con el Banco. Además, en el caso de los
jóvenes, mientras dura el alquiler, pueden beneficiarse de las ayudas estatales. Aparte,
la compra final de la casa no es una obligación, si no puedes comprarla, abandonas la
vivienda y no pasa nada, o también, puedes adquirirla antes del plazo si tu situación
económica mejora drástica y repentinamente (la excepción son las VPO, donde hay
que esperar al final del contrato). Pero la mayor ventaja de todas, es que congelas el
precio de venta, de manera que si la vivienda sube de precio en los años siguientes, a ti
no te afectaría dicha subida.

 ¿Qué ventajas tiene para el dueño o vendedor?

La principal ventaja para el propietario es que se asegura a corto plazo una renta por el
alquiler de la vivienda, y además, tiene un posible comprador para el inmueble para
dentro de unos años, del mismo modo, puede tener ventajas fiscales durante unos
años, ya que tiene alquilada la vivienda, y si al final la vende, al descontar parte o el
total del precio ya abonado por los inquilinos, reducirá notablemente el pago de las
plusvalías y el coste fiscal de la venta. Junto a ello está el hecho de que se asegura el
cobro del alquiler, ya que por lo general se incluye una cláusula en el contrato por la
que si hay retrasos en el pago, el inquilino podría perder el derecho a ejecutar la
opción de compra. Y finalmente, teniendo en cuenta que la voluntad final del inquilino
es adquirir la vivienda, se garantiza que cuidará mejor la vivienda.

 Desventajas para el inquilino:

La principal desventaja del inquilino es que si finalmente decide no comprar esa

vivienda, perderá todo el dinero desembolsado en el alquiler, además, el propietario
puede incrementar el precio del alquiler, por el hecho de tener opción a compra.

 Desventajas para el propietario:

La desventaja principal para el propietario es que si pone un plazo muy largo para la
opción a compra (por ejemplo, 5 años), y el precio de la vivienda sube durante ese
tiempo, como el precio final se pactó hace cinco años, ya no se puede modificar, y la
diferencia resultante la pierde el propietario. Después, aunque el precio de la vivienda
baje, no recibe el dinero directamente, sino de forma progresiva. Además, el
propietario no puede vender la casa a terceros mientras tenga la opción a compra
pactada con el inquilino.
 8. Dación en Pago en otros países

El drama de los desahucios ha pasado a ser un tema prioritario del Gobierno gracias al clamor
popular y a peticiones de distintas autoridades, como el Defensor del Pueblo. En España,
donde no está permitida la dación en pago, la ley que los regula tiene una antigüedad. Pero,
¿cómo se regula en otros países del mundo? Realizamos un recorrido en el que se explica
cómo se regulan los desalojos por impago de la hipoteca en otros países del mundo.

Alemania

En caso que el propietario no pague las cuotas de su hipoteca, el banco entra en subasta
forzosa del piso (con el propietario dentro): No hay posibilidades de echar a la calle al
propietario. La mayoría de las veces sucede que en la subasta el banco prestamista termina
recibiendo más dinero que la suma que debe el propietario. Quien gana la subasta tiene ahora
derecho a echar al antiguo propietario, que jurídicamente ha cambiado a ser un inquilino. Sin
embargo, lo normal es que el propietario venda el piso, pague la hipoteca y se busque uno
nuevo como arrendatario. Esto no es difícil si tenemos en cuenta que en las ciudades, entre el
60 y 85 % de la gente vive como inquilino.

Si alguien tiene que salir de su apartamento como consecuencia de un desahucio

(jurídicamente no hay excepciones) y no encuentra una nueva vivienda (se da en muy pocos
casos), existen entidades estatales que ayudan a encontrar un nuevo piso. El estado tiene
contratos con grandes arrendadores que tienen siempre viviendas para casos como estos.

El estado alemán paga a todo quien no pueda costeárselo y sin limitación temporal, el arriendo
de la vivienda más 380 € por mes (el famoso «Hartz IV») el dueño de la vivienda tiene su
alquiler seguro. Hay arrendatarios que buscan especialmente gente que tiene Hartz IV, porque
les da seguridad. En resumen, el riesgo de encontrarse realmente en la calle no existe.

Francia

Algunos especialistas estiman oficiosamente que en Francia se produce anualmente la venta o

expulsión forzosa de unos 10.000 propietarios que no han podido pagar sus hipotecas.

La expulsión de inquilinos solo tiene una larga tregua invernal: no es posible expulsar a un
inquilino desde primeros de noviembre a primeros de abril. Por el contrario, basta con el
adeudo de dos mensualidades para que el propietario pueda iniciar un procedimiento de
expulsión.

En el caso de los propietarios con una casa o piso hipotecado, los mecanismos de prevención
comienzan antes de la compra. Las condiciones de la venta son muy estrictas. Los futuros
propietarios son siempre invitados a acogerse a un seguro de desempleo o accidente mayor,
que puede facilitar el pago de la hipoteca incluso en caso de causa muy mayor.

Reino Unido
En Inglaterra y Gales, más de 200.000 personas han perdido sus casas por la incapacidad de
pagar su hipotecas entre 2008 y 2012. Desde 2009, cuando la crisis financiera obligó al estado
a nacionalizar tres de los principales bancos, la situación ha ido mejorando a medida que la
bajada de los tipos de interés aliviaba la economía de las familias británicas, en un clima de
recesión. En Reino Unido, siete de cada diez viviendas son en título de propiedad, y el 45% de
las casas están hipotecadas. Se calcula que, desde el estallido de la crisis, un 10% de la
población británica tiene dificultades para hacer frente a sus créditos, teniendo en cuenta que
el 40% de las hipotecas dependen de la entrada de dos sueldos en el hogar.

La Autoridad Financiera (FSA por sus siglas en inglés), órgano regulador de los mercados
financieros en Reino Unido, obliga a los bancos a tratar de forma justa y a ofrecer a sus
deudores alternativas de pago razonables para devolver créditos hipotecarios con los que
tienen dificultades o retrasos en las mensualidades. Una vez agotado ese diálogo, el banco
puede acudir en caso de impagos a un juez a solicitar una reclamación de posesión. Los jueces
valoran si se han dado alternativas razonables de pago, y dicta en unas ocho semanas una
orden de posesión. Esta quedará en suspenso si acuerdan una fórmula y calendario para saldar
la deuda, siempre que el titular de la hipoteca cumpla con los pagos. Si no, se ejecuta el
desahucio.

Italia

Aquí los bancos han dado hipotecas generalmente por el 60 % del valor de la casa, y solo con
muy claras garantías alargaban el porcentaje al entorno del 80. Además, los precios de las
casas no han tenido el incremento espectacular que se registró en España. Por tanto, en Italia
no ha habido burbuja inmobiliaria.

Si el comprador no puede pagar la hipoteca, existe una ley que permite pedir al banco la
suspensión por un plazo no superior a un año. Tendrá que demostrar razones de peso para
pedir la suspensión, como por ejemplo la pérdida del trabajo. Las familias con dificultades
económicas para pagar la hipoteca negocian con el banco la ampliación del plazo, y en general
los bancos conceden esa ampliación para que sean más bajas las mensualidades.

En el caso de que, pasado un año (el tiempo de la suspensión), o simplemente cuando el

propietario no puede seguir pagando la hipoteca, el banco pide a un juez que se pueda poner
en venta la casa mediante una subasta. Con el precio obtenido se liquida la hipoteca y el
eventual dinero sobrante se da al que hasta entonces era dueño de la casa y deudor del banco.
Si éste no quiere abandonar la casa, el nuevo comprador puede plantear el desahucio.
Teniendo en cuenta la lentitud de la justicia italiana, desde que el banco pide al juez que se
venda en subasta la casa y luego el nuevo propietario plantee el desahucio, pueden pasar al
menos un par de años.

No existe la alternativa del alquiler social. Los italianos tienen una absoluta preferencia por la
compra de la casa. El porcentaje llega al 85 %, uno de los más altos de Europa.

Bélgica

En caso de impago, las salidas posibles son muchas, no porque el mercado inmobiliario tenga
una estructura muy diferente al de España, sino porque el desempleo está en tasas razonables
y es mucho más improbable que una familia se quede sin ningún trabajo (teóricamente, el
seguro de paro es ilimitado, así que un parado tampoco pierde todos sus ingresos) y porque el
mercado inmobiliario se mantiene alejado de grandes turbulencias, con lo que raramente se
producen situaciones en las que hay bajadas o subidas bruscas de precio. Es decir, si alguien
deja de pagar la hipoteca, el banco intenta normalmente una negociación, que muchas veces
sirve para resolver la situación con un aplazamiento.

Si no fuera posible, el bien en cuestión es puesto en venta pública por un notario, con la
intención de resarcir al banco con el importe de la deuda, cosa que sucede la mayor parte de
las veces. Si el apartamento estuviera en una situación de gran deterioro y la venta no cubriera
la deuda, el banco tiene que asumir esa pérdida, mientras que el deudor queda registrado
como mal pagador y tendrá muchas dificultades para obtener otro crédito. En última instancia,
si se trata de la residencia habitual de la familia, los servicios sociales se encargan de
proporcionarles una residencia en una institución pública.

Dinamarca

Cuando el inquilino o el propietario no puede pagar el alquiler o la hipoteca es

desalojado por el llamado Tribunal de Ejecución. Para llevar a cabo el desahucio se sigue un
ritual especialmente humillante: las autoridades colocan una silla de la casa que va a ser
desalojada en la calle; en ese momento, el inquilino o propietario debe llevarse sus
propiedades; si no lo hace, la policía se encargará de llamar a una empresa de mudanzas
para que lo haga. A partir de este momento, la persona desahuciada tiene dos meses para
ponerse al día de los pagos (entre los que se incluyen los gastos de traslado). Una vez
que se produce la 'venta forzada' de la casa, se recalcula la deuda y la persona
desahuciada debe hacerse cargo de ella.

Oliver Aranda Martínez

Cristina Caballero Jiménez

Noelia Guerrero Ruiz