Las empresas de operaciones múltiples

Son aquellas que pueden desarrollar y efectuar diversas operaciones relacionadas con
la intermediación financiera, éstas podrán efectuarse en el corto y largo plazo y atender
diversos sectores de la actividad económica del país, el número y tipo de operaciones
que pueden desarrollar está esencialmente relacionado con el capital aportado por los
accionistas, el riesgo que representan para los depositantes evaluado a través de una
nota otorgada por las Clasificadoras de riesgo, los controles internos y personal
capacitado para desarrollar las diversas operaciones.
Empresas de Operaciones Múltiples son:
1. Empresa Bancaria
2. Empresa Financiera
3. Caja Municipal de Ahorro y Crédito
4. Caja Municipal de Crédito Popular
5. Entidad de Desarrollo a la Pequeña y Micro Empresa - EDPYME
6. Cooperativas de Ahorro y Crédito autorizadas a captar recursos del público
7. Caja Rural de Ahorro y Crédito

Empresas de Seguros
Su objetivo es celebrar contratos mediante los cuales se obligan, dentro de ciertos
límites y a cambio de una prima, a indemnizar un determinado daño o a satisfacer un
capital, una renta u otras prestaciones pactadas, en el caso de ocurrir un determinado
suceso futuro e incierto.:
1. Empresa que opera en un solo ramo (de riesgos generales o de vida) Cubre todo tipo
de riesgo, como muerte natural o accidental, invalidez total o permanente, cáncer,
emergencias accidentales, entre otros.
2. Empresa que opera en ambos ramos (de riesgos generales y de vida)
3. Empresa de Seguros y de Reaseguros Otorga cobertura a una o más empresas de
seguros o patrimonios autónomos de seguros por los riesgos asumidos, en los casos en
que se encuentren capitales importantes, o así convenga a estos últimos por razón de
sus límites operacionales.
4. Empresa de Reaseguros el seguro del seguro contrato en virtud del cual un nuevo
asegurador toma sobre si, en todo o en parte, los riesgos asegurados por un primer
asegurador, sin alterar las condiciones del primer contrato y cediéndole aquel o
pagándole parte de la prima primitiva (Apuntes de seguros y reaseguros).

Asimismo, se encuentran autorizadas a realizar operaciones de hipoteca inversa las

empresas administradores hipotecarias , con arreglo a lo previsto en la ley de su
creación , Ley 28971, en la presente ley y su reglamento, y en las regulaciones que
emita la citada superintendencia
Según el Artículo 1 de la ley antes mencionada , las empresas administradoras
hipotecarias son empresas especializadas del sistema financiero que tienen por objeto
exclusivo otorgar y adquirir créditos inmobiliarios por cuenta propia y , en relacion a
ellos, emitir títulos valores, letras hipotecarias, cédulas hipotecarias, instrumentos
hipotecarios y títulos de crédito hipotecario negociables, tanto en moneda nacional como
extranjera.
Nuestra actual ley de hipoteca inversa, en su artículo 5 señala que las únicas entidades
autorizadas a poder ofrecer este producto son las empresas supervisadas por la SBS
tales como: bancos, financieras, cajas municipales, cajas rurales, compañías
aseguradoras (de riegos generales o de vida), entre otras, así como empresas
administradoras hipotecarias, quienes tienen la obligación de asegurarse que se le haya
brindado e informado al posible cliente sobre los riesgos y consecuencia económicas de
la operación, debido al régimen de transparencia, suministro de información y
asesoramiento que la norma a establecido (Artículo 9 de la Ley), siendo lo probable que
estos costos se trasladen al cliente.

En tal sentido, las únicas entidades que pueden ofrecer este producto son aquellas que
se encuentran supervisadas por la SBS (empresas de operaciones múltiples y empresas
de seguros y empresas administradoras hipotecarias), al respecto considero que esto es
acertado, ya que este producto requiere exhaustivos mecanismos y garantías de control
hacia las entidades acreedoras, dado que es muy probable que las persona que opten
por él, estarían entregando a favor del acreedor su único patrimonio.

Un aspecto importantísimo a considerar es que esta norma no ha establecido un límite

de edad, por lo tanto cualquier persona que tenga una vivienda bajo las condiciones
antes descritas podría solicitar este producto, pero que pasará con los ofertantes del
mismo ya que estas entidades buscarán recuperar el monto prestado en el menor
tiempo posible, por lo tanto es obvio que impondrán ciertas restricciones a aquellas
personas jóvenes que busquen un crédito bajo estas condiciones, ello nos lleva a
formularnos la siguiente pregunta ¿Seleccionar a los clientes por motivos de la edad, no
significaría realizar un trato discriminatorio?, la respuesta es afirmativa, incluso el
Tribunal Constitucional mediante sentencia N° 05157-2015-PA/TC, se ha pronunciado
indicando que el denegar un crédito utilizando como único criterio la edad implica un
trato discriminatorio que atenta contra los derechos que ampara la propia constitución.

La legislación Española también regula la HI, pero a diferencia de la nuestra si se definió

claramente a que público está dirigido dicho producto, ya que la norma establece que
sólo puede ser solicitada para las personas mayores de 65 años o que se encuentren en
estado de dependencia; para Cabrero, ante una necesidad económica existen diversidad
de opciones para percibir ingresos adicionales utilizando como fuente generadora una
vivienda, pero para las personas de una edad avanzada o con un discapacidad superior
al 33% la IH es la mejor opción, ya que otorga una renta vitalicia diferida (2018, p. 61).

Este producto deja la opción de poder incluir a beneficiarios en caso falleciera el titular
del crédito, ante ello nos preguntamos ¿Los ofertantes de este producto aceptarán la
inclusión de beneficiarios jóvenes?, la respuesta es a todas luces negativa, y nos remite
nuevamente al problema de discriminación ya planteado.

Otro aspecto a considerar es la gran cantidad de viviendas informales que existen en

nuestro país, las mismas que principalmente han sido edificadas por personas de
escasos recursos y que en la mayoría de los casos no cuentan con un título de
propiedad que se haya formalizado e inscrito en el registro de propiedad inmueble de la
SUNARP, lo que permite intuir que los propietarios de estas viviendas no podrán verse
favorecidos con esta norma, debido a que no cumplen con una de las condiciones
principales ‘‘tener un título de propiedad inscrito en SUNARP y que se encuentre
debidamente saneado’’.
Este producto genera cargas adicionales al solicitante, ya que los ofertantes le
trasladaran ciertos gastos propios de la operación, tales como: costo de las tasaciones,
seguro de renta vitalicia (opcional), seguro del inmueble contra todo tipo de daños
(obligatorio), el problema de estas exigencias es que van a encarecer el producto y
como consecuencia de ello se reducirá el importe que se recibiría como crédito y llegado
el momento en que sea exigible el cobro de la deuda esta será mucho mayor, lo que
dificultaría poder honrarla.

Con lo ya explicado pasaremos a detallar el procedimiento a seguir para la tramitación

de este producto: 1. El cliente solicita ante la entidad autorizada acceder a un préstamo
con HI, 2. La entidad autorizada debe tomar las previsiones del caso para que el cliente
haya recibido una asesoría integral a fin de que pueda tener conocimiento de las
consecuencias de esta decisión, 3. Se procede a tasar el inmueble a fin de obtener su
valorización y determinar el importe máximo que podría otorgarse como crédito, 4. El
cliente toma la decisión de acuerdo a la información ofrecida por la entidad, puede
aceptar el crédito, para cual determinará si el pago será periódico o en una sola armada,
o rechazar el mismo, 5. En caso haya aceptado se procede a constituir la HI y a su vez
se contrata un seguro contra todo riesgo para la vivienda, y facultativamente se podrá
contratar un seguro de renta vitalicia, el cual se activará en caso se acaben los fondos
que el banco estimo como crédito, 6. La entidad procede con el pago según lo acordado,
sin la necesidad de que el titular desocupe el inmueble, 7. Al fallecer el titular se procede
a dar por finalizado el crédito, 8. Los herederos deberán pagar la deuda que se liquide
en caso decidan conservar el bien, o en su defecto la entidad podrá adjudicarse la
propiedad mediante un proceso extrajudicial, o realizar su venta mediante un proceso de
ejecución de garantía de ser la deuda menor al valor del inmueble, luego de realizada la
adjudicación o venta se entregará el saldo a favor de los herederos o legatarios.

Luego de entrar en contexto sobre la regulación de la hipoteca inversa en Perú y alrededor del
mundo, es importante comentar algunos temas. En cuanto a los herederos, se puede decir que la
regulación de la hipoteca inversa es compatible con la sucesión hereditaria puesto que los
herederos cuentan con la opción de cancelar la hipoteca y mantener la propiedad del inmueble.
Por el lado del público objetivo al que está dirigida la hipoteca inversa, si bien las normas no
establecen como requisito ser mayor de 65 años, en base a la legislación comparada p odemos
concluir que dicho instrumento financiero ha sido pensado para la población adulta mayor como es
el caso de España, toda vez que se encuentran en una etapa de la vida en la que dependen de
una pensión reducida y necesitan de más herramientas para poder mantener un estilo de vida
cómodo.

Por otro lado, es pertinente comentar que la falta de formalidad en el registro de las viviendas en
Perú es un factor que jugará en contra para que este instrumento se expanda. Recuérdese que en
el país un importante número de bienes inmuebles no se encuentra debidamente registrado en
SUNARP o legalmente saneados, lo cual dificulta el aprovechamiento masivo de este instrumento
en Perú.

Asimismo, creemos que el uso de este instrumento hará necesaria una especial gestión de riesgos
por parte de las entidades que lo ofrezcan ya que los precios de los inmuebles varían
considerablemente en transcurso del tiempo, haciendo muy complejo para las entidades
financieras determinar una adecuada tasa de interés que haga atractivo es te instrumento
financiero para el mercado. Así, debido a los constantes cambios en el valor de los bienes
inmuebles, la tasa de interés podría necesitar ajustes en el tiempo. Sin embargo, esto debe ser
analizado de la mano con el Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado para determinar su
viabilidad legal.
Ahora bien, de lograr aplicarse correctamente la hipoteca inversa puede ser una herramienta de
gran provecho para nuestra economía y la población adulta mayor. En el caso de la economía la
dinamizaría, pues mientras más personas cuenten con mayor poder adquisitivo, el consumo se
eleva y con ello se genera más trabajo lo que se traduce en crecimiento socioeconómico. Por el
lado de los adultos mayores, la hipoteca inversa brindaría mayores oportunidades a un sector de
la población que por años se ha visto relegado y desatendido. Por último, queda ver cómo se
desarrolla este instrumento financiero en el mercado peruano y para ello es necesario que las
autoridades competentes trabajen en su supervisión y promoción.

1. Artículo 4. De los Beneficiarios

1.1. El Cliente, en caso opte por designar Beneficiarios para efectos del Contrato,
debe declararlos en el acto de la suscripción de éste y consignar sus respectivos
documentos de identidad para su plena identificación.
El o los Beneficiarios designados por el Cliente, pueden ser quienes libremente
determinen éste; pero requerirán ser aceptados como tales por la Entidad Autorizada
acreedora.

1.2. Una vez que el Cliente haya declarado a sus Beneficiarios, no es posible incluir
o excluir a ninguno de ellos.

1.3. En el caso que el Cliente opte por no tener Beneficiarios, si su fallecimiento

ocurre antes del desembolso total del crédito, el pago del crédito es exigible y la garantía
ejecutable a la fecha del fallecimiento del último Titular.
1.4. El Cliente al momento de firma del Contrato debe declarar a sus herederos y/o
legatarios, designación que surte efecto sólo para para fines de la notificación que debe
cursárseles sobre lo referido en el numeral 11.1 del artículo 11 del presente Reglamento
o, en caso corresponda, a la posibilidad de adjudicación a que se refiere el artículo 12
del presente Reglamento. Esta designación no afecta los derechos de terceros
herederos y/o legatarios, no designados en el Contrato.

1.5. Cualquiera de los herederos y/o legatarios designados en el Contrato, debe

comunicar a la Entidad Autorizada, del fallecimiento del último Titular o Beneficiario;
considerándose como fecha de vencimiento del crédito, dicha fecha de notificación;
salvo que la Entidad Autorizada haya tomo conocimiento antes.

2. Artículo 5. De la tasación para la firma del Contrato

2.1. La tasación del Inmueble para la firma del Contrato, debe ser realizada por
profesionales debidamente inscritos en alguna entidad especializada o colegio
profesional, de acuerdo con lo pactado en el Contrato.
2.2. Una de las tasaciones puede ser contratada por la Entidad Autorizada.
2.3. La tasación es realizada por al menos dos peritos valuadores, sólo en caso los
tasadores no estuviesen inscritos en el Registro de Peritos Valuadores de la
Superintendencia (REPEV). Si el tasador es uno registrado ante la Superintendencia, es
suficiente solo una tasación para los fines de constitución de hipoteca inversa.
2.4. La tasación en caso de venta o adjudicación es obligatoria, para tener
actualizado el valor del Inmueble; y, para esos fines se requiere de doble tasación, aun
cuando los tasadores estén inscritos en el REPEV de la Superintendencia.
2.5. De haber diferencia entre las tasaciones, el valor que se asigne al Inmueble es
el promedio de las mismas.
2.6. Los gastos de las tasaciones son de cargo del Cliente, de acuerdo a lo
dispuesto en el literal d) del numeral 6.1 del artículo 6 del presente Reglamento.