GESTIÓN DE

INMUEBLES POR
ENTIDADES
FINANCIERAS

Econom í a Urba na
C u r so 2 0 1 2 / 2 0 1 3
Ana Patricia Martín Cazalla
María Megías Plata
Carmen Valenzuela González
Mario Ignacio Muñoz Sánchez
1.- INTRODUCCIÓN:
Cómo se ha acumulado tanto stock:
Actualmente, uno de los mayores problemas de la Banca española es
haberse convertido en el mayor propietario de activos inmobiliarios. En
conjunto, las entidades bancarias tienen en su haber inmuebles por un valor de
más de 70.000 millones de euros, cantidad a la que se suman más de 20.000
millones de euros netos del suelo que poseen. Dentro del conjunto de activos
que poseen, destacan los denominados activos difíciles, es decir, inmuebles sin
terminar, la gestión de suelos y terrenos y edificios turísticos. La existencia de
un stock de viviendas nuevas sin vender que provienen de promociones
terminadas y heredadas de promotores, además de aquellas que también han
sido recibidas por las entidades financieras pero no finalizadas en su totalidad,
hacen más difícil su puesta a la venta en el mercado inmobiliario
La reestructuración de cajas y el saneamiento del sistema bancario
obligan a estas entidades a buscar nuevas fórmulas para ajustar los balances
económicos.
La situación que viven la mayoría de las entidades financieras españolas
tiene su origen en diversas causas, pero sin duda el elemento que en mayor
medida las ha conducido al escenario actual es la exposición al sector
inmobiliario y fundamentalmente al préstamo a promotores. Además, el
hundimiento de precio del suelo y la falta de operaciones en la actualidad no
ayuda. Las carteras de suelo se están valorando en función de las expectativas
de negocio futuras que expresan los planes urbanísticos donde se ubican, en
lugar de tasarlos basándose en perspectivas de negocio reales y actuales,
mucho menos optimistas. Esto genera una polémica controversia entre el valor
real del suelo y el valor contable de las adjudicaciones por los bancos.
Todo esto ha dado lugar a una fuerte acumulación de inmuebles por
parte de bancos y cajas, bien provenientes de empresas constructoras ya
extinguidas, o de familias deudoras que no hicieron frente a los préstamos
contraídos para la adquisición de éstas.
El sector financiero está enladrillado, siendo necesaria la búsqueda de
soluciones operativas y reales. Entidades financieras deben corregir sus
balances sin aumentar el déficit público.
 Razones para dar salida y soluciones
Un proyecto residencial sin terminar, entregar o vender supone un
agujero negro para estas sociedades. La necesidad de liquidez es una de las
razones para dar salida, junto con los costes de mantenimiento que les acarrea
poseer este tipo de bienes; para ello se requiere de una bajada del precio de
los inmuebles mayor aún de la que se haya podido alcanzar en la actualidad.
Por otro lado, la fuerte incidencia social que están teniendo los embargos y
desahucios a familias obliga al sector a tomar medidas rápidas; ya que es
paradójico que numerosas personas no tenga hogar cuando a millones de
viviendas permanecen vacías.
Nuevas fórmulas y soluciones llevadas a cabo por cajas y bancos a
cabo:
– Creación de promociones especiales para vender productos de las
entidades financieras
– Permutas y contratos de aportación
– Acuerdos con cooperativas y comunidades de bienes
– Venta directa a través de portales inmobiliarios y red de ventas de
activos:

Caso real: La Caixa pone a la venta

un paquete de 12.000 pisos por 1.500
millones

La Caixa ha incluido un paquete de

activos inmobiliarios en la puesta a la
venta de la gestora de Servihabitat.
En concreto, se trata de un total de
12.000 pisos acumulados en la
sociedad inmobiliaria Servihabitat a
los que quiere dar salida de su
balance

Fuentes financieras han fijado el

valor bruto de los 12.000 pisos en
más de 1.500 millones de euros,
además de lo que valdría el 51% de Servihabitat Gestión. Esta operación se contabilizaría en los
resultados de La Caixa, ya que Servihabitat está controlada al 100% por la caja. Los pisos que ahora
vende Servihabitat llegaron al balance fruto de daciones en pago y refinanciaciones de promotoras
inmobiliarias. Servihabitat se convirtió en el banco malo particular de La Caixa cuando ésta traspasó su
negocio financiero a CaixaBank. Las mismas fuentes financieras antes mencionadas han señalado que
los pisos que se han incluido en la operación de venta son primeras residencias, en perfecto estado y
situados en España, básicamente en Madrid, Barcelona y otras capitales de provincia.

– Gestión de suelo en desarrollo. Estrategia de venta de suelo

– Apoyo de las entidades financieras matrices a la salida del stock:
aceptación de ofertas a la baja, financiación de la compraventa de
activos, etc.
– Gestión en el mercado internacional para la segunda residencia
(ejemplo de concesión de nacionalidad española a quienes compren una
vivienda con valor superior a 160.000 euros
– Subastas
Así, las entidades deben recurrir a políticas de venta inteligentes a través
de las que puedan valorar cuáles son los inmuebles más sensibles a los
cambios de precios (que aumentan sus probabilidades de venta si se modifica
su precio), y cuál es el precio óptimo al que ofrecer cada uno de estos
inmuebles de modo que se obtenga el mayor retorno de la inversión posible, la
situación puede ser sustancialmente distinta.
Para ello, también se han creado nuevos recursos y estrategias de promoción
para comercializar el activo de la forma más rápida como:
 – Descuentos
– Gestión de precios
– Distintas estrategias en función del cliente
– Qué servicios externalizar y cuáles no
– Acuerdos/asociaciones
– Contratación Directa en la gestión de activos
– La posibilidad de alquiler en vez de venta como estrategia en la
gestión de activos
– Alquiler con derecho a compra

Además, cabe concluir que el Gobierno estudia reformar la ley para que
se puedan conceder permisos de residencia a los extranjeros que compren un
inmueble por importe superior a los 160.000 euros. La idea es clara: lograr
colocar la cantidad ingente de viviendas construidas durante el boom
inmobiliario que ahora buscan desesperadamente, y sin éxito, comprador. A
cambio, se concedería de forma casi automática un permiso de residencia
temporal a quien se quede con la casa. Países como Portugal, Irlanda, EE UU
o Canadá han introducido medidas de este tipo en sus legislaciones. En
España, la propuesta ha levantado todo tipo de suspicacias.
Por un lado las críticas positivas son, además de bajar el stock de viviendas en
nuestro país, que se evita que los extranjeros que están en España se lleven
su dinero fuera para que inviertan en España, también se abre a los de fuera
de España para que vengan a invertir. No discrimina porque los españoles
también tenemos acceso a esos pisos en iguales condiciones.

Bancos con más stocks:

El BBVA es la entidad financiera española con más viviendas a la venta

presenta, con un total de 15.000, pero el caso más curioso es el del Banco
Santander que no oferta más allá de 4.000 viviendas, cuando su filial, Banesto,
tiene más de 10.000 viviendas ofertadas en sus portales inmobiliarios.
Según los datos de El Mundo, el ranking de portales inmobiliarios de
entidades financieras que ofrecen viviendas para la venta quedaría como sigue:
BBVA (14.781 viviendas), Caixa Bank (12.035 viviendas), Bankia (10.529),
Banesto (10.331), Banco Sabadell (7.772), Caja del Mediterráneo (7.245),
Banco Santander (3.956), Ibercaja (3.601), Caixa Catalunya (3.301),
Novacaixagalicia (2.315), Unimm (1.683), Banca Cívica (1.456), Caja Duero y
Caja España (860), Bankinter (694), Banco Pastor (492), Cajamar (400) y
Barclays (336).
En definitiva nos encontramos con que los pisos que los bancos están
poniendo en el mercado no son más que un grano de arena en el tremendo
desierto inmobiliario que sigue asolando la economía española, un lastre que
está dificultando sobre manera la posibilidad de que España se recupere como
país y comience a plantearse el futuro con ciertas perspectivas de crecimiento.

2.- FORMAS DE GESTIÓN Y AYUDAS

Testimonio real:

“En primer lugar decir que los bancos no venden, ofertan. Los bancos
sacan un precio de salida para cada inmueble, a través de una valoración
media de la casa en función de metros, antigüedad y sobre todo ubicación. A
partir de ese precio de salida los bancos negocian con el cliente el precio que él
podría o querría pagar por la vivienda en cuestión y decide si le interesa.
Pueden influir en la facilidad de la negociación diversos factores como desde
que el banco este deseoso de vender esa vivienda porque no ha recibido
apenas oferta por ella, a que presentes la mayor parte del dinero en efectivo,
con lo cual el banco podría preferir en ese caso llevarse algo menos de dinero
pero llevarlo casi todo en efectivo, y no tener que entrar en créditos con los
clientes.
Los bancos rara vez hacen una operación con inmuebles en una entidad
financiera. De hecho hablando de porcentajes un 80% de los inmuebles
vendidos, son a través de la gestión por los portales inmobiliarios y solo
aproximadamente un 20% se lleva a cabo en las entidades ya que esas no son
las funciones de las que se tienen que encargar. No obstante si la operaciones
del piso al que se ha dado salida ha sido a través de la gestión con el cliente,
en la entidad financiera, el trabajador recibe una comisión si finalmente el piso
es vendido.
 Debido a la gran cantidad de inmovilizado amasado en los últimos años,
crean portales inmobiliarios en internet para la gestión de los bienes inmuebles.
Así surge por ejemplo en Banesto el portal “Casaktua” o en la Caixa
“Servihabitat”. Así, una vez ubicados en el portal inmobiliario lo primero que te
preguntan es que tipo de inmueble estás buscando: (Segunda mano, obra
nueva, subastas…)
Lo siguiente será elegir el tipo de inmueble, vivienda, local, garaje, y lo
siguiente y más importante ubicación. La mayor cantidad de pisos que tienen
los bancos tanto Banesto como demás, corresponda a las zonas costeras,
donde había más demanda para tener una vivienda y se firmaron el mayor
número de hipotecas para conseguir estos inmuebles. A partir de ahí verás una
selección de pisos con el precio inicial con el que salió y normalmente abajo el
actual detallándote el descuento que existe. Lo siguiente será que dejes tus
datos para que de servicios centrales, se pongan en contacto contigo y
asesorarte sobre el tipo de viviendas y ofertas en la zona que tú deseas.
Tipos de promociones que realizan para dar salida:
En primer lugar te ofrecen facilidades de financiación, hipotecas con una
financiación de hasta el 100% del valor de tasación, (lo normal es el hasta el
80% de valor de financiación en cualquier otra hipoteca) y tipos de interés
sumados al EURIBOR más bajos. Esto podría ser la pescadilla que se muerde
la cola pero en cualquier caso el peor resultado puede ser acabar quedándote
otra vez con la vivienda que ya tenías, con lo cual se tiene poco que perder.
Las promociones para intentar dar salida a las casas varían desde:
-Descuentos ya sean desde el 20% al 50%.
-Regalo de plaza de garaje con el piso.
-El banco te amuebla parte del piso. Como puede ser que todos los muebles de
la cocina quedan a cargo del banco.
Para finalizar decir que en palabras de los mismos empleados, los
bancos están deseosos de vender, ellos lo que menos le interesa es quedarse
con una casa. En los resultados trimestrales o semestrales incluyen ya
objetivos como la colocación de bienes inmuebles a los empleados. En los
únicos casos que pueden mostrar alguna reticencia es con los inmuebles más
atractivos, en estos momentos sacan todo lo “menos bueno” para intentar
colocarlo y deshacerse de esos inmuebles, mientras que viviendas más
atractivas tanto por ubicación sobretodo, como por metros, están ahora mismo
guardadas esperando a que suba un poco el precio de los pisos ya que esas
no se van a encontrar con muchas dificultad para ser vendidas según
entienden las entidades bancarias.”
Fuente: Director de Banesto de Úbeda

3.- CASO DE LAS SOCIEDADES DE TASACIÓN INTERNAS DE LA

ENTIDAD FINANCIERA

Las sociedades de tasación, en muchos casos aún, están participadas

por los bancos y cajas para las que trabajan cada día valorando los pisos sobre
los que las entidades deciden si dan o no una hipoteca. Las tasadoras están
inflando las valoraciones de inmuebles cuando favorece a la banca. Así,
valoran al alza los inmuebles que proceden de las promotoras inmobiliarias o
que tienen en sus activos los bancos y que desean dar salida logrando una
liquidez mayor que con la que contaban al principio.

La consecuencia más sangrante de esto es que muchos españoles se

están quedando sin hipoteca para la vivienda que quieren comprar porque
ahora bancos y cajas sólo suelen dar el 80% del valor de tasación. Si esta
tasación se hace a la baja, la cantidad que la entidad financiera está dispuesta
a prestar también obviamente es más baja y la compra se trunca por falta de
financiación. No les interesa dar hipoteca por el riesgo que ya tiene la banca
con el sector inmobiliario.

Inflan valoraciones hasta más de un 10%, según un consultor. La

paradoja de esta mecánica es que, además, es el particular el que paga a la
tasadora (de 300 euros de fijo mínimo en adelante), pero el banco o la caja no
le dejan elegir una sociedad y le imponen la que consideran oportuna.

Cuando las inmobiliarias no pueden pagar la hipoteca que les prestó el

banco para sus pisos, negocian con la entidad financiera que, en muchos
casos, acaba admitiendo los inmuebles como pago del préstamo .La banca
pide una tasación y esta suele ser de un valor “parecido” al de la deuda
hipotecaria que tiene el promotor con la entidad financiera,

Si se tasara por debajo de esa hipoteca, la entidad tendría que

reconocer una pérdida en su balance y poner dinero para cubrirla (una
provisión, en jerga financiera). La banca tiene en su poder pisos y suelo por
100.000 millones. Y aún tendrá que quedarse más, según los expertos.

Como consecuencia, el Banco de España se propone que las tasadoras

de inmuebles sean totalmente independientes de las entidades financieras. El
responsable de tasación ha de ser ajeno a las unidades operativas y
comerciales de la entidad y han de existir procedimientos para impedir la
realización de tasaciones previas para los bancos propietarios de las firmas de
valoración.

4.- COMPETENCIA DESLEAL CON EL SECTOR PRIVADO INMOBILIARIO

Las inmobiliarias temían la “competencia desleal” de la banca que podía

haber tras el rescate. Así, éstas llevan tiempo denunciando la “competencia
desleal” que a su juicio le hacen los bancos deseosos de deshacerse del
ladrillo. Temían que, sobre todo las entidades nacionalizadas, como
Novagalicia Banco, tirasen la casa por la ventana y depreciasen al máximo los
precios de su cartera de inmuebles “obligadas por la letra pequeña de la ayuda
europea”.

Esta situación, podría acabar derivando en un abaratamiento excesivo

de los inmuebles en propiedad de las entidades financieras a las que los
promotores inmobiliarios no podrían ofrecer competencia.

Existía competencia desleal puesto que había créditos desiguales:

Benito Iglesias, el presidente de la Federación Gallega de Empresas
Inmobiliarias (Fegein) comentó: “Si me voy con un cliente a una entidad
nacionalizada, las posibilidades de obtener un crédito no son tan fáciles, como
muchísimo se puede llegar a obtener un crédito del 80% del valor del inmueble.
Pero, se da el caso de que si la vivienda que se quiere adquirir es propio del
banco, entonces los créditos llegan al 100%, algo que entendemos que es
competencia desleal, así como una práctica peligrosa. Un crédito del 100%
indica que el comprador puede no poseer ningún ahorro”,

Una de las opciones que se nos ofrece es acudir al portal inmobiliario de

un banco o entidad financiera porque se encuentra la mayor oferta inmobiliaria
procedente de embargos y subastas. Esta forma de creación de inmobiliarias
internas del banco es perjudicial para las empresas inmobiliarias.

5.- CASOS REALES

Artículos y noticias de periódicos

6.- CASO PRÁCTICO:

Inmueble: -piso 112m2
-Precio compra-venta: 120.000€
-Precio tasación: 137.000€
Condiciones La Caixa Condiciones La Caixa
(convenio Junta Andalucía)
Hipoteca a 30 años Hipoteca a 30 años
Euribor+5,75% Euribor+1%
Préstamo hipotecario del 80% precio Préstamo hipotecario del 80% precio
tasación/valor compra-venta tasación/valor compra-venta
96.000€ 96.000€
2 años carencia de capital
Préstamo reintegrable del 2º al 9º
año*
* cubre casi el 50% de la cuota a devolver del préstamo desde el 9º año al 30ª:
- préstamo máximo de 9.000€
- +2.000€ para menores de 35 años/discapacitados/víctimas violencia de
género
- +2.000€ para rentas inferiores al 5,5 veces el IPREM; 1.000€ para
rentas de entre 5,5 y 7,5 veces el IPREM
- +2.000€ si la vivienda es habitual
Presupuesto destinado de la Junta de Andalucía: 1.000.000.000€
La entidad financiera debe aprobar/denegar la operación en un plazo máximo
de un mes; en este caso el proceso se alargó hasta 3 meses

Inmueble: -chalet pareado 280m2 (150 edificados)

-Precio compra-venta: 320.000€
-Dinero ya invertido: 6.000 € + 36.000€
Condiciones Reyal Urbis Condiciones BBVA
Alquiler con opción a compra Hipoteca a 15 años
Entrada de 6.000€ + alquiler mensual Euribor+2,75%; bonificación de 0,15
de 1.000€ Primer año 5,75% interés fijo
Contrato de alquiler de 3 años Préstamo hipotecario de 105.000€
prorrogables; junio de 2012 promotora
se niega a prorrogar el contrato

7.- CONCLUSIÓN
UN CÍRCULO VICIOSO
El gobierno del PSOE acordó bajar el IVA para las nuevas viviendas con
el objeto de ayudar a los bancos a sacar al mercado en inmenso stock de
viviendas de promotores y constructores pero no resulta efectivo.... Algunas
comunidades introducen la deducción por compra de vivienda nueva en la
declaración de IRPF en los tramos autonómicos con el objeto de ayudar a
bancos, promotores y constructores ante el inmenso stock que sigue vacío.

Perspectivas negativas:
Las variables poblacionales y ocupacionales inciden radicalmente en la
demanda de vivienda. La disminución del número de habitantes (por la
disminución de la inmigración, el aumento de la emigración y la caída de la
natalidad) reduce de manera significativa la demanda de vivienda y el aumento
de desempleo anula las expectativas de emancipación o cambio de vivienda de
las generaciones jóvenes o maduras...por lo que nos encontramos en un
círculo vicioso del que parece haber difícil salida.