Nota Jurídica

NOVIEMBRE 2022

Antonio García

RDL 19/2022: nuevo Código de Buenas Prácticas bancarias

Introducción

El pasado 22 de noviembre, el Ejecutivo aprobó el Real Decreto-ley 19/2022, por el que se establece
un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios
sobre vivienda habitual (en adelante, el RDL). Se modifica así el Código de Buenas Prácticas aprobado
por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos.

A continuación, exponemos las principales novedades del RDL, en un formato «Q&A», para mayor
facilidad.

Naturaleza del nuevo Código

El RDL implanta un nuevo Código de Buenas Prácticas (en adelante, el CBP), de naturaleza transitoria,
con una duración de 24 meses (hasta el 31 de diciembre de 2024), para la adopción de medidas
urgentes para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad.

El RDL prevé que las condiciones a cumplir por los deudores, así como las medidas aplicables, se
desarrollarían en Acuerdo del Consejo de Ministros. Dicho Acuerdo tuvo lugar al día siguiente, el 23 de
noviembre.

La adhesión por parte de las entidades de crédito (y de las demás entidades o personas físicas que
realicen de manera profesional la actividad de concesión de préstamos hipotecarios) es de carácter
voluntario. No obstante, es previsible que la mayoría de las entidades de crédito se adhieran al CBP,
igual que sucedió en 2012 respecto del anterior Código. Desde el momento de la adhesión, el CBP
pasa a ser vinculante para la entidad (afectando a toda su cartera de créditos hipotecarios), y su
incumplimiento podrá dar lugar a las sanciones previstas en el RDL.

Entrada en vigor

El RDL (y, en consecuencia, el CBP), complementado por el Acuerdo del Consejo de Ministros de 23 de
noviembre, entró en vigor el 24 de noviembre.

¿Cómo funciona la adhesión al CBP?

Los acreedores que quieran adherirse al CBP deben notificar su adhesión mediante comunicado
dirigido a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional (órgano directivo del Ministerio
de Asuntos Económicos y Transformación Digital), en un plazo máximo de 4 semanas desde la adopción
del Acuerdo del Consejo de Ministros (esto es, antes del 23 de diciembre de 2022).

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Sin perjuicio de lo anterior, todas las entidades que a la entrada en vigor del RDL estuviesen adheridas
al Código de 20121 se considerarán adheridas al CBP, salvo que en el plazo de 2 semanas desde su
entrada en vigor comuniquen expresamente a la Secretaría General su solicitud de exclusión.

La adhesión se entenderá vigente por toda la duración del CBP (24 meses), salvo que el acreedor
decida desvincularse del mismo, mediante escrito dirigido a la Secretaría General, con una antelación
mínima de 3 meses a la fecha efectiva de la desvinculación.

¿Qué préstamos están sujetos a la aplicación del CBP?

El CBP afecta a los préstamos concedidos a personas físicas y garantizados con hipoteca inmobiliaria
sobre la vivienda habitual del deudor (o del hipotecante no deudor), siempre y cuando el precio de
adquisición de la vivienda no hubiese excedido los 300.000 Euros.

Solo afecta a los contratos de préstamo celebrados hasta el 31 de diciembre de 2022 (no a aquellos
que se concedan con posterioridad).

¿Qué deudores pueden beneficiarse de las medidas del CBP?

Pueden solicitar la aplicación de las medidas previstas en el CBP, desde que se publique oficialmente
la lista de entidades adheridas al CBP, y hasta el 31 de diciembre de 2024, aquellos deudores (o
hipotecantes no deudores) que cumplan todas las siguientes condiciones de elegibilidad:

i. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere 3,5 veces el IPREM anual en 14
pagas2, si bien este límite puede incrementarse en algunos casos3;

ii. Que, en los 4 años previos a la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración
significativa de sus circunstancias económicas4; y

iii. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 30% de los ingresos netos de la unidad familiar.

La acreditación documental de estas circunstancias junto con la solicitud se hará en la forma prevista
en el artículo 3.3 del Real Decreto Ley 6/2012.

A fin de acreditar que cumple con las condiciones de elegibilidad, el deudor podrá autorizar al sujeto
adherido, expresamente y por escrito, a que obtenga información directamente de la Agencia Estatal
de la Administración Tributaria, Entidades Gestoras de la Seguridad Social y Registros de la Propiedad
y Mercantiles5.

1 Entidades adheridas al Código de 2012 _ Puede consultarse el listado en este enlace.

2 IPREM _ Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples: para 2022, el IPREM anual está establecido en 6.948,24 Euros (en 12 pagas) o 8.106,28
Euros (14 pagas).
3 Límite incrementado _ El límite será de 4,5 veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una incapacidad
superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad
laboral, o de 5,5 veces, si el deudor es una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un
grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad
reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su
cuidador, para realizar una actividad laboral.
4 Alteración significativa de circunstancias económicas _ Se entiende por tal que (a) el esfuerzo que representen los pagos bajo el préstamo
hipotecario sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,2; (b) alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad
superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para realizar una actividad laboral; (c) en la unidad familiar convivan,
en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer
grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les
incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral; o (d) en la unidad familiar exista una víctima de
violencia de género o víctima de trata o explotación sexual.
5 Solicitudes indebidas _ Si el deudor solicita las medidas sin reunir estos requisitos, será responsable de los daños y perjuicios ocasionados, de
los gastos incurridos por la formalización de la novación, así como de las responsabilidades de otro orden a que pudiera dar lugar la conducta del
deudor (v.g. delito de falsedad documental).

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¿Qué medidas pueden solicitar los deudores?

Pueden solicitar que se otorgue una escritura de novación del préstamo, en alguna de las siguientes
formas:

(a) Ampliación del plazo total del préstamo hasta un máximo de 7 años, con opción de carencia
total, o de cuotas fijas temporales por un máximo de 12 meses. El principal devengará
intereses a un tipo que suponga una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo;
o bien

(b) Conversión del tipo de variable a fijo. Este tipo fijo podrá ser el que libremente oferte la
entidad en cada momento.

La novación no puede conllevar gastos o comisiones para el deudor, ni tampoco la prestación de

garantías adicionales.

¿Qué limitaciones hay a estas medidas?

La extensión del plazo no puede suponer:

• Que el plazo total del préstamo sea de más de 40 años desde su constitución; ni
• Que la cuota a pagar se reduzca por debajo de aquella que el deudor estuviese pagando a
1 de junio de 2022

¿Puede afectar el CBP a créditos cedidos, titulizados o sub-participados?

Con base en la Exposición de Motivos del RDL, creemos posible que las medidas del CBP deban
entenderse aplicables también a los créditos hipotecarios cedidos, titulizados mediante PHs o CTHs o
«sub-participados», si fueron originados por una entidad adherida.

¿Y a préstamos que estén impagados?

Ni el RDL ni el Acuerdo del Consejo de Ministros prevén nada sobre este punto. A nuestro modo de ver,
las nuevas medidas descritas en los apartados anteriores no deberían afectar a aquellos préstamos
para los cuales el acreedor hubiese comunicado formalmente al deudor el vencimiento anticipado por
impago de cuotas, ni a aquellos para los que se hubiera despachado ejecución hipotecaria.

Sin embargo, este punto deberá ser objeto de aclaración en los próximos meses.

¿Qué deber de información tienen las entidades adheridas?

Deben informar adecuadamente a todos los clientes titulares de préstamos hipotecarios sobre
la existencia del CBP, y sobre la posibilidad de acogerse al mismo, mediante una comunicación
individualizada y específica, en el plazo máximo de un mes desde su adhesión al CBP, facilitando un
teléfono y una dirección de correo electrónico para responder a dudas y recibir las solicitudes de los
clientes. Además, deben facilitar información sobre las medidas en un lugar destacado de su página
web, y a través de su red comercial de oficinas.

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¿Quién paga los aranceles notariales y registrales de las escrituras de novación
otorgadas al amparo del CBP?

El acreedor, en todo caso. El RDL prevé una bonificación del 75% para ambos aranceles.

¿Cómo tributan estas escrituras en la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos

Documentados?

Están exentas. El RDL ha modificado en este sentido el artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

¿Qué sanciones se prevén por incumplimiento del CBP por una entidad adherida?

El incumplimiento del CBP se considera infracción grave conforme a la Ley 10/2014, de 26 de junio, de
ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito. Por consiguiente, la sanción podrá ser
(a) entre el doble y el triple de los beneficios derivados de la infracción, cuando puedan cuantificarse;
o (b) hasta el 5% del volumen de negocios neto anual total, o de hasta 5 millones de Euros (si aquel
porcentaje fuese inferior a esta cifra).

El RDL prevé que la supervisión del cumplimiento del CBP corresponderá a la Comisión de Control
creada con ocasión del anterior Código, a la que las entidades adheridas deben suministrar información
mensual.

¿Qué otras medidas se establecen el RDL?

Entre otras medidas complementarias, destacan las siguientes:

• Se modifican las circunstancias que sitúan a un deudor en el umbral de exclusión, según

la definición prevista en el actual Código, así como las medidas que pueden proponer los
deudores en el marco de un plan de reestructuración. Se prevé la posibilidad de solicitar un
segundo plan de reestructuración, se amplía de 1 a 2 años el plazo de solicitud de dación
en pago de la vivienda si la reestructuración no es viable y de 6 meses a un año el plazo de
solicitud de alquiler social de la vivienda para los deudores hipotecarios cuyo lanzamiento
se ha suspendido.
• Se modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, de manera que la subrogación pueda afectar a toda persona física o jurídica
que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos sujetos a la Ley
5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Por lo
tanto, también los «prestamistas alternativos» podrán ser objeto de subrogación por otras
entidades (hasta ahora solo podían serlo las entidades de crédito).
• Se modifica el apartado 6 del artículo 23 de la LCCI, de manera que las comisiones por cambio
del tipo de interés de variable a fijo (o de subrogación de otro acreedor) no pueden exceder
el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista (esto es, los costes de
ruptura o break costs), con el límite del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente, y

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 solo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Si en la novación
no se produjera amortización anticipada de capital (o si tuviera lugar transcurridos 3 años
desde la concesión del préstamo), no se devengará comisión alguna.
• Hasta el 31 de diciembre de 2023, queda suspendido el devengo de compensaciones o
comisiones por reembolso o amortización anticipada total o parcial de los préstamos
hipotecarios a tipo de interés variable sujetos a la LCCI.
• Se prevé que el Banco de España elabore y mantenga actualizada una «Guía de herramientas
para el deudor hipotecario en dificultades de pago», con el contenido del CBP y ejemplos
específicos. También deberá desarrollar y poner a disposición del público en su web unos
simuladores para determinar si una persona es elegible para las medidas del CBP.

CONTACTOS

Jesús Varela Julio Parrilla

Socio de Inmobiliario Socio de Inmobiliario
jvarela@perezllorca.com jparrilla@perezllorca.com
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carácter general y no constituye asesoramiento jurídico.
Este documento ha sido elaborado el 28 de noviembre de 2022 y Pérez-Llorca
no asume compromiso alguno de actualización o revisión de su contenido.

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