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CONTRATO DE PRESTAMO HIPOTECARIO

¿Qué es un contrato de préstamo hipotecario, vulgarmente

conocido como hipoteca?

Lo que se conoce como préstamo hipotecario lo componen dos elementos:

Por una parte el contrato principal del préstamo, por el que una persona o entidad
presta una cantidad de dinero a otra, que pasa a ser el deudor; y por otra la hipoteca,
que es una garantía que otorga este deudor.

Para llegar al perfeccionamiento de este contrato hay que cumplir unas formalidades
que comienzan por la realización de una oferta vinculante.

¿Qué es una oferta vinculante?

Es un documento escrito que suscribe el banco o caja y que debe contener todas las
condiciones financieras del futuro contrato.

¿Qué plazo tiene la oferta vinculante?

La oferta vinculante tiene una duración mínima de 10 días, plazo que el cliente tiene
para examinarla y aceptarla o rechazarla.

Una vez aceptada la oferta se remite la documentación al Notario, para que prepare la
escritura.

¿Qué plazo tiene el prestatario para examinar el proyecto de

escritura?
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El cliente tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del

Notario, dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma.

¿Con que fin se establece este plazo?

Este plazo se establece para que se pueda analizar el proyecto completo, en el que
figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, realizar consultas o hacer
proposiciones de cambios.

¿Debe de leer la escritura el Notario y tiene obligación de

explicar el contenido del préstamo hipotecario?

El Notario antes de que se firme la escritura deberá leer y explicar el contenido del
préstamo hipotecario.

¿Quiénes son las personas que tienen que firmar el contrato de

préstamo?

El contrato lo firma el apoderado de la entidad financiera (banco o Caja de Ahorros), la

persona que recibe el préstamo y los dueños del inmueble que se hipoteca.
Normalmente estas dos últimas son la misma persona.

¿Qué requisitos son necesarios para que la hipoteca produzca

efectos?

Es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

¿Qué impuestos hay que liquidar?

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Se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad

garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada).

¿Cómo se hace constar formalmente la extinción de la

hipoteca?

El último acto una vez que se ha pagado la hipoteca en su totalidad, es el de

cancelación, para ello es necesario una nueva escritura pública ante notario.

En esa escritura no hace falta que intervenga el prestatario, sino que la otorgan
directamente los representantes de la entidad financiera

EL PRÉSTAMOS HIPOTECARIO SOBRE BIENES INMUEBLES

Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que vamos a realizar
en nuestra vida. El préstamo hipotecario es, en la mayoría de los casos un requisito
imprescindible para poder llevarla a cabo. Por ello, es importante tener muy claro que
es lo que hay que conocer antes de solicitar un préstamo, que formalidades hay que
cumplir una vez que nos lo conceden y, por supuesto comprender con claridad
conceptos a veces engorrosos, como la subrogación o la novación.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario debe tener en cuenta las

recomendaciones que a continuación se recogen:

QUÉ ESTRUCTURA TIENE UN PRESTAMO HIPOTECARIO

La estructura del préstamo hipotecario se puede abordar desde dos vertientes: la

financiera (préstamo) y su garantía (la hipoteca):

El préstamo es un contrato por el cual la entidad financiera se obliga a entregar dinero

al cliente, quien a su vez se obliga a pagar intereses y a restituir la suma recibida en el
plazo pactado. La obligación principal de la entidad financiera es por tanto la entrega
de fondos, en la práctica suele abonar directamente el importe financiado al vendedor
del inmueble, promotor de su construcción, o bien al propietario particular que vende el
inmueble a otro particular.
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La hipoteca es una garantía que otorga el deudor u otra persona, que en todo caso
debe ser el propietario de la finca hipotecada.

¿QUE SE DEBE DE SABER ANTES DE SOLICITAR UN PRESTAMO

HIPÒTECARIO?

Es aconsejable que recopile información de diversas entidades bancarias, para poder

así elegir aquel préstamo que le resulte más ventajoso y se ajuste mejor a sus
condiciones económicas, para ello existen conceptos que debe tener en cuenta, y
debe tener claros:

El tipo de interés puede ser fijo o variable:

Si escoge el tipo de interés fijo, éste permanece inalterable a lo largo de la vida del
préstamo, de modo que si la evolución del mercado tiende al alza, el consumidor
queda protegido de esa subida, pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de la
misma. Estos tipos, las entidades bancarias no suelen contratarlos, pues la media de
vida de un préstamo viene a variar entre quince o treinta años, según la capacidad
económica del deudor, de forma que señalar un tipo fijo implica asumir un importante
riesgo tanto para la entidad como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo las
entidades exigen que los plazos de amortización del capital no sean excesivamente
prolongados.

Si se decide por un tipo variable, la cuantía total que tendrá que devolver al banco
variará en función de cómo lo haga el índice de referencia, que sirve para determinar
el tipo de interés aplicable.

Señalar que en la práctica habitual, se combinan fijo y variable, durante el primer año
el tipo es fijo y el resto de la vida del préstamo es variable.

El diferencial es un plus de beneficio con que disfruta el banco sobre el tipo de interés
de referencia.

El redondeo. Se trata de una práctica para simplificar los cálculos, y a su vez

incrementar los beneficios de la entidad, los tipos de interés de referencia vienen
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expresados hasta con tres decimales por lo que se opta por redondear el porcentaje
para ajustarlo a cifras más sencillas, tanto al alza como a la baja.

Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales, se calculará en los

préstamos hipotecarios con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar.

La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que pedimos al

banco, y que cobre el banco en concepto de gastos de tramitación del préstamo.

Puede elegir a los profesionales que intervienen en las operaciones de préstamo

(Notario, gestor, etc...).

Si la entidad de crédito le propone la contratación de algún seguro, (vivienda, de vida),

sepa que puede gestionarlo con la compañía aseguradora que prefiera.

¿QUE DOCUMENTOS DEBEN ESTAR PRESENTE DURANTE LA NEGOCIACION?

La documentación que existirá durante la negociación de un préstamo hipotecario

consiste en un folleto informativo, la oferta vinculante y el contrato de préstamo
propiamente dicho.

El folleto informativo es un documento que las entidades financieras están obligadas a

tener a disposición de los interesados, en los que debe informarse de los datos
relacionados con el préstamo y los gastos preparatorios de la operación. Además debe
informarse de las siguientes cuestiones:

Cuantía máxima del préstamo.

Plazo total del préstamo.

Periodicidad de los pagos (mensual, trimestral,... etc.)

Tipo de interés. (Fijo o variable).

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Tipo de interés nominal anual, si el interés es fijo o el margen sobre el Índice de

referencia, si es variable.

Plazo de revisión del tipo de interés.

Comisión de apertura.

Comisión por amortización anticipada (parcial y total).

Impuestos y aranceles (indicación de los conceptos).

Tabla de cuotas periódicas.

Tarifas y honorarios de los profesionales que intervienen en la operación

Otros gastos.

El consumidor una vez analizada toda la información y decidida cual es la mejor oferta,
la entidad bancaria que haya seleccionado ha de formular por escrito la oferta
vinculante, previamente habrá recabado información registral y valoración del
inmueble hipotecado, con la aceptación del cliente por implicar gastos a su cargo, el
contenido mínimo necesario debe ser:

 Capital del préstamo.

 Amortización.

 Intereses ordinario.

Comisiones y gastos a cargo del prestatario.

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Este segundo documento, la oferta vinculante, se entregará por escrito, siendo el plazo
de su validez de 10 días desde la entrega. El contenido del documento serán las
cláusulas financieras que después se recogerán en el contrato de préstamo.

Una vez aceptada la oferta, el contrato de préstamo ha de ser formalizado en escritura

pública, y el notario comprobará que no existen discrepancias entre las condiciones
financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento
contractual. Con el objetivo de permitir al cliente la verificación y análisis del contrato,
tiene derecho a analizarlo dentro de los 3 días anteriores al de su firma.

Finalmente para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario

que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el registrador verificará que
no existen cláusulas abusivas. También comprobará que previamente se haya
liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

QUE ES UNA SUBROGACIÓN Y UNA NOVACIÓN

Si en su día concertó un préstamo hipotecario y ahora, considera que las condiciones

que pactó son mejorables, puede recurrir a:

La subrogación, que le permite cambiar de entidad financiera acreedora del préstamo

por otra que ofrezca mejores condiciones de tipo de interés. La novación, que le
posibilita renegociar el crédito con la entidad con la que concertó el crédito, con el
objetivo de mejorar las condiciones del tipo de interés y el plazo de amortización.