RECLAMACIÓN

DE RENTAS DE
ALQUILER

© Eduardo Fdez.- Fígares JUNIO 2020

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www.abogadosparatodos.net​​JUNIO 2020

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Hola, soy Eduardo Fdez.-Fígares, Abogado colegiado ejerciente Nº. 6338 ICAGR y
especializado​en desahucios de inquilinos que no pagan.

Llevo años ayudando a cientos de arrendadores a recuperar lo más rápido posible sus
viviendas y locales, ofreciendo mis servicios de desahucio desde mi web “Abogados Para
Todos”, y reclamando rentas de alquiler impagadas.

Algunos hitos relevantes en estos años son...

● Más de 6.000.000 de páginas vistas en mi web ​https:www.abogadosparatodos.net

desde su nacimiento en 2012 han asesorado a miles y miles de propietarios.
● Más de 400 demandas de desahucio tramitadas, ​en TODA ESPAÑA​, desde el año
2017, y todas contratadas y gestionadas desde mi web.

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 ERRORES FRECUENTES

Voy a explicarte una serie de errores que suelen cometer los propietarios de vivienda o
local cuando demandan a su inquilino por su cuenta, sin abogado ni procurador, para
reclamarle rentas o suministros impagados.

Ya que vas a dedicar un tiempo a recabar datos y confeccionar una demanda judicial,
presta atención y evitarás perder meses y posiblemente miles de euros.

#1.- Reclamar las rentas a tu inquilino, sin abogado ni procurador, ​si todavía está en
tu vivienda​
.

Este es el error nº 1.

Si eres propietario de una vivienda o de un local y lo tienes alquilado, la ley te permite

poner demanda contra tu inquilino (sin abogado ni procurador) para reclamarle rentas
impagadas o suministros impagados.

Pero ojo, sólo lo tienes permitido si es para reclamarle rentas y/o suministros impagados.

Si lo que pretendes es desahuciarle, no vas a poder hacerlo por tu cuenta, ya que la ley
obliga a actuar con abogado y procurador.

Así, si tu ex inquilino ya se ha ido de la vivienda y te debe rentas y/o suministros,

adelante, puedes demandarle por tu cuenta, sin abogado ni procurador.

Pero si tu inquilino aún está en la vivienda es un error que pongas tu la demanda

reclamándole la deuda (no puedes demandarle reclamando el desahucio).

Y es un error porque si tras tu demanda de reclamación de deuda el inquilino no te paga

(cosa bastante frecuente), el juez no le va a echar porque no has pedido el desahucio
(porque tu no puedes pedirlo). Y por lo tanto vas a tener que poner una segunda demanda
varios meses después, con abogado y procurador.

Habrás perdido meses y mucho dinero que habrás dejado de cobrar, así que si estás en
este caso (tu inquilino aún está en el inmueble), te recomiendo ​contactar conmigo​.

#2.- Mandar al deudor un burofax o una carta no fehaciente.

Si tu ex inquilino ya se ha ido del inmueble y conoces su nuevo domicilio, mándale un

burofax pero, por favor, ​que sea con copia certificada y acuse de recibo​. Solo así
tendrá el burofax plena validez en el futuro proceso monitorio que vas a iniciar.

Muchos arrendadores mandan una carta, un email, un SMS, un mensaje de whatsapp o

incluso un burofax, pero sin certificación de contenido. Nada de eso tendrá validez en

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juicio si la parte contraria impugna esa prueba, así que haz el favor de contratar el burofax
bajo la opción “con copia certificada”.

En el burofax se comunica al inquilino el importe de la deuda y una forma/lugar de pago,

así como una plazo máximo de pago, pudiendo también anunciar en el documento que si
no se realiza el pago en el plazo concedido se tomarán las medidas legales oportunas.

Aquí te dejo un modelo de ​burofax reclamando al inquilino rentas de alquiler adeudadas​

.

El burofax puedes mandarlo online o puedes llevar el escrito a una oficina de Correos y
comunicar que deseas realizar el envío "con acuse de recibo y certificación de contenido".
La oficina de correos cobra por este servicio unos 30 euros aproximadamente. Es la
modalidad de envío más cara pero la más idónea para evitar problemas en un posterior
procedimiento judicial.

Si tras el burofax no te pagan, tendrás que interponer demanda para reclamar la deuda
(mediante proceso monitorio).

En caso de que desconozcas el nuevo domicilio de tu ex inquilino, es evidente que no

podrás mandarle burofax, así que deberás proceder a poner directamente la demanda
(mediante juicio verbal).

#3.- Elegir el proceso equivocado.

Si tu ex inquilino ya se ha ido de la vivienda o del local y le vas a reclamar la renta o

suministros, la ley te concede dos opciones:

● Proceso monitorio​: puedes reclamar cualquier importe de deuda, y puedes

hacerlo sin abogado ni procurador.

● Juicio verbal​: puedes reclamar cualquier importe de deuda, pero sólo podrás
hacerlo sin abogado ni procurador si la deuda es inferior a 2.000 euros. Si la deuda
es superior a 2.000 euros tendrás que poner la demanda con abogado y
procurador.

Elegir el proceso equivocado te hará perder muchísimos meses.

Utiliza el proceso monitorio si conoces el nuevo domicilio de tu ex inquilino. Mándale el

burofax y si no te paga, presenta la demanda.

Pero si desconoces el nuevo domicilio de tu ex inquilino, entonces utiliza el juicio verbal

incluso aunque la deuda sea superior a 2.000 euros (en ese caso te hará falta abogado y
procurador necesariamente). Y ello porque el proceso durará bastante menos tiempo que
si optas por el monitorio.

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#4.- Dejar transcurrir demasiado tiempo hasta interponer la demanda.

Debes actuar muy rápido tanto si vas a reclamar la deuda por tu cuenta como si vas a
reclamar la deuda + el desahucio con abogado y procurador (sobre todo en este segundo
caso).

Si transcurren más de tres años la deuda prescribirá, así que ya no podrás demandarle.

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 EL PROCESO MONITORIO

Si tu ex inquilino ya se ha ido de la vivienda o local y conoces su nuevo domicilio, puedes

reclamar utilizando el proceso monitorio o el verbal, pero ganarás tiempo si utilizas el
proceso monitorio (pero si no tienes contrato de arrendamiento utiliza el juicio verbal).

La demanda
Para ello tendrás que rellenar la ​petición inicial de proceso monitorio y llevarla al juzgado
de primera instancia del domicilio del ex inquilino.

Puedes reclamar cualquier importe sin necesidad de abogado ni procurador.

Debes asegurarte de aportar el contrato de arrendamiento y las facturas de suministros

(en caso de que vayas a reclamar suministros).

Hay juzgados que te exigirán recibos de alquiler, así que aunque sea una pequeña
molestia, entretente unos minutos en confeccionar un recibo de cada una de las
mensualidades de alquiler que te deba el inquilino.

Aporta todo ello junto con la demanda (es decir, el contrato de arrendamiento, los recibos
que has confeccionado, y las facturas de suministros).

La notificación de la demanda

Si el personal del juzgado no logra notificar la demanda el proceso termina y se archiva.

Tendrás que comenzar mediante el proceso verbal.

Pero si el personal del juzgado sí logra notificar la demanda al ex inquilino, entonces éste
tiene un plazo de 20 días hábiles para realizar algunas de las siguientes acciones:

a) Pagar.
b) Ni paga ni se opone a la demanda, es decir, no hace nada.
c) Oponerse a la demanda.

El ex inquilino paga
En caso de que el ex inquilino pague, el juzgado da por terminado el proceso.

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El ex inquilino ni paga ni se opone a la demanda
Si el inquilino ni paga ni se opone a la demanda, entonces el juzgado va a dictar un
decreto que es directamente ejecutable, bastando la mera petición de ejecución (no nueva
demanda ejecutiva, como ocurre después de un juicio verbal). Esto quiere decir que
podrás solicitar el embargo de forma rápida.

El ex inquilino se opone a la demanda

Si el ex inquilino no paga pero se opone a la demanda, entonces termina el proceso
monitorio, mediante decreto, y el proceso se redirige (automáticamente) hacia un juicio
verbal.

A continuación el juzgado manda al propietario/arrendador del escrito de oposición del ex

inquilino para impugnarlo (oponerse) en el plazo de diez días si lo considera oportuno.

Las partes podrán pedir, en sus escritos de oposición y de impugnación a la oposición,

que se celebre juicio.

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 JUICIO VERBAL

Si tu ex inquilino ya se ha ido de la vivienda o local y desconoces su domicilio, entonces

utiliza el juicio verbal.

También deberás utilizarlo si conoces su domicilio pero no tienes el contrato de

arrendamiento (si el contrato de arrendamiento fue verbal), o si la mensualidad que le
reclamas es superior a la que consta en el contrato (porque se haya actualizado la renta
en base a IPC, por ejemplo).

La demanda de juicio verbal

Para ello tendrás que rellenar una ​demanda de juicio verbal y llevarla al juzgado de
primera instancia del lugar del nuevo domicilio del ex inquilino, si lo conoces. Y si no lo
conoces entonces tendrás que poner la demanda en el juzgado de primera instancia del
lugar en el que se encuentra la vivienda que le alquilaste a tu inquilino.

La notificación

Cuando el personal del juzgado acuda a la vivienda a notificar la demanda, podrán

notificarla si conoces el nuevo domicilio, pero si desconoces el nuevo domicilio, el juzgado
intentará notificar la demanda en el inmueble arrendado y obviamente allí no lo van a
encontrar (pues ya se ha ido).

Cuando no se le localiza, el siguiente paso será que pidas al juzgado que se notifique la
demanda al inquilino por edictos, es decir, colgando la demanda en el tablón de anuncios
del juzgado.

Puede que el juzgado te haga caso. Pero también puede que no te hagan caso y el
juzgado solicite una averiguación domiciliaria, es decir, que el juzgado pida a la policía, a
tráfico y a la seguridad social si hay algún domicilio asociado al DNI del inquilino.

Plazos para oponerse a la demanda

Ya sea que se le notifique la demanda en un nuevo domicilio averiguado, o ya sea que se
cuelgue en el tablón de anuncios del juzgado, el inquilino dispone de un plazo de 10 días
hábiles para oponerse a la demanda.

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Obviamente si se colgó la demanda en el tablón de anuncios del juzgado, lo más probable
es que transcurran los 10 días hábiles y finalmente al inquilino se le agote el plazo para
oponerse a la demanda (pues nadie va al juzgado a mirar si le han demandado). Así que
el juez dictará sentencia sin que el inquilino pueda defenderse de tu demanda).

En el caso de que en lugar de colgarse la demanda en el tablón de anuncios se hubiera

localizado algún nuevo domicilio del inquilino, éste tendrá igualmente un plazo de 10 días
hábiles para oponerse a la demanda.

Juicio y sentencia
Si no se opone a la demanda en dicho plazo, el juez dictará sentencia sin escuchar al ex
inquilino.

Y en caso de que se oponga a la demanda en dicho plazo, el juez dictará sentencia en

base a lo que tu has puesto en tu demanda y a lo que el inquilino ha puesto en su escrito
de oposición a la demanda.

Si alguna de las partes solicita que haya juicio, se celebrará juicio y posteriormente el juez
dictará sentencia.

En caso de que nadie solicite que haya juicio, el juez dictará sentencia en base a tu
escrito de oposición a la demanda y en base al escrito de oposición a la demanda del
inquilino, pero sin que haya juicio.

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 EFECTO DE COSA JUZGADA
Un detalle muy importante que tendrás que tener en cuenta a la hora de valorar si pones
la demanda por tu cuenta o si lo haces con abogado y procurador es que debes saber que
los juicios de reclamación de rentas de alquiler (tanto el juicio verbal como el proceso
monitorio) tienen efecto de cosa juzgada.

Es decir, la decisión que tome el juez, una vez sea firme, no se puede volver a juzgar.

Por tanto, es importante que sepas que si pones la demanda por tu cuenta y por algún
motivo no logras convencer al juez, no vas a poder plantear un nuevo juicio sobre esa
deuda.

Por tanto, debes saber que con abogado y procurador tendrás más posibilidades de éxito,
pero nada impide que puedas poner la demanda por tu propia cuenta (sin abogado ni
procurador).

Aunque recuerda que para el juicio verbal de más de 2.000 euros sí que vas a necesitar
abogado y procurador.

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 EL SIGUIENTE PASO: LA EJECUCIÓN DE LA DEUDA

Si vienes de un proceso monitorio

Si el inquilino no se ha opuesto a la demanda en el proceso monitorio, el juzgado emite un

"decreto" en el que establece la veracidad de la deuda y le otorga carácter "ejecutivo".

Esto quiere decir que el poseedor de dicho decreto (propietario/arrendador) habrá logrado
obtener un título que es directamente ejecutivo.

Podrá empezar el proceso ejecutivo sin tener que esperar los casi 40 días hábiles que hay
que esperar en caso del juicio verbal (y aún más si en el verbal el inquilino ha sido
declarado en rebeldía).

Este es uno de los principales objetivos del proceso monitorio, es decir, otorgar al
arrendador un título ejecutivo de forma urgente sin tener que tardar tanto tiempo como se
tarda a través del juicio verbal.

Con este título ejecutivo el arrendador podrá solicitar que se "despache ejecución" contra
el ex inquilino, pudiendo solicitar que se le embarguen bienes y derechos suficientes para
responder de la deuda.

La ejecución se solicita a través de un ​escrito de solicitud de ejecución​.

Posteriormente el juzgado emite un "auto" autorizando la ejecución. A partir de esa fecha

empieza a contar el plazo para reclamar intereses.

El mismo día o al día siguiente del "auto", el juzgado emite un nuevo "decreto" en el que
dirá si hay que embargar y las medidas de localización y averiguación de bienes del
inquilino que procedan.

Si vienes de un juicio verbal

Si optaste por el juicio verbal, el juez dictará sentencia dándote la razón (si todo ha ido
bien).

Sin embargo, habrá que notificar la sentencia al inquilino, y este proceso puede tardar
bastantes meses.

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Y además, una vez notificada la sentencia, hay que esperar unos 40 días hábiles para
poder poner la demanda ejecutiva.

¿Abogado y procurador?
Ya vengas de un monitorio o de un verbal, en las ejecuciones de deuda inferiores a 2.000
euros no será necesaria la participación de abogado y procurador, sino que puedes
solicitar la ejecución por tu cuenta.

Pero si la deuda es superior a 2.000 euros si que es necesaria la participación de

abogado y procurador para que puedas presentar demanda ejecutiva.

HASTA AQUÍ ESTA GUÍA

Espero que te haya resultado de utilidad.

Muchas gracias.

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