TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 2360 - 2022-SUNARP-TR

Lima, 17 de junio del 2022.

APELANTE : CARLOS HUMBERTO POLO ODAR.

TÍTULO : Nº 458357 del 15/2/2022.
RECURSO : H.T.D. Nº 015902 del 22/4/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTOS : Ampliación de fábrica y otros.
SUMILLA :

ACUERDO DE DESAFECTACIÓN DE ZONAS COMUNES

No se requiere acuerdo de la junta de propietarios sobre desafectación y
transferencia de bienes comunes, cuando estos conforme a los antecedentes
registrales, no constituyen bien común.

MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO

Se requiere acuerdo de la junta de propietarios para la modificación de
reglamento interno, que incluye modificación de porcentajes de participación
sobre los bienes y gastos comunes como consecuencia de la creación de nuevas
unidades exclusivas, cuando el reglamento interno inscrito no contiene cláusula
autoritativa para la modificación unilateral, por parte del propietario de las nuevas
unidades.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, en vía de

regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley
Nº 30830, la inscripción de la ampliación de fábrica, modificación de
reglamento interno, independización de nuevas unidades inmobiliarias y
otros actos, respecto del predio matriz registrado en la partida electrónica
N° 46640284 del Registro de Predios de Lima.

Para tales efectos, se presenta la siguiente documentación:

- Formulario Registral Nº 2- Ley 27157, suscrito por el verificador

responsable José Leonidas Zamora Laguna, y por Gabriel Jesús Ramsay
Abarca y Pablo Fernando Mena Carbajal, con firmas certificadas por
notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra el 8/2/2022.
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- Informe técnico de verificación suscrito por el verificador responsable
José Leonidas Zamora Laguna, con firma certificada por notario de Lima
Santos Alejandro Collantes Becerra el 8/2/2022.
- Documento privado de modificación del reglamento interno e
independización suscrito por Gabriel Jesús Ramsay Abarca y Pablo
Fernando Mena Carbajal, con firmas certificadas por notario de Lima
Ricardo Jose Barba Castro el 3/11/2021.
- Declaración jurada suscrita por el verificador responsable Jose Leonidas
Zamora Laguna, con firma certificada por notario de Lima Santos
Alejandro Collantes Becerra el 8/2/2022.
- Plano de independización (lámina I-07), suscrito por el verificador
responsable José Leonidas Zamora Laguna, con firma certificada por
notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra el 8/2/2022.
- Plano de arquitectura (lámina A-01), suscrito por el verificador
responsable José Leonidas Zamora Laguna, con firma certificada por
notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra el 8/2/2022.
- Plano de ubicación y localización (lámina U-01), suscrito por el
verificador responsable José Leonidas Zamora Laguna, con firma
certificada por notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra el
8/2/2022.
- Copia de la escritura pública de compraventa del 7/6/2014 extendida
ante notario de Lima Ricardo José Barba Castro, certificada por el mismo
notario el 12/2/2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Jackson Alarcón

Llange formuló observación al título en los siguientes términos (Se
reenumera a efectos de resolver):

“Señor(es): Carlos Polo Odar

En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):

Se solicita la inscripción de ampliación de fábrica, independizaciones,

modificación de porcentaje y otros en la Partida N° 46640284 del Registro
de Predios de Lima.

1. De la revisión de los antecedentes registrales, se advierte que la

ampliación de fábrica recae sobre la azotea del quinto piso de la edificación
actualmente inscrita en el asiento B00002, inscrita en la Partida N°
46640284, que se encuentra sujeta al Régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, otorgado al amparo de la Ley N° 27157, por lo que toda
modificación física del inmueble matriz así como de alguna de las unidades
de propiedad exclusiva, requiere la necesaria aprobación de la Junta de
Propietarios, para lo cual se debe acompañar al presente expediente la
correspondiente copia certificada del libro de actas que contenga el Acta de
Junta de Propietarios donde consten los acuerdos de 1.1 regularización de
la ampliación de fábrica, 1.2. independización, 1.3. otorgamiento de
facultades para tramitar los acuerdos efectuados, entre otros, con las
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formalidades establecidas en el propio Reglamento Interno y en el Art. 149°
del D.S. 035-2006-Vivienda, para lo cual se debe acreditar la convocatoria
de todos y cada uno de los propietarios de las unidades que conforman la
edificación, así como el quórum requerido, teniendo en cuenta lo señalado
en el Art. 146° del D. S. 035-2006-Vivienda.

2. Cabe precisar que el interesado hace mención en su solicitud contenida

en documento privado, que en aplicación del literal a del art. 9, del
reglamento interno inscrito, proceden a modificar los artículos 4, 5, 7 y 8, lo
que no resulta factible pues, dicho literal hace alusión a que no se requiere
acuerdo de la junta de propietarios cuando se produzcan variaciones en las
unidades inmobiliarias de uso exclusivo, sin embargo, del antecedente
registral se desprende que la azotea no posee porcentaje de participación
sobre las áreas comunes, y por consiguiente no constituye una unidad que
comprenda el reglamento, de tal manera que no resulta aplicable dicho
artículo. En este orden de ideas, se requiere lo indicado en el punto 1 de
esta esquela, para proseguir con la calificación. El interesado se servirá
tener en cuenta el Principio de Prioridad Preferente, Art. IX del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Públicos, el mismo
establece que los asientos registrales se retrotraen a la fecha del asiento de
presentación.

3. De otro lado, en atención al Principio de Tracto Sucesivo, Art. VI del Título

Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Públicos, que
establece que ninguna inscripción se extiende sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario, en tal
sentido, en el presente caso, se requiere la necesaria inscripción de
modificación de reglamento interno (con la debida formalidad indicada en el
punto 1) que apruebe 3.1. la ampliación de fábrica, 3.2. independización,
3.3. desafectación y transferencia de las unidades independizadas, para
luego extenderse la inscripción de dichos actos.

4. De las copias certificadas de la escritura pública de fecha 07.06.2014, se

precisan que no dan mérito a calificación debiendo presentarse parte notarial
con la debida autorización al presentante del título. 5. Sin perjuicio de ello,
se advierte de la partida 46640284 que no se hizo reserva de propiedad, por
lo que, como ya se señaló, debe de presentarse el acta correspondiente en
el que se realice la rectificación correspondiente (100%) o la desafectación
y transferencia (2/3) conforme a las disposiciones de la Ley 27157, su
Reglamento y la Directiva sobre Propiedad Exclusiva y Común,
precisándose las características del bien: área linderos y medidas
perimétricas.
Aclaratoria, aclarando tal situación, en conformidad con el art. 48 del D.L.
1049.
* Por lo indicado anteriormente, no es posible continuar la calificación del
presente hasta que el interesado subsane las observaciones formuladas.

FORMALIDAD: Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación

se deberá efectuar mediante otro documento que revista la misma
formalidad del documento que contiene el acto materia de subsanación, de
conformidad con lo dispuesto por el art. 1413 del Código Civil.
Base Legal: Norma V del Título Preliminar y Art. 31° y 32° del TUO del
Reglamento General de los Registros, concordante con el art. 2011° del
Código Civil.- Ley 27157 y D. S. N° 035-2006-VIVIENDA.”
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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- De la interpretación sistemática del inciso b) del artículo 140 e inciso b)

del artículo 141 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por
Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, se puede concluir que el
propietario puede realizar cualquier modificación dentro de su predio, en
la medida que no afecte a las zonas comunes.

- El segundo párrafo del artículo 133 de la misma norma es muy claro, al

señalar que el propietario solo deberá obtener previamente la aprobación
de la Junta de Propietarios cuando la obra alterase la volumetría, el estilo
arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta. De
ello se concluye que el propietario puede realizar modificaciones al interior
de su sección de dominio exclusivo sin necesidad de aprobación de la
junta de propietarios, con lo que lo afirmado por el registrador es a todas
luces erróneo.

- El error también se da debido a que el sexto piso ya existía al momento

de la independización a nivel de casco, y eso es de conocimiento del
Registro, de la Municipalidad y de los propietarios de las secciones de
dominio exclusivo del edificio del que forma parte la azotea (ahora sexto
piso) materia de regularización. También es de conocimiento de los
sujetos señalados que la azotea nunca fue común, sino que hubo un error
en la confección de los títulos.

- En el numeral 2 indica que no se aplica el artículo 9° del Reglamento

Interno inscrito porque la azotea no tiene porcentaje de participación, sin
embargo, para aplicar dicho artículo no se requiere que la zona de dominio
exclusivo tenga porcentaje, basta acreditar que tenga la condición de
dominio exclusivo como se hace en el presente caso.

- Respecto al numeral 3, no se ha pedido la desafectación de zona común,

puesto que está acreditado que la azotea no es zona común. La
transferencia de la azotea no requiere aprobación de la junta, pues es de
propiedad del promotor de éste.

- El artículo 132° del TUO del Reglamento de la Ley 27157 señala que la
transferencia de una zona de dominio exclusivo incluye también la
participación en los bienes de propiedad común y los derechos de uso,
tránsito o servidumbres que le afecten, los que son inseparables de la
misma.

- En cada uno de los contratos se dijo cuáles eran las zonas comunes: la
azotea en la medida que no está en la lista de zonas comunes de cada
contrato no fue materia de transferencia, por tanto, eran de propiedad
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exclusiva del promotor, quien luego lo transfirió a los solicitantes de la
independización.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° 46640284 del Registro de Predios de Lima
(Matriz)

En la partida electrónica N° 46640284 del Registro de Predios de Lima se

encuentra inscrito el predio ubicado en la Av. Alejandro Velasco Astete N°
2136 y 2138, Mz E-3 lote 7, Urb. Proyecto Vista Alegre, distrito de
Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima.

En el asiento C00001 se registró el dominio de la sociedad conyugal

conformada por Rene Jesús Huanqui López y Doris Angelica Ipenza
Samanez.

En el asiento B00001 consta inscrita la demolición de la fábrica registrada

sobre el predio submateria.

En el asiento B00002 se registró la fábrica constituida por un semisótano,

cinco pisos y azotea.

En el asiento B00004, B00005, B0006 y B00007 consta registrada la

numeración, reglamento interno, anotación de independización y
modificación de área, respectivamente.

En el asiento B00008 consta registrada la elección de la junta directiva,

conformada por Lucia Del Pilar Pezzini Chavarría (presidente), María
Elena Combina Gonzales de Lotterer (secretaria) y Violeta Nancy Jesús
Mejía de Mejía (tesorero).

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si se requiere acuerdo de la junta de propietarios sobre desafectación

y transferencia de bienes comunes, cuando conforme a los
antecedentes registrales, el área afectada no constituye bien común.

- Si se requiere acuerdo de la junta de propietarios para la modificación

de reglamento interno, que incluye modificación de porcentajes de
participación sobre los bienes y gastos comunes como consecuencia
de la creación de nuevas unidades exclusivas, cuando el reglamento
interno inscrito no contiene cláusula autoritativa para la modificación
unilateral, por parte del propietario de las nuevas unidades.
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VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador
y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de inscripción.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)
establece que la calificación comprende la verificación del
cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente,
precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la
verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha
calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente al título presentado y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

Por su parte, el artículo 321 del RGRP, en concordancia con la norma

sustantiva antes citada, precisa los aspectos calificables por las instancias
registrales, entre los que se encuentran:

“c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos
presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia
y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(Lo resaltado es nuestro).

Estando a dicho marco general sobre la calificación registral, ahora

veremos el marco legal aplicable al presente caso.

2. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de
propiedad común2. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una

1Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución Nº 042-2021-SUNARP-SA, publicada en el

diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.
2 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como

«propiedad horizontal», en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un
edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos, oficinas, locales, entre otros,
pertenecientes a distintos propietarios, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo,
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sección determinada del edificio, va a coexistir una comunidad de bienes
sobre los elementos comunes de la edificación, como son el terreno en
donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás
elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios
de las respectivas unidades de propiedad exclusiva. Pero no debemos
confundir esta comunidad de bienes con la copropiedad.

Avendaño Valdez y Avendaño Arana señalan: “La copropiedad es un tipo

de comunidad de bienes. Comunidad y copropiedad se encuentran en
relación de género y especie.”3. La comunidad es el género y consiste en
que dos o más personas son propietarias de un bien. Pero hay diferentes
clases de comunidad: La copropiedad, los bienes sociales dentro del
matrimonio sujeto al régimen de sociedad de gananciales y la comunidad
que se ejerce sobre los bienes o áreas comunes de un inmueble que está
sujeto a uno de los regímenes de la Ley Nº 27157.

3. Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad

Común al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios
comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el
20/7/1999, y su reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC,
publicado el 17/2/2000, cuyo T.U.O. fue aprobado mediante Decreto
Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA4, el mismo que fuera modificado por
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA (en adelante, el Reglamento de
la Ley)5.

De conformidad con el artículo 127 del T.U.O. del Reglamento de la Ley

N° 27157, al momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, el
o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los
regímenes siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

Asimismo, el artículo 129 del citado reglamento, define al régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que
supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios.

4. Como se desprende del artículo 153 del T.U.O. del Reglamento de la

subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial
del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el
artículo 954 del Código Civil-, lo cual sí sucede en el caso de la propiedad común; sino que la
propiedad se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento, oficina, local o
unidad de que se trate.
3 AVENDAÑO VALDEZ, J & AVENDAÑO ARANA, F. (2017). Derechos Reales. 1a ed. Lima: Fondo

Editorial PUCP, página 93.

4 Publicado en el diario oficial El Peruano el 8/11/2006.
5 Publicado en el diario oficial El Peruano el 12/2/2019.
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Ley N° 27157, el reglamento interno es el acto jurídico otorgado por los
propietarios de una edificación para efectos de la constitución del régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y
copropiedad el que incluye entre otros, los derechos y obligaciones de los
propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y bienes y servicios
comunes. Contendrá, asimismo, las disposiciones relacionadas a los
porcentajes de participación, usos, reglas de convivencia, y otros asuntos
análogos.

Además, el reglamento interno deberá regular el régimen de la junta de

propietarios, así como todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de la
citada junta.

5. A efectos de expresar la voluntad de los propietarios de la edificación,

estos se reúnen en la junta de propietarios, que a tenor de lo previsto en
el artículo 47 de la Ley Nº 27157, está constituida por todos los
propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de
estos.

A su vez, en la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN (Directiva sobre el

régimen de propiedad exclusiva y propiedad común), aprobada por
Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN6, se ha establecido: “(…) la junta
de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de
secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto
de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y
mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado
disfrute de cada una de sus secciones privativas. (…)” (Numeral 6 rubro
I).

La junta de propietarios adopta acuerdos sobre la marcha y administración

de la edificación, entre los que se encuentra la elección de su presidente
o junta directiva, la aprobación de obras en áreas comunes, y en algunos
casos, en unidades exclusivas, la modificación del reglamento interno,
entre otros actos. Así, de solicitarse su inscripción, las instancias
registrales deberán evaluar y verificar, entre otros aspectos, la validez del
acuerdo, esto es, el cumplimiento de las disposiciones legales y las del
reglamento interno, en cuanto a la convocatoria, quórum y mayorías, entre
otros aspectos.

Estando al marco legal y reglamentario general sobre el régimen de

propiedad exclusiva y común, veamos ahora el caso materia de apelación.

6. En el presente caso, se solicita, en vía de regularización al amparo de

la Ley Nº 27157 modificada por la Ley Nº 30830, la inscripción de la
ampliación de fábrica, modificación de reglamento interno que incluye los
porcentajes de participación en los bienes y gastos comunes,
independización de nuevas unidades inmobiliarias y otros actos, respecto

6 Publicada en el diario oficial El Peruano el 26/12/2008.

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RESOLUCIÓN No. - 2360 - 2022-SUNARP-TR
del predio matriz registrado en la partida electrónica N° 46640284 del
Registro de Predios de Lima.

El registrador formuló observación señalando que, de los antecedentes

registrales, se advierte que la ampliación de fábrica recae sobre la azotea
del quinto piso de la edificación inscrita en la Partida N° matriz 46640284,
la cual se encuentra sujeta al Régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común al amparo de la Ley N° 27157, por lo que toda modificación física
del inmueble matriz así como de alguna de las unidades de propiedad
exclusiva, requiere la necesaria aprobación de la Junta de Propietarios,
para lo cual se debe acompañar al presente expediente la
correspondiente copia certificada del libro de actas que contenga el Acta
de Junta de Propietarios donde consten los acuerdos de regularización de
la ampliación de fábrica, independización, otorgamiento de facultades
para tramitar los acuerdos efectuados, modificación de reglamento
interno, desafectación y transferencia de bienes comunes, con las
formalidades establecidas en el propio Reglamento Interno y en el Art.
149° del D.S. 035-2006-Vivienda, para lo cual se debe acreditar la
convocatoria de todos y cada uno de los propietarios de las unidades que
conforman la edificación, así como el quórum requerido, teniendo en
cuenta lo señalado en el Art. 146° del D. S. 035-2006-Vivienda.

Por su parte, el recurrente señala, entre otros argumentos, que el sexto

piso ya existía al momento de la independización a nivel de casco, y eso
es de conocimiento del Registro, de la Municipalidad y de los propietarios
de las secciones de dominio exclusivo del edificio del que forma parte la
azotea (ahora sexto piso) materia de regularización; y que además,
también es de conocimiento de los sujetos señalados que la azotea nunca
fue común, conforme al título archivado que diera mérito a la constitución
del régimen.

Por lo que como punto de partida corresponde a esta instancia determinar,

si conforme a los antecedentes registrales, se requiere acuerdo de
desafectación y transferencia de la azotea sobre la cual se declara la
ampliación de la edificación.

7. De lo señalado por el recurrente, podemos apreciar que -a su criterio-

la azotea (sexto piso) sería un bien de propiedad exclusiva, por lo tanto,
corresponde revisar el título archivado N° 227297 del 3/12/2002, en el cual
constan los siguientes documentos:

a) Escritura pública de constitución de reglamento interno del

2/12/2002.

En dicha escritura constan las siguientes cláusulas:

“(…)
ARTÍCULO 4°: SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA:
LAS SECCIONES O UNIDADES DE DOMINIO EXCLUSIVO QUE FORMAN
PARTE DE LA UNIDAD INMOBILIARIA SON LAS SIGUIENTES:
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DENOMINACIÓN ----- NÚMERO ---- ÁREA OCUPADA ---------- USO

UNIDAD ESTACIONAMIENTO
INMOBILIARIA 2138 –----- 1 ------------- 12.50 M2 ------- VEHICULAR
(…)
UNIDAD DEPARTAMENTO
INMOBILIARIA 2136 --- 101 (1° PISO) ----112.36 M2 --------- RESIDENCIAL
(…)
UNIDAD DEPARTAMENTO
INMOBILIARIA 2136 ---- 502 (5° PISO) ----114.31 M2 ------- RESIDENCIAL
UNIDAD INMOBILIARIA: AZOTEA – EN TRÁMITE DE REGULARIZACIÓN ANTE
LA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE SANTIAGO DE SURCO.
(…)”
(Lo resaltado es nuestro)

Así también consta la cláusula quinta en la que se describen las áreas

y bienes de propiedad común, que comprende el nivel semisótano, y
del primer al quinto piso. Pero no comprende la azotea, pese a que dicho
nivel ya existía.

Cabe señalar además, que queda clara la existencia de la azotea de lo

siguiente:
- En el artículo tercero del reglamento interno, se describe a la edificación
incluida la azotea.
- En el certificado de numeración 166-2022 del 9/7/2021 expedido por la
Municipalidad de Santiago de Surco que corre inserto en la escritura
pública del 2/12/2002, se indica: “”no se otorga numeración por la
construcción del sexto piso por contravenir lo normado en el Reglamento
Nacional de Construcciones (...)”
- En el documento privado de independización se indica en la cláusula
segunda que la regularización de la azotea se realizará después del
respectivo trámite municipal.
Por lo que la circunstancia de no haberse incluido a la azotea dentro de
las áreas comunes, es acorde con lo señalado en la cláusula cuarta
conforme a la cual la azotea constituye una sección de propiedad
exclusiva.

b) Documento privado de independización.

En dicho documento consta de la cláusula segunda lo siguiente:

“SEGUNDO.- Por el presente instrumento los esposos Rene Huanqui

López y Doris Ipenza Samanez de Huanqui, independizan todas las
secciones integrantes del Edificio, de acuerdo a la ley 27157 (a
excepción de la azotea cuya regularización se efectuará después del
respectivo trámite ante la Municipalidad Distrital de Santiago de
Surco). (...)” (Ënfasis añadido).

También consta la relación de áreas comunes desde el semisótano hasta

el quinto piso, pero no se incluye a la azotea.
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De todo lo cual queda claro no solamente que la azotea no constituye área
común, sino que además expresamente se la constituyó como unidad de
propiedad exclusiva.

8. Asimismo, consta que dicho título (N° 227297 del 3/12/2002) fue
observado, a efectos de que se aclare lo referido a la azotea, ya que según
lo que señaló el registrador, no se le podía considerar como bien de
dominio exclusivo toda vez que no se le estaba asignando porcentaje de
participación para ser independizada.

En tal sentido, se adjuntó la escritura pública aclaratoria del 16/12/2002,

otorgada ante notario de Lima Marcos Vainstein Blanck, donde se señala
lo siguiente:

“(…)
SEGUNDO.- POR EL PRESENTE LOS OTORGANTES CONVIENEN EN
ACLARAR EL INSTRUMENTO MENCIONADO EN LA CLÁUSULA ANTERIOR, EN
CUANTO SE REFIERE AL ARTÍCULO 4TO. DEL REGLAMENTO INTERNO
PRESENTADO, EN DICHO ARTÍCULO POR ERROR SE HABÍA CONSIDERADO
A LA AZOTEA COMO SECCIÓN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.
TERCERO.- LOS OTORGANTES CONVIENEN EN ACLARAR QUE LA AZOTEA
NO ES BIEN DE DOMINIO EXCLUSIVO, DEJÁNDOSE SIN EFECTO CUALQUIER
SEÑALAMIENTO EFECTUADO EN EL INSTRUMENTO MATERIA DE LA
PRESENTE ACLARACIÓN.
(…)”
(Lo resaltado es nuestro)

En tal sentido, del reglamento interno contenido en los instrumentos

públicos transcritos, podemos apreciar que expresamente se indicó que
la azotea no constituía un bien de propiedad exclusiva.

Ello no puede llevar a concluir que la azotea constituye bien común por no
conformar una unidad exclusiva. Ello por cuanto efectivamente al no ser
la azotea materia de independización y por no contar con porcentaje de
participación en los bienes comunes, no podía considerársele una unidad
exclusiva dentro de las secciones exclusivas descritas en el artículo cuarto
del reglamento interno, lo cual no puede llevar a la conclusión de que
constituye un área común. La consecuencia de no constituir una unidad
exclusiva es que no será materia de independización, sin embargo,
tampoco se le atribuyó la calidad de común, no pudiéndose señalar que
hubo omisión a la calidad de la azotea y que por tanto se le considera
común, al aplicarse el artículo 40 de la Ley Nº 27157 que señala que son
bienes de propiedad común: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en
general, vías áreas de circulación de uso común; las obras decorativas
exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común;
jardines; sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos
y demás espacios abiertos, entre otros.

Esto por cuanto, del título archivado sí se desprende que la azotea no es

común, y ello fluye inequívocamente de la cláusula segunda del
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documento privado de independización descrito en el numeral 7b) que
antecede, lo cual concordado con la cláusula quinta del reglamento
interno y con la descripción de las áreas comunes en la solicitud de
independización, nos lleva a concluir que la azotea no es un bien común.

Por tanto, al no ser un área común, no se requiere acuerdo de

desafectación ni transferencia de bienes comunes.

En consecuencia, corresponde revocar los numerales 3.3 y 5 de la

observación formulada por la primera instancia.

9. El registrador también solicita que se adjunten los acuerdos de

regularización de ampliación de fábrica, independización y modificación
de reglamento interno.

Como punto de partida debemos señalar que la independización de las

nuevas unidades exclusivas constituidas por los departamentos 601 y 602
que corresponden a la edificación levantada sobre el nivel azotea, ahora
sexto piso, es un acto que se inscribe conjuntamente con la modificación
del reglamento interno en el que se incorporan a las nuevas unidades y
como consecuencia de ello, se modifican los porcentajes de participación
de todas las unidades exclusivas ya existentes, modificación que recae en
los artículos 4, 5, 7 y 8 del reglamento interno inscrito.

Sobre la modificación del reglamento interno, el artículo 142 del

Reglamento de la Ley señala lo siguiente:

Artículo 142.- Porcentajes de participación de los propietarios y su reajuste

Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los
bienes comunes, se fijarán en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias
de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcentajes en la forma que esté
prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de
Propietarios.
En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de
los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los
porcentajes que correspondían a las unidades originales en la misma forma
y proporción en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o
independizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el interesado
solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del
Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta demande.

Conforme a ello, para modificar el reglamento interno recomponiéndose

los porcentajes como consecuencia de variaciones en las áreas de las
unidades exclusivas, se requiere:

- Cumplir con la formalidad prevista en el reglamento interno, o

- Acuerdo de la junta de propietarios.

10. Visto el reglamento interno inscrito, en el artículo 9 se señala:

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RESOLUCIÓN No. - 2360 - 2022-SUNARP-TR
Artículo 9.- Variación y reajuste de los porcentajes de participación
Los porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos
comunes, fijados en los Artículos precedentes, así como los criterios usados
en cada caso, podrán variar o reajustarse, previo acuerdo calificado de la
Junta de Propietarios; salvo en los siguientes casos en los que no se
requiere de acuerdo de la junta:
a) De producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, por obras de remodelación, ampliación o demolición, ejecutadas
por su propietario, podrán recomponerse los porcentajes de participación,
una vez concluida la obra. Los gastos que ocasione la modificación de este
reglamento deberán ser asumidos por el propietario de la sección afectada.
Si la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una
obra dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las áreas
comunes, el costo de la modificación de este reglamento corresponderá a
todos los propietarios en forma proporcional.
b) De efectuarse alguna acumulación, división o independización, la
recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o
distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales,
en la misma forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, divididas
o independizadas. Los gastos de modificación de este reglamento
corresponderán al propietario de la sección afectada. En ambos casos la
modificación de los porcentajes en este reglamento, puede ser solicitada por
el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta o la Directiva, en su
caso. (Énfasis añadido).

El apelante invoca el artículo 9 del reglamento interno antes transcrito,

para modificar unilateralmente el reglamento interno, por parte del
propietario de las nuevas secciones, es decir sin acuerdo de la junta de
propietarios. Sin embargo, ambos incisos del artículo 9 aluden a
variaciones de las unidades exclusivas y como consecuencia de ello, la
recomposición de los porcentajes de dichas unidades. Es decir no
estamos ante el supuesto de variaciones de porcentajes que involucren a
las demás unidades exclusivas que no están siendo materia de
modificación.

En el presente caso se trata de la creación de nuevas unidades exclusivas

y como consecuencia de ello, se le asigna porcentajes de participación y
se reduce el porcentaje asignado a todas las demás unidades. Por lo que
no resulta de aplicación el citado artículo 9 del reglamento interno.

En consecuencia, no habiéndose facultado la modificación del reglamento

interno para el presente caso, de conformidad con el artículo 142 del
Reglamento de la Ley 27157, se requiere el acuerdo de la junta de
propietarios de modificación de reglamento interno y por tanto, creación
de nuevas unidades.

Por lo que se confirman los numerales 1.2, 2, 3.1 y 3.2 de la

observación.

11. El registrador también solicita acuerdo de la junta de propietarios para

la regularización de la ampliación de fábrica.
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RESOLUCIÓN No. - 2360 - 2022-SUNARP-TR

Al respecto, el artículo 133 del Reglamento de la Ley 27157 señala lo

siguiente:

Artículo 133.- Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o

independización de secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las
secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o
independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación
y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.
Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia
de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su
fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría,
el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se
ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener
previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar
a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica,
legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar
una decisión adecuada. (Énfasis añadido)

En el presente caso la ampliación de fábrica que se solicita inscribir está

referida a los departamentos 601 y 602 del sexto piso, es decir del nivel
azotea conforme a los antecedentes registrales, con un área techada de
218.18m2, por lo que resulta evidente que dicha edificación sí altera la
volumetría y aspecto exterior del predio matriz.

Por lo que se confirma el numeral 1.1 de la observación.

12. El registrador también solicita acuerdo de la junta de propietarios en

el que otorguen facultades para tramitar los acuerdos efectuados.

Al respecto cabe señalar que los acuerdos con relación a la modificación

del reglamento interno y modificación de independización, corresponde
que sean ejecutados por el presidente de la junta de propietarios, no
requiriéndose poder expreso, salvo que quien ejecute los acuerdos sea
otro propietario distinto al presidente.

Así queda establecido en el numeral 5.17 de la Directiva sobre el régimen

de propiedad exclusiva y común aprobada por RESOLUCIÓN DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº
340-2008-SUNARP-SN, el cual señala:

5.17. INTERVENCIÓN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIÓN

El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los
propietarios y puede intervenir en las escrituras públicas, documentos
privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia
personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que
cuente con designación especial realizada por la Junta de propietarios para
formalizar un acuerdo determinado. .(Énfasis añadido).
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RESOLUCIÓN No. - 2360 - 2022-SUNARP-TR
De otro lado, con relación a la declaratoria de fábrica con relación a las
unidades exclusivas, y a la independización de estas, corresponde que
los documentos sean otorgados por los propietarios de dichas unidades
exclusivas, y no por el presidente de la junta o por un tercero, salvo que
se acredite ante el Registro, poder otorgado a estos últimos.

Conforme a lo señalado, no se requiere otorgamiento de facultades para

tramitar los acuerdos efectuados, salvo que estos acuerdos no sean
otorgados por el presidente de la junta.

En consecuencia, se revoca el numeral 1.3 de la observación.

13. Finalmente, en el numeral 4 de la observación el registrador señala

que las copias certificadas de la escritura pública de fecha 07.06.2014,
que no dan mérito a calificación, debiendo presentarse parte notarial con
la debida autorización al presentante del título.

Vistas las citadas copias, estas constituyen certificación de reproducción

del testimonio de la escritura pública de fecha 07.06.2014 otorgada ante
el notario público de Lima Ricardo José Barba Castro.

Con relación a la presentación de instrumentos notariales ante el Registro,

de conformidad con el artículo 9 del RGRP se tiene lo siguiente:

Artículo 9.- Traslado o copias de instrumentos públicos

Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, sólo
podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el
Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder
la matriz, salvo disposición en contrario. (Énfasis añadido).

Por lo que a efectos de inscribir la compraventa a favor de los propietarios

de las unidades exclusivas 601 y 602, que son quienes suscriben los
documentos presentados, debe adjuntarse parte notarial de la escritura
pública de compraventa del 7/6/2014 expedida por el notario Ricardo José
Barba Castro.

Además, deberá tenerse en cuenta la Séptima Disposición

Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 1049,
Decreto Legislativo del Notariado, que señala:

Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los

distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según
corresponda, deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes
acreditados ante la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción
del título al interesado para que éste continúe la tramitación del
procedimiento, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado,
los partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El
notario al expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en
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RESOLUCIÓN No. - 2360 - 2022-SUNARP-TR
estos instrumentos el nombre completo y número de documento de
identidad de la persona que se encargará de la presentación y
tramitación.
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario
acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que
administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos -
SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente,
el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la
persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación
de testimonios o boletas notariales” (Énfasis añadido).

Por lo que, siendo el presentante del título, un tercero, y no el notario o su

dependiente, el parte notarial deberá contener la autorización a favor del
señor Carlos Polo Odar, y deberá el notario incorporar dicha autorización
en el Módulo “Sistema Notario” de conformidad con lo señalado en tercer
y cuarto párrafo de la Séptima Disposición Complementaria, Transitoria y
Final antes citada.

Por lo que se confirma el numeral 4 de la observación.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR los numerales 1.3, 3.3 y 5, CONFIRMAR los numerales 1.1,

1.2, 2, 3.1, 3.2 y 4 de la observación formulada por el registrador público
del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
ROCÍO ZULEMA PEÑA FUENTES
Vocal (s) del Tribunal Registral

Tribunal/Resoluciones2022/458357-2022
E.Veliz