TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 188-2023-SUNARP-TR

Lima,13 de enero del 2023.

APELANTE : ARTURO MANUEL CASTRO NUÑEZ.

TÍTULO : Nº 2624828 del 6/9/2022 (SID).
RECURSO : Escrito ingresado el 18/11/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTOS : Modificación de reglamento interno y otro.
SUMILLA :

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO

La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley
Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento
interno primigenio.

MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

La modificación del reglamento interno podrá efectuarse (conforme a la normativa sobre
la materia) por escritura pública o documento privado con firma certificada por notario,
otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios, conforme al
artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de modificación de reglamento interno de propiedad exclusiva y común y
nombramiento de la junta directiva, respecto del predio registrado en la
partida electrónica N° 47017068 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se presenta copia certificada del acta de junta de

propietarios del 3/6/2022, expedida por notario de Lima Luis Urrutia
Castro el 29/8/2022.

Con el reingreso del 9/9/2022 se acompañó escrito informando del pago

efectuado mediante Recibo N° 01-00986571 por el monto de S/.22.00
soles.

Con el reingreso del 23/9/2022 se adjuntó escrito de subsanación suscrito

por el presentante.
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Con el reingreso del 27/10/2022 se presentó escrito de subsanación
suscrito por el presentante.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima, Jorge Manuel

Otarola Paredes, formuló la siguiente observación:

(se reenumera para efectos de un mejor resolver)

“REINGRESO:
Se presenta nuevo escrito suscrito por Arturo Manuel Castro Núñez, sin
embargo el mismo no subsanó la observación anterior, en la medida que
solo se limita a especificar facultades otorgadas al presidente; por
consiguiente y al no haber subsanado la observación anterior, se reitera la
misma que a continuación se detalla:

De acuerdo con el escrito presentado al reingreso, se advierte lo siguiente:

Si bien en observación anterior, se solicitó que se apruebe además de la
modificación también la adecuación del reglamento interno inscrito, sin
embargo el usuario en su escrito presentado al reingreso, considera que la
modificación del reglamento interno ha sido bajo los alcances del D.S.035-
2006-VIVIENDA normativa vigente y que efectivamente da mérito a una
modificación; sin embargo cabe indicar que el reglamento que se pretende
modificar ha sido otorgado bajo los alcances de la Ley de Propiedad
Horizontal 22112, y considerando lo indicado en la décimo tercera
disposición final de la Ley 27157, establece que los reglamentos internos
que se encuentren vigentes se adecuarán a la ley indicada, con la
formalidad que contemplo la decimosegunda disposición transitoria del
D.S..035-2006-VIVIENDA., esto es Escritura Pública o Documento Privado
con firma legalizada; documento que no ha sido presentado.

1.- De acuerdo con la agenda tratada en asamblea del 03 de Junio del

2022, se aprueba entre otros la elección del Presidente de la Junta de
Propietarios y la Modificación del Reglamento Interno inscrito; sin embargo
y conforme consta del título archivado N°1824 del 10/11/1986, se advierte
que el mismo ha sido otorgado bajo los alcances de la Propiedad
Horizontal; por consiguiente además de la modificación deberá de
aprobarse la Adecuación del Reglamento Interno inscrito, acorde a lo que
especificó la tercera disposición final de la Ley 27157 y Decimosegunda
Disposición Transitoria del 0.5.035-2006- VIVIENDA.
2.- Considerando lo indicado en el ítem 1) de esta observación, deberá de
adjuntar el documento privado con la respectiva certificación notarial de
firma que contenga la transcripción del nuevo reglamento interno, acorde
a lo que especifica el artículo 86° del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.

*Toda subsanación deberá de efectuarse siguiendo la misma formalidad

del documento que se aclara, conforme lo dispone el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
*Se deja constancia que toda aclaración al acta de asamblea de Junta de
Propietarios, podrá realizarse mediante reapertura de acta, pare ello
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deberá dejarse constancia de la fecha de reapertura del acta y la misma
deberá ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada.
*Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía de
subsanación deberán ser concordantes entre sí, y deberán adecuarse al
antecedente registral de acuerdo con la Resolución N° 992-2008-
SUNARP-TR-L de fecha 12-09-2008.

BASE LEGAL: Art. 2011 del Código Civil; Núm. III, V. VI, VII del Título
Preliminar, Art. 31°, 32° del Reglamento General de los Registros Públicos,
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta el recurso interpuesto señalando, entre otros, lo

siguiente:

- Se ha presentado, mediante Notario, Copia certificada del Acta de

Asamblea Universal que corre a fojas 02 al 07 del libro de Actas N°1,
debidamente legalizado. Que dicha acta de asamblea cuenta con las
firmas LEGALIZADAS de todos los participantes de dicha asamblea,
foja 07 del libro.
- Debemos recordar los documentos privados son aquellos que carecen
de los elementos de un documento público, es decir, que no ha sido
elaborado con la participación de un funcionario público competente.
- En el caso concreto, un acta de asamblea es un documento privado.
Documento que cuenta con las firmas de todos los participantes
(asamblea universal) debidamente legalizadas. Por lo que no
entendemos a que se refiere el registrador cuando dice que el
DOCUMENTO PRIVADO CON FIRMA LEGALIZADA, no ha sido
presentado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 1411 foja 375 que continúa en la partida electrónica N°

47017068 del Registro de Predios de Lima.

En la citada partida se encuentra registrado el inmueble ubicado en calle

Salamanca N° 300, constituido por casa de planta baja, Urb. Suta, distrito
de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima.

En el asiento 4 de fojas 442 obra registrada la fábrica conformada por una

casa habitación de una sola planta, constituida por: una sala-comedor,
tres dormitorios, un medio baño, una cocina jardín exterior e interior y un
garaje sin techar. (Título archivado N° 11789 del 28/5/1986).

En el asiento 5 se inscribió el reglamento interno conforme a la Ley 22112,

en mérito de la escritura pública del 11/8/1986 otorgada ante notario
Manuel Gálvez Succar. (Título archivado N° 1824 del 10/11/1986)
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En el asiento 9 consta que el inmueble después de la independización
efectuada en la ficha N° 351564 quedó reducido a la casa de la planta
baja.

En el asiento C00004 se registró el dominio del predio submateria en favor

de la sociedad conyugal conformada por Arturo Manuel Castro Núñez y
Rita Luz Eguiluz Miranda.

Ficha N° 351564 que continúa en la partida N° 40762876 del Registro

de Predios de Lima.

En la citada partida consta registrado el inmueble del 2do. Piso ubicado

en calle Salamanca N° 300 con Esq. Juan Acevedo N° 1025-1035, distrito
de pueblo libre, provincia y departamento de Lima,

En el asiento 1-c corre registrado el dominio del inmueble en favor de

Gladys Socorro Caminada Dulanto y su esposo Donald Cesáreo Morote
Rebolledo.

En el asiento 3-c) se inscribió la transferencia, vía sucesión intestada de

las cuotas ideales pertenecientes a Donald Cesáreo Morote Rebolledo en
favor de Gladys Socorro Caminada Dulanto, Clara Nérida Morote
Caminada y Salvador Enrique Morote Caminada.

En el asiento C00001 corre inscrita la transferencia, vía sucesión intestada

de las cuotas ideales pertenecientes a Gladys Socorro Caminada Dulanto
de Morote en favor de Clara Nérida Morote Caminada y Salvador Enrique
Morote Caminada.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

Con el informe oral del apelante recibido vía zoom de la Abogada Patricia
Delgado Jaime.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- ¿Cuándo es exigible la adecuación del reglamento interno inscrito a

las disposiciones de la Ley 27157?
- ¿Cuál es la formalidad prevista en la normativa para inscribir la
modificación del reglamento interno?

VI. ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado, se solicita la inscripción de modificación

de reglamento interno de propiedad exclusiva y común y nombramiento
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de la junta directiva, respecto del predio registrado en la partida
electrónica N° 47017068 del Registro de Predios de Lima.

El registrador deniega la inscripción señalando que, el predio inscrito en

la partida 47017068 se encuentra sujeto a reglamento interno de
propiedad horizontal regulado en el D.L N° 22112, por lo que como acto
previo corresponde la adecuación y modificación del reglamento interno.
Asimismo, deberá adjuntar escritura pública o documento privado con
firma legalizada del reglamento interno aprobado.

El recurrente señala que, se ha cumplido con presentar documento que

contiene el nuevo reglamento interno, el mismo que cuenta con firma
legalizada de todos los asistentes a junta de propietarios.

En tal sentido, corresponde a la presente instancia determinar si

corresponde inscribir el acto rogado.

2. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común1 es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de
propiedad común2. Esto por cuanto, conjuntamente con la propiedad
exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una
copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el
terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva

y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio
exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la
edificación.

3. Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad

Común al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios
comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157 (en adelante, la
Ley), publicada el 20/7/1999, y su Reglamento, el Decreto Supremo Nº

1
Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley Nº 27157 y su Reglamento cuyo TUO fue
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-MTC, norma última que lo define en su artículo
129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. (…)”.
2
En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como
“propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un
edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos
propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y
hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del
Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o
parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
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008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000, cuyo Texto Único Ordenado fue
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA (en
adelante, el TUO).

4. La Ley y su TUO introducen diversas modificaciones a la regulación de

los reglamentos internos, opciones antes no reguladas tales como las
previstas en los artículos 1273, 1304, 1345 y 1556 del mencionado TUO,
referidas al régimen aplicable al reglamento interno, al modelo mismo, a
los diversos criterios para determinar el porcentaje de participación en la
propiedad de los bienes comunes y a la posibilidad de establecer la
transferencia de los bienes comunes.

De esta manera, actos como la inscripción de la junta de propietarios no

eran inscribibles con la normativa anterior y recién con la Ley se presentan
como tal, precisándose sus atribuciones y responsabilidades, asimismo
es necesario para actos como éste, saber el régimen al que estará sujeta
la edificación (de propiedad exclusiva y común o de independización y
copropiedad) y las demás regulaciones propias del régimen elegido; por
lo que se requiere la aprobación previa de la adecuación del reglamento
interno a la nueva Ley.

5. Respecto a la formalidad del documento que debe contener el

reglamento interno adecuado a la Ley, la Décimosegunda Disposición
Transitoria del TUO, dispone que:

3
Artículo 127.- Opción de régimen
Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones
exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
b) Independización y Copropiedad.
Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.
4
Artículo 130.- Participación en la propiedad de los bienes comunes
La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso
exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el
Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de
las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.
5
Artículo 134.- Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de
propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos
estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más
secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en
general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una
sección de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.
6
Artículo 155.- Opción de Reglamento Interno
Los propietarios podrán optar por asumir el "Modelo de Reglamento Interno" que será aprobado
por el Viceministerio de Vivienda y Construcción.
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“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera
disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública
o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado
por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que
aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no
mayor de 30 días hábiles desde la publicación del presente Reglamento”.
(El resaltado y subrayado es nuestro).

A su vez, el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios (en adelante, RIRP), señala lo siguiente:

“Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno

El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o
documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por
los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios.
Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará
copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la
que se aprobó el reglamento interno con el voto favorable de más
del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual
el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no
se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas
comunes, y las respectivas esquelas de convocatoria o la constancia
otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo
siguiente.
(…)”.

Mientras que respecto a la inscripción de la junta de propietarios en el

artículo 87 del citado RIRP, se establece que:

“Artículo 87.- Inscripción de junta de propietarios

Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de
constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente
y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La
designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con
posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de
la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las
formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
(…)”. (El resaltado es nuestro).

Conforme a lo antes expuesto, y de una interpretación en conjunto de los

artículos pertinentes expuestos precedentemente, podemos colegir que
para la inscripción de la adecuación/modificación del reglamento interno
no necesariamente debe adjuntarse la copia certificada del acta de junta
de propietarios, siempre que el reglamento interno se apruebe por los
propietarios (entiéndase por el 100% del total de participaciones sobre los
bienes comunes) y conste por escritura pública, permitiéndose que la
inscripción de la designación del presidente de junta de propietarios se
realice en virtud al mismo reglamento interno.
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6. En relación a la oportunidad en que debe efectuarse la adecuación del
reglamento interno a la Ley N° 27157, el X Pleno del Tribunal Registral7
aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

INSCRITO
“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de
publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible
en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de
algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del 28
de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000
y Nº 27-2004-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2004.

Dicho precedente se sustenta en que la Ley Nº 27157 y su Reglamento

introducen diversas modificaciones a la regulación de los reglamentos
internos, modificaciones que son necesarias incorporar al texto del
reglamento inscrito.

7. Dicho esto, retornando a nuestro caso, tenemos que el registrador

público solicita que a efectos de inscribir el acto rogado deberá aprobarse
la Adecuación del Reglamento Interno inscrito, acorde a lo que especificó
la tercera disposición final de la Ley 27157 y Decimosegunda Disposición
Transitoria del 0.5.035-2006- VIVIENDA. Además, que se deberá
presentar escritura pública o documento privado con firma certificada en
donde conste la modificación y adecuación del reglamento interno.

De la revisión de los antecedentes registrales, podemos apreciar que

sobre la edificación matriz se constituyó el reglamento interno conforme al
D.L N° 22112, en mérito de la escritura pública del 11/8/1986 otorgada
ante notario Manuel Gálvez Succar.

Revisado el título archivado Nº 1824 del 10/11/1986 que dio mérito a la

inscripción del asiento 5 en mención se constata que la edificación matriz
se sometió al régimen de propiedad horizontal previsto por el D.L 22112 y
su Reglamento, según la cláusula décimo primera de la escritura pública,
estableciéndose como porcentaje sobre las zonas comunes lo siguiente:
- Calle Salamanca N° 300 : 68.509%
- Aires con frente a la calle Juan Acevedo : 31.401%

De lo expuesto hasta aquí, tenemos que el reglamento interno fue

otorgado bajo la vigencia del D.L N° 22112, reglamento que a la fecha no
se encuentra adecuado a la Ley N° 27157.

8. En tal sentido, es de advertir que obra inscrito el reglamento interno, el

mismo que está conformado por dos (02) unidades inmobiliarias cuyos
propietarios son los siguientes:
7
Realizado en sesión ordinaria los días 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el diario oficial El
Peruano el 9 de junio de 2005.
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Unidad inmobiliaria Propietarios

Calle Salamanca N° Sociedad conyugal conformada por

300 Arturo Manuel Castro Núñez y Rita Luz
(1° piso) Eguiluz Miranda.

Aires con frente a la Clara Nerida Morote Caminada y

calle Juan Acevedo Salvador Enrique Morote Caminada.
(2° piso)

9. Obra en los documentos conformantes del título copia certificada del

acta de junta de propietarios del 3/6/2022, la misma que ha sido suscrita
por todos los propietarios de las unidades inmobiliarias que se describen
en el cuadro anterior, esto es, consta la participación del 100% del total
de participaciones sobre los bienes comunes, en la cual se adoptó los
siguientes acuerdos:

a) Nombramiento del presidente de la junta de propietarios.

b) Modificación del reglamento interno.

De la lectura del acta de junta de propietarios se puede advertir que el

motivo de su otorgamiento fue -entre otro- la regularización y modificación
del reglamento interno, pues la modificación del mismo se efectúa bajo los
alcances de la normativa vigente (Ley 27157).

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la observación

formulada por la primera instancia.

10. De otro lado, cabe agregar que el acta de junta de propietarios del
3/6/2022 donde consta inserto el nuevo texto del reglamento interno
cuenta con la certificación de firma de todos los propietarios, certificación
efectuada por el notario de Lima Luis Urrutia Castro el 3/6/2022. En tal
sentido, se trata de una copia certificada del acta que contiene además
las firmas certificadas de los propietarios.

Al respecto el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios establece
Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno
El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado
con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente
de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se insertará o
acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la
que se aprobó el reglamento interno con el voto favorable de más del 50% de los
propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada
sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participación en las zonas comunes, y las respectivas esquelas de convocatoria o
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la constancia otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo
siguiente.
(...)

Como podrá apreciarse la norma no ha previsto que el acta cuente con

firmas certificadas de los propietarios.

Al respecto, el artículo 95 del D. Leg 1049 regula instrumento notariales

extraprotocolares regulando a la certificación de firmas y la expedición de
copias certificadas de actas.

Por otro lado, el documento privado con firmas certificadas da la certeza

de fecha cierta e identidad de los otorgantes (en cuanto a su documento
de identidad), de ahí que el usuario puede optar entre presentar el
Reglamento Interno en documento privado con firmas certificadas o
escritura pública. Ahora bien, tal finalidad se cumple también con la copia
certificada del acta que a su vez contiene firmas certificadas de los
concurrentes, con el adicional que permanecerá en el libro de actas.

En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el numeral 2 de la

observación planteada.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR el numeral 1 y DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 de la

observación formulada por el registrador público del Registro de Predios
de Lima, al título referido en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos señalados en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Presidenta De La Segunda Sala Del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEON
Vocal (S) del Tribunal Registral
Tribunal/Resoluciones2022/2624828-2022/P.DP