TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 4334 - 2022-SUNARP-TR

Lima,28 de octubre de 2022.

APELANTE : CARMEN MARIELA LAVANDA OLIVA

TÍTULO : Nº 2485036 del 23/8/2022.
RECURSO : H.T.D. N° 54031 del 20/9/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Acumulación.

SUMILLA :

ACUMULACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN.
La acumulación de secciones de propiedad exclusiva origina la variación en el número
de unidades inmobiliarias de la edificación y la modificación de porcentajes de
participaciones sobre las zonas comunes, lo que conlleva a la modificación de
reglamento interno de la edificación.

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO

La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la
Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se
presente al Registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el
reglamento interno primigenio.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción
de la acumulación de las unidades inmobiliarias inscritas en las
siguientes partidas electrónicas N° 40607749 (ficha N° 284353),
40607757 (ficha N° 284354), 40607765 (ficha N° 284355), 40607781
(ficha N° 284357) y 40607803 (ficha N° 284358) del Registro de Predios
de Lima.

A tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Solicitud de acumulación de predios suscrita por Carmen Mariela

Lavanda Oliva con firma certificada por notario de Lima Oscar
Eduardo Gonzales Uría el 19/8/2022.
- Memoria descriptiva suscrita por Carmen Mariela Lavanda Oliva con
firma certificada por notario de Lima Oscar Eduardo Gonzales Uría el
19/8/2022 y por Ing. Carmen Beatriz Rodríguez Solís con firma
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certificada por notaria de Lima Mercedes Cabrera Zaldívar el

22/8/2022.
- Plano (Lámina I-01) suscrita por Ing. Carmen Beatriz Rodríguez Solís
con firma certificada por notaria de Lima Mercedes Cabrera Zaldívar
el 22/8/2022.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Juan Ramón

Rodríguez Panta observó el título en los siguientes términos:

Mediante el presente título se solicita la acumulación de las siguientes

unidades inmobiliarias: Cuarto de Servicio N° 10 - Azotea, Cuarto de
Servicio N° 11 - Azotea, Cuarto de Servicio N° 12 - Azotea, Área Libre B
- Azotea y Área Libre C- Azotea, las cuales se encuentran sujetas al
régimen de propiedad horizontal que está debidamente inscrito en la
P.E. N° 07005073 del Registro de Predios.

1. En ese sentido, al revisar el título archivado N° 27413 del 13/03/1991

se verificó que no consta cláusula autoritativa que faculte al titular de
las unidades exclusivas a modificar el reglamento interno de manera
unilateral; por el contrario, al revisar el artículo octavo del
Reglamento se aprecia que su modificación debe realizarse mediante
votación unánime.

2. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, debe tenerse en cuenta

que en la Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 se dispuso
que los reglamentos internos que se encuentren vigentes deben
adecuarse a lo establecido en la citada norma, motivo por el cual
deberá adjuntar la copia certificada del acta de junta de propietarios
donde se apruebe la adecuación y modificación del Reglamento
interno con la formalidad establecida en el artículo 149 del D.S. N°
035-2006-VIVIENDA.

Base Legal: Artículos 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los

Registros Públicos, Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N°
035-2006-VIVIENDA, Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los
siguientes fundamentos:

- Las unidades inmobiliarias objeto de acumulación son de propiedad

de la Sra. Carmen Mariela Lavanda Oliva.
- La acumulación no produce modificación alguna en la propiedad del
predio, el área mantiene la misma extensión y no afecta las áreas
comunes del edificio y al ser un acto meramente registral no se está
invadiendo la esfera de uso de los miembros del edificio.
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- Ampara su solicitud en el artículo 44 de la Ley 27157 el cual sólo

exige la notificación de los hechos a la junta de propietarios y no la
aprobación de la totalidad de los miembros de la junta de
propietarios.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Los predios involucrados en la rogatoria son los siguientes:

1. Ficha N° 284353 que continúa en la partida electrónica N°

40607749:

Corresponde al cuarto de servicio 10, ubicado en el quinto piso del

edificio sito en Jr. Velarde N° 1210, distrito de Lince, siendo su
propietaria Carmen Mariela Lavanda Oliva.

2. Ficha N° 284354 que continúa en la partida electrónica N°

40607757:

Corresponde al cuarto de servicio 11 ubicado en el quinto piso del

edificio sito en Jr. Velarde N° 1210, distrito de Lince, siendo su
propietaria Carmen Mariela Lavanda Oliva.

3. Ficha N° 284355 que continúa en la partida electrónica N°

40607765:

Corresponde al cuarto de servicio 12 ubicado en el edificio sito en Jr.

Velarde N° 1210, distrito de Lince, siendo su propietaria Carmen Mariela
Lavanda Oliva.

4. Ficha N° 284357 que continúa en la partida electrónica N°

40607781:

Corresponde al “área libre B” ubicada en el edificio sito en Jr. Velarde N°

1210, distrito de Lince, siendo su propietaria Carmen Mariela Lavanda
Oliva.

5. Ficha N° 284358 que continúa en la partida electrónica N°

40607803:

Corresponde al “área libre C” ubicada en el edificio sito en Jr. Velarde N°

1210, distrito de Lince, siendo su propietaria Carmen Mariela Lavanda
Oliva.

6. Tomo 75 foja 327 (Partida electrónica N° 07005073) del Registro

de Predios de Lima. (Predio Matriz)

En la partida constan entre otras, las siguientes inscripciones:

Asiento 17: Reglamento interno de Propiedad Horizontal constituido al

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amparo del D.L. 22112 y su Reglamento, contenido en escritura pública

del 6/3/1960.

Anotaciones de independización en las fichas N°s 284324 a 284358:

Tienda 2198, departamentos: 1218, 101, 102, 103, 201, 202, 203, 204,
205, 301, 302, 303, 304,305, 401, 402, 403, 404, 405; cuartos del 1 al
12, áreas libres A, B, C.

Asiento 18: Zonas comunes de la edificación como consecuencia de las

independizaciones.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si la acumulación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común conlleva la modificación del
reglamento interno.

- ¿Cuándo es exigible la adecuación del reglamento interno inscrito?

VI. ANÁLISIS

1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 31 del TUO del Reglamento

General de los Registros Públicos (RGRP), la calificación registral es la
evaluación integral de los títulos presentados al Registro que tiene por
objeto determinar la procedencia de su inscripción.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece
que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificación también comprende la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la
condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se
realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de
los antecedentes que obran en el Registro.

Los alcances de la calificación se encuentran descritos en el artículo 32 del

citado reglamento, el cual dispone que el Registrador y el Tribunal
Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, deberán:

“(…)
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d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos

que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”

2. Con el título venido en grado se solicita la acumulación de los predios

que corresponden a los cuartos de servicio 10, 11, 12, área libre B y
área libre C que se ubican en el quinto piso del edificio sito en Jr.
Velarde N° 1210, distrito de Lince, y que corren inscritos en las
siguientes partidas electrónicas N° 40607749 (ficha N° 284353),
40607757 (ficha N° 284354), 40607765 (ficha N° 284355), 40607781
(ficha N° 284357) y 40607803 (ficha N° 284358) del Registro de Predios
de Lima, respectivamente.

La inscripción ha sido denegada en primer término porque es necesario

modificar el reglamento interno, lo que debe realizarse por parte de la
junta de propietarios ya que no existe en el reglamento interno inscrito
cláusula autoritativa que faculte a la titular de las unidades exclusivas
para modificar el reglamento interno de manera unilateral.

La apelante por su lado sostiene que el artículo 44 de la Ley 27157 sólo

exige la notificación de los hechos a la junta de propietarios y no la
aprobación por parte de los miembros de la junta de propietarios.

Corresponde por tanto analizar tal aspecto.

3. El artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios -en adelante el RIRP-, establece que la acumulación es el acto
registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y
se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una
nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios
acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual
quedan acumulados.

En ese sentido, dicho reglamento señala que, para la procedencia de la

acumulación, los inmuebles que se pretenden acumular deben constituir
un todo sin solución de continuidad1 y pertenecer al mismo propietario,
estableciendo los documentos que deben acompañarse2:

1
Salvo cuando constituyan una unidad funcional en predios sujetos al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común.
2 Son requisitos para su procedencia, que:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de

continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la
falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho
régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado con
firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas perimétricas de
cada uno de los predios, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el
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a) Solicitud suscrita por el propietario de los predios en mérito a

documento privado con firma certificada notarialmente que contendrá
el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios,
con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área,
linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su
nueva denominación, de ser el caso.
b) Plano de acumulación autorizado por el profesional competente.
c) Plano y código de referencia catastral del predio resultante o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo
002-89-JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de
unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley
N° 27157.

Con relación a la acumulación de predios sujetos al régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común, el artículo 44 de la Ley N°
27157 señala lo siguiente:

“Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o independización

Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de
dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de
Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se
obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso.
En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de
Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del
Reglamento Interno y asume los gastos que se generen”.

En el reglamento de la Ley N° 27157 se regula la “recomposición de

porcentajes”. Así, el artículo 142 del referido reglamento dispone lo
siguiente:

“Artículo 142.- Porcentajes de participación de los propietarios y su

reajuste

área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva

denominación, de ser el caso;
d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente, salvo
que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y
ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica inscrita en alguna de las partidas
cuya acumulación se solicita no contase con información gráfica en el Registro, debe
graficarse en el plano el área o áreas ocupadas por la fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según
sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades inmobiliarias sujetas a los
regímenes regulados en la Ley No. 27157.
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el
documento a que se refiere el literal c) será otorgado por el funcionario autorizado, el que
no requerirá certificación notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la
acumulación se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas
especiales pertinentes.
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Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los

bienes comunes, se fijarán en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias
de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcentajes en la forma que
esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la
Junta de Propietarios.
En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de
los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los
porcentajes que correspondían a las unidades originales en la misma
forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o
independizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el interesado
solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del
Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta demande.”

4. La Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común3,

aprobada mediante la Resolución Nº 340-2008-SUNARP-SN del
23/12/2008 refiere que el artículo 142 del TUO del Reglamento de la Ley
N° 27157 establece la necesidad del acuerdo de modificación del
reglamento interno para proceder con la acumulación, es decir, se
requiere que tal acuerdo sea aprobado por la junta de propietarios a
pedido del interesado. Sin embargo, en caso de permitirlo el
reglamento interno a través de cláusula expresa, conteniendo el
consentimiento previo, el mismo propietario podría fijar unilateralmente
las cuotas sin perjudicar a terceros.

En los considerandos de la citada directiva se señala:

- En los casos de acumulación, independización o subdivisión, estos son

actos de potestad del propietario individual, por lo que en sí sólo requieren
un consentimiento meramente formal de la junta para aprobar las
respectivas modificaciones del reglamento interno.
- En los casos de acumulación o independización se produce un fenómeno
complejo: a) variación de área y b) nacimiento de nuevas fincas registrales.
Siendo ello así, resulta imperativo que se modifique el reglamento
interno en tanto nacerá una nueva finca que requiere porcentaje de
participación en las zonas comunes, lo cual exige además el reajuste de
las cuotas de las fincas anteriores.
- Para tal efecto el propietario notifica a la Junta de Propietarios de
tales hechos, a fin que proceda a la modificación respectiva del
reglamento interno. Si esta se muestra renuente a modificar el
reglamento, el interesado podrá acudir ante el Juez a fin que la junta
sea condenada a formalizar el acuerdo en mérito a la obligación
impuesta legalmente. El artículo 142 del Reglamento también exige
que el acuerdo se apruebe por la junta a pedido del interesado.
- El reglamento interno puede permitir, a través de una cláusula
expresa, que el mismo propietario pueda fijar unilateralmente las
cuotas, supuesto en el que no será necesario un acuerdo de la junta
de propietarios, bastando que la modificación de porcentajes pueda ser
solicitada por el interesado o ser dispuesta por el presidente de la Junta.
Un reglamento interno con tal cláusula contendría una hipótesis típica de
consentimiento previo.

3 Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 26/12/2008.

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5. Como puede apreciarse de las normas citadas, si bien se reconoce

como potestad del propietario de secciones de propiedad exclusiva:
acumularlas, subdividirlas o independizarlas por acto propio,
necesariamente se requiere que la modificación del reglamento interno,
sea aprobada por la junta de propietarios a solicitud del interesado a
efectos de que refleje el nuevo porcentaje de participación.

Cabe precisar, que el reglamento interno -obligatoriamente, por mandato

del artículo 1534 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157-, contiene
la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus
áreas y numeración, así como los porcentajes de participación que
corresponden en los bienes comunes y en los gastos comunes.

6. En suma, la acumulación de secciones de propiedad exclusiva

produce una modificación en la relación de estas, pues dos o más
secciones pasan a constituir una única sección. Se produce también la
modificación de sus áreas, pues estas se suman. Igualmente, se
modifican los porcentajes de participación en los bienes comunes de las
secciones involucradas, que también se suman. Estas modificaciones
necesariamente requieren constar en el reglamento interno, pues de lo
contrario se generaría una contradicción entre el reglamento interno
inscrito –el que continuaría conteniendo las anteriores secciones de
propiedad exclusiva, con sus áreas y porcentajes originarios– y las
partidas de las secciones de propiedad exclusiva involucradas en la
acumulación que publicarían un número menor de secciones, con mayor
área y distinto porcentaje de participación en los bienes comunes.

7. Para efectuar esta modificación del reglamento interno se requerirá,

según los casos:

4 Artículo 153.- Contenido

El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad
exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de
ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes
comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como
intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes
comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.
e) La relación de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de
acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los
cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se
adopte un criterio distinto.
h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.
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a) Acuerdo de la junta de propietarios, y documento privado o

escritura pública de modificación del reglamento interno,
b) Escritura pública otorgada por el propietario, en la que reordene
las cuotas de participación de las unidades afectadas, siempre que el
reglamento interno contuviera cláusulas de consentimiento previo
o;
c) Documento privado o escritura pública otorgada por el presidente de
la junta de propietarios, cuando así se establezca en el reglamento
interno.

Así, tenemos que procede modificar el reglamento interno por el

propietario sin requerirse del consentimiento de los demás propietarios
de las secciones de propiedad exclusiva, siempre que en el
reglamento interno se haya establecido una cláusula de
consentimiento previo.

8. Ahora bien, el literal c) del artículo 89 del RIRP establece lo siguiente:

“Artículo 89.- Modificación de Reglamento Interno

Para la calificación de actos mediante los cuales se modifica un Reglamento
Interno se tendrá en cuenta lo siguiente:
(…)
c) Para formalizar la modificación del reglamento interno que reordene las cuotas
de participación de las unidades afectadas y dar lugar a la correspondiente
acumulación o independización de las unidades respectivas se requiere acuerdo
de la junta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de
propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación física.
La modificación también puede ser otorgada por el presidente de la junta de
propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno.
Si el reglamento interno contiene cláusula autoritativa, el propietario podrá
otorgar unilateralmente una escritura pública de modificación del reglamento
interno”.

De acuerdo con las normas transcritas, la inscripción de la modificación

del reglamento interno es un acto previo o simultáneo para la inscripción
de la acumulación o la subdivisión e independización de las secciones
de propiedad exclusiva. Asimismo, se ha precisado en el literal c) del
artículo 89 del RIRP que no será necesario acuerdo de la junta de
propietarios cuando en el reglamento interno:

- Se haya autorizado al presidente de la junta de propietarios para

otorgar la modificación del reglamento interno; o
- Se haya incorporado una cláusula que autorice al propietario de la
sección de propiedad exclusiva para otorgar de manera unilateral la
modificación del reglamento interno.

9. En el presente caso el Reglamento Interno inscrito y contenido en el

título archivado Nº 27413-1991 establece en el artículo quinto los
porcentajes de participación de las unidades inmobiliarias sobre los
bienes comunes, mientras que el artículo octavo señala:
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RESOLUCIÓN No. - 4334 - 2022-SUNARP-TR

“Los porcentajes fijados en el artículo quinto son fijos e invariables,

salvo que todos los propietarios acuerden su variación mediante una
votación unánime”

Como se aprecia, el citado artículo exige para la modificación de los

porcentajes: acuerdo expreso de todos los propietarios, esto es, exige su
aprobación por parte de la junta de propietarios; no advirtiéndose en
dicho reglamento disposición alguna que contenga cláusula autoritativa
para que unilateralmente el propietario de la sección de propiedad
exclusiva pueda reacomodar los porcentajes y modificar de esa manera
el reglamento interno.

En tal sentido, se requiere en el presente caso del acuerdo de la junta de

propietarios que modifique el reglamento interno.

Consecuentemente, se confirma el extremo 1 de la observación.

10. El registrador señala que además en el caso bajo análisis se

requiere la adecuación del reglamento interno.

El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo y secciones de dominio
común.

Actualmente, este régimen se encuentra establecido en la Ley N°

271575, y su Reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC6, cuyo
T.U.O. fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-
VIVIENDA.

Con anterioridad a la vigencia de las normas señaladas, el régimen legal

de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por
bienes y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley N°
10726 y sus Reglamentos aprobados mediante Decreto Supremo N° 025
del 6/3/1959 y Decreto Supremo N° 156 del 22/7/1969, posteriormente
se dictaría el Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal,
promulgado el 14/3/1979 y su Reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N° 019-78-VC, promulgado el 27/4/1978.

11. La Tercera Disposición Final de la Ley Nº 27157, señala que:

“Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos

Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de
publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para
lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría
de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en
segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los
concurrentes a la Junta de Propietarios”.

5
Publicada el 20/7/1999
6
Publicado el 17/2/2000
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Asimismo, la Décimo Segunda Disposición Transitoria del D.S. N° 008-

2000-MTC, Reglamento de la Ley N° 27157, dispone que:

“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera

disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o
documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la
Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobará
el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30
días hábiles desde la publicación del presente Reglamento”.

12. Respecto a la adecuación del reglamento interno, en el CXIX Pleno

del Tribunal Registral llevado a cabo en sesión extraordinaria modalidad
no presencial realizada el 26 de mayo de 2014, se adoptó el siguiente
acuerdo plenario:

ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO A LA LEY 27157

“La adecuación del Reglamento Interno a la Ley 27157, implica su
modificación y la de los porcentajes de participación de las secciones de
propiedad exclusiva sobre los bienes y gastos comunes, si estos no son
compatibles con dicha ley o adolecieran de las exigencias señaladas
por ésta, las mismas que pueden ser modificadas por acuerdo de la
Junta de Propietarios con el quórum y mayoría señalados por la tercera
disposición final de la Ley acotada”.

En cuanto a la oportunidad en que debe efectuarse la adecuación del

reglamento interno a la Ley N° 27157, el X Pleno del Tribunal Registral7
aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

INSCRITO
“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de
publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de
inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno
primigenio”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del
28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-ORLC/TR del 10 de noviembre
de 2000 y Nº 27-2004-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2004.

13. En ese sentido, si bien la adecuación del reglamento interno se

constituye como un acto obligatorio, las instancias registrales solo
podrán exigirlo cuando ante ellas se solicite la inscripción de algún acto
que modifique el reglamento interno inscrito, como es la variación en el
número de secciones de propiedad exclusiva de la edificación y la
consecuente modificación del porcentaje de participación sobre las
zonas o gastos comunes, actos originados por la acumulación, como
sucede en el presente caso.

Por consiguiente, se requerirá no sólo de la modificación del reglamento

interno, sino también de su adecuación a la Ley 27157, ya que si bien la

7
Publicado el 9/6/2005.
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inscripción de la acumulación se realiza respecto de unidades

inmobiliarias de uso exclusivo sin afectar las zonas comunes, existe una
variación en el número de secciones de propiedad exclusiva que forman
parte de la edificación y de sus porcentajes de participación.

Consecuentemente se confirma el extremo 2 de la observación.

14. De otro lado, el artículo artículo 152 del TUO del RGRP, establece
que interpuesto un recurso, el registrador, deberá entre otros aspectos
efectuar la anotación del recurso de apelación en la correspondiente
partida.

En el presente caso no obra la correspondiente anotación de apelación

en las partidas N°s 40607765, 40607781 y 40607803 del Registro de
Predios de Lima.

Con la intervención de la vocal (s) Karina Figueroa Almengor, autorizada

mediante Resolución N° 249 -2022-SUNARP/PT del 30/9/2022.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. CONFIRMAR los extremos 1 y 2 de la observación formulada por el

registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el
encabezamiento de la presente resolución.

2. Disponer que el registrador realice la anotación de apelación en las

partidas N°s 40607765, 40607781 y 40607803 del Registro de Predios
de Lima.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Vocal (s) del Tribunal Registral

P.bri.