Ministerio

de Justicia Superintendencia Nacional

y Derechos Humanos de Registros Públicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - 76; -2018-SUNARP-TR-L

Lima, 2 6 A8R 2018
APELANTE JAIME WILMER ESPINOZA AVENDAÑO.
TíTULO N° 2359181 del 2111/2017.
RECURSO H.T.D. N° 000070 del 1/2/2018.
REGISTRO Predios de Lima.
ACTO Acumulación.
R"G
'••" SUMILLA
la >'"
~ ADECUACiÓN A LA LEY 27157
Sólo las edificaciones en donde coexistan secciones y propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes se encuentran obligadas a adecuarse a la Ley
27157.

REGIMEN DE LOS PASAJES QUE CONFORMAN LAS QUINTAS

Los propietarios de las unidades que inte9ran una quinta, no adecuada a la Ley
27157, no ejercen copropiedad de pleno derecho sobre el pasaje de acceso a la
via pública debiendo estarse a lo que las partes hayan previsto en el respectivo
reglamento interno u otro convenio.

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelación, se solicita la acumulación

de los predios inscritos en las partidas electrónicas N°s 49063216,
47471796,42006696 Y49049686 del Registro de Predios de Lima.

A tai efecto se adjuntó:

Escrito suscrito por César Augusto Valdivia, representante de Grifo San

Ignacio SAC con firma certificada por notario de Lima Alejandro Paúl
Rodriguez Cruzado el 121512017.
Memoria descriptiva del predio inscrito en la partida N° 49063216
suscrita por Enrique Fernando Bermúdez Castillo con firma certificada
por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M el 19/7/2017.
Memoria descriptiva del predio inscrito en la partida N° 47471796
suscrita por Enrique Fernando Bennúdez Castillo con firma certificada
por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M el 19/7/2017.
Memoria descriptiva del predio inscrito en la partida N° 4200696 suscrita
por Enrique Fernando Bermúdez Castillo con firma certificada por
notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M el 19R/2017.
Memoria descriptiva del predio inscrito en la partida N° 49049686
suscrita por Enrique Fernando Bermúdez Castillo con firma certificada
por notario de Lima Sergio A. Del Castillo S.M el 19/7/2017.
 Memoria descriptiva del predio unificado resultante suscrita por Enrique
Fernando Bermúdez Castillo con firma certificada por notario de Lima
Sergio A. Del Castillo S.M el 19/7/2017.
Plano Unificación de Predios (Lámina PU-01) suscrito por Enrique
Fernando Bermúdez Castillo con firma certificada por notario de Lima
Sergio A. Del Castillo S.M el 19/7/2017.
Plano Predios Individuales (Lámina P-01) suscrito por Enrique Fernando
Berrnúdez Castillo con firma certificada por notario de Lima Sergio A.
Del Castillo S.M el 19/7/2017.
Escrito de subsanación de observaciones del titulo 2359181-2017
suscrito por el apelante.
Constancia Negativa Catastral N' 00021 expedida el 25/1/2018 por
Alicia Roxana Torres López Sub-Gerente de Catastro y Habilitaciones
Urbanas de la Municipalidad de Chorrillos.
Plano Predios Individuales (Lámina P-01) suscrito por Enrique Fernando
Berrnúdez Castillo con firma certificada por notario de Lima Oswaldo
Arias Montoya el 23/1/2018.
Plano Unificación de Predios (Lámina PU-01) suscrito por Enrique
Fernando Bermúdez Castillo con firma certificada por notario de Lima
Oswaldo Arias Montoya el 23/1/2018.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Marita Elena

Escobar Lino denegó la inscripción formulando la siguiente observación:

En relación a lo señalado en su documento de fecha 25/1/2018, cabe citar

la Resolución n.o 1665-201 7-SUNARP-TR-L de fecha 2/8/2017, en la que
el Tribunal señaló:
"Tratándose de un predio configurado como quinta conformada por
secciones que pertenecen a dos o más propietarios, para acumular el
pasaje común deberá previamente ser desafectado y transferido, lo que
deberá acordarse en junta de propietarios, conforme al artículo 148 del
Reglamentode la Ley n," 27157."

Asimismo, revisado nuevamente el título archivado que dio mérito a la

independización se advierte que NO se constituyó servidumbre de paso
respecto del citado pasaje común, como se indica en el escrito presentado
al reingreso. Por lo antes indicado, a efectos de proceder a la inscripción del
acto materia de rogatoria, se requiere el otorgamiento formal del reglamento
interno, debiendo someterse al procedimiento de regularización previsto en
el articulo 19' y siguientes de la Ley N" 27157.
Sirvase considerar lo señalado por el Tribunal Registral en la Resolución n."
1235-2013-SUNARP-TR-L:
"Las quintas preexistentes a la entrada en vigencia del Decreto Ley 22112
también se sujetaron a dicha norma, por tanto, le resultaba aplicable el
régimen de propiedad horizontal. Posteriormente, con la ley 27157, los
propietarios de las unidades inmobiliarias conformantes de una quinta
pueden adoptar el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o el
régimen de independización y copropiedad; regularizando para ello la
constitución del Reglamento interno.

Por lo expuesto, se procede a reiterar la siguiente observación formulada en

la esquela de fecha 22/11/2017:
"Se solicita la acumulación de los inmuebles inscritos en las Partidas
49063216,47471796142006696 Y 49049686.
 RESOLUCiÓN No. - ¿be:; -2018-SUNARP-TR.L

Se advierte de la Partida matriz 7001509 que se edificaron 2 casas y 6

departamentos separados por un pasaje central, por lo que se ha constituido
de hecho el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, al existir
bienes comunes que son compartidos por las unidades inmobiliarias
exclusivas.
Estando a lo señalado, no resulta factible acumular los inmuebles tal como se
ha solicitado, debiendo como acto previo regularizar el reglamento interno de
la edificación.

'Los datos que obren en los documentos que se adjunten en via de

subsanación deberán ser concordantes entre si, y deberán adecuarse al
antecedente registral de acuerdo con la Resolución 992-2008-SUNARP-TR-L
de fecha 12/09/2008.
**Toda modificación ylo subsanación deberá realizarse siguiendo la misma
formalidad que el documento modificado y/o subsanado, de conformidad con
el arto1413 del Código Civil.

BASE LEGAL: Articulo 2011 del Código Civil, numeral V del Titulo Preliminar,
articulas 31, 32 Y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundamenta su recurso, entre otros, señalando lo siguiente:

Respecto al pronunciamiento contenido en la Resolución N'. 1665-2017.

SUNARp. TR.L del 2/8/2017 manifiesta que en la solicitud de
acumulación no han solicitado la acumulación del pasaje, por el
contrario ha renunciado al derecho de uso del pasaje central, porque su
propiedad al ser acumulado tendrá salidas independientes y directas a la
vía pública; no siéndole útil ni necesario el pasaje.
Con la renuncia no se está afectando el derecho de terceros, normas de
orden público o algún procedimiento.
No se ha revisado los titulas archivados de las transferencias realizadas
respecto a las propiedades independizadas, como la transferencia del
departamento "E", ficha 318831 en cuyo contrato de compraventa a
favor de Petronila Infante Garcia se señaló que se transfería la
servidumbre; y en el que en relación al pasaje central se indicó que sirve
de paso obligado a los inmuebles con un área de 100.26m2
La servidumbre de paso señalada en el contrato no es otra que el pasaje
central.
No resulta aplicable el criterio de la Resolución 1235-2013-SUNARP-TR.
L porque no existe algún documento o titulo que les otorgue la calidad
de copropietarios del pasaje.
A través de la Ley 27157 se está pretendiendo otorgarle al pasaje la
calidad de copropiedad, cuando no es así.
De acuerdo al asiento 8 de la partida matriz 07001509 los últimos
titulares registrales del "pasaje" son la sociedad conyugal conformada
por Enrique Fernández Combe y María Elena Ramirez García de
Fernández y dicha condición tampoco varió al anotarse el asiento 11; es
más no existe otro asiento o titulo archivado donde conste la
transferencia de la titularidad del pasaje a los compradores de los
inmuebles independizados.
Cuando se ejecutó la construcción y luego las independizaciones y
enajenaciones y el pasaje común, no era exigible la configuración del
 régimen de propiedad horizontal; por lo que el Registrador pretende
aplicar retroactivamente las normas de la Ley 27157.
El pasaje no es un bien común, con la observación el registrador
desconoce el derecho de propiedad sobre el pasaje a su real titular la
sociedad conyugal conformada por Enrique Fernández Combe y Maria
Elena Ramírez García.
El ordenamiento juridico está dado para solucionar problemas y no para
generarlos, siendo que en el presente caso se está obligando a celebrar
actos jurídicos absolutamente innecesarios para vincularlos e
inmediatamente desvincularlos de la junta de propietarios.

ANTECEDENTE REGISTRAL

Los predios involucrados en el presente caso están inscritos en las

siguientes partidas electrónicas que corresponden al Registro de Predios de
Lima:

- Tomo 238 foja 61 gue continúa en la ficha N° 317686 Y partida electrónica

N° 49063216:
Predio ubicado en la Av. Huaylas N° 600 en el distrito de Chorrillos, con un
área de 667,5587m2 siendo su propietario Grifo San Ignacio S.A.C.

En el asiento 2-d) está inscrita la fábrica del predio: Primera Planta: Ingreso,
Islas 1, 2, 3, 4, ubicación subterránea de 5 tanques de combustible,
llantería, servicios higiénicos, salida y muro perimetral, coa de llenado,
tuberías de ventilación de tanques, cilindros para aceites yagua. Área
construida en la primera planta: 120,2. Área Libre: 547.5587m2

- Tomo 1295 foja 89 gue continúa en la partida electrónica N° 47471796:

Casa de una planta ubicada en el Jr. Justo Naveda N° 121 en el distrito de
Chorrillos, con un área de 124.95m2, siendo su propietario Grifo San
Ignacio SACo

- Tomo 1295 foja 109 gue continúa en la partida electrónica N° 42006696

Departamento interior letra "D" ubicado en Jr. Justo Naveda N" 131 en el
distrito de Chorrillos, con un área de 53.04m2, siendo su propietario Grifo
San Ignacio SACo

- Tomo 1295 foja 113 gue continúa en la partida electrónica N" 49049686
Departamento interior letra "E" ubicado en Jr. Justo Naveda N" 131 en el
distrito de Chorrillos, con un área de 53.04m2, siendo su propietario Grifo
San Ignacio S.A.C.

Tomo 23 de la foja 67 (Partida N° 07001509):

Corresponde al predio matriz del cual se independizaron los predios

inscritos en las partidas 47471796, 42006696 Y49049686.

En el asiento 9 (tomo 23 fojas 70 y 71) está inscrita la fábrica del predio en

los siguientes términos:
"Sobre el terreno inscrito en esta partida su propietaria (... ) han hecho
construir una finca compuesta de dos casas de una sola planta u de seis
departamentos interiores separados por un pasaje central de tres metros de
ancho, las casas se hallan distribuidas, una al lado derecho y otra al lado
izquierdo del citado pasaje; así mismo tres departamentos al lado derecho
y tres departamentos al lado izquierdo; las casas constan de living-
comedor, dos dormitorios, hall de distribución, cocina, baño, baño de
 RESOLUCiÓN No. - 1&7 -2018-SUNARP-TR-L
servicio, patio y tienen puerta falsa hacia el pasaje, los departamentos
interiores constan de: living-comedor, dormitorio, cocina, baño y patio.

En el asiento 11 se indica:
El inmueble inscrito en esta partida después de las independizaciones
efectuadas en la fecha, ha quedado reducido al Pasaje signado con el
número treintiuno con frente a la Avenida Honduras, tiene un área de cien
metros veintiséis decímetros cuadrados.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

Cuál es la naturaleza del pasaje común de acceso de una quinta?

Si es necesario el otorgamiento de Reglamento interno como acto previo

a la acumulación de predios.

VI. ANÁLISIS

1. La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una

nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o
más partidas independientes, relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios
acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan
acumulados.

Conforme al articulo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios, son requisitos para la acumulación de predios los siguientes:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de

continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una
unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada
por la existencia de dicho régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mérito a documento privado
con firma certificada notarialmente que contendrá el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios, con indicación de la partida registral
donde corren inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del predio
resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso:
d) Se presente plano de acumulación autorizado por el profesional competente,
salvo que los predios materia de acumulación hayan constituido una sola
unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia. Si la fábrica
inscrita en alguna de las partidas cuya acumulación se solicita no contase con
información gráfica en el Registro, debe graficarse en el plano el área o áreas
ocupadas por la fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia catastral del predio resultante o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N° 002-
89~ JUS, según sea el caso, salvo se trate de acumulación de unidades
inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados en la Ley N° 27157.

De acuerdo a lo expuesto, la acumulación en el Registro es un proceso de

técnica registral que se inicia a petición de parte y que unifica en una sola
partida la información de dos o más predios, supeditado al cumplimiento de
los presupuestos que anteceden. Asimismo, deberá procederse a cerrar las
partidas de los predios acumulados.

2. Con el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la

acumulación de los predios inscritos en las partidas electrónicas N°
49063216, 47471796, 42006696 Y 49049686 del Registro de Predios de
Lima.

La registradora ha denegado la inscripción señalando que como acto previo

deberá regularizar el reglamento interno de la edificación que en la partida
registral aparece como una edificación con pasaje común.

3. La Ley 27157, establece los regimenes de "propiedad exclusiva y

propiedad común" y la de "copropiedad e independización", en ambos
casos coexisten bienes de propiedad exclusiva y bienes que uso común.

La diferencia entre un régimen y el otro tiene estrecha relación con la

propiedad del terreno que sirve de soporte de la construcción y la forma en
que se disponen la edificación en uno y otro caso. Así, en el caso de la
independización y copropiedad se tiene una porción y/o extensión de
terreno que será el soporte de las construcciones que sobre él existan que
se dispondrán de forma vertical, siempre y cuando el terreno y su
construcción correspondan al mismo propietario, razón por la cual las zonas
de copropiedad se encuentran fuera de sus linderos y que por lo general
corresponden a vías y áreas de recreación. Por el contrario, en el régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común, antes denominada propiedad
horizontal, según el ténmino utilizado por el Decreto Ley N" 22112, todas las
construcciones existentes sobre el terreno corresponden a diversos
propietarios; y dentro de su edificación existen zonas de propiedad común
que corresponden al terreno matriz, escaleras y demás accesos.

En cuanto a la independización de las unidades exclusivas, el articulo 46.2

de la Ley 27157 establece que una vez inscrito ei Regiamento interno, las
secciones se independizarán de conformidad con lo dispuesto por la
normatividad correspondiente. La aprobación del Reglamento interno, es
obligatorio para ambos regimenes, según se desprende del articulo 39 de ia
misma Ley y recogido en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones dei
Registro de Predios.

4. En el presente caso, de la reVISlonde las partidas de los predios a

acumularse se aprecia que tres de ellos, los inscritos en las partidas
47471796, 42006696 Y 49049686 provienen de la misma partida matriz:
07001509

Revisada la partida matriz (foja 67 del Tomo 23) se aprecia que el predio
contó con un área inicial de 668.5000m2 cuya propietaria es la sociedad
conyugal conformada por Enrique Fernández Combe y Maria Elena
Ramirez Garcia.

En el asiento 9 (tomo 23 fojas 70 y 71) está inscrita la fábrica del predio en

los siguientes términos:
"Sobre el terreno inscrito en esta partida su propietaria (... ) han hecho
construir una finca compuesta de dos casas de una sola planta y de seis
departamentos interiores separados por un pasaje central de tres metros
de ancho, las casas se hallan distribuidás, una al lado derecho y otra al
lado izquierdo del citado pasaje; así mismo tres departamentos al lado
derecho y tres departamentos aliado izquierdo; las casas constan de living-
 RESOLUCiÓN No. - '167 -2018-SUNARP-TR-L
comedor, dos dormitorios, hall de distribución, cocina, baño, baño de
servicio, patio y tienen puerta falsa hacia el pasaje, los departamentos
interiores constan de: living-comedor, dormitorio, cocina, baño y patio.

La fábrica está compuesta entonces de 2 casas y seis departamentos

interiores separados por un pasaje central de 10 metros de ancho, siendo
que los departamentos se encuentran tres al lado derecho y 3 al lado
izquierdo.

De las anotaciones marginales puestas en la partida tenemos que se

independizaron:
Tomo 1295 Is. 89 (p.e. 47471796): Casa de una planta, sito en la Av.
Honduras N° 121
Tomo 1295 fs. 93 (pe.e 47471818): Casa de una planta sito en la Av.
Honduras N° 139
Tomo 1295 fs. 97 (p.e. 47471826): Departamento A, con in9reso por el
pasaje.
Tomo 1295 fs. 101 (p.e. 07061629): Departamento B, con ingreso por el
pasaje.
Tomo 1295 fs. 105 (p.e. 42022020): Departamento e, con ingreso por el
pasaje.
Tomo 1295 fs. 109 (p.e. 42006696: Departamento D, con ingreso por
el pasaje.
Tomo 1295 fs. 113 (p.e. 49049686): Departamento E, con ingreso
por el pasaje.
Tomo 1295 fs. 117 (p.e. 07061630): Departamento F, con ingreso por el
pasaje.

Según el asiento 11, después de las independizaciones, el predio quedó

reducido al Pasaje N° 131 con frente a la Avenida Honduras con un área de
100.26m2.

5. Ahora bien, tres de los predios independizados de dicha matriz:

47471796,42006696 Y 49049686 se están acumulando con el inscrito en la
partida N° 49063216 (con un área de 667.5587m2), conformando asi el
predio resultante un total de 898.59m2.

Para entonces exigir como acto previo el otorgamiento de un Reglamento

Interno debe determinarse si la edificación inscrita en el asiento 9 que corre
a fojas tomo 23 fojas 70 y 71 está sujeta a los alcances de la Ley 27157.

6. Los asientos 9 y 10 de la partida matriz (foja 70 y 71 del lomo 23) en los

que corren inscritos la fábrica del predio así como la descripción del predio
luego de las independizacjones realizadas fueron extendidos en mérito al
titulo archivado N° 1358 del 17/6/1964 en el que obra la memoria
descriptiva de la edificación en la que se seríala:

"SEGUNDO: Por el presente contrato el ingeniero (...) declara haber

construido sobre el lote de terreno descrito en la cláusula anterior (...) una
quinta compuesta de dos casas y de seis departamentos interiores
separados por un pasaje central de tres metros lineales de ancho.
( ... )"

Asimismo, del documento antes referido no consta que el pasaje de acceso

tenga la calidad de bien común; en tal sentido no podría considerarse de los
antecedentes registra les que la quinta haya estado sometida a un régimen
de propiedad horizontal al momento en que se realizaron las
independizaciones.

7. Conforme a la definición que actualmente se establece en el articulo

único de la norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones, la
Quinta, es un: "Conjunto de viviendas edificadas sobre lotes de uso
exclusivo, con acceso por un espacio común o directamente desde la vía
pública".

Las quintas no se encontraban reguladas al momento en que se

extendieron los asientos de inscripcióncitados en el numeral que antecede.
La Ley N° 10726 del 1/12/1946, ley que reguló la propiedad horizontal en el
Perú y que se encontraba vigente a la fecha de independización de las
unidades inmobiliarias conformantes de la quinta a la que se refiere el
presente título, comprendió exclusivamente a la propiedad horizontal, esto
es, aquella en la que los distintos pisos o departamentos de un edificio
pertenecen a diferentes propietarios, existiendo bienes comunes, entre los
que se encontraba el terreno sobre el que se levantaba el edificio.

8. Posteriormente, el Decreto Ley N° 22112 promulgado el 14/3/1978, que

derogó a la Ley N° 10726, estableció el régimen de propiedad horizontal,
con carácter obligatorio para toda edificación o conjunto de edificaciones
integrados por secciones de dominio exclusivo pertenecientes a diferentes
propietarios y además por bienes de dominio común y por servicios
comunes. Este decreto estableció expresamente en el segundo párrafo del
artículo 1 que quedaban comprendidas dentro del mismo régimen, en 10
concerniente a preservar la concepción urbanístico arquitectónica original
del conjunto y mantener y conservar los bienes de uso común y servicios
comunes, las unidades vecinales, agrupamientos residenciales, quintas y
demás modalidades diferentes a los tradicionales edificios en altura,
conformadas por secciones separadas pertenecientes a diferentes dueños.

En la primera disposición transitoria del Decreto Ley NO22112 se estableció

que las edificaciones o conjuntos de edificaciones actualmente
ocupadas, terminadas o en proceso de construcción, que respondan a las
características señaladas en el artículo 1, se sujetaban al régimen de
dicha norma.

Conforme a la norma todas las quintas existentes sin excepción alguna

quedaban sujetas al régimen de propiedad horizontal

9. La Ley W 27157, publicada el 20/7/1999 derogó el D.L. 22112 Y

actualmente regula el régimen de unidades de propiedad exclusiva y de
propiedad común, establece en el articulo 37 que los edificios de
departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al
régimen de unidades de propiedad exclusiva y de propiedad común.

El articulo 125 del TUO del Reglamento de la Ley W 27157, aprobado

mediante Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, dispone que el
régimen de propiedad exclusiva y común contemplado en el Titulo 111 de la
Ley N° 27157, norma el régimen al que deberán someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes.
 RESOLUCiÓN No. - lb) -2018-5UNARP-TR-L
La norma es categórica, al señalar que su aplicación es obligatoria cuando
las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y
optativa cuando pertenezcan a uno solo.

En el articulo 126 del mencionado reglamento se enumeran las unidades

inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común, reguladas por dicho reglamento, entre las que se
encuentran las quintas.

El articulo 2 de la Ley 27157 define a la quinta, estableciendo que es

aquella conformada por unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien
común.

De acuerdo a lo expuesto s610 entonces si el pasaje de acceso es un bien

común, a la quinta le resulta aplicable la Ley 27157, norma que a diferencia
del D.L. 22112 que resultaba aplicable a todas las quintas sin excepción
alguna, distingue la calidad de bien común del pasaje de acceso.

10. Con respecto al régimen de los pasajes en las quintas, esta instancia ha
establecido que los propietarios de las unidades de dominio exclusivo que
integran una quinta no ejercen copropiedad de pleno derecho sobre el
pasaje común de acceso debiendo estarse a lo que las partes hayan
previsto al respecto 1; en tanto las normas que hacían referencia a las
quintas establecían que dicho pasaje era de uso común mas no un bien
común2.

En el presente caso conforme se ha detallado dellítulo que diera mérito a la

inscripción de la fábrica y a la descripción del predio luego de las
independizaciones si bien se indicó que quedaba reducido a un pasaje
central de acceso común, no se indicó que este tendría la calidad de bien
común, o se asignó algún tipo de porcentaje respecto de este pasaje a los
departamentos interiores como para considerar que se trata de un bien de
dominio común.

Así también, no habiéndose otorgado Reglamento interno donde se

describan a las zonas y bienes comunes, no podría considerarse al pasaje
como un bien de dominio común.

Siendo ello así no podría atribuirse al pasaje la calidad de bien común y

con ello considerarse que toda la edificación3 se encuentra dentro de los
alcances de la Ley 27157; con mayor razón cuando los departamentos
ahora acumulados "D" y "E" tienen salida a la calle, ya sea por la casa de
una planta también acumulada, esto es por la Av. Honduras 121 o por la Av.
Huaylas N" 600 al acumularse al predio inscrito en la partida N° 49063216;
por lo que el pasaje no es necesariamente su único acceso.

En tal sentido, no existen los presupuestos por las cuales resulte obligatoria
la adecuación a la Ley 27157 y el otorgamiento de reglamento interno para
la acumulación solicitada.

Tiene _ que establecerse la distinción entre pasaje o vía interna necesaria

para que determinadas unidades inmobiliarias o casas puedan acceder a la

1 Resolución N° 446-2005-SUNARp.TR-L del 271712005.

2 Artículo I del D.L 22112
3 Las 2 casas, 6 departamentos interiores y el pasaje central.
 vía pública, caso en el cual se establece la servidumbre legal de paso
(artículo 1051 del Código Civil), de los pasajes comunes en las quintas.
Todo dependerá de la configuración de la edificación realizada sobre el
terreno. Generalmente, la quinta está constituida por un conjunto de varias
viviendas que comparten un patio en forma de pasaje (Martha Hildebrandt).
Incluso, de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones una quinta no
necesariamente tendrá un espacio común para el acceso a la vía pública,
sino que puede tener acceso de manera directa a la calle.

En este caso, el pasaje o corredor tiene las características de ser una

servidumbre legal de paso que permite el acceso a la vía pública de varios
predios. No se trataría propiamente de un pasaje común o patio de una
quinta.

11. Asimismo, debe señalarse que la acumulación no afectaría el eventual

uso del pasaje en tanto sirve de acceso a las unidades inmobiliarias
conformadas por los departamentos interiores A, B, C y F.

No existiendo con el presente acto contravención alguna a la normativa

vigente, procede la inscripción.

12. La Registradora cita la Resolución 1665-2017-SUNARP-TR-L del

2/11/2017 para solicitar previamente el otorgamiento de reglamento interno
atendiendo a que la construcción de las unidades inmobiliarias estaba
configurada como quinta; caso similar al presentado en el caso bajo
análisis.

Al respecto debemos señalar que en dicha Resolución se trató de la

acumulación de los predios inscritos en las partidas 07022366 y 13638633,
siendo que la primera de las partidas estaba inscrito el predio descrito como
pasaje de servicio común para la edificación compuesta de dos casitas y
cinco departamentos.

Siendo ello así lo que se solicitaba era acumular el pasaje común con una
sección de propiedad exclusiva; supuesto distinto al hoy analizado en el que
se acumulan secciones de propiedad exclusiva mas no el pasaje central, el
que se mantiene como tal en la partida matriz.

Asimismo, en el caso tratado en la Resolución N° 1235-2013-SUNARP-TR-

L también era distinto en tanto se otorgaba la calidad de copropietarios del
pasaje.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

DEJAR SIN EFECTO la observación formulada por la Registradora Pública

del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y
disponer su inscripción, previo pago de los derechos registra les que
correspondan.

Regístrese y comuníquese.
 RESOLUCiÓN No. - íb) -2018-SUNARP-TR-L

ASQUEZ TORRES
de la Primera Sala
ri nal Registral

ROSARIOD L
Vocal del Tribuna Registral
./ -
EDRO ÁLAMO HI
~

Vocal del Tribun

LGO
egistral