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Ministerio Superintendencia Nacional

PERU I de Justicia de Registros Públicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 406-2017-SUNARP-TR-A

Arequipa, 06 de julio de 2017.

APELANTE MARIA TERESA BRAVO SOTO

TÍTULO N° 175826 DEL 24.01.2017
RECURSO N° 009202 DEL 11.04.2017
REGISTRO PROPIEDAD INMUEBLE
ACTO ADJUDICACIÓN
SUMILLA

LAS RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD.

“Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden
comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo
permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un
interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado. ”

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

adjudicación respecto del bien inscrito en la partida N° 11012028 del
Registro de Predios de la Zona Registral N° XII - Sede Arequipa.

El título presentado está conformado por los siguientes documentos:

a. Solicitud de inscripción de título.

b. Escritura pública N° 125 de fecha 24.03.1999 otorgada ante Notaría de
Arequipa María Emilia Ladrón de Guevara Zuzunaga.
c. Escrito de apelación de fecha 11.04.2017.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA

Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada

por el Registrador Público de la Zona Registral N° XII - Sede Arequipa
Delni Cuadros Escobedo, en los términos siguientes (Se numera para
mejor resolver):

“ (■ ■ ■ )
2. ANÁLISIS Y SUGERENCIAS
- De la revisión de la subsanación presentada se le informa al usuario que, se
reitera la observación anterior:

2.1. Revisada la escritura presentada clausula quinta, se aprecia que se

constituye una carga registral por obras de urbanismo (...), siendo así dicha
inscripción no es procedente debido a que la constitución de carga se realiza
en mérito a resolución municipal expedida por la Municipalidad Respectiva.
Asimismo, se le indica que dicha carga no tiene contenido real, por lo que no
constituye acto inscribible en el Registro de Predios, pues con la inscripción no
se afectaría el derecho de propiedad del titular ya que su inscripción no
modifica en lo absoluto la situación jurídico real del predio.

2.2. Asimismo, en la cláusula sexta se estipula una autorización por parte de la

asociación previa a cualquier transferencia del predio bajo causal de nulidad.
En tal sentido debe otorgar la escritura de aclaración legal del caso.
(...)”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:

■ Que la cláusula quinta no contiene un acto inscribible y no afecta el

derecho de propiedad del titular, por lo que a través del título se solicita
la inscripción de la adjudicación que realiza la asociación urbanizadora
Santa Mónica en forma definitiva a Valeriana Sánchez Fernández, no así
la carga establecida en dicha cláusula; puesto que no es un acto
inscribible.
■ Que la cláusula sexta no es procedente en virtud del artículo 882 y 923
del Código Civil, por tanto es nula por ser contraria a las leyes que

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interesan al orden público de conformidad con lo establecido en el

numeral 8 del artículo 219 del Código Civil.

. ANTECEDENTE REGISTRAL

Obra inscrita en la partida N° 11012028 del Registro de Propiedad

Inmueble de la Zona Registral N° XII - Sede Arequipa un predio rústico
denominado Huayrapampa y Las Monjas ubicado en el Distrito de
Paucarpata de la provincia y departamento de Arequipa.

• En el asiento c)1 la Asociación Urbanizadora Santa Mónica adquiere el

dominio del inmueble que se independiza en mérito a la venta
efectuada en su favor por Amadeo Chirinos Rodríguez y su esposa
Elsa Vogl Hidalgo.

• En el asiento b)4 obra inscrita la aprobación municipal de estudios

definitivos y autorización de ejecución de obras de Habilitación Urbana
para fines de vivienda R-3.

• En el asiento b) 5 corre inscrito a autorización municipal otorgada para

inscribir la transferencia de lotes resultantes de la habilitación urbana
inscrita en el asiento b)4.

• Se tiene en el asiento d)1 inscrita carga que concede un plazo de 10

años a la Asociación Santa Mónica para ejecutar las obras de
Habilitación.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal (s) Luis Eduardo Ojeda Portugal. De lo

expuesto y del análisis del caso, se tiene que se ha solicitado la inscripción
de la adjudicación otorgada por la Asociación Urbanizadora Santa María a
favor de Valeriana Sánchez Fernández. El Registrador observa el título
indicando que al haberse consignado en la Escritura Pública cláusulas que
establecen una carga y una limitación al ejercicio del derecho de propiedad
del adjudicatario, las cuales no son inscribibles, debe otorgarse una
Escritura Pública que aclare o deje sin efecto las mencionadas cláusulas.

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Por tanto, a criterio de este colegiado, las cuestiones a determinar son las
siguientes:

• Si el establecimiento de limitaciones a la facultad de disposición del

propietario constituye una limitación para el acceso de la transferencia
al registro.
• Si se requiere escritura pública que deje sin efecto las cláusulas
indicadas que establecen una carga y limitación al derecho de
propiedad.

VI. ANÁLISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos
de los Registros Públicos.

Asimismo, el Reglamento General de los Registros Públicos en su

artículo 31° señala que la calificación es la evaluación integral de los
títulos presentados al Registro con el objeto de determinar la
procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el marco de la
calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y
facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.

De igual modo, dentro de los alcances de la calificación registral, el literal

c) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos
establece que el Registrador debe:

“cj Verificar la validez y naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
form alidad del título en el que este consta y la de los demás documentos
presentados

2. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la

adjudicación del lote 11 de la Manzana “L” que forma parte del predio
inscrito en la partida N° 11012028 del Registro de Propiedad Predios de

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Arequipa, denominado Huayrapampa y Las Monjas ubicado en el distrito

de Paucarpata, sobre el cual se ha inscrito una Habilitación Urbana.

El registrador observa el título señalando que en la cláusula quinta del

contrato de adjudicación se constituye una carga por obras de
urbanismo, no constituyendo acto inscribible. Asimismo, que en la
cláusula sexta se estipula una autorización previa por parte de la
asociación a cualquier transferencia del predio, bajo causal de nulidad.

3. De la lectura de la escritura pública N° 125 de fecha 24.03.1999

otorgada ante Notaría de Arequipa Emilia Ladrón de Guevara Zuzunaga
tenemos que:

QUINTO.- Las partes con el objeto de cumplir la habilitación urbana

aprobada en las Resoluciones Municipales 614-R, 615-R, 448-R, 27-R y
Resolución Directoral 507-97, pactan válidamente en establecer cargas,
las que serán levantadas por el asociado en manera mancomunada con
los demás socios, en la proporción que le corresponda: procediéndose a
individualizar la carga registral por obras de urbanismo por ejecutarse,
las que quedaran inscritas a favor de la asociación, con cargo a el socio
reempadronada valorizadas en dólares americanos:

A) Trazado de lotes y vías US$ 800.00

B) Obras sanitarias - desagüe US$ 2.500.00
C) Redes eléctricas US$ 3.000.00
D) Redes de agua potable US$ 3.000.00
E) Pavimentación US$ 4.000.00
F) Veredas US$ 1.000.00
Lo que asciende a un total de US$ 14.300.00

(Catorce mil trescientos y 00/100 dólares americanos), obligación que la

asociación podrá levantar en form a progresiva en función a la
culminación de las obras y al cumplimiento de sus obligaciones
estatuarias.

SEXTO.- En caso de transferencia, esta deberá ser autorizada por la

junta directiva de la asociación, bajo causal de nulidad mediante
escritura pública, conllevando el reconocimiento de las cargas

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establecida en el término quinto. Sometimiento expreso de los estatutos

de la asociación, acuerdos de asamblea de socios.
( ...) ”

4. Con respecto a la posibilidad de inscribir un acto referido al

establecimiento de limitaciones o restricciones a las facultades del
propietario, es necesario remitirse a lo establecido por el Artículo 2019
del Código Civil que establece:

Actos y derechos inscribibles

Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde
esté ubicado cada inmueble:
1. - Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. - Los contratos de opción.
3. - Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. - El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los
efectos de los actos o contratos registrados.
5. - Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. - Los contratos de arrendamiento.
7. - Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. - Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9. - Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.
(El resaltado con negrilla es nuestro)

A primera vista, las restricciones a las facultades del titular si pueden

tener acceso al registro, sin embargo, debe de correlacionarse esta
posibilidad con lo prescrito por el Artículo 882 que establece:

Improcedencia de prohibición de enajenar o gravar

Artículo 882.- No se puede establecer contractualmente la prohibición de
enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.

Según Cuadros Villena1, ‘‘debe interpretarse el artículo 882,

comprendiendo que el acto jurídico no podrá impedir directa o
indirectamente, que los bienes puedan ser enajenados o gravados. Las
limitaciones sólo pueden provenir de la tutela de intereses superiores

' CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo II. lera. Edición. Cultura Cuzco,
Lima 1995. Pág. 57.

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tales como el orden público o las buenas costumbres, en contra de los

cuales no se puede pactar según el numeral V del Título Preliminar del
Código Civil, o cuando por razones de la naturaleza de las cosas, su
condición o ubicación, el Estado restringe esa libertad, también por
razones de superior interés

Agrega que 7a libertad de enajenar no se circunscribe sólo a la potestad

de transmitir los valores (de uso y cambio) incorporados en los bienes.
Significa también la libertad de ejercer el derecho de enajenar o gravar
en función de tiempo, de lugar, o de persona; cuando lo desee el
enajenante, donde lo desee, a favor de quien lo desee, a título oneroso o
gratuito. ”

Esto es que, nuestro sistema jurídico permite que el propietario, en

ejercicio de sus atribuciones como tal, pueda contractualmente
establecer ciertas limitaciones al ejercicio de las mismas, sin embargo,
teniendo en cuenta el interés superior de la sociedad a fin de que no se
obstaculice la libre circulación de los bienes, dichas limitaciones no
pueden pactarse sobre los aspectos referidos a la enajenación o
gravamen de dichos bienes.

5. Ahora bien, sobre el presente caso, corresponde remitirse al precedente

de observancia obligatoria adoptado en el XCIV2 Pleno del Tribunal
Registral realizado el 19.08.2012.

LAS RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD.

“Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no
pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la
Ley Jo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues
existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado. ”
Criterio adoptado en la Resolución N°207-2004-SUNARP-TR-Tdel 25.11.2004.

El referido precedente fue precisado en el XCIC3 Pleno realizado los

días 15 y 16 de noviembre de 2012 con el siguiente tenor:

PRECISIÓN DEL PRECEDENTE APROBADO EN EL PLENO XCIV

RELATIVO A RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA
PROPIEDAD
“Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no
pueden comprender - de manera absoluta, relativa ni temporal-, los atributos de

2 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 24.08.2012.

3 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 01.12.2012.

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enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo
previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que
los bienes circulen libremente en el mercado. Criterio adoptado en las
”

Resoluciones N° 019-2008-SUNARP-TR-A del 18/01/2008 y N° 086-2009-

SUNARP-TR-A del 06/03/2009.

Bajo este alcance, podemos inferir que las restricciones que no estén
referidas a los atributos de enajenación o gravamen del bien, pueden
pactarse entre las partes ello en aplicación del artículo 926 del Código
Civil. Contrario sensu, no podrá establecerse contractualmente la
prohibición (absoluta o relativa) de enajenar o gravar, por lo cual la
cláusula sexta del contrato de adjudicación devendría en nula.

Al respecto de este punto, el registrador solicita se otorgue escritura

pública de aclaración a fin de resolver este punto, sin embargo, al ser
una cláusula nula, se tendrá por no puesta no debiendo ser tomada en
cuenta al momento de la calificación del título.

6. Con relación a la carga establecida en la cláusula quinta, debe tenerse

presente que la inscripción de los derechos o actos en el registro de
predios,4 al ser un registro de derechos reales, está condicionada a que
dichos actos tengan la misma naturaleza, salvo excepciones
establecidas por el propio ordenamiento jurídico.

Lacruz Berdejo5 sustenta la elección de los derechos reales como objeto

de la publicidad registral señalando lo siguiente: “ Mientras en el derecho
de crédito lo fundam ental es la vinculación de un deudor que está obligado a
prestar algo al acreedor, y por tanto, es quien tiene la posibilidad, no prestando,
de infringir el vínculo, en cambio el deber de abstención, de respeto, que los
derechos reales imponen, incumbe a todos, por lo cual todos están en situación
de infringirlo y, consiguientemente, todos deben poder conocer la existencia de
esos derechos reales que dan origen a tales deberes. ”

Agrega que “mientras la relación de crédito, creada entre dos personas, se

agota normalmente entre ellas, el derecho real, y sobre todo el de propiedad, a
causa de su duración está destinado a transmitirse, a ser objeto de tráfico. ”

4 Conforme a lo establecido por el Artículo 2019 del Código Civil cuyo texto se ha transcrito en el
numeral 4 del análisis.
5 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario
Registral. José María Bosch Editor S.A. - Barcelona, 1984, pág. 13.

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Por tanto, salvo los casos expresamente considerados en la normativa

vigente, la protección del Registro se limita a los derechos reales y no a
las meras relaciones obligatorias.

7. Respecto a ello, de la revisión de la partida N° 11012028 del Registro de

Predios tenemos en el asiento d)1 la inscripción de carga para la
ejecución de las obras de habilitación por un plazo de 10 años.

De la lectura de la escritura pública de adjudicación se tiene en su

cláusula quinta únicamente la aceptación por parte de la adjudicataria de
cumplir proporcionalmente a las obras de urbanismo inscritas en el
asiento d)1 de la partida N° 11012028, constituyendo una obligación
personal de la adjudicataria frente a la Asociación transferente, no
siendo por lo tanto un acto inscribible.

Sin embargo cabe resaltar que esta cláusula no busca ser publicitada
por la apelante, quien persigue únicamente que se inscriba la
adjudicación del Lote N° 11 de la manzana “L”.

En tal sentido, dado que las restricciones al derecho de propiedad sobre

los atributos de enajenación y gravamen son nulas y que la aceptación
de las obligaciones señaladas en la cláusula quinta de la Escritura no
son actos inscribibles, no se requiere el otorgamiento de escritura alguna
para no ser inscritas, correspondiendo por tanto, revocar la observación
formulada por el registrador del Registro de Predios de Arequipa.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante Resolución

N° 122-2017-SUNARP/PT de fecha 09.05.2017, expedida por el Presidente
del Tribunal Registral.

Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervención del vocal (s) Luis
Eduardo Ojeda Portugal autorizado por Resolución N° 359-2016-
SUNARP/SN del 30/12/2016.

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Vil. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada al título impugnado conforme a los

fundamentos vertidos en la presente resolución y DISPONER la inscripción
del título siempre que los derechos regístrales se encuentren cancelados.

Regístrese y Comuniqúese

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