TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 1313-2022-SUNARP-TR

Lima,08 de abril de 2022.

APELANTE : ORLANDO ALDO ALPISTE ZAMORA.

TÍTULO : Nº 3066340 del 4/11/2021.
RECURSO : H.T.D. Nº 09 01-2022-004604 del 3/2/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Rectificación.

SUMILLA :

FECHA CIERTA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En el ámbito registral la fecha cierta del contrato de compraventa y, por lo tanto, de la
transferencia de propiedad no será la fecha que las partes han señalado en la minuta,
sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización, es decir, la fecha
de la escritura pública, salvo que la minuta o el documento donde conste el contrato
tengan fecha cierta.
En tal sentido, no procede inscribir como bien propio un predio adquirido por una
persona casada bajo el régimen de sociedad de gananciales a la fecha de otorgamiento
de la escritura pública, salvo los supuestos antes citados.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación

del asiento c)-1, de la ficha N° 309553 que continúa en la partida
electrónica Nº 43864084, así como de la partida electrónica N° 12129005
del Registro de Predios de Lima, en el sentido que la titular de los predios
es únicamente Rosa Iris Vidal Paredes y no como aparece allí, casada
con José Salas López.

Para tal efecto, se presentan los siguientes documentos:

- Formulario de inscripción suscrito por Orlando Aldo Alpiste Zamora el

4/11/2021.
- Solicitud de rectificación suscrita por Rosa Iris Vidal Paredes el
26/10/2021.
- Copia del Testimonio de Compraventa otorgada el 22/1/1986 ante
notario de Lima Ernesto Velarde Arenas.
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- Copia certificada de la partida de matrimonio celebrada entre Rosa Iris

Vidal Paredes y José Salas López expedida por el certificador- Reniec
Macarena Zapata Álvarez, el 22/10/2021.
- Copia simple de la Resolución N° 10 del 27/6/2017 expedida por la Juez
del Juzgado Civil del MBJ de los Olivos de la Corte Superior de Justicia
de Lima Norte Mercedes Castro Rivera, expediente N° 02428-2013-0-
0903-JM-FC-02.
- 14 recibos de pago en calidad de depósito expedidos por la Asociación
Pro-Vivienda Urbanizadora Independencia-Naranjal a favor de Rosa Vidal
Paredes.
- Comprobante de adjudicación de lote de terreno expedido por la
Asociación Pro-Vivienda Urbanizadora Independencia-Naranjal el
2/1/1974.

Con el reingreso del 30/11/2021 se adjuntó la siguiente documentación:

- Recibo de pago N° 2021-302-24935 del 30/11/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Tomas John

Bocanegra Velásquez formuló observación al título en los siguientes
términos:

“Señor(es)
En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n): Mediante el presente título se solicita la
RECTIFICACION DE CALIDAD DE BIEN, de BIEN SOCIAL a BIEN PROPIO
de la señora ROSA IRIS VIDAL PAREDES respecto de los inmuebles
inscritos en la Ficha Matriz N° 309553 y 43864084 del Registro de Predios
de Lima.

- Al respecto se cumple con señalar que revisada la Ficha N° 309553, que

continúa en la Partida 43864084; se cumple con señalar que el mismo se
encuentra reducido a zonas comunes en virtud de haberse independizado
en tres unidades inmobiliarias. Por lo que, no resulta procedente lo
solicitado, al no existir dominio exclusivo que rectificar.

- Por su parte, revisado los antecedentes registrales de la Partida N°

43864084 (Título Archivado N° 24295 del 30/06/1986 y N° 2008-16836) se
verifica que tanto el dominio del terreno inscrito en la Ficha N° 309553, así
como la fábrica declarada en la misma consta a favor de la sociedad
conyugal conformada por ROSA IRIS VIDAL PAREDES y JOSE SALAS
LOPEZ.

Al respecto, se cumple con señalar que si bien es cierto en la cláusula

séptima del instrumento público de dominio que consta inserto en el Título
Archivado N° 24295 del 30/06/1986 consta que la compradora ha cancelado
el precio de venta con fecha 21/05/1974; sin embargo, en dicho título

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archivado así como en la documentación presentada en el ingreso del

presente título no se ha acreditado fehacientemente tal afirmación.
Adicionalmente a ello, téngase en cuenta que en el presente caso la fecha
cierta de adquisición del contrato de compraventa está determinada por la
fecha de la Escritura Pública, conforme la Resolución N° 1411-2014-
SUNARP-TR-L de 7/25/2014 que señaló: FECHA CIERTA DE LA
TRANSFERENCIA: "En el ámbito registral la fecha cierta del contrato de
compraventa y, por lo tanto, de la transferencia de la propiedad, no será la
fecha que las partes han indicado en la minuta o en la escritura pública sino
la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización, es decir, si
no existe documento con fecha cierta que acredite que la transferencia se
realizó con anterioridad a la fecha de la escritura pública, deberá
considerarse ésta como la fecha cierta del contrato de compraventa.". Por
tanto, con la documentación presentada (copia certificada del acta de
matrimonio, copias simple de la sentencia contenida en la Resolución N° 7,
comprobante de adjudicación, y comprobantes de depósitos) no desvirtúa la
presunción de bien social contenida en el inciso 1) del artículo 311 del
Código Civil y no dan mérito a la rectificación solicitada.

Asimismo, se cumple con señalar que en el CVII Pleno del Tribunal Registral
se adoptó un acuerdo vinculante para esta segunda instancia sobre la
rectificación del estado civil de casado a soltero con la consiguiente
exclusión de uno de los cónyuges, teniendo en cuenta lo regulado en el
artículo 15 del RIRP: "Para proceder a rectificar el estado civil (de casado a
soltero) de uno de los titulares registrales y excluir al supuesto cónyuge que
no participó en el acto adquisitivo, debe presentarse, además de los
certificados emitidos por el RENIEC, documento o documentos
rectificatorios mediante el cual ambos titulares o sus sucesores, manifiesten
su voluntad en el sentido que se excluya de la titularidad al supuesto
cónyuge. El referido documento rectificatorio podrá estar constituido por
escritura pública o documento privado con firmas legalizadas." En su caso
deberá subsanarse de la forma legal correspondiente y de acuerdo a lo
antes señalado, teniéndose en cuenta el principio de prioridad
correspondiente.

Norma legal: art. 2011 del código civil y art. 32 del Reglamento general de
los Registros Públicos, y las demás disposiciones señaladas anteriormente.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base

de los siguientes fundamentos:

- Solicito se deje sin efecto la observación formulada y se ordene el

levantamiento o subsanación de las mismas, para la inscripción de la
rectificación por error de calidad de bien social a bien propio en la ficha
matriz N° 309553 que continúa en la partida N° 43864084 la misma que
generó posteriormente la partida registral N° 12129005 en el Registro de
Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima.
- Debemos señalar que el registrador no ha valorado bien los documentos
adjuntados ni revisado bien el título archivado, en razón a lo siguiente:(i)en

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el título archivado de la partida matriz se encuentra la escritura de

compraventa, donde se puede apreciar dos insertos que otorgan fecha
cierta a la compraventa que son la Declaración Jurada de Autoavalúo de
fecha 25.04.1985 que prueba que el inmueble ya se encontraba a mi
nombre antes de contraer matrimonio y el pago del impuesto que también
data de esa fecha, donde también consta a mi nombre; estos documentos
han sido insertados por el notario y por lo tanto le otorga fecha cierta;
demostrando que el inmueble ya se encontraba registrado a mi nombre
en la Municipalidad de Los Olivos, pues la compraventa ya se había
formalizado y en esa fecha en mi condición de soltera, y (ii) en mi partida
de matrimonio adjunta podrá apreciar que recién me casé el 19 de
diciembre de 1985, por lo que el registrador se equivoca al señalar que no
existen documentos de fecha cierta que determinen que el inmueble
constituye un bien propio; cuando lo cierto es que lo adquirí en mi
condición de soltera conforme a los insertos realizados que obran en los
títulos archivados que así lo demuestran.
- Asimismo, reitero que la compraventa se perfeccionó en el año 1974 al
cancelar el precio de compra tal como expresamente se señala en la
escritura pública; escritura en la cual no interviene mi cónyuge justamente
por ser un bien propio.
- Por otra parte, el registrador señala que para proceder a rectificar el
estado civil (de casado a soltero) de uno de los titulares registrales y
excluir al supuesto cónyuge que no participó en el acto adquisitivo, debe
presentarse, además de los certificados emitidos por el RENIEC,
documento o documentos rectificatorios mediante el cual ambos titulares
o sus sucesores, manifiesten su voluntad en el sentido que se excluya de
la titularidad al supuesto cónyuge que no intervino.
- Este supuesto es totalmente diferente a lo solicitado en el presente título
dado que en mi caso en particular las pruebas con fechas ciertas señalan
que adquirí el inmueble como bien propio en mi condición de soltera en el
año 1974 y luego cuando formalicé la escritura pública de compra venta
en el año 1986 ya me había casado pero este matrimonio de ninguna
manera le otorgaba la condición de propietario a mi cónyuge.
- En consecuencia, lo solicitado por el registrador no es procedente en
nuestro caso, pues también se puede rectificar el asiento registral
amparado en documentos fehacientes pues es uno de los medios de
rectificación previstos.
- En nuestro caso existió un error registral al consignar el inmueble como
un bien social cuando era un bien propio, más aún cuando el notario en la
escritura consigna correctamente a mi cónyuge (por mi condición a la
fecha de la escritura pública) pero no interviene en el acto jurídico pues el
inmueble había sido adquirido antes del matrimonio. El registrador de la
lectura minuciosa de la escritura debió inscribir correctamente la
propiedad solo a mi nombre.
- Este error es relevante posteriormente para inscribir la declaratoria de
fábrica e independización pues me indujo a error y consigné y legalicé la
firma de mi cónyuge a pesar de que desde el año 1990 nos encontramos
separados de hecho, tal como lo prueba la sentencia que se encuentra en

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la Web del Poder Judicial Expediente N° 02428-2013-0-0903-JM-FC-02

Juzgado Mixto - Sede MDJ Los Olivos y donde también se puede apreciar
que no existen bienes adquiridos durante el matrimonio. Por lo que el
registrador debe considerar que la sentencia es un documento público de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 235 del Código Procesal Civil
incisos 1 y 3.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 309553 que continúa en la partida N° 43864084 del Registro

de Predios de Lima.

En la citada partida electrónica se encuentra inscrito el lote 38 de la Mz. I

de la urbanización Villa del Norte, distrito de los Olivos, provincia y
departamento de Lima.

En el asiento c)-1 de la citada ficha consta inscrita la titularidad del predio

a favor de Rosa Iris Vidal Paredes y su cónyuge José Salas López, en
mérito a la escritura pública del 22/1/1986 otorgada ante notario de Lima
Ernesto Velarde Arenas que obra en el título archivado Nº 24295 del
30/6/1986.

En el asiento B00001 obra inscrita la declaratoria de fábrica de la citada

partida, señalando como fecha de la finalización de obra en febrero de
1999. Asimismo consta la anotación de independización de las unidades
inmobiliarias en las partidas 12129004, 12129005 y 12129006, quedando
por tanto la referida partida reducida a zonas comunes.

Partida N° 12129005 del Registro de Predios de Lima

En la citada partida se independizó la Unidad Inmobiliaria N° 2 – Primer

Piso y Azotea, ubicado en el Jirón Marcara (Esquina con Jirón Río
Mantaro), del distrito de los Olivos, provincia y departamento de Lima.

En el asiento C00001 se inscribió la independización a favor de la

sociedad conyugal conformada por José Salas López y Rosa Iris Vidal
Paredes.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- Si procede inscribir como bien propio un predio adquirido por una

persona casada bajo el régimen de sociedad de gananciales a la fecha de
otorgamiento de la escritura pública.

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VI. ANÁLISIS

1. El artículo 3 de la Ley Nº 26366 establece que, “Son garantías del

Sistema Nacional de los Registros Públicos: (...) b) La intangibilidad del
contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme; (...)”.

Conforme a lo previsto por el artículo 2013 del Código Civil1 y el numeral

VII2 del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos (en adelante RGRP), normas que consagran el
principio de legitimación, los asientos registrales se presumen exactos y
válidos, produciendo todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en el RGRP, se declare judicial o arbitralmente su invalidez,
o se cancelen en sede administrativa por haberse acreditado la
suplantación de identidad o falsedad documentaria, en los supuestos así
establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

2. El artículo 75 del RGRP define la inexactitud registral como todo

desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral,
estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la forma
establecida en el Título VI del Reglamento General cuando sean
consecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partida
registral; en caso contrario, la rectificación deberá efectuarse en mérito a
título modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con la
realidad.

En el artículo 76 del RGRP se establece que el registrador es el encargado

de rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en
mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento
inexacto. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a
petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un título el
registrador determine que la inscripción no podrá efectuarse si
previamente no se rectifica el error de concepto.

1 Artículo 2013 del Código Civil

Principio de legitimación. -
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación
de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes.
2 Artículo VII del TUO del RGRP. –

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare su invalidez por la vía judicial o arbitral.”

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 RESOLUCIÓN No. - 1313-2022-SUNARP-TR

3. De acuerdo con lo regulado en la norma precitada, la inexactitud

registral se presenta en dos supuestos básicos:
- Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometidos en
algún asiento o partida registral (errores en los asientos registrales) cuya
rectificación está prevista en el Título VI del RGRP. Es decir, se trata de
supuestos en los cuales no existe concordancia entre el asiento de
inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.
- Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores u
omisiones en los asientos registrales, en cuyo caso se requerirá, como
supuesto general aplicable, la presentación del título modificatorio que
permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral. Es decir, se
trata de supuestos en los cuales el pedido de rectificación tiene como
sustento causas o motivos distintos a la sola discordancia entre el asiento
de inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.

El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de la

inexactitud que integra el catálogo de distintas causas de posibles
discordancias entre la realidad y el Registro, tal como lo establece el
artículo 81 del RGRP.

4. El artículo 81 del RGRP detalla los errores materiales en la forma

siguiente:
“El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las
que constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar
en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de

concepto”.

5. La rectificación de ambas clases de errores deberá efectuarse

conforme lo establecen los artículos 82 y 84 de dicho Reglamento, que
señalan:
a) La rectificación de los errores materiales se hará en mérito del respectivo título
archivado.
b) La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
b.1 Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya
inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en
el supuesto previsto en el segundo párrafo del artículo 76 del presente
Reglamento;
b.2 Cuando no resulten claramente de título archivado: en virtud de nuevo título
modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución
judicial, si el error se ha producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del
título primitivo.

Debe añadirse que de conformidad con el artículo 87 de dicho reglamento,

en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos

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 RESOLUCIÓN No. - 1313-2022-SUNARP-TR

adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se

declare inexacto.

6. No obstante, existen supuestos en los que la rectificación de

inexactitudes (como el estado civil, nombres, etc.) no requiere
necesariamente título modificatorio (como otorgamiento de escrituras
públicas aclaratorias u otros), pues ella podría efectuarse en virtud de
documentos que acrediten fehacientemente los hechos o datos que se
pretende corregir o rectificar.

Por ello, el artículo 85 del RGRP establece que cuando la rectificación se

refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada
acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos
documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de
identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que
demuestre indubitablemente la inexactitud registral.

7. En el presente caso, se solicita la rectificación del asiento c)-1, de la

ficha N° 309553 que continúa en la partida electrónica Nº 43864084, así
como de la partida electrónica N° 12129005 del Registro de Predios de
Lima, en el sentido que la titular de los predios es únicamente Rosa Iris
Vidal Paredes y no como aparece allí, casada con José Salas López.

En el asiento c)-1 consta registrado el dominio del inmueble en favor de

Rosa Iris Vidal Paredes y su cónyuge José Salas López, según escritura
pública del 22/1/1986 otorgada ante notario de Lima Ernesto Velarde
Arenas (Título archivado N° 24295 del 30/6/1986).

8. Es respecto del asiento 1-c) que la interesada solicita su rectificación

argumentando que en la cláusula séptima de la escritura pública del
22/1/1986 otorgada ante notario de Lima Ernesto Velarde Arenas, se
señaló que el comprador ha cancelado el monto de compraventa
mediante aporte efectuado a favor de la Asociación con fecha 21 de mayo
de 1974. Asimismo, señala que se debe tener en cuenta que en la
escritura pública obra la declaración jurada de autoavalúo y el pago del
impuesto, en el cual aparece como soltera.

Corresponde por tanto determinar si la rogatoria solicitada resulta

procedente.

9. El matrimonio es el acto voluntario entre un hombre y una mujer que

genera una serie de consecuencias jurídicas que atañen al aspecto
personal y patrimonial. En el ámbito patrimonial existen dos regímenes
que reconoce nuestra legislación: El de sociedad de gananciales y el de
separación de patrimonios.

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 RESOLUCIÓN No. - 1313-2022-SUNARP-TR

En el primero de los regímenes3 generado automáticamente por el

matrimonio se produce una comunidad de bienes, esto es que la
propiedad de los bienes le pertenece a la sociedad conyugal vista como
una integridad (patrimonio autónomo) donde existen bienes propios4 de
cada cónyuge y bienes sociales, esto es comunes, respecto los cuales no
se distingue una propiedad separada de cada cónyuge.

En el segundo de los regímenes por el contrario5, cada cónyuge conserva

por separado la libre administración y disposición de sus bienes que
adquiere durante el matrimonio.

Mientras no se encuentre inscrita la separación de patrimonios en el

Registro Personal6 se presume que el régimen que rige el matrimonio es
el de sociedad de gananciales donde existe una mancomunidad de
bienes.

10. Asimismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 311 inciso 1: “Todos

los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario”.

En ese sentido, el artículo 315 del Código Civil, dispone:

3 Artículo 301 del Código Civil. - En el régimen de sociedad de gananciales puede haber bienes
propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad.
4 Artículo 302 del Código Civil - Son bienes propios de cada cónyuge:

1.- Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales.

2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso, cuando la causa de
adquisición ha precedido a aquélla.
3.- Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito.
4.- La indemnización por accidentes o por seguros de vida, de daños personales o de
enfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.
5.- Los derechos de autor e inventor.
6.- Los libros, instrumentos y útiles para el ejercicio de la profesión o trabajo, salvo que sean
accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.
7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los
socios por revaluación del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien
propio.
8.- La renta vitalicia a título gratuito y la convenida a título oneroso cuando la contraprestación
constituye bien propio.
9.- Los vestidos y objetos de uso personal, así como los diplomas, condecoraciones,
correspondencia y recuerdos de familia.
5 Artículo 327 del Código Civil. - En el régimen de separación de patrimonios, cada cónyuge

conserva a plenitud la propiedad, administración y disposición de sus bienes presentes y futuros y

le corresponden los frutos y productos de dichos bienes.
6 Artículo 295 del Código Civil:

Antes de la celebración del matrimonio, los futuros cónyuges pueden optar libremente por el
régimen de sociedad de gananciales o por el de separación de patrimonios, el cual comenzará a
regir al celebrarse el casamiento.
Si los futuros cónyuges optan por el régimen de separación de patrimonios, deben otorgar escritura
pública, bajo sanción de nulidad.
Para que surta efecto debe inscribirse en el registro personal.
A falta de escritura pública se presume que los interesados han optado por el régimen de sociedad
de gananciales.

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“Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del

marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si
tiene poder especial del otro.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes
muebles, los cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los cónyuges.
Tampoco rige en los casos considerados en las leyes especiales.”

La norma bajo comentario establece como regla general la intervención

de ambos cónyuges en los actos de disposición de los bienes sociales,
siendo la excepción la adquisición de bienes muebles; sin embargo, al ser
esta última una norma de excepción no puede extenderse dicho supuesto
a la adquisición de bienes inmuebles, de lo que se concluye que para la
adquisición de inmuebles a favor de la sociedad conyugal, sí se requiere
la intervención de ambos cónyuges; éste se convierte así en un requisito
de validez del acto.

11. Con relación a la transferencia de propiedad de un bien inmueble, el

artículo 949 del Código Civil señala que: “La sola obligación de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario.”

Así, tenemos que, salvo las excepciones previstas, la transmisión de la

propiedad se producirá cuando el vendedor se obligue a transferir la
propiedad del bien y el comprador a pagar su precio en dinero, sin
requerirse siquiera que se haya suscrito documento alguno y mucho
menos que dicho documento tenga la calidad de instrumento público.
Siendo éste el título material que vincula a las partes y que origina el
nacimiento del derecho real.

Sin embargo, en el ámbito registral no basta que exista el título material,

sino que además se requiere acreditar o probar que dicho acto jurídico se
ha producido, esto es, se requiere que el acto jurídico se exteriorice a
través de una forma determinada, que generalmente es el instrumento
público en el que interviene un notario para dar fe de la realización del
acto jurídico.

De allí que en el ámbito registral la fecha cierta del contrato de

compraventa y, por lo tanto, de la transferencia de la propiedad, no será
la fecha que las partes han manifestado en la minuta o en la escritura
pública sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su
realización, es decir, la fecha de la escritura pública, salvo que la minuta
tenga fecha cierta.

12. Ya que la rogatoria es la rectificación de la calidad del bien: “De social

a propio”, se ha procedido a revisar el título archivado N° 24295 del
30/6/1986 que diera mérito a la extensión del asiento c)-1, cuya
rectificación se solicita.

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Verificado el título que diera mérito a la extensión el referido asiento se

advierte que se adjuntó la escritura pública del 22/1/1986 otorgada ante
notario de Lima Ernesto Velarde Arenas, del cual se advierte la siguiente
información:

“EN LA CIUDAD DE LIMA, A LOS VEINTIDOS DIAS DEL MES DE ENERO DE MIL
NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS, ANTE MI; ERNESTO VELARDE ARENAS-
ABOGADO NOTARIO PUBLICO DE ESTA CAPITAL, COMPARECEN: (…), LA
ASOCIACIÓN PRO-VIVIENDA “VILLA DEL NORTE” (…) Y ROSA IRIS VIDAL
PAREDES, (…) DE ESTADO CIVIL CASADA CON JOSE SALAS LOPEZ.
(…).
CLAUSULA SEPTIMA: FORMA DE PAGO.- “EL COMPRADOR” HA CANCELADO
EL MONTO SEÑALADO EN LA CLÁUSULA QUINTA:
A) MEDIANTE UN APORTE YA EFECTUADO POR UN MONTO DE S/ 25,000.00
QUE “LA ASOCIACIÓN” DECLARA HABER RECIBIDO A SU ENTERA
SATISFACCIÓN, CON FECHA 21 DE MAYO DE 1,974.
(…)
VILLA DEL NORTE, 26 DE OCTUBRE DE 1,985. (…)
(El subrayado y resaltado es nuestro).

Como puede apreciarse, en la introducción de la escritura pública consta

que Rosa Iris Vidal Paredes declaró ante el notario ser casada con José
Salas López, tal como fue consignado en el citado asiento registral. Sin
embargo, se advierte que el contrato fue suscrito el 26/10/1985, fecha en
la cual aún no se encontraba casada y en cuya cláusula séptima señala
que el pago se realizó con fecha 21/5/1974.

13. Corresponde analizar entonces, cuáles son los supuestos en los que
el contrato, antes de ser elevado a escritura pública, adquiere fecha cierta.

Al respecto esta instancia se ha pronunciado en reiterada y uniforme

jurisprudencia7 con relación a la "fecha cierta", habiéndose indicado que
en la medida que resulta compatible con la naturaleza del procedimiento
registral, resultan de aplicación los supuestos contemplados en el artículo
245 del Código Procesal Civil (C.P.C.).

La referida norma establece que, tratándose de documentos privados,

éstos adquieren fecha cierta y producen eficacia jurídica como tales en el
proceso desde:

“1. La muerte del otorgante;

2. La presentación del documento ante funcionario público;
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la
fecha o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido
determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.”

7Resolución N° 426-2022-SUNARP-TR del 7/2/2022, Resolución N° 2980-2021-SUANRP-TR del

13/12/221, entre otras.

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14. Conforme a lo expuesto precedentemente, la fecha cierta no será la

fecha en que las partes han manifestado su voluntad contenida en la
minuta, sino la fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su
realización, es decir, la fecha de la escritura pública, salvo que la minuta
tenga fecha cierta o nos encontremos dentro de uno de los supuestos
establecidos en el citado artículo 245 del TUO del Código Procesal Civil.

De la revisión de la minuta de compraventa se advierte que ésta no tiene

fecha cierta. Por lo tanto, si los señores Rosa Iris Vidal Paredes y José
Salas López contrajeron nupcias el 29/12/1985 y la fecha cierta de la
compraventa corresponde a la escritura pública otorgada ante notario
público de Lima Ernesto Velarde Arenas el 22/1/1986, resulta evidente
que el inmueble adquirido constituye bien social y que no procede el
cambio de calidad de bien.

Finalmente, debe precisarse que conforme señala el artículo 2013 del

Código Civil concordante con el artículo VII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, los asientos registrales se
presumen ciertos y exactos y surten efectos mientras no se rectifique por
las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme.

Bajo las consideraciones expuestas, no corresponde efectuar la

rectificación solicitada, por lo que se resuelve confirmar la observación
formulada por la primera instancia.

15. Por otra parte, en cuanto a los demás argumentos señalados en el

escrito de apelación, se aprecia que no están referidos a la rectificación
del asiento c)-1 en sí, por el contrario, se está cuestionando la calificación
positiva sobre el título N° 24295 del 30/6/1986, señalando entre otros que:

- Existió un error registral al consignar el inmueble como un bien social

cuando era un bien propio.
- El notario si bien consignó el nombre de mi cónyuge, este último no
intervino ya que el inmueble había sido adquirido antes del matrimonio.
- El registrador de la lectura minuciosa de la escritura debió inscribir
correctamente la propiedad solo a mi nombre.

Al respecto, esta Sala manifiesta que, no cabe examinar en sede registral

si la calificación positiva que efectuaron las instancias registrales al
extender los asientos registrales - o disponer la inscripción en el caso de
la apelación ante el Tribunal Registral -, fue correcta o no. Siendo que el
principio de legitimación señalado en el artículo 2013 del Código Civil
protege la inscripción, de ello se colige que la declaración de invalidez de
los asientos registrales, y por tanto de su cancelación, compete
exclusivamente a las autoridades jurisdiccionales, debiendo presentarse
para ello la resolución judicial o laudo firme que así lo disponga.

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Consecuentemente, resulta improcedente rectificar asientos registrales

cuando los mismos son concordantes con el contenido de los títulos que
les sirvieron de mérito, es decir, cuando no se ha presentado ningún
supuesto de error material o de concepto, como sucede en el presente
caso; por lo que no resulta procedente la rectificación solicitada en mérito
al cuestionamiento de la calificación positiva del título N° 24295 del
30/6/1986.

Interviene la vocal suplente Karina Soledad Figueroa Almengor designada

mediante Resolución N° 072-2022-SUNARP/PT de 29/3/2022.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la observación formulada por el registrador público del

Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento
conforme a los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
resolución.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
KARINA SOLEDAD FIGUEROA ALMENGOR

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