REGIMEN DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL

Ana Leticia Pérez - Mat. 200015761-9

 RÉGIMEN DE REGULARIZACIÓN DOMINIAL. - Dr. Mariano Pelliza.-

Sin lugar a dudas uno de los mayores problemas a los que asistimos hoy en día, se da en
relación al acceso al suelo (acceso a la vivienda digna) y la crisis habitacional.

Los países de América sufren, principalmente, tres graves problemas relacionados con la
vivienda:

1) El déficit habitacional o carencia de vivienda.

2) El costoso y escaso financiamiento para la adquisición de vivienda.

3) La complejidad y, en algunos casos, la imposibilidad de obtener el título de propiedad

sobre la vivienda que el habitante ocupa.

Para solucionar estos problemas, los gobiernos de los países de América han encarado
diversas acciones, con mayor o menor éxito y con mayor o menor participación del
notariado. No hay un único sistema de regularización dominial aplicado en América. Los
procedimientos son muy variados, y van desde aquellos que están totalmente a cargo del
notariado, a otros, en que la actividad notarial se reduce al otorgamiento y firma de la
escritura por la que se transmite el dominio, sin descartar que haya sistemas de titulación en
los que la participación del notariado es mínima o no existe.

Con la reforma de la Constitución Nacional de 1957 se incorporó el art. 14 bis y con él se

estableció en dicho texto el derecho de acceso a una vivienda digna. Y poco a poco fue
incorporandose en la legislación nacional y en el desarrollo doctrinario esta idea. Asimismo
con las convenciones internacionales, consagradas en el año 1994 con la última reforma
de la Constitución Nacional (art. 75 inc. 22), el Estado se obliga a adoptar medidas, a fin de
garantizar tal derecho.

Las políticas de regularización dominial apuntan a la reducción de los niveles de

informalidad urbana. La informalidad es inseparable de la intervención estatal reguladora
(Dromi, 1982): es ella quién fija la frontera entre la informalidad y la formalidad. Este límite
es variable en el tiempo y  expresa, como toda política pública, la correlación de fuerzas
entre los diferentes actores involucrados.

Clichevsky distingue tres tipos de políticas de regularización: a) aquellas que tienen por
objetivo sanear la situación dominial; b) aquellas que tienen por objetivo sanear la situación
urbano-ambiental y c) las integrales que articulan a y b. Según esta investigadora, las
experiencias de políticas de regularización integral han sido escasas. Generalmente los dos
primeros tipos de políticas se implementaron de manera desarticulada, siendo mucho más
extendidas las políticas de tipo a). Ello se debió a que este tipo de intervenciones es menos
costoso, tienen mayor visibilidad en términos políticos y ha recibido una fuerte promoción de
algunos organismos internacionales por sus supuestos efectos multiplicadores.

En el año 1994 se sanciona a nivel nacional la ley Nº 24.374, –conocida como “Ley Pierri”-,
destinada a regularizar la falta de titulación que padecen muchos ocupantes de sus
viviendas establece un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que
acreditaren la posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con anterioridad al
1/1/92, y con causa lícita, de inmuebles urbanos que tuvieran como destino principal el de
casa habitación única y permanente; siendo esta ley un comienzo a la solución del
problema. No cabe duda que al tiempo de la sanción de la norma en cuestión había un
legítimo interés pendiente de protección y amparo, del que el Estado debía hacerse cargo.

La Ley nace, con la finalidad de amparar la situación en que vivían los ciudadanos de
escasos recursos, que no podían acceder a la propiedad de la vivienda que poseían por
falta de un título, por lo cual se encontraban obligatoriamente en una situación de
marginalidad jurídica o informalidad que les hacía imposible acceder a créditos de garantía
hipotecaria o el acceso a mejoras que brindan los servicios públicos para la vivienda (agua
potable, gas o cloacas), por no contar con documentación que respalde su titularidad, y si
querían vender el inmueble, únicamente transmitían un derecho posesorio.

Esta situación de marginalidad podía producirse por la simple posesión del inmueble a lo
largo del tiempo o por la adquisición mediante un boleto de compraventa y posterior
imposibilidad de escriturar ya sea por imposibilidad de ubicar al vendedor, (persona física) y
en el caso de que los titulares de dominio fueran empresas constructoras, si estas caían en
quiebra o se disolvían, no podía el comprador nunca lograr su escritura.

Si bien podría argumentarse que el Código Civil contemplaba estas situaciones

garantizando el derecho de estos poseedores, ya sea mediante juicio de prescripción
adquisitiva o juicio de escrituración también debe reconocerse que los elevados costos que
estos procesos generan además de los prolongados plazos procesales establecidos para
ellos resultan un obstáculo para acceder a la justicia.
 Antecedentes y promulgación

La pertenencia del proyecto a diputados de los distintos sectores políticos entre los que se
encontraban quienes pertenecían a los partidos políticos con mayor representatividad en la
Cámara fue representativo de la fuerte necesidad imperante. Entre ellos se encontraban los
diputados Pierri por el Partido Justicialista, Alende por el Partido Intransigente, Baylac por la
Unión Cívica Radical y Durañona y Vedia por la UCD, y otros diputados (Balestrini, Camaño,
García, Hernández, Larraburu, Maqueda, Michelli, Ruiz y Valcarcel).

La Comisión de Viviendas de la Cámara de Diputados en base al proyecto presentado

emitió su despacho (Orden del Día 1590). Al tratarse ese despacho ante la Cámara en
pleno, luego de superadas las observaciones plantadas, resulta finalmente aprobado lo que
constituye el texto actual de la Ley.

En el Senado, las comisiones intervinientes emitieron, en mayoría, dictamen favorable a la

aprobación del proyecto recibido, quedando sancionado el texto de la Cámara de Diputado.

El Poder Ejecutivo promulgó la Ley (Decreto 1661 de 1994) vetando su Art. 7º.

Sistema de adquisición del dominio establecido en la ley 24.374 y sus modificatorias

La ley estableció un mecanismo de regularización dominial en virtud del cual sus

beneficiarios podrían acceder a un instrumento válido para acreditar la titularidad del
dominio de las que poseían.

Los beneficiarios del sistema están circunscritos a ocupantes - por causa lícita- de
inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y
permanente, que acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres años
anteriores al 1/1/09 (originariamente al 1/1/92). En las mismas condiciones podrán acceder a
estos beneficios los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y
produzcan.

En relación a los términos utilizados cabe aclarar:

- Causa lícita de la posesión: Durante el debate en la Cámara de Diputados, se

suprimió la expresión posesión “legítima” de la redacción del proyecto reemplazándolo por
el de la “causa lícita” ya que era inadecuada, pues posesión “legítima” es la del dueño (Art.
2355 C.C. primera parte). La causa “lícita”, deja fuera las hipótesis del usurpador. La tiene
por ejemplo el comprador por boleto que recibió del vendedor la tradición y abarca otros
negocios, adquirentes (por compraventa, permuta, dación en pago) en loteos que nunca han
podido obtener título de propiedad (por desconocimiento del domicilio del titular, por su
quiebra, fallecimiento, sucesiones inconclusas, transmisiones de derechos deficientemente
documentadas o no documentadas).

- Posesión pública, pacífica y continua: La Ley no ha querido establecer un régimen

permanente, sino solucionar situaciones ya existentes. Se ha objetado el que no se exija
que la posesión anterior, además de pública, pacífica y continua, sea no interrumpida. Sin
embargo la ley no toma ese plazo para unirlo al que transcurra después de otorgado el título
idóneo, sino sólo como situación que indica que se está ante un ocupante que merece
protección.

- La calidad de “urbano” del inmueble: Al ser empleado el termino, este debe ser
analizado dentro del contexto en el que está inmerso asi como “las normas de
planeamiento urbano” (Art. 5º). No es igual la vivienda urbana que la rural, porque aquélla no
sólo interesa al que reside, sino también al vecindario, en lo que concierne al planeamiento
urbano y al cuidado sanitario. La vivienda rural, como objeto de protección de esta ley solo
es beneficioso en tanto se incluya la parcela explotada.

- El destino: El destino principal debe ser el de habitación. Los inmuebles tienen un

destino objetivo que resulta de su propia estructura, pero el destino efectivo que se les da
puede ser distinto. Lo que interesa a la ley es el destino efectivo.

- La calidad de “única” excluye a los “propietarios o poseedores de otros inmuebles

con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda”. (Art. 4º, inc. a).

- En cuanto a la calidad de “permanente” debe ser tomado como calificativo de la

habitación, no de la edificación. El sentido es que sea aplicada a vivienda permanente, con
lo que se excluye la que, aún siendo única, esté destinada a habitación transitoria, como por
ejemplo cuando la habitación es en época de vacaciones.

- Características previstas por la reglamentación: Insiste en esta exigencia en el Art.

4º, inciso b, al disponer: “Quedan excluidos del régimen de la presente Ley: ...Los
inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación”. Como la
reglamentación es en parte local y en parte nacional (Art. 5º, segundo precepto y Art. 10)
pueden presentarse variables según las jurisdicciones.

Los legitimados para acogerse a los beneficios concedidos por la ley de marras son (Art.
2):

 Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate.

En cuanto sigan siendo ocupantes pues, si dejaron de serlo, entran a funcionar los
incisos siguientes.

 El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan

continuado con la ocupación del inmueble.

 Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario,
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha
establecida por el artículo 1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble.

Los dos incisos anteriores reflejan el mismo espíritu que inspira otros regímenes
como la Ley de locaciones urbanas (Art. 9º), la Ley de arrendamientos y aparcerías
(Art. 7º) o la Ley 23.073 (Art. 3º).

 Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión

Si existe pluralidad de ocupantes al tiempo de otorgarse el beneficio, este artículo prevé en

sus incisos un orden de preferencia entre ellos.

Mientras que se consideran excluidos del régimen (Art. 4) a los propietarios o poseedores
de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda y a los
inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.

Los beneficiarios – enumerados en el art. 2 - deberán presentar ante la autoridad de

aplicación (que conforme el art. 5 será determinada por cada provincia para su jurisdicción),
una solicitud de acogimiento al presente régimen, que pone en movimiento todo el
proceso y que contendrá:

 Datos personales

 Las características y ubicación del inmueble (medidas, linderos, superficies, datos

domiciliares y catastrales si los tuviese)
  Toda documentación o titulo que obrase en su poder.

Debiendo acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del
inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo otro requisito previsto
por reglamentación:

La autoridad de aplicación designada realizara una tarea de control que incluye las
verificaciones, relevamiento social y demás aspectos previstos reglamentariamente.

Posteriormente la autoridad toma una decisión administrativa que puede consistir en:

 Desestimar

 Rechazar

 Remitir a la Escribanía.

La autoridad puede desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos cuando
solo se trate de una deficiencia basada en la falta de algún dato de importancia por el
informalismo administrativo imperante solo se pedirá la subsanación) así como aquellas en
las que se compruebe algún contenido falso.

Se rechazará sin más trámite la presentación si se comprobase falseamiento de cualquier

naturaleza en la presentación o en la declaración jurada. A diferencia del caso anterior
estamos ante una conducta dolosa.

Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de

Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas, la que requerirá los
antecedentes dominiales (basta con requerir un informe. No es necesario el certificado que
produce el bloqueo registral) y catastrales del inmueble (Si requeridos Catastro informa que
no los tiene se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción.

La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último

domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se publicarán
por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo
determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se considere con
derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de 30 días. La
finalidad de esta citación es la de conocer si se puede contar o no con el consentimiento del
titular registral.
El citado podrá entonces:

 No presentarse.
 Presentarse (o un tercero) y deducir oposición.
 Presentarse como “titular del dominio” y otorgue su consentimiento

Si no se plantea oposición y vence el plazo, la escribanía labrará una escritura dando

cuenta de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de aplicación,
procediendo a su inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo,
haciéndose constar que la misma corresponde a la presente ley (es decir que es una
escritura de regularización dominial). Conforme lo establece el art 8 de la presente ley
transcurridos 10 años de su toma de razón, se convertirá de pleno derecho en dominio
perfecto tal inscripción.

Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto esta inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan hasta que se
cumpla el plazo aludido (inclusive, en su caso, la de expropiación inversa). Ejercerán todas
las acciones que le correspondieran, sin perder ninguna. No pierde la acción reivindicatoria
que tuviere, y mal podría perderla con la emanación del título idóneo pues todavía falta que
se cumpla la usucapión breve. La Ley específicamente aclara que se tiene la acción de
expropiación inversa de esta manera el Estado se responsabiliza por su participación en el
otorgamiento de un título idóneo.

Este articulo en su redacción originaria, no preveía el mecanismo mediante el cual los

beneficiarios de esta ley alcanzarían a ser titulares de dominio del inmueble que poseían.
Por esto se sanciona la ley Nº 25797, en el año 2003, que modifica su redacción.-

López de Zavalía en el análisis que realiza de la ley sostiene que se han señalado algunas
diferencias entre el justo título del Código Civil y el título idóneo de la Ley. Entre ellas:

a) Se sostiene que para el justo título “la causa es una enajenación, aunque
defectuosa” pues da lugar a una adquisición a non domino en tanto que para el título
idóneo la causa está en la Ley, interviniendo la autoridad de aplicación en lugar del
vendedor.
 Respuesta: también para el justo título opera como causa la Ley (el Código Civil) y también
para el título idóneo, la causa es una enajenación “defectuosa” que verifica el Estado y por
eso asume las consecuencias de la expropiación inversa.

b) Se afirma que el justo título, con buena fe y posesión da al dominio, aunque

defectuoso, lo que se purga a los diez años, en tanto que el título idóneo de la Ley no
produce la adquisición inmediata. Con relación al justo título, la afirmación responde a la
concepción de los “dos propietarios”, combinada con la introducción de una acción
publiciana, tesis ambas sobre las que discrepamos. No es el caso de que desarrollemos,
ahora, las razones de esas discrepancias, pues quienes sigan esa doctrina para el justo
título, no advertimos en base a qué la rechazan para el título idóneo de la Ley

c) Se afirma: el justo título no requiere la inscripción, en tanto que el idóneo, sí.

Contestamos: en nuestra opinión, el justo título también requiere inscripción.10

d) Se afirma: el justo título necesita buena fe, en tanto que el idóneo no siempre incluirá
la buena fe, puesto que ampara a los convivientes que iniciaron su relación con el inmueble
en una situación de tenedores o de servidores de la posesión, dándose una interversión de
título, incompatible con la buena fe.

Contestamos: no es requisito del justo título el que haya buena fe. Según la descripción del
Código Civil, puede haber un poseedor de mala fe con justo título.

En relación a la inscripción del título, continua analizando López de Zavalía podemos

distinguir dos aspectos:

Aspecto Negativo Aspecto Positivo

El beneficiario de la Ley no adquiere el El beneficiario obtiene con la inscripción

dominio con el título idóneo y la posesión. el “emplazamiento” registral. La existencia
de su título idóneo queda registrada en el
folio real.

En el caso de un inmueble que no estuviera matriculado (Art. 10 de la Ley Registral): el folio

real que se abra sólo hablará del título idóneo.
Cuando el inmueble ya estuviera matriculado y el folio real diera cuenta de un titular registral
según el Derecho común. La inscripción del título idóneo no se ve obstaculizada por el
principio de continuidad (Art. 15 de la Ley Registral). Como la Ley especial no pretende
privar de derechos a quien era titular registral, el folio real hablará, en lo sucesivo, de dos
titulares tabulares. En este caso:

 El titular precedente (el de Derecho común) si quiere transferir el dominio o constituir un

derecho real de los que requieren tradición se encontrará un obstáculo: hacer tradición
de lo que está en posesión del beneficiario de la Ley. Aunque puede no ser un
obstáculo insuperable, ya la tradición pudo haber quedado cumplida durante una
transitoria desposesión del beneficiario.

 El titular siguiente (el beneficiario de la Ley que obtuvo el título idóneo) publicita su
título. Podrá transmitir la situación jurídica en que se encuentra, pero no puede enajenar
un dominio del que carece, y que sólo adquirirá cumplida la usucapión breve. Cuando la
usucapión se cumpla, tendrá el dominio, por prescripción.

Prescripción: Según el Código Civil, podemos distinguir entre la prescripción liberatoria y

la adquisitiva:
a) Según algunos autores, la prescripción de que habla el Art. 8º de la Ley, es una
prescripción extintiva. El solo transcurso de diez años de inactividad del titular anterior sería
suficiente para la “consolidación” buscada.

b) Para otros autores, lo que el Art. 8º de la Ley establece es una prescripción

adquisitiva (usucapión). López de Zavalía es uno de estos autores.

Continuando con el procedimiento previsto por ley (Art. 6º) si se dedujese oposición por el
titular de dominio o terceros, dependiendo de la clase de oposición, la ley prevé que el
procedimiento se interrumpa o no.

En principio se interrumpirá el procedimiento excepto que la oposición se fundare en el

reclamo por saldo de precio (ya que no debe ignorarse la exceptio inadimpleti contractus),
o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta
ley.

Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del

peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común, siendo
de aplicación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones. En esta instancia ya
han sido reunidos todos los antecedentes y removidos todos los obstáculos que pudieran
entorpecer la producción de la escritura.

Inscripción registral

La ley registral Nº 17.801 contempla artículo 2º inciso c), la posibilidad que existan leyes
especiales que autoricen la inscripción de documentos no enumerados en los dos primeros
incisos, dejando abierta dicha enumeración.

Artículo 2º: “de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 2505 y 3135 y ccds del CC, para su
publicidad y oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley en los mencionados
Registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
…..Inciso c) “Los establecidos por leyes Nacionales o Provinciales”.

No obstante la existencia de estas leyes cabe aclarar que una vez inscriptos los
documentos, para que estos puedan, modificarse, transmitirse o ser extinguidos, estas leyes
no deben alterar ni el carácter declarativo de los Registros de la Propiedad Inmueble ni los
principios registrales, respetando de esta manera todo el plexo normativo registral. La
reglamentación nacional de la ley 24374 y su decreto 1885/94, se limita a establecer que la
toma de razón se practicará por el sistema de folio real, dejando constancia de que la
inscripción corresponde al régimen de la Ley y se tomará razón de las “cesiones de derecho
por actos entre vivos o a título universal en tanto se encuentre en curso el plazo previsto por
el artículo 8º de la Ley.

Síntesis

Este régimen de excepción aplicado para resolver el problema de la falta de título,

implementa un procedimiento administrativo-notarial – registral que consiste sintéticamente
en tres pasos:

a) La acreditación de la ocupación por parte de los beneficiarios.

b) La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, de un documento notarial.

c) El transcurso del plazo de diez años desde la inscripción de ese documento en el

Registro de la Propiedad Inmueble.

Estos tres pasos se cumplen en dos etapas:

 1) La etapa de regularización propiamente dicha, en la que el notario regularizador,
arma un expediente en el que reúne las pruebas de ocupación diligencia certificados,
publica edictos, verifica la situación y la ocupación del inmueble y cita al titular
registral. Esta etapa concluye con el otorgamiento y autorización de la escritura que
se inscribe en el Registro. Inscripta la escritura, deben pasar 10 años para que se
produzca la segunda instancia.

2) La etapa de consolidación: Mediante la tramitación de otro expediente

administrativo y junto a la escritura pública, el Estado reconoce definitivamente el
dominio en cabeza del beneficiario.

Decreto 1885/94: Decreto Reglamentario de Ley 24.374: Conforme con lo establecido en el

artículo 10 de la Ley Nº 24.374, el mencionado decreto reglamenta la misma.

Este decreto determina que las viviendas amparadas por la ley deben reunir las
características contempladas para viviendas económicas a los efectos de la aplicación de
planes originados en el Fondo Nacional de la Vivienda, tomando en cuenta la composición
del grupo familiar conviviente.

En relación a el cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que

hayan continuado con la ocupación del inmueble; enunciados (artículo 2º el inciso b) como
beneficiarios del régimen el decreto determina que deberán acreditarán el vínculo ante la
autoridad de aplicación. A su vez los comprendidos en el inciso c (Las personas, que sin ser
sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un
lapso no menor a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo 1º, y que hayan
continuado con la ocupación del inmueble) podrán hacerlo ante la misma autoridad, por
todos los medios de prueba previstos en la legislación vigente.

El empadronamiento del inmueble a todos los efectos fiscales y catastrales será automático
apartir del otorgamiento del acto notarial.

El Registro de la Propiedad Inmueble realizara la toma de razón del acto, por el sistema de
folio real de registración actual, dejando constancia que la inscripción corresponde al
régimen de la ley. Asimismo, se tomará razón de las cesiones de derechos por actos entre
vivos o a título universal, en tanto se encuentre en curso el plazo previsto en el artículo 8º de
la Ley. Las oposiciones a que hace referencia el inciso f) del artículo 6º, sólo podrán
fundarse en la ilicitud de la causa de la posesión detentada por el beneficiario.
Aplicación de la regularización dominial en la Provincia de Córdoba

La Provincia de Córdoba, con fecha 06/06/01 sanciona la ley 8932 (publicada en el Boletín
Oficial el 15/05/03) por la cual se adhiere a la normativa nacional, ratificándola en todos sus
términos mas allá de no dictar reglamentación en este sentido.

Establece (Artículos. 3 y 4) cuales son las condiciones que deben reunir las parcelas de
terreno para ser incluidas en el régimen de regularización y que la autoridad de aplicación
debe aplicar un criterio amplio al determinar si se cumplimentan los requisitos indicados
teniendo en cuenta los fines que la Ley persigue, razones sociales y de equidad, y,
especialmente, la composición del grupo familiar y la situación económica.

Condiciones:

 Tener como destino principal el de vivienda familiar, única y permanente, ubicadas en

las áreas de los respectivos municipios o comunas de la Provincia y sus zonas aledañas
con asentamientos poblacionales. 

 Reunir las características contempladas para viviendas económicas a los efectos de la

aplicación de planes asignados en el Fondo Nacional de la Vivienda.

Prevee al igual que el régimen nacional la gratuidad de todos los actos y trámites que se
realicen en cumplimiento de los previsto en la Ley, lo que significa la eximición del pago de
todo tipo de impuestos, tasas y contribuciones provinciales. La escritura pública será labrada
gratuitamente por la Escribanía General de Gobierno.

Fija asimismo la contribución del 1% del valor fiscal del inmueble que debe abonar el
beneficiario como requisito previo a la escrituración.

Una vez lograda la anotación registral se admite la posibilidad de ceder por escritura pública
sus derechos a terceros, debiendo quedar registrada en el Registro la operación.

Transcurrido el plazo previsto en el Artículo 3999 del Código Civil, computado desde la
fecha de la inscripción de la escritura. El titular podrá solicitar a la Autoridad de Aplicación,
que disponga la consolidación definitiva de la inscripción transcurrido el plazo previsto (10
años). Recibida esta solicitud, la Autoridad de Aplicación, analizara antecedentes, datos y
documentación para la determinación, identificación y ubicación del inmueble, comprobara el
cumplimiento del plazo, verificará que dentro del mismo no se haya anotado la existencia de
una litis, que interrumpa el curso de la prescripción y en el caso que no existan obstáculos
legales dispondrá por resolución fundada que el Registro General proceda a efectuar la
consolidación definitiva de la inscripción originaria, con arreglo a las normas técnico-
registrales que a esos efectos se dicten.

La Unidad Ejecutora creada por la ley Nº 9150 (Registro de poseedores, saneamiento

de títulos) será a su vez la Autoridad de Aplicación de la Ley N° 8932 conforme lo
establece el artículo 35 de la 9150.

Procedimiento de regularización en provincia de Buenos Aires

En la Provincia de Buenos Aires, la reglamentación de la ley comienza con el decreto

3991/94, que crea las reparticiones denominadas Casas de Tierra y por el mismo decreto se
faculta a la Autoridad de Aplicación a celebrar convenios de colaboración con los colegios
profesionales.

A su vez a través del decreto 2815/96, se establece en el artículo 1º que el órgano de

aplicación de la ley nacional será la Subsecretaría de Tierras y Urbanismo, y por el artículo
6º se crean los Registros Notariales de Regularización Dominial, designándose los notarios
encargados de estos registros por concurso de antecedentes y en base a las necesidades
de cada Municipio, siendo supervisados sus desempeños por el Colegio de Escribanos de la
Provincia de Buenos Aires.

En estos registros el notario designado cumple una doble función:

1) Administrativa: iniciando el expediente, recabando todos los requisitos necesarios

para acceder al beneficio de la ley de regularización dominial.

Se debe acompañar a este expediente la documentación respaldatoria que acredite el

cumplimiento de los requisitos (facturas de servicios de los que surja un mismo domicilio,
boleto de compraventa, etc.) El notario deberá agregar al expediente informes tasación e
informe social, que refleja la situación socioeconómica del beneficiario, informes catastrales
y del Registro de la propiedad, a fin de identificar el inmueble registral y catastralmente. Se
realiza un relevamiento en el lugar, para verificar el cumplimiento de los requisitos fácticos,
se comunicar al titular mediante carta documento, y si no es posible ubicarlo, por medio de
la publicación de edictos, que se está llevando a cabo este procedimiento a fin de permitirle
ejercer su derecho de oposición. La oposición se presentará por el mismo titular registral o
por un tercero con interés legítimo sobre el inmueble, por escrito con la documentación que
posea, ante el mismo notario regularizador. Con todo esto, el notario remitirá el expediente a
la autoridad de aplicación, que tiene la función decisoria.

A partir de la autorización de la Subsecretaría Social de Tierras, el notario otorgará la

escritura llamada “acta de constatación del cumplimiento de los requisitos formales del
régimen de regularización dominial”.

En su artículo 17º el decreto 2815/96 nos dice que el Registro de la Propiedad arbitrará las
medidas necesarias para la inscripción de las escrituras, y tomará razón de las cesiones de
derechos por actos entre vivos o a título universal en tanto se encuentre en curso el plazo
previsto en el artículo 8º de la ley 24374 o vencido este no se hubiere solicitado la
consolidación del dominio”.

Este decreto es recepcionado en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de

Buenos Aires mediante la Disposición Técnico Registral 6/95, que dispone en su artículo
1º, que el acta de regularización dominial, será inscripta en el folio real en el rubro A) de
titularidad de dominio dejando constancia que se trata de una afectación al Régimen de la
Ley 24.374 artículo 6º inciso e) y 8º no dejando constancia de proporciones en la columna
referida a las mismas. El artículo 3º de la misma DTR nos dice que se anotarán las
cesiones de derechos de la Ley 24374 en el rubro titularidad, dejando constancia de que se
efectúa en los términos de la misma, siempre y cuando, se encuentre en curso el plazo
previsto por el artículo 8º del texto legal. Por último, el artículo 6º establece que la
afectación no impedirá la anotación de medidas cautelares, debiendo comunicarse al
juzgado oficiante la variante registral operada.

En Buenos Aires el decreto que reglamenta el procedimiento para la consolidación del

dominio es el Decreto N°181/06, que establece el procedimiento que se llevará a cabo en
los mismos Registros Notariales de Regularización Dominial y quienes están autorizados a
requerirla.

Según el art. 2º del decreto 181/06 podrán peticionar la consolidación de dominio: a) Los
beneficiarios originarios de la ley 24374; b) los cesionarios del Acta-ley cuya cesión
estuviera inscripta; c) los herederos del titular del acta, que habiendo sido declarados en
juicio sucesorio, cuenten con la orden de inscripción judicial de la declaratoria de herederos
en el inmueble amparado por este derecho y d) por último la ley prevé un caso especial que
es el de los terceros involucrados, mediante el cual se autorizan a solicitar la regularización
a aquellos terceros que cumplan con lo determinado por la autoridad de aplicación.

De esta manera y en virtud de la Resolución 65/07 de la Subsecretaría de Tierras, son

terceros involucrados autorizados a solicitar la consolidación: a) los herederos forzosos del
beneficiario del acta ley que no hayan instado el juicio sucesorio o habiéndolo hecho, no
tuvieran dictada declaratoria de herederos o teniendo la declaratoria, no estuviere dictada la
orden de inscripción de la misma. Con el tiempo y teniendo en cuenta las distintas
situaciones que se fueron planteando, la Subsecretaría de Tierras fue admitiendo otros
supuestos como por ejemplo: en caso que el beneficio lo hayan requerido dos personas
sobre partes indivisas de un bien y transcurrido el tiempo previsto por la ley, uno solo
quisiera regularizar, éste puede instar tal regularización, previa notificación fehaciente al otro
beneficiario; y otro caso que puede darse es el del acreedor que pretende que se regularice
la situación de su deudor para poder embargar el dominio y poder rematarlo llegado el caso
y que no sea simplemente un derecho personal.

REGULARIZACIÓN DOMINIAL

BENEFICIOS

Propietario: Terceros Estado Sociedad

Le permite acreditar Permite conocer la Hace posible percibir Genera “seguridad y

en forma indiscutida situación jurídica de los impuestos, tasas certeza en la vida
su dominio una propiedad sobre y otros gravámenes social
la que pretenden que inciden sobre la
realizar un negocio propiedad inmueble.
jurídico (asegura el
tráfico jurídico)

Bibliografía

- Ley Nacional de Regularización Dominial Nº 24.374

- Decreto Reglamentario de ley 24374 - Nº 1885/94
- Ley Provincia de Córdoba de Regularización Dominial Nº 8932
- Ley provincial de registro de poseedores, saneamiento de títulos Nº 9150
- Constitución de la Nación Argentina
- XVI Congreso de derecho registral san salvador de Jujuy - Tema: regularización
dominial – Expositor: Díaz Falocco.
- López de Zavalía: La usucapión de la Ley 24.374
- Diego de Rosa y Diego Gustavo Edwin Abadie: Contornos del régimen de
regularización dominial de la ley 24.374 y sus modificatorias
- Seminario: Figuras jurídicas de naturaleza controvertida: su incidencia notarial y
registral.