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1.
INTRODUCCIN
1.1.
El
Derecho.
Concepto:
El
derecho
es
un
conjunto
de
reglas
obligatorias
establecidas
o
autorizadas
por
el
estado
y
respaldadas
por
su
poder.
Ramas
del
Derecho:
Son
dos,
el
derecho
pblico
y
el
derecho
privado.
Ramas
del
derecho
pblico:
- Derecho
poltico.
- Derecho
administrativo.
- Derecho
penal.
- Derecho
fiscal.
- Derecho
laboral.
- Derecho
internacional.
-
Ramas
del
derecho
privado:
- Derecho
civil
(que
bien
podrn
ser
de
personalidad
o
del
patrimonio).
- Derecho
foral.
- Derecho
mercantil.
Fuentes
del
Derecho:
Dnde
se
muestra
el
derecho?
En
la
LEY.
1.-
LA
LEY
Clases
de
leyes:
-
Constitucin
espaola
(1978)
-
Tratados
internacionales.
-
Leyes
de
armonizacin.
-
Leyes
orgnicas.
-
Leyes
de
Bases
-
Leyes
Marco.
-
Otras
leyes:
Decreto
ley,
decreto
legislativo,
etc.
2.-
LA
COSTUMBRE
Por
ejemplo,
los
dictmenes
del
Tribunal
de
las
Aguas
de
Valencia.
3.-
LOS
PRINCIPIOS
GENERALES
DEL
DERECHO
Entre
otros
estn:
-
Derechos
humanos.
-
Derechos
al
trabajo.
-
Derechos
a
la
vida.
-
Derechos
del
nio.
4.-
LA
JURISPRUDENCIA
En
los
pases
que
no
son
anglosajones,
se
tiene
muy
en
cuenta
pero
no
es
una
fuente
del
derecho.
El
Estado
y
sus
fines:
El
Estado
espaol
se
rige
por
una
monarqua
parlamentaria
y
el
estado
de
las
autonomas.
- Funciones
del
estado:
Ejecutiva,
legislativa
y
judicial.
- Funciones
de
las
CCAA:
www.gva.es
//
www.justicia.es
- Estructura
del
poder
ejecutivo
del
estado:
Gobierno,
Administracin
central
(ministerios),
Administracin
perifrica
(autonomas),
administracin
local
(diputaciones
y
municipios,
administracin
institucional.
- Actividad
del
poder
ejecutivo:
Funcin
ejecutiva,
de
potestad
reglamentaria,
y
jurisdiccional.
- Normas
administrativas:
Decreto
ley,
decreto
legislativo,
reales
decretos,
rdenes
ministeriales,
rdenes
institucionales,
ordenanzas
municipales,
bandos.
- Recursos
administrativos:
Clases
de
recursos
administrativos:
Recurso
de
alzado,
de
reposicin,
y
de
revisin.
El
silencio
administrativo.
1
Derecho
real:
Establece
una
relacin
entre
las
personas
y
las
cosas
que
son
tangibles.
Atribuye
un
poder
de
dominacin
inmediato
de
una
cosa
frente
a
cualquiera.
Propiedad:
Es
el
derecho
de
gozar
y
disponer
de
una
cosa
sin
ms
limitaciones
que
las
establecidas
en
las
leyes
(art.
348
CC).
Puede
ser:
a)
Pblica
o
privada
b)
Mobiliaria,
inmobiliaria
o
especial
(p.ej.
La
propiedad
intelectual).
Posesin:
Es
la
detentacin
de
una
cosa.
En
un
piso
de
alquiler,
el
propietario
no
disfruta
del
bien.
El
inquilino
no
puede
modificar
nada
porque
es
causa
de
desahucio.
Institucin
de
naturaleza
jurdica
destinada
a
dotar
de
publicidad
y
seguridad
a
las
operaciones
de
trfico
jurdico-econmico.
Depende
el
Ministerio
de
Justicia.
Adems
de
quin
es
el
propietario,
dice
la
superficie
que
tiene,
cules
son
sus
lindes
y
las
cargas
y
gravmenes
que
soporta.
El
registrador
vela
por
la
certeza
de
los
datos.
Principios
sobre
los
que
se
asienta:
-
No
inscripcin.
-
Presuncin
de
exactitud.
-
Buena
fe.
-
Publicidad.
Hay
dos
formas
de
solicitar
datos
al
Registro.
Mediante
una
nota
informativa,
ms
barata
pero
no
certificada,
y
mediante
un
certificado.
Nos
pueden
editar
una
norma
informativa
para
saber
el
propietario,
cargas
o
cualquier
otra
informacin,
pero
no
es
un
certificado,
no
se
puede
utilizar
en
juicio.
Hay
gravmenes
o
servidumbres
que
no
estn
inscritas
en
el
expediente
del
inmueble
y
es
mejor
que
est
todo
apuntado,
incluso
los
cambios
que
se
produzcan,
como
servidumbres,
hipotecas,
etc.
Jurdicamente,
el
inmueble
se
trata
como
todo
uno
hasta
que
se
divide.
Se
inscribe
antes
de
acabar
la
obra
de
forma
que
los
inmuebles
ganan
valor
a
la
hora
de
venderse.
2.4. El catastro.
El
catastro
es
una
institucin
administrativa
con
la
finalidad
de
informar
(entre
otras)
a
la
administracin
en
sus
funciones
recaudatorias
y
fiscales.
Depende
del
Ministerio
de
Hacienda
(Texto
Refundido
sobre
la
Ley
del
Catastro,
art.
1).
En
l
se
recogen
las
extensiones
de
las
fincas,
tanto
rsticas
como
urbanas,
y
su
valor.
El
valor
catastral
casi
nunca
coincide
con
el
valor
real.
Casi
siempre
es
mas
bajo
por
cuestiones
polticas,
de
recaudacin
de
impuestos.
Tiene
la
ventaja
de
contener
documentacin
grfica.
Cada
municipio
se
divide
en
polgonos,
y
dentro
de
ellos
aparecen
fincas
catastrales.
En
caso
de
discordancia
de
datos
con
el
registro
de
la
propiedad,
prevalecen
los
datos
de
ste
ltimo.
Todo
poseedor
de
un
bien
tiene
derecho
a
ser
respetado
en
su
posesin
(art.
446
CC).
Para
ello
se
establece
el
juicio
verbal
(antes
INTERDICTO),
aproximadamente
en
un
mes.
En
aplicacin
a
obra
nueva,
de
lo
que
trata
es
de
conseguir
la
paralizacin
en
su
de
construccin
por
una
tercera
persona
que
alega
algn
prejuicio,
una
lesin
en
sus
derechos,
o
una
incomodidad.
Como
acta:
-
La
persona
que
se
considera
lesionada
en
su
derecho,
eleva
al
Tribunal
de
Primera
Instancia
una
demanda
sucinta,
por
la
que
solicita
la
paralizacin
de
la
obra.
-
El
Tribunal,
antes
de
la
citacin,
dirige
inmediatamente
una
orden
de
suspensin
a
quien
est
en
ese
momento
en
la
obra,
que
podr
dar
dinero
para
continuarla
o
conservarla.
-
En
el
plazo
de
cinco
das,
el
Tribunal
dicta
AUTO
(
es
un
pronunciamiento,
no
una
sentencia).
Si
admite
la
demanda,
cita
a
las
partes
implicadas
a
una
vista
en
10-20
das.
-
Antes
de
la
vista,
podr
girar
reconocimiento
judicial
y/o
pericial.
-
Terminada
la
vista,
dictara
SENTENCIA
dentro
de
los
10
das
siguientes.
La
obra
se
paralizar
definitivamente,
o
bien
se
dejar
que
contine.
Se
rige
por
la
Ley
49/1960,
sobre
la
Propiedad
horizontal,
modificada
por
la
ley
8/1999,
de
Reforma.
Sus
preceptos
no
pueden
ser
modificados
por
la
voluntad
de
los
copropietarios.
Concepto
de
Propiedad
horizontal.
Es
un
caso
especial
de
condominio.
Se
dan
los
siguientes
factores:
a) Cada
propietario
tiene
como
propiedad
privativa
un
piso
o
local.
b) Cada
propietario
forma
parte
de
un
condominio
con
los
dems
propietarios
de
los
elementos
comunes.
El
condominio
viene
expresado
mediante
la
cuota
intelectual
(%).
c) La
titularidad
de
la
cuota
y
el
piso
o
local
son
inseparables.
Ttulo
constitutivo
de
la
propiedad
horizontal
(art.5)
A) Describe
el
inmueble
en
su
conjunto
(naturaleza,
situacin
y
linderos,
superficie,
nombre
y
nmero,
servicios
e
instalaciones,
etc.).
Tambin
los
pisos
o
locales
expresando
su
superficie,
linderos,
planta
en
la
que
se
halle,
y
los
anejos
como
garaje,
trastero,
buhardilla
o
stano.
Es
un
documento
en
el
que
se
constituye
la
propiedad
horizontal
y
se
redacta
ante
notario
para
proceder,
posteriormente,
a
su
inscripcin
en
el
Registro.
B) Se
fija
la
cuota
de
participacin
que
corresponde
a
cada
piso
o
local.
Elementos
privativos
y
comunes.
(art.
369
CC)
A) Los
privativos
son
los
pisos
o
locales
susceptibles
de
aprovechamiento
independiente.
B) Elementos
comunes
del
edificio
son
todos
los
necesarios
para
su
adecuado
uso
y
disfrute,
tales
como
el
suelo,
vuelo,
cimentaciones,
cubiertas,
elementos
estructurales,
las
fachadas,
incluyendo
su
imagen,
elementos
de
cierre,
escaleras,
ascensores,
conducciones
y
canalizaciones
para
el
desage,
suministro
de
agua,
luz,
gas,
calefaccin,
aire
acondicionado,
evacuacin
de
humos,
portero
automtico,
antena
colectiva,
servidumbres,
y
otras
cualesquiera
que
no
sean
visibles.
3.4.
Cuota
de
participacin.
A
cada
piso
o
local
se
le
atribuir
una
cuota
de
participacin
con
relacin
al
total
del
valor
del
inmueble,
y
referida
a
centsimas
del
mismo.
Sirve
para
determinar
la
participacin
en
el
reparto
de
cargas
y
beneficios
por
razn
de
la
comunidad.
Fijacin
de
la
cuota:
- Antes
de
iniciarse
la
venta.
- Por
el
propietario
nico,
con
el
notario
o
registrados.
- Si
el
rgimen
es
de
copropiedad
o
comunidad
de
propietarios,
se
fija
por
unanimidad.
Si
no
hay
acuerdo,
por
el
laudo
arbitral
o
por
resolucin
judicial.
- Ha
de
tenerse
en
cuenta
la
SUPERFICIE
TIL,
emplazamiento,
orientacin
y
altura,
uso
presumible
y
repercusin
en
elementos
comunes,
etc..
3.5.
Rgimen
de
obras.
Modificaciones
(art.
7)
En
cada
planta
o
local
se
podrn
modificar
los
elementos
arquitectnicos,
instalaciones
o
servicios,
si
no
se
menoscaba
o
altera
su
seguridad,
su
estructura
general,
configuracin
exterior,
o
perjudica
los
derechos
de
otros
propietarios.
4
Se
dar
debida
cuenta
al
representante
de
la
comunidad.
Innovaciones
(art.10)
No
se
pueden
exigir
nuevas
instalaciones,
servicios
o
mejoras
requeridas
por
la
adecuada
conservacin
y
habitabilidad
del
inmueble
segn
su
rango.
Si
se
adoptan
vlidamente
acuerdos
sobre
innovaciones
no
exigibles
segn
su
rango,
y
su
coste
supera
3
mensualidades
corrientes,
y
existe
algn
disidente,
la
comunidad
podr
excluirle
si
lo
considera
conveniente.
Cuando
quiera
disfrutar
de
la
innovacin,
deber
abonar
cuotas
y
gastos.
Si
la
innovacin
hace
inservible
parte
del
inmueble
para
uso
y
disfrute
de
algn
propietario,
se
requiere
su
conformidad.
Si
la
concede,
no
significa
que
deba
participar
en
los
gastos
generados.
Sobreelevaciones
(art.12)
Afecta
al
Ttulo
constitutivo.
El
acuerdo
ha
de
ser
unnime
y
fijar
la
naturaleza
de
la
modificacin,
las
alteraciones,
la
variacin
de
cuotas
y
titulares
de
nuevos
pisos
o
locales.
Limitaciones
a
la
sobreelevacin:
- Que
lo
permitan
las
ordenanzas
municipales.
- Que
sea
estructuralmente
posible.
- Obligacin
de
respetar
la
esttica
salvo
unanimidad
de
los
propietarios
y
autorizacin
de
la
Administracin.
Junta
de
propietarios
(arts.
14
y
18)
Se
rene
una
vez
al
ao
como
mnimo
o
a
solicitud
de
quienes
representen
el
25%
de
las
cuotas
de
participacin.
El
Administrador
es
elegido
en
Junta,
y
suele
ser
un
profesional
cuya
misin
es
llevar
cuentas,
gestionar
las
obras,
mantener
las
instalaciones,
etc.
Funciones:
- Eleccin
de
presidente
y
dems
cargos
durante
1
ao.
- Aprobacin
de
gastos
e
ingresos.
- Aprobacin
de
la
ejecucin
de
obras
extraordinarias
y
mejoras.
- Cualquier
asunto
de
inters
general.
3.7.
Estatutos
y
Reglamento.
(art.5
y
6)
Estatutos:
Forman
parte
del
ttulo
constitutivo
y
obliga
a
todos
los
propietarios
en
orden
al
uso
o
destino
del
edificio,
instalaciones
y
servicios,
gastos,
administracin
y
gobierno,
seguros,
conservacin
y
reparaciones.
Reglamento:
Se
establece
para
regular
los
detalles
de
la
convivencia
y
la
adecuada
utilizacin
de
los
servicios
y
cosas
comunes
(volmenes
en
aparatos
de
audio,
lavadora,
garaje,
escalera,
ascensores,
piscinas,
jardines,
terrazas,
bajadas
de
basuras,
etc.)
3.8.
Novedades
introducidas
por
la
Ley
8/1999
-
4.1.
Concepto.
Es
un
gravamen
impuesto
sobre
un
inmueble
(suelo,
suelo
construido,
etc.)
a
beneficio
de
otro
perteneciente
a
distinto
dueo
(art.530
CC).
Siempre
se
implican
dos
propiedades:
a) Finca
sirviente
Soporta
el
derecho
del
dominante.
b) Finca
dominante
Tiene
a
su
favor
el
goce
o
beneficio.
Se
establecen
para
un
mejor
aprovechamiento
econmico
y
funcional
de
las
cosas.
Son
inseparables
e
indivisibles.
Forzosas:
- De
utilidad
pblica:
en
beneficio
de
una
pluralidad
de
personas.
El
destinatario
suele
ser
indefinido
(ferrocarriles,
carreteras,
minas,
aguas,
etc.).
- De
inters
de
particulares
reguladas
por
el
CC,
siendo
el
destinatario
una
persona
concreta.
A)
Apoyo
de
andamios
y
paso
de
materiales
(art.569
CC).
-
Si
no
existe
otra
posibilidad,
ha
de
conseguirse
con
indemnizacin
compensatoria.
-
Es
una
servidumbre
temporal
y
de
paso.
-
No
se
tiene
derecho
ms
que
de
utilizar
la
finca.
B)
Paso
(art.564-570
CC).
-
Es
continua,
positiva,
y
con
la
solucin
ms
sencilla.
-
Pueda
ser
aparente
como
NO
aparente.
-
Se
extingue
cuando
se
abre
nuevo
paso
que
d
acceso
al
predio
dominante.
-
La
finca
enclavada
entre
otras,
sin
salida
a
espacio
pblico,
puede
exigir
paso
por
las
fincas
vecinas
mediante
indemnizacin,
por
donde
menos
perjudique.
-
Si
el
paso
es
permanente,
la
indemnizacin
consistir
en
el
valor
del
terreno
que
ocupa
(esto
est
mal
redactado
en
el
CC,
debera
consistir
en
el
valor
de
la
renta
que
el
usuario
deja
de
percibir).
Vertiente
de
tejados
El
propietario
de
un
edificio
debe
verter
las
aguas
pluviales
que
se
recogen
en
su
cubierta
o
tejado,
sobre
su
propio
suelo
o
sitio
pblico,
recogindolas
previamente
para
que
no
causen
dao.
El
dueo
que
sufra
la
servidumbre,
podr
edificar
recibiendo
las
aguas
sobre
su
propio
tejado,
dndoles
otra
salida.
Desages
Cuando
el
corral
o
patio
de
una
casa
se
haya
enclavado
entre
otras,
podr
exigir
servidumbre
de
desage
dando
paso
a
las
aguas
por
donde
ms
fcil
sea
la
salida
y
con
la
canalizacin
que
menos
perjudique
a
la
finca
sirviente,
previa
indemnizacin
correspondiente.
La
medianera
no
constituye
una
servidumbre,
sino
ms
bien
una
forma
especial
de
indivisin.
- Pared
medianera:
Aquella
construida
entre
el
lmite
de
2
propiedades,
pertenece
a
los
2
y
se
pueden
apoyar
las
cargas
de
los
2
edificios.
- Pared
contigua:
Sirve
de
cerramiento
y
est
edificada
toda
ella
sobre
una
nica
propiedad.
Puede
ser
estructural
o
no.
- Pared
comn:
Pertenece
a
las
dos
propiedades
colindantes,
es
de
pequeo
espesor
y
no
es
estructural.
Signos
a
favor
de
la
medianera:
- Cuando
son
paredes
divisorias
hasta
el
punto
de
comn
elevacin.
- En
las
paredes
divisorias
de
jardines
o
corrales
en
poblados
o
campo.
- En
las
cercas,
vallados,
setos
vivos,
etc.,
que
dividen
las
fincas
rsticas.
- Zanjas
o
acequias
abiertas
entre
las
fincas.
7
Signos
contrarios
a
la
presuncin
de
medianera:
- Cuando
en
las
paredes
divisorias
haya
huecos
o
ventanas.
- Cuando
la
pared
est
por
un
lado
recta
y
a
plomo
y
por
el
otro
lo
mismo
en
su
parte
superior,
y
en
la
inferior
tenga
relex
o
retallos.
- Cuando
resulte
construida
toda
la
pared
sobre
una
sola
finca.
- Cuando
solo
sufra
las
cargas
de
una
de
las
fincas.
- Cuando
la
pared
divisoria
entre
muros,
jardines
y
heredades,
se
construya
con
la
albardilla
vertiendo
hacia
una
de
las
caras.
- Cuando
la
pared
divisoria
de
mampostera
presente
piedras
pasaderas
sobresaliendo
por
uno
solo
de
los
lados.
- Cuando
las
propiedades
contiguas
a
otras
guardadas
por
vallados
o
setos
no
se
hallen
cerradas.
- Cuando
la
tierra
o
broza
sacada
para
abrir
una
zanja
para
su
limpieza
se
halle
a
un
solo
lado.
Situaciones
particulares:
-
Renuncia
a
la
medianera
(pero
no
al
suelo)
(solo
te
liberas
de
cargas
y
beneficios).
-
Alzamiento
de
la
pared
medianera
(regruesaremos
pilares
y
muros
dentro
de
nuestra
propiedad).
-
Prohibicin
de
abertura
de
huecos
en
la
medianera
sin
consentimiento.
-
Uso
de
la
pared
medianera
(hasta
la
mitad
del
muro).
LUCES
(art.581
CC):
Es
continua
y
aparente.
Consiste
en
el
derecho
a
abrir
huecos
en
la
pared
propia
para
recibir
luz
del
propio
vecino.
Son
llamados
huecos
de
tolerancia.
Podrn
ser
cegados
cuando
se
alce
la
pared
contigua
o
si
se
adquiere
la
medianera
y
no
hubiera
pacto
en
contrario.
P.ej.
T
puedes
hacer
un
muro
de
cerramiento
de
vidrio
pavs.
VISTAS
(art.582-
585
CC):
Trata
de
establecer
distancias
mnimas
para
asegurar
la
intimidad
entre
2
fincas.
Es
continua
y
aparente.
- En
vistas
rectas
no
se
puede
abrir
ventanas
ni
balcones
u
otros
voladizos
a
menos
de
2
metros
entre
en
lmite
de
la
propiedad
y
pared
que
contenga
el
hueco.
En
vistas
oblicuas
ser
de
60
cms.
- Las
distancias
se
miden
desde
la
lnea
exterior
de
la
pared
o
voladizo
en
vistas
rectas.
En
oblicuas,
desde
la
lnea
de
separacin
de
las
propiedades.
- Las
distancias
no
se
aplican
para
edificios
separados
por
va
pblica.
- Cuando
por
ttulo
se
hubiera
adquirido
el
derecho
a
tener
vistas
rectas,
balcones
o
miradores
sobre
colindantes,
el
dueo
de
la
finca
no
podr
edificar
a
menos
de
3
metros.
Regulada
por
la
Ley
22/1998,
de
Costas
y
el
Real
Decreto
1471/1998.
Hay
que
destacar
los
siguientes
extremos:
Se
sealan
dos
zonas
de
dominio
tomando
origen
en
la
lnea
que
manifiesta
el
Lmite
exterior
de
la
ribera
del
mar.
Hacia
tierra
adentro
puede
darse
el
dominio
privado,
no
as
hacia
mar
adentro,
porque
pertenece
al
Estado.
El
lmite
interior
de
la
ribera
del
mar
es
el
determinado
por
la
lnea
de
tierra
adentro
que
abarca
aguas
interiores,
zona
martimo-terrestre
y
playa
(o
zona
de
depsito
de
materiales
sueltos).
El
dominio
pblico
hacia
mar
adentro
contiene
el
sealamiento
de
las
lneas
de
mximo
temporal,
pleamar
y
bajamar.
Tierra
adentro
cabe
destacar
las
siguientes
actuaciones:
Servidumbre
de
trnsito:
Franja
de
terreno
que
alcanza
entre
6
y
20m
de
anchura.
Debe
estar
expedita
al
trnsito
peatonal,
de
vigilancia
y
salvamento.
Puede
estar
ocupada
por
paseos
martimos,
cultivos,
etc.
Servidumbre
de
proteccin:
Espacio
de
terreno
entre
100
y
200
m
de
anchura
medidos
desde
la
lnea
de
lmite
interior
de
la
ribera
del
mar.
Quedan
prohibidas:
- Edificaciones
con
destino
a
habitacin.
- Construcciones
o
modificaciones
de
vas
de
transporte
interurbanas
y
otras
de
intensidad
de
trfico
determinado.
- Actividades
que
impliquen
destruccin
de
yacimientos
de
ridos.
- Tendido
areo
de
lneas
de
alta
tensin
(podrn
ser
subterrneos
o
de
media
y
baja
tensin).
- Vertido
de
residuos
slidos
o
lquidos
sin
depurar.
- Publicidad
en
general.
Servidumbre
de
acceso
al
mar:
En
zonas
colindantes
a
la
martimo-terrestre
Estatal.
Se
debe
a
la
necesidad
de
salvaguardar
el
acceso
al
litoral,
tanto
de
forma
rodada
como
peatonal.
La
distancia
entre
accesos
ser
de
500m
(mximo)
en
accesos
rodados,
y
200m
(mximo)
en
acceso
peatonal.
Zonas
de
influencia:
Alcanza
una
anchura
mnima
de
500m
tierra
adentro.
Tiene
limitado
el
uso,
entre
otros
supuestos,
a
las
construcciones,
evitando
la
construccin
de
barreras
arquitectnicas
o
acumulacin
de
volmenes
as
como
atender
a
la
densidad
de
edificacin
que
no
se
debe
superar
la
media
de
la
correspondiente
al
suelo
urbanizable.
Regulada
por
la
Ley
de
Carreteras
25/1988,
el
Real
Decreto
1812/1994
y
la
Ley
de
Carreteras
de
la
CV
6/1991.
Carretera
estatal
une
2
municipios
de
distinta
comunidad
autnoma.
Carretera
autonmica
une
2
municipios
de
la
misma
autonoma
pero
de
distinta
provincia.
Carretera
de
la
diputacin
une
2
municipios
de
la
misma
provincia.
REGULACIN
ESTATAL:
Zona
de
dominio
pblico:
Est
sometida
a
expropiacin.
Las
obras
y/o
instalaciones
se
someteran
a
la
autorizacin
previa
del
Ministerio
de
Fomento.
Dominio
pblico
son
los
terrenos
ocupados
por
las
carreteras
y
dems
elementos
que
se
prevn
permanentes
para
el
mantenimiento
y
la
conservacin
de
las
mismas
o
a
la
explotacin
de
servicios
pblicos,
tales
como
los
destinados
a
descanso,
estacionamiento,
auxilio
y
atencin
mdica
de
urgencia,
peaje,
parada
de
autobuses
y
otros
fines
auxiliares
o
complementarios.
Zona
de
servidumbre:
No
se
puede
autorizar
ningn
tipo
de
cerramiento
u
obstculo
que
impida
la
entrada
a
esa
zona.
Su
ocupacin
est
sometida
a
indemnizacin,
as
como
los
daos
y
perjuicios
ocasionados.
Puede
autorizarse
por
el
ministerio
de
fomento
aquellos
usos
compatibles
con
la
seguridad
vial.
9
USOS:
- Encauzamiento
y
canalizacin
de
aguas
que
discurren
por
la
carretera.
- Depsito
temporal
de
objetos
retirados
de
la
carretera.
- Establecimiento
temporal
de
vehculos
o
remolques
que
no
puedan
circular.
- Condiciones
vinculadas
a
la
carretera
que
no
pueda
ubicarse
en
otro
lugar.
- Almacenamiento
temporal
de
maquinaria
o
material
destinado
a
construir,
reparar
o
conservar
la
carretera.
- Otros
usos
para
la
mejora
del
servicio
de
la
va
como
caminos
rurales,
etc.
Zona
de
afeccin:
(50-100m
desde
la
lnea
de
servidumbre).
En
esta
zona
tambin
se
requiere
la
autorizacin
del
Ministerio
de
Fomento
para
la
realizacin
de
obras.
En
las
construcciones
e
instalaciones
ya
existentes
podrn
realizarse
obras
de
mantenimiento
con
los
lmites
establecidos
en
la
ley.
Puede
denegarse
la
autorizacin
conforme
a
las
previsiones
de
planes
y
proyectos
de
ampliacin
o
variacin
de
la
carretera
que
se
tengan
para
un
periodo
de
10
aos.
Lnea
lmite
de
edificacin:
Desde
la
misma,
hasta
la
lnea
de
carretera
(25,50
o
100m
segn
vas),
queda
prohibido
cualquier
tipo
de
obra
de
construccin,
reconstruccin
o
ampliacin,
a
excepcin
de
las
que
resulten
imprescindibles
para
la
conservacin
y
mantenimiento
de
las
construcciones
existentes.
REGULACIN
AUTONMICA:
Zona
de
dominio
pblico:
Sometida
a
expropiacin.
Se
requiere
la
previa
autorizacin
de
la
Administracin
que
explota
dicha
va,
para
cualquier
obra
o
instalacin.
El
dominio
pblico
alcanza
como
mnimo
la
superficie
necesaria
para
la
calzada,
arcenes
y
elementos
de
proteccin
medio
ambiental
o
funcionales,
incluidos
los
estacionamientos,
as
como
la
previsin
de
ampliaciones.
Zona
de
proteccin:
Se
requiere
la
previa
autorizacin
de
la
Administracin
que
explota
dicha
va,
para
cualquier
obra
o
instalacin.
Se
prohbe
obras
de
edificacin
alguna.
En
las
construcciones
o
instalaciones
ya
existentes
se
posibilita
su
reparacin
y
mejora
con
las
limitaciones
legales
pertinentes.
Pueden
destinarse
a
aprovechamientos
agropecuarios
sin
permiso
alguno
mientras
no
suponga
un
peligro
para
la
seguridad
vial.
stos
terrenos
estn
sometidos
a
servidumbre
para
emplazamiento
o
actividad
pblica
relacionada
con
el
mantenimiento
de
las
vas.
Regulada
por
la
Ley
del
sector
ferroviario
39/2003.
Zona
de
dominio
pblico:
Se
requiere
la
previa
autorizacin
del
administrador
de
las
infraestructuras
ferroviarias
para
hacer
cualquier
tipo
de
obra
o
instalacin,
ya
sean
fijas
o
provisionales,
cambio
de
destino
o
tipo
de
actividad,
as
como
plantar
o
talar
rboles.
Solo
se
concedern
cuando
sean
necesarias
para
la
prestacin
del
servicio.
Excepcionalmente
se
podr
cruzar
el
dominio
pblico
por
obras
e
instalaciones
de
inters
privado.
Zona
de
proteccin:
(70m.
suelo
urbanizable-8m.
suelo
urbano)
Se
puede
hacer
cualquier
obra
o
uso
que
sea
compatible
con
la
seguridad
del
trfico
ferroviario
con
previa
autorizacin.
Puede
denegarse
por
ampliacin
o
variacin
en
un
plazo
de
10
aos.
Se
permite
mantener
una
obra
existente
con
limitaciones
legales.
Puede
cultivarse
sin
autorizacin
previa
excepto
la
quema
de
rastrojos.
Lnea
lmite
de
edificacin:
Desde
ella
hasta
la
lnea
frrea
no
se
permiten
obras
ni
instalacin
de
lneas
elctricas
de
alta
tensin.
Regulada
por
la
Ley
del
sector
elctrico
54/1997
y
el
reglamento
R.D.
1955/2000.
10
La
servidumbre
comprende,
adems
del
vuelo,
el
establecimiento
de
postes
y
torres
para
la
sustentacin
de
los
cables
conductores.
Si
el
paso
es
subterrneo,
comprende
la
ocupacin
del
subsuelo
a
una
profundidad
requerida.
A
esta
servidumbre
hay
que
sumar
el
paso
o
acceso
para
su
mantenimiento
o
reparacin,
as
como
ocupacin
temporal
de
terrenos
u
otras
bases.
No
puede
imponerse
sobre
edificios,
centros
escolares,
campos
o
instalaciones
deportivas
cerradas,
incluso
jardines
y
huertos
de
menos
de
hectrea
si
ya
existen
como
tales.
Tampoco
puede
imponerse,
siempre
que
pueda
instalarse
sobre
terrenos
de
dominio
o
uso
pblico,
o
siguiendo
linderos
de
fincas
que
a
su
vez,
dicha
variacin
de
coste,
longitud
o
altura
de
uno
a
otro
trazado
no
supere
el
10%
de
la
parte
de
lnea
afectada.
El
predio
podr
vallarse
dejando
a
salvo
la
servidumbre.
A
costa
de
la
propiedad
puede
vallarse
el
trazado
de
la
lnea.
Causa
de
extincin
de
la
servidumbre
son
la
retirada
de
la
instalacin,
desuso
sin
causa
justificada
durante
9
aos,
revocacin
de
concesin
o
Cdigo
civil.
11
Realiza
una
funcin
socio-econmica
trascendente
y
da
un
soporte
de
seguridad
jurdica
a
las
relaciones.
Presenta
dos
significados
esenciales:
- Como
convencin
o
acuerdo
entre
personas
(2
partes).
- Como
relacin
contractual
surgida
de
la
convencin
o
acuerdo.
Requisitos
esenciales:
- Consentimiento
de
los
contratantes.
- Causa
de
la
obligacin
con
que
se
establezca.
- Objeto
cierto
que
d
a
materia
de
contrato.
Resolucin:
Contempla
el
supuesto
de
un
negocio
vlidamente
celebrado
que
pierde
su
eficacia
entre
las
partes
por
un
hecho
posterior
a
su
celebracin.
Pierde
estar
previsto
por
las
partes,
puede
ser
a
causa
de
acontecimientos
imprevistos
(por
fuerza
mayor),
o
bien
por
comportamiento
ilcito
de
alguna
de
las
partes.
Nulidad:
Especfica
situacin
jurdica
por
la
que
el
contrato
se
da
por
no
celebrado.
No
se
produce
efecto
alguno.
Puede
provenir
la
nulidad
por:
- Por
falta
de
algn
requisito
legal.
- Por
que
la
ley
declara
su
ineficacia
debido
a
que
se
dan
circunstancias
especiales
(inobservancia
de
la
forma
lega,
violacin
de
prohibicin,
contratacin
a
nombre
de
terceros
sin
contar
con
su
autorizacin).
6.2.
El
contrato
de
ejecucin
de
obras
o
de
empresa
(art.
1588-1600
CC).
El
constructor
o
contratista
se
obliga
con
otra
persona,
el
promotor
o
propietario
por
un
precio
cierto,
a
la
construccin
de
un
determinado
edificio
o
construccin,
de
conformidad
con
las
condiciones
pactadas,
planos
y
en
general,
documentos
tcnicos
elaborados
y
reglas
generales
de
construccin.
Lo
que
caracteriza
el
contrato
de
obras
es
el
objeto
del
mismo,
es
decir,
la
construccin
de
un
inmueble
con
vinculacin
total
al
terreno,
para
el
que
ha
sido
proyectado,
en
el
que
queda
ubicado
y
sobre
el
cual
tienen
desarrollo
todos
los
trabajos.
Cuando
el
propietario
es
la
Administracin
Pblica,
nos
hallamos
ante
el
contrato
administrativo
de
obras.
Son
objeto:
-
Los
trabajos
de
los
diferentes
oficios.
Salvo
los
que
se
reserve
el
promotor.
- Materiales.
- Medios
auxiliares.
Son
de
cuenta
del
contratista:
a) Ejecucin
material
- Costes
directos:
Materiales,
mano
de
obra,
maquinaria,
transportes.
- Constes
indirectos
(generalmente
es
un
%
sobre
los
costes
directos):
Por
instalaciones
y
servicios:
medios
auxiliares
y
de
seguridad,
vallas
de
cerramiento,
iluminacin
agua
y
luz
de
la
obra,
indemnizacin
a
terceros,
seguro
de
incendios,
control
exhaustivo
de
la
obra,
gestin.
Por
intereses
del
capital
anticipado
de
la
construccin.
b) Beneficio
industrial
de
la
contrata
(15-20%
del
coste)
a)
Debe
constar
por
escrito:
- Definicin
de
la
obra
conforme
al
proyecto.
- Precio
cierto.
- Plazo
total
y
en
su
caso
los
parciales
de
ejecucin.
- Plazo
de
garanta
posterior
y
fianzas
o
garantas.
- Revisin
de
precios,
clculo
y
forma
de
abono.
- Penalidades
por
incumplimiento
de
contrato,
por
das
de
retraso
y
graduado
en
atencin
al
presupuesto
total.
CONSTRUCTOR:
PROMOTOR:
El
derecho
de
revisin
de
precios
y
su
procedimiento
se
recoge
para
las
obras
que
contrata
la
administracin
del
Estado,
habindose
extendido
a
la
contratacin
privada.
Las
caractersticas
fundamentales
son:
Inclusin
de
la
clusula
de
revisin
de
precios
en
los
condicionantes
del
contrato.
Se
aplicarn
frmulas
polinmicas
tipo,
que
contemplan
tanto
las
caractersticas
de
la
obra,
como
el
precio
de
la
mano
de
obra
y
materiales,
en
la
fecha
de
revisin
y
de
adjudicacin
del
contrato.
Cumplimiento
estricto
por
el
contratista
del
precio
de
ejecucin
de
los
plazos
parciales
derivados
del
programa
de
trabajo
propuesto.
13
Se
suele
incorporar
al
contrato
un
programa
de
trabajo
que
se
ajuste
a
los
plazos
parciales
que
pudiesen
haberse
previsto,
y
acoplados
por
el
Promotor
y
al
plazo
total
de
la
ejecucin
de
la
obra.
Es
menos
habitual
incorporar
un
programa
de
pago.
El
saneamiento
por
vicios
ocultos
en
los
materiales
es
la
responsabilidad
que
incumbe
al
vendedor
frente
al
comprador.
El
vendedor
estar
obligado
al
saneamiento
por
los
defectos
ocultos
que
tuviera
la
cosa
vendida,
si
la
hacen
impropia
para
el
uso
al
que
se
le
destina,
o
si
disminuyen
de
tal
modo
ese
uso
que,
de
haberlo
conocido
el
comprador,
no
lo
habra
adquirido;
es
decir,
habra
dado
menos
dinero
por
ella.
Por
el
contrario,
el
vendedor
queda
eximido
esta
responsabilidad
si
estos
defectos
estn
a
la
vista
y
de
los
defectos
que
no
estn
a
la
vista
si
el
comprador,
dada
la
razn
de
su
oficio
o
profesin,
deba
fcilmente
conocerlos.
14
R.D.
legislativo
2/2000
(Texto
Refundido
de
la
Ley
de
Contratos
de
las
AAPP)
y
R.D.
1098/2001
(Reglamento).
CONCEPTO:
Son
aquellos
contratos
celebrados
por
un
ente
pblico
que
contienen
clusulas
exorbitantes
del
derecho
comn
y
referidas
al
servicio
pblico
en
sentido
amplio.
CARACTERSTICAS:
1. Contratos
de
adhesin
o
lo
tomas
o
lo
dejas,
no
se
negocia.
2. Formas
y
procedimientos
reglamentarios
bajo
principios
de
publicidad
y
convivencia,
igualdad
y
no
discriminacin.
3. El
objeto
es
una
obra
o
servicio
pblico.
4. Contenido:
Implica
un
rgimen
exorbitante
del
derecho
civil.
5. El
fin
del
contrato
es
de
inters
pblico
beneficio
para
la
sociedad.
6. Jurisdiccin
competente:
lo
contencioso
administrativo.
7. Una
de
las
partes
contratantes
es
un
rgano
de
la
Administracin
pblica.
PROCEDIMIENTOS
de
adjudicacin:
- Abierto
no
hay
discriminacin
de
nada.
- Restringido
los
empresarios
son
seleccionados
por
la
administracin
previa
solicitud
de
los
mismos.
- Negociable
El
empresario
es
elegido
justificadamente
previa
consulta
o
negociacin
con
uno
o
varios
empresarios.
FORMAS
de
adjudicacin:
El
procedimiento
abierto
y
el
restringido
es
adjudicado
por:
- Subasta
Versar
sobre
un
tipo
expresado
en
dinero,
con
adjudicacin
al
licitador
que,
sin
exceder
aquel,
oferte
el
precio
mas
bajo.
- Concurso
Recaer
al
licitador
que,
teniendo
en
cuenta
los
criterios
que
se
hayan
establecido
en
los
pliegos,
haga
la
proposicin
ms
ventajosa,
sin
atender
exclusivamente
al
precio
de
la
misma.
Supuestos
de
aplicacin
del
concurso:
A) Cuando
los
proyectos
o
presupuestos
no
hayan
podido
ser
establecidos
previamente
por
la
Administracin
y
deban
ser
presentados
por
los
licitadores.
B) Cuando
la
definicin
de
la
prestacin
es
susceptible
de
ser
mejorado
por
otras
soluciones
tcnicas,
a
proponer
por
los
licitadores
mediante
la
presentacin
de
variantes,
o
por
reducciones
en
su
plazo
de
ejecucin.
C) Aquellos
proyectos
para
cuya
realizacin,
la
Administracin
facilita
materiales
o
medios
auxiliares
cuya
buena
utilizacin
exija
por
parte
de
los
contratistas
garantas
especiales.
D) Aquellos
proyectos
que
requieran
el
empleo
de
tecnologa
especialmente
avanzada
o
cuya
ejecucin
sea
particularmente
compleja.
Circunstancias
para
el
procedimiento
negociado:
- Procedimiento
negociado
con
publicidad.
a) Cuando
las
proposiciones
u
ofertas
econmicas
en
los
procedimientos
abiertos
o
restringidos
sean
irregulares
o
inaceptables.
b) Cuando
las
obras
se
realicen
nicamente
con
fines
de
investigacin,
experimentacin
o
perfeccionamiento.
c) En
casos
excepcionales
de
obras
cuya
naturaleza
o
riesgo
no
permitan
determinar
previamente
el
precio
final.
- Procedimiento
negociado
sin
publicidad.
15
a)
OBJETO:
a)
Construccin
de
bienes
inmuebles.
b)
Trabajos
que
no
modifiquen
el
suelo
o
el
subsuelo
pblico.
c)
Reformas,
recuperaciones,
conservaciones
o
demoliciones
de
construcciones
pblicas.
CLASES
DE
OBRAS:
1. Primer
establecimiento
o
reforma.
2. Reparacin
simple
o
gran
reparacin
3. Conservacin
o
mantenimiento.
4. Demolicin.
El
contrato
de
obras
es
el
contrato
administrativo
tpico
por
excelencia.
Cualquier
empresa
puede
aspirar
a
contratar
en
cualquier
pas
de
la
Unin
Europea
de
acuerdo
con
unos
baremos.
RGIMEN
JURDICO:
1. Antes
de
contratar,
la
Administracin
aprueba
un
proyecto
con
las
prescripciones
tcnicas
de
la
obra
y
un
Plan
de
la
obra.
2. El
precio
de
la
obra
que
ha
de
pagar
la
Administracin
lo
diferencia
del
contrato
de
concesin
de
obra
pblica,
donde
el
concesionario
percibe
el
precio
de
la
obra
de
los
usuarios
a
travs
de
tarifas.
3. La
Administracin
puede
complementar
el
pago
de
la
obra
mediante
una
concesin
sobre
el
dominio
pblico.
Por
ejemplo,
el
artculo
54
de
la
ley
de
costas
permite
la
explotacin
de
servicios
de
temporada
en
playas,
como
contraprestacin
al
coste
de
la
ejecucin
de
una
obra
pblica
relacionada
con
stas
que,
por
su
naturaleza
y
caractersticas
no
sea
susceptible
de
explotacin
econmica.
4. El
contratista
asume
los
riesgos
de
la
construccin
y
la
financiacin
del
capital
que
ha
de
invertir
en
la
obra.
Si
por
algn
casual
aumentaran
los
precios
por
encima
del
20%,
el
contratista
podr
modificar
los
contratos.
EXTINCIN
DEL
CONTRATO:
Cuando
se
recibe
la
obra
de
carcter
provisional,
se
inicia
un
plazo
de
garanta
que
dura
un
ao,
pasado
el
cual
se
presupone
un
saldo
resultante.
Puede
suceder
que
no
existan
vicios
de
manera
visible
pero
que
con
el
tiempo
se
pongan
de
manifiesto.
Durante
ese
ao,
en
contratista
mantiene
su
responsabilidad.
7.4.
Contenido
de
los
proyectos.
DOCUMENTACIN
DEL
PROYECTO.
Memoria
en
la
que
se
describe
el
objeto
de
las
obras
y
justifica
la
solucin
adoptada.
Planos
de
conjunto
y
de
detalle,
necesarios
para
definir
la
obra
perfectamente.
Pliego
de
condiciones
tcnicas
donde
se
har
la
descripcin
de
las
obras
y
se
regular
su
ejecucin
(forma
de
llevarlas
a
cabo,
medicin
de
las
unidades
ejecutadas
y
control
de
calidad
y
de
las
obligaciones
de
orden
tcnico
que
correspondan).
Presupuesto
con
expresin
de
precios
unitarios
y
descompuestos,
en
su
caso,
estado
de
mediciones
y
detalles
precisos
para
su
valoracin.
16
Programa
de
desarrollo
de
los
trabajos
o
plan
de
obra
de
carcter
indicativo,
con
previsin
del
tiempo
y
coste.
Estudios
de
seguridad
y
salud
Estudio
geotcnico
salvo
cuando
resulte
incompatible
por
la
naturaleza
de
la
obra.
PRESENTACIN
DEL
PROYECTO
POR
EL
EMPRESARIO:
1. El
empresario
presenta
el
proyecto
al
rgano
de
contratacin
para
su
supervisin,
aprobacin
y
replanteo.
2. Si
la
administracin
observa
defectos
o
referencias
de
precios
inadecuadas
requerir
su
subsanacin.
3. Si
no
llegaran
a
un
acuerdo
sobre
los
precios,
el
contratista
queda
liberado
de
ejecutar
las
obras.
SUPERVISIN
DEL
PROYECTO:
Antes
de
la
aprobacin
del
proyecto
de
cuanta
igual
o
superior
a
300.506,05
(50.000.000
pts),
los
rganos
de
contratacin
solicitan
informes
de
las
oficinas
o
unidades
de
supervisin
encargadas
de
verificar
que
se
han
tenido
en
cuenta
las
disposiciones
de
carcter
legal
o
reglamentario
y
la
normativa
tcnica.
Si
son
de
menor
valor,
el
informe
ser
facultativo
salvo
para
obras
que
afecten
a
la
estabilidad,
seguridad
o
estanqueidad,
en
cuyos
supuestos
el
informe
ser
preceptivo.
Aprobado
el
proyecto,
y
previamente
a
la
tramitacin
del
expediente
de
contratacin
de
la
obra,
se
proceder
a
efectuar
el
replanteo
del
mismo;
es
decir,
comprobar
la
realidad
geomtrica
de
la
obra,
y
la
disponibilidad
de
los
terrenos
precisos
para
su
normal
ejecucin.
Una
vez
realizado
el
replanteo
se
incorporar
el
proyecto
al
expediente
de
contratacin.
A
la
recepcin
de
las
obras
concurrir
un
facultativo
representante
de
la
Administracin,
el
Director
de
las
obras
y
el
contratista,
asistido
si
lo
considera
oportuno
de
un
facultativo.
Dentro
de
dos
meses
a
partir
de
la
recepcin,
el
rgano
de
contratacin
deber
aprobar
la
certificacin
final
de
las
obras,
que
ser
abonada
al
contratista.
Si
se
encuentran
en
buen
estado
y
con
arreglo
a
las
prescripciones
previstas,
el
representante
de
la
Administracin
contratante
las
dar
por
recibidas,
levantndose
acta
y
comenzando
el
plazo
de
garanta.
Cuando
las
obras
no
se
hallen
en
estado
de
ser
recibidas,
se
har
constar
as
en
el
acta,
y
el
Director
de
las
mismas
sealar
los
defectos
observados
fijando
un
plazo
para
remendarlos,
transcurrido
el
cual,
podr
concedrsele
al
contratista
un
nuevo
plazo
improrrogable
o
declarar
resuelto
el
contrato.
El
plazo
de
garanta
no
podr
ser
inferior
a
un
ao
salvo
casos
especiales.
Dentro
de
los
15
das
anteriores
al
cumplimiento
de
garanta,
el
director
de
la
obra
redactar
un
informe
sobre
su
estado.
Si
es
favorable,
el
contratista
quedar
relevado
de
toda
responsabilidad,
procedindose
a
la
devolucin
o
cancelacin
de
la
garanta,
a
la
liquidacin
del
contrato
y,
en
su
caso,
al
pago
de
las
obligaciones
pendientes.
Si
el
informe
no
fuese
favorable,
el
director
facultativo
proceder
a
dictar
las
oportunas
instrucciones
para
la
debida
reparacin,
concedindole
un
plazo
durante
el
cual
continuar
encargado
de
la
conservacin
de
las
obras,
sin
derecho
a
percibir
remuneracin
alguna
por
ampliacin
del
plazo
de
garanta.
Podran
ser
objeto
de
recepcin
parcial,
partes
de
obra
susceptibles
de
ser
ejecutadas
por
fases
que
puedan
ser
entregadas
al
uso
pblico.
RESPONSABILIDAD
POR
VICIOS
OCULTOS:
Si
la
obra
se
culmina
con
posterioridad
al
plazo
de
garanta
por
vicios
ocultos
de
la
construccin,
debido
al
incumplimiento
del
contrato
por
parte
del
contratista,
ste
responder
de
los
daos
y
perjuicios
durante
el
trmino
de
15
aos
a
contar
desde
la
recepcin.
Transcurrido
ese
plazo
sin
que
se
haya
manifestado
ningn
dao
ni
perjuicio,
queda
totalmente
extinguida
la
responsabilidad
del
contratista.
18
Es
requisito
necesario
para
ocupar
la
vivienda,
salvo
en
el
caso
de
primera
transmisin
de
viviendas
de
proteccin
pblica,
que
basta
la
cdula
de
calificacin
definitiva.
Caso
de
no
existir
las
medidas
adecuadas
para
su
puesta
en
marcha,
ser
exigible
la
cdula
de
habitabilidad
conforme
a
la
legislacin
autonmica
vigente.
La
cdula
es
el
documento
administrativo
que
acredita
el
cumplimiento
de
la
normativa
tcnica
sobre
habitabilidad.
Las
exigencias
mnimas
que
debe
reunir
una
construccin
para
ser
considerada
morada
humana.
Su
periodo
de
validez
es
de
5
aos.
Las
empresas
suministradoras
de
agua,
luz,
gas
y
telfono
no
podrn
formalizar
contratos
de
suministro
sin
la
previa
presentacin
de
la
cdula.
Para
obtener
la
cdula
de
habitabilidad
de
primera
ocupacin,
habr
que
presentar
en
el
ayuntamiento
la
siguiente
documentacin:
-
acreditacin
del
promotor
o
representante,
si
es
la
primera
vez
que
se
ocupa.
-
certificacin
final
de
obra,
si
es
la
primera
vez
que
se
ocupa.
-
licencia
municipal
de
edificacin.
-
certificacin
acreditativa
de
ajuste
de
obras
terminadas
a
la
licencia
de
obra.
-
impresos
de
alta
en
el
impuesto
de
Bienes
Inmuebles.
-
documento
acreditativo
de
la
propiedad
u
ocupacin
de
la
vivienda.
-
certificado
acreditativo
de
las
compaas
suministradoras
de
haber
abonado
los
derechos
de
las
acometidas
generales.
-
certificacin
de
la
instalacin
de
la
antena
colectiva.
-
impresos
estadsticos.
-
justificacin
de
abono
de
la
tasa
de
habitabilidad.
Se
regula
a
travs
de
la
HD-91.
Aborda
cuestiones
referentes
a
la
vivienda,
el
edificio,
y
el
emplazamiento
del
edificio,
en
cuanto
a
condiciones
espaciales,
de
seguridad,
de
salubridad,
y
de
dotacin,
y
distinguiendo
las
siguientes
situaciones:
-
Vivienda
existente.
-
Vivienda
de
nueva
planta.
-
Vivienda
de
proteccin
pblica.
La
vivienda
de
proteccin,
ms
que
tratarse
de
forma
aislada,
se
vincula
en
el
contexto
de
las
actuaciones
protegidas
en
materia
de
vivienda
y
suelo.
Contina
vigente
la
ley
del
78
salvo
en
las
modificaciones
que
el
estado
y
la
generalitat
hicieron
en
los
aos
2004,
2005
y
2006.
OBJETIVOS:
Facilitar
la
vivienda
digna
para
quien
ms
la
necesita.
Fomentar
la
adquisicin
de
vivienda
usada.
Fomentar
la
oferta
de
la
vivienda
en
alquiler.
Mejorar
la
calidad
residencial
y
la
regeneracin
urbana.
Contribuir
a
un
adecuado
nivel
de
actividad
y
empleo.
ACTUACIONES
PROTEGIDAS
a
qu
tiende
la
proteccin
pblica?
a)
Viviendas
de
nueva
construccin
(VPNC),
destinadas
a
la
venta,
alquiler
o
uso
propio.
-
Viviendas
de
Rgimen
Especial
(VPORE)
Destinadas
a
Unidades
Familiares
con
ingresos
<25
el
IPREM
(Indicador
Pblico
de
Renta
de
Efectos
Mltiples):
Precio
mx.
140
Precio
Bsico.
-
Viviendas
prot.
de
precio
General
(VPG)
Precio
mx.
160
Precio
Bsico.
-
Viviendas
de
Precio
Concertado
(VPC)
Precio
mx.
180
Precio
Bsico.
-
Vivienda
de
Renta
Bsica
Precio
mx.
160
Precio
Bsico.
-
Vivienda
de
Renta
Concertada
Precio
mx.
160
Precio
Bsico.
b)
Adquisicin
de
viviendas
ya
construidas
(VYC).
19
La
calificacin
es
un
acto
de
la
Administracin
que
declara
los
derechos
y
obligaciones
por
parte
de
la
Administracin
y
el
promotor
de
vivienda
pblica.
Dicho
acto
permite
comprobar
que
la
promocin
tiene
unas
caractersticas
de
acuerdo
con
lo
legislativo
y
otorga
al
promotor
unos
derechos
(crditos
oficiales),
y
algunas
exenciones
fiscales.
CALIFICACIN
PROVISIONAL
Se
requiere:
Proyecto
bsico.
20
PROMOTORES
Son
personas
fsicas
o
jurdicas,
pblicas
o
privadas.
La
promocin
privada
puede
hacerse
con
nimo
de
lucro.
La
promocin
pblica
siempre
se
har
sin
nimo
de
lucro.
BENEFICIOS
FINANCIEROS
a) Obtenida
la
calificacin
provisional,
el
promotor
puede
acceder
a
prstamos
oficiales
subrogables
en
el
adquiriente.
Dicho
prstamo
puede
alcanzar
el
80%
del
precio
mximo
de
venta
aplicable.
b) Amortizacin
del
prstamo:
-Venta,
uso
propio,
adquisicin
o
adjudicacin
20
aos.
-
Arrendamientos
10
o
25
aos.
c) Por
reales
decretos,
el
Estado
prev
ayudas
personales
a
quienes
demuestren
tener
unas
rentas
inferiores
a
los
de
un
nivel
establecido.
d) Exencin
del
impuesto
de
transmisin
del
patrimonio
en
la
adquisicin
del
solar.
e) Beneficio
del
50%
en
el
IBI
sobre
el
suelo
con
destino
a
proteccin
pblica.
f) Exencin
en
el
pago
por
AID
en
titulacin
de
segregacin
o
agrupacin,
declaracin
de
obra
nueva
y
divisin
horizontal.
g) Reduccin
en
aranceles
notariales
y
del
registrador
de
la
propiedad
en
transmisin
de
viviendas
protegidas.
Reduccin
del
50%
en
el
caso
de
adquisicin
de
solar,
segregacin
o
agrupacin,
obra
nueva
y
divisin
horizontal.
h) Exencin
de
los
aranceles
notariales
o
del
registrador
de
la
propiedad,
en
la
constitucin
de
la
hipoteca.
Pueden
ser
propietarios
tanto
personas
fsicas
como
jurdicas.
Solo
pueden
ser
usuarios
las
personas
fsicas.
El
uso
puede
ser
en
rgimen
de
arrendamiento
o
de
propiedad.
El
acceso
a
la
propiedad
ser
por
compraventa
o
promocin
individual
o
colectiva.
La
Ley
8/2004
de
la
Vivienda
de
la
CV
tiene
por
objeto
el
hacer
cumplir
la
normativa
reguladora
de
las
VPP,
el
cumplimiento
de
los
requisitos
para
la
obtencin
de
financiacin
protegida
con
destino
a
promocin,
adquisicin,
uso
o
rehabilitacin
de
viviendas,
y
el
cumplimiento
de
a
normativa
en
cuanto
a
fianzas
de
arrendamientos
urbanos.
INFRACCIONES:
Leves
Ej.:
No
ser
visible
el
cartel
de
obra
de
VPP,
inexistencia
de
libro
de
rdenes,
ocupacin
de
las
VPP
antes
de
la
calificacin
definitiva.
Graves
Ej.:
No
incluir
las
clusulas
obligatorias
en
contratos
de
compraventa
o
renta
de
VPP,
utilizar
ms
de
una
VPP,
alterar
la
obrador
el
promotor
sin
la
modificacin
del
proyecto
previamente
autorizado.
21
Muy
Graves
Ej.:
Falsear
requisitos
para
la
financiacin,
no
ajustar
la
obra
al
proyecto
calificado
provisionalmente.
SANCIONES
Multas:
En
cantidades
diversas,
segn
el
tipo
de
infraccin.
Si
en
beneficio
es
mayor
que
la
multa,
se
incluye
dicho
beneficio.
En
la
graduacin
de
la
multa
ha
de
tenerse
en
cuenta
la
naturaleza
y
el
montante
de
los
perjuicios
causados,
la
intencionalidad,
la
reiteracin
en
plazo
de
un
ao
de
ms
de
una
infraccin,
los
perjuicios
causados
a
terceros,
y
otras
que
se
consideren
de
inters.
Medidas
complementarias:
Como
la
descalificacin
de
la
vivienda
con
prdida
de
beneficios,
la
prdida
y
devolucin
al
inters
legal
de
las
ayudas
econmicas,
y
la
inhabilitacin
temporal
de
1
a
5
aos.
PRESCRIPCIN
Segn
sea
la
gravedad
de
la
infraccin,
en
6
meses,
2
aos
y
3
aos
desde
el
da
que
se
cometen,
segn
sean
leves,
graves
o
muy
graves.
Las
que
dan
lugar
a
vicios
o
defectos
graves:
1
ao
(terminacin
o
acabado),
3
aos
(habitabilidad),
o
5
aos
(elementos
estructurales).
22
9.1. Introduccin.
Los
colegios
profesionales
surgen
hacia
1880
para
organizar
y
defender
la
profesin.
Trata
de
asegurar
una
calidad
aceptable
en
el
trabajo
profesional
y
la
buena
relacin
entre
los
elementos
que
intervienen
en
l.
Se
contemplan
en
el
art.
26
de
la
Constitucin
Espaola.
Es
nico
en
el
mbito
de
la
CV.
En
1929
se
instituyeron
los
primeros
colegios
profesionales
de
arquitectos.
Se
crean
para
reas
geogrficas
determinadas
i
se
rigen
por
sus
propios
estatutos
y
reglamentos.
RGANOS
AUTONMICOS:
1. Colegiados
Asamblea
general
de
colegiados,
asamblea
de
jutas
de
gobierno,
Junta
autonmica
de
gobierno
y
comisin
permanente.
2. Unipersonales
Decano,
Secretario
y
Tesorero
3. Comisiones
Comisin
deontolgica
profesional.
4. Agrupaciones
voluntarias
Peritos
forenses,
paisajistas,
urbanistas,
funcionarios
RGANOS
TERRITORIALES:
1. Colegiados
Asamblea
territorial
de
colegiados,
junta
territorial
de
gobierno
y
delegaciones
comarcales
(la
conduce
un
vocal)
2. Unipersonales
Presidente,
Secretario
Tesorero
y
vocales
3. Instituto
para
la
comunicacin,
asesora,
reciclaje
y
orientacin
profesional.
La
ordenacin
de
la
profesin,
en
beneficio
tanto
de
la
sociedad
como
de
los
intereses
generales.
En
tal
sentido:
Contribuyendo
a
la
formacin
del
arquitecto
y
al
perfeccionamiento
profesional
de
sus
colegiados,
manteniendo
relaciones
permanentes
con
las
administraciones
pblicas,
procurando
la
integracin
del
colectivo
en
el
COACV,
ejerciendo
la
potestad
disciplinaria.
b) Vigilar
el
ejercicio
de
la
profesin,
facilitando
el
conocimiento
de
las
disposiciones
legales,
cumplir
la
tica
profesional
y
Normas
deontolgicas,
velar
por
el
nivel
de
calidad.
c) La
defensa
de
los
intereses
profesionales,
tal
y
como
se
procura
a
travs
de
la
justa
retribucin
econmica
de
su
trabajo
(antes
existan
unos
precios
mnimos
que
ahora
son
tarifas
recomendadas),
adecuando
la
actividad
profesional
a
los
intereses
de
la
sociedad,
interviniendo
en
la
redaccin
y
modificacin
de
la
legislacin
vigente,
promocionando
la
profesin,
ampliando
su
campo,
gestionando
bolsas
de
trabajo
y
promoviendo
concursos
y
premios,
etc.
DERECHOS:
Entre
otros:
Ser
candidato
y
elector
a
los
cargos
directivos.
Ser
defendido
por
el
colegio.
Dirigir
peticiones
y
propuestas
a
la
junta
de
gobierno
para
su
estudio
y
resolucin.
23
Solicitar
convocatoria
de
Asamblea
General
y
asistir
e
intervenir
en
ella
con
voz
y
voto.
DEBERES:
Entre
otros:
Asistir
a
las
Asambleas
Generales
y
a
las
Territoriales.
Desempear
los
cargos
obligatorios
para
los
que
fuere
elegido.
Prestar
su
experiencia
al
Colegio
para
beneficio
de
sus
fines.
Contribuir
al
levantamiento
de
las
cargas
y
satisfacer
las
cuotas.
Comunicar
al
colegio
los
encargos
de
trabajos
profesionales.
Cumplir
las
normas
deontolgicas
de
la
profesin.
Es
un
CDIGO
DE
OBLIGACIONES
PROFESIONALES
(aprobado
por
el
Consejo
Superior
de
los
COAs.
Modificado
en
1975,
1988,
1994
y
1998).
Contiene
61
artculos
divididos
en
9
captulos:
I. mbito
de
aplicacin
II. Formas
de
ejercer
la
profesin.
III. Obligaciones
generales
del
arquitecto.
IV. Incompatibilidades.
V. Relacin
del
arquitecto
con
los
clientes.
VI. Relacin
del
arquitecto
con
el
contratista
e
industriales.
VII. Relacin
del
arquitecto
con
otros
profesionales.
VIII. Relacin
entre
arquitectos.
IX. Relacin
del
arquitecto
con
el
Colegio.
MUESTREO
DE
NORMAS
A
MODO
DE
EJEMPLO:
Art.
11
Todo
arquitecto
deber
actuar
con
la
debida
competencia
profesional
y
dedicacin
al
trabajo
que
se
haya
comprometido.
Art.
12
El
arquitecto
habr
de
comportarse
con
honradez
y
veracidad
en
todas
sus
actuaciones
profesionales.
Art.
14
En
arquitecto
deber
mantener
y
salvaguardar
siempre
su
independencia
de
criterio
en
su
actuacin
profesional.
Art.
20
El
arquitecto
estar
obligado
a
tener
un
claro
conocimiento
de
la
marcha
de
sus
obras,
tanto
en
lo
relativo
a
la
realizacin
de
las
mismas,
dentro
de
su
competencia,
como
a
la
fidelidad
al
proyecto
aprobado.
Art.
22
El
arquitecto
que,
por
cualquier
causa,
no
est
en
condiciones
de
realizar
eficazmente
un
determinado
trabajo,
deber
abstenerse
de
aceptarlo.
Art.
34
El
arquitecto
ofrecer
al
cliente
sus
conocimientos
y
su
experiencia,
la
dedicacin
necesaria
para
el
estudio
de
los
proyectos
y
la
buena
realizacin
de
los
trabajos
que
se
le
encarguen.
Art.
50
Todo
arquitecto
tiene
la
obligacin
de
relacionarse
con
sus
compaeros
con
lealtad
y
rectitud.
Deber
abstenerse
de
cualquier
intento
de
suplantar
a
sus
colegas.
La
que
poseen
los
Colegios
de
dar
normas
de
obligado
cumplimiento
para
los
colegiados:
Estatutos
y
Reglamento.
La
que
poseen
los
Colegios
para
juzgar
determinadas
actuaciones.
A
travs
de
la
Comisin
Deontolgico
Profesional,
sobre
conductas
profesionales
prestadas
de
modo
irregular
o
contraviniendo
disposiciones
aplicables
al
ejercicio
de
la
profesin.
La
forman
3
miembros
titulares
y
otros
3
suplentes
por
grupos
de
edad
y
circunstancias
profesionales.
24
A
travs
del
Tribunal
Profesional
que
entiende
los
recursos
contra
las
correcciones
impuestas
por
la
Comisin
Deontolgico
Profesional.
Lo
forman
3
miembros
con
igual
criterio
que
la
Comisin.
Si
tampoco
se
est
de
acuerdo
con
lo
dictado
por
el
Tribunal
Profesional,
puede
recurrir
a
la
justicia
ordinaria.
9.9.
Potestad
disciplinaria
de
los
COAS.
Se
refiere
a
la
capacidad
sancionadora
a
travs
de
la
Junta
Autonmica
de
Gobierno
sobre
la
base
de
las
propuestas
formuladas
por
la
comisin
deontolgica.
SANCIONES:
Amonestacin
privada
sin
que
conste
en
acta.
Apercibimiento
por
escrito
(puede
o
no,
constar
en
acta).
Amonestacin
con
anotacin
en
acta
y
en
su
expediente.
Reprensin
pblica
(a
todos
los
colegiados).
Suspensin
de
funciones
por
menos
de
6
meses
en
la
demarcacin
del
COA.
dem
entre
6
meses
y
un
ao.
Expulsin
del
COA
y
suspensin
temporal
en
toda
la
nacin
25
Por
Real
Cdula
del
12
de
abril
de
1752
se
crea
la
Real
Academia
de
las
Tres
Nobles
Artes
de
San
Fernando
(Pintura,
Escultura
y
Arquitectura).
La
misma
atribucin
se
concede
en
1786
a
la
Real
Academia
de
San
Carlos
de
Valencia.
El
ttulo
de
Maestro
de
Obras
deja
de
facultar
para
el
proyecto
y
la
Direccin
de
las
obras
(aos
1815
y
1855),
fecha
en
que
aparece
el
ttulo
de
aparejador,
relegndolo
definitivamente.
En
1843
se
distinguen
competencias
entre
Arquitectos
e
Ingenieros
de
Caminos.
Corresponde
a
los
arquitectos
(1846):
Proyectar
y
dirigir
las
obras
de
nueva
planta
de
cualquier
tipo
de
edificio
(pblico
o
privado),
las
obras
de
fontanera,
la
medida,
tasacin
y
reparacin,
as
interior
como
exterior,
de
las
mismas
obras
y
las
visitas,
y
reconocimientos
que
en
ella
se
ejecuten.
En
1864
un
Real
Decreto
fija
por
primera
y
ltima
vez
hasta
hoy,
las
atribuciones
de
los
arquitectos:
Art.
5
Los
arquitectos
puede
proyectar
y
dirigir
toda
clase
de
edificios
y
reparaciones,
tanto
pblicos
como
privados;
ejecutar
mediciones,
tasaciones
y
reparaciones,
tanto
interiores
como
exteriores,
y
en
todos
ellos,
ejercer
cuantos
actos
les
convenga
relativos
a
la
profesin,
sin
limitacin
alguna.
Art.
9
Todo
el
que
obtenga
un
ttulo
superior,
se
supone
que
posee
implcitamente
todos
los
inferiores
y
las
facultades
que
a
cada
uno
corresponde,
y
puede,
por
consiguiente,
sin
otro
requisito,
ejercer
todos
y
cada
uno
de
los
actos
correspondientes
a
los
de
inferior
rango.
En
la
actualidad,
el
ttulo
de
arquitecto
se
alcanza
una
vez
se
adquiere
el
currculum
que
se
establece
en
el
vigente
Plan
de
Estudios.
Para
el
ejercicio
de
la
profesin,
junto
al
ttulo
ha
de
aadirse
la
colegiacin
en
el
correspondiente
COA.
Permanecen
vigentes
las
establecidas
en
el
Real
Decreto
2.512/1.977
1.
EDIFICACIN.
-
Estudios
previos.
-
Anteproyecto.
-
Proyecto
Bsico
y/o
de
Ejecucin.
-
Direccin
de
Obra.
-
Liquidacin
y
recepcin
de
las
obras.
2.
URBANISMO:
-
Plan
General.
-
Catlogo
de
Bienes
y
Espacios
Protegidos.
-
Plan
Parcial.
-
Proyecto
de
Urbanizacin.
-
Programa
de
Actuacin
Aislada/Integrada.
-
Proyecto
de
Parcelacin.
-
Proyecto
de
Reforma
Interior.
-
Proyecto
de
reparcelacin.
-
Planes
Especiales.
-
Proyecto
de
expropiacin.
-
Estudios
de
Detalle.
-
Otros.
3.
Deslindes,
replanteos,
mediciones
y
tasaciones.
4.
Informes,
dictmenes,
peritaciones,
certificados
y
arbitrajes.
5.
Trabajos
especiales
o
no
incluidos.
-
Arquitectura
monumental.
-
Decoracin.
-
Diseo
escenogrfico,
tanto
industrial
como
artesano.
-
Jardinera
y
paisaje.
-
Derribo.
-
Expedientes
de
legalizacin.
-
Otros.
26
Se
resuelve
mediante
un
Contrato
de
Prestacin
de
Servicios,
que
tras
la
Ley
7/1997,
de
medidas
liberalizadoras
en
materia
de
suelo
y
Colegios
Profesionales,
sustituye
a
la
Hoja
de
Encargo.
Su
contenido
y
formato
es
libre,
pero
debe
ajustarse
a
la
legalidad
vigente
y
a
la
normativa
deontolgica.
La
remisin
del
contrato
al
COA
es
voluntaria.
Solo
es
obligatoria
en
el
caso
del
cobro
a
travs
del
Colegio.
Debe
contener:
-
Datos
personales
de
ambas
partes.
-
Objeto
del
trabajo,
la
misin
del
mismo
y
si
existen
colaboradores.
-
Modificaciones
de
las
condiciones
de
trabajo
si
las
hay.
-
Visado
estatutario
y
documental.
-
Plazo
de
trabajo.
-
Responsabilidad
del
trabajo.
-
Resolucin
del
trabajo
-
Legitimacin
y
fuero.
Es
recomendable
que
contenga:
-
Forma
de
pago.
-
Compatibilidad.
-
Documentacin
previa.
-
Certificacin
urbanstica.
-
Obligacin
de
aseguracin
de
la
obra.
-
Responsabilidad
solidaria.
-
Propiedad
intelectual.
-
Retirada
de
documentacin.
-
Sustitucin
de
los
arquitectos.
Al
Respecto,
los
COAs
recomiendan
los
MODELOS
DE
CONTRATO,
segn
tipo
de
trabajo
a
contratar
(edificacin,
planeamiento,
informes,
dictmenes,
estudios
de
seguridad
y
salud,
etc.).
Para
trabajos
de
escasa
importancia
los
COAs
proporcionan
una
NOTA
DE
ENCARGO.
Est
explicado
en
el
CTE
No
entra
para
examen.
-
Estudios
previos
-
Anteproyecto
-
Proyecto
Bsico
-
Proyecto
de
Ejecucin
OBIGATORIOS:
-
Proyecto
de
infraestructuras
y
telecomunicaciones.
-
Estudio
de
seguridad
y
salud.
-
Proyecto
de
urbanizacin
de
parcela
o
mbito
(si
existe).
-
Proyecto
de
actividades
(si
existe
garaje
u
otra
actividad).
-
Proyecto
de
instalacin
de
ascensor.
-
Proyecto
de
abastecimiento
de
aguas
(para
10
o
ms
viviendas)
-
Proyecto
de
desarrollo
de
la
instalacin
elctrica
(si
no
va
incorporado
al
proyecto
de
edificacin,
donde
solo
son
obligatorio
los
esquemas.
OPCIONALES:
-
Proyecto
de
instalacin
de
gas.
-
Proyecto
de
instalacin
de
climatizacin.
-
Proyecto
de
instalacin
de
calefaccin.
-
Proyecto
de
instalacin
de
sistemas
audiovisuales.
27
-
Proyecto
de
instalacin
de
sistemas
informticos.
-
Proyecto
de
instalaciones
fijas.
-
Proyecto
de
otros
equipamientos
propios
(piscinas,
pistas
deportivas,
etc.).
Son
proyectos
independientes
del
de
Ejecucin.
Si
el/los
proyecto/s
lo
realiza/n
otro/s
profesional/es,
debern
coordinarse
por
el
proyectista
mediante
el
visto
bueno,
o
conforme,
junto
a
la
firma
del
autor.
28
Ante
un
dao,
surge
cuando
se
infringe
un
deber
jurdico
y
existe
un
nexo
causal
entre
la
infraccin
y
el
resultado.
Los
tipos
de
responsabilidades
caen
en
el
mbito
PENAL,
CIVIL
y
ADMINISTRATIVO.
Tienen
la
misma
naturaleza.
Son
dos
grados
de
una
misma
escala.
La
responsabilidad
civil
se
plantea
entre
personas
directamente
afectadas
por
el
contrato
o
prestacin
de
servicios
y
tiende
a
resurcir
unos
daos
que
afectan
nicamente
a
las
partes
implicadas.
Se
resuelve
mediante
indemnizacin
econmica.
La
responsabilidad
penal
se
alcanza
cuando
los
daos
son
lesivos
para
la
sociedad
y
se
hallan
tipificadas
en
el
Cdigo
Penal.
Pueden
llegar
hasta
la
pena
de
crcel.
Conductas
que
dan
lugar
a
estas
responsabilidades:
a) responsabilidad
CIVIL:
-
Morosidad:
Retraso
culpable
en
el
cumplimiento
de
una
obligacin.
-
Culpa:
Infraccin
de
un
deber
cometida
libremente
y
sin
malicia,
a
consecuencia
de
accin.
-
Negligencia:
Infraccin
de
un
deber
cometida
libremente
y
sin
malicia,
a
consecuencia
de
omisin
-
Dolo:
Realizacin
de
acto
ilcito
queriendo
los
fines
desprendidos.
b) responsabilidad
PENAL:
-
Imprudencia
LEVE:
Accin
u
omisin
voluntaria
no
maliciosa,
con
vulneracin
del
reglamento
o
no.
-
Imprudencia
GRAVE:
Accin
u
omisin
voluntaria
y
libre
que
infrinja
un
elemental
deber
de
cuidado,
segn
preceptos
reglamentarios
o
de
acuerdo
con
la
previsin
racional,
para
evitar
crear
una
situacin
de
peligro.
-
Dolo:
Realizacin
de
acto
ilcito
queriendo
los
fines
establecidos.
c) responsabilidad
ADMINISTRATIVA
Infracciones
urbansticas.
Tambin
puede
ser
Penal.
En
caso
de
los
Tcnicos,
la
responsabilidad
PENAL
existe
por:
-
Delito
sobre
Ordenacin
del
territorio.
-
Delito
sobre
el
Patrimonio
Histrico.
-
Delito
contra
los
recursos
naturales
y
el
medio
ambiente.
-
Actuaciones
como
funcionarios.
-
Intervenciones
como
peritos
judiciales.
-
Seguridad
en
el
trabajo:
Delito
contra
el
derecho
de
los
trabajadores.
-
Intrusismo.
Existen,
tambin,
responsabilidades
derivadas
de
accidentes
de
trabajo.
a)
Contractual:
b)
Extracontractual:
arquitecto.
29
responsabilidad
Viene
reseada
en
los
artculos
1591,
1907,
1908
y
1909
del
Cdigo
Civil
y
17
y
siguientes
de
la
Ley
de
Ordenacin
de
la
Edificacin.
La
ms
notable
es
la
referente
a
la
decenal
del
artculo
1591
del
Cdigo
Civil.
Son
agentes
de
la
construccin:
-
Promotor
-
Proyectista
-
Constructor
-
Director
de
la
obra
Segn
el
Cdigo
Civil
es
decenal.
10
aos
contados
a
partir
del
da
en
que
el
tcnico
certifica
que
la
obra
ya
est
acabada
conforme
al
proyecto.
Art.
1591
CC:
El
contratista
de
un
edificio
que
se
arruinase
por
vicios
de
la
construccin,
responde
de
los
daos
y
perjuicios
si
la
ruina
tuviera
lugar
dentro
de
los
10
aos
siguientes
desde
que
se
concluy
la
construccin;
igual
responsabilidad,
y
por
el
mismo
tiempo,
tendr
el
arquitecto
que
la
dirigiere,
si
la
ruina
se
debe
a
vicio
del
suelo
o
de
la
direccin.
Si
la
causa
fuera
la
falta
del
contratista
a
las
condiciones
del
contrato,
la
responsabilidad
ser
de
15
aos.
Concepto
de
RUINA:
A
efectos
de
responsabilidad,
por
ruina
se
entiende
cualquier
deterioro
en
el
edificio
que
supone
cierto
menoscabo
injustificado
en
el
mismo
(humedades,
problemas
de
pintura,
solados
levantados,
carpinteras
de
madera
con
xilfagos,
etc.).
Cualquier
defecto
dentro
de
los
10
aos
de
responsabilidad,
estar
dentro
del
concepto
de
ruina.
Responsabilidad
del
arquitecto:
A)
Por
vicios
de
proyecto:
-
Clculos
incorrectos.
-
Disposicin
inadecuada
de
la
estructura.
-
Utilizacin
inadecuada
de
los
materiales
para
la
entrada
en
carga
estructural.
-
Imprevisin
de
las
circunstancias
atmosfricas.
-
Insuficientes
estudios
geotcnicos.
-
Etc.
Si
se
atiende
a
los
estudios
del
Bureau
Seguritas
francs,
sobre
10.000
casos
de
siniestro,
el
37
%
de
ellos
se
deban
a
defectos
del
proyecto,
de
los
cuales
el
78
%
eran
debidos
a
los
detalles
constructivos
mal
concebidos
o
dejados
a
la
iniciativa
del
constructor,
es
decir,
a
una
mala
concepcin
del
proyecto.
El
5
%
se
deba
a
la
utilizacin
de
materiales
inadecuados,
y
el
17
%
a
errores
de
clculo,
falsas
hiptesis
y
errores
de
partida.
B)
Por
vicios
de
direccin:
-
Por
adoptar
medidas
contrarias
a
lo
dispuesto
el
el
proyecto
o
en
los
pliegos
de
condiciones.
-
Por
interpretacin
errnea
del
proyecto.
-
Por
falta
de
vigilancia
e
inspeccin
de
los
trabajos
de
construccin.
-
Etc.
En
el
celo
extremo
de
la
vigilancia,
el
arquitecto
debe
recurrir
a
frecuentes
anlisis
o
controles
de
los
laboratorios.
De
los
estudios
del
Bureau
Seguritas
francs,
se
desprende
que
el
51
%
de
los
casos
de
siniestro
se
deben
a
vicios
de
direccin.
C)
Responsabilidad
por
vicios
del
suelo:
-
Falta
de
apreciacin
de
las
aptitudes
del
terreno.
-
Falta
de
apreciacin
de
su
constitucin
geolgica.
-
Falta
de
apreciacin
de
las
filtraciones
de
agua
y
lavado
del
terreno.
-
No
alcance
del
firme
de
la
cimentacin
correcto.
-
Falta
de
desecacin.
30
Ejemplos:
Responde
por
vicios
de
la
construccin
a
causa
de
la
ejecucin
material
de
las
obras
y
aspectos
complementarios
como
la
correcta
interpretacin
de
los
planos,
coordinacin
de
los
trabajos,
supervisin
de
los
diversos
oficios
exigiendo
las
calidades
adecuadas,
medidas
de
seguridad
y
salud,
etc.
Transmisin
de
la
responsabilidad
civil.
Si
no
est
satisfecha,
es
transmisible
a
los
herederos.
Las
compaas
de
seguros
tratan
de
saber
de
quin
es
la
responsabilidad.
Hasta
que
no
hay
sentencia
firme,
no
suelen
pagar
la
indemnizacin.
De
1.237
supuestos
de
responsabilidad
estudiados,
el
7723%
acabaron
en
juicio,
tan
solo
el
2277%
se
solucionan
de
manera
amistosa.
El
arquitecto
tiene
la
obligacin
de
suscribir
una
pliza
que
cubra
la
responsabilidad
extracontractual
decenal.
ASEMAS.
Se
exigen
de
forma
personal
e
individualizada.
Si
ello
no
es
posible,
ser
exigida
de
forma
solidaria.
Se
exigir
durante:
-
10
aos,
cuando
afecten
a
la
estructura.
-
3
aos,
en
elementos
constructivos
que
afecten
a
la
habitabilidad.
-
1
ao,
para
el
constructor
por
vicios
de
ejecucin
que
afecten
a
terminacin
y
acabados.
Los
proyectistas
son
directamente
responsables
de
los
clculos
contratados.
Cabe,
en
su
caso,
la
repeticin
contra
el
calculista.
El
constructor
es
directamente
responsable
de
lo
subcontratado
y
de
los
productos
adquiridos
o
aceptados.
Cabe,
en
su
caso,
la
repeticin
contra
quien
le
suministre
el
material.
Los
directores
de
obra
y
ejecucin
responden
de
la
veracidad
del
Certificado
Final
de
Obra.
El
director
de
la
obra
asume
responsabilidades
de
omisin,
deficiencia
o
imperfecciones
de
proyecto.
Los
promotores,
para
suscribir
la
pliza
de
garanta
por
responsabilidad
LOE
decenal,
precisan
de
una
revisin
de
la
estructura
del
proyecto
por
una
Oficina
de
Control
Tcnica
(OCT).
Tal
exigencia
se
fiscaliza
al
efectuar
la
31
Declaracin
de
Obra
Nueva
(DON)
ejecutada
y
posterior
asiento
en
el
Registro
de
la
Propiedad
Inmobiliaria.
Si
la
OCT
pone
reparos,
el
arquitecto
autor
del
proyecto
debe
modificar
el
mismo.
La
persona
en
quien
recae
la
responsabilidad
por
accidentes
de
trabajo
es
quien
tiene
la
competencia
para
que
ello
no
suceda
o
se
disminuya
el
riesgo
de
que
se
pueda
producir;
es
decir,
en
los
Coordinadores
en
materia
de
Seguridad
y
Salud,
tanto
en
fase
de
elaboracin
de
Proyecto
como
en
fase
de
ejecucin
de
la
obra,
sin
embargo,
existen
sentencias
del
Tribunal
Supremo
en
las
que
el
arquitecto
es
condenado
solidariamente.
En
tal
sentido,
la
Circular
de
la
fiscala
del
Tribunal
Supremo
del
1-12-1985,
ya
advirti
a
los
Presidentes
de
las
Audiencias
Provinciales
que,
los
tcnicos
directores
de
obra
son
expresamente
responsables,
junto
a
los
contratistas,
de
la
observancia
de
las
medidas
de
seguridad
en
el
trabajo.
En
caso
que
no
exista
dicho
coordinador,
la
responsabilidad
recae
en
el
director
de
la
obra.
Efectuada
alguna
anotacin,
el
Coordinador
en
materia
de
Seguridad
y
Salud,
o
en
su
caso
la
direccin
facultativa,
remitirn
en
el
plazo
de
24
horas,
una
copia
a
la
inspeccin
de
Trabajo
y
Seguridad
Social
de
la
provincia.
El
coordinador,
o
en
su
caso
la
Direccin
Facultativa,
que
observe
el
incumplimiento
de
las
medidas
de
Seguridad
y
Salud
advertir
de
ello
al
contratista,
dejando
constancia
en
el
libro
de
incidencias.
Si
es
riesgo
grave
e
inminente
para
la
seguridad
y
salud
de
los
trabajadores,
puede
ordenar
la
paralizacin
de
la
obra
o
de
los
tajos.
Tambin
deber
comunicarlo
a
la
inspeccin
de
Trabajo
y
Seguridad
Social,
contratistas,
subcontratistas
afectados
por
la
paralizacin,
y
a
los
representantes
de
los
trabajadores.
En
l
se
debe
manifestar
el
cumplimiento
de
las
obligaciones
del
director
de
la
obra
y
sirve
para
transmitir
las
instrucciones
al
Constructor
y
al
Director
de
la
ejecucin
de
la
obra
(art.
12.2
de
la
LOE).
Debe
resear
el
director
de
la
obra
las
incidencias,
rdenes
y
asistencias
que
se
produzcan
en
la
ejecucin
de
la
obra.
Se
encuentra
regulado
por
Orden
del
9-6-1971,
siendo
de
existencia
obligatoria
en
toda
obra
de
edificacin.
Se
entiende
por
tal
toda
la
obra
que
precise
proyecto
de
edificacin.
Sirve
para
constatar
y
probar
todas
las
rdenes
y
seguimiento
que
se
hayan
realizado
sobra
la
obra
desde
el
propio
replanteo,
pasando
por
la
profundidad
de
la
cimentacin,
hasta
la
calidad
de
los
materiales
y
adopcin
de
medidas
de
seguridad
mezclas
y
cualquier
otro
que
pueda
tener
inters.
Por
ello
puede
comportarse
como
elemento
probatorio
de
la
falta
de
rdenes
y
seguimiento
de
la
oba
en
el
caso
de
exigencia
de
responsabilidades.
Ha
de
explicitarse,
adems,
la
comprobacin
del
cumplimiento
de
las
mismas
por
el
constructor
y
el
director
de
ejecucin
de
la
obra.
A
la
solicitud
del
Certificado
Fin
de
Obra,
deber
ser
tramitado,
debidamente
cumplimentado,
en
los
Colegios
Profesionales
para
su
visado.
Las
dos
copias
de
que
consta
el
libro
son
para
el
Arquitecto
y
para
el
Arquitecto
Tcnico
o
Aparejador,
el
original
quedar
archivado
en
el
Colegio
de
Arquitectos.
33
NORMATIVA
VOLUNTARIA:
A) Normas
UNE
(AENOR)
AENOR
es
una
entidad
dedicada
al
desarrollo
de
la
normalizacin
y
certificacin
en
todos
los
sectores
industriales
y
de
servicios,
por
Orden
Ministerial
del
26-2-1986,
y
reconocida
como
organismo
de
normalizacin
y
para
actuar
como
entidad
de
certificacin
por
RD
2200/1995
del
28
de
diciembre,
como
responsable
de
elaboracin
de
las
normas
espaolas
UNE.
La
norma
es
un
documento
de
aplicacin
voluntaria
que
contiene
especificaciones
tcnicas
basadas
en
la
experiencia
y
desarrollo
tecnolgico.
Son
fruto
del
consenso
entre
las
partes
interesadas.
En
la
actualidad
existen
normas
para
casi
todo:
Composicin
y
caractersticas
de
las
materias
primas,
productos
industriales,
productos
de
consumo,
maquinaria,
servicios,
etc.
B) NTE
Las
Normas
Tecnolgicas
de
la
Edificacin
abarcan
la
edificacin
desde
sus
cimientos
hasta
sus
acabados.
Se
subdivide
en:
A
Acondicionamiento
del
terreno.
C
Cimentaciones.
E
Estructuras.
F
Fachadas.
I
Instalaciones.
P
Particiones.
Q
Cubiertas.
R
Revestimientos.
Cada
una
de
las
anteriores
familias
se
ordena
por
el
diseo,
el
clculo
la
construccin,
el
control,
la
valoracin
y
el
mantenimiento
del
mismo.
NORMATIVA
DE
OBLIGADO
CUMPLIMIENTO:
Es
un
cdigo
que
regula
las
exigencias
bsicas
de
calidad
que
deben
cumplir
los
edificios,
incluidas
sus
instalaciones,
para
satisfacer
los
requisitos
bsicos
de
seguridad
y
habitabilidad.
Se
divide
en
dos
partes:
-
Disposiciones
de
carcter
general,
como
sn
el
mbito
de
aplicacin,
la
estructura,
clasificacin
de
usos,
etc.,
y
exigencias
bsicas
a
cumplir
por
los
edificios
en
materia
de
seguridad
y
habitabilidad.
-
Documentos
bsicos
cuya
aplicacin
garantiza
el
cumplimiento
de
la
exigencia
a
cumplir.
D) Normas
sismorresistentes.
E) Pliegos
de
recepcin
de
materiales.
RY-85
Yesos
y
escayolas.
RL-88
Ladrillos
cermicos.
RB-90
Bloques
de
hormign.
RCA-92
Recepcin
de
cales.
RC-88
Cementos.
Los
productos
que
poseen
sellos
o
marcas
de
calidad
estn
exentas
de
los
ensayos
de
recepcin.
34
F)
El
Proyecto
de
ejecucin
incluir:
- Un
anexo
a
la
memoria
en
el
que
se
indiquen
las
siguientes
especificaciones
para
el
control
de
calidad:
1. Niveles
de
control
de
aplicacin.
2. Los
ensayos
de
materiales
y
pruebas
de
servicio
a
realizar.
3. Los
controles
de
ejecucin
a
efectuar,
entendidos
como
mnimos.
4. Los
criterios
de
aceptacin
y
rechazo
a
las
anteriores
actuaciones.
- Un
captulo
aparte
del
presupuesto
con
la
valoracin
del
control
de
calidad.
ANTES
de
comenzar
las
obras,
el
arquitecto
tcnico
o
aparejador,
desarrollar
el
estudio
de
programacin
del
control
de
calidad
conforme
a
las
previsiones
del
proyecto
de
ejecucin
y,
en
su
caso,
a
los
citerior
sobre
lotes
y
unidades
de
inspeccin.
DURANTE
la
realizacin
de
la
obra,
el
control
de
calidad
dirigido
por
el
arquitecto
tcnico
o
aparejador,
se
adaptar
a
los
ritmos
reales
de
la
construccin.
ANTERIORMENTE
a
la
inspeccin,
se
convocar
al
promotor.
TERMINADA
la
obra,
se
considerar
justificado
suficientemente
el
control
de
calidad
si
se
han
realizado
como
mnimo
los
ensayos,
controles
y
pruebas
de
servicio
determinados
como
obligatorios
en
el
Libro
de
Control
y
se
han
reseado
en
los
impresos
que
al
efecto
existen
en
el
mismo.
Los
impresos
del
Libro
de
Control
que
recogen
la
programacin
y
realizacin
del
control
de
calidad
se
unirn
a
la
documentacin
tcnica
de
fin
de
obra,
junto
con
el
Libro
de
rdenes
e
Incidencias,
siendo
necesaria
su
presentacin
para
la
obtencin
del
certificado
de
Fin
de
Obra.
Ser
preceptivo
para
poder
obtener
la
cdula
de
calificacin
definitiva
de
viviendas
de
proteccin
pblica.
Metodologa
del
control
de
calidad:
Trata
de
establecer
el
control
de
recepcin
de
materiales,
y
el
control
de
la
ejecucin
de
las
diferentes
partes
de
la
obra.
Para
ello
cuenta
con
dos
fases:
- La
programacin
del
Control
de
la
Obra,
que
se
subdivide
en
dos:
1. El
control
de
materiales
para
la
recepcin
de
los
mismos
en
obra,
que
puede
ser
un
control
de
obligatoria
justificacin,
un
control
por
Sello
o
Marca
conforme
UNE,
o
control
mediante
ensayo.
2. El
control
de
ejecucin,
que
incluye
pruebas
de
servicio
para
la
adaptacin
de
las
diferentes
partes
de
la
obra.
Contendr
una
breve
descripcin
de
la
obra,
Unidades
de
inspeccin
en
que
se
divide
la
misma,
y
fechas
de
inspeccin
previsibles.
- La
realizacin
del
Control
de
Obra,
que
consistir
en
llevar
a
cabo
los
controles
de
la
programacin
y
aquellos
otros
que,
durante
el
transcurso
de
la
obra
y
por
circunstancias
de
la
misma,
decidiese
realizar
la
direccin
facultativa.
As
pues,
deber
existir:
a)
Una
realizacin
del
control
de
materiales.
b)
Una
realizacin
del
control
de
ejecucin.
35
TEMA
13.
VALORACIONES
INMOBILIARIAS.
Introduccin
a
la
teora
del
valor
de
los
bienes
inmuebles.
13.1. Objeto.
Formular
la
equivalencia
en
trminos
econmicos
de
las
cualidades
de
un
bien.
Las
tablas
dan
idea
del
valor,
pero
no
llegan
a
determinarlo.
Las
normas
son
las
herramientas
de
trabajo
con
las
que
puedes
emitir
una
opinin
bien
fundada.
A. Smith
D. Ricardo
K. Marx
T.R. Malthus
J.S. Mill
A. Marshall
W.S. Jevons
C. Menger
L. Walras
J.M. Keyness
ADAM
SMITH
(1723-1790)
Adam
Smith
hizo
de
la
economa
una
ciencia.
Se
le
considera
el
padre
de
la
economa
clsica
y
su
obra
mas
notable
es
La
riqueza
de
las
naciones.
Considera
que
el
valor
lo
posee
el
bien,
y
que
el
precio
lo
establece
el
mercado
en
un
momento
determinado.
El
concepto
de
valor
tiene
2
acepciones:
- Valor
de
uso
por
la
utilidad
que
posee.
- Valor
de
cambio
por
el
que
se
est
dispuesto
a
vender
o
comprar
el
bien.
Para
la
economa
clsica,
la
medida
real
de
todos
los
bienes
es
producto
de
la
unidad
de
trabajo
o
el
capacitado
por
la
formacin,
ya
que
no
es
homogneo.
THOMAS
ROBERT
MALTHUS
(1766-1834)
Considera
que
el
valor
proviene
del
trabajo
preciso
para
su
creacin
o
el
que
evita
en
la
fabricacin
de
otro.
El
rendimiento
de
los
bienes
cada
vez
es
menor.
La
oferta
es
limitada
respecto
a
su
cantidad
y
tambien
respecto
a
su
calidad.
Siempre
se
acaba
en
bienes
de
pura
subsistencia.
36
Su
obra
clave
fue
Principios
de
la
economa
poltica
y
tributacin.
Perteneciendo
a
la
economa
clsica,
introdujo
en
el
concepto
de
valor
la
utilidad
del
bien.
Si
un
bien
no
tuviera
utilidad
alguna,
no
tendra
ningn
valor
en
cambio.
Aade
la
variable
de
los
inmovilizados
de
capital
al
concepto
de
valor.
El
valor
diferente
entre
dos
bienes
idnticos
proviene
del
tiempo
durante
el
cual
fueron
retenidas
las
utilidades
de
capital
K.
MARX
JOHN
STUART
MILL
(1806-1873)
Revisionista
de
los
postulados
de
la
economa
clsica.
Trat
del
trabajo
productivo
e
improductivo,
sealando
que
el
improductivo
es
el
que
determina
un
goce
inmediato.
Formul
que
el
trabajo
produce
utilidades
y
no
objetos.
Con
l
se
culmina
el
desarrollo
de
la
economa
clsica,
ya
que
si
bien
se
considera
la
utilidad
del
bien,
no
se
le
hace
intervenir
en
el
cmputo
de
su
valor.
ALFRED
MARSHALL
(1842-1924)
Su
obra
mas
relevante
es
Principios
de
economa.
Es
la
figura
principal
de
la
economa
neoclsica.
Cree
que
la
demanda
se
produce
en
el
mercado
porque
produce
utilidad
al
usuario.
Formul
la
nocin
de
utilidad
marginal
decreciente.
La
economa
neoclsica
trat
sobre
la
produccin
de
satisfacciones,
introduciendo
el
concepto
ednico
que
permanece
vigente
en
la
actualidad.
WILLIAM
STANLEY
JEVONS
(1835-1882)
Junto
a
Walras
y
Menger
se
le
consider
figura
relevante
en
el
desarrollo
de
la
economa
neoclsica.
Escribi
Teora
de
la
economa
poltica
e
introdujo
las
matemticas
en
las
formulaciones
econmicas.
Afirm
que
el
valor
depende
enteramente
de
la
utilidad.
La
utilidad
cabe
reconocerla
cuando
se
establece
en
relacin
con
la
necesidad
humana.
As,
una
mercanca
puede
alterar
su
valor
a
lo
largo
del
tiempo.
JOHN
MAYNARD
KEYNES
(1883-1946)
Escribi
Teora
general
del
empleo,
el
inters
y
el
dinero.
Contrario
a
que
la
propia
dinmica
social
fuese
el
elemento
corrector
y
potenciador
del
bienestar,
tal
y
como
promulgaban
los
defensores
del
laissez
faire.
A
largo
plazo,
todos
muertos,
observ
a
los
que
sostenan
que
sin
correcciones
se
llegara
al
pleno
empleo,
sin
ms.
Propici
que
el
tipo
de
inters
deba
ser
la
recompensa
por
no
atesorar,
es
decir,
por
la
inversin,
contrariamente
a
la
Economa
Neoclsica,
que
lo
fundamentaba
en
el
ahorro.
Valor
de
mercado
o
venal
deriva
de
la
apreciacin
que
se
le
tenga
a
dicho
bien
donde
se
le
vale-
El
valor
es
indefinido,
por
tanto,
es
una
aproximacin
a
lo
que
sera
el
precio.
Precio
es
el
valor
final
de
una
transaccin;
la
cantidad
de
dinero
por
la
que
se
intercambia
el
bien.
El
precio
de
una
mercanca
es
el
nico
test
que
tenemos
de
la
utilidad
de
la
misma,
y
si
pudiramos
decir
exactamente
cunta
gente
reduce
el
consumo
de
cada
artculo
importante
cuando
se
eleva
el
precio,
podramos
determinar
por
lo
menos,
de
forma
aproximada,
la
variacin
del
grado
final
de
utilidad
(Jevons).
MERCADO
INMOBILIARIO:
Caracteristicas.
37
Segmentado
y
localizado.
No
es
lo
mismo
una
vivienda
nueva
que
de
2
mano;
en
planta
baja,
o
en
el
tico
El
producto
no
es
homogneo
ni
reproducible.
La
oferta
y
la
demanda
son
difcilmente
continuas.
No
es
flexible.
Hay
falta
de
transparencia
en
la
oferta
y
la
demanda.
En
la
demanda
conviven
las
necesidades
de
uso
y
de
inversin.
El
comprador
suele
carecer
de
correcta
informacin.
Las
condiciones
econmicas
distan
de
ser
competitivas
en
ocasiones.
A) VALOR
DE
USO
Y
VALOR
DE
CAMBIO.
El
valor
de
uso
va
asociado
al
valor
de
utilidad,
y
es
aquel
valor
que
se
le
reporta
a
quien
va
a
beneficiarse
de
ese
producto,
mientras
que
en
valor
de
cambio
es
aquel
por
el
que
se
est
dispuesto
a
transaccionar
el
bien.
B) VALOR
EN
VENTA
Por
el
que
se
est
dispuesto
a
sacar
a
la
venta.
C) VALOR
EN
RENTA
El
que
tienen
los
bienes
inmuebles
deducido
por
capitalizacin
de
la
renta
que
es
capaz
de
producir
dicho
bien.
D) VALOR
REAL
Aquel
por
el
que
se
produce
la
transaccin
final
del
bien.
E) VALOR
DE
EXPROPIACIN
El
que
se
marca
por
las
leyes
administrativas
y
urbansticas
para
las
expropiaciones
forzosas.
F) VALOR
DE
AFECCIN
Va
asociado
al
valor
de
expropiacin.
Se
le
suma
un
5%
al
valor
de
la
expropiacin
por
daos
morales,
afectivos,
G) VALOR
HIPOTECARIO
El
que
se
deriva
en
aplicacin
de
las
normativas
bancarias
(intereses).
H) VALOR
DE
REPOSICIN
O
REEMPLAZAMIENTO.
I) VALOR
SENTIMENTAL.
J) VALOR
DE
INVERSIN.
K) VALOR
CATASTRAL.
L) VALOR
URBANSTICO.
M) VALOR
DE
REPERCUSIN
Sobre
la
venta
del
m
construido,
la
parte
proporcional
que
pertenece
a
valor
del
suelo.
CARCTER
INTRNSECO.
-
Constitucin
geotcnica.
Pendiente
del
terreno.
Cota
de
nivel.
Escorrenta
natural.
Geometra
de
parcela,
etc.
CARCTER
EXTRNSECO.
38
La
renta
es
el
pago
que
se
efecta
por
el
uso
de
factores
de
produccin
cuya
oferta
es
fija
(Samuelson).
La
renta
proviene
de
la
rentabilidad
y
cuanto
mayor
sea
sta,
mayor
ser
la
renta
que
la
actividad
acepte
pagar
(Richardson).
El
valor
del
suelo
deriva
del
valor
del
producto
que
se
pretenda,
y
a
su
vez,
se
permita
en
el
planeamiento.
Teoras
de
la
renta:
ACCESIBILIDAD
y
EXTERNALIDAD
(Fsica,
social,
y
econmica).
TEORA
DE
LAS
RENTAS
DE
ACCESIBILIDAD.
Se
basa
en
la
distribucin
piramidal
con
respecto
al
centro
de
una
ciudad.
A
medida
que
te
alejas
del
centro
de
la
ciudad,
cambia
el
uso
del
suelo,
y
el
valor
del
mismo.
En
el
centro
se
sita
el
uso
terciario
superior,
despus
el
residencial
de
lujo,
que
hacia
las
afueras
se
convierte
en
residencial
media,
para
posteriormente
pasar
al
sector
industrial.
La
residencia
obrera
se
sita
en
el
extra-radio.
TEORA
DE
LAS
RENTAS
DE
EXTERNALIDAD.
A) Fsica:
- Prevalece
el
carcter
urbanstico-ambiental.
- Debe
observarse
cantidad
y
calidad
de:
-
Dotacin
ambiental:
+
Parques
+
Jardines
+
Aireacin
+Contaminacin,
etc.
-
Servicios
urbansticos:
-
Transporte
-
Educacin
-
Comercio
-
Administracin,
etc.
-
Ejecucin
del
planeamiento:
*
Pistas
peatonales
*
Calzada
*
Gas
*
Electricidad
*
Telefona,
etc.
B) Social:
Est
ligada
a
aspectos
tanto
psicolgicos
como
sociolgicos.
Es
producto
de
la
reaccin
psicolgica
individual
extendida
a
la
sociedad.
A
tener
en
cuenta,
el
comportamiento
social
en
la
simbologa
de
los
valores:
Imagen
social
del
grupo.
Carcter
socio-cultural.
Conservacin
del
barrio;
prestancia;
tipos
de
negocio;
poblacin
frecuente;
estilo
de
la
edificacin,
etc.
C) Econmica:
Presenta
relacin
biunvoca
con
factores
de
ndole
psicolgico,
tanto
individual
como
de
masas.
Ejemplos:
- Grandes
eventos
como
las
olimpiadas,
la
copa
amrica,
etc.
- Ubicacin
de
la
sede
central.
- Inversiones
en
inmuebles
con
alto
valor
en
el
mercado.
- Economas
de
aglomeracin
(C/coln,
de
Valencia).
- Cercana
a
centros
poltico-econmicos.
39
14.1. Concepto.
Permite
conocer
el
valor
del
inmueble
partiendo
del
conocimiento,
en
el
mismo
mercado,
de
otros
inmuebles
de
similares
caractersticas.
+
Dificultades
de
aplicacin:
- Puede
no
existir
suficiente
nmero
de
transacciones,
debido
a
que
se
haya
planteado
una
promocin
que
no
interesa
al
mercado
en
ese
momento
(oficinas
en
un
rea
residencial,
por
ejemplo).
- Las
transacciones
no
suelen
ser
transparentes.
- El
mercado
no
siempre
es
ideal
y
no
siempre
los
datos
sirven
para
la
comparacin.
+
Requisitos
orientativos
de
aplicacin
(Orden
del
Ministerio
de
Economa
805/2003):
a) Existencia
de
un
mercado
representativo.
b) Suficientes
datos
de
las
transacciones
u
ofertas
que
permitan
identificar
parmetros
para
poder
homogeneizar
la
muestra.
c) Conocer
informacin
de
al
menos
6
transacciones
u
ofertas
que
reflejen
la
situacin
del
mercado.
d) Informacin
que
indique
la
evolucin
de
precio
de
compraventa.
Al
menos
de
los
2
aos
anteriores.
e) Informacin
sobre
el
comportamiento
histrico
de
las
variables
que
influyen
en
el
precio.
f) Procedimientos
adecuados
para
decantar
los
datos
de
origen
especulativo.
Se
realiza
para
evitar
desviaciones
atpicas,
formas
de
financiacin
y
promocin,
promociones
inapropiadas,
etc.
Se
debern
recopilar
datos
de
transacciones
efectuadas
en
situacin
de
correcto
mercado
(bien
informados,
libres
de
apremio,
etc).
-
Localizacin.
-
Antigedad.
-
Calidad.
Consiste
en
relativizar
el
mayor
o
el
menor
valor
que
los
particulares
caractersticas
le
confieren
al
elemento
muestra
respecto
al
que
se
trata
de
valorar
(lugar
que
ocupa,
vistas,
con
garaje
o
no,
aire
acondicionado,
etc.
Suele
tomarse
como
unidad
la
superficie
o
el
volumen.
Puede
obtenerse
a
travs
de
la
media
aritmtica,
media
ponderada,
o
a
travs
de
medios
econmicos
como
son
los
anlisis
de
regresin.
41
15.1.
Concepto.
Se
funda
en
que
los
bienes
econmicos
pueden
producir
rentabilidad
en
el
tiempo,
siendo
sta
proporcional
al
tipo
de
inters
al
que
se
coloca
el
valor.
El
flujo
de
la
renta
puede
conocerse
a
travs
de
un
estudio
de
mercado
o
de
un
planteamiento
de
desarrollo
empresarial
de
explotacin.
Pretende
conocerse
un
valor
de
mercado
pero
muchas
veces
slo
se
alcanza
el
valor
de
inversin.
Los
alquileres
no
suelen
ser
transparentes.
Hay
que
considerar
la
inflacin
y
la
plusvala
en
el
tiempo.
Toma
en
consideracin:
+
En
cuanto
a
gastos
e
ingresos,
el
planteamiento
de
inversin
empresarial.
+
En
cuanto
a
la
renta,
el
tiempo
en
alcanzarla,
as
como
si
es
variable
o
constante.
+
La
identificacin
de
los
beneficios
generadores
de
rentas
futuras.
+
Eleccin
de
la
tasa
de
capitalizacin.
+
Vida
til
del
proyecto
de
inversin.
B)
C)
D)
A) ESTIMACIN
DE
LA
RENTA
BRUTA.
1.
Estudio
de
alquileres.
Deber
tenerse
en
cuenta
la
metodologa
propia
de
un
estudio
de
mercado
o
histrico
del
inmueble.
2.
Estudio
de
rentas
de
explotacin
econmica.
Esto
conduce
a
alcanzar
un
valor
de
inversin
ptima,
que
no
de
mercado.
3.
B) ANLISIS
DE
LOS
COSTES
Y
RENTA
NETA.
Se
detraen
de
la
renta
bruta
los
costes
precisos
para
su
obtencin,
y
en
su
caso,
el
beneficio
de
la
inversin.
En
la
inversin,
los
rendimientos
se
obtienen
del
flujo
de
rentas
que
se
produce
en
el
periodo
de
tiempo
supuesto.
La
inversin
se
efecta
ponderando
la
certeza,
el
riesgo
y
la
incertidumbre.
Los
costes
que
han
de
considerarse
para
detraerlos
del
rendimiento
bruto
son:
- Gastos
fijos
IBI,
impuesto
sobre
patrimonio,
seguro
de
responsabilidad
civil.
- Gastos
variables
Limpieza,
Salario
del
portero,
Vigilancia
- Reserva
de
reposicin.
Amortizacin
Para
cubrir
la
depreciacin
del
bien
por
edad
y
uso.
C) CAPITALIZACIN
DE
LOS
RENDIMIENTOS
NETOS.
42
En
teora
debera
utilizarse
en
el
caso
que
no
hubiera
mercado
de
compraventa
significativo,
pero
la
realidad
es
que
no
se
puede
aplicar
de
modo
prctico.
a)
Ratios
derivados
de
estudio
de
mercado.
Se
obtiene
del
cociente
entre
el
valor
de
compraventa
y
el
de
renta.
El
primero
surge
de
un
estudio
de
mercado
y
el
segundo,
bien
de
un
estudio
de
mercado
de
rentas,
o
bien
del
conocimiento
de
las
rentas
histricas.
b)
Ratios
derivados
del
estudio
de
inversin.
-
Tasa
hipotecaria:
(08x
+
02y)%
80%
del
valor
del
prstamo
hipotecario.
20%
de
otro
tipo
de
prstamo
-
Tasa
de
la
Deuda
Pblica:
Siendo
un
proyecto
cuya
tasa
de
inters
se
conoce
y
presenta
cierta
similitud
en
cuanto
al
tipo
de
inversin
(liquidez,
seguridad
y
plazo
de
recuperacin
de
capital)
y
de
inversor.
43
16.1. Concepto.
Partiendo
de
la
base
que
el
valor
del
bien
inmueble
proviene
de
la
suma
del
propio
del
suelo
y
el
de
la
estructura
edificada,
trata
de
obtener
el
valor
de
una
de
las
partes
como
diferencia
entre
el
valor
del
todo
y
el
correspondiente
a
la
otra
parte.
Se
utiliza
para
encontrar
el
valor
del
suelo.
Es
un
mtodo
operativo
cuando
es
la
superficie
construida,
fundamentalmente,
la
que
le
significa
de
valor
al
bien
inmueble.
F)
G)
Edificio
ptimo:
Aquel
que
saca
mayor
aprovechamiento
de
las
caractersticas
del
suelo
en
el
que
se
va
a
ubicar.
Es
decir,
aquel
que
permite
obtener
mayor
rentabilidad
econmica,
derivada
del
uso,
edificabilidad
permitida
por
el
planeamiento,
y
demanda
del
mercado
en
esa
zona.
La
edificabilidad
se
entiende
sobre
rasante.
Ha
de
atenderse
al
planeamiento
y
a
la
situacin
de
mercado.
Valor
de
repercusin:
Aquel
con
el
que
repercute
el
suelo
en
el
valor
de
venta
del
m
construido.
i.
VPO:
15-18%
ii. Renta
libre:
18-22%
iii. Renda
media:
22-28%
iv. Lujo
y
superlujo:
>28%
Valor
unitario:
El
correspondiente
a
la
unidad
de
superficie
del
suelo,
entendido
como
solar.
16.3. Metodologa.
Se
parte
de
la
consideracin
del
suelo
como
solar,
y
de
la
promocin
de
un
edificio
ptimo.
El
periodo
medio
de
promocin
se
considera
24
meses,
desde
la
obtencin
de
licencia
de
obras
hasta
la
entrega
de
la
misma.
En
general
se
precisa
conocer:
- Costes
de
construccin
y
promocin
para
un
edificio
ptimo.
- Valor
del
inmueble,
mediante
estudio
de
mercado
de
renta
o
venta.
- Rendimiento
de
promociones
comparables.
- Periodo
probable
de
promocin,
y
en
su
caso
de
gestin
y
ejecucin
de
la
urbanizacin.
Existen
dos
modalidades
de
aplicacin:
Esttico,
y
dinmico,
ste
ltimo
prcticamente
en
desuso.
A) MTODO
RESIDUAL
ESTTICO
Parte
del
conocimiento
de:
-
Costes
de
construccin.
- Costes
de
promocin.
- Estimacin
del
valor
en
venta.
- Beneficio
esperado
de
promocin.
No
contempla
las
variaciones
que
puedan
producirse
a
lo
largo
del
tiempo
que
perdure
la
promocin.
Vv
=
Vs
+
C
+
G
+
Bp
De
donde
Vs
=
Vv
(
C
+
G
+
Bp)
Siendo:
G
=
Honorarios
+
Gastos
fiscales
+
Gastos
financieros
+
Gastos
de
la
promotora
C
=
Precio
de
la
contrata
Bp
=
Beneficio
de
la
promocin
Vv
=
Valor
en
venta
Vs
=
Valor
del
suelo
44
B) MTODO
RESIDUAL
DINMICO
Tiene
en
consideracin
que
el
mercado,
a
lo
largo
del
tiempo
sufre
alteraciones.
Utiliza,
para
el
clculo,
los
flujos
de
costes
e
ingresos
presumibles,
ambos
en
su
valor
actual.
Se
aplica
en
los
casos
de
promociones
sobre
suelos
poco
desarrollados
urbansticamente.
Ecuacin
de
la
promocin:
Donde:
45
17.1. Introduccin.
Se
plantea
para
el
conocimiento
del
valor
de
la
estructura
edificada
o
parte
de
ella,
independientemente
del
propio
valor
del
suelo.
Entre
los
fines
para
los
que
se
utiliza,
podemos
sealar
aquellos
tendentes
a
calcular:
- Valor
actual
de
la
construccin.
- Valor
de
un
edificio
o
parte
inacabada
del
mismo.
- Coste
de
la
reparacin
de
daos
en
la
construccin.
- Coste
de
actuacin
en
innovaciones,
mejoras
de
la
construccin,
etc.
a) Valoracin sinttica.
Mediante
comparacin
con
otras
construcciones
o
elementos
constructivos,
de
los
que
se
obtiene
el
elemento
comparable.
*
Volumen.
*
Superficie.
*
Nmero
de
habitaciones.
b) Valoracin analtica.
El
valor
intrnseco
es
el
que
posee
la
edificacin
por
su
propia
naturaleza.
El
valor
de
reemplazamiento
o
de
reposicin
es
el
correspondiente
a
la
construccin
que,
a
precios
actuales,
presenta
una
utilidad
fsica
y
funcional
similar
a
la
de
tasacin,
si
bien
realizadas
con
medios
y
materiales
actuales,
afectados
de
amortizacin
por
razones
de
uso,
edad
y
mantenimiento,
dado
a
la
misma.
17.4.
Depreciacin
y
amortizacin
de
la
obra.
Se
entiende
por
amortizacin
el
efecto
contable
o
cuantificable
de
la
Depreciacin.
Supuestos
depreciatorios
(entre
otros):
*
Por
edad
o
deterioro
fsico.
*
Econmica
o
cada
en
desuso.
*
Funcional
o
prdida
de
utilidad.
Tipos
de
amortizacin:
*
Rectilnea
*
Parablica
*
Logartmica
Simplificaciones:
*
Se
divide
la
vida
til
del
edificio
en
3
etapas
para
dividir
los
distintos
estadios
de
depreciacin.
1
etapa
de
0-20
aos
(0-20%
de
depreciacin),
2
etapa
de
21-50
aos
(21-45%
de
depreciacin),
3
etapa
>50
aos
(45-80%
de
depreciacin).
46
18.1. Concepto.
Este
mtodo
lo
utilizan
los
tcnicos
que
trabajan
para
el
ministerio
de
hacienda
pero
no
servir
a
ningn
otro
tcnico
ms
que
de
bagaje
cultural.
El
concepto
CATASTRAL,
contiene
doble
significado.
capita
=
cabida
y
capitastrum
=
impuesto
por
cabeza.
Existen
dos
modelos
de
catastro:
- Latino
o
francs
Es
de
carcter
fiscal.
No
precisa
deslinde
ni
inscripcin
en
el
Registro
de
la
Propiedad.
- Germnico
Ms
preciso
y
conectado
con
el
Registro.
El
catastro
surge
como
necesidad
de
gravar
un
impuesto
sobre
la
renta
que
generan
los
bienes
inmuebles.
En
la
actualidad
es
un
tributo
sobre
el
propio
valor
del
bien.
Es
un
estudio
que
se
realiza
para
encontrar
el
valor
de
los
bienes.
Recoge
los
criterios,
planeamiento,
y
mdulos
de
valoracin
(MBR
Mdulo
bsico
de
Repercusin;
MBC
Mdulo
bsico
de
la
Construccin;
VU
Valoracin
urbanstica).
Alcanza
el
mbito
municipal,
salvo
excepciones
(p.ej.
un
embalse).
Realizada
la
delimitacin
del
suelo,
se
divide
en
Polgonos
de
valoracin
con
los
siguientes
criterios:
- Coherencia
urbanstica
Abarca:
rea
de
reparto,
cada
pedana,
cada
sector
del
suelo
urbanizable.
- Circunstancias
administrativas
que
lo
aconsejen.
- Circunstancias
de
orden
econmico-social.
- Otras
debidamente
justificadas.
Los
polgonos
se
pueden
subdividir
en
zonas
o
reas
de
valoracin
utilizando
los
mismos
criterios.
18.3. Metodologa.
Calcula
el
valor
del
bien
inmueble
como
suma
del
valor
del
suelo
y
de
la
construccin,
corrigiendo
dicho
valor,
ya
que
no
son
independientes.
Siempre
se
toma
como
referencia
el
valor
de
mercado.
Nunca
el
valor
catastral
ser
superior
al
de
mercado.
Para
su
determinacin
se
debe
tener
en
cuenta:
- Localizacin,
circunstancias
urbansticas
y
aptitud.
- Coste
de
ejecucin
material,
Beneficio
de
la
contrata,
honorarios
profesionales,
tributos
a
la
construccin,
calidad
y
antigedad,
carcter
histrico-artstico,
etc.
- Gastos
de
promocin
y
beneficio
de
la
promocin.
- Circunstancias
y
valores
de
mercado.
- Otros.
Valores
de
repercusin
y
unitario.
Se
va
de
lo
ms
general
a
lo
ms
particular.
Del
polgono,
pasando
por
la
calle,
tramo
de
calle,
zona
o
paraje,
y
acabando
en
la
parcela.
Se
valorar
por
repercusin
salvo
que:
- Sea
aconsejable,
por
el
reducido
tamao
de
suelo
urbano,
n
de
habitantes,
o
escasez
de
mercado.
- Suelo
unifamiliar
aislado,
suelo
deportivo,
sanitario,
religioso,
o
destino
rotacional
o
a
sistemas.
- Suelo
industrial.
- Indefinicin
de
la
edificacin.
- Suelo
sin
edificar.
- Justificadamente
no
fuera
aconsejable.
A) VALORES
EN
POLGONO.
47
Siendo
Ei
la
edificabilidad
tomada,
ya
sea
la
permitida
por
el
planeamiento,
la
media
generalizada
de
la
calle
o
tramo,
la
existente
en
la
parcela
catastrada,
o
1mc/ms
en
su
defecto.
B) VALORES
EN
CALLE;
TRAMO
DE
CALLE;
ZONA
O
PARAJE.
- Valor
de
repercusin
en
calle
(VRC).
Obtenido
a
partir
del
VRB
ponderando
circunstancias
tales
como:
*
Localizacin.
*
Accesibilidad
y
medios
de
transporte
pblico
dentro
del
polgono.
*
Desarrollo
del
planeamiento
y
calidad
de
los
servicios
urbanos.
*
Desarrollo
del
mercado
inmobiliario.
- Valor
unitario
en
calle
(VUC).
Obtenido
a
partir
del
VUB
por
aplicacin
de
la
misma
frmula
que
en
caso
del
polgono.
Cuando
no
exista
VRC,
se
tomar
directamente
del
VUB.
C) VALORES
EN
PARCELA.
- Valor
de
repercusin
en
parcela
(VRP).
Obtenido
por
aplicacin
al
VRC
de
los
coeficientes
correctores
de
una
tabla.
Valor
unitario
en
parcela
(VUP).
Obtenido
a
partir
del
VRP
por
aplicacin
de
la
misma
frmula
que
en
el
caso
del
polgono
y
corregidos
por
los
coeficientes
de
una
tabla.
Cuando
no
exista
VRC,
directamente
del
VUC
por
aplicacin
de
los
coeficientes
anteriores.
Se
calcula
mediante
el
valor
de
reposicin;
es
decir,
su
coste
actual,
considerando
su
uso,
calidad,
y
deprecindose
en
funcin
de
la
edad,
estado
de
conservacin
y
otras
circunstancias.
Para
una
valoracin
masiva
se
recurre
al
MBC,
definido
para
tambin
un
rea
econmica
homognea
(una
zona,
un
pueblo,
etc.).
Es
decir,
lo
que
cuesta
construir
1m
de
suelo.
MBCi
=
05
M
Fc
Siendo
M
un
valor
que
dicta
el
Ministerio
de
hacienda
para
cada
poblacin,
i
un
nmero
del
1
al
7
y
Fc
un
factor
de
localizacin
de
la
construccin
que,
en
funcin
del
valor
de
i,
toma
los
valores
13-12-
11-1-095-09-08.
Este
MBC
se
identifica
con
el
1.1.2.4
del
cuadro
de
coeficientes
del
calor
de
las
construcciones
(tabla).
Se
corresponde
con
el
edificio
residencial
(1),
urbano
y
de
carcter
colectivo
(1),
de
manzana
cerrada
(),
de
categora
media
(4).
El
valor
a
nuevo
se
corrige
por
su
antigedad
(tabla)
y
estado
de
conservacin
(1-08-05-0)
49
19.1. Introduccin.
Se
plantea
para
el
conocimiento
del
valor
real
del
inmueble,
si
bien,
el
valor
del
suelo
queda
regulado
directamente
de
la
Ley
del
suelo
6/98
de
13
de
abril,
mientras
que
el
resto
de
los
valores
se
remite
a
la
Ley
de
Expropiacin
Forzosa
y
legislacin
concordante.
19.2. Finalidad.
+
Expropiacin
con
cualquier
fin
por
parte
de
la
Administracin.
+
Falta
de
acuerdo
entre
propietarios
en
el
reparto
de
cargas
y
beneficios
derivados
del
planeamiento.
+
Indemnizacin
por
cambio
de
planeamiento.
A)
B)
C)
Caso
de
inexistencia
del
valor
catastral,
prdida
de
vigencia
de
los
valores
de
las
ponencias,
o
inaplicabilidad
de
stos
por
modificacin
de
las
condiciones
urbansticas,
tenidas
en
cuenta
al
tiempo
de
fijacin,
el
valor
se
obtendr
por
el
mtodo
residual
dinmico.
SUELO
URBANO
(art.28)
Sin
urbanizacin
consolidada.
Por
aplicacin
al
aprovechamiento
resultante
del
correspondiente
mbito
de
gestin,
y
del
aprovechamiento
ms
especfico
de
las
ponencias
(
multiplicando
VBR
x
aprovechamiento)
Con
urbanizacin
consolidada.
Por
aplicacin
al
aprovechamiento
al
terreno,
del
Valor
de
repercusin
en
parcela,
si
no
existiera,
en
su
caso
calle
o
tramo,
corregido
por
los
coeficientes
correctores
segn
la
normativa
tcnica
del
valor
catastral.
Caso
de
inexistencia
del
valor
catastral,
prdida
de
vigencia
de
los
valores
de
las
ponencias,
o
inaplicabilidad
de
stos
por
modificacin
de
las
condiciones
urbansticas,
tenidas
en
cuenta
al
tiempo
de
fijacin,
el
valor
se
obtendr
por
aplicacin
de
los
valores
de
repercusin
obtenidos
por
el
mtodo
residual.
En
el
supuesto
caso
que
no
haya
planeamiento
o
se
desconozca
el
aprovechamiento,
el
valor
del
suelo
se
calcular
de
la
siguiente
manera:
Si
no
existe
planeamiento
o
ste
no
atribuye
aprovechamiento
lucrativo
al
terreno
(sea
cual
sea
la
clase
de
suelo),
el
aprovechamiento
se
obtendr
de
los
aprovechamientos
referidos
al
uso
predominante
el
polgono
fiscal
en
que,
a
efectos
catastrales,
est
incluido
el
mismo.
50
1.
OBJETO:
En
defecto
de
acuerdo
entre
todos
los
sujetos
afectados,
verificacin
de
las
operaciones
de
reparto
de
cargas
y
beneficios.
Fijacin
del
justiprecio
en
la
expropiacin,
cualquiera
que
sea
la
finalidad.
Determinacin
de
la
responsabilidad
patrimonial
de
la
administracin
pblica.
Fijacin
del
precio
a
pagar
al
propietario
en
la
venta
o
sustitucin
forzosa.
(NUEVO)
VALORACIN
DEL
SUELO
EN
SUS
DIVERSAS
SITUACIONES
BSICAS.
2.
VALORACIN
EN
SITACIN
BSICA
RURAL
(art.21).
No
tiene
aprovechamiento
edificatorio.
As
pues,
los
terrenos
se
tasarn
por:
- Capitalizacin
de
rendimientos
reales
y
potenciales,
de
la
explotacin
segun
se
estado
en
el
momento
al
que
se
deba
entenderse
referida
la
valoracin.
Cuando
se
acte
por
renta
potencial,
se
incluir,
en
su
caso,
como
ingresos
las
subvenciones,
y
se
descontarn
los
costes
necesarios
para
la
explotacin
considerada.
- El
valor
del
suelo
podr
ser
corregido
al
alza
hasta
un
mximo
del
doble,
en
funcin
de
la
localizacin,
accesibilidad
a
la
poblacin
o
actividad
econmica.
Las
construcciones
se
valorarn
por
el
coste
de
reposicin.
Las
plantaciones,
arrendamientos
rsticos
u
otros
derechos,
mediante
la
Ley
de
Expropiacin
Forzosa
y
Ley
de
arrendamientos
rsticos.
VALORACIN
EN
SITUACIN
BSICA
URBANIZADA
(art.22)
Si
no
est
edificado,
o
la
edificacin
existente
o
en
construccin
es
ilegal,
o
est
en
situacin
de
ruina
fsica:
a) Se
considerarn
como
uso
y
edificabilidad
de
referencia
los
atributos
a
la
parcela
por
la
ordenacin
urbanstica.
Si
los
terrenos
no
tienen
asignada
una
edificabilidad
o
uso
privado,
se
les
atribuye
la
media
y
el
uso
mayoritario
en
el
mbito
espacial
homogneo
en
el
que
los
haya
incluido
la
ordenacin
urbanstica.
b) Se
le
aplicar
a
dicha
edificabilidad
el
valor
de
repercusin
del
suelo
obtenido
por
el
Mtodo
residual
esttico.
c) A
descontar
el
valor
de
los
deberes
urbansticos
y
cargas
pendientes
de
realizar.
Si
estuviera
edificado
o
en
proceso
de
edificacin,
ser
el
mayor
de:
a) el
determinado
por
comparacin.
b) El
determinado
por
el
Mtodo
residual
esttico
sin
considerar
la
edificacin
o
construccin
realizada.
Es
decir,
que
si
te
pilla
con
la
estructura
hecha,
el
precio
de
la
estructura
no
te
lo
amortizan.
Si
se
trata
de
un
suelo
urbanizado
sometido
a
actuaciones
de
reforma
o
renovacin,
el
mtodo
residual
considerar
los
usos
y
edificabilidades
atribuidos
en
origen
por
la
ordenacin.
51