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TEMA

1. INTRODUCCIN

1.1. El Derecho.

Concepto: El derecho es un conjunto de reglas obligatorias establecidas o autorizadas por el estado y respaldadas
por su poder.
Ramas del Derecho: Son dos, el derecho pblico y el derecho privado.
Ramas del derecho pblico:
- Derecho poltico.
- Derecho administrativo.
- Derecho penal.
- Derecho fiscal.
- Derecho laboral.
- Derecho internacional.
-
Ramas del derecho privado:
- Derecho civil (que bien podrn ser de personalidad o del patrimonio).
- Derecho foral.
- Derecho mercantil.
Fuentes del Derecho:
Dnde se muestra el derecho? En la LEY.

1.- LA LEY Clases de leyes:
- Constitucin espaola (1978)




- Tratados internacionales.




- Leyes de armonizacin.




- Leyes orgnicas.




- Leyes de Bases




- Leyes Marco.




- Otras leyes: Decreto ley, decreto legislativo, etc.

2.- LA COSTUMBRE Por ejemplo, los dictmenes del Tribunal de las Aguas de Valencia.

3.- LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO Entre otros estn:

- Derechos humanos.

- Derechos al trabajo.

- Derechos a la vida.

- Derechos del nio.

4.- LA JURISPRUDENCIA En los pases que no son anglosajones, se tiene muy en cuenta pero no es una
fuente del derecho.

El Estado y sus fines:
El Estado espaol se rige por una monarqua parlamentaria y el estado de las autonomas.

- Funciones del estado: Ejecutiva, legislativa y judicial.
- Funciones de las CCAA: www.gva.es // www.justicia.es
- Estructura del poder ejecutivo del estado: Gobierno, Administracin central (ministerios),
Administracin perifrica (autonomas), administracin local (diputaciones y municipios,
administracin institucional.
- Actividad del poder ejecutivo: Funcin ejecutiva, de potestad reglamentaria, y
jurisdiccional.
- Normas administrativas: Decreto ley, decreto legislativo, reales decretos, rdenes
ministeriales, rdenes institucionales, ordenanzas municipales, bandos.
- Recursos administrativos:
Clases de recursos administrativos: Recurso de alzado, de reposicin, y de revisin.
El silencio administrativo.
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TEMA 2. PROPIEDAD Y POSESIN


2.1. La propiedad y la posesin.



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Derecho real: Establece una relacin entre las personas y las cosas que son tangibles. Atribuye un
poder de dominacin inmediato de una cosa frente a cualquiera.
Propiedad: Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas
en las leyes (art. 348 CC).
Puede ser: a) Pblica o privada
b) Mobiliaria, inmobiliaria o especial (p.ej. La propiedad intelectual).
Posesin: Es la detentacin de una cosa. En un piso de alquiler, el propietario no disfruta del bien. El
inquilino no puede modificar nada porque es causa de desahucio.

2.2. La proteccin del derecho de propiedad.


Construccin de un edificio propio sobre terreno ajeno.


A) Por mutuo acuerdo.

Derecho de superficie (art. 287-289 LS-92 y art. 171 y sgtes. LS-76)
Al propietario del suelo se le paga un canon por tiempo mximo de 99 aos. Si fuera suelo pblico,
hasta 75 aos. Cuando transcurre este plazo, tanto el suelo como el edificio pasan a ser propiedad
del propietario del suelo sin pagar indemnizacin.

Cambio de obra
Es el que normalmente se produce. Se basa en construir una promocin sin comprar el suelo
haciendo un acuerdo de intercambio. El propietario del suelo sigue sindolo. Puede ser un problema
grave caso de que no se acabe la obra porque el propietario del suelo no es propietario de la
estructura, por ejemplo.

B) Sin mutuo acuerdo.

De buena fe.
Si se ha invadido el terreno de otro propietario:

El propietario del edificio compra el terreno invadido a precio razonable de mercado.

El propietario del terreno compra el edificio cuando el vecino ya lo ha construido.

De mala fe.
Se produce cuando un individuo construye aunque no sea propietario de ningn suelo, por lo que
seguro que no se ha equivocado. El promotor debe tirar lo que ha construido hasta dejarlo en el
estado inicial de la actuacin, o que el propietario acepte quedarse con todo. Puede ganar si se
pasan los pleitos para reclamar su propiedad.

2.3. El registro de la propiedad.



Institucin de naturaleza jurdica destinada a dotar de publicidad y seguridad a las operaciones de trfico
jurdico-econmico. Depende el Ministerio de Justicia. Adems de quin es el propietario, dice la superficie que tiene,
cules son sus lindes y las cargas y gravmenes que soporta. El registrador vela por la certeza de los datos.

Principios sobre los que se asienta:
- No inscripcin.
- Presuncin de exactitud.
- Buena fe.
- Publicidad.

Hay dos formas de solicitar datos al Registro. Mediante una nota informativa, ms barata pero no certificada,
y mediante un certificado. Nos pueden editar una norma informativa para saber el propietario, cargas o cualquier otra
informacin, pero no es un certificado, no se puede utilizar en juicio.


Hay gravmenes o servidumbres que no estn inscritas en el expediente del inmueble y es mejor que est
todo apuntado, incluso los cambios que se produzcan, como servidumbres, hipotecas, etc. Jurdicamente, el inmueble
se trata como todo uno hasta que se divide. Se inscribe antes de acabar la obra de forma que los inmuebles ganan
valor a la hora de venderse.

2.4. El catastro.



El catastro es una institucin administrativa con la finalidad de informar (entre otras) a la administracin en
sus funciones recaudatorias y fiscales. Depende del Ministerio de Hacienda (Texto Refundido sobre la Ley del
Catastro, art. 1).

En l se recogen las extensiones de las fincas, tanto rsticas como urbanas, y su valor. El valor catastral casi
nunca coincide con el valor real. Casi siempre es mas bajo por cuestiones polticas, de recaudacin de impuestos.


Tiene la ventaja de contener documentacin grfica. Cada municipio se divide en polgonos, y dentro de ellos
aparecen fincas catastrales. En caso de discordancia de datos con el registro de la propiedad, prevalecen los datos de
ste ltimo.

2.5. La supresin de la edificacin de obra nueva (art. 437 y sgtes.)


Todo poseedor de un bien tiene derecho a ser respetado en su posesin (art. 446 CC). Para ello se establece
el juicio verbal (antes INTERDICTO), aproximadamente en un mes. En aplicacin a obra nueva, de lo que trata es de
conseguir la paralizacin en su de construccin por una tercera persona que alega algn prejuicio, una lesin en sus
derechos, o una incomodidad.

Como acta:
- La persona que se considera lesionada en su derecho, eleva al Tribunal de Primera
Instancia una demanda sucinta, por la que solicita la paralizacin de la obra.

- El Tribunal, antes de la citacin, dirige inmediatamente una orden de suspensin a quien
est en ese momento en la obra, que podr dar dinero para continuarla o conservarla.

- En el plazo de cinco das, el Tribunal dicta AUTO ( es un pronunciamiento, no una
sentencia). Si admite la demanda, cita a las partes implicadas a una vista en 10-20 das.

- Antes de la vista, podr girar reconocimiento judicial y/o pericial.

- Terminada la vista, dictara SENTENCIA dentro de los 10 das siguientes. La obra se
paralizar definitivamente, o bien se dejar que contine.


TEMA 3. LA PROPIEDAD HORIZONTAL


3.1. La comunidad y condominio.



Propiedad privativa: Pertenece a un nico propietario.


Condominio: Pertenece a varios propietarios. La propiedad que le corresponde a cada uno viene reflejada por
una cuota intelectual en %.

3.2. La propiedad horizontal y su rgimen legal.



Se rige por la Ley 49/1960, sobre la Propiedad horizontal, modificada por la ley 8/1999, de Reforma. Sus
preceptos no pueden ser modificados por la voluntad de los copropietarios.

3.3. Elementos bsicos del contenido del derecho.


Concepto de Propiedad horizontal.

Es un caso especial de condominio. Se dan los siguientes factores:
a) Cada propietario tiene como propiedad privativa un piso o local.
b) Cada propietario forma parte de un condominio con los dems propietarios de los elementos
comunes. El condominio viene expresado mediante la cuota intelectual (%).
c) La titularidad de la cuota y el piso o local son inseparables.

Ttulo constitutivo de la propiedad horizontal (art.5)
A) Describe el inmueble en su conjunto (naturaleza, situacin y linderos, superficie, nombre y nmero, servicios
e instalaciones, etc.). Tambin los pisos o locales expresando su superficie, linderos, planta en la que se halle,
y los anejos como garaje, trastero, buhardilla o stano.
Es un documento en el que se constituye la propiedad horizontal y se redacta ante notario para proceder,
posteriormente, a su inscripcin en el Registro.

B) Se fija la cuota de participacin que corresponde a cada piso o local.

Elementos privativos y comunes. (art. 369 CC)
A) Los privativos son los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente.

B) Elementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, elementos estructurales, las fachadas, incluyendo su imagen,
elementos de cierre, escaleras, ascensores, conducciones y canalizaciones para el desage, suministro de
agua, luz, gas, calefaccin, aire acondicionado, evacuacin de humos, portero automtico, antena colectiva,
servidumbres, y otras cualesquiera que no sean visibles.


3.4. Cuota de participacin.

A cada piso o local se le atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble, y
referida a centsimas del mismo. Sirve para determinar la participacin en el reparto de cargas y beneficios por razn
de la comunidad.
Fijacin de la cuota:
- Antes de iniciarse la venta.
- Por el propietario nico, con el notario o registrados.
- Si el rgimen es de copropiedad o comunidad de propietarios, se fija por unanimidad. Si no hay
acuerdo, por el laudo arbitral o por resolucin judicial.
- Ha de tenerse en cuenta la SUPERFICIE TIL, emplazamiento, orientacin y altura, uso presumible y
repercusin en elementos comunes, etc..

3.5. Rgimen de obras.

Modificaciones (art. 7)

En cada planta o local se podrn modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios, si no se
menoscaba o altera su seguridad, su estructura general, configuracin exterior, o perjudica los derechos de otros
propietarios.
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Se dar debida cuenta al representante de la comunidad.

Innovaciones (art.10)

No se pueden exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras requeridas por la adecuada conservacin y
habitabilidad del inmueble segn su rango.

Si se adoptan vlidamente acuerdos sobre innovaciones no exigibles segn su rango, y su coste supera 3
mensualidades corrientes, y existe algn disidente, la comunidad podr excluirle si lo considera conveniente. Cuando
quiera disfrutar de la innovacin, deber abonar cuotas y gastos.

Si la innovacin hace inservible parte del inmueble para uso y disfrute de algn propietario, se requiere su
conformidad. Si la concede, no significa que deba participar en los gastos generados.

Sobreelevaciones (art.12)

Afecta al Ttulo constitutivo. El acuerdo ha de ser unnime y fijar la naturaleza de la modificacin, las
alteraciones, la variacin de cuotas y titulares de nuevos pisos o locales.
Limitaciones a la sobreelevacin:
- Que lo permitan las ordenanzas municipales.
- Que sea estructuralmente posible.
- Obligacin de respetar la esttica salvo unanimidad de los propietarios y autorizacin de la
Administracin.

3.6. Gobierno y Administracin.


Junta de propietarios (arts. 14 y 18)
Se rene una vez al ao como mnimo o a solicitud de quienes representen el 25% de las cuotas de
participacin. El Administrador es elegido en Junta, y suele ser un profesional cuya misin es llevar cuentas, gestionar
las obras, mantener las instalaciones, etc.
Funciones:
- Eleccin de presidente y dems cargos durante 1 ao.
- Aprobacin de gastos e ingresos.
- Aprobacin de la ejecucin de obras extraordinarias y mejoras.
- Cualquier asunto de inters general.

Rgimen de acuerdos (art.16)



Modificacin de estatutos por unanimidad.


Establecimiento o supresin de servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia, etc., y arrendamiento
de elementos comunes 60% de propietarios, que representen el 60% de las cuotas.

Obras para eliminacin de barreras arquitectnicas 51% de los propietarios que representen el 51% de las
cuotas.

Instalacin de nuevos sistemas de telecomunicacin, aprovechamiento de energa solar, sistemas energticos
colectivos, etc. 33% de los propietarios que representen el 33% de las cuotas.


3.7. Estatutos y Reglamento. (art.5 y 6)

Estatutos:

Forman parte del ttulo constitutivo y obliga a todos los propietarios en orden al uso o destino del
edificio, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y
reparaciones.
Reglamento: Se establece para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas
comunes (volmenes en aparatos de audio, lavadora, garaje, escalera, ascensores, piscinas, jardines,
terrazas, bajadas de basuras, etc.)


3.8. Novedades introducidas por la Ley 8/1999

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Fondo de reserva del 5% del presupuesto ordinario.


Cuotas pendientes de pago tienen carcter de crdito preferente ( art.1923 CC)
En la escritura de compra-venta, debe figurar que se est al corriente en el pago de deudas.
Obligacin de comunicar el cambio de titularidad.
Privacin del derecho de voto y de impugnar los acuerdos adoptados.
Procedimiento de reclamacin de cuotas ms gil.

TEMA 4. LAS SERVIDUMBRES.


4.1. Concepto.

Es un gravamen impuesto sobre un inmueble (suelo, suelo construido, etc.) a beneficio de otro perteneciente
a distinto dueo (art.530 CC). Siempre se implican dos propiedades:
a) Finca sirviente Soporta el derecho del dominante.
b) Finca dominante Tiene a su favor el goce o beneficio.
Se establecen para un mejor aprovechamiento econmico y funcional de las cosas. Son inseparables e
indivisibles.

4.2. Clases de servidumbre.



No son excluyentes. Se distinguen varios tipos:

A) Por su origen o forma de establecerse (art.536 CC)


Voluntarias:
- Mediante intervivos (contratos).
- Mortis causa (testamento)
- A ttulo oneroso (indemnizacin)
- A ttulo gratuito.

Forzosas:
- De utilidad pblica: en beneficio de una pluralidad de personas. El destinatario suele ser
indefinido (ferrocarriles, carreteras, minas, aguas, etc.).
- De inters de particulares reguladas por el CC, siendo el destinatario una persona concreta.

B) Por la forma en que se utilizan (art.532 CC)


Continuas: Cuyo uso es, o puede ser incesante sin la intervencin del hombre (cauce, luces, etc).
Discontinuas: Cuando se usan a intervalos de tiempo y depende de actos del hombre (pastos,etc.).

C) Por la forma en la que se hallan establecidas (art.532 CC)
Aparentes: cuando se perciben, se anuncian (acueducto, gasoducto, oleoducto, etc.).
No aparentes: cuando no presenta indicio exterior (pasto)

D) Por la ndole de la accin.


Positivas: Impone el dueo del predio sirviente la obligacin de hacer o dejar hacer alguna cosa.
Negativas: Prohibe el dueo del predio sirviente hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre.


4.3. M odos de adquisicin y extincin de servidumbres. (art. 537-542 CC)

ADQUISICIN: - De forma genrica:
a) por voluntad humana (contrato, testamento)





b) por imposicin legal.
- Otras formas: a) Por prescripcin: Las continuas y aparentes pueden adquirirse por la prescripcin


de 20 aos. Las ventanas no producen prescripcin, los balcones, s.




b) Por reconocimiento del predio sirviente (por escrito).




c) Por sentencia judicial (cuando sta sea firme e irrevocable).




d) Por la propia realidad o destino del padre de familia (segregacin de 2 fincas




pertenecientes a un mismo propietario en origen.

EXTINCIN:
- Por reunirse en una misma personales propiedades de la finca dominante y sirviente.


- Por el no uso durante 20 aos.


- Cuando las fincas lleguen a un estado tal que no pueda utilizarse la servidumbre.


- Por renuncia del dueo de la finca dominante.


- Cuando se cumple la condicin bajo la que se constituy la servidumbre y se da cumplimiento.


- Por la redencin convenida entre los dueos.

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4.4. Servidumbre de apoyo de andamios y de paso.


A) Apoyo de andamios y paso de materiales (art.569 CC).
- Si no existe otra posibilidad, ha de conseguirse con indemnizacin compensatoria.
- Es una servidumbre temporal y de paso.
- No se tiene derecho ms que de utilizar la finca.
B) Paso (art.564-570 CC).

- Es continua, positiva, y con la solucin ms sencilla.

- Pueda ser aparente como NO aparente.

- Se extingue cuando se abre nuevo paso que d acceso al predio dominante.

- La finca enclavada entre otras, sin salida a espacio pblico, puede exigir paso por las fincas vecinas mediante
indemnizacin, por donde menos perjudique.
- Si el paso es permanente, la indemnizacin consistir en el valor del terreno que ocupa (esto est mal
redactado en el CC, debera consistir en el valor de la renta que el usuario deja de percibir).

4.5. Servidumbre en materia de aguas.


Servidumbre natural (art.552 CC)


Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre,
desciende de los superiores, as como el material que aquella arrastre. Ni el dueo del predio inferior puede
hacer obras que impidan la servidumbre, ni el del superior hacer obras que la agraven.

Servidumbre de acueductos (art.557-559 CC).
Puede hacerse pasar el agua por fincas intermedias hasta la propia, con indemnizacin a sus dueos
y los de las fincas inferiores sobre las que se filtren o caigan las aguas.
Previamente se est obligado a:
- Justificar que se posee el agua y en cantidad suficiente.
- Demostrar que el paso solicitado es el ms conveniente y menos gravoso para terceros.
- Indemnizar al dueo de la finca sirviente.

La servidumbre no se puede imponer sobre edificios, patios o dependencias, jardines o huertos ya
existentes.

4.6. Desage de edificios.


Vertiente de tejados
El propietario de un edificio debe verter las aguas pluviales que se recogen en su cubierta o tejado, sobre su
propio suelo o sitio pblico, recogindolas previamente para que no causen dao.
El dueo que sufra la servidumbre, podr edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado, dndoles otra
salida.

Desages
Cuando el corral o patio de una casa se haya enclavado entre otras, podr exigir servidumbre de desage
dando paso a las aguas por donde ms fcil sea la salida y con la canalizacin que menos perjudique a la finca
sirviente, previa indemnizacin correspondiente.

4.7. Servidumbre de medianera.



La medianera no constituye una servidumbre, sino ms bien una forma especial de indivisin.
- Pared medianera: Aquella construida entre el lmite de 2 propiedades, pertenece a los 2 y se pueden
apoyar las cargas de los 2 edificios.
- Pared contigua: Sirve de cerramiento y est edificada toda ella sobre una nica propiedad. Puede ser
estructural o no.
- Pared comn: Pertenece a las dos propiedades colindantes, es de pequeo espesor y no es
estructural.


Signos a favor de la medianera:
- Cuando son paredes divisorias hasta el punto de comn elevacin.
- En las paredes divisorias de jardines o corrales en poblados o campo.
- En las cercas, vallados, setos vivos, etc., que dividen las fincas rsticas.
- Zanjas o acequias abiertas entre las fincas.
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Signos contrarios a la presuncin de medianera:
- Cuando en las paredes divisorias haya huecos o ventanas.
- Cuando la pared est por un lado recta y a plomo y por el otro lo mismo en su parte superior, y en la inferior
tenga relex o retallos.
- Cuando resulte construida toda la pared sobre una sola finca.
- Cuando solo sufra las cargas de una de las fincas.
- Cuando la pared divisoria entre muros, jardines y heredades, se construya con la albardilla vertiendo hacia
una de las caras.
- Cuando la pared divisoria de mampostera presente piedras pasaderas sobresaliendo por uno solo de los
lados.
- Cuando las propiedades contiguas a otras guardadas por vallados o setos no se hallen cerradas.
- Cuando la tierra o broza sacada para abrir una zanja para su limpieza se halle a un solo lado.

Situaciones particulares:

- Renuncia a la medianera (pero no al suelo) (solo te liberas de cargas y beneficios).

- Alzamiento de la pared medianera (regruesaremos pilares y muros dentro de nuestra propiedad).

- Prohibicin de abertura de huecos en la medianera sin consentimiento.

- Uso de la pared medianera (hasta la mitad del muro).

4.8. Servidumbre de luces y vistas.


LUCES (art.581 CC):

Es continua y aparente. Consiste en el derecho a abrir huecos en la pared propia para recibir luz del propio
vecino. Son llamados huecos de tolerancia. Podrn ser cegados cuando se alce la pared contigua o si se adquiere la
medianera y no hubiera pacto en contrario. P.ej. T puedes hacer un muro de cerramiento de vidrio pavs.

VISTAS (art.582- 585 CC):

Trata de establecer distancias mnimas para asegurar la intimidad entre 2 fincas. Es continua y aparente.
- En vistas rectas no se puede abrir ventanas ni balcones u otros voladizos a menos de 2 metros entre en lmite
de la propiedad y pared que contenga el hueco. En vistas oblicuas ser de 60 cms.
- Las distancias se miden desde la lnea exterior de la pared o voladizo en vistas rectas. En oblicuas, desde la
lnea de separacin de las propiedades.
- Las distancias no se aplican para edificios separados por va pblica.
- Cuando por ttulo se hubiera adquirido el derecho a tener vistas rectas, balcones o miradores sobre
colindantes, el dueo de la finca no podr edificar a menos de 3 metros.

TEMA 5. SERVIDUMBRES DE UTILIDAD PBLICA.


5.1. Servidumbre de costas.


Regulada por la Ley 22/1998, de Costas y el Real Decreto 1471/1998.

Hay que destacar los siguientes extremos:
Se sealan dos zonas de dominio tomando origen en la lnea que manifiesta el Lmite exterior de la ribera
del mar. Hacia tierra adentro puede darse el dominio privado, no as hacia mar adentro, porque pertenece al
Estado.
El lmite interior de la ribera del mar es el determinado por la lnea de tierra adentro que abarca aguas
interiores, zona martimo-terrestre y playa (o zona de depsito de materiales sueltos).
El dominio pblico hacia mar adentro contiene el sealamiento de las lneas de mximo temporal, pleamar y
bajamar.
Tierra adentro cabe destacar las siguientes actuaciones:

Servidumbre de trnsito: Franja de terreno que alcanza entre 6 y 20m de anchura. Debe estar expedita al trnsito
peatonal, de vigilancia y salvamento. Puede estar ocupada por paseos martimos, cultivos,
etc.
Servidumbre de proteccin: Espacio de terreno entre 100 y 200 m de anchura medidos desde la lnea de lmite
interior de la ribera del mar. Quedan prohibidas:
- Edificaciones con destino a habitacin.
- Construcciones o modificaciones de vas de transporte interurbanas y otras de
intensidad de trfico determinado.
- Actividades que impliquen destruccin de yacimientos de ridos.
- Tendido areo de lneas de alta tensin (podrn ser subterrneos o de media y baja
tensin).
- Vertido de residuos slidos o lquidos sin depurar.
- Publicidad en general.

Servidumbre de acceso al mar: En zonas colindantes a la martimo-terrestre Estatal. Se debe a la necesidad de
salvaguardar el acceso al litoral, tanto de forma rodada como peatonal. La distancia entre
accesos ser de 500m (mximo) en accesos rodados, y 200m (mximo) en acceso peatonal.

Zonas de influencia: Alcanza una anchura mnima de 500m tierra adentro. Tiene limitado el uso, entre otros
supuestos, a las construcciones, evitando la construccin de barreras arquitectnicas o
acumulacin de volmenes as como atender a la densidad de edificacin que no se debe
superar la media de la correspondiente al suelo urbanizable.

5.2. Servidumbre de carreteras.


Regulada por la Ley de Carreteras 25/1988, el Real Decreto 1812/1994 y la Ley de Carreteras de la CV 6/1991.

Carretera estatal une 2 municipios de distinta comunidad autnoma.
Carretera autonmica une 2 municipios de la misma autonoma pero de distinta provincia.
Carretera de la diputacin une 2 municipios de la misma provincia.

REGULACIN ESTATAL:

Zona de dominio pblico: Est sometida a expropiacin. Las obras y/o instalaciones se someteran a la autorizacin
previa del Ministerio de Fomento. Dominio pblico son los terrenos ocupados por las
carreteras y dems elementos que se prevn permanentes para el mantenimiento y la
conservacin de las mismas o a la explotacin de servicios pblicos, tales como los
destinados a descanso, estacionamiento, auxilio y atencin mdica de urgencia, peaje,
parada de autobuses y otros fines auxiliares o complementarios.

Zona de servidumbre:
No se puede autorizar ningn tipo de cerramiento u obstculo que impida la entrada a
esa zona. Su ocupacin est sometida a indemnizacin, as como los daos y perjuicios
ocasionados. Puede autorizarse por el ministerio de fomento aquellos usos compatibles
con la seguridad vial.
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USOS:
- Encauzamiento y canalizacin de aguas que discurren por la carretera.
- Depsito temporal de objetos retirados de la carretera.
- Establecimiento temporal de vehculos o remolques que no puedan circular.
- Condiciones vinculadas a la carretera que no pueda ubicarse en otro lugar.
- Almacenamiento temporal de maquinaria o material destinado a construir, reparar
o conservar la carretera.
- Otros usos para la mejora del servicio de la va como caminos rurales, etc.


Zona de afeccin: (50-100m desde la lnea de servidumbre). En esta zona tambin se requiere la autorizacin del
Ministerio de Fomento para la realizacin de obras. En las construcciones e instalaciones
ya existentes podrn realizarse obras de mantenimiento con los lmites establecidos en la
ley.

Puede denegarse la autorizacin conforme a las previsiones de planes y proyectos de
ampliacin o variacin de la carretera que se tengan para un periodo de 10 aos.


Lnea lmite de edificacin: Desde la misma, hasta la lnea de carretera (25,50 o 100m segn vas), queda prohibido
cualquier tipo de obra de construccin, reconstruccin o ampliacin, a excepcin de las
que resulten imprescindibles para la conservacin y mantenimiento de las construcciones
existentes.

REGULACIN AUTONMICA:

Zona de dominio pblico: Sometida a expropiacin. Se requiere la previa autorizacin de la Administracin que
explota dicha va, para cualquier obra o instalacin. El dominio pblico alcanza como mnimo la
superficie necesaria para la calzada, arcenes y elementos de proteccin medio ambiental o
funcionales, incluidos los estacionamientos, as como la previsin de ampliaciones.

Zona de proteccin: Se requiere la previa autorizacin de la Administracin que explota dicha va, para cualquier obra
o instalacin. Se prohbe obras de edificacin alguna. En las construcciones o instalaciones ya
existentes se posibilita su reparacin y mejora con las limitaciones legales pertinentes.

Pueden destinarse a aprovechamientos agropecuarios sin permiso alguno mientras no suponga
un peligro para la seguridad vial. stos terrenos estn sometidos a servidumbre para
emplazamiento o actividad pblica relacionada con el mantenimiento de las vas.

5.3. Servidumbre de ferrocarriles.


Regulada por la Ley del sector ferroviario 39/2003.

Zona de dominio pblico: Se requiere la previa autorizacin del administrador de las infraestructuras ferroviarias para
hacer cualquier tipo de obra o instalacin, ya sean fijas o provisionales, cambio de destino o tipo
de actividad, as como plantar o talar rboles. Solo se concedern cuando sean necesarias para la
prestacin del servicio. Excepcionalmente se podr cruzar el dominio pblico por obras e
instalaciones de inters privado.

Zona de proteccin: (70m. suelo urbanizable-8m. suelo urbano) Se puede hacer cualquier obra o uso que sea
compatible con la seguridad del trfico ferroviario con previa autorizacin. Puede denegarse por
ampliacin o variacin en un plazo de 10 aos. Se permite mantener una obra existente con
limitaciones legales. Puede cultivarse sin autorizacin previa excepto la quema de rastrojos.

Lnea lmite de edificacin: Desde ella hasta la lnea frrea no se permiten obras ni instalacin de lneas elctricas de
alta tensin.

5.4. Servidumbre de paso de corriente elctrica.


Regulada por la Ley del sector elctrico 54/1997 y el reglamento R.D. 1955/2000.

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La servidumbre comprende, adems del vuelo, el establecimiento de postes y torres para la sustentacin de los
cables conductores. Si el paso es subterrneo, comprende la ocupacin del subsuelo a una profundidad requerida. A
esta servidumbre hay que sumar el paso o acceso para su mantenimiento o reparacin, as como ocupacin temporal
de terrenos u otras bases.

No puede imponerse sobre edificios, centros escolares, campos o instalaciones deportivas cerradas, incluso
jardines y huertos de menos de hectrea si ya existen como tales. Tampoco puede imponerse, siempre que pueda
instalarse sobre terrenos de dominio o uso pblico, o siguiendo linderos de fincas que a su vez, dicha variacin de
coste, longitud o altura de uno a otro trazado no supere el 10% de la parte de lnea afectada.

El predio podr vallarse dejando a salvo la servidumbre. A costa de la propiedad puede vallarse el trazado de la
lnea.

Causa de extincin de la servidumbre son la retirada de la instalacin, desuso sin causa justificada durante 9
aos, revocacin de concesin o Cdigo civil.

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TEMA 6. EL CONTRATO DE EJECUCIN DE OBRA.



6.1. Nocin de contrato.

Realiza una funcin socio-econmica trascendente y da un soporte de seguridad jurdica a las relaciones. Presenta
dos significados esenciales:
- Como convencin o acuerdo entre personas (2 partes).
- Como relacin contractual surgida de la convencin o acuerdo.

Requisitos esenciales:
- Consentimiento de los contratantes.
- Causa de la obligacin con que se establezca.
- Objeto cierto que d a materia de contrato.

Resolucin:
Contempla el supuesto de un negocio vlidamente celebrado que pierde su eficacia entre las partes por un
hecho posterior a su celebracin. Pierde estar previsto por las partes, puede ser a causa de acontecimientos
imprevistos (por fuerza mayor), o bien por comportamiento ilcito de alguna de las partes.

Nulidad:

Especfica situacin jurdica por la que el contrato se da por no celebrado. No se produce efecto alguno.
Puede provenir la nulidad por:
- Por falta de algn requisito legal.
- Por que la ley declara su ineficacia debido a que se dan circunstancias especiales (inobservancia de
la forma lega, violacin de prohibicin, contratacin a nombre de terceros sin contar con su
autorizacin).

6.2. El contrato de ejecucin de obras o de empresa (art. 1588-1600 CC).


El constructor o contratista se obliga con otra persona, el promotor o propietario por un precio cierto, a la
construccin de un determinado edificio o construccin, de conformidad con las condiciones pactadas, planos y en
general, documentos tcnicos elaborados y reglas generales de construccin.

Lo que caracteriza el contrato de obras es el objeto del mismo, es decir, la construccin de un inmueble con
vinculacin total al terreno, para el que ha sido proyectado, en el que queda ubicado y sobre el cual tienen desarrollo
todos los trabajos.

Cuando el propietario es la Administracin Pblica, nos hallamos ante el contrato administrativo de obras.

6.3. Objeto del contrato.


Son objeto:

- Los trabajos de los diferentes oficios. Salvo los que se reserve el promotor.
- Materiales.
- Medios auxiliares.

Son de cuenta del contratista:

a) Ejecucin material
- Costes directos: Materiales, mano de obra, maquinaria, transportes.
- Constes indirectos (generalmente es un % sobre los costes directos):
Por instalaciones y servicios: medios auxiliares y de seguridad, vallas de cerramiento,
iluminacin agua y luz de la obra, indemnizacin a terceros, seguro
de incendios, control exhaustivo de la obra, gestin.
Por intereses del capital anticipado de la construccin.

b) Beneficio industrial de la contrata (15-20% del coste)

6.4. Modalidades del contrato de ejecucin de obra.


12

a)

A tanto alzado, o por ajuste.


Consiste en determinar previamente el precio global para todo el conjunto de los trabajos que se realizarn
de conformidad a un plan acordado. Podr ser a tanto ajuste por alzado absoluto (sin alteraciones posibles) o
relativo (% razonable destinado a cambios de calidades de ltima hora).

Ventaja: Que se conoce de antemano el precio final.
Inconveniente: Suele fijarse un precio elevado por la posible variacin de precios.

b) Por unidad de medida.

Se fijan precios unitarios con, o sin determinacin de la cantidad a utilizar.

c) Por administracin.

El contratista se obliga a ejecutar la obra y de adquirir los materiales precisos para su realizacin por encargo
o delegacin expresa del contratante. El propietario se obliga a abonar el coste efectivo de la mano de obra,
de los materiales utilizados y dems gastos, adems de un beneficio al contratista por sus tareas.

La estimacin de los trabajos se hace al final, aunque puede haber rendiciones parciales o a cuenta. La
remuneracin del constructor se fija en un tanto % o bien por una cantidad fija acordada.

Ventaja: Los costes se ajustan a la realidad del momento.
Inconveniente: No se conoce el precio hasta que no se finaliza la obra.

6.5. Contenido del contrato de obras.


Debe constar por escrito:
- Definicin de la obra conforme al proyecto.
- Precio cierto.
- Plazo total y en su caso los parciales de ejecucin.
- Plazo de garanta posterior y fianzas o garantas.
- Revisin de precios, clculo y forma de abono.
- Penalidades por incumplimiento de contrato, por das de retraso y graduado en atencin al
presupuesto total.

6.6. Obligaciones y derechos de los contratantes.


CONSTRUCTOR:







PROMOTOR:

- Ejecutar la obra en la forma y plazo convenido y entregarla.



- Soportar los riesgos hasta su entrega y recepcin.

- Responder a los daos ocasionados a terceros durante la obra.

- Responder de la ruina del edificio.
- Cooperar a la ejecucin de la obra.
- Recibir la obra ejecutada (provisional y definitiva).
- Hacer efectivo el precio de la forma, tiempo y lugar pactado.
- Soportar los riesgos desde el momento de la recepcin y an antes (si no lo hubiera hecho por
causa imputable al promotor.

6.7. El rgimen de revisin de precios.

El derecho de revisin de precios y su procedimiento se recoge para las obras que contrata la administracin
del Estado, habindose extendido a la contratacin privada. Las caractersticas fundamentales son:
Inclusin de la clusula de revisin de precios en los condicionantes del contrato.
Se aplicarn frmulas polinmicas tipo, que contemplan tanto las caractersticas de la obra,
como el precio de la mano de obra y materiales, en la fecha de revisin y de adjudicacin del
contrato.
Cumplimiento estricto por el contratista del precio de ejecucin de los plazos parciales
derivados del programa de trabajo propuesto.

13

Se suele incorporar al contrato un programa de trabajo que se ajuste a los plazos parciales que pudiesen
haberse previsto, y acoplados por el Promotor y al plazo total de la ejecucin de la obra. Es menos habitual incorporar
un programa de pago.



6.8. Los vicios ocultos en los materiales.


El saneamiento por vicios ocultos en los materiales es la responsabilidad que incumbe al vendedor frente al
comprador. El vendedor estar obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la
hacen impropia para el uso al que se le destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el
comprador, no lo habra adquirido; es decir, habra dado menos dinero por ella.

Por el contrario, el vendedor queda eximido esta responsabilidad si estos defectos estn a la vista y de los
defectos que no estn a la vista si el comprador, dada la razn de su oficio o profesin, deba fcilmente conocerlos.

14

TEMA 7. LA CONTRATACIN ADMINISTRATIVA.


7.1. Los contratos de las administraciones pblicas.


R.D. legislativo 2/2000 (Texto Refundido de la Ley de Contratos de las AAPP) y R.D. 1098/2001 (Reglamento).

CONCEPTO:


Son aquellos contratos celebrados por un ente pblico que contienen clusulas exorbitantes del derecho
comn y referidas al servicio pblico en sentido amplio.

CARACTERSTICAS:
1. Contratos de adhesin o lo tomas o lo dejas, no se negocia.
2. Formas y procedimientos reglamentarios bajo principios de publicidad y convivencia, igualdad y
no discriminacin.
3. El objeto es una obra o servicio pblico.
4. Contenido: Implica un rgimen exorbitante del derecho civil.
5. El fin del contrato es de inters pblico beneficio para la sociedad.
6. Jurisdiccin competente: lo contencioso administrativo.
7. Una de las partes contratantes es un rgano de la Administracin pblica.

7.2. Procedimientos y formas de adjudicacin.


PROCEDIMIENTOS de adjudicacin:
- Abierto no hay discriminacin de nada.
- Restringido los empresarios son seleccionados por la administracin previa solicitud de los mismos.
- Negociable El empresario es elegido justificadamente previa consulta o negociacin con uno o
varios empresarios.

FORMAS de adjudicacin:
El procedimiento abierto y el restringido es adjudicado por:
- Subasta Versar sobre un tipo expresado en dinero, con adjudicacin al licitador que, sin
exceder aquel, oferte el precio mas bajo.
- Concurso Recaer al licitador que, teniendo en cuenta los criterios que se hayan establecido en
los pliegos, haga la proposicin ms ventajosa, sin atender exclusivamente al precio de la misma.

Supuestos de aplicacin del concurso:

A) Cuando los proyectos o presupuestos no hayan podido ser establecidos previamente por la Administracin y
deban ser presentados por los licitadores.
B) Cuando la definicin de la prestacin es susceptible de ser mejorado por otras soluciones tcnicas, a
proponer por los licitadores mediante la presentacin de variantes, o por reducciones en su plazo de
ejecucin.
C) Aquellos proyectos para cuya realizacin, la Administracin facilita materiales o medios auxiliares cuya buena
utilizacin exija por parte de los contratistas garantas especiales.
D) Aquellos proyectos que requieran el empleo de tecnologa especialmente avanzada o cuya ejecucin sea
particularmente compleja.

Circunstancias para el procedimiento negociado:

- Procedimiento negociado con publicidad.
a) Cuando las proposiciones u ofertas econmicas en los procedimientos abiertos o restringidos sean
irregulares o inaceptables.
b) Cuando las obras se realicen nicamente con fines de investigacin, experimentacin o
perfeccionamiento.
c) En casos excepcionales de obras cuya naturaleza o riesgo no permitan determinar previamente el
precio final.

- Procedimiento negociado sin publicidad.
15

a)

Cuando en un procedimiento abierto o restringido, no haya licitadores o los presentados no hayan


sido admitidos.
b) Cuando por su especificidad tcnica, artstica o por motivos relacionados con la proteccin de
derechos en exclusiva, las obras solo puedan encomendarse a un empresario.
c) Ante imperiosa urgencia, por acontecimientos imprevisibles para el rgano de contratacin.
d) Cuando las obras sean complementarias y no figuren en el proyecto ni en el contrato, pero resulte
necesaria su ejecucin.
e) Por repeticin de obras similares a otras adjudicadas por procedimiento abierto o restringido.
f) Cuando tengan un presupuesto escaso < 60.000
g) Aquellos que sean secretos o reservados y que requieran medidas de seguridad especiales.

7.3. El contrato de obras


OBJETO: a) Construccin de bienes inmuebles.
b) Trabajos que no modifiquen el suelo o el subsuelo pblico.


c) Reformas, recuperaciones, conservaciones o demoliciones de construcciones pblicas.


CLASES DE OBRAS:
1. Primer establecimiento o reforma.
2. Reparacin simple o gran reparacin
3. Conservacin o mantenimiento.
4. Demolicin.


El contrato de obras es el contrato administrativo tpico por excelencia. Cualquier empresa puede aspirar a
contratar en cualquier pas de la Unin Europea de acuerdo con unos baremos.

RGIMEN JURDICO:

1. Antes de contratar, la Administracin aprueba un proyecto con las prescripciones tcnicas de la obra y un
Plan de la obra.
2. El precio de la obra que ha de pagar la Administracin lo diferencia del contrato de concesin de obra
pblica, donde el concesionario percibe el precio de la obra de los usuarios a travs de tarifas.
3. La Administracin puede complementar el pago de la obra mediante una concesin sobre el dominio pblico.
Por ejemplo, el artculo 54 de la ley de costas permite la explotacin de servicios de temporada en playas,
como contraprestacin al coste de la ejecucin de una obra pblica relacionada con stas que, por su
naturaleza y caractersticas no sea susceptible de explotacin econmica.
4. El contratista asume los riesgos de la construccin y la financiacin del capital que ha de invertir en la obra. Si
por algn casual aumentaran los precios por encima del 20%, el contratista podr modificar los contratos.

EXTINCIN DEL CONTRATO:


Cuando se recibe la obra de carcter provisional, se inicia un plazo de garanta que dura un ao, pasado el
cual se presupone un saldo resultante.


Puede suceder que no existan vicios de manera visible pero que con el tiempo se pongan de manifiesto.
Durante ese ao, en contratista mantiene su responsabilidad.


7.4. Contenido de los proyectos.


DOCUMENTACIN DEL PROYECTO.

Memoria en la que se describe el objeto de las obras y justifica la solucin adoptada.
Planos

de conjunto y de detalle, necesarios para definir la obra perfectamente.
Pliego de condiciones tcnicas
donde se har la descripcin de las obras y se regular su ejecucin





(forma de llevarlas a cabo, medicin de las unidades ejecutadas y





control de calidad y de las obligaciones de orden tcnico que





correspondan).
Presupuesto con expresin de precios unitarios y descompuestos, en su caso, estado de mediciones y detalles


precisos para su valoracin.
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Programa de desarrollo
de los trabajos o plan de obra de carcter indicativo, con previsin del tiempo y
coste.
Estudios de seguridad y salud
Estudio geotcnico salvo cuando resulte incompatible por la naturaleza de la obra.

PRESENTACIN DEL PROYECTO POR EL EMPRESARIO:
1. El empresario presenta el proyecto al rgano de contratacin para su supervisin, aprobacin y replanteo.
2. Si la administracin observa defectos o referencias de precios inadecuadas requerir su subsanacin.
3. Si no llegaran a un acuerdo sobre los precios, el contratista queda liberado de ejecutar las obras.
SUPERVISIN DEL PROYECTO:



Antes de la aprobacin del proyecto de cuanta igual o superior a 300.506,05 (50.000.000 pts), los rganos
de contratacin solicitan informes de las oficinas o unidades de supervisin encargadas de verificar que se han tenido
en cuenta las disposiciones de carcter legal o reglamentario y la normativa tcnica.


Si son de menor valor, el informe ser facultativo salvo para obras que afecten a la estabilidad, seguridad o
estanqueidad, en cuyos supuestos el informe ser preceptivo.

7.5. El replanteo del proyecto.



Aprobado el proyecto, y previamente a la tramitacin del expediente de contratacin de la obra, se
proceder a efectuar el replanteo del mismo; es decir, comprobar la realidad geomtrica de la obra, y la disponibilidad
de los terrenos precisos para su normal ejecucin. Una vez realizado el replanteo se incorporar el proyecto al
expediente de contratacin.

7.6. La ejecucin del contrato de obras.


1. Comprobacin del replanteo:



Dentro del plazo no superior a un mes desde la fecha de formalizacin del contrato, el servicio de la
administracin efectuar el replanteo en presencia del contratista en el terreno. Se firmar un acta del resultado
por ambas partes.

2. Ejecucin de las obras:



Las obras se ejecutarn con estricta sujecin al pliego de clusulas administrativas particulares y al proyecto,
y conforme a las instrucciones e la direccin facultativa de la obra. Durante la misma y hasta que se cumpla el
plazo de garanta, el contratista es el responsable de los defectos que en la obra puedan surgir.

3. Certificaciones de obra:



La administracin expedir mensualmente, en los primeros 10 das siguientes al mes que corresponda,
certificaciones de la obra ejecutada, cuyos abonos tienen el concepto de pagos a cuenta y sin suponer, en forma
alguna, aprobacin y recepcin de las obras que comprenden.

4. La revisin de precios:



Clusula incluida en el pliego de clusulas administrativas particulares segn la cual se posibilita revisar el
precio del contrato por circunstancias como el aumento de precios de los materiales o de la mano de obra.
Tendr lugar cuando el contrato se haya ejecutado en el 20% de su importe total y haya transcurrido un ao
desde su adjudicacin, de tal modo que ni el porcentaje del 20% ni el primer ao de ejecucin pueden ser objeto
de revisin.



Se llevar a cabo mediante los ndices de frmulas de carcter oficial que determine el rgano de
contratacin. El consejo de ministros, previo informe de la Junta Consultativa de contratacin Administrativa,
aprobar frmulas tipo que reflejarn la participacin en el precio del contrato de la mano de obra y de los
elementos bsicos.

7.7. La recepcin de las obras y plazo de garanta.


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A la recepcin de las obras concurrir un facultativo representante de la Administracin, el Director de las
obras y el contratista, asistido si lo considera oportuno de un facultativo. Dentro de dos meses a partir de la recepcin,
el rgano de contratacin deber aprobar la certificacin final de las obras, que ser abonada al contratista.


Si se encuentran en buen estado y con arreglo a las prescripciones previstas, el representante de la
Administracin contratante las dar por recibidas, levantndose acta y comenzando el plazo de garanta. Cuando las
obras no se hallen en estado de ser recibidas, se har constar as en el acta, y el Director de las mismas sealar los
defectos observados fijando un plazo para remendarlos, transcurrido el cual, podr concedrsele al contratista un
nuevo plazo improrrogable o declarar resuelto el contrato.



El plazo de garanta no podr ser inferior a un ao salvo casos especiales. Dentro de los 15 das anteriores al
cumplimiento de garanta, el director de la obra redactar un informe sobre su estado. Si es favorable, el contratista
quedar relevado de toda responsabilidad, procedindose a la devolucin o cancelacin de la garanta, a la liquidacin
del contrato y, en su caso, al pago de las obligaciones pendientes.

Si el informe no fuese favorable, el director facultativo proceder a dictar las oportunas instrucciones para la
debida reparacin, concedindole un plazo durante el cual continuar encargado de la conservacin de las obras, sin
derecho a percibir remuneracin alguna por ampliacin del plazo de garanta.


Podran ser objeto de recepcin parcial, partes de obra susceptibles de ser ejecutadas por fases que puedan
ser entregadas al uso pblico.

RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS:


Si la obra se culmina con posterioridad al plazo de garanta por vicios ocultos de la construccin, debido al
incumplimiento del contrato por parte del contratista, ste responder de los daos y perjuicios durante el trmino de
15 aos a contar desde la recepcin.


Transcurrido ese plazo sin que se haya manifestado ningn dao ni perjuicio, queda totalmente extinguida la
responsabilidad del contratista.

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TEMA 8. FISCALIZACIN Y PROTECCIN PBLICA DE LA VIVIENDA.


8.1. Licencia de ocupacin.


Es requisito necesario para ocupar la vivienda, salvo en el caso de primera transmisin de viviendas de proteccin
pblica, que basta la cdula de calificacin definitiva. Caso de no existir las medidas adecuadas para su puesta en
marcha, ser exigible la cdula de habitabilidad conforme a la legislacin autonmica vigente.

La cdula es el documento administrativo que acredita el cumplimiento de la normativa tcnica sobre habitabilidad.
Las exigencias mnimas que debe reunir una construccin para ser considerada morada humana.

Su periodo de validez es de 5 aos. Las empresas suministradoras de agua, luz, gas y telfono no podrn formalizar
contratos de suministro sin la previa presentacin de la cdula. Para obtener la cdula de habitabilidad de primera
ocupacin, habr que presentar en el ayuntamiento la siguiente documentacin:
- acreditacin del promotor o representante, si es la primera vez que se ocupa.
- certificacin final de obra, si es la primera vez que se ocupa.
- licencia municipal de edificacin.
- certificacin acreditativa de ajuste de obras terminadas a la licencia de obra.
- impresos de alta en el impuesto de Bienes Inmuebles.
- documento acreditativo de la propiedad u ocupacin de la vivienda.
- certificado acreditativo de las compaas suministradoras de haber abonado los derechos de las acometidas
generales.
- certificacin de la instalacin de la antena colectiva.
- impresos estadsticos.
- justificacin de abono de la tasa de habitabilidad.

8.2. Las normas de habitabilidad y diseo de la C.V.


Se regula a travs de la HD-91. Aborda cuestiones referentes a la vivienda, el edificio, y el emplazamiento del edificio,
en cuanto a condiciones espaciales, de seguridad, de salubridad, y de dotacin, y distinguiendo las siguientes
situaciones:
- Vivienda existente.


- Vivienda de nueva planta.


- Vivienda de proteccin pblica.

8.3. Viviendas de proteccin pblica.



La vivienda de proteccin, ms que tratarse de forma aislada, se vincula en el contexto de las actuaciones
protegidas en materia de vivienda y suelo.


Contina vigente la ley del 78 salvo en las modificaciones que el estado y la generalitat hicieron en los aos
2004, 2005 y 2006.

OBJETIVOS:
Facilitar la vivienda digna para quien ms la necesita.
Fomentar la adquisicin de vivienda usada.
Fomentar la oferta de la vivienda en alquiler.
Mejorar la calidad residencial y la regeneracin urbana.
Contribuir a un adecuado nivel de actividad y empleo.

ACTUACIONES PROTEGIDAS a qu tiende la proteccin pblica?

a) Viviendas de nueva construccin (VPNC), destinadas a la venta, alquiler o uso propio.

- Viviendas de Rgimen Especial (VPORE) Destinadas a Unidades Familiares con ingresos <25 el IPREM






(Indicador Pblico de Renta de Efectos Mltiples): Precio





mx. 140 Precio Bsico.

- Viviendas prot. de precio General (VPG) Precio mx. 160 Precio Bsico.

- Viviendas de Precio Concertado (VPC)
Precio mx. 180 Precio Bsico.

- Vivienda de Renta Bsica Precio mx. 160 Precio Bsico.

- Vivienda de Renta Concertada Precio mx. 160 Precio Bsico.
b) Adquisicin de viviendas ya construidas (VYC).
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c) Apoyo econmico a propietarios con vivienda para alquilar e inquilinos.


d) Rehabilitacin de reas, edificios, viviendas y equipamientos.
e) Actuaciones en materia de suelo (compra y urbanizacin).
f) Mejora de la calidad y la sostenibilidad.
g) Apoyo econmico a ventanillas nicas para la gestin de vivienda.

8.4. Conceptos previos.



VIVIENDA PROTEGIDA (de nueva construccin) Qu se entiende por vivienda protegida) aquella que
1. Se destina a vivienda habitual y permanente.
2. Tiene una superficie til mxima de 90m (salvo excepciones).
3. Cumple las condiciones respecto a precios y calidades que se sealan.
4. Es calificada como tal por la Generalitat Valenciana.
5. Se destina a familias con ingresos NO superiores a 65 veces el IPREM (6.70740)

DOMICILIO HABITUAL Y PERMANENTE Aquel que no est desocupado ms de 3 meses al ao.

SUP. CONSTRUIDA Sup. til sin descontar la ocupada e incluyendo elementos comunes.

SUP. TIL La delimitada por la lnea perimetral de la cara interior de sus cerramientos con el exterior u otros
locales. Se aade el 50% de la superficie de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda que tenga menos de
3 paredes, hasta un mximo del 10% de la superficie til cerrada. Se excluye la superficie ocupada en planta por los
cerramientos fijos o mviles, por elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos de seccin
superior a los 100 cm, as como la superficie de suelo con altura libre inferior a 15m.

MBITO DE APLICACIN La proteccin pblica se extender tambin con las condiciones que para cada caso
establecen, a locales de negocio, talleres artesanos y anejos de viviendas de labradores, ganaderos y pescadores,
edificaciones , instalaciones y servicios complementarios para fines religiosos, culturales, comerciales, asistenciales,
etc., terrenos y obras de urbanizacin necesarias.

ZONAS GEOGRFICAS Se establecen con el objeto de adecuar los precios mximos de venta y renta en caso de
nueva construccin, teniendo en cuenta:

- la situacin del mercado inmobiliario residual.

- el tamao de la poblacin.

- la situacin de la poblacin en el contexto territorial urbano.

Las zonas geogrficas se dividen en 5 subgrupos (A, B, C, D, E)

PRECIO BSICO NACIONAL Es una cifra dada en /m, establecida por el ministerio de la vivienda, que sirve de base
para conformar los precios mximos de venta y renta. En la actualidad se fija en 728 /m. En el caso de municipios
singulares puede darse una alteracin de:

+ hasta 60% en zona A

+ hasta 30% en zona B

+ hasta 15% en zona C

PRECIO MXIMO DE VENTA Precio bsico nacional x coeficiente del zona correspondiente. En los garajes o anexos
se toma como mximo el 60% de vivienda.

PRECIO MXIMO DE RENTA La renta anual mxima ser, dependiendo de si el prstamo cualificado est 25 o a 10
aos para su amortizacin, el 5 o 7% del precio legal mximo al que se hubiera podido vender la vivienda en el
momento de la celebracin del contrato de la vivienda.

8.5. Calificacin provisional y definitiva.



La calificacin es un acto de la Administracin que declara los derechos y obligaciones por parte de la
Administracin y el promotor de vivienda pblica. Dicho acto permite comprobar que la promocin tiene unas
caractersticas de acuerdo con lo legislativo y otorga al promotor unos derechos (crditos oficiales), y algunas
exenciones fiscales.

CALIFICACIN PROVISIONAL Se requiere:
Proyecto bsico.
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Compromiso de cumplir las exigencias propias de las Viviendas de Proteccin Pblica.


Licencia de obras o certificado de calificacin urbanstica.
Certificado del registro de la propiedad sobre la titularidad de los terrenos y libertad de cargas o gravmenes.
Compromiso de cesin de los terrenos en gestin del plan.

Transcurrido un mes, sin contestar, la calificacin provisional se obtiene por silencio administrativo.

Si la Administracin contesta, hace constar, entre otros datos, nmero y superficie de las viviendas, si son
para venta o renta, superficie de los garajes vinculados a las viviendas, y el precio bsico aplicable.

CALIFICACIN DEFINITIVA Ha de solicitarse como mximo, en un plazo de 30 meses desde la obtencin de la
calificacin provisional. Una vez inspeccionadas las obras finalizadas, se concede si estn de acuerdo con el proyecto al
que se le dio la calificacin provisional. Tambin se inspecciona el cumplimiento de las normas tcnicas. Si se observan
deficiencias se dar un plazo para corregirlas. La concesin va acompaada de cdula donde figura el precio de venta.

Efectos: - Confirmacin del otorgamiento definitivo de los beneficios.

- Las obras se ajustan al proyecto.

- Las viviendas pueden ocuparse.

- Las llaves deben entregarse en el plazo mximo de 3 meses a los adquirientes de viviendas.

- Comienza el plazo de exigencia de responsabilidad decenal extracontractual.

8.6. Promotores y beneficios financieros.


PROMOTORES

Son personas fsicas o jurdicas, pblicas o privadas. La promocin privada puede hacerse con nimo de lucro.
La promocin pblica siempre se har sin nimo de lucro.

BENEFICIOS FINANCIEROS
a) Obtenida la calificacin provisional, el promotor puede acceder a prstamos oficiales subrogables en
el adquiriente. Dicho prstamo puede alcanzar el 80% del precio mximo de venta aplicable.
b) Amortizacin del prstamo: -Venta, uso propio, adquisicin o adjudicacin 20 aos.




- Arrendamientos 10 o 25 aos.

c) Por reales decretos, el Estado prev ayudas personales a quienes demuestren tener unas rentas
inferiores a los de un nivel establecido.
d) Exencin del impuesto de transmisin del patrimonio en la adquisicin del solar.
e) Beneficio del 50% en el IBI sobre el suelo con destino a proteccin pblica.
f) Exencin en el pago por AID en titulacin de segregacin o agrupacin, declaracin de obra nueva y
divisin horizontal.
g) Reduccin en aranceles notariales y del registrador de la propiedad en transmisin de viviendas
protegidas. Reduccin del 50% en el caso de adquisicin de solar, segregacin o agrupacin, obra
nueva y divisin horizontal.
h) Exencin de los aranceles notariales o del registrador de la propiedad, en la constitucin de la
hipoteca.

8.7. Rgimen de uso y acceso.



Pueden ser propietarios tanto personas fsicas como jurdicas.
Solo pueden ser usuarios las personas
fsicas. El uso puede ser en rgimen de arrendamiento o de propiedad. El acceso a la propiedad ser por compraventa
o promocin individual o colectiva.

8.8. Infracciones y sanciones.


La Ley 8/2004 de la Vivienda de la CV tiene por objeto el hacer cumplir la normativa reguladora de las VPP, el
cumplimiento de los requisitos para la obtencin de financiacin protegida con destino a promocin, adquisicin, uso
o rehabilitacin de viviendas, y el cumplimiento de a normativa en cuanto a fianzas de arrendamientos urbanos.

INFRACCIONES:
Leves Ej.: No ser visible el cartel de obra de VPP, inexistencia de libro de rdenes, ocupacin de las VPP
antes de la calificacin definitiva.
Graves Ej.: No incluir las clusulas obligatorias en contratos de compraventa o renta de VPP, utilizar ms
de una VPP, alterar la obrador el promotor sin la modificacin del proyecto previamente autorizado.
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Muy Graves Ej.: Falsear requisitos para la financiacin, no ajustar la obra al proyecto calificado
provisionalmente.


SANCIONES
Multas: En cantidades diversas, segn el tipo de infraccin. Si en beneficio es mayor que la multa, se incluye
dicho beneficio. En la graduacin de la multa ha de tenerse en cuenta la naturaleza y el montante de los
perjuicios causados, la intencionalidad, la reiteracin en plazo de un ao de ms de una infraccin, los
perjuicios causados a terceros, y otras que se consideren de inters.
Medidas complementarias: Como la descalificacin de la vivienda con prdida de beneficios, la prdida y
devolucin al inters legal de las ayudas econmicas, y la inhabilitacin temporal de 1 a 5 aos.

PRESCRIPCIN


Segn sea la gravedad de la infraccin, en 6 meses, 2 aos y 3 aos desde el da que se cometen, segn sean
leves, graves o muy graves. Las que dan lugar a vicios o defectos graves: 1 ao (terminacin o acabado), 3 aos
(habitabilidad), o 5 aos (elementos estructurales).

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TEMA 9. LA ORGANIZACIN PROFESIONAL. Los colegios profesionales.


9.1. Introduccin.



Los colegios profesionales surgen hacia 1880 para organizar y defender la profesin. Trata de asegurar una
calidad aceptable en el trabajo profesional y la buena relacin entre los elementos que intervienen en l. Se
contemplan en el art. 26 de la Constitucin Espaola. Es nico en el mbito de la CV. En 1929 se instituyeron los
primeros colegios profesionales de arquitectos.

9.2. Rasgos generales como personas jurdicas.

Corporacin de derecho pblico.


Personalidad jurdica propia
Plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
Poseen facultad reglamentaria, disciplinaria y coercitiva.
El mbito es el colegio autonmico y los colegios territoriales.
La legislacin aplicable es:

- Ley de colegios profesionales de 13 febrero 1974

- Ley de consejos y colegios profesionales de la CV de 4 diciembre 1997

- Reglamento de la LC y CPCV de 8 enero 2002.

9.3. Estructura orgnica de los COA.


Se crean para reas geogrficas determinadas i se rigen por sus propios estatutos y reglamentos.

RGANOS AUTONMICOS:
1. Colegiados Asamblea general de colegiados, asamblea de jutas de gobierno, Junta autonmica de
gobierno y comisin permanente.
2. Unipersonales Decano, Secretario y Tesorero
3. Comisiones Comisin deontolgica profesional.
4. Agrupaciones voluntarias Peritos forenses, paisajistas, urbanistas, funcionarios

RGANOS TERRITORIALES:
1. Colegiados Asamblea territorial de colegiados, junta territorial de gobierno y delegaciones comarcales (la
conduce un vocal)
2. Unipersonales Presidente, Secretario Tesorero y vocales
3. Instituto para la comunicacin, asesora, reciclaje y orientacin profesional.

9.4. Fines de los colegios.


a)

La ordenacin de la profesin, en beneficio tanto de la sociedad como de los intereses generales. En tal
sentido: Contribuyendo a la formacin del arquitecto y al perfeccionamiento profesional de sus colegiados,
manteniendo relaciones permanentes con las administraciones pblicas, procurando la integracin del
colectivo en el COACV, ejerciendo la potestad disciplinaria.


b) Vigilar el ejercicio de la profesin, facilitando el conocimiento de las disposiciones legales, cumplir la tica
profesional y Normas deontolgicas, velar por el nivel de calidad.

c) La defensa de los intereses profesionales, tal y como se procura a travs de la justa retribucin econmica de
su trabajo (antes existan unos precios mnimos que ahora son tarifas recomendadas), adecuando la actividad
profesional a los intereses de la sociedad, interviniendo en la redaccin y modificacin de la legislacin
vigente, promocionando la profesin, ampliando su campo, gestionando bolsas de trabajo y promoviendo
concursos y premios, etc.

9.5. Derechos y deberes de los colegiados.


DERECHOS: Entre otros:
Ser candidato y elector a los cargos directivos.
Ser defendido por el colegio.
Dirigir peticiones y propuestas a la junta de gobierno para su estudio y resolucin.
23

Solicitar convocatoria de Asamblea General y asistir e intervenir en ella con voz y voto.

DEBERES: Entre otros:
Asistir a las Asambleas Generales y a las Territoriales.
Desempear los cargos obligatorios para los que fuere elegido.
Prestar su experiencia al Colegio para beneficio de sus fines.
Contribuir al levantamiento de las cargas y satisfacer las cuotas.
Comunicar al colegio los encargos de trabajos profesionales.
Cumplir las normas deontolgicas de la profesin.

9.6. Las normas deontolgicas.



Es un CDIGO DE OBLIGACIONES PROFESIONALES (aprobado por el Consejo Superior de los COAs. Modificado
en 1975, 1988, 1994 y 1998). Contiene 61 artculos divididos en 9 captulos:

I. mbito de aplicacin
II. Formas de ejercer la profesin.
III. Obligaciones generales del arquitecto.
IV. Incompatibilidades.
V. Relacin del arquitecto con los clientes.
VI. Relacin del arquitecto con el contratista e industriales.
VII. Relacin del arquitecto con otros profesionales.
VIII. Relacin entre arquitectos.
IX. Relacin del arquitecto con el Colegio.

MUESTREO DE NORMAS A MODO DE EJEMPLO:

Art. 11 Todo arquitecto deber actuar con la debida competencia profesional y dedicacin al trabajo que se haya

comprometido.

Art. 12 El arquitecto habr de comportarse con honradez y veracidad en todas sus actuaciones profesionales.

Art. 14 En arquitecto deber mantener y salvaguardar siempre su independencia de criterio en su actuacin

profesional.

Art. 20 El arquitecto estar obligado a tener un claro conocimiento de la marcha de sus obras, tanto en lo relativo
a
la realizacin de las mismas, dentro de su competencia, como a la fidelidad al proyecto aprobado.

Art. 22 El arquitecto que, por cualquier causa, no est en condiciones de realizar eficazmente un determinado

trabajo, deber abstenerse de aceptarlo.

Art. 34 El arquitecto ofrecer al cliente sus conocimientos y su experiencia, la dedicacin necesaria para el
estudio de los proyectos y la buena realizacin de los trabajos que se le encarguen.

Art. 50 Todo arquitecto tiene la obligacin de relacionarse con sus compaeros con lealtad y rectitud. Deber

abstenerse de cualquier intento de suplantar a sus colegas.

9.7. Potestad reglamentaria de los COAs.


La que poseen los Colegios de dar normas de obligado cumplimiento para los colegiados: Estatutos y Reglamento.

9.8. Potestad jurisdiccional de los COAs.


La que poseen los Colegios para juzgar determinadas actuaciones.

A travs de la Comisin Deontolgico Profesional, sobre conductas profesionales prestadas de modo irregular o
contraviniendo disposiciones aplicables al ejercicio de la profesin. La forman 3 miembros titulares y otros 3 suplentes
por grupos de edad y circunstancias profesionales.

24

A travs del Tribunal Profesional que entiende los recursos contra las correcciones impuestas por la Comisin
Deontolgico Profesional. Lo forman 3 miembros con igual criterio que la Comisin.

Si tampoco se est de acuerdo con lo dictado por el Tribunal Profesional, puede recurrir a la justicia ordinaria.


9.9. Potestad disciplinaria de los COAS.


Se refiere a la capacidad sancionadora a travs de la Junta Autonmica de Gobierno sobre la base de las propuestas
formuladas por la comisin deontolgica.

SANCIONES:

Amonestacin privada sin que conste en acta.
Apercibimiento por escrito (puede o no, constar en acta).
Amonestacin con anotacin en acta y en su expediente.
Reprensin pblica (a todos los colegiados).
Suspensin de funciones por menos de 6 meses en la demarcacin del COA.
dem entre 6 meses y un ao.
Expulsin del COA y suspensin temporal en toda la nacin

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TEMA 10. EL ESTATUTO PROFESIONAL.



10.1. El ttulo de Arquitecto.

Por Real Cdula del 12 de abril de 1752 se crea la Real Academia de las Tres Nobles Artes de San Fernando
(Pintura, Escultura y Arquitectura).
La misma atribucin se concede en 1786 a la Real Academia de San Carlos de Valencia.
El ttulo de Maestro de Obras deja de facultar para el proyecto y la Direccin de las obras (aos 1815 y 1855),
fecha en que aparece el ttulo de aparejador, relegndolo definitivamente.
En 1843 se distinguen competencias entre Arquitectos e Ingenieros de Caminos.
Corresponde a los arquitectos (1846): Proyectar y dirigir las obras de nueva planta de cualquier tipo de
edificio (pblico o privado), las obras de fontanera, la medida, tasacin y reparacin, as interior como
exterior, de las mismas obras y las visitas, y reconocimientos que en ella se ejecuten.


En 1864 un Real Decreto fija por primera y ltima vez hasta hoy, las atribuciones de los arquitectos:


Art. 5 Los arquitectos puede proyectar y dirigir toda clase de edificios y reparaciones, tanto



pblicos como privados; ejecutar mediciones, tasaciones y reparaciones, tanto
interiores

como exteriores, y en todos ellos, ejercer cuantos actos les convenga relativos
a la


profesin, sin limitacin alguna.



Art. 9 Todo el que obtenga un ttulo superior, se supone que posee implcitamente todos los



inferiores y las facultades que a cada uno corresponde, y puede, por consiguiente,



sin otro requisito, ejercer todos y cada uno de los actos correspondientes a los de



inferior rango.


En la actualidad, el ttulo de arquitecto se alcanza una vez se adquiere el currculum que se establece en el
vigente Plan de Estudios. Para el ejercicio de la profesin, junto al ttulo ha de aadirse la colegiacin en el
correspondiente COA.

10.2. Competencias profesionales.


Permanecen vigentes las establecidas en el Real Decreto 2.512/1.977

1. EDIFICACIN.

- Estudios previos.

- Anteproyecto.

- Proyecto Bsico y/o de Ejecucin.

- Direccin de Obra.

- Liquidacin y recepcin de las obras.
2. URBANISMO:

- Plan General.



- Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos.

- Plan Parcial.



- Proyecto de Urbanizacin.

- Programa de Actuacin Aislada/Integrada.

- Proyecto de Parcelacin.

- Proyecto de Reforma Interior.

- Proyecto de reparcelacin.

- Planes Especiales.



- Proyecto de expropiacin.

- Estudios de Detalle.



- Otros.
3. Deslindes, replanteos, mediciones y tasaciones.
4. Informes, dictmenes, peritaciones, certificados y arbitrajes.
5. Trabajos especiales o no incluidos.

- Arquitectura monumental.

- Decoracin.

- Diseo escenogrfico, tanto industrial como artesano.

- Jardinera y paisaje.

- Derribo.

- Expedientes de legalizacin.

- Otros.
26

10.3. Rgimen de contratacin.



Se resuelve mediante un Contrato de Prestacin de Servicios, que tras la Ley 7/1997, de medidas
liberalizadoras en materia de suelo y Colegios Profesionales, sustituye a la Hoja de Encargo. Su contenido y formato
es libre, pero debe ajustarse a la legalidad vigente y a la normativa deontolgica.

La remisin del contrato al COA es voluntaria. Solo es obligatoria en el caso del cobro a travs del Colegio.

Debe contener: - Datos personales de ambas partes.


- Objeto del trabajo, la misin del mismo y si existen colaboradores.


- Modificaciones de las condiciones de trabajo si las hay.


- Visado estatutario y documental.


- Plazo de trabajo.


- Responsabilidad del trabajo.


- Resolucin del trabajo


- Legitimacin y fuero.

Es recomendable que contenga: - Forma de pago.




- Compatibilidad.




- Documentacin previa.




- Certificacin urbanstica.




- Obligacin de aseguracin de la obra.




- Responsabilidad solidaria.




- Propiedad intelectual.




- Retirada de documentacin.





- Sustitucin de los arquitectos.


Al Respecto, los COAs recomiendan los MODELOS DE CONTRATO, segn tipo de trabajo a contratar
(edificacin, planeamiento, informes, dictmenes, estudios de seguridad y salud, etc.). Para trabajos de escasa
importancia los COAs proporcionan una NOTA DE ENCARGO.

10.4. Documentacin tcnica en trabajos de edificacin: Estudios previos y anteproyecto.


Est explicado en el CTE No entra para examen.



- Estudios previos

- Anteproyecto

- Proyecto Bsico

- Proyecto de Ejecucin

10.5. Proyectos tcnicos complementarios.



OBIGATORIOS:

- Proyecto de infraestructuras y telecomunicaciones.

- Estudio de seguridad y salud.

- Proyecto de urbanizacin de parcela o mbito (si existe).

- Proyecto de actividades (si existe garaje u otra actividad).

- Proyecto de instalacin de ascensor.

- Proyecto de abastecimiento de aguas (para 10 o ms viviendas)

- Proyecto de desarrollo de la instalacin elctrica (si no va incorporado al proyecto de edificacin, donde
solo son obligatorio los esquemas.

OPCIONALES:

- Proyecto de instalacin de gas.

- Proyecto de instalacin de climatizacin.

- Proyecto de instalacin de calefaccin.

- Proyecto de instalacin de sistemas audiovisuales.
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- Proyecto de instalacin de sistemas informticos.

- Proyecto de instalaciones fijas.

- Proyecto de otros equipamientos propios (piscinas, pistas deportivas, etc.).

Son proyectos independientes del de Ejecucin. Si el/los proyecto/s lo realiza/n otro/s profesional/es, debern
coordinarse por el proyectista mediante el visto bueno, o conforme, junto a la firma del autor.

10.6. El visado colegial (a efectos estatutarios).



OBJETO:

- Acreditar la identidad del autor.

- Comprobar la suficiencia y correccin formal de la documentacin.

- Constatar la observancia de la normativa tcnica.
DEBE PREENTARSE:

- Contrato (si el Colegio tramita los honorarios).

- Hoja de resea.

- Trabajo a visar.

Caso de VISADO CON CONTROL TCNICO:

- Tiene carcter voluntario, permitiendo realizar el control de los contenidos tcnicos de los trabajos,
entrando en contenidos.

- El sobrecoste se acepta por el promotor en la Hoja de resea.

- Existe la posibilidad del Control a la Carta en cada Colegio Territorial, como es el caso del Visado de
Garanta con el Ayuntamiento de Valencia.

28

TEMA 11. RESPONSABILIDAD PROFESIONAL.


11.1. La responsabilidad del arquitecto en el ejercicio de su profesin.




Ante un dao, surge cuando se infringe un deber jurdico y existe un nexo causal entre la infraccin y el
resultado. Los tipos de responsabilidades caen en el mbito PENAL, CIVIL y ADMINISTRATIVO.

11.2. Conceptos previos: Distincin entre responsabilidad civil y penal.


Tienen la misma naturaleza. Son dos grados de una misma escala.


La responsabilidad civil se plantea entre personas directamente afectadas por el contrato o prestacin de
servicios y tiende a resurcir unos daos que afectan nicamente a las partes implicadas. Se resuelve mediante
indemnizacin econmica.


La responsabilidad penal se alcanza cuando los daos son lesivos para la sociedad y se hallan tipificadas en el
Cdigo Penal. Pueden llegar hasta la pena de crcel.

Conductas que dan lugar a estas responsabilidades:
a) responsabilidad CIVIL:


- Morosidad:
Retraso culpable en el cumplimiento de una obligacin.


- Culpa:
Infraccin de un deber cometida libremente y sin malicia, a consecuencia de
accin.


- Negligencia: Infraccin de un deber cometida libremente y sin malicia, a consecuencia de
omisin


- Dolo:
Realizacin de acto ilcito queriendo los fines desprendidos.

b) responsabilidad PENAL:


- Imprudencia LEVE:
Accin u omisin voluntaria no maliciosa, con vulneracin del reglamento





o no.


- Imprudencia GRAVE: Accin u omisin voluntaria y libre que infrinja un elemental deber de





cuidado, segn preceptos reglamentarios o de acuerdo con la previsin





racional, para evitar crear una situacin de peligro.


- Dolo:

Realizacin de acto ilcito queriendo los fines establecidos.

c) responsabilidad ADMINISTRATIVA Infracciones urbansticas. Tambin puede ser Penal.

En caso de los Tcnicos, la responsabilidad PENAL existe por:

- Delito sobre Ordenacin del territorio.

- Delito sobre el Patrimonio Histrico.

- Delito contra los recursos naturales y el medio ambiente.

- Actuaciones como funcionarios.

- Intervenciones como peritos judiciales.

- Seguridad en el trabajo: Delito contra el derecho de los trabajadores.

- Intrusismo.

Existen, tambin, responsabilidades derivadas de accidentes de trabajo.

11.3. Clases de responsabilidad civil.


a) Contractual:
















b) Extracontractual:
arquitecto.

Es la derivada de los trminos del contrato firmado (si no se cumple el contrato).


Puede caerse en ella por:

- Contravenir los trminos del contrato.

- Infringir las normas de la construccin como tal.

- Infringir las normas legales de la construccin.

- Retraso en el cumplimiento del contrato.
Se deriva directamente del cdigo civil y est implcita en el contrato que firma el

29







responsabilidad



Viene reseada en los artculos 1591, 1907, 1908 y 1909 del Cdigo Civil y 17 y siguientes
de la Ley de Ordenacin de la Edificacin. La ms notable es la referente a la

decenal del artculo 1591 del Cdigo Civil.

11.4. Agentes de la construccin.


Son agentes de la construccin:












- Promotor

- Proyectista

- Constructor

- Director de la obra

- Director de la ejecucin de la obra


- Entidades y laboratorios de control de calidad
- Suministradores de productos
- Propietarios y usuarios

11.5. Responsabilidad Civil extracontractual.


Segn el Cdigo Civil es decenal. 10 aos contados a partir del da en que el tcnico certifica que la obra ya est
acabada conforme al proyecto.

Art. 1591 CC: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construccin, responde de los daos y


perjuicios si la ruina tuviera lugar dentro de los 10 aos siguientes desde que se concluy la


construccin; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendr el arquitecto que la dirigiere, si la


ruina se debe a vicio del suelo o de la direccin. Si la causa fuera la falta del contratista a las

condiciones del contrato, la responsabilidad ser de 15 aos.

Concepto de RUINA:

A efectos de responsabilidad, por ruina se entiende cualquier deterioro en el edificio que supone cierto
menoscabo injustificado en el mismo (humedades, problemas de pintura, solados levantados, carpinteras de madera
con xilfagos, etc.). Cualquier defecto dentro de los 10 aos de responsabilidad, estar dentro del concepto de ruina.

Responsabilidad del arquitecto:
A) Por vicios de proyecto:


- Clculos incorrectos.


- Disposicin inadecuada de la estructura.


- Utilizacin inadecuada de los materiales para la entrada en carga estructural.


- Imprevisin de las circunstancias atmosfricas.


- Insuficientes estudios geotcnicos.


- Etc.



Si se atiende a los estudios del Bureau Seguritas francs, sobre 10.000 casos de siniestro, el 37 % de ellos se
deban a defectos del proyecto, de los cuales el 78 % eran debidos a los detalles constructivos mal concebidos o
dejados a la iniciativa del constructor, es decir, a una mala concepcin del proyecto. El 5 % se deba a la utilizacin de
materiales inadecuados, y el 17 % a errores de clculo, falsas hiptesis y errores de partida.

B) Por vicios de direccin:


- Por adoptar medidas contrarias a lo dispuesto el el proyecto o en los pliegos de condiciones.


- Por interpretacin errnea del proyecto.


- Por falta de vigilancia e inspeccin de los trabajos de construccin.


- Etc.



En el celo extremo de la vigilancia, el arquitecto debe recurrir a frecuentes anlisis o controles de los
laboratorios. De los estudios del Bureau Seguritas francs, se desprende que el 51 % de los casos de siniestro se deben
a vicios de direccin.

C) Responsabilidad por vicios del suelo:

- Falta de apreciacin de las aptitudes del terreno.

- Falta de apreciacin de su constitucin geolgica.

- Falta de apreciacin de las filtraciones de agua y lavado del terreno.

- No alcance del firme de la cimentacin correcto.

- Falta de desecacin.

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Atendiendo al Bureau Seguritas francs, se trata del 45 % de los peritados.

Responsabilidad del Constructor.

Ejemplos: Responde por vicios de la construccin a causa de la ejecucin material de las obras y aspectos
complementarios como la correcta interpretacin de los planos, coordinacin de los trabajos, supervisin de los
diversos oficios exigiendo las calidades adecuadas, medidas de seguridad y salud, etc.


Transmisin de la responsabilidad civil.

Si no est satisfecha, es transmisible a los herederos. Las compaas de seguros tratan de saber de quin es la
responsabilidad. Hasta que no hay sentencia firme, no suelen pagar la indemnizacin.

De 1.237 supuestos de responsabilidad estudiados, el 7723% acabaron en juicio, tan solo el 2277% se
solucionan de manera amistosa.

Garantas del arquitecto. Seguro de Responsabilidad Decenal.

El arquitecto tiene la obligacin de suscribir una pliza que cubra la responsabilidad extracontractual
decenal. ASEMAS.

Responsabilidad extracontractual segn la Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE).

Se exigen de forma personal e individualizada. Si ello no es posible, ser exigida de forma solidaria. Se exigir
durante:
- 10 aos, cuando afecten a la estructura.
- 3 aos, en elementos constructivos que afecten a la habitabilidad.

- 1 ao, para el constructor por vicios de ejecucin que afecten a terminacin y acabados.

Los proyectistas son directamente responsables de los clculos contratados. Cabe, en su caso, la repeticin
contra el calculista.

El constructor es directamente responsable de lo subcontratado y de los productos adquiridos o aceptados.
Cabe, en su caso, la repeticin contra quien le suministre el material.

Los directores de obra y ejecucin responden de la veracidad del Certificado Final de Obra. El director de la
obra asume responsabilidades de omisin, deficiencia o imperfecciones de proyecto.

Plazos de prescripcin de acciones.


2 aos desde que se producen los hechos, y 2 aos desde la resolucin en firme para acciones de repeticin.

Garantas por daos materiales ocasionados por vicios.


CONSTRUCTOR:

Periodo de 1 ao Cantidad del 5% del coste final, incluidos los honorarios profesionales. Por afectar a
elementos de terminacin o acabados.

PROMOTOR:

Periodo de 3 aos (No est en vigor, a la espera de su regulacin por Real Decreto) Cantidad del 30% del
coste final, incluidos los honorarios profesionales. Por daos causados a elementos
constructivos que afecten a la habitabilidad.

Periodo de 10 aos Cantidad del 100% del coste final, incluidos los honorarios profesionales. Por daos en


cimentaciones, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos
estructurales.

Los promotores, para suscribir la pliza de garanta por responsabilidad LOE decenal, precisan de una revisin
de la estructura del proyecto por una Oficina de Control Tcnica (OCT). Tal exigencia se fiscaliza al efectuar la
31

Declaracin de Obra Nueva (DON) ejecutada y posterior asiento en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Si la
OCT pone reparos, el arquitecto autor del proyecto debe modificar el mismo.

11.6. Responsabilidades derivadas de accidentes de trabajo.


La persona en quien recae la responsabilidad por accidentes de trabajo es quien tiene la competencia para
que ello no suceda o se disminuya el riesgo de que se pueda producir; es decir, en los Coordinadores en materia de
Seguridad y Salud, tanto en fase de elaboracin de Proyecto como en fase de ejecucin de la obra, sin embargo,
existen sentencias del Tribunal Supremo en las que el arquitecto es condenado solidariamente.

En tal sentido, la Circular de la fiscala del Tribunal Supremo del 1-12-1985, ya advirti a los Presidentes de las
Audiencias Provinciales que, los tcnicos directores de obra son expresamente responsables, junto a los contratistas,
de la observancia de las medidas de seguridad en el trabajo.

En caso que no exista dicho coordinador, la responsabilidad recae en el director de la obra.

11.7. El Estudio de Seguridad y Salud en los Proyectos de Edificacin.

Se regulan por RD 1627/1997 de 24 de octubre, Seguridad y Salud, y sustituye al RD 555/1986 de Seguridad e


higiene).

Designacin de los coordinadores:
- Cuando en la elaboracin del Proyecto intervengan varios proyectistas, el PROMOTOR designar un
coordinador durante la elaboracin del Proyecto de obra.
- Cuando en la ejecucin de la obra intervengan:
a) Ms de una empresa.
b) Una empresa y trabajadores autnomos.
c) Diversos trabajadores autnomos.

El promotor, antes del inicio de los trabajos, designar un coordinador durante la ejecucin de las obras. El
nombramiento de coordinador puede recaer en la misma persona.


OBLIGATORIEDAD DEL ESTUDIO O ESTUDIO BSICO DE SEGURIDAD Y SALUD.


Uno de los dos es obligado. Es obligado el estudio de seguridad y salud cuando:
- El presupuesto material de la obra sea > 450.759 (75 mill. de pts.)
- La duracin estimada de la obra es > 30 das laborables, emplendose en algn da ms de 20
trabajadores simultneamente.
- La suma de los das de trabajo del total de los trabajadores > 500 das.
- Obras de tneles, galeras, conducciones subterrneas, presas, etc.

En el resto de casos, se precisa un estudio bsico de seguridad y salud.


PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD:

Cada contratista elaborar un plan de seguridad y salud en el trabajo en el que se analicen, estudien,
desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio bsico.

El plan de Seguridad y Salud deber ser aprobado antes del inicio de la obra; por el coordinador durante la
ejecucin de la obra.


Cuando no sea necesaria la designacin de coordinador, las funciones que se le atribuyen sern asumidas por
la direccin facultativa.


LIBRO DE INCIDENCIAS:

En cada obra existir un Libro de Incidencias al efecto, que ser facilitado por el COA correspondiente, o bien
en la Oficina de Supervisin de Proyectos cuando se Trate de obras para la Administracin Pblicas.
32


Efectuada alguna anotacin, el Coordinador en materia de Seguridad y Salud, o en su caso la direccin
facultativa, remitirn en el plazo de 24 horas, una copia a la inspeccin de Trabajo y Seguridad Social de la provincia.

El coordinador, o en su caso la Direccin Facultativa, que observe el incumplimiento de las medidas de
Seguridad y Salud advertir de ello al contratista, dejando constancia en el libro de incidencias. Si es riesgo grave e
inminente para la seguridad y salud de los trabajadores, puede ordenar la paralizacin de la obra o de los tajos.
Tambin deber comunicarlo a la inspeccin de Trabajo y Seguridad Social, contratistas, subcontratistas afectados por
la paralizacin, y a los representantes de los trabajadores.


11.8. El libro de rdenes y asistencias.


En l se debe manifestar el cumplimiento de las obligaciones del director de la obra y sirve para transmitir las
instrucciones al Constructor y al Director de la ejecucin de la obra (art. 12.2 de la LOE). Debe resear el director de la
obra las incidencias, rdenes y asistencias que se produzcan en la ejecucin de la obra.

Se encuentra regulado por Orden del 9-6-1971, siendo de existencia obligatoria en toda obra de edificacin. Se
entiende por tal toda la obra que precise proyecto de edificacin.

Sirve para constatar y probar todas las rdenes y seguimiento que se hayan realizado sobra la obra desde el
propio replanteo, pasando por la profundidad de la cimentacin, hasta la calidad de los materiales y adopcin de
medidas de seguridad mezclas y cualquier otro que pueda tener inters.


Por ello puede comportarse como elemento probatorio de la falta de rdenes y seguimiento de la oba en el caso
de exigencia de responsabilidades.

Ha de explicitarse, adems, la comprobacin del cumplimiento de las mismas por el constructor y el director de
ejecucin de la obra.

A la solicitud del Certificado Fin de Obra, deber ser tramitado, debidamente cumplimentado, en los Colegios
Profesionales para su visado. Las dos copias de que consta el libro son para el Arquitecto y para el Arquitecto Tcnico
o Aparejador, el original quedar archivado en el Colegio de Arquitectos.


33

TEMA 12. OTRAS RESPONSABILIDADES QUE AFECTAN A LA RESPONSABILIDAD PROFESTIONAL.


12.1. La normativa de la edificacin.


NORMATIVA VOLUNTARIA:
A) Normas UNE (AENOR)
AENOR es una entidad dedicada al desarrollo de la normalizacin y certificacin en todos los
sectores industriales y de servicios, por Orden Ministerial del 26-2-1986, y reconocida como
organismo de normalizacin y para actuar como entidad de certificacin por RD 2200/1995 del 28 de
diciembre, como responsable de elaboracin de las normas espaolas UNE.

La norma es un documento de aplicacin voluntaria que contiene especificaciones tcnicas basadas
en la experiencia y desarrollo tecnolgico. Son fruto del consenso entre las partes interesadas. En la
actualidad existen normas para casi todo: Composicin y caractersticas de las materias primas,
productos industriales, productos de consumo, maquinaria, servicios, etc.

B) NTE
Las Normas Tecnolgicas de la Edificacin abarcan la edificacin desde sus cimientos hasta sus
acabados. Se subdivide en:

A Acondicionamiento del terreno.

C Cimentaciones.

E Estructuras.

F Fachadas.

I Instalaciones.

P Particiones.

Q Cubiertas.

R Revestimientos.

Cada una de las anteriores familias se ordena por el diseo, el clculo la construccin, el control, la
valoracin y el mantenimiento del mismo.

NORMATIVA DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO:

A) CTE (RD 314/2006, de 17 de marzo)


Es un cdigo que regula las exigencias bsicas de calidad que deben cumplir los edificios, incluidas
sus instalaciones, para satisfacer los requisitos bsicos de seguridad y habitabilidad. Se divide en dos
partes: - Disposiciones de carcter general, como sn el mbito de aplicacin, la estructura,
clasificacin de usos, etc., y exigencias bsicas a cumplir por los edificios en materia de
seguridad y habitabilidad.

- Documentos bsicos cuya aplicacin garantiza el cumplimiento de la exigencia a cumplir.

B) Instrucciones del Hormign.


EHE Instruccin del hormign estructural.
EFHE Instruccin para el proyecto y ejecucin de forjados unidireccionales de
Hormign estructural, realizados con elementos prefabricados.

C) Reglamentos, instrucciones tcnicas complementarias y normas bsicas.


Aparatos de elevacin y manutencin; Electrotcnico de Baja Tensin; Instalaciones de
calefaccin, climatizacin, y agua caliente sanitaria; Instalacin de gas en locales destinados
a usos domsticos, colectivos o comerciales; Seguridad en las mquinas; Aparatos a presin.

D) Normas sismorresistentes.
E) Pliegos de recepcin de materiales.
RY-85 Yesos y escayolas.
RL-88 Ladrillos cermicos.
RB-90 Bloques de hormign.
RCA-92 Recepcin de cales.
RC-88 Cementos.
Los productos que poseen sellos o marcas de calidad estn exentas de los ensayos de recepcin.

34

F)

Otras normas, como la homologacin de productos, ordenanzas municipales, etc.

12.2. El control de calidad de la vivienda.


El Proyecto de ejecucin incluir:
- Un anexo a la memoria en el que se indiquen las siguientes especificaciones para el control de
calidad:
1. Niveles de control de aplicacin.
2. Los ensayos de materiales y pruebas de servicio a realizar.
3. Los controles de ejecucin a efectuar, entendidos como mnimos.
4. Los criterios de aceptacin y rechazo a las anteriores actuaciones.
- Un captulo aparte del presupuesto con la valoracin del control de calidad.

ANTES de comenzar las obras, el arquitecto tcnico o aparejador, desarrollar el estudio de programacin del control
de calidad conforme a las previsiones del proyecto de ejecucin y, en su caso, a los citerior sobre lotes y unidades de
inspeccin.

DURANTE la realizacin de la obra, el control de calidad dirigido por el arquitecto tcnico o aparejador, se adaptar a
los ritmos reales de la construccin.

ANTERIORMENTE a la inspeccin, se convocar al promotor.

TERMINADA la obra, se considerar justificado suficientemente el control de calidad si se han realizado como mnimo
los ensayos, controles y pruebas de servicio determinados como obligatorios en el Libro de Control y se han reseado
en los impresos que al efecto existen en el mismo.

Los impresos del Libro de Control que recogen la programacin y realizacin del control de calidad se unirn a
la documentacin tcnica de fin de obra, junto con el Libro de rdenes e Incidencias, siendo necesaria su presentacin
para la obtencin del certificado de Fin de Obra.

Ser preceptivo para poder obtener la cdula de calificacin definitiva de viviendas de proteccin pblica.

Metodologa del control de calidad:

Trata de establecer el control de recepcin de materiales, y el control de la ejecucin de las diferentes partes
de la obra. Para ello cuenta con dos fases:

- La programacin del Control de la Obra, que se subdivide en dos:
1. El control de materiales para la recepcin de los mismos en obra, que puede ser un
control de obligatoria justificacin, un control por Sello o Marca conforme UNE, o control
mediante ensayo.
2. El control de ejecucin, que incluye pruebas de servicio para la adaptacin de las
diferentes partes de la obra. Contendr una breve descripcin de la obra, Unidades de
inspeccin en que se divide la misma, y fechas de inspeccin previsibles.
- La realizacin del Control de Obra, que consistir en llevar a cabo los controles de la programacin y
aquellos otros que, durante el transcurso de la obra y por circunstancias de la misma, decidiese
realizar la direccin facultativa.

As pues, deber existir: a) Una realizacin del control de materiales.



b) Una realizacin del control de ejecucin.

35

TEMA 13. VALORACIONES INMOBILIARIAS. Introduccin a la teora del valor de los bienes
inmuebles.

13.1. Objeto.


Formular la equivalencia en trminos econmicos de las cualidades de un bien. Las tablas dan idea del valor, pero
no llegan a determinarlo. Las normas son las herramientas de trabajo con las que puedes emitir una opinin bien
fundada.

13.2. Una aproximacin al significado de valor.

A. Smith
D. Ricardo

K. Marx

T.R. Malthus

J.S. Mill
A. Marshall
W.S. Jevons
C. Menger
L. Walras

J.M. Keyness


ADAM SMITH (1723-1790)

Adam Smith hizo de la economa una ciencia. Se le considera el padre de la economa clsica y su obra
mas notable es La riqueza de las naciones.

Considera que el valor lo posee el bien, y que el precio lo establece el mercado en un momento
determinado. El concepto de valor tiene 2 acepciones:
- Valor de uso por la utilidad que posee.
- Valor de cambio por el que se est dispuesto a vender o comprar el bien.

Para la economa clsica, la medida real de todos los bienes es producto de la unidad de trabajo o el
capacitado por la formacin, ya que no es homogneo.

THOMAS ROBERT MALTHUS (1766-1834)

Considera que el valor proviene del trabajo preciso para su creacin o el que evita en la fabricacin de otro. El
rendimiento de los bienes cada vez es menor. La oferta es limitada respecto a su cantidad y tambien respecto a su
calidad. Siempre se acaba en bienes de pura subsistencia.

36

DAVID RICARDO (1772-1823)

Su obra clave fue Principios de la economa poltica y tributacin. Perteneciendo a la economa clsica,
introdujo en el concepto de valor la utilidad del bien. Si un bien no tuviera utilidad alguna, no tendra ningn valor en
cambio.

Aade la variable de los inmovilizados de capital al concepto de valor. El valor diferente entre dos bienes
idnticos proviene del tiempo durante el cual fueron retenidas las utilidades de capital

K. MARX



JOHN STUART MILL (1806-1873)

Revisionista de los postulados de la economa clsica. Trat del trabajo productivo e improductivo, sealando
que el improductivo es el que determina un goce inmediato.

Formul que el trabajo produce utilidades y no objetos. Con l se culmina el desarrollo de la economa
clsica, ya que si bien se considera la utilidad del bien, no se le hace intervenir en el cmputo de su valor.

ALFRED MARSHALL (1842-1924)

Su obra mas relevante es Principios de economa.

Es la figura principal de la economa neoclsica. Cree que la demanda se produce en el mercado porque
produce utilidad al usuario. Formul la nocin de utilidad marginal decreciente.

La economa neoclsica trat sobre la produccin de satisfacciones, introduciendo el concepto ednico que
permanece vigente en la actualidad.

WILLIAM STANLEY JEVONS (1835-1882)

Junto a Walras y Menger se le consider figura relevante en el desarrollo de la economa neoclsica. Escribi
Teora de la economa poltica e introdujo las matemticas en las formulaciones econmicas. Afirm que el valor
depende enteramente de la utilidad. La utilidad cabe reconocerla cuando se establece en relacin con la necesidad
humana. As, una mercanca puede alterar su valor a lo largo del tiempo.

JOHN MAYNARD KEYNES (1883-1946)

Escribi Teora general del empleo, el inters y el dinero.

Contrario a que la propia dinmica social fuese el elemento corrector y potenciador del bienestar, tal y como
promulgaban los defensores del laissez faire.

A largo plazo, todos muertos, observ a los que sostenan que sin correcciones se llegara al pleno empleo, sin
ms. Propici que el tipo de inters deba ser la recompensa por no atesorar, es decir, por la inversin,
contrariamente a la Economa Neoclsica, que lo fundamentaba en el ahorro.

13.3. Valor de mercado y precio.



Valor de mercado o venal deriva de la apreciacin que se le tenga a dicho bien donde se le vale- El valor es
indefinido, por tanto, es una aproximacin a lo que sera el precio.


Precio es el valor final de una transaccin; la cantidad de dinero por la que se intercambia el bien. El precio de
una mercanca es el nico test que tenemos de la utilidad de la misma, y si pudiramos decir exactamente cunta
gente reduce el consumo de cada artculo importante cuando se eleva el precio, podramos determinar por lo menos,
de forma aproximada, la variacin del grado final de utilidad (Jevons).

MERCADO INMOBILIARIO: Caracteristicas.
37

Segmentado y localizado. No es lo mismo una vivienda nueva que de 2 mano; en planta baja, o en
el tico
El producto no es homogneo ni reproducible.
La oferta y la demanda son difcilmente continuas. No es flexible.
Hay falta de transparencia en la oferta y la demanda.
En la demanda conviven las necesidades de uso y de inversin.
El comprador suele carecer de correcta informacin.
Las condiciones econmicas distan de ser competitivas en ocasiones.

13.4. Acepciones de valor.


A) VALOR DE USO Y VALOR DE CAMBIO.
El valor de uso va asociado al valor de utilidad, y es aquel valor que se le reporta a quien va
a beneficiarse de ese producto, mientras que en valor de cambio es aquel por el que se est
dispuesto a transaccionar el bien.

B) VALOR EN VENTA Por el que se est dispuesto a sacar a la venta.

C) VALOR EN RENTA El que tienen los bienes inmuebles deducido por capitalizacin de la renta que
es capaz de producir dicho bien.

D) VALOR REAL Aquel por el que se produce la transaccin final del bien.

E) VALOR DE EXPROPIACIN El que se marca por las leyes administrativas y urbansticas para las
expropiaciones forzosas.

F) VALOR DE AFECCIN Va asociado al valor de expropiacin. Se le suma un 5% al valor de la
expropiacin por daos morales, afectivos,

G) VALOR HIPOTECARIO El que se deriva en aplicacin de las normativas bancarias (intereses).
H) VALOR DE REPOSICIN O REEMPLAZAMIENTO.
I) VALOR SENTIMENTAL.
J) VALOR DE INVERSIN.
K) VALOR CATASTRAL.
L) VALOR URBANSTICO.
M) VALOR DE REPERCUSIN Sobre la venta del m construido, la parte proporcional que pertenece a
valor del suelo.

13.5. Factores que intervienen en el valor del suelo.


CARCTER INTRNSECO.
-

Constitucin geotcnica.
Pendiente del terreno.
Cota de nivel.
Escorrenta natural.
Geometra de parcela, etc.

CARCTER EXTRNSECO.

Urbanizacin resuelta y calidad de la misma.


Dotaciones urbansticas prximas.
Existencia o no de edificio construido.
Consideracin de mercado de escasez.
Rentabilidad esperada de la inversin.
Uso permitido por el planeamiento, etc.

13.6. La renta como rendimiento. Teoras.


38

La renta es el pago que se efecta por el uso de factores de produccin cuya oferta es fija (Samuelson).

La renta proviene de la rentabilidad y cuanto mayor sea sta, mayor ser la renta que la actividad acepte pagar
(Richardson).

El valor del suelo deriva del valor del producto que se pretenda, y a su vez, se permita en el planeamiento.
Teoras de la renta: ACCESIBILIDAD y EXTERNALIDAD (Fsica, social, y econmica).

TEORA DE LAS RENTAS DE ACCESIBILIDAD.

Se basa en la distribucin piramidal con respecto al centro de una ciudad. A medida que te alejas del centro de
la ciudad, cambia el uso del suelo, y el valor del mismo. En el centro se sita el uso terciario superior, despus el
residencial de lujo, que hacia las afueras se convierte en residencial media, para posteriormente pasar al sector
industrial. La residencia obrera se sita en el extra-radio.

TEORA DE LAS RENTAS DE EXTERNALIDAD.

A) Fsica:

- Prevalece el carcter urbanstico-ambiental.
- Debe observarse cantidad y calidad de: - Dotacin ambiental:
+ Parques
+ Jardines
+ Aireacin
+Contaminacin, etc.







- Servicios urbansticos: - Transporte










- Educacin










- Comercio










- Administracin, etc.







- Ejecucin del planeamiento: * Pistas peatonales










* Calzada










* Gas
* Electricidad
* Telefona, etc.

B) Social: Est ligada a aspectos tanto psicolgicos como sociolgicos. Es producto de la reaccin
psicolgica individual extendida a la sociedad.
A tener en cuenta, el comportamiento social en la simbologa de los valores: Imagen social del
grupo.
Carcter socio-cultural.
Conservacin del barrio; prestancia; tipos de negocio; poblacin frecuente; estilo de la
edificacin, etc.

C) Econmica: Presenta relacin biunvoca con factores de ndole psicolgico, tanto individual como de
masas. Ejemplos:
- Grandes eventos como las olimpiadas, la copa amrica, etc.
- Ubicacin de la sede central.
- Inversiones en inmuebles con alto valor en el mercado.
- Economas de aglomeracin (C/coln, de Valencia).
- Cercana a centros poltico-econmicos.

13.7. Tipos y procedimientos de valoracin.



TIPOS:
- Administrativas o regladas
- Discrecionales o no regladas
PROCEDIMIENTOS:
- Aditivos
- Globales.
- Mixtos.

39

TEMA 14. Mtodo de comparacin segn mercado.



14.1. Concepto.

Permite conocer el valor del inmueble partiendo del conocimiento, en el mismo mercado, de otros inmuebles
de similares caractersticas.

+ Dificultades de aplicacin:
- Puede no existir suficiente nmero de transacciones, debido a que se haya planteado una
promocin que no interesa al mercado en ese momento (oficinas en un rea residencial, por
ejemplo).
- Las transacciones no suelen ser transparentes.
- El mercado no siempre es ideal y no siempre los datos sirven para la comparacin.

+ Requisitos orientativos de aplicacin (Orden del Ministerio de Economa 805/2003):
a) Existencia de un mercado representativo.
b) Suficientes datos de las transacciones u ofertas que permitan identificar parmetros para poder
homogeneizar la muestra.
c) Conocer informacin de al menos 6 transacciones u ofertas que reflejen la situacin del mercado.
d) Informacin que indique la evolucin de precio de compraventa. Al menos de los 2 aos anteriores.
e) Informacin sobre el comportamiento histrico de las variables que influyen en el precio.
f) Procedimientos adecuados para decantar los datos de origen especulativo.

14.2. Metodologa de valoracin.



1.- Estudio del mercado.
2.- Estudio de la muestra. Depuracin.
3.- Anlisis de la muestra conforme a las variables explicativas del valor jardines, vistas, calidades
4.- Homogeneizacin.
5.- Obtencin de la unidad comparable.

14.3. Estudio de mercado.

a) Identificacin del inmueble calle, nmero de polica, distrito, municipio

b) Estudio de valores:
- Segn su uso (residencial, comercial) y su tipologa (manzana cerrada, abierta)



- Longitud de fachada, profundidad, altura permitida.



- Superficie construida.



- Existencia o no de garaje y nmero de plazas.



- Ascensores, montacargas, escalera de incendios.



- Localizacin (niveles de barrio, calle y parcelas).



- Situacin (orientacin, altura, exterior/interior, n de habitaciones).



- N de baos, aseos, telefona y cable.
- Edad del edificio, reformas y tiempo de las mismas.
- Si est o no afectado por alguna ley como la de Patrimonio o alguna afn.

c) Caractersticas constructivas:

- Tipo y material de la estructura, cubierta y cerramientos.

- Carpinteras, aislamiento trmico y acstico, acabados.

14.4. Estudio de la muestra. Depuracin.


Se realiza para evitar desviaciones atpicas, formas de financiacin y promocin, promociones inapropiadas, etc.
Se debern recopilar datos de transacciones efectuadas en situacin de correcto mercado (bien informados, libres de
apremio, etc).



14.5. Anlisis de la muestra.


Atendiendo a: - Uso.


- Clase y probabilidad.
40

- Localizacin.
- Antigedad.
- Calidad.

14.6. Homogeneizacin de la muestra.

Consiste en relativizar el mayor o el menor valor que los particulares caractersticas le confieren al elemento
muestra respecto al que se trata de valorar (lugar que ocupa, vistas, con garaje o no, aire acondicionado, etc.

14.7. Obtencin de la unidad comparable.


Suele tomarse como unidad la superficie o el volumen. Puede obtenerse a travs de la media aritmtica, media
ponderada, o a travs de medios econmicos como son los anlisis de regresin.



41

TEMA 15. Capitalizacin de rendimientos.


15.1. Concepto.

Se funda en que los bienes econmicos pueden producir rentabilidad en el tiempo, siendo sta proporcional al
tipo de inters al que se coloca el valor.

El flujo de la renta puede conocerse a travs de un estudio de mercado o de un planteamiento de desarrollo
empresarial de explotacin. Pretende conocerse un valor de mercado pero muchas veces slo se alcanza el valor de
inversin.

Los alquileres no suelen ser transparentes.

Hay que considerar la inflacin y la plusvala en el tiempo.

Toma en consideracin:
+ En cuanto a gastos e ingresos, el planteamiento de inversin empresarial.
+ En cuanto a la renta, el tiempo en alcanzarla, as como si es variable o constante.
+ La identificacin de los beneficios generadores de rentas futuras.
+ Eleccin de la tasa de capitalizacin.
+ Vida til del proyecto de inversin.

15.2. Datos del mercado de la inversin inmobiliaria.


A)

B)

C)

D)

TIPO DE DESCUENTO O DE INTERS.


Ha de tenerse en cuenta la inflacin y el riesgo. En el riesgo debe considerarse
el nivel de ocupacin futura, impagados y morosidad posible, tendencias legislativas
sobre alquileres, prospectiva de mercado (si va al alza o a la baja).

ESPERANZA DE VIDA ECONMICA DEL BIEN INMUEBLE.
FLUJO DE RENDIMIENTOS DERIVADOS DE LOS INGRESOS Y COSTES ACTUALES O FUTUROS.
VALOR DE REVERSIN.
El bien inmueble siempre est ah (aunque no se le saque la rentabilidad
deseada), y por ello, mnimo mnimo, el valor de reversin se sita en el 20% del valor
inicial del bien. El valor de reversin del suelo siempre ser del 100% (no pierde valor).

15.3. Metodologa de valoracin.


A) ESTIMACIN DE LA RENTA BRUTA.
1.
Estudio de alquileres. Deber tenerse en cuenta la metodologa propia de un estudio de
mercado o histrico del inmueble.
2.
Estudio de rentas de explotacin econmica. Esto conduce a alcanzar un valor de inversin
ptima, que no de mercado.
3.

B) ANLISIS DE LOS COSTES Y RENTA NETA.

Se detraen de la renta bruta los costes precisos para su obtencin, y en su caso, el beneficio de la
inversin. En la inversin, los rendimientos se obtienen del flujo de rentas que se produce en el periodo de
tiempo supuesto. La inversin se efecta ponderando la certeza, el riesgo y la incertidumbre.

Los costes que han de considerarse para detraerlos del rendimiento bruto son:
- Gastos fijos IBI, impuesto sobre patrimonio, seguro de responsabilidad civil.
- Gastos variables Limpieza, Salario del portero, Vigilancia
- Reserva de reposicin. Amortizacin Para cubrir la depreciacin del bien por edad y uso.
C) CAPITALIZACIN DE LOS RENDIMIENTOS NETOS.

42

As se obtiene el valor actual de la renta sometida a un tipo o tasa de inters

Siendo V el valor del inmueble, R la renta neta, y C el ratio o tipo de capitalizacin.

15.4. Capitalizacin mediante ratios.


En teora debera utilizarse en el caso que no hubiera mercado de compraventa significativo, pero la realidad es que
no se puede aplicar de modo prctico.

a) Ratios derivados de estudio de mercado.

Se obtiene del cociente entre el valor de compraventa y el de renta. El primero surge de un estudio de
mercado
y el segundo, bien de un estudio de mercado de rentas, o bien del conocimiento de las rentas
histricas.

b) Ratios derivados del estudio de inversin.

- Tasa hipotecaria: (08x + 02y)% 80% del valor del prstamo hipotecario. 20% de otro tipo de prstamo


- Tasa de la Deuda Pblica: Siendo un proyecto cuya tasa de inters se conoce y presenta cierta similitud en

cuanto al tipo de inversin (liquidez, seguridad y plazo de recuperacin de capital) y de inversor.

43

TEMA 16. Mtodo del clculo del valor como residuo.


16.1. Concepto.


Partiendo de la base que el valor del bien inmueble proviene de la suma del propio del suelo y el de la
estructura edificada, trata de obtener el valor de una de las partes como diferencia entre el valor del todo y el
correspondiente a la otra parte.


Se utiliza para encontrar el valor del suelo. Es un mtodo operativo cuando es la superficie construida,
fundamentalmente, la que le significa de valor al bien inmueble.

16.2. Nociones previas.



E)

F)

G)

Edificio ptimo: Aquel que saca mayor aprovechamiento de las caractersticas del suelo en el
que se va a ubicar. Es decir, aquel que permite obtener mayor rentabilidad econmica,
derivada del uso, edificabilidad permitida por el planeamiento, y demanda del mercado en esa
zona.
La edificabilidad se entiende sobre rasante. Ha de atenderse al planeamiento y a la situacin
de mercado.

Valor de repercusin: Aquel con el que repercute el suelo en el valor de venta del m
construido.
i. VPO: 15-18%
ii. Renta libre: 18-22%
iii. Renda media: 22-28%
iv. Lujo y superlujo: >28%

Valor unitario: El correspondiente a la unidad de superficie del suelo, entendido como solar.

16.3. Metodologa.

Se parte de la consideracin del suelo como solar, y de la promocin de un edificio ptimo. El periodo medio de
promocin se considera 24 meses, desde la obtencin de licencia de obras hasta la entrega de la misma. En general se
precisa conocer:
- Costes de construccin y promocin para un edificio ptimo.
- Valor del inmueble, mediante estudio de mercado de renta o venta.
- Rendimiento de promociones comparables.
- Periodo probable de promocin, y en su caso de gestin y ejecucin de la urbanizacin.

Existen dos modalidades de aplicacin: Esttico, y dinmico, ste ltimo prcticamente en desuso.

A) MTODO RESIDUAL ESTTICO

Parte del conocimiento de:

- Costes de construccin.
- Costes de promocin.
- Estimacin del valor en venta.
- Beneficio esperado de promocin.

No contempla las variaciones que puedan producirse a lo largo del tiempo que perdure la promocin.

Vv = Vs + C + G + Bp

De donde Vs = Vv ( C + G + Bp)

Siendo: G = Honorarios + Gastos fiscales + Gastos financieros + Gastos de la promotora

C = Precio de la contrata

Bp = Beneficio de la promocin

Vv = Valor en venta

Vs = Valor del suelo
44





B) MTODO RESIDUAL DINMICO

Tiene en consideracin que el mercado, a lo largo del tiempo sufre alteraciones. Utiliza, para el clculo, los flujos
de costes e ingresos presumibles, ambos en su valor actual.

Se aplica en los casos de promociones sobre suelos poco desarrollados urbansticamente.

Ecuacin de la promocin:

Donde:









Vs = Valor del suelo.


i = tipo de actualizacin.
Ej = Cobros en el instante j.
Sk= Pagos en el instante k.
tj = tiempo hasta cobro.
tk = tiempo hasta pago.

45

TEMA 17. Mtodo del coste de construccin.


17.1. Introduccin.


Se plantea para el conocimiento del valor de la estructura edificada o parte de ella, independientemente del
propio valor del suelo. Entre los fines para los que se utiliza, podemos sealar aquellos tendentes a calcular:

- Valor actual de la construccin.
- Valor de un edificio o parte inacabada del mismo.
- Coste de la reparacin de daos en la construccin.
- Coste de actuacin en innovaciones, mejoras de la construccin, etc.

17.2. Procedimientos de valoracin.


a) Valoracin sinttica.


Mediante comparacin con otras construcciones o elementos constructivos, de los que se obtiene el
elemento comparable. * Volumen.



* Superficie.



* Nmero de habitaciones.

b) Valoracin analtica.

Se pretende alcanzar el presupuesto de ejecucin material. Las mediciones se estructuran en


captulos. Las unidades se dan en m, m, m, uds, cantidad y peso. Se reconocen los siguientes precios:
- Unitarios Hacen referencia a las unidades de obra.
- Auxiliares Hacen referencia a cosas necesarias para la obra pero que una vez acabada la misma,
no
forma parte de la misma.

17.3. Valores intrnsecos y de reemplazamiento.


El valor intrnseco es el que posee la edificacin por su propia naturaleza.

El valor de reemplazamiento o de reposicin es el correspondiente a la construccin que, a precios actuales,
presenta una utilidad fsica y funcional similar a la de tasacin, si bien realizadas con medios y materiales actuales,
afectados de amortizacin por razones de uso, edad y mantenimiento, dado a la misma.

17.4. Depreciacin y amortizacin de la obra.

Se entiende por amortizacin el efecto contable o cuantificable de la Depreciacin.

Supuestos depreciatorios (entre otros):
* Por edad o deterioro fsico.





* Econmica o cada en desuso.





* Funcional o prdida de utilidad.

Tipos de amortizacin:
* Rectilnea



* Parablica



* Logartmica

Simplificaciones: * Se divide la vida til del edificio en 3 etapas para dividir los distintos estadios de
depreciacin. 1 etapa de 0-20 aos (0-20% de depreciacin), 2 etapa de 21-50 aos (21-45% de depreciacin), 3
etapa >50 aos (45-80% de depreciacin).

46

TEMA 18. Valoracin catastral.


18.1. Concepto.


Este mtodo lo utilizan los tcnicos que trabajan para el ministerio de hacienda pero no servir a ningn otro
tcnico ms que de bagaje cultural.

El concepto CATASTRAL, contiene doble significado. capita = cabida y capitastrum = impuesto por cabeza.

Existen dos modelos de catastro:
- Latino o francs Es de carcter fiscal. No precisa deslinde ni inscripcin en el Registro de la
Propiedad.
- Germnico Ms preciso y conectado con el Registro.


El catastro surge como necesidad de gravar un impuesto sobre la renta que generan los bienes inmuebles. En la
actualidad es un tributo sobre el propio valor del bien.

18.2. Ponencia de valores.


Es un estudio que se realiza para encontrar el valor de los bienes. Recoge los criterios, planeamiento, y mdulos
de valoracin (MBR Mdulo bsico de Repercusin; MBC Mdulo bsico de la Construccin; VU Valoracin
urbanstica).

Alcanza el mbito municipal, salvo excepciones (p.ej. un embalse). Realizada la delimitacin del suelo, se divide
en Polgonos de valoracin con los siguientes criterios:
- Coherencia urbanstica Abarca: rea de reparto, cada pedana, cada sector del suelo urbanizable.
- Circunstancias administrativas que lo aconsejen.
- Circunstancias de orden econmico-social.
- Otras debidamente justificadas.

Los polgonos se pueden subdividir en zonas o reas de valoracin utilizando los mismos criterios.

18.3. Metodologa.


Calcula el valor del bien inmueble como suma del valor del suelo y de la construccin, corrigiendo dicho valor,
ya que no son independientes.

Siempre se toma como referencia el valor de mercado. Nunca el valor catastral ser superior al de mercado.
Para su determinacin se debe tener en cuenta:
- Localizacin, circunstancias urbansticas y aptitud.
- Coste de ejecucin material, Beneficio de la contrata, honorarios profesionales, tributos a la
construccin, calidad y antigedad, carcter histrico-artstico, etc.
- Gastos de promocin y beneficio de la promocin.
- Circunstancias y valores de mercado.
- Otros.

18.4. Valor del suelo.


Valores de repercusin y unitario. Se va de lo ms general a lo ms particular. Del polgono, pasando por la
calle, tramo de calle, zona o paraje, y acabando en la parcela. Se valorar por repercusin salvo que:
- Sea aconsejable, por el reducido tamao de suelo urbano, n de habitantes, o escasez de mercado.
- Suelo unifamiliar aislado, suelo deportivo, sanitario, religioso, o destino rotacional o a sistemas.
- Suelo industrial.
- Indefinicin de la edificacin.
- Suelo sin edificar.
- Justificadamente no fuera aconsejable.

A) VALORES EN POLGONO.

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- Valor de repercusin bsico (VRB) del producto inmobiliario ms caracterstico.



Se calcula por el mtodo residual, caso de ser una valoracin particular, o por aplicacin al
Mdulo bsico de repercusin (MBR) de los coeficientes de cada uso, caso de ser valoraciones masivas.

MBRi = 021 M Fs


Siendo i, un valor del 1 al 7, y Fs un valor tabulado segn sea el valor de i (280; 2; 145; 1;
055; 033; 018), y M el valor en /m que cuesta construir el m de suelo en cada municipio del estado.
Existen mnimos y mximos de los que ni se puede bajar ni superar.

- Valor unitario bsico (VUB)

Se obtiene por la siguiente frmula


Siendo Ei la edificabilidad tomada, ya sea la permitida por el planeamiento, la media
generalizada de la calle o tramo, la existente en la parcela catastrada, o 1mc/ms en su defecto.

B) VALORES EN CALLE; TRAMO DE CALLE; ZONA O PARAJE.

- Valor de repercusin en calle (VRC). Obtenido a partir del VRB ponderando circunstancias tales
como:

* Localizacin.



* Accesibilidad y medios de transporte pblico dentro del polgono.



* Desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.



* Desarrollo del mercado inmobiliario.

- Valor unitario en calle (VUC). Obtenido a partir del VUB por aplicacin de la misma frmula que en
caso del polgono. Cuando no exista VRC, se tomar directamente del VUB.

C) VALORES EN PARCELA.

- Valor de repercusin en parcela (VRP). Obtenido por aplicacin al VRC de los coeficientes
correctores de una tabla.


Valor unitario en parcela (VUP). Obtenido a partir del VRP por aplicacin de la misma frmula que en
el caso del polgono y corregidos por los coeficientes de una tabla.

Cuando no exista VRC, directamente del VUC por aplicacin de los coeficientes anteriores.

18.5. Valor de la construccin.


Se calcula mediante el valor de reposicin; es decir, su coste actual, considerando su uso, calidad,
y deprecindose en funcin de la edad, estado de conservacin y otras circunstancias.

Para una valoracin masiva se recurre al MBC, definido para tambin un rea econmica
homognea (una zona, un pueblo, etc.). Es decir, lo que cuesta construir 1m de suelo.

MBCi = 05 M Fc

Siendo M un valor que dicta el Ministerio de hacienda para cada poblacin, i un nmero del 1 al 7
y Fc un factor de localizacin de la construccin que, en funcin del valor de i, toma los valores 13-12-
11-1-095-09-08.

Este MBC se identifica con el 1.1.2.4 del cuadro de coeficientes del calor de las construcciones
(tabla). Se corresponde con el edificio residencial (1), urbano y de carcter colectivo (1), de manzana
cerrada (), de categora media (4).

El valor a nuevo se corrige por su antigedad (tabla) y estado de conservacin (1-08-05-0)

18.6. Coeficientes del valor suma.


* Depreciacin funcional e inadecuacin (J).


* Viviendas y locales interiores (K).
48

* Cargas singulares (L) edificio protegido, catalogado, etc.


* Situaciones especiales de carcter extrnseco (M).
* Apreciacin o depreciacin (N).

49

TEMA 19. Valoracin urbanstica.


19.1. Introduccin.


Se plantea para el conocimiento del valor real del inmueble, si bien, el valor del suelo queda regulado
directamente de la Ley del suelo 6/98 de 13 de abril, mientras que el resto de los valores se remite a la Ley de
Expropiacin Forzosa y legislacin concordante.

19.2. Finalidad.


+ Expropiacin con cualquier fin por parte de la Administracin.
+ Falta de acuerdo entre propietarios en el reparto de cargas y beneficios derivados del planeamiento.
+ Indemnizacin por cambio de planeamiento.

19.3. Valor del suelo en sus diversas clases.


A)

B)

SUELO NO URBANIZABLE (art.26)


Caso de ser posible, por el Mtodo de Comparacin a partir de fincas anlogas.
Caso contrario, por el Mtodo de Capitalizacin de rendimientos reales o potenciales del suelo.

SUELO URBANIZABLE (art.27)
Si no est incluido en mbitos de gestin o sin las mnimas condiciones para su desarrollo, como
en suelo no urbanizable.
Si est incluido en mbitos de gestin, delimitados por el planeamiento o que se hayan
establecido las condiciones para su desarrollo, el valor se obtendr por aplicacin al
aprovechamiento correspondiente (edificabilidad del VBR del polgono en cuestin, deducido
de las ponencias de valores catastrales.

C)

Caso de inexistencia del valor catastral, prdida de vigencia de los valores de las ponencias, o
inaplicabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansticas, tenidas en cuenta al
tiempo de fijacin, el valor se obtendr por el mtodo residual dinmico.


SUELO URBANO (art.28)
Sin urbanizacin consolidada.


Por aplicacin al aprovechamiento resultante del correspondiente mbito de
gestin,
y del aprovechamiento ms especfico de las ponencias ( multiplicando VBR x

aprovechamiento)

Con urbanizacin consolidada.



Por aplicacin al aprovechamiento al terreno, del Valor de repercusin en parcela,


si no existiera, en su caso calle o tramo, corregido por los coeficientes correctores segn la


normativa tcnica del valor catastral.

Caso de inexistencia del valor catastral, prdida de vigencia de los valores de las ponencias, o
inaplicabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansticas, tenidas en cuenta al
tiempo de fijacin, el valor se obtendr por aplicacin de los valores de repercusin obtenidos
por el mtodo residual.



En el supuesto caso que no haya planeamiento o se desconozca el aprovechamiento, el valor del suelo se
calcular de la siguiente manera:



Si no existe planeamiento o ste no atribuye aprovechamiento lucrativo al terreno (sea cual sea la clase de
suelo), el aprovechamiento se obtendr de los aprovechamientos referidos al uso predominante el polgono fiscal en
que, a efectos catastrales, est incluido el mismo.




50

PROYECTO DE LEY DEL SUELO


a fecha 9 de marzo de 2007


1.

OBJETO:

En defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, verificacin de las operaciones de reparto de
cargas y beneficios.
Fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad.
Determinacin de la responsabilidad patrimonial de la administracin pblica.
Fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosa. (NUEVO)


VALORACIN DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BSICAS.

2.

VALORACIN EN SITACIN BSICA RURAL (art.21).

No tiene aprovechamiento edificatorio. As pues, los terrenos se tasarn por:
- Capitalizacin de rendimientos reales y potenciales, de la explotacin segun se estado en el
momento al que se deba entenderse referida la valoracin.

Cuando se acte por renta potencial, se incluir, en su caso, como ingresos las subvenciones, y se
descontarn los costes necesarios para la explotacin considerada.

- El valor del suelo podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble, en funcin de la
localizacin, accesibilidad a la poblacin o actividad econmica.

Las construcciones se valorarn por el coste de reposicin.
Las plantaciones, arrendamientos rsticos u otros derechos, mediante la Ley de Expropiacin Forzosa y
Ley de arrendamientos rsticos.

VALORACIN EN SITUACIN BSICA URBANIZADA (art.22)


Si no est edificado, o la edificacin existente o en construccin es ilegal, o est en situacin de ruina
fsica:


a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atributos a la parcela por la ordenacin
urbanstica. Si los terrenos no tienen asignada una edificabilidad o uso privado, se les atribuye la media y
el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo en el que los haya incluido la ordenacin
urbanstica.
b) Se le aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo obtenido por el Mtodo residual
esttico.
c) A descontar el valor de los deberes urbansticos y cargas pendientes de realizar.


Si estuviera edificado o en proceso de edificacin, ser el mayor de:
a) el determinado por comparacin.
b) El determinado por el Mtodo residual esttico sin considerar la edificacin o construccin realizada. Es
decir, que si te pilla con la estructura hecha, el precio de la estructura no te lo amortizan.


Si se trata de un suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin, el mtodo residual
considerar los usos y edificabilidades atribuidos en origen por la ordenacin.

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