DERECHO TRIBUTARIO NOTARIAL

Segú n la ley 11.683, existen 3 tipos de responsables:

- Responsable por deuda propia: está n obligados a pagar el tributo al Fisco en

las formas y oportunidades debidas, personalmente o por medio de sus
representantes legales, como responsables del cumplimiento de su deuda
tributaria (art. 5).
- Responsable por deuda ajena (art. 6): está n obligados a pagar el tributo al
Fisco, con los recursos que administran, perciben o que disponen, como
responsables del cumplimiento de la deuda tributaria de sus
representantes, mandantes, acreedores, titulares de los bienes
administrados o en liquidació n, etc., en la forma y oportunidad que rijan
para aquéllos o que especialmente se fijen para tales responsables.
- Responsable sustituto (art. 6 ú ltimo pá rrafo): desplaza al responsable por
deuda propia, sustituyéndolo. Esto puede suceder por una cuestió n de
eficiencia (por ejemplo, en el impuesto a los bienes personales, tributa la
sociedad en lugar de los socios) o por necesidad (por ejemplo, en el caso de
los residentes en el exterior que tienen bienes en el país, declara la persona
que tiene la posesió n, guarda o tenencia del activo -> el apoderado debe
darse de alta como tal en la AFIP).

En el caso del ESCRIBANO PÚBLICO, se lo ubica dentro del régimen del

RESPONSABLE POR DEUDA AJENA -> AGENTE DE RETENCIÓN O PERCEPCIÓN,
si bien no es propiamente tal (no recibe dinero del responsable por deuda propia
ni tiene dinero de él, está en el medio).

El escribano debe retener los siguientes impuestos nacionales, cuando la

transferencia es a título oneroso:

- Impuesto a las ganancia (ley 20.628);

- Impuesto a la transferencia de inmuebles (ley 23.905 título 7mo)

Cabe aclarar que la onerosidad existe cuando hay contraprestació n,

independientemente de la liquidez o margen de rentabilidad.

Impuesto a la transferencia de inmuebles

El ITI grava la transferencia onerosa de inmuebles ubicados en el país cuando sus

titulares son personas físicas o sucesiones indivisas, salvo que estén gravadas por
el impuesto a las ganancias (la operació n, no el sujeto). Es decir, en una
determinada transferencia onerosa se paga ITI o Ganancias, pero no ambos.

Cuando decimos “transferencia onerosa” nos referimos a cualquier tipo de

operació n por la cual se transfiera el inmueble y que tenga una contraprestació n.
La ley habla erró neamente de transferencia de dominio, porque en realidad queda
también alcanzado el boleta de compraventa con entrega de posesió n.

Inmuebles ubicados en el país: el titular puede o no estar en el país, pero en caso

de que no sea residente, el escribano debe exigir un certificado de retenció n por
residencia en el exterior al transferente o su apoderado. Este ú ltimo debe estar
dado de alta en AFIP como apoderado de un residente en el exterior.

Sucesiones indivisas: hasta la declaratoria llevan la misma identidad fiscal que el

causante. El ú nico caso en que el ITI aplica es el de tracto abreviado.

Alícuota: el escribano deberá retener el 1,5% del valor de la transferencia del

inmueble, o por el precio de plaza cuando se efectú e por un precio no determinado
(ej. Permuta), extremo que se demuestra con dos tasaciones. Si no hay precio de
mercado, el transferente debe tramitar ante la AFIP una constancia de valuació n,
que también consiste en dos tasaciones. En el caso de la permuta, se hará n dos
tasaciones por cada inmueble, y para ambos permutantes se tomará el mismo
monto, que es el mayor de las 4 tasaciones.

CONSTANCIA DE VALUACION DE INMUEBLES CON PRECIO DE PLAZA NO CONOCIDO

- IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y
SUCESIONES INDIVISAS LEY Nº 23.905 Y SUS MODIFICACIONES, TITULO VII,
ARTICULO 11
A los efectos previstos en la Ley Nº 23.905 y sus modificaciones, Título VII, Artículo
11, así como en la Resolución General Nº 2141, establécese como valor del inmueble
a transferir, cuyos datos referenciales se encuentran detallados precedentemente, la
suma de pesos ............ ............................................................................... ($ ....................).

Esta constancia tendrá vigencia durante el período comprendido entre los

días .../.../.... y .../.../...., ambos inclusive.

La presente se expide sobre la base de los datos declarados y aportados por el

contribuyente, reservándose esta Administración Federal, la facultad de disponer su
caducidad en el momento de comprobarse la inexactitud de los mismos y/o las
circunstancias previstas al efecto por la citada resolución general.

Esta alícuota de 1,5% constituye el total del impuesto a ingresar. Como es un

impuesto de configuració n instantá nea el agente de retenció n debe retenerlo
completo. Y si bien hay un solo momento de configuració n del hecho imponible
(art. 12), existe má s de un momento en que es posible efectuar la retenció n:

- El comprador por boleto debe retener el impuesto cuando se le entrega la

posesió n, salvo que no haya fondos líquidos disponibles.
- El transferente debe autorretenerse cuando entrega la posesió n (debe
abonar el impuesto a la AFIP).
- El escribano debe retener el impuesto al momento de otorgar la escritura, si
no se pagó antes. Si el escribano cita el boleto con entrega de posesió n,
queda en evidencia que el ITI se debe desde el momento en que se entregó
la posesió n, con lo cual surge la duda de si debe también retener los
intereses o no. Para la AFIP no corresponde al escribano efectuar esta
retenció n. Si el boleto de compra venta está en dó lares, a los fines de
liquidar el impuesto se convertirá el monto a moneda legal, tomando el tipo
de cambio vendedor del BNA del día há bil anterior a la entrega de la
posesió n.

Relación con el impuesto a las ganancias: el ITI se paga si no correspondiera

pagar ganancias. ¿En qué casos corresponde pagar ganancias? Cuando lo establece
la ley 20.628. Segú n esta legislació n, las personas físicas tributan ganancias segú n
la teoría de la renta producto, es decir, si hay habitualidad, habilitació n y
conservació n de la fuente de la renta. En cuanto a transferencia de inmuebles, para
que el transferente tribute ganancias, sebe ser persona física habitualista en la
comercializació n de inmuebles, aclarando que la mera repetició n no da
habitualidad si no hay conservació n de la fuente. La conservació n de la fuente
estará dada por la reinversió n en nuevos inmuebles.

Pero hay casos en que las personas físicas y sucesiones indivisas, aún sin ser
habitualistas en la comercialización de inmuebles, están alcanzadas por
ganancias y no por ITI. Son los casos del art. 49 de la ley de ganancias y 89, 90, 72
y 114 del decreto reglamentario 1344/98:

1) Loteos: cuando un de inmueble y un fraccionamiento se obtienen má s de 50

lotes la transferencia onerosa de cualquiera de ellos, en cualquier tiempo
que sea, tributa ganancias. (Arts. 49 ley de ganancias y 89 del decreto
reglamentario, ver má s abajo).

2) La transferencia onerosa de má s de 50 lotes en el lapso de 2 añ os a contar

desde la primera venta, está alcanzada por ganancias, aunque provengan de
distintos fraccionamientos. Esto es má s difícil de detectar para el escribano
(puede protegerse con una declaració n jurada, si no es el escribano de
cabecera). En este caso, no importa có mo hubo los lotes el transferente sino
la cantidad de lotes transferidos en el plazo establecido.
Art. 49 ley de ganancias: “Constituyen ganancias de la tercera categoría:…
d) Las derivadas de loteos con fines de urbanización; las provenientes de la
edificación y enajenación de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº 13.512…”
Art. 89 dec. Regl. 1344/98: “A efectos de lo dispuesto por el inciso d) del
artículo 49 de la ley, constituyen loteos con fines de urbanización aquellos en
los que se verifique cualquiera de las siguientes condiciones: a) que del
fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un número
de lotes superior a CINCUENTA (50); b) que en el término de DOS (2) años
contados desde la fecha de iniciación efectiva de las ventas se enajenen -en
forma parcial o global- más de CINCUENTA (50) lotes de una misma fracción
o unidad de tierra, aunque correspondan a fraccionamientos efectuados en
distintas épocas. En los casos en que esta condición (venta de más de
CINCUENTA (50) lotes) se verifique en más de UN (1) período fiscal, el
contribuyente deberá presentar o rectificar su o sus declaraciones juradas,
incluyendo el resultado atribuible a cada ejercicio e ingresar el gravamen
dejado de oblar con más la actualización que establece la Ley Nº 11.683, texto
ordenado en 1998, sin perjuicio de los intereses y demás accesorios que
correspondan, dentro del plazo fijado para la presentación de la declaración
relativa al ejercicio fiscal en que la referida condición se verifique. Los
resultados provenientes de posteriores ventas de lotes de la misma fracción o
unidad de tierra, estarán también alcanzados por el impuesto a las
ganancias. Los resultados provenientes de fraccionamientos de tierra
obtenidos por los contribuyentes comprendidos en el apartado 2) del artículo
2º de la ley, estarán alcanzados en todos los casos por el impuesto, se cumplan
o no las condiciones previstas en el párrafo precedente.”

3) Construcció n en propiedad horizontal para comercializar: si una persona

física construye un edificio, las transferencias de las unidades tributa
ganancias. Debe haber identidad de sujetos entre el constructor y el
 transferente. Ahora bien, una disposició n de la AFIP establece que si quien
construyó destinó el inmueble a una finalidad distinta a comercializar por
un cierto tiempo, se entiende que la intenció n de comercializar no existió .
En esta disposició n no se establece un plazo fijo, el mismo debe ser
evaluado por el escribano estudiando los hechos (por ejemplo, si hubo un
contrato de locació n). La presunció n es que hubo intenció n de comercializar
y por lo tanto corresponde tributar ganancias. Lo contrario deberá ser
demostrado, y en este caso, se tributará ITI.
Cabe aclarar que si quien construye es un fideicomiso, se tributa ITI porque
el constructor y el transferente no son la misma persona. En un caso en que
lo que estaba discutido era el IVA, la Cá mara de Apelaciones Federal en lo
Contencioso Administrativo le dio la razó n a la AFIP en cuanto decía que el
transferente debía tributar IVA porque lo que le dio al fideicomiso fue un
dominio imperfecto y, en rigor de verdad, construyó vía fideicomiso. Esto
no se aplica a ganancias, pero podría suceder planteada la cuestió n.
Art. 90 dec. Regl. 1344/98: “Las ganancias provenientes de la edificación y
venta de inmuebles bajo el régimen de la Ley Nº 13.512 y sus modificaciones,
se encuentran alcanzadas por el impuesto cualquiera fuere la cantidad de
unidades construidas y aun cuando la enajenación se realice en forma
individual, en block o antes de la finalización de la construcción.”

4) Explotació n unipersonal por una persona física: se trata de la organizació n

de recursos para obtener un fin determinado con asunció n de un riesgo
empresarial respecto del activo. Cuando la explotació n cesa, para la ley
fiscal sigue revistiendo la misma calidad hasta tanto se realicen todos los
bienes o pasados 2 añ os del cese (porque se considera que los bienes se
incorporaron definitivamente al patrimonio de la persona). Entonces, si se
transfiere un inmueble que está siendo explotado por una persona física, o
que lo fue hasta hace menos de 2 añ os (sin importar si en el medio hubo
otras acciones), el escribano debe retener ganancias. La excepció n está dada
por el monotributo, porque quiere decir que el explotador / transferente
estaba exento de ganancias.
Es de buena prá ctica exigir al transferente los datos histó ricos de su
situació n ante la AFIP, para ver si está contemplado en este supuesto.
Art. 72 dec. Regl. 1344/98: “Cuando las empresas o explotaciones
unipersonales, comprendidas en los incisos b), c) y en el último párrafo del
artículo 49 de la ley cesen en sus actividades, se entenderá que a los efectos
del impuesto continúan existiendo hasta que realicen la totalidad de sus
bienes o éstos puedan considerarse definitivamente incorporados al
patrimonio individual del único dueño, circunstancia que se entenderá
configurada cuando transcurran más de DOS (2) años desde la fecha en la
que la empresa o explotación realizó la última operación comprendida dentro
de su actividad específica.”
 5) Transferencia onerosa de inmueble recibido en pago de honorarios: es el
caso en que una persona transfiere onerosamente un inmueble que recibió
como cancelació n de sus honorarios, si esta transferencia opera dentro del
plazo de 2 añ os de que el inmueble fue recibido en pago. En este caso el
escribano deberá retener ganancias. La excepció n también está dada por el
monotributo, por estar exento de ganancias.
Art. 114 dec. Regl. 1344/98: “Los beneficios obtenidos a raíz de la
transferencia de bienes recibidos en cancelación de créditos originados por el
ejercicio de las actividades comprendidas en los incisos f) y g) del artículo 79
de la ley, constituyen ganancias generadas indirectamente por el ejercicio de
las mismas, comprendidas en el apartado 1) del artículo 2º del referido texto
legal, siempre que entre la fecha de adquisición y la de transferencia no hayan
transcurrido más de DOS (2) años.”

Exenciones del ITI:

Está n exentas de tributar ITI las transferencias de inmuebles pertenecientes a los

miembros de misiones diplomá ticas y consulares extranjeras, a su personal técnico
y administrativo y a sus familiares, en la medida y con las limitaciones que
establezcan los convenios internacionales aplicables, o a falta de estos, en la misma
medida, só lo a condició n de reciprocidad. Igual tratamiento se aplicará a quienes
actú en en organismos internacionales de los que la Nació n sea parte, en la medida
y con las limitaciones que se establezcan en los respectivos convenios
internacionales. Cabe aclarar que en el momento de la transferencia, estas
personas diplomá ticas exentas deben estar revistiendo la calidad de tal.

También está n exentas de tributar ITI las transferencias de inmuebles al Estado

con motivo de su expropiació n.

Opció n de no pago del ITI - Reemplazo de vivienda: en este caso, la ley da la opció n
de no pago (no es exenció n), es decir que si la opció n no se ejerce expresamente, el
pago del tributo procede. Esta opció n de no pago está disponible cuando se
transfiere onerosamente la ú nica vivienda y/o terrenos para construir o adquirir
dentro del añ o un inmueble con destino de casa habitació n. Esto lo autoriza la AFIP
mediante un Certificado de No Retenció n por Reemplazo de Vivienda que extiende
a solicitud del transferente. Este certificado debe estar vigente al momento de la
escrituració n (rige desde que la AFIP lo extiende y dura 60 días, se puede renovar
siempre vía web sin límites, incluso modificar monto de la escritura y CUIT del
escribano). En caso de que el escribano no retenga el impuesto porque el
transferente asegura que está tramitando el certificado, y luego resulta que el
certificado sale pero con fecha posterior a la escritura, al escribano no se le exigirá
el pago del impuesto (porque no procede) pero sí puede ser sancionado, ya que su
deber es retener si no tiene certificado a la vista. Si el escribano retiene el impuesto
y luego aparece el certificado, el transferente podrá repetir lo pagado ante la AFIP,
lo cual podrá hacer una vez que se haya efectivizado el reemplazo de la vivienda
dentro del añ o.

Algunas aclaraciones:

- Ú nica vivienda: no es lo mismo que decir ú nico inmueble bajo titularidad

del sujeto transferente. Si el transferente tiene varios locales comerciales o
inmuebles de otro tipo, pero una solo que puede constituirse como su
vivienda, la opció n es procedente. Salvo en el caso del terreno, se debe
transferir el inmueble en el que efectivamente se vive. Esto se demuestra
principalmente con las boletas de servicios. Algunas delegaciones de AFIP
también piden que, en caso de haber otros inmuebles de propiedad del
transferente, demuestre por qué no podría vivir en ellos (ej. Porque está n
alquilados).
- Y/o terrenos: también procede la opció n si se transfiere uno o varios
terrenos, ya que lo que importa es el destino -> para adquirir o construir
otro inmueble destinado a vivienda.
- Trá mite del certificado: la solicitud del certificado puede ser tramitada vía
web si el inmueble ha sido declarado en bienes personales como casa
habitació n o si la operació n no supera los $120.000 y es ú nico dueñ o (salvo
que el inmueble pertenezca a la comunidad conyugal). Si no encuadra en
estos supuestos, deberá hacer el trá mite completo ante la AFIP presentando
las pruebas pertinentes. Si monto de la operació n es en dó lares, el monto se
expresará en pesos usando el tipo de cambio vendedor del BNA del día
anterior a la presentació n del trá mite. La tramitació n del certificado
corresponde exclusivamente al transferente, debiendo presentarlo al
escribano al momento de otorgar la escritura.
- Ya sea que el escribano no retenga porque tiene el certificado a la vista, o no
lo haga porque no lo tiene, en la escritura debe dejar expresamente dicho
que se ejerce la opció n.
- Plazo de un añ o para el reemplazo: se cuenta hacia adelante y hacia atrá s, es
decir que puede primero transferir para luego adquirir o construir o al
revés. En este ú ltimo caso, la opció n será ejercida en la segunda escritura,
ya que es allí en donde se transfiere a título oneroso. En el certificado figura
si ya está operado o no el reemplazo.
- Residentes del exterior: no aplica la opció n porque obviamente su vivienda
no está en el país.

Art. 14 ley 23.905: “En el caso de venta de la única vivienda y/o terrenos del
contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación
propia, podrá optarse por no pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la
forma y condiciones que determine la reglamentación. Esta opción también podrá
ejercerse cuando se ceda la única vivienda y/o terrenos con el propósito de
destinarlos a la construcción de un edificio bajo el régimen de la ley 13.512 y sus
modificaciones, y se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo
de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.

La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de compraventa

cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha entrega de
posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente aún
cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que
ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo
el contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble
de reemplazo y su afectación al referido destino.

Los escribanos de registro quienes los sustituyan al extender las escrituras

traslativas de dominio relativa a la venta y adquisición de los inmuebles
comprendidos en el presente artículo; deberá dejar constancia de la opción ejercida
por el contribuyente.”

CERTIFICADO DE NO RETENCION - VENTA DE UNICA VIVIENDA CON EL FIN DE

ADQUIRIR CASA-HABITACION PROPIA - IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES DE PERSONAS FISICAS Y SUCESIONES INDIVISAS LEY Nº 23.905 Y SUS
MODIFICACIONES, TITULO VII, ARTICULO 14

El contribuyente de referencia se encuentra excluido, en los términos de la Ley Nº

23.905 y sus modificaciones, Título VII, Artículo 14, de la aplicación del régimen de
retención previsto por la Resolución General Nº 2141, respecto de la transferencia
del inmueble cuyos datos se encuentran detallados precedentemente.

Este certificado tendrá vigencia durante el período comprendido entre los

días .../.../.... y .../.../...., ambos inclusive.
El presente certificado se expide sobre la base de los datos declarados y aportados
por el contribuyente, reservándose esta Administración Federal, la facultad de
disponer su caducidad en el momento de comprobarse la inexactitud de los mismos
y/o las circunstancias previstas al efecto por la citada resolución general.

En cada oportunidad que corresponda practicar una retención, de acuerdo con la

normativa vigente, necesariamente deberá corroborarse la autenticidad y vigencia
del presente certificado mediante la consulta en el sitio "web" de este Organismo
(http://www.afip.gov.ar).

Transferente residente del exterior: se entiende por residente del exterior al

nacional que se va del país por má s de un añ o sin regresar y pernoctar por 90
noches continuas o alternadas, o extranjeros. En el primer caso, cuenta con CUIT o
CUIL. En el caso del extranjero, deberá tramitar una CDI. En ambos casos el
escribano deberá exigirles un Certificado de Retenció n por Residente del Exterior.
Si bien la alícuota que se retiene en concepto de ITI es la misma que para los
nacionales, la AFIP exige la presentació n de este certificado porque lo que quieren
es comprobar que el residente del exterior no tenga otra deuda ante la AFIP
(puntualmente bienes personales o ganancias de la primer categoría). Este
certificado debe ser tramitado por un apoderado del residente del exterior, que
esté dado de alta como tal ante la AFIP. Debe vincular su clave fiscal con la del
poderdante. El trá mite del certificado se inicia por internet y dentro de los 8 días
se debe presentar la documentació n a la AFIP: declaraciones juradas de bienes
personales de los ú ltimos 5 añ os y boletas de servicios del ú ltimo añ o. Cabe aclarar
que el residente del exterior no tenía antes del 2015 monto mínimo a superar para
bienes personales, y tampoco tiene ahora monto mínimo exento, por lo que debe
en todos los casos el impuesto, salvo bagatela (impuesto menor a $250). Por eso, si
el residente del exterior no había presentado las correspondientes declaraciones
juradas, deberá hacerlo el apoderado a fin de dejar todo en regla para que le
emitan el certificado. En el caso de que las boletas de servicios presenten consumo,
la AFIP presume que el inmueble está alquilado y por lo tanto corresponde abonar
Impuesto a las Ganancias de la primera categoría. El contribuyente deberá
demostrar lo contrario, por ejemplo con un contrato de comodato, o si los servicios
está n a nombre de condó mino o pariente. En el caso de bienes personales, con la
presentació n de las correspondientes declaraciones juradas alcanza, pero en el
caso de ganancias, deberá pagarse efectivamente el impuesto para que la AFIP
otorgue el certificado en cuestió n.

Exenciones del impuesto a las ganancias en el caso de transferencia de

inmuebles: se encuentran el art. 20 de la ley 20.628 y son de dos tipos:

- Subjetivas: eximen a toda renta que genera el sujeto exento, siempre y

cuando actú e dentro del objeto por el cual es merecedor de la exenció n. El
sujeto exento deberá tramitar en AFIP un certificado de exenció n y estar
 inscripto en el Registro de Entidades Exentas (esto se puede corroborar en
la web de la AFIP). Art. 1 RG 2681/09 de AFIP: “Las entidades enunciadas
en los incisos b), d), e), f), g) m) y r) del Artículo 20 de la Ley de Impuesto a las
Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, a efectos de
acreditar su condición de exentas en el referido impuesto, deberán tramitar
un certificado de exención conforme los requisitos, plazos, formalidades y
demás condiciones que se establecen por la presente.”

- MODELO DE CERTIFICADO DE EXENCION EN EL IMPUESTO A LAS

GANANCIAS
Se deja constancia que el presente certificado no exime al sujeto de su

obligación de actuar como agente de retención y/o información, según

corresponda.
El reconocimiento efectuado perderá vigencia y el sujeto dejará de ser exento
en caso de que este Organismo comprobare falsedad en los elementos
aportados y/o violación a las normas estatutarias y disposiciones legales y/o
que no cumple con las condiciones que dieron origen a dicho reconocimiento,
todo ello sin perjuicio de las penalidades y/o responsabilidades que pudieran
corresponder.
Cualquier modificación de los estatutos que la rigen deberá ser informada
dentro del mes siguiente a aquel en el que se produjo.
Queda sin efecto, a partir de la publicación del presente en el sitio "web" de la
ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS
(http://www.afip.gob.ar), toda constancia de reconocimiento que hubiere
sido expedida con anterioridad.
 Asimismo, los terceros están obligados, en todos los casos, a verificar en el
citado sitio "web" la condición de exento del beneficiario del presente
certificado, debiendo ajustarse los donantes a lo dispuesto por la Resolución
General Nº (AFIP).
El presente certificado no obsta la obligatoriedad de presentar declaraciones
juradas del impuesto a las ganancias en virtud de los Artículos 2º y 3º del
Decreto Reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado
en 1997 y sus modificaciones, así como otra información o declaraciones
juradas que pudieren corresponder, de acuerdo con lo previsto en la materia,
ni de efectuar la consulta en el sitio "web" institucional de la AFIP.

- Objetivas: apuntan a una operatoria o renta determinada. La exenció n

objetiva que importa al notario es la referida a la venta de títulos que tienen
autorizació n por la CNV para hacer oferta pú blica por personas físicas
residentes nacionales. Esto aparece en el título y se puede corroborar en la
web de la CNV. Art. 20 ley 20.628: “Están exentos del gravamen:… w) Los
resultados provenientes de operaciones de compraventa, cambio, permuta, o
disposición de acciones, cuotas y participaciones sociales, títulos, bonos y
demás valores, obtenidos por personas físicas residentes y sucesiones indivisas
radicadas en el país, en tanto no resulten comprendidas en las previsiones del
inciso c) del artículo 49, excluidos los originados en las citadas operaciones,
que tengan por objeto acciones, cuotas y participaciones sociales, títulos,
bonos y demás valores, que no coticen en bolsas o mercados de valores y/o
que no tengan autorización de oferta pública. La exención a la que se refiere
este inciso procederá también para las sociedades de inversión, fiduciarios y
otros entes que posean el carácter de sujetos del gravamen y/o de la
obligación tributaria, constituidos como producto de procesos de
privatización, de conformidad con las previsiones del Capítulo II de la ley
23.696 y normas concordantes, en tanto se trate de operaciones con acciones
originadas en programas de propiedad participada, implementadas en el
marco del Capítulo III de la misma ley…”
- Otras situaciones eximidas:
o Expropiació n.
o Reorganizaciones societarias (fusiones y escisiones): esta exenció n
le interesa al escribano cuando en el marco de una reorganizació n se
transfieren bienes por escritura pú blica, por lo cual no deberá
efectuar la retenció n. El escribano hará figurar en la escritura una
declaració n jurada por parte del transferente de que reú ne todos los
requisitos de ley para que proceda la exenció n (ya que es imposible
que el escribano controle todos los requisitos que exige el art. 77 de
la ley de impuesto a las ganancias). También puede solicitarse que el
transferente acompañ e un informe contable pasado por ante el
Concejo de Ciencias Econó micas que lo respalde. Art. 77 ley 20.628:
“Cuando se reorganicen sociedades, fondos de comercio y en general
empresas y/o explotaciones de cualquier naturaleza en los términos
de este artículo, los resultados que pudieran surgir como consecuencia
de la reorganización no estarán alcanzados por el impuesto de esta
ley, siempre que la o las entidades continuadoras prosigan, durante un
lapso no inferior a DOS (2) años desde la fecha de la reorganización, la
actividad de la o las empresas reestructuradas u otra vinculada con
las mismas.
En tales casos, los derechos y obligaciones fiscales establecidos en el
artículo siguiente, correspondientes a los sujetos que se reorganizan,
serán trasladados a la o las entidades continuadoras.
El cambio de actividad antes de transcurrido el lapso señalado tendrá
efecto de condición resolutoria. La reorganización deberá ser
comunicada a la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA en los plazos y
condiciones que la misma establezca.
En el caso de incumplirse los requisitos establecidos por esta ley o su
decreto reglamentario para que la reorganización tenga los efectos
impositivos previstos, deberán presentarse o rectificarse las
declaraciones juradas respectivas aplicando las disposiciones legales
que hubieran correspondido si la operación se hubiera realizado al
margen del presente régimen e ingresarse el impuesto con más la
actualización que establece la Ley Nº 11.683, sin perjuicio de los
intereses y demás accesorios que correspondan.
Cuando por el tipo de reorganización no se produzca la transferencia
total de la o las empresas reorganizadas, excepto en el caso de
escisión, el traslado de los derechos y obligaciones fiscales quedará
supeditado a la aprobación previa de la DIRECCION GENERAL
IMPOSITIVA.
Se entiende por reorganización:
a) La fusión de empresas preexistentes a través de una tercera que se
forme o por absorción de una de ellas.
b) La escisión o división de una empresa en otra u otras que continúen
en conjunto las operaciones de la primera.
c) Las ventas y transferencias de una entidad a otra que, a pesar de ser
jurídicamente independientes, constituyan un mismo conjunto
económico.
En los casos de otras ventas y transferencias, no se trasladarán los
derechos y obligaciones fiscales establecidos en el artículo siguiente, y
cuando el precio de transferencia asignado sea superior al corriente
en plaza de los bienes respectivos, el valor a considerar
impositivamente será dicho precio de plaza, debiendo dispensarse al
excedente el tratamiento que da esta ley al rubro llave.
 Para que la reorganización tenga los efectos impositivos previstos en
este artículo, el o los titulares de la o las empresas antecesoras
deberán mantener durante un lapso no inferior a dos (2) años
contados desde la fecha de la reorganización, un importe de
participación no menor al que debían poseer a esa fecha en el capital
de la o las empresas continuadoras, de acuerdo a lo que, para cada
caso, establezca la reglamentación. 
El requisito previsto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando la o las empresas continuadoras coticen sus acciones en
mercados autorregulados bursátiles, debiendo mantener esa
cotización por un lapso no inferior a dos (2) años contados desde la
fecha de la reorganización. 
No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, los quebrantos
impositivos acumulados no prescriptos y las franquicias impositivas
pendientes de utilización, originadas en el acogimiento a regímenes
especiales de promoción, a que se refieren, respectivamente, los incisos
1) y 5) del artículo 78 sólo serán trasladables a la o las empresas
continuadoras, cuando los titulares de la o las empresas antecesoras
acrediten haber mantenido durante un lapso no inferior a dos (2) años
anteriores a la fecha de la reorganización o, en su caso, desde su
constitución si dicha circunstancia abarcare un período menor, por lo
menos el ochenta por ciento (80%) de su participación en el capital de
esas empresas, excepto cuando éstas últimas coticen sus acciones en
mercados autorregulados bursátiles. 
Las limitaciones a que se refieren los párrafos anteriores no serán de
aplicación cuando se trate de reorganizaciones producidas en el
marco de un proceso concursal y/o la reorganización la autorice la
Administración Federal de Ingresos Públicos, como forma de asegurar
la continuidad de la explotación empresaria.”

Causales de no retención

Una vez determinado qué impuesto debe retenerse o percibirse (ITI o Ganancias),
y verificado que no encuadra en ninguna exenció n, pueden existir aú n causales de
no retenció n. Significa que, aú n siendo procedente el pago del impuesto, el
escribano está autorizado a no retenerlo en los casos siguientes:

- Boleto de compra venta con entrega de posesió n: el hecho imponible

se configura en el momento en que se entrega la posesió n del
inmueble, por lo cual ese es el momento en que debe abonarse el
tributo. Si esto efectivamente sucedió , se exhibirá al escribano un
certificado de pago del impuesto y entonces el escribano no efectuará
la retenció n.
 Art. 3º ganancias: “…Tratándose de inmuebles, se considerará
configurada la enajenación de los mismos cuando mediare boleto de
compraventa u otro compromiso similar, siempre que se diere la
posesión o en su defecto en el momento en que este acto tenga lugar,
aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio.”

Art. 12 ITI: “El impuesto es adeudado desde el momento en que se

perfecciona la transferencia gravada, que se considerará configurada
cuando se produzca el primero de los siguientes hechos: a) Cuando
suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento equivalente,
se otorgue posesión; b) Otorgamiento de la escritura traslativa de
dominio. En los actos de ventas judiciales por subasta pública la
transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede
firme el auto de aprobación del remate.”

Cabe aclarar que en el caso del impuesto a las ganancias, la ley prevé
ú nicamente la cesió n del boleto como hecho imponible, mientras que
en el caso del ITI está previsto el boleto con entrega de posesió n.
(PREGUNTAR)

- Impuesto a las Ganancias – Certificado de No Retenció n por Reemplazo de

Bien de Uso: para generar renta el sujeto utiliza recursos denominados
bienes de uso. Si enajena alguno para adquirir otro, la ley permite no
tributar ganancias si cumple con los siguientes requisitos:
o El bien de uso debe haber estado afectado como tal por al menos dos
añ os;
o Debe reinvertir el resultado de la venta en la adquisició n de otro
bien de uso dentro del añ o, o en la construcció n de otro bien de uso
dentro de los dos añ os. Si se trata de un inmueble debe adquirir o
construir otro inmueble. Si queda alguna ganancia de la venta sin
reinvertir, deberá tributar ganancias por esa diferencia.
Art. 67 ganancias: “En el supuesto de reemplazo y enajenación de un bien
mueble amortizable, podrá optarse por imputar la ganancia de la
enajenación al balance impositivo o, en su defecto, afectar la ganancia al
costo del nuevo bien, en cuyo caso la amortización prevista en el artículo 84
deberá practicarse sobre el costo del nuevo bien disminuido en el importe de
la ganancia afectada.
Dicha opción será también aplicable cuando el bien reemplazado sea un
inmueble afectado a la explotación como bien de uso, siempre que tal destino
tuviera, como mínimo, una antigüedad de DOS (2) años al momento de la
enajenación y en la medida en que el importe obtenido en la enajenación se
reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados a la
explotación.
 La opción para afectar el beneficio al costo del nuevo bien sólo procederá
cuando ambas operaciones (venta y reemplazo) se efectúen dentro del
término de UN (1) año.
Cuando, de acuerdo con lo que establece esta ley o su decreto reglamentario,
corresponda imputar al ejercicio utilidades oportunamente afectadas a la
adquisición o construcción del bien o bienes de reemplazo, los importes
respectivos deberán actualizarse aplicando el índice de actualización
mencionado en el artículo 89, referido al mes de cierre del ejercicio fiscal en
que se determinó la utilidad afectada, según la tabla elaborada por la
DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de cierre del ejercicio fiscal en
que corresponda imputar la ganancia.”

- Impuesto a las Ganancias - Operació n incluida en declaració n jurada de

período fiscal anterior: si el transferente presenta una certificació n contable
pasada por ante el Concejo de Ciencias Econó micas, en donde se certifica
que el transferente incluyó el impuesto en una declaració n jurada del añ o
fiscal anterior, el escribano está autorizado a no retener.

- Impuesto a las Ganancias – transferente con auto declarativo de quiebra:

para el escribano no es suficiente con constatar que el transferente es un
fallido, debe requerir un Certificado de no Retenció n de Impuesto a las
Ganancias por Fallido expedido por la AFIP (éste se tramita por internet).
Este trá mite debería realizarlo el síndico (salvo que la clave fiscal del fallido
siga activa). En el expediente judicial, el escribano debe solicitar el
certificado y, en subsidio, fondos para retener el Impuesto a las Ganancias.

- Impuesto a las Ganancias – Certificado de No Retenció n por Quebranto: este

certificado puede solicitarlo el transferente si prueba ante la AFIP que el
ejercicio fiscal completo le dará pérdida (no só lo la operació n inmobiliaria)
y que, por lo tanto, no corresponderá pago de ganancias.

- Certificado de Exclusió n de Retenció n RG 830/00: es un certificado má s

general, oponible a todo agente de retenció n o percepció n. Se expide
cuando el contribuyente presenta ante la AFIP una proyecció n contable que
estima que el ejercicio fiscal le dará pérdida.

A - MODELO DE CERTIFICADO DE EXCLUSION RESOLUCION GENERAL

Nº 830, SUS MODIFICATORIAS Y COMPLEMENTARIAS

Lugar y Fecha:
Dependencia:
Certificado de exclusión Nº --- ---- ----- / -
Contribuyente:
C.U.I.T.:
Domicilio fiscal:
C.P. :
Se certifica que el contribuyente indicado precedentemente se encuentra
excluido, en los términos del Artículo 38 de la Resolución General Nº 830,
sus modificatorias y complementarias, de la aplicación del régimen de
retención del impuesto a las ganancias, desde el / / hasta el día / / .
Este certificado se expide sobre la base de los datos declarados y
aportados por el mismo, reservándose esta Administración Federal de
Ingresos Públicos, la facultad de disponer su revocatoria en el momento
que comprobare la inexactitud de los mismos y/o las circunstancias
previstas al efecto por la citada resolución general.
De acuerdo con la normativa vigente, en cada oportunidad en que
corresponda practicar la retención y/o percepción, el agente de
retención deberá corroborar la autenticidad y vigencia del presente
certificado mediante la consulta en el sitio "web" de este Organismo
(http://www.afip.gob.ar).