Cátedra: Derecho Arrendamiento Inmobiliario

FS12B
Facilitador (a): Tamara Beer
EVALUACIÓN N° 1

1.- Decreto N° 8.190 del 5 de mayo del 2011, prescrito en la Gaceta Oficial 39.668
(6/5/2011). DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL
DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las
arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes
inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas
nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante
las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya
práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a
vivienda.
Con respecto a las ventajas de este decreto Ley observamos:
 La intervención supone que el Estado garantice el Derecho a toda persona de  tener
una vivienda adecuada y digna  y la protección del hogar y la familia.
 -No sólo existe marcada desigualdad entre arrendador y arrendatario, única parte
que tiene derecho a una Vivienda Digna si no que el propietario que requiera
recuperarla, deberá agotar forzosamente el Procedimiento Administrativo Previo
ante la SUNAVI.
 Asimismo se refiere a los sujetos objeto de protección, personas naturales y sus
grupos familiares (unión de personas que comparten un proyecto vital de existencia
duradero) que ocupen un inmueble destinado a vivienda y aquellas personas que de
manera legítima ocupen dicho inmueble como vivienda principal.
 -En todo caso, no se procederá a la Ejecución Forzosa sin que se garantice el destino
habitacional de la parte afectada, por ser un derecho de interés social e inherente a
toda persona: se refiere siempre al Sujeto Objeto de Protección y jamás se considera
 el requerimiento o necesidad del solicitante de restituirse en la posesión de su
inmueble.
 Ratifica que el espíritu, propósito y razón es impedir la materialización de un
desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida
cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las
debidas garantías a los Sujetos Objeto de Protección.
 La sentencia (Exp. N° 13-0482) dictada en S.C. de fecha 3/10/14 bajo la ponencia
de Carmen Zuleta de Merchán que armoniza el régimen administrativo establecido
en el Decreto N° 8.190, ofreciendo un cambio favorable para el propietario y/o
arrendador: el desalojo del inmueble arrendado está condicionado a que la SUNAVI
garantice el destino habitacional para el arrendatario y su grupo familiar cuando se
tramita el juicio inquilinario y se alcance la ejecución, visto que la Administración
no disponía de un lapso específico para la provisión del refugio.
 Permita revisar y brindar solución integral en todas las causas en estado de
ejecución.
 Permita revisar y brindar solución integral en todas las causas que se encuentren
en estado de ejecución, para efectuar las reubicaciones de los inquilinos afectados
por medida de desalojo.
Las desventajas a continuación:
 Hay pocos fiscales en esta materia.
 SUNAVI no ha podido desplegarse en todo el país y su sede principal, está
colapsada.
 Ha generado mayor burocracia, estancamiento en los trámites y desconfianza entre
las partes involucradas.
 Viola Principios Constitucionales, a saber: derecho de propiedad; irretroactividad de
la ley; obligación de cumplir y acatar la Carta Magna, leyes y demás actos del Poder
Público; usurpación de las funciones del Poder Legislativo y Judicial en función
jurisdiccional; tutela judicial efectiva; normativa en medidas cautelares y en
ejecución de sentencias.
  Se ratifica la violación palmaria en materia de medidas cautelares porque bajo
ningún concepto son decretadas las mismas.
 El excesivo control por parte del Estado induce a los ilícitos inquilinarios.
 El mercado se encuentra paralizado.
 Por ello entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización
arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al decreto,
lo cual generaría una situación de anarquía judicial.

 Muchos arrendatarios han dejado de cumplir con sus obligaciones, principalmente

la referida al PAGO del alquiler (art. 1.592 C.C.).
 El arrendatario es el más perjudicado en este decreto Ley.
Como pudieras plantear una modificación de este Decreto Ley y en base a cual fuente
lo sustentaría.
En mi opinión, no la modificaría, al contrario la derogaría porque destaca la Pirámide de
KELSEN, fundador de la Teoría Pura del Derecho, cuya cúspide la ocupa la CONSTITUCIÓN
como norma suprema y por debajo, con eficacia de norma fundamental, las Leyes Orgánicas y
Especiales, las Ordinarias y Decretos Leyes, Reglamentos, Ordenanzas y otras disposiciones
gubernativas de carácter general. Ahora bien, revisaría el ordenamiento jurídico en esta materia y
probablemente reformara artículos que vaya en detrimento para equilibrar las normas jurídicas.

2.- Considera usted una solución para resolver la deficiencia y necesidad del pueblo
con la propiedad privada.
Si, motivado a que en nuestra Carta Magna, define el derecho de propiedad de la siguiente
forma: «Artículo 115”: “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho
al uso, goce, disfrute y d da, en propiedad, arrendada o en cualquier otra fórmula que
provea vivienda humanamente habitable dotada de servicios. La propiedad estará sometida
a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad
pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante
sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la
expropiación de cualquier clase de bienes». Dentro del mismo orden de ideas, se engarza el
artículo 545 del Código Civil, coincide plenamente con la norma constitucional al señalar:
«La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con
las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley». Por otra parte, no hay duda que el
mercado de arrendamiento de viviendas debe ser normado, regulado, pero para que esa
legislación sea exitosa, en el sentido de respetar las necesidades y los derechos de ambas
partes, debe, por una parte honrar el derecho de propiedad a fin de que los dueños estén
dispuestos, sin el riesgo de perder su propiedad, a alquilar como vivienda y obtener una
rentabilidad razonable, y por otra parte también se proteja a las familias arrendatarias de los
abusos y la especulación con severas consecuencias para quienes no cumplan sus
obligaciones. En resumen, con una legislación equilibrada que cimente la seguridad de
ambas partes. Las políticas públicas en Venezuela han estado dirigidas a lograr que
el 100% de las familias tengan vivienda propia, lo cual es un objetivo imposible de cumplir,
lo que sí se puede alcanzar es que toda la población tenga vivienda, en propiedad,
arrendada o en cualquier otra fórmula que provea vivienda humanamente habitable dotada
de servicios.
3.- Considera usted correcto adjudicar inmuebles, sin la obligación de pagar un
crédito que le garantice al estado la reposición de los gastos y así refinanciar futuras
obras.
No, ya que el Estado debe proporcionar políticas públicas en aras de coadyuvar el
desarrollo económico y social, a través de la reinversión. Así que, garantice el Derecho a
toda persona de  tener una VIVIENDA ADECUADA y DIGNA, haciendo un diagnóstico y
censando para priorizar a las familias de estratos social bajo, para acceder a las políticas
sociales de conformidad con la Carta Magna, estableciendo una metodología en relación a
la venta de estos inmuebles.
4.- Considera pertinente la aplicación del Decreto 4.577 de fecha 7 de abril de 2021
mediante el cual se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de
arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda
principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias
por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID 19
Si, puesto que, es el tercer Decreto en el marco del Estado de Excepción de Alarma por
Covid19, fue publicado en la Gaceta Oficial número 42.101. Así mismo, se mencionara los
dos que le anteceden:
1) Decreto número 4.279 que suspende la exigibilidad del pago de cánones de
arrendamiento de inmuebles (Alquileres) de fecha 2 de septiembre de 2020.
2) Decreto número 4.169 de fecha 23 de marzo de 2020. Es una disposición que según el
enunciado del mismo, viene a constituir una protección gubernamental cuyo fin es aliviar
la situación económica de los arrendatarios por efecto de la pandemia mundial del
coronavirus, el Decreto está distinguido con el Número 4.577, los cuales los inmuebles que
están AMPARADOS por el Decreto de Suspensión de Alquileres del 7 de abril de 2021,
conforme lo establece el artículo 1 del Decreto 4.577, los inmuebles protegidos son:
- Los Inmuebles de USO COMERCIAL y Los Inmuebles utilizados como vivienda
principal. Es importante reseñar que no será aplicable ese decreto a los inmuebles de uso
comercial que se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con
alguna de las excepciones del cese de actividades (supermercados, farmacias, entre otros) o
aquellos que bien estando protegidos por el Decreto, reactiven sus operaciones comerciales.
Dentro del mismo orden de ideas, en los casos donde una persona sea arrendataria, es decir,
inquilina de varios inmuebles destinados a Vivienda, solo tendrá el beneficio de la
suspensión para el caso del inmueble que le sirve de Vivienda principal, el Decreto no lo
especifica con detalle pero debe entenderse que es aquel donde el inquilino tenga su
residencia permanente.
Por consiguiente, el contenido y alcance de esta nueva medida de protección para
Arrendatarios, se evidencia en la lectura del artículo 1°, que no resultará exigible al
arrendatario, el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, es decir la
obligación que se suspende es la del Arrendador de exigir el pago a su arrendatario. Por
ende, entra dentro de esta medida de protección, los cánones dejados de pagar,
entendiéndose como aquellos que se encuentren vencidos a la fecha de entrada en vigencia
del Decreto, igual otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos. Por
ejemplo: si se acordó que el inquilino en una relación arrendaticia, se obligó al pago de un
canon de arrendamiento y adicional a ello al pago de los gastos comunes (condominio) del
inmueble arrendado, esta obligación de pago se suspende, en la relación contractual de
arrendamiento. Hay que recalcar, que este tipo de obligación por ser inherente al
propietario, no queda suspendida con respecto de este último hacia su comunidad, es decir,
hay dos obligaciones distintas que hay que separar. Es por ello, que la vigencia de acuerdo
a lo previsto en el Artículo 1°, esta medida de suspensión será por un lapso de seis (6)
meses, contados a partir del 7 de abril de 2021, o sea, los cánones de arrendamiento estarán
suspendidos hasta el 6 de octubre del presente.
En consecuencia, las otras obligaciones pecuniarias que abarcan este Decreto, no solo
referencia los cánones de arrendamiento, sino otras obligaciones pecuniarias convenidas en
el respectivo Contrato las cuales quedan suspendidas, en este sentido, se desprende 2
variantes:
1. El Arrendador no puede de exigir al Arrendatario el pago de los cánones de
arrendamiento a partir de la fecha de entrada en vigencia del Decreto.
2. El Arrendador no puede exigir al Arrendatario aquellos cánones que tuviere vencidos
antes de la fecha de entrada de vigencia del Decreto.
3. El Arrendador no podrá exigir al Arrendatario otras obligaciones pecuniarias acordadas
en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo el pago del condominio u otros
conceptos acordados por las partes. Dentro de las diversas opiniones que se pueda inferir
sobre el pago de condominio, presenta varios puntos de vista sobre la suspensión del pago
de los alquileres y su relación con el pago de otras obligaciones pecuniarias derivadas de la
relación arrendaticia, acordados por las partes en el contrato, esto puede incluir el pago del
condominio, que si bien es cierto, es una obligación inherente al propietario, por
establecerlo así la Ley de Propiedad Horizontal, mientras, en el arrendamiento inmobiliario
para USO COMERCIAL, está inmerso en los artículos 35 y 36 de este cuerpo normativo.
Con respecto a, el artículo 3 del Decreto, queda en la voluntad de las partes DIALOGAR,
ello en apego a la previsión que contiene el cual permite acuerdos consensuados y cuyo
encabezado, a su vez permite que las partes logren acuerdos relacionados con el pago,
posible reestructuración, o financiamiento para utilizar justamente las palabras contenidas
en el Decreto, sino que nos indica que ante una eventual diferencia en los acuerdos, los
mismos serán ventilados ante la autoridad competente para cada caso en particular, así
tenemos que los organismos a los cuales tocaría acudir serían:
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, SUNAVI, si se trata de
vivienda y La Superintendencia Nacional para la Defensa de Derechos Socioeconómicos,
SUNDDE, si se trata de local o inmueble destinado al uso comercial. Por otra parte, una de
las medidas más importantes, que se repite con el Decreto del 7/4/2021 y es la relacionada
con la prohibición de desalojo de inmuebles. La medida de Secuestro, aquella que busca
restituir al propietario del bien inmueble de su propiedad, mejor conocida como Desalojo,
tiene también espacio en este Decreto, específicamente en el artículo 2. Por consiguiente,
tiene un lapso de seis (6) meses, quedando suspendida la aplicación de la causal de
desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esta es la relacionada con el desalojo
de inmuebles por falta de pago, mientras que por la relación arrendaticia de vivienda,
quedan suspendidos los desalojos con respecto a todas las causales contenidas en el
Artículo 91 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas sea por
falta de pago o por cualquier otra causal.