www.uned-derecho.

com

Con este precepto lo que se trata de poner de manifiesto es que en el caso de sucesión hereditaria, los herederos
aceptantes son considerados poseedores de los bienes hereditarios desde el momento de la muerte del causante,
aunque no haya ocupación ni aprehensión alguna, por lo que su posesión se considerara incorporal.
Para la consecución de la posesión como hecho se prevé un procedimiento de carácter especial, el interdicto de adquirir
IV. La adquisición por sí y por representante.
La adquisición de la posesión puede tener lugar por el propio poseedor o por terceras personas, de ese modo el cc
establece que;
Podrá adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y
por un tercero sin mandato alguno, aunque en este caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en
cuyo nombre se haya verificado e! acto posesorio lo ratifique.
La representación en la adquisición de la posesión.
Aunque el cc solo habla de representante legal y de mandatario este ultimo deberá ser entendido como representante
voluntario.
Podemos por tanto concluir que según nuestro ce la adquisición de la posesión puede llevarse a cabo a través de
representante.
Tradicionalmente ha existido cierta controversia entre la doctrina a este respecto, pero en la actualidad la doctrina mas
autorizada considera que no existe una razón lógico jurídica que impida la representación en los actos de aprehensión,
siempre que la misma se entienda como actuación por cuenta e interés ajeno.
La adquisición de la posesión por el gestor sin mandato.
No podemos considerar al tercero que actúa sin mandato alguno como representante, sino como un gestor de negocios
sin mandato. En este caso la adquisición de la posesión dependerá de sí el poseedor ratifica o no la actuación del
gestor, ratificación que puede ser tanto expresa como tácita.

V. La continuación en la posesión: las presunciones posesorias.

Una vez se ha adquirido la posesión se producen numerosos efectos beneficiosos para el poseedor, como el de
favorecer su continuidad a través de la existencia de una serie de presunciones. La técnica de la presunción implica la
deducción de una circunstancia en virtud de una conjetura basada en un hecho previo que ha de estar completamente
acreditado.
La presunción puede ser iuris tantum, cuando admite prueba en contrario, o en el caso contrario se dice que es iuris et
de iure.
La mayor parte de las presunciones posesorias admiten prueba en contrario, ya que el afán de proteger al poseedor no
debe evitar que se excluya la existencia de mejor derecho a poseer de otra persona.

a) Presunción de buena fe. 434

La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor le corresponde la prueba. La prueba de la
mala fe requiere que se acredite que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.

b) Presunción de continuidad posesoria. 436

Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto que se adquirió, mientras no se demuestre lo
contrario.
El concepto posesorio inicial puede ser tanto de dueño, como de usufructuario, arrendatario etc. Cabe la prueba en
contrario, de modo que tanto al poseedor actual como a terceras personas puede interesar probar que se ha producido
una alteración en el concepto posesorio.

c) Presunción de titularidad o legitimidad posesoria. 448

El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción de que posee con Justo titulo y no se le puede obligar
a exhibirlo.
Esta presunción choca frontalmente con lo dispuesto en el arte 1954, según el cual el Justo titulo, ha de probarse, no
 www.uned-derecho.com

presumiéndose nunca.

d) Presunción de posesión accesoria de bienes muebles, 449

La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella.

e) Presunción de posesión intermedia 459

El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior se presume que ha poseído durante el tiempo
intermedio.

VI. La perdida de la posesión.

Art. 460 cc:

a) Abandono de la cosa.
Acto unilateral del poseedor para cuya realización no se requiere mas capacidad que la de querer y entender.
b) Cesión hecha a otro por titulo oneroso o gratuito.
Traspaso posesorio a otra persona. Puede conllevar la perdida de la posesión en algunos casos, en otros el trasmitente
continuara siendo poseedor mediato.
c) Destrucción o perdida de la cosa.
La desaparición o perdida en sentido coloquial no conlleva perdida de la posesión, tan solo la destrucción total.
d) Despojo posesorio.
Se puede perder la posesión, por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor si la posesión ha
durado mas de un año.
El plazo de un año coincide con el previsto en otros preceptos relacionados con la posesión, como en el caso de la
interrupción de la usucapión, el plazo de prescripción del interdicto de retener o recobrar, etc.
Se plantea un conflicto respecto de lo establecido, en el caso de posesión injusta y clandestina. Debemos relacionar la
cuestión con el arte 445 cuando dice que la posesión como hecho no se reconocerá en dos personalidades distintas,
salvo en supuestos de indivisión.
De este modo podemos concluir que la posesión como hecho la ostenta el despojante, mientras que durante 1 año el
despojado es el titular de la posesión como derecho, por esta razón se habla de posesión incorporal del despojado.
En el transcurso de ese año el despojado deberá ejercitar la correspondiente acción interdictal para recuperar de forma
legitima la posesión perdida y beneficiarse de la presunción en virtud de la cual se entiende que la ha disfrutado sin
interrupción.
 www.uned-derecho.com

LOS EFECTOS DE LA POSESIÓ N.

El efecto más evidente de la posesión efectiva es que es el poseedor el que goza de la cosa y por tanto el que obtiene
las ventajas y los inconvenientes que de ella derivan.
La tenencia material de la cosa tiene consecuencias diferentes según que la cosa sea o no productiva:
??Si la cosa no es fructífera el poseedor material no ve incrementada su riqueza a través de frutos o de rentas ya que
la cosa no los produce.
??En cambio cuando la cosa es fructífera lo normal es que los frutos o rentas generados por la cosa pertenezcan al
poseedor material de la misma.
De este modo el cc establece que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea
interrumpida legalmente la posesión. Además el hecho posesorio atribuye al poseedor una serie de beneficios
formulados a través de las presunciones.

I. La liquidación del estado posesorio.

En cualquier situación posesoria es frecuente que el poseedor sea sustituido por otro ya sea por que este tiene un mejor
derecho o por que voluntariamente deja de serlo.
La nueva situación posesoria será consecuencia en muchos casos de la existencia de algún litigio o procedimiento
Judicial al respecto, por ello el ce en su articulado emplea las expresiones, poseedor vencido y legitimo poseedor.
Lo cierto es que la sucesión en la posesión puede darse por una multiplicidad de causas, no solo por el ejercicio de una
acción judicial.
Para hablar de las reglas que rigen el cambio de poseedor se habla hoy en día de la liquidación del estado posesorio.

El criterio de la buena o de la mala fe.

El criterio fundamental empleado por el ce para regular la cuestión de la liquidación del estado posesorio, radica en
diferenciar entre el poseedor que lo haya sido de buena o de mala fe. Al poseedor de mala fe el código lo somete a un
régimen de liquidación mucho más gravoso. Hay que tener en cuenta que salvo prueba en contrario el poseedor cuenta
a su favor con la presunción de la buena fe, de modo que el poseedor seguirá siéndolo de buena fe en tanto no sea
interrumpida legalmente la posesión.

El régimen de los frutos.

En el caso de que la cosa sea fructífera debemos distinguir entre el poseedor de buena y de mala fe.
El poseedor de mala fe:
a) Deberá abonar al poseedor legitimo, todos los frutos que haya percibido efectivamente ya sean naturales o civiles.

b) Deberá abonar incluso el valor de los frutos que hubiera podido percibir el poseedor legitimo conforme a la utilización
normal de la cosa aunque el poseedor de mala fe no los haya percibido efectivamente.

El poseedor de buena fe:

a) Hace suyos los frutos que haya percibido, ya sean naturales o civiles.
b) Respecto de las cosechas o rentas pendientes, tiene derecho a una cuota parte proporcional al tiempo de su
posesión
De este modo dispone el cc que los frutos civiles se entienden producidos por días y pertenecen al poseedor civil en esa
proporción.
Por lo que se refiere a los frutos naturales, el poseedor de buena fe tendrá derecho a la parte del producto liquido de la
cosecha proporcional al tiempo de la posesión.
 www.uned-derecho.com

Dice el ce que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la
posesión.
De este modo si en un proceso posesorio una sentencia reconoce la posesión del demandante, y no se ha probado la
mala fe del poseedor, se le deberá tener por poseedor de buena fe y por tanto se le condenara solo a la devolución de
los frutos percibidos desde la interpelación judicial.

Los Gastos
La utilización de la cosa por el poseedor normalmente conlleva una serie de gastos que pueden ser reintegrables o no al
poseedor que deja de serio. Para determinar este extremo el criterio sigue siendo el de la buena o de la mala fe.

Los gastos necesarios.

Su ejecución va ligada a la propia conservación de la cosa o a la obtención natural de su rendimiento. De este modo
dispone el ce que los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, tanto si es de buena como de mala fe.
Sin embargo solo el poseedor de buena fe tiene derecho de retención sobre lo cosa en tanto no le hayan sido abonados
los gastos necesarios.
Al respecto el TS ha considerado que aquellos poseedores contra los que se puede ejercitar el juicio de desahucio no
tienen derecho de retención sobre la cosa

Los gastos útiles o mejoras.

Los gastos útiles para el ce son los que conllevan un incremento del valor de la cosa.
Para que se le reintegren los gastos útiles realizados en la cosa, el poseedor de buena fe cuenta a su favor con el
derecho de retención, siendo necesario que las mejoras estén presentes en el momento de llevarse a cabo la sucesión
en la posesión.
Respecto del poseedor de mala fe el ce guarda silencio pero es mayoritaria la opinión a favor de que no le sean
abonados los gastos útiles.

Los gastos suntuarios

Son los gastos provocados solo por el mero lujo o adorno. No le son reintegrables ni al poseedor de buena fe ni al de
mala fe, ya que el ce no considera razonable que el sucesor en la posesión deba quedar ligado al gusto del anterior
poseedor y que además deba pagarle.
La opción del ce es la de permitir que e! poseedor que ha efectuado los gastos se lleve los adornos y ornamentos
añadidos a la cosa principal
Para que el poseedor pueda retirar los adornos han de darse los siguientes requisitos:
a) Que la cosa principal no sufra deterioro por la separación de los adornos
b) Que el sucesor en la posesión no prefiera quedarse con los adornos abonando el importe de lo gastado, si se trata
de poseedor de buena fe, o el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión si se trata de poseedor de
mala fe.
La responsabilidad del poseedor por la perdida o deterioro de la cosa.
En este extremo la importancia de la buena o de la mala fe es también fundamental
El poseedor de buena fe no responderá en principio por la perdida o deterioro de la cosa salvo que se demuestre que ha
perjudicado la cosa actuando con dolo
El poseedor de mala fe responderá en todo caso incluso en los supuestos de fuerza mayor cuando haya retrasado la
entrega de la cosa al poseedor legitimo de forma maliciosa

El prorrateo de las cargas

En el caso de que la posesión comporte cargas o impuestos estos se prorratearan entre los dos poseedores de forma
proporcional al tiempo de su posesión.
 www.uned-derecho.com

Respecto de las normas del ce sobre liquidación del estado posesorio debemos destacar en primer lugar su aplicabilidad
general y además su carácter dispositivo, de modo que en virtud del principio de autonomía privada, las partes pueden
decidir suprimir estas normas por otras que satisfagan mejor sus intereses

II. La eficacia legitimadora de la posesión de bienes muebles. La adquisición a non domino.

La posesión tiene mayor importancia en relación con las cosas muebles que con las inmuebles por ello el derecho le ha
concedido siempre un trato diferente, llegando al extremo de considerar que cuando una cosa mueble es adquirida por
alguien en circunstancias normales, con la intención de hacerla suya, el adquirente pasa a ser propietario aunque el
vendedor no sea en realidad dueño de la misma
En este supuesto la cuestión litigiosa se centrara entre el verdadero dueño y el nuevo adquirente
Lo lógico es considerar que quien ha adquirido la cosa por los cauces normales, deberá ser considerado propietario y no
solo poseedor de ella. Este razonamiento encuentra base en e! arte 85 del código de comercio que nos sirve además
para interpretar el contenido oscuro y confuso del arte 464 del cc
Establece tal arte que la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al titulo, sin embargo et que
hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicaría a quien la posea

El principal problema que se plantea a este respecto es el de delimitar el significado que se le ha de dar al termino titulo.
El entendimiento de este precepto puede plantearse desde dos tesis diferentes:
a) Tesis romanista. Considera que el titulo al que se refiere el art. 464 es el titulo hábil para la usucapión, ya que la
mera posesión de la cosa mueble no puede privar al propietario de las facultades de reivindicación reconocidas por
el derecho.
b) Tesis germanista. Es posible consagrar la adquisición del poseedor de buena fe aunque el trasmitente no sea
realmente dueño de la cosa trasmitida. El titulo a que se refiere el arte 464 es por tanto el titulo de dominio y por ello
la adquisición de buena fe equivale al titulo de dominio, y conlleva la irreivinidicabilidad de la cosa, por parte del
dueño.
En la interpretación que la jurisprudencia realiza del arte 464, sigue la tesis germanista, entendiendo que el adquirente
deberá ser considerado propietario salvo que el verdadero dueño hubiese perdido la cosa mueble o hubiese sido privado
de ella i legal mente. En cualquiera de estos dos casos el dueño estaría legitimado para reivindicar la cosa.
La equiparación entre la adquisición de buena fe y el titulo de propiedad se conoce como adquisición a non domino.
Para que la adquisición a non domino entre realmente en juego es necesario que el adquirente posea efectivamente la
cosa mueble, que lo sea de buena fe, y que la transmisión de la cosa se asiente en un negocio que pueda ser
considerado valido.

III. La protección de la posesión.

La protección de la posesión es un presupuesto del mantenimiento de la paz social, que requiere evitar despojos o
perturbaciones posesorias de carácter violento o clandestino. Esta protección se da aunque la posesión sea considerada
como mero hecho, no teniendo el poseedor ningún titulo que le legitime en su posición. Por esta razón quien se crea con
mejor derecho para poseer alguna cosa frente a quien realmente la posee de forma efectiva, deberá solicitar el auxilio
judicial a través de:
a) Interdictos de retener y de recobrar.
b) Acción publiciana.
c) Interdicto de adquirir.
 www.uned-derecho.com

DERECHO HIPOTECARIO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Se denomina derecho hipotecario al conjunto de reglas sobre la publicidad Jurídico inmobiliaria. El hecho de que a ley
hipotecaria se promulgase con anterioridad al ce se debe al retraso que en este provocó el llamado " problema foral ",
acentuado por las tenencias uniformadoras del proyecto de 1851. Además las consecuencias de la desamortización y la
necesidad de dinamizar la economía y la seguridad de los capitales provocaron el impulso en la creación de un sistema
hipotecario que fortaleciese el crédito territorial. Actualmente rige entre nosotros la ley hipotecaria de 1944 cuyo texto
refundido fue aprobado el año 1946. Esta ley mantiene en lo fundamental la regulación de la ley de 1861.

I. El registro de la propiedad.
En determinadas ocasiones a la sociedad y a los poderes públicos les interesa que determinadas cuestiones relativas a
los distintos sujetos del derecho, sean conocidas portados los miembros de la sociedad. De este modo deben figurar en
el registro civil, el matrimonio, el nacimiento, la defunción etc. Por lo que respecta a las personas jurídicas también su
constitución y disolución es inscrita en los correspondientes registros creados ad hoc.
Todos los registros existentes en el mundo del derecho tienen una característica común y es que "publican" un acto o
negocio Jurídico con la finalidad de que los mismos puedan ser conocidos por terceros.
Todos los registros son de gran importancia pero lo cierto es que las funciones que cumple el registro de la propiedad en
la actualidad, y desde su creación por la ley de 1861, son de una particular notoriedad.
El de la propiedad consiste en un registro dedicado de forma especial a reflejar la constitución y la dinámica de los
derechos reales que afecten a bienes inmuebles.
Art. 605 cc:
El registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Se trata de una oficina u organismo publico que de forma oficial publica la situación jurídica en que se hallan los bienes
inmuebles y los derechos reales inmobiliarios.
Toda persona tiene derecho a acceder al registro de la propiedad para informarse de la situación de las fincas inscritas.
Cada una de las oficinas existentes en España se encuentran bajo la salvaguarda de un registrador de la propiedad.

La publicidad formal del registro de la propiedad.

El acceso al contenido del registro siempre que el consultante tenga un interés legitimo a juicio del registrador, se puede
llevar a cabo a través de los medios siguientes:
a) Consulta directa de los diversos libros regístrales.
b) Nota informativa emitida por el registrador a petición del interesado.
c) Certificación registral que ha de ser solicitada por escrito y que una vez emitida por el registrador tiene valor de
documento publico.

II. El sistema de folio registral y los libros regístrales.

El registro de la propiedad se encuentra organizado de tal modo que os verdaderos protagonistas del mismo son los
bienes inmuebles y no las personas que ostentan derecho sobre ellos. La razón es que los bienes raíces perduran por
mas tiempo que sus dueños y además son perfectamente identificables.
Por esta razón el registro de la propiedad no dedica un folio a cada propietario, sino a cada finca. ASÍ frente al sistema
de folio personal se opta por el sistema de folio real, con lo que a cada bien inmueble se le dedican un conjunto de folios
del libro principal del registro, " el libro de inscripciones ".
Este libro de inscripciones no es el único que integra el registro, sino que para facilitar la tarea de búsqueda existen una
serie de índices que se llevan por el sistema de fichas. Tales índices se refieren a:
 www.uned-derecho.com

a) Fincas, distinguiendo las rústicas de las urbanas y las denominadas especiales.

b) Personas que sean titulares de los derechos reales inscritos.
Estos índices estarán normalmente referidos al libro de instrucciones.
1. Libro diario.
En el se han de anotar con una gran precisión todos los documentos que se presenten en la oficina registral, para lo cual
se extiende el denominado asiento de presentación.
2. Libro registro de entrada.
3. Libro de incapacitados.
4. Otros libros del registro.

III. El registrador de la propiedad.

Al registro de la propiedad solo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios que estén documentados en un titulo
publico y que hayan sido objeto de calificación registral.
Esta función calificadora la realiza el registrador de la propiedad y comprende, la legalidad de las formas de los
documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras publicas.

EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

IV. la finca registral.

Para referirse a los bienes inmuebles el registro de la propiedad utiliza el termino finca, englobando en el tanto a las
fincas rústicas, como a las urbanas y las llamadas fincas especiales.
Bajo la denominación de fincas especiales se recogen determinados bienes que merecen la calificación de inmuebles y
que son susceptibles de inscripción registral según la legislación hipotecaria pero no se corresponden con el concepto
normal de finca.
Entre ellos destacamos:
• Las fincas discontinuas.
• El agua.
• Las concesiones administrativas.
La descripción de la finca.
La legislación hipotecaria recoge una serie de requisitos que han de observar las fincas que acceden al registro.
De este modo al inmatricularse una finca deberá constar al menos, la naturaleza, la situación y los linderos de la misma,
así como su medida superficial
La naturaleza radica en determinar el carácter rústico o urbano de la finca que accede al registro, la medida ha de
constar en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, y por lo que respecta a la delimitación de linderos, en las
fincas rústicas se expresara la delimitación por los cuatro puntos cardinales y en las urbanas por la izquierda la derecha
y el fondo.

V. La inmatriculación de la finca.
La legislación hipotecaria establece que la primera inscripción de cada finca en el registro será de dominio: a esta
primera inscripción por ser fundamental en el orden hipotecario y para diferenciaría de las restantes se la denomina
inmatriculación.
Si la finca no esta inscrita es obvio que no podrá acceder al registro ningún derecho real limitado sobre ella, ya que el
registrador no podría encontrar el folio real correspondiente a la finca ni podría abrir uno nuevo en base a la
presentación de un titulo de constitución del derecho real que se tratase, ya que incumpliría la legislación hipotecaria.
Para tal eventualidad establece la ley hipotecaria que " el titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo
dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas
en el reglamento.
De este modo el titular del derecho real se encuentra legitimado para solicitar una anotación preventiva y con
posterioridad requerir judicialmente al dueño para que inscriba.
La inmatriculación de la finca puede obtenerse por tres medios diferentes
??Mediante expediente de dominio.
 www.uned-derecho.com

??Mediante título publico de su adquisición.

??Mediante certificado en los supuestos que se indican.
El expediente de dominio.
El expediente de dominio es un procedimiento judicial, es un procedimiento,de jurisdicción voluntaria seguido ante el
juzgado, de la instancia del lugar donde radiquen los bienes.
Puede desempeñar una triple función:
?? Conseguir la inmatriculación de la finca no inscrita.
?? Servir como medio de reanudar el tracto sucesivo.
?? Hacer constar en el registro la mayor cabida de las fincas inscritas.
La pretensión básica del actor del expediente de dominio radica en conseguir acreditar la titularidad del bien a efectos
de inscripción de su dominio, por ello un de as preocupaciones de la ley es la de citar a todas las personas que tengan
algo que decir sobre la pretensión dominical del actor, tales como aquellas que tengan algún derecho real sobre la finca,
aquellos de quien procedan los bienes, o sus causahabientes, los titulares de los predios colindantes, etc.
En el caso de que el auto judicial una vez firme fuere estimatorio con las pretensiones del actor, será titulo bastante
para la inscripción solicitada.

Los títulos públicos de adquisición, complementados en su caso por acta de notoriedad.

Dice la LH que serán inscribibles los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber
adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que el mismo derecho no estuviere inscrito a
favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón del ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el
registrador a la vista de los documentos presentados.
En este caso no hay actuación judicial sino tan solo actuación del registrador y comunicación a la colectividad a través
de los edictos. Si el titulo de adquisición no fuere publico, será posible la inscripción con la presentación de un acta de
notoriedad, que son catas notariales, en las que el notario actúa a instancia de quien se lo solicita y que se convierten en
titulo inmatriculador, aunque los efectos de la inmatriculación en este caso no surtirán efectos hasta pasados dos años.

La certificación de dominio de las entidades publicas.

Se trata de un procedimiento inmatriculador diseñado a favor de las entidades Publicas, entre las cuales se incluye el
estado, las provincias, los municipios y las corporaciones de derecho publico, así como la iglesia católica [???).
En este caso la inscripción se podrá realizar mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo
esté la administración de los mismas.

VI. Modificaciones de la finca registral.

Como sabemos los derecho reales tiene vocación de permanencia, pero ello no impide que la finca inscrita sufra todo
tipo de modificaciones a consecuencia de los actos jurídicos realizados por su titular.
Por ejemplo puede ocurrir que se compre la finca colindante, o que la finca se divida a causa de una herencia, así como
que un tercero adquiera solo un parte de la finca inscrita, etc.
En este sentido podemos diferenciar:
La agrupación de fincas.
Consiste en reunir dos o más fincas inscritas en una nueva a la que se adjudicará nuevo numero, realizándose las
correspondientes notas marginales de referencia.
Podrán agruparse fincas de varios propietarios haciéndose constar la participación indivisa que corresponda a cada uno
de ellos en la finca resultante de la agrupación.
La división de fincas.
Supone que una finca ya inscrita se divida en dos o más porciones, y determina el cierre del folio de la finca matriz ya
que cada un de las porciones se inscribirá como finca nueva y bajo numero diferente realizándose las correspondientes
notas marginales de referencia.
La segregación de fincas.
La segregación supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva.
La diferencia de la segregación con la división radica en que la segregación no da lugar al cierre del folio
correspondiente a la finca matriz. Esta diferencia depende en todo caso de la voluntad del titular registral.
Agregación de fincas.
 www.uned-derecho.com

Consiste en anexionar una finca inscrita a otras también inscritas, sin que la finca mayor o finca absorbente pierda su
numeración registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente.

Respecto de la agregación se requiere que la finca absorbente tenga una extensión que represente al menos el
quíntuplo de la suma de las que se agreguen

VII. Actos y derechos inscribibles.

El objeto fundamental del sistema registral radica en ofrecer la debida publicidad de los derechos que recaen sobre los
bienes inmuebles y por tanto la previa constancia de las fincas registrales no es mas que un presupuesto instrumental
del sistema.
Los actos o contratos celebrados por las partes no ingresan íntegramente en el registro, sino que una vez se presentan
los correspondientes títulos en sentido material ante el registrador, este extrae de ellos el contenido jurídico real y lo
incorpora al folio registral correspondiente, al inmueble en cuestión.
VIII. La inscripción de los derechos reales inmobiliarios como regla.
El art. 2 de la LH declara inscribibles solo los actos y contratos en cuya virtud se crean o se modifican los derechos
reales, con referencia expresa a los títulos en que han sido documentados. De este modo se inscribirán:
? ? Los títulos declarativos o traslativos del dominio.
? ? Los títulos en que se reconozcan, trasmitan, modifiquen etc., los derechos de usufructo, uso y habitación.
? ? Los actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales.
? ? Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles derecho reales que pertenezcan al estado, o las corporaciones
civiles o eclesiásticas.
El objeto del art. 2 de la LH es por tanto declarar inscribibles los derecho reales que recaigan sobre bienes inmuebles.
La enumeración casuística que hace la ley de cada uno de los derechos reales susceptibles de ser inscritos merece ser
criticada ya que nuestro sistema se rige por el sistema de numerus apertus por lo que se refiere a los derechos reales
con lo cual resulta reiterativo y poco practico pretender enumerar las figuras inscribibles para finalizar hablando de "
cualesquiera otros derechos reales..."
IX. La inscripción de relaciones jurídicas de naturaleza personal.
La regla consiste en que el contenido del registro de la propiedad se identifica con los derechos reales sobre inmuebles,
con lo cual la legislación hipotecaria declara la inidoneidad de las relaciones jurídico obligatorias para ingresar en el
registro.
Dé este modo se establece que en las inscripciones no se expresaran en ningún caso las estipulaciones que carezcan
de trascendencia real.
Tal prohibición es desconocida por el propio registro en casos en los que da entrada en el mismo a derecho que sin ser
reales propiamente dichos, exceden del ámbito interpersonal de los contratantes y que a través de su inscripción acaban
por adquirir eficacia erga omnes:
I. La inscripción de los arrendamientos de larga duración. Son inscribibles los contratos de arrendamiento de
bienes inmuebles por un periodo superior a seis años o aquellos en los que se haya anticipado la renta de
tres años o de más.

Además el reglamento contempla la posibilidad de inscripción de:

• Los subarriendos, las cesiones y subrogaciones de los arrendamientos.
• El arrendamiento con opción de compra.
• El derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas.

II. La inscripción de la opción de compra.

El derecho de opción de compra es susceptible de ser inscrito, ya se trate de un contrato ad hoc o de una estipulación
contenida en cualquiera otro contrato inscribible.
La opción de compra deberá recoger la estipulación expresa de las partes respecto de su inscripción, el precio
estipulado para la adquisición de ¡a finca y el plazo de ejercicio de la opción.
 www.uned-derecho.com

X. La inscripción de las resoluciones Judiciales relativas a la capacidad de las personas.

También se pueden inscribir en el registro las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las personas en
cuanto a la libre disposición de sus bienes.
Se pretende de ese modo facilitar la función calificadora del registrado en cuanto que la calificación ha de recaer en la
capacidad de los otorgantes, y por otro lado se pretende dar publicidad general a la falta de capacidad dispositiva del
titular registral.
En todo caso la constancia de esta circunstancia no es obligatoria. La inscripción de tales extremos se deberá adecuar
al principio de folio real conforme al cual abren folio las fincas pero no las personas.
El procedimiento hipotecario.
Con el nombre de procedimiento hipotecario se hace referencia al conjunto de acción y diligencias desplegadas tanto
por los interesados como por el propio registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el
registro a efectos de la toma de razón del asiento que en cada caso corresponda. Se trata de u verdadero procedimiento
regulado en la LH que vincula a los interesados pero sobre todo al propio registrador de la propiedad.
Sobre la naturaleza del procedimiento hipotecario no hay una postura unánime en la doctrina. Seguimos la postura
defendida tradicionalmente según la cual el procedimiento hipotecario seria un procedimiento especial que debe ser
adscrito a la jurisdicción voluntaria.
XI. El acceso de los títulos al registro de la propiedad.
Es necesario que el procedimiento comience por la presentación de un titulo en el registro. Para su
acceso al registro los títulos habrán de reunir las siguientes características:
? ? Ser documentos públicos.
? ? Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico real.
? ? Que el derecho susceptible de inscripción se funde inmediatamente en el titulo, es decir que el titulo acredite por si
mismo la existencia de un acto o de un derecho que sea inscribible
Como consecuencia de estos requisitos los registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes
documentos:
??Los documentos privados.
??Los relativos fincas que radiquen en otros distritos hipotecarios.
??Los demás documentos que no provoquen operación registral alguna.

Con todo hay que señalarla admisión excepcional de los documentos privados.

La legislación hipotecaria reconoce deforma excepcional la posibilidad de que la presentación de un titulo mediante un
documento privado pueda producir efectos regístrales.
Tales supuestos han de entenderse tasados, pudiéndose destacar entre ellos:
??El acta de notoriedad que complementa el titulo privado de adquisición a efectos de inmatriculación.
??Solicitud de nota marginal respecto del derecho de retorno arrendaticio.
??Anotación de créditos refaccionarios por la presentación del contrato de obra. Etc.
En la mayor parte de los casos la presentación del titulo se leva a cabo por particulares aunque también se contempla el
caso de que la presentación la realicen notarios, jueces- autoridades administrativas o registradores.
La LH establece que la petición de inscripción se llevara a cabo por el que adquiera o trasmita el derecho o bien por
quien tenga interés en aseguraría.
En la practica no se suele hacer una petición formal de inscripción sino que la misma se entiende realizada de forma
tácita por la mera presentación del titulo que puede llevarse a cabo por cualquiera de los siguientes mecanismos:
• Aportación material y manual del documento.
• Por correo, considerándose presentante al remitente del documento.
Al hecho de presentar el documento y en su caso la petición de inscripción se le ha denominado " principio de rogación
", denominación no muy acertada ya que no hay un principio propiamente dicho, ni tampoco hay que rogar nada sino tan
solo realizar una simple petición.
Con tal denominación se pretende poner de manifiesto que la actividad del registrador se lleva a cabo a instancia de
parte.
A partir de que él titulo tiene acceso al registro comienzan a operar una serie de normas imperativas para el registrador;
en primer lugar la obligación de realizar el asiento de presentación. Es importante que se indique en el diario de