 Dominio Imperfecto Fiduciario: El mismo se va regular en el Libro III, cuando se

desarrolle el contrato de fideicomiso — ampliamente criticado por la doctrina—. El

dominio fiduciario es aquel que se constituye sobre cosas particulares en favor del
fiduciario 

El dominio fiduciario es una especie de dominio imperfecto y se encuentra estipulado

por el art. 1701 CCyCN, definiéndolo como “el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por otro contrato o por testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda según el contrato, el testamento o la ley”. De esta manera, detectamos que
la fuente de este dominio es un acto o negocio fiduciario. Cabe resaltar que, pese a su
ubicación dentro del código de fondo, el mismo de acuerdo al art. 1702 se rige
conforme las normas de los derechos reales en general y en particular, las del dominio.

Al ser un derecho real relacionado directamente a un contrato debemos realizar la

distinción sobre los sujetos, quienes son las partes del negocio fiduciario que es causa
fuente de tal dominio, no obstante, en tal caso, dada la relación directa, inmediata y
autónoma del sujeto con la cosa característica fundamental de los derechos reales, no es
posible hablar de partes respecto del dominio fiduciario, por lo cual hemos de afirmar
que la relación existente en este derecho real es la del titular del dominio fiduciario
sobre el objeto del fideicomiso.

Ahora bien, las partes que intervienen en el acto fiduciario son el fideicomitente o
fiduciante, el fiduciario, el beneficiario y en casos particulares el fideicomisario. Tal
distinción, nos remite a hablar específicamente del fiduciario como el sujeto receptor
del dominio transmitido temporalmente por el fiduciante, el cual se desprende del
dominio en favor del mencionado fiduciario, y por su parte el fideicomisario es el
tercero que recibirá el dominio, una vez cumplida la condición o vencido el plazo
estipulado en el contrato fuente.

Sobre el modo de adquisición del dominio fiduciario, este tendrá lugar por acto entre
vivos y, en forma derivada, dada la concurrencia del título y el modo. Estos dos
elementos están configurados por el negocio fiduciario, el cual contiene la modalidad
resolutoria que obliga al fiduciario a retransmitir el dominio perfecto de la cosa al
fideicomisario una vez verificada, y la tradición de los bienes fideicomitidos, los cuales
cabe aclarar, se encuentran en un patrimonio separado. La ley establece que en caso de
transmisión fiduciaria de inmuebles esta sea oponible a terceros, la misma deberá ser
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo mismo ocurre en los casos de
muebles registrables, como el caso de los automotores debiendo ser inscripto en el
Registro de la Propiedad Automotor.  

Como fue mencionado anteriormente, este dominio está sujeto a un plazo o una
condición resolutoria, no obstante, esto posee un límite máximo de 30 años, con una
salvedad en casos de que el beneficiario fuera incapaz o con capacidad restringida,
donde podrá durar hasta el cese de la incapacidad o restricción, o hasta la muerte. 

Facultades del dueño fiduciario. Conforme lo antedicho, pendiente el cumplimiento de

la condición o del plazo, el fiduciario es quien posee el dominio de la cosa transmitida, y
posee facultades amplias, gozando de todas las prerrogativas y derechos con que cuenta
el dueño pleno, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y
a las disposiciones contractuales pactadas, conforme el art. 1704 CCyCN. De esta forma,
puede realizar actos de disposición tanto material como jurídica, y de administración de
la cosa confiada, pudiendo percibir los frutos, usar y gozar de la cosa de acuerdo a lo
pactado, y ejercer acciones posesorias y reales en defensa de la cosa.

El dueño fiduciario puede enajenar o gravar la cosa, dada la tenencia del ius abutendi
que le confiere el derecho de dominio; no obstante, posee limitaciones, impuestas por el
propietario, hasta incluso la prohibición de enajenar, las cuales deben ser inscriptas en
los registros correspondientes a las cosas registrables. En este sentido, surgen diferentes
restricciones a los actos de disposición fiduciaria, en primer lugar, los fines del
fideicomiso; en segundo lugar el consentimiento necesario del fiduciante, beneficiario o
fideicomisario, según lo establecido en el contrato; y finalmente, en tercer lugar, la
prohibición de enajenar si fue pactada; Cabe destacar la imposibilidad de transmitir su
derecho por causa de muerte, ya que de acuerdo a los arts. 1678 y 1679, si fallece el
fiduciario, la cosa fideicomitida no pasa a sus herederos, sino al fiduciario sustituto
designado.

Dada la condición de dueño del fiduciario, éste tiene derecho a los frutos, los que
ingresaron en el patrimonio especial (patrimonio separado), pudiendo adquirir la
propiedad fiduciaria de los frutos, productos y otros bienes que adquiera con los frutos
de los bienes fideicomitidos, ello si no se haya pactado lo contrario. Tales circunstancias
deben ser constatadas en el título y en el Registro correspondiente al caso. Existe la
posibilidad de que el fiduciario enajene la cosa y como resultado de ello ingrese al
patrimonio especial el valor de la misma (precio), y en tal caso, se concluye el dominio
fiduciario como derecho real sobre la cosa, ya que esta era el objeto y resultó
transmitida; misma situación ocurre en casos de destrucción de la cosa o de
expropiación la misma, donde el fiduciario recibirá a cambio una indemnización
pertinente. En estos casos, excepto estipulación en contrario, el fiduciario adquiere la
propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de los
bienes que adquiera con esos frutos o productos, o mediante subrogación real respecto
de todos esos bienes, dejando constancia de ello en el título para la adquisición y en los
registros correspondientes. En caso de no cumplir con la subrogación real, dada la
existencia del patrimonio especial o separado, el fiduciario que retuviera el dinero
violaría la prohibición de adquirir para sí las cosas fideicomitidas estipulada en el art.
1676 CCyCN.  Respecto de las acciones que posee el fiduciario, este puede ejercer
acciones posesorias y reales en caso de sufrir un ataque a su derecho de propiedad, y
además “puede intentar la acción de deslinde en caso de hallarse los límites del terreno
confundidos con los de un terreno colindante” (Kiper C.; 2016; Manual de Derechos
Reales).

Ahora bien, existe una prohibición estipulada por ley, precisamente en el art. 1676 del
CCyCN, la cual consiste en que el fiduciario no puede adquirir para sí los bienes
fideicomitidos, por lo cual, al extinguirse el fideicomiso, los bienes y cosas que integren
el mismo, serán transmitidos al beneficiario o al fideicomisario, el cual podrá ser a su
vez el mismo fiduciante. En este sentido, atento a lo expuesto aquí y ante las
consideraciones iniciales, el fiduciario es titular de un dominio imperfecto, pero lo que
retransmitirá será el dominio perfecto sobre las cosas. De ello resulta que el
cumplimiento del evento resolutorio importa el cambio de titularidad de pleno derecho,
por lo cual el designado adquiere el dominio sin necesidad de la tradición de la cosa, no
obstante, en casos registrables, se requiere que la readquisición sea inscripta cuando
dicha inscripción sea constitutiva en razón del modo suficiente. De tal manera, en casos
de inmuebles (registración declarativa), muebles no registrables y muebles registrables
de inscripción no constitutiva (como el caso de buques y aeronaves), una vez extinguido
el fideicomiso, se produce un constituto posesorio, en virtud del cual el fiduciario queda
convertido en tenedor a nombre del dueño de la cosa, por lo cual la extinción del
dominio fiduciario sucede al mismo tiempo que la extinción del negocio fiduciario.

Constituto posesorio

Esta figura se encuentra plasmada en el tercer párrafo del art. 1892 CCyCN, y tiene
como efecto el permitir que quien está poseyendo por sí una cosa, transmita la posesión,
pero conserve la cosa en su poder en calidad de tenedor o constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente. El transmitente, pese a mantener la relación material con la cosa,
adquiere la categoría de tenedor, dejando de ser poseedor de la misma. Este instituto se
caracteriza por ser de excepción, y debe ser probado por quien lo invoca, ya que la
interpretación en caso de duda es restrictiva. El ejemplo más claro de ello es, como fue
mencionado anteriormente, el caso de la extinción del dominio fiduciario, ya que quien
es poseedor fiduciario hasta ese momento, se convierte en tenedor automáticamente una
vez que se resuelve el dominio imperfecto por cualquiera de los causales pactadas. 

Los efectos de la resolución del dominio fiduciario son hacia a futuro sin afectar el
pasado, siempre y cuando el adquirente sea de buena fe y a título oneroso; esto implica
que los actos efectuados por el dueño fiduciario se mantendrán subsistentes, resultando
en la transmisión de la cosa a terceros y la perdurabilidad de los gravámenes
constituidos sobre ella. Por su parte, existe la posibilidad de que la resolución tenga
efectos retroactivos cuando el tercero sea de mala fe o haya adquirido a título gratuito,
para lo cual debemos detallar las condiciones para tal situación. La mala fe surge
cuando el fiduciario realice actos de disposición que sean contrarios a los fines del
contrato o ajenos al hecho de que sus facultades se encuentren limitadas por una
cláusula contractual.
Traditio Brevi Manu
Este tipo de tradición se encuentra estipulada en el art. 1892 párrafo tercero, donde se
establece precisamente que la tradición “no es necesaria cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y este por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la
poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro”. La posesión de las cosas muebles e inmuebles, conforme a
lo expuesto, puede adquirirse concurriendo sólo las voluntades del tradens y del
accipiens, si ser necesaria la realización de actos materiales de alguna de las partes. Los
supuestos de este instituto son los siguientes:
a)       Tenedor que pasa a ser poseedor: quien se encuentra en calidad de tenedor de la
cosa, pasa a poseerla, como consecuencia de un acto jurídico en el cual las partes
expresan sus voluntades para que ello ocurra. El ejemplo más claro de ello es el del
locatario que adquiere el dominio del inmueble, pasando de ser tenedor locatario a
poseedor propietario. Esto permite agilizar tiempos y evitar desplazamientos inútiles de
la cosa, ya que, si no se aplicará esta figura, primando el acuerdo de voluntades, el
tenedor tendría que abandonar la cosa, entregándose al poseedor, para que este
nuevamente se la devuelve al primero, a fin de concretar la tradición para la adquisición
de la cosa.
b)      Tenedor que, poseyendo una cosa a nombre de una persona, pasa a poseerla
a nombre de otra: el tenedor sigue siendo el mismo sujeto, pero se da una mutación en
la relación posesoria, ya que cambia la persona que posee la cosa. Tomando el ejemplo
del caso anterior, lo que sucedería en este caso es que el locatario seguiría en su misma
situación de tenedor de la cosa, mientras que el propietario del inmueble lo ha vendido a
un tercero, quien adquiere la nueva posesión. Cabe aclarar que para ello es necesario
comunicar fehacientemente al locatario del cambio de poseedor para que posea la cosa a
nombre del nuevo poseedor, no obstante, no resulta necesario su consentimiento para tal
acto. 
Registración declarativa y constitutiva
La registración declarativa toma lugar cuando la inscripción se exige solamente a los
efectos de oponer el derecho a terceros interesados, importando una mera publicidad del
derecho real, para hacer conocer a los terceros un derecho real existente, una vez exista
un título suficiente y un modo suficiente.
La registración constitutiva, por su parte, ocurre cuando la inscripción es condición del
nacimiento del derecho real, por lo cual, este no existe ni para las partes ni para los
terceros, si no media la correspondiente inscripción. 

 Título Suficiente, Justo Título y Título Putativo

El título suficiente es el acto jurídico válido que tiene la finalidad de transmitir un
derecho real, precisamente en lo que nos respecta, el dominio, y a su vez se halla
consagrado en el art. 1892 CCyCN. Se encuentra revestido de formalidades establecidas
por ley y del deber de que quienes lo realicen posean capacidad y legitimación
necesarias para operar la transferencia, principalmente en razón del sujeto transmitente,
el cual se encontrará legitimado una vez que sea este el titular del derecho transmitido.
Finalmente debe este acto ser idóneo para servir de fundamento a la transmisión del
dominio. Un ejemplo de esto es el contrato de compraventa, el cual es el título
suficiente, si reúne los requisitos de capacidad, legitimación y forma (cuando se
requiera), del cual nace la obligación del vendedor de transferir el dominio de una cosa y
la obligación del comprador de pagar un precio en dinero. 
Por su parte, el justo título, de acuerdo a la doctrina y el Código derogado, importa todo
título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las
solemnidades exigidas por ley para su validez, pero no considera la condición de la
persona de la que emana, por lo cual presenta algunos defectos/vicios. Actualmente se
encuentra expresado en el art. 1902 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual
detalla que esta clase de título debe contener un acto jurídico con la aptitud traslativa de
la propiedad
De tal manera, faltan las condiciones de fondo referidas a la persona de quien emana,
por cuanto no proviene del propietario legitimado o proviene de él cuando no es capaz
de disponer de sus bienes. Este título suele relacionarse con la prescripción adquisitiva,
ya que pretende transmitir un derecho real principal ejercido por la posesión, revestido
de las formalidades para su validez, pero su otorgante no está legitimado al efecto o
resulta incapaz, como sucede en el caso de una escritura pública de un inmueble, pero su
otorgante no está legitimado como propietario de tal bien. La autora Marina Mariani de
Vidal expresa en su libro “Derechos Reales” (2004) que el justo título importa “todo
acto jurídico válido, revestido de las formas legales que sería idóneo para constituir el
derecho real que se intenta prescribir, si no fuera porque el transmitente no es el
verdadero propietario o titular del derecho, o siéndolo, no tiene capacidad para
transmitirlo”. Sucede en esta clase de títulos que, en razón de lo expuesto, el propietario
(sujeto no legitimado) es tal, menos frente al verdadero propietario. Este instituto se
relaciona directamente con el instituto de la prescripción adquisitiva decenal, en cuanto
este título basta legalmente para transferir el dominio, ya que el mismo importa un acto
legítimo de adquisición del derecho real, pero ante los defectos mencionados
anteriormente, no produce el efecto de transferencia de la propiedad o derecho real
pretendido, por lo cual importa un negocio esencialmente traslativo que no produce la
adquisición inmediata del derecho que se trata de transmitir, no obstante, conforme el
art. 1902 y 1903, permite presumir la posesión de la cosa para realizar la usucapión
breve al requerir esta precisamente el justo título, buena fe del poseedor y 10 años de
esta posesión ostensible y continua.
Finalmente deseamos señalar que la prescripción decenal consolida la adquisición que el
poseedor ha efectuado a un "no propietario"; frente a ese acto de transmisión el
verdadero propietario, que reivindica el inmueble, es un tercero, y para que el acto le sea
oponible será menester que se hayan cumplido los requisitos del art. 2505, es decir que
el título del prescribiente se haya inscripto en el Registro.
3) CAUSAS QUE EXCLUYEN EL JUSTO TITULO. En concordancia con lo dispuesto
en el art. 4010, que exige al justo título el cumplimiento de las solemnidades necesarias,
el art. 4012 establece de manera terminante que "el título nulo por defecto de forma no
puede servir de base para la prescripción". En la nota a ese artículo VÉLEZ explica de
forma clara y convincente las razones que dan fundamento a la norma; en primer lugar
señala que la existencia de título es condición substancial de la prescripción abreviada,
agregando que el título al que le faltan las normas esenciales "no es título". Conviene
recordar, sobre todo, el último párrafo de esa nota: "...la nulidad del acto por la forma es
un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble
por un documento privado". Algún autor (ver BORDA, "Reales", T. I, Nº 373, p. 317),
con posterioridad a la ley 17.711, ha sostenido que el llamado "boleto privado" otorgaría
justo título para la prescripción abreviada de 10 años, basándose en el párrafo agregado
al art. 2355, que dice: "...Se considera legítima la adquisición de la de buena fe,
mediando boleto de compra venta". posesión de inmuebles No nos detendremos aquí en
las impresiones de lenguaje de este agregado, que han provocado arduas discusiones, en
especial sobre si esa posesión "es legítima", como así también si lo legítimo sería la
posesión, o sólo la adquisición. Nada de esto tiene relevancia con relación al tema que
analizamos. El hecho de que se considere legítima” a la posesión de buena fe basada en
un documento privado, no confiere a ese instrumento la categoría de título perfecto para
el dominio, ¡ni tampoco de “justo título” para la prescripción! Los efectos de esa norma
se reducen al trato que debe concedérsele a ese poseedor, cuya buena fe le servirá para
adquirir los frutos de la cosa que posee: pero en ninguna manera justifican que se afirme
que esta provisto de "justo título", pues el art. 4010 no ha sido modificado, y el
mencionado instrumento privado carece de las "solemnidades exigidas". Se lesionarían
gravemente la seguridad y el orden jurídico si en estos casos se admitiese la prescripción
breve de 10 años; cualquier sujeto audaz, aprovechando la ausencia del propietario,
podría usurpar un inmueble, y de inmediato "enajenarlo" por boleto privado. ¿Crearía
esto “justo título” respecto al adquirente No; ¿admitir lo contrario sería brindar un
expediente muy sencillo a los usurpadores para reducir a la mitad el plazo de
prescripción adquisitiva, burlando las previsiones del legislador? Cuando el título se
otorga por escritura pública, en cambio, deben cumplirse recaudos que aseguran, en
cierta forma, que el enajenante está legitimado para hacerlo, ya que debe entregarle al
escribano los títulos de su propiedad; esos títulos deben estar inscriptos en el Registro; el
Registro debe certificar que la titularidad subsiste, que no hay gravámenes, inhibiciones,
ni embargos, etc., aspectos que no se suelen tomar en cuenta
Finalmente, el título putativo, por su parte, comprende un caso especial de posesión de
buena fe. Se da en el caso en el cual no existe título, pero el poseedor está convencido,
por ignorancia o error de hecho, que realmente existe, o en los casos en el cual existe un
título, pero no es aplicable sobre la cosa poseída. Comprende un título no verdadero o
ficticio, porque nunca ha llegado a existir o porque existiendo no se extiende a la cosa
poseída, por lo cual solo existe en la creencia del poseedor. Los ejemplos claros son, en
el primer caso el del heredero instituido en testamento, que posee los bienes de la
herencia, no obstante, ha ignorado un testamento posterior, revocatorio del primero; y en
el segundo caso, la compra de un terreno en un loteo, sobre el cual luego recae un litigio
en el cual se determina mediante análisis y mensuras, que el título no es referido en
verdad al lote poseído sino a otro. Se subsana mediante escritura rectificatoria o en la
costumbre a través de la permuta entre títulos.