PRODUCTO ACADÉMICO N° 02

DERECHOS REALES

TEMA: TRATAMIENTO TEÓRICO LEGAL SOBRE EL DERECHO DE

PROPIEDAD Y COPROPIEDAD.

NRC - 15765

Docente: Emilio José Balarezo Reyes

Alumnos: Guillermo Valero Mamani Chuquitarqui

Wilfredo Quispe Aguilar

-2022-
TEMA TRATAMIENTO TEÓRICO LEGAL SOBRE EL DERECHO DE
PROPIEDAD Y COPROPIEDAD.
1. Roberto adquiere la propiedad de un inmueble pactando como forma de
pago, 40.000 dólares al momento de suscribir el contrato y los otros 40.000
dólares en el plazo de tres meses, fecha en la que deberá suscribirse la
escritura pública para efectos de inscribir su derecho en los registros
correspondientes. Roberto cumple con pagar la totalidad del precio y hasta
la fecha el vendedor no ha cumplido con lo acordado. Roberto consulta:
¿Es propietario del inmueble, toda vez que a la fecha su derecho de
propiedad no aparece inscrito en el registro correspondiente por no
haber suscrito el vendedor la escritura pública? ¿Se puede interponer
alguna acción que obligue al vendedor a cumplir con lo acordado?
Propón una solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

Fundamento Jurídico

- El artículo 1412 del CCP, dice lo siguiente, reconoce el derecho de las

partes de compelerse a llenar la formalidad de la escritura pública, no
como requisito del contrato, sino como garantía de la comprobación de
la realidad del acto, pues, quien se compromete a otorgar escritura
pública ya sea por convenio o por ley, está en la obligación de cumplirlo.
- El 1549 del CCP, dice, con relación a terceros, no surtirán efecto los
arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos
en el Registro de la Propiedad.
- Asimismo en el artículo 1529° del Código Civil señala que por la compra
venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar su precio en dinero.
- Existen varios artículos que formalizan al acto jurídico de una compra y
venta de un bien inmueble, en este caso el comprador debió verificar
ante registros públicos el estado del bien mueble en qué situación se
encuentra libre de gravamen o sin ella, si realmente se encuentra a
nombre del vendedor, El CRI que emite la SUNARP garantiza que el
propietario quien en adelante es el vendedor sea el verdadero
propietario del bien mueble, a realizar un acto jurídico.
- El Vendedor “x”, estaría incurriendo en un delito presumiblemente de
estafa tipificado en el art. 251 del Código Penal, Será castigado con la
pena de prisión de uno a cuatro años, Quien, atribuyéndose falsamente
sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que
carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado,
la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de
tercero.
- Finalmente el comprador puede realizar una demanda de otorgamiento
de escritura pública, sustentando el acto jurídico celebrado con el
vendedor.
- Todo acto jurídico de compra de un bien inmueble se realiza ante un
Notario público quien realiza las consultas en línea ante la SUNARP,
 sobre la inscripción del bien y su libre desgravamen (hipoteca deuda
alguna),

2. El poseedor de un inmueble que reconoce una posesión superior a la de él,

puede pretender adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva de
propiedad según lo expuesto en el Art. 950 del CC. Si o No ¿Por qué?
Propón una solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

Fundamento Jurídico

- El Artículo 950, Requisitos para la Usucapión (*) de un bien inmueble

prescripción adquisitiva, la propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años denominada la prescripción de mala fe. Se
adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

- Desglosando sobre el termino Usucapión podemos mencionar lo

siguiente.

- ¿En qué consiste la usucapión?

Este fenómeno alude a la pérdida de titularidad de un derecho u
obligación debido a que, durante un largo tiempo, su propietario no lo ha
reclamado.

Por otro lado, la titularidad de este derecho pasará a la persona que

estuvo disfrutando de él durante ese lapso de tiempo en el que el antiguo
propietario no se manifestó. Es por esta razón por lo que a la usucapión
se la conoce también como prescripción adquisitiva.

- Existen dos tipos diferentes de usucapión:

 La ordinaria, que es la más habitual.
 La usucapión extraordinaria, para la cual no se exige ni buena fe ni
justo título.
- ¿Qué se puede adquirir por usucapión?
Por usucapión se puede adquirir todo aquello que pueda ser objeto de
mercado.

- ¿Quién puede usucapir? No existen requisitos especiales para adquirir

bienes y derechos por usucapión. De modo que, siguiendo la legislación
civil, podrá usucapir quien pudiera haber obtenido los bienes o derechos
por otros medios.
- ¿Cuándo se produce la usucapión? Una vez que se posee el bien o
derecho por los tiempos determinados, se produce la adquisición
 automática del derecho. El usucapiente puede renunciar al derecho
ganado, aunque no a la posibilidad de usucapirlo más adelante.
- Requisitos de la usucapión ordinaria
 Posesión.
 Buena fe.
 Justo título.
 Por tiempo determinado en la ley.
- Posesión
La posesión es el fundamento de la prescripción adquisitiva. De hecho, lo
que hace la usucapión es dotar a esta posesión de protección jurídica, al
elevar al usucapiente poseedor a título de propietario.
Se exigen ciertos requisitos a la posesión:
1. En primer lugar, debe ser en concepto de dueño. Esto conlleva que
no compute el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el
propietario.
2. En segundo lugar debe ser pública. El ordenamiento pretende que la
sociedad perciba al usucapiente como el verdadero dueño, y por eso
termina reconociéndolo como tal.
3. También debe ser una posesión pacífica. Esta observación excluye
de la prescripción aquellos derechos que hayan sido reivindicados
por su propietario o terceros, así como los tomados violentamente.
4. Por último, se trata de una posesión ininterrumpida. La usucapión es
una modalidad prescriptiva, y como tal se puede interrumpir mediante
reclamaciones judiciales y extrajudiciales. También puede
interrumpirse materialmente, cuando se abandone el bien o derecho
por plazo superior a un año, o por reconocimientos expresos o tácitos
del derecho del propietario.
- Buena fe
La buena fe es la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de
su dueño. Dicho de otro modo, quien quiera acceder a la usucapión de
un derecho no puede hacerlo a sabiendas de que lo ha recibido de forma
nula.

Este requisito no opera en la usucapión extraordinaria. Lo que quiere

decir que, a cambio de ampliar los plazos posesorios, quien opte a este
tipo de prescripción podrá hacerlo a sabiendas de que no es el dueño en
ningún caso.

- Justo título
El justo título es aquel que resulta suficiente para transmitir el bien o
derecho. Por tanto, bastaría con un contrato, incluso afectado por causas
de anulabilidad. Sin embargo, no se reputa justo título el contrato viciado
por causa de nulidad.
 El justo título tampoco es necesario en la prescripción adquisitiva
extraordinaria. Así, a cambio de ampliar los plazos posesorios, no será
preciso que el usucapiente tenga título alguno.

- Tiempo determinado
La ley establece un plazo para la adquisición por usucapión de bienes
muebles y de bienes inmuebles. Además, existen algunas reglas
complementarias en el cómputo del tiempo.

3. Juan recibe de buena fe en calidad de arrendatario la posesión de un

inmueble por parte de un arrendador que no tenía facultades para ello, pese
a ello Juan (arrendatario) construye sobre el bien arrendado. ¿Cuál es el
tratamiento legal que el Código Civil establece para la edificación
realizada por Juan? Propón una solución. Fundamenta jurídicamente
tu respuesta.

Fundamento Jurídico

- Según el Artículo 941 del CCP, edificación de buena fe en terreno

ajeno, cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del
suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a
que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe
pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el
costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe
pagar el valor comercial actual del terreno.

- Artículo 907.- Duración de la buena fe, la buena fe dura mientras las

circunstancias permitan al poseedor creer que posee legítimamente o,
en todo caso, hasta que sea citado en juicio, si la demanda resulta
fundada.

- Artículo 906.- Posesión ilegítima de buena fe, la posesión ilegítima es

de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o
error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título.

- En el Articulo 941 del CCP se puede realizar como procedente y se

puede establecer que el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo
lo edificado o remodelado u obligar al invasor (arrendatario) a que pague
el valor del terreno por lo que al solicitarse el pago del valor comercial,
dicho monto deberá ser fijado por peritos en ejecución de sentencia.

- Artículo 943.- Edificación de mala fe en terreno ajeno, cuando se

edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición
de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización
 correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su
valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.

4. Carlos y Diana, como consecuencia de la muerte de sus padres, han

adquirido la propiedad de un inmueble de 200 m2, con una construcción de
dos pisos. Ambos han decidido servirse del bien común. Carlos por ser el
hermano mayor ha tomado la posesión del primer piso y Diana la del
segundo piso, sin que ello suponga una partición. ¿Puede Carlos celebrar
un contrato de arrendamiento sobre el primer piso del inmueble con
su solo consentimiento? ¿Diana puede disponer o gravar sobre el 50%
de sus acciones y derechos que tiene sobre el inmueble a un tercero?
Propón una solución. Fundamenta jurídicamente tu respuesta.

Fundamento Jurídico.

- Carlos no puede celebrar un documento de arrendamiento de manera

personal; sino de manera conjunta con su hermana menor, porque los
propietarios del inmueble son los dos; asi como lo señala el artículo 969
del Código Civil: hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas
ideales a dos o más personas. En la copropiedad un bien pertenece por
cuotas ideales a dos o más personas, ninguna de las cuales ejerce
la propiedad sobre una parte material del bien, sino que cada una tiene
un derecho proporcional, una cuota, sobre el todo. Cada propietario
tiene derechos individuales sobre su cuota, puede disponer de ella,
pero para enajenar, gravar o arrendar el bien común se requiere que
todos los copropietarios estén de acuerdo. Hay si se quiere
concurrencia de derechos sobre el bien. (Avendaño Valdez y Avendaño
Arana, 2017, p. 93).

- De misma manera Diana, no puede disponer o gravar sobre el 50% de

sus acciones; en vista los propietarios del inmueble son los dos
hermanos, así como indica: ya sean mil propietarios, todos y cada uno
de ellos son propietarios del mismo objeto, en la porción (alícuota) que
hayan convenido. La propiedad te permite que los copropietarios sean
propietarios de todo sin distinguir qué parte del todo les corresponde.

- Artículo 911 La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o

cuando el que se tenía ha fenecido.

- Artículo 816. Del CCP, Órdenes sucesorios Son herederos del primer
orden, los hijos y demás descendientes; del segundo orden, los padres y
demás ascendientes; del tercer orden, el cónyuge o, en su caso, el
integrante sobreviviente de la unión de hecho; del cuarto, quinto y sexto
 órdenes, respectivamente, los parientes colaterales del segundo, tercer
y cuarto grado de consanguinidad.

- Artículo 818.- Igualdad de derechos sucesorios de los hijos, todos los

hijos tienen iguales derechos sucesorios respecto de sus padres. Esta
disposición comprende a los hijos matrimoniales, a los
extramatrimoniales reconocidos voluntariamente o declarados por
sentencia, respecto a la herencia del padre o de la madre y los parientes
de éstos, y a los hijos adoptivos.

- Antes de iniciar sobre el futuro del predio materia de herencia, los

herederos forzosos, deberán realizar la sucesión intestada, el 50 % por
parte de la madre y el 50% por parte del padre de una sociedad
conyugal ganancial. Entre tanto el inmueble de 200 m2, toca a cada hijo
el 25% por parte de papa y el 25 % por la parte de mamá que asciende
a 50% 100m2, por lo que tanto como Carlos no puede realizar un
contrato de arrendamiento del inmueble, asimismo Diana no podría
realizar al acto jurídico gravar mientras no exista un sucesión intestada.

Referencias

Derecho, L. p. (01 de Agosto de 2021). https://lpderecho.pe/codigo-civil-peruano-

realmente-actualizado/. Recuperado el 12 de 04 de 2022

Gestión, D. (23 de marzo de 2019). https://gestion.pe/economia/sunarp-conoce-registrar-

compraventa-inmueble-nndc-261739-noticia/. Recuperado el 14 de Abril de 2022

Judicial, C. d. (2016). CAS. Nº 812-2014-JUNÍN. Recuperado el 15 de Abril de 2022

Mendoza, L. C. (31 de Mayo de 2017). https://lpderecho.pe/el-otorgamiento-de-escritura-

publica-perfecciona-derecho-de-propiedad/. Recuperado el 14 de Abril de 2022

República, C. d. (13 de Setiembre de 2003).

https://www2.congreso.gob.pe/sicr/tradocestproc/clproley2001.nsf/pley/E9336EF0
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SL, H. D. (18 de Diciembre de 2018). https://www.conceptosjuridicos.com/pe/usucapion/.

Recuperado el 10 de 04 de 2022, de
https://www.conceptosjuridicos.com/pe/usucapion/.