PRINCIPIOS REGISTRALES

 Denominación: La denominación depende del

concepto que se tenga de Derecho Registral:

 - Principios inmobiliarios.

 - Principios hipotecarios.

 -Presupuestos o Preceptos básicos fundamentales.

 - Principios registrales.
 A) Definiciones Doctrinarias:
1) ROCA SASTRE: “Son el resultado conseguido
mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia, manifestada
en una serie de criterios fundamentales, orientaciones
esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario
registral”.
2) HERNANDEZ GIL: “ Son normas jurídicas
fundamentales organizadoras del régimen de
publicidad inmobiliaria”.
 3) CARTA DE BUENOS AIRES ( CONGRESO
INTERNACIONAL DE DERCHO REGISTRAL
CELEBRADO EN BUENOS AIRES EN EL AÑO 1972):

 “ Son las orientaciones fundamentales que informan

esta disciplina y dan la pauta en la solución de los
problemas planteados en el Derecho Positivo”.
 Análisis:
 Son orientaciones fundamentales: porque a partir de las mismas se
va estructurando el sistema jurídico.
 Que informan esta disciplina: en este caso al Derecho Registral.
 Y finalmente dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos
planetados en el Derecho Positivo.
 Enumeración de los principios de Derecho
Registral:
1) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.

2) PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN.

3) PRINCIPIO DE ROGACIÓN O PETICIÓN.

4) PRINCIPIO DE INSUBSANABILIDAD.
 5) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN.

 6) PRINCIPIO DE MATRICULACIÓN O
INMATRICULACIÓN.

 7) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

 8) PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
9) PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

10) PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

11) PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.

12) PRINCIPIO DE BUENA FE.

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

 Principio de publicidad y concepto de publicidad

registral: La Prof. Norma Loureiro enseña que el principio
de publicidad es la plataforma de lanzamiento de la
publicidad registral.

 Principio de publicidad y principio de inscripción: El

principio de inscripción tiene como cometido darle forma
material a la publicidad registral.
 CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL: Según
Bardallo es una especie de publicidad jurídica que tiene
por objeto hacer saber con carácter general y
permanente la existencia, caracteres y consecuencias
jurídicas de actos y negocios jurídicos trascendentes y
de la titularidad de los derechos amparándolos
mediante un sistema de garantías legales con el fin de
proteger la circulación de ciertos bienes o derechos,
del uso del crédito y afianzar la seguridad jurídica.
Existen 3 tipos de publicidad registral:

A)PUBLICIDAD DECLARATIVA. Art 54 LEY 16. 871.

B)PUBLICIDAD CONSTITUTIVA. Art 54 inc 5 ley

16871.

C)PUBLICIDAD NOTICIA. Art 56 ley 16.871.

 A) Publicidad Declarativa:
 Es una publicidad con efectos de oponibilidad a terceros.
 Los actos, negocios jurídicos y decisiones de las
autoridades competentes sujetos por la ley a publicidad
registral son oponibles a terceros a partir de su
presentación al Registro.
 Fecha y hora de presentación. Art 54 inciso 4º.
 Es la típica publicidad registral, que por otra parte es
atribuida de principio a la mayoría de los actos inscribibles
de la ley registral. Por Ej: compraventa.
 2) Publicidad Constitutiva:

 En estos casos la inscripción en el Registro importa el

nacimiento del derecho.

 Es el caso de las promesas de enajenación de inmuebles

a plazos, las modificaciones de dichas promesas y las
hipotecas.
 3) Publicidad noticia:
 Es un tipo de publicidad meramente informativa.
 No interviene en la existencia del derecho ni en la
oponibilidad del acto.
 Debe estar expresamente previstas por la ley:
 a) Declaraciones de monumento histórico.
 b) Resoluciones de designación de inmueble sujeto a
expropiación.
 c) Todo acto o hecho que afecte el estado catastral de
bienes inmuebles.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

Concepto: Es el que tiene por objeto realizar

materialmente la publicidad registral a fin de lograr la
cognoscibilidad.

¿ En nuestro derecho la inscripción de un acto o negocio

jurídico es facultativa o es preceptiva?

- En el caso de la inscripción facultativa se deja librado al particular la

posibilidad de inscribir y estar por lo tanto sujeto a la protección del
sistema. Es el caso del sistema español y el uruguayo.
- En el caso de que sea inscripción preceptiva, la misma debería
estar expresada en una norma y habría que imponer una sanción para
el caso de incumplimiento.
 PRINCICIPIO DE ESPECIALIDAD O
DETERMINACIÓN.
 Concepto: Encontramos la definición del Esc Bardallo:

 EL ACTO O NEGOCIO JURÍDICO QUE SE PRESENTA A

INSCRIBIR DEBE CONTENER LOS DATOS PRECISOS
RELATIVOS A LA DESCRIPCIÓN DEL BIEN OBJETO
DE LA RELACIÓN JURÍDICA, LOS SUJETOS
DEBIDAMENTE INDIVIDUALIZADOS, LA NATURALEZA
Y EXTENSIÓN DEL DERECHO Y EL TÍTULO QUE
LEGITIMA LA ADQUISICIÓN.
 Respecto de esta definición:

 1) En cuanto al objeto puede ser mueble o inmueble. Bardallo

también lo refería a las empresas comerciales, pero en cualquier caso
debían ser individuables, lo que implica establecer todos los datos
descriptivos del bien.
 2) En cuanto a los sujetos que participan de la relación jurídica, son
aquellas personas sobre las cuales recae ese derecho.
 3) En cuanto a la naturaleza y extensión del derecho, se refiere no
sólo al tipo de derecho de que se trata, sino con qué extensión
( porcentaje o cuota parte).
 4) Y por último el título que legitima la adquisición: hace referencia
a los datos de inscripción del título antecedente.
 En la ley 16871 el principio de especialidad está precisado
en el artículo 63.

 Pero hay otros artículos que también consagran este

principio:
 Art 9- elementos de la matrícula.
 Art 30- matriculación de prendas sin desplazamiento.
 Art 36- identificación de los sujetos para el Registro de
Actos Personales.
 Art 46- Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal.
 PRINCIPIO DE MATRICULACIÓN.

 ES EL PRIMER REGISTRO DE BIENES

INDIVIDUALIZABLES, REALIZADO DESDE LA
ENTRADA EN VIGENCIA DEL SISTEMA INSTAURADO
POR LA LEY 16871, DE LA SITUACIÓN REGISTRAL,
DETERMINANDO QUIÉN ES EL TITULAR DE ESE BIEN
Y QUÉ CARGAS SOPORTA.

 El Registro lo practica en una ficha especial, generalmente electrónica,

que se individualiza mediante una identificación alfanumérica,
secuencial y permanente. Allí se anotarán cronológicamente todos los
negocios que se presenten a inscribir relacionados con ese bien.
 OBJETIVOS DE LA MATRICULACIÓN:

 1) Supone un principio de orden. Es un sistema de ordenamiento de

los Registros.
 2) Permite la concentración en un elemento único de todo el
historial jurídico de los bienes o personas según su caso.
 3) Posibilita una concreta individualización de los bienes y los
sujetos base de la registración.
 4) Posibilita la aplicación de otros principios registrales, por ej: el
principio de especialidad o determinación y el de tracto sucesivo.
 5) Facilita la esencia última de la publicidad registral: el brindar
información a los interesados.
 Procedencia de la matrícula: La matriculación procede
sólo cuando se presenta un documento a inscribir.
 Se concentra en un solo elemento todos los datos que
determinan la situación registral del mismo.
 En la ficha especial electrónica, se asientan los siguientes
datos:

 a) La descripción del bien objeto de la registración.

 b) La identificación de sus titulares.
 c) Todos los derechos reales, gravámenes y demás afectaciones
registradas, que recaen sobre los mismos.
 Legitimación registral:

 De acuerdo al artículo 11 de la ley 16.871 la matrícula

debe ser solicitada por quiénes tengan legitimación
registral de acuerdo al artículo 85 de la ley.

 La sola presentación del documento a inscribir importa por

sí sola la solicitud de matriculación.
 REQUISITOS DE LA MATRICULACIÓN:

 A) MATRICULACIÓN OBJETIVA: que se refiere a bienes

muebles e inmuebles.

 B) MATRICULACIÓN SUBJETIVA: que se refiere a

personas, sean estas, personas físicas o jurídicas.
 1) De bienes inmuebles: Art 9º ley 16.871.

 2) Automotores: Art 19 DR 99/98.

 3) De base subjetiva: Art 36 ley 16.871.

 CASOS QUE NO ABREN MATRÍCULA:

 Se encuentran regulados por el artículo 16 de la ley 16871

y artículo 12 del DR 99/98.

 La solicitud de reserva de prioridad NO ABRE

MATRÍCULA ( artículo 299 de la ley 17.296 de 1 de marzo
de 2001).
 VARIABLES DE LA MATRICULACIÓN:
 A) Matriculación completa: cuando se reúnen todos los
elementos que la ley y el decreto reglamentario determinan
como necesarios para proceder a la apertura de matrícula.
 B) Matriculación incompleta: Cuando no reúne todos los
elementos necesario para la apertura de matrícula.
 Art 11 ley 16.871- actos provenientes de la
jurisdicción.
 Tener presente que en los casos de matriculación
incompleta la inscripción es definitiva, pudiendo durar esta
situación en forma indefinida.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

 Debe ser considerado en un doble aspecto:

 A) TRACTO SUCESIVO MATERIAL.

 B) TRACTO SUCESIVO FORMAL.

 Art 57 ley 16.871.

 A) TRACTO SUCESIVO MATERIAL: Art 57 inciso 1 ley
16.871.
 No se inscribirá acto alguno que implique
matriculación en el caso de que aparezca como titular
del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una
persona diferente de la que figura en la inscripción
antecedente.
 Por Ej: si en el Registro aparece como titular A y el que
está disponiendo del derecho es B.
 Finalidad: acercar la realidad jurídica a la realidad registral.
 B) TRACTO SUCESIVO FORMAL: Art 57 inciso 2º.

 A partir de dicha inscripción, de los asientos en cada

ficha especial deberá resultar el perfecto
encadenamiento del titular inscripto y demás derechos
registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones e
inscripciones.
 Excepciones al Tracto Sucesivo:

 Art 58 ley 16.871.

 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

 CONCEPTO: Sólo acceden a la publicidad registral

aquellos actos que están revestidos de los requisitos
formales, sustanciales y fiscales que determina la ley.

 El principio de legalidad se concreta en la labor de

calificación registral.

Art 64 ley 16.871.

 LÍMITES A LA CALIFICACIÓN: De acuerdo con lo que
establece la ley, los límites son en cuanto al fondo y en
cuanto a los requisitos formales los que pueden ser formal
registrales, formal fiscales y formal instrumentales.

 En principio, el Registrador no puede rechazar ningún

documento, sino que debe inscribir provisoriamente.

 Pero existen determinadas excepciones.

 Causales de rechazo de documentos:

- Si no cumple con el tracto sucesivo, el Registrador puede rechazar el

documento o inscribir provisoriamente. Art 57 ley 16.871.
- Si la descripción del bien carece de padrón.
- Si refieren a bienes ubicados en otros departamentos o cuando el
Registro sea incompetente por razón de la materia o cuando falten
datos mínimos para proceder a la indización del documento.
- Cuando no se pague la tasa registral dentro del plazo de 5 días
hábiles desde el siguiente a la presentación ( artículo 435 ley 19.355).
- Cuando no se verifique el ingreso de la minuta registral ( artículo 2º del
Decreto del 7/2/2020).
 Los límites a la calificación registral están establecidos por
el artículo 65 de la ley 16.871.

 De acuerdo a ese artículo no podrá admitirse la inscripción

definitiva.

 Lo que estaría dando lugar a una inscripción provisoria.

 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

 Concepto: LA SITUACIÓN REGISTRAL SE PRESUME

EXACTA, SIN PERJUICIO DE QUE SE DEMUESTRE
POR EL QUE SE CONSIDERA LESIONADO, QUE LA
SITUACIÓN REAL ES DIFERENTE DE LA REGISTRAL.

 Como consecuencia de la legitimación registral, el titular

queda legitimado para ejercer su derecho ( dinamiza su
derecho) y puede realizar actos de dominio, constituir
derechos reales, etc porque está protegido por el sistema.
 Pero si aparece un reclamante puede prosperar su acción.
 Del punto de vista procesal la carga de la prueba de la
inexactitud registral corresponde al impugnante.

 La ley 16.871 no recoge el principio de legitimación.

 El valor del certificado registral está establecido por el

artículo 73 y 77 de la ley 16.871.
 PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

 Concepto: LOS TERCEROS DE BUENA FE QUE ADQUIERAN A

TÍTULO ONEROSO DE UN TITULAR REGISTRAL, QUEDAN
AMPARADOS POR LA PRESUNCIÓN ABSOLUTA DE EXACTITUD
REGISTRAL.
 La Prof Norma Loureiro establecía como presupuestos de la fé pública
registral:
 1) Deben ser terceros de buena fe.
 2) Derivado de una inscripción.
 3) A título oneroso.
 4) El tercero adquirente de buena fe debe inscribir su derecho para
poder gozar de la presunción absoluta.
 Este principio no se encuentra consagrado en la ley 16.871.