PRINCIPIOS REGISTRALES

ABOG. Belky Mayra Ventura Ventura.

 CONCEPTO
PRINCIPIOS REGISTRALES.- Son las líneas directrices básicas
que orientan o informan a un sistema registral dado,
distinguiéndolo de otro.
 En la doctrina registral de los países de Alemania y España
los principios se consideran como base del sistema registral.
 Roca Sastre: “Es la sintetización o condensación técnica del
ordenamiento jurídico hipotecario en una sistemática de
bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas
directrices del sistema”. Cada país configura su sistema
registral como consecuencia de los principios.
 Los Principios Registrales
C.C. vs R.G.R.P.
Principio Código Civil Reglamento General de los Registros Públicos
Titulación Auténtica 2010 Num. III del T.P. (y rogación)
Legalidad y Rogación 2011 Num. V del T.P. (únicamente legalidad)
Publicidad 2012 Publicidad Material – Num. I del T.P.
Publicidad Formal – Num. II del T.P.
Legitimación 2013 Num. VII del T.P.
Fe Pública Registral 2014 Num. VIII del T.P.
Tracto Sucesivo 2015 Num. VI del T.P.
Prioridad 2016 Prioridad Preferente – Num. IX del T.P.
Prioridad Excluyente
Impenetrabilidad 2017 Prioridad Excluyente – Num. X del T.P.
Oponibilidad 2022 --- (Mecanismo basado en el publicidad).
Especialidad 217-A Ley Num. IV del T.P.
31309
24.06.2021
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD (Art. 2012 C.C. I y II
T.P.R.G.).-
 Este principio constituye la razón de ser del
registro y es uno de los efectos de la inscripción,
porque consiste en poner de manifiesto “erga
omnes” los derechos inscritos a los terceros
interesados y además la ley declara que nadie
puede alegar desconocimiento del contenido del
Registro con una presunción de conocimiento Jure
et Jure, esto es sin admitir prueba en contrario. La
excepción lo constituye el Art. 2014 C.C. (Buena fe)
 Objeto: Es publicitar actos o derechos con
relevancia jurídica:
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD MATERIAL

El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos

o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo
que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo. (Efecto de
cognoscibilidad). Ver. Art. 2012 C.C.
Efectos de la Publicidad Material: Art. 5 RSPR
Efecto de cognoscibibilidad. Ver. Art. 2012 C.C.
Efecto de inoponibilidad.
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL
El Registro es público. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas registrales y, en general,
obtenga información del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en
reserva la información contenida en el archivo registral salvo
las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos
del Registro.
Cuando la información solicitada afecte el derecho
a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes
acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones
que establezca la SUNARP. Ejemplo: La condicion
de adoptado. Art. 76, 109 RSPR.
 PUBLICIDAD FORMAL
• La publicidad formal se brinda a través de medios
electrónicos o en soporte papel, garantizando a toda persona
al contenido de la partida registral y en general de la
información del archivo registral. Art. 6 RSPR
• Formas de publicidad formal simple.- Es informativa.
Exhibicion, visualización, copia informativa, búsqueda a través
de lon índices, la boleta informativa. Art. 14 RSPR.
• Formas de publicidad formal certificada.- Es instrumento
publico y da fe de la información contenida en el registro.
Certificado literal, certificado compendioso: (Certificado
registral, de cargas y gravámenes, positivo, negativo y de
vigencia) Art. 17 RSPR.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Concepto
Mediante este principio se establece que las inscripciones
de los actos y contratos en el Registro no se realizan de
oficio, sino que requieren siempre de petición de parte
interesada.
Siendo que los actos y contratos se inscriben a instancia
del interesado, el procedimiento registral sólo se iniciará a
solicitud de éste, nunca a instancia del Registrador.

Principio recogido en el artículo 2011 del C. C. y artículo

III del T.P. del R.G.R.P.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Excepciones

• Rectificación de oficio.
Art. 76 R.G.R.P.

• Hipoteca legal Artículo 1119 C.C.

Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118
se constituyen de pleno derecho y se inscriben de
oficio, bajo responsabilidad del registrador.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Legitimación: ¿Quiénes pueden solicitar la inscripción?
Artículo III del Título Preliminar del R.G.R.P.:
- Los otorgantes del acto o derecho.
- Tercero interesado.
Art. 12 R.G.R.P.:
- El Notario tiene interés propio para efectos de la
solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él
se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través
de sus dependientes debidamente acreditados.
Normas concordantes con el artículo 51.1 de la Ley N°
27444, y con el artículo VI del Título Preliminar del
Código Civil.
PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA

PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA.-(Art. 2010 CC. con. Art.

III TPRGRP.)
 “ Las inscripciones se hacen en virtud de título que conste
en instrumento público, salvo disposición contraria” Es a la
instrumentación pública a la que se le denomina como
“Titulación Autentica” .
 Estos instrumentos públicos son de tres tipos: a) Notarial
(testimonio o partes notariales); b) Judicial (partes
judiciales); c) Administrativo (resoluciones administrativas
firmes, copias certificadas de partida del estado civil).
 Según Art. 10 RGRP, cuando exista disposición expresa que
permita inscripciones en merito a instrumentos privados,
éstas deberán ser presentadas con firmas legalizadas
notarialmente, salvo disposición expresa que establezca una
formalidad diferente.
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
IV del Título Preliminar del R.G.R.P.
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquéllas así como los actos o derechos
posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada
persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos
que determinen la apertura de una partida registral.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Llamado también principio de determinación.
Este principio se encuentra previsto en el Código
Civil, Art. 2017 -A (Incorporado por la Ley 31309 de
fecha 24/07/2021)
El Rgto. General ha establecido una regla general en
el sentido que cada bien o persona jurídica
determinará la apertura de una partida registral, lo
que corresponde a los dos principales sistema: El
FOLIO REAL y FOLIO PERSONAL, obviamente las
inscripciones posteriores a la inmatriculación del
bien o persona deberá practicarse en la misma
partida registral.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
V del Título Preliminar del R.G.R.P.
Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se
solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de
las formalidades propias del título y la capacidad de los
otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en
aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la
condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la
base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente a aquél y, complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
VI del Título Preliminar del R.G.R.P.
Ninguna inscripción, salvo la primera se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión, salvo
disposición en contrario.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Concepto

Este principio nos informa que para que se inscriba

un título es necesario que quien dispone del derecho
a registrar tenga inscrita su titularidad.
Se encuentra recogido en el artículo 2015 del Código Civil y
en el artículo VI del Título Preliminar del R.G.R.P.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACION
VII del Título Preliminar del R.G.R.P.
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez por
la vía judicial o arbitral. incorporado por Resolución
042-2021-SUNARP/SA.
Establecido también en el Artículo 2013 C.C.
 PRINCIPIO DE FE PUBLICA
REGISTRAL
VIII del Título Preliminar del R.G.R.P.
La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la
base de aquéllos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
Concepto:
Principio fundamental del sistema registral ya que permite
la protección del tercero de buena fe que confiado en la
información que proporciona el registro contrata a título
oneroso e inscribe su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el título de su transferente.
Requisitos:
- Adquisición a título oneroso.
- De quien figura en el Registro con facultades para otorgar tal
derecho.
- Que las causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución no
consten en los registros públicos (asientos registrales).
- Buena fe.
- Que inscriba su derecho en el registro.
 Resolución N° 1474-2009-SUNARP-TR-L del
25-9-2009

• LEGITIMACIÓN DISPOSITIVA
El tercero que ha inscrito su derecho se encuentra legitimado para
disponer del mismo, no obstante que se declare la nulidad de
asientos anteriores de dominio, en tanto no exista pronunciamiento
judicial respecto a su derecho inscrito.
 PRINCIPIO SE PRIORIDAD
PREFERENTE
IX del Título Preliminar del R.G.R.P.
Los efectos de los asientos registrales, así como
la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentación, salvo
disposición en contrario.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
La prioridad se encuentra establecida en el asiento de
presentación, que debe contener la fecha, hora, minuto,
segundo y fracción de segundo del ingreso del título al
Registro, según se desprende del artículo 23 del
R.G.R.P.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE
X del Título Preliminar del R.G.R.P.
No puede inscribirse un título incompatible con
otro ya inscrito o pendiente de inscripción,
aunque sea de igual o anterior fecha.
 PRIORIDAD EXCLUYENTE
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE. (Art. 2017 CC. ART. X TPRGRP).-

 Los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son

incompatibles entre sí por lo que no procede la inscripción de ambos ni
la determinación de su preferencia y rango, sino la inscripción del
primero determinará el “cierre registral” respecto al presentado en
segundo lugar.

 Se aplica solo a títulos incompatibles, que son aquellos que contienen

actos o derechos excluyentes entre sí. Esta incompatibilidad deberá
ser absoluta, es decir la imposibilidad de inscripción del segundo si se
inscribe el primero.
 Titulo Incompatible: Ejemplo: Se presenta como primer titulo un
bloqueo registral y como segundo titulo una compra venta sobre el
mismo inmueble.
 Titulo Conexo (Titulo compatible): Ejemplo: Compra venta con
garantía hipotecaria, por lo que es posible su calificación simultanea.