Derecho Registral y

Notarial
PRIMERA SEMANA
DERECHO REGISTRAL: DENOMINACIONES
DENOMINACIONES.-

 Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente

principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario,
como consecuencia de haber sido la hipoteca el primer derecho real materia
de inscripción. También se le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o
simplemente como Derecho Inmobiliario.

 Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la

esencia de la materia, porque no excluye la inscripción de otros derechos no
referidos a la propiedad, así se ha entendido en la Argentina, en España, en
México y en el Perú.

 El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene

como finalidad – según lo señala el profesor Raul Garcia Coni- la
sistematización de los principios relacionados con la dinámica de los
derechos inscribibles en relación
con terceros.
 "El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y
principios propios de derecho publico y privado que coexisten y
funcionan armónicamente constituyendo una disciplina
independiente y de la cual el Sistema Registral Inmobiliario es una
de sus principales ramas"
 Para Martínez Alegría: es “la disciplina jurídica que estudia los
mecanismos y las situaciones jurídicas encargadas según el
ordenamiento positivo de la publicidad de las relaciones y de
los hechos jurídicos relativos a las personas y a los bienes, con
la finalidad general de conservar el orden y la seguridad
jurídica dentro del Estado”.
 El Derecho Registral ha sido conceptuado como el conjunto de
normas que regulan los mecanismos e instituciones que
realizan la publicidad registral de los hechos y relaciones
jurídicas referentes a las personas y los bienes.
 Pascual Martín Pérez: “El Derecho Registral Objetivo es el
conjunto de normas reguladoras de aquellos bienes aptos para
engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la publicidad
del registro. Para Cabanellas: “Es el conjunto de normas
reguladoras de las relaciones jurídicas relativas a aquellos
bienes aptos para engendrar titularidades “Erga Omnes”,
mediante la publicidad del registro”.
 El doctrinario peruano Dr. Rubén
Guevara Manrique define al Derecho
Registral: “El conjunto de normas
jurídicas y principios regístrales que
regulan la organización y
funcionamiento de los registros, los
derechos inscribibles y medidas
precautorias,... En relación con
terceros”.

Según la doctrina peruana define el derecho registral como: el conjunto de

normas, principios, doctrina, jurisprudencia, que regulan la organización y
funcionamiento de los Registros Púbicos, os documentos inscribibles y su
relación con terceros.

El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada

con el Derecho de Publicidad que emana una institución denominada los
REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre,
confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de
los sujetos legitimados para de ello.
CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL
a) Es un Derecho Autónomo.- Constituye una rama especial del Derecho
Civil, en la cual la mayor parte de las normas que regulan el
procedimiento no están contenidas en el Código Civil, sino en leyes y
reglamentos especiales.
b) Es un Derecho Público.- Por que si bien al registrar acceden a la
inscripción de derechos privados, la inscripción persigue el bien
común referido a los terceros que puedan contratar con los titulares
regístrales, bajo la fe del Registro.
c) Es un Derecho Limitativo.- Por cuanto el derecho registral es de
número cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y
contratos que la ley señala.
d) Es un Derecho Formalista.- El procedimiento registral está sujeto a
etapas preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la
inscripción o la denegatoria de inscripción de los títulos.
 OTRAS CARACTERISTICAS

 Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en cuyo marco legal
pueden encuadrarse sus normas, aunque tiende a la autonomía;
 Derecho particularmente heterogéneo: parte de sus normas, referidas a la
organización del registro de la propiedad, se enmarca en principios de orden
público, mientras aquellas que se ocupan de la publicidad dinámica de los
derechos reales sobre inmuebles, constituyen principalmente reglas de
derecho privado;
 Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las relaciones jurídicas,
sobre la base de dos principios fundamentales que son la fe pública y la
legitimación;
 SISTEMAS REGISTRALES

En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas, principios de derecho

registral y administrativo, relacionados entre sí, formando un todo orgánico, un cuerpo
único con finalidad u objetivos específicos y con jurisdicción dentro del ámbito
nacional de un estado.

SISTEMAS POR SUS EFECTOS

o DECLARATIVO
o OBLIGATORIO.
o CONSTITUTIVO.

DECLARATIVO:
 Llamado también potestativo, es aquel sistema registral, por el cual se admite la existencia
del acto a pesar de su falta de inscripción.
 Este sistema es el que regula el derecho peruano para la adquisición de los bienes
inmuebles.

OBLIGATORIO:
 Son aquellas que establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos
correspondientes. Ejemplo: hipoteca; empresa; asociaciones.- es decir el acto jurídico puede
realizarse fuera del registro, pero por mandato de la ley, se obliga a la inscripción.
CONSTITUTIVO

 Son aquellos sistemas que no admiten la existencia de un acto si este no se ha

inscrito. La inscripción resulta un acto de validez del acto jurídico.
 Es decir, cuando los derechos de las partes nacen a partir de la inscripción y sólo a
partir de ello nacen los derechos y obligaciones.

SISTEMA POR SUS TÉCNICAS O FORMA DE ORGANIZACION:

 FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se abre una partida o un folio; la
apertura de una partida se hace por cada unidad inmobiliaria y no por la persona del
titular.

 FOLIO PERSONAL.- en esta técnica, la partida o el folio se abre por la persona;

ejemplo del registro de personas jurídicas, el personal; de testamentos, mandatos y
poderes, de comerciantes, de sucesión intestada, etc., (todo lo relacionado a una
persona se consigna en la partida).
POR LA FORMA DE EXTENSION DE LOS ASIENTOS

 Sistemas de Inscripción :
En estos Sistemas Registrales de Inscripción los Registradores al momento de
la inscripción extraen de los títulos presentados para la calificación registral
e inscripción, los principales datos, para que éstos figuren en los asientos
registrales de inscripción que forman parte de las partidas registrales.

 Sistemas de Transcripción:
En los Sistemas Registrales de Transcripción se transcribe todo el contenido
de los títulos presentados a la partida registral correspondiente cuando
recae en éstos Calificación Registral Positiva.
PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES
SISTEMA FRANCES
 Se basa en el concepto establecido en su código civil, derivado de los efectos de la "libre voluntad" de las
partes, liberando al derecho de cortapisas formales, y espiritualizándolo, suprime el requisito de la entrega
material de la cosa y admite que el solo consentimiento produzca la transmisión del dominio.- tradición
mero consenso.

 Su técnica es la de la transcripción.

SISTEMA ALEMAN
 En el derecho alemán nace un nuevo modo constitutivo, aplicable a los inmuebles, en el cual se
reemplaza la entrega de la cosa por la inscripción en el registro. Puede decirse que en lugar de tradición
real, tenemos allí tradición inscriptoria, de carácter constitutivo, que produce el cambio de titularidad en
virtud del asiento registral.

 En este sistema la entrega material de la cosa se mantiene solo como una obligación de dar, cuyo fin es
permitir que el nuevo dueño haga efectivo el ejercicio de su derecho de propiedad, que se ha adquirido en
el momento en el cual se efectuó a su favor el cambio de titularidad registral.
SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

El registro como institución nace en España con la ley hipotecaria de 1861 que ha sido
modificada para adecuarla a los cambios socio económico, así como por la integración del
país a la comunidad europea.

CARACTERES.-

TÉCNICA: Folio Real

FORMA DE LOS ASIENTOS: inscripción.

EFECTO DE LA INSCRIPCIÓN: el asiento produce efecto declarativo, da publicidad al

derecho inscrito con la única excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene
efecto constitutivo y es de carácter obligatorio.
EL SISTEMA REGISTRAL
PERUANO – MARCO
NORMATIVO-
ESTRUCTURA
ORGANICA - FUNCIONES
 SISTEMA REGISTRAL PERUANO
En el sistema registral peruano, la inscripción tiene por objeto dar
publicidad a los actos o derechos inscritos en registros, oponibilidad a
terceros y otras previsiones que contemplan las leyes.

La oponibilidad a terceros es el producto de la publicidad, que emana

del asiento y que se cumple con la exhibición de éste o con la
expedición de certificados e informes.

Doctrinarios, estiman que como la característica de los derechos

reales es su oponibilidad a terceros, si ésta recién comienza con la
inscripción sólo serán derechos reales los que estén registrados.
¿ QUE ES LA SUNARP ?
 Organismo descentralizado autónomo del sector Justicia
 -Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos
 -Creada por Ley N° 26366 del 17 de octubre de 1994.
 -Estructura orgánica: Sede Central y 14 Zonas Registrales a nivel nacional.
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo de Sector Justicia y ente
rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y tiene entre sus principales
funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico - registrales de los
registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar,
dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los
Registros que conforman el Sistema.

BASE LEGAL: Mediante Ley26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros

Públicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por
Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP.

Que, mediante Resolución N°046-2014-SUNARP/SN, la Superintendencia Nacional de

los Registros Públicos, aprobó su Plan Estratégico Institucional para el periodo 2014-
2017, el cual establece la visión de la institución para el mediano plazo.
Misión
Otorgar seguridad jurídica al ciudadano a través del registro y
publicidad de derechos y titularidades, brindando servicios
eficientes, transparentes y oportunos.

Visión
Ser una institución modelo que brinde los servicios registrales
de calidad a satisfacción del ciudadano, con un personal
altamente capacitado y motivado.
FUNCIONES DE LA SUNARP

 Con personería jurídica de Dº Público, con patrimonio propio y autonomía

funcional, jurídico registral, técnica, económica, financiera y administrativa.

 Dictar las políticas y normas técnico administrativas de los RR.PP., estando

encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripción y publicidad de los actos y contratos en los RR.PP. que integran el
Sistema Nacional.

 Integración de los RR.PP. a nivel nacional con el objeto de modernizar el sistema

dotando a los Registros de una organización, procedimientos y tecnología
avanzada en materia de archivo e información registral.
 ESTATUTO DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.
Norma la naturaleza, funciones generales y régimen económico y laboral de la SUNARP,
así como establece su estructura orgánica; las atribuciones y obligaciones de sus
distintos órganos: Alta Dirección, Órgano Consultivo, de Control, de Asesoramiento,
de Apoyo, de Segunda Instancia Registral y Órganos Desconcentrados.

 REGLAMENTO DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES – ROF DE LA SUPERINTENDENCIA

NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.
Es el instrumento Técnico Normativo de gestión institucional, orientado a contribuir al
logro de los objetivos y metas establecidos por el ente rector, así como el documento
de control, evaluación y modernización de los procesos de la administración general del
SINARP.

 Determina la finalidad, objetivos, organización básica y funciones generales de la

SUNARP, así como la dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las unidades
orgánicas que la conforman.
 El ámbito de acción y aplicación, comprende a todas las unidades orgánicas de la
SUNARP.
 SISTEMA NACIONAL DE
REGISTROS PUBLICOS

REGISTRO DE LA REGISTRO DE REGISTRO DE

REGISTRO DE
PROPIEDAD PERSONAS PERSONAS
BIENES MUEBLES
INMUEBLE JURIDICAS NATURALES
REGISTRO DE PROPIEDAD REGISTRO DE REGISTRO DE MANDATOS
REGISTRO DE VEHICULAR Y PODERES
PERSONAS
PREDIOS
JURIDICAS
REGISTRO DE REGISTRO DE
BUQUES TESTAMENTOS
REGISTRO DE REGISTRO DE
DERECHOS REGISTRO DE HIDROCARBUROS
MINEROS EMBARCACIONES REGISTRO DE
SUCESIONES INTESTADAS
PESQUERAS
REGISTRO DE REGISTRO DE
CONSECIONES SOCIEDADES REGISTRO
REGISTRO DE
PARA SERVICIOS PERSONAL
AERONAVES
PUBLICOS
REGISTRO REGISTRO DE EIRL REGISTRO DE
MOBILIARIO DE COMERCIANTES
CONTRATO
REGISTRO DE
MARTILLEROS PUBLICOS
El sistema vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los sectores públicos y esta
conformado por los siguientes registros (Art. 2):

 a) REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- Unifica los Registros de: Mandatos y Poderes,

Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal.
 b) REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS.- Unifica los Registros de: Personas Jurídicas,
Mercantil, Sociedades Mineras, Sociedades Pesqueras, Personas Jurídicas creadas por ley,
de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada .

 c) REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE.- Unifica los Registros de:

* El Registro de Predios: Ley 27755 (RPI, RPU, Sección Especial de Predios Rurales).
* Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
* Registro de Derechos Mineros.

 d) REGISTRO DE BIENES MUEBLES.- Unifica los Registros: Bienes Muebles, Propiedad

Vehicular, Naves y Aeronaves, Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro Mobiliario de
Contratos (Ventas a Plazos, Prenda Industrial, Agrícola, Minera, pesquera etc.)
 e) LOS REGISTROS DE CARACTER JURIDICO CREADOS O POR CREARSE.
REGISTRO Y LA FUNCION DE PUBLICIDAD

 El registro es un instrumento de publicidad en dos momentos:

 ANTES DE LA ADQUISICION: Publicitando quién es el titular del bien
que se desea adquirir, y permitiendo conocer los gravámenes del
bien.
 DESPUES DE LA ADQUISICION: Al adquirente que inscribe su título,
lo hará vulnerable a las reclamaciones que resulten de causas
ajenas al contenido del registro.
GARANTIAS

 Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido

en el artículo 3 de la Ley 26366:
 a)La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones
registrales;
 b)La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo
título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
 c)La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe
del Registro;
 d)La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las
demás responsabilidades que corresponda conforme a ley.
PARTIDA REGISTRAL

 Unidad de registro conformada por los

asientos de inscripción organizados sobre
la base de la determinación del bien o de
la persona susceptible de inscripción; y
excepcionalmente, en función de otro
elemento previsto en las disposiciones
especiales.
 QUE ES EL TITULO

 Para efectos de la inscripción, se entiendo por títulos

el documento o los documentos en que se fundamenta
inmediata o directamente el derecho o el acto
inscribible, y que por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia. También forman parte
del título, aquellos documentos que coadyuvan a la
inscripción.
ASIENTO DE PRESENTACION

 Estos se extienden en el diario por riguroso orden de ingreso de cada

título.
 Se considera en ellos, la información contenida en la solicitud de
inscripción.
 Vigencia:
35 días (plazo ordinario)
25 días adicionales ( observación, liquidación, e informes de catastro).