Clases 1, 2 y 3 2023 (DRN)

Introducción al Derecho
Registral
Oscar Huerta Ayala
Denominación
 Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente

principal de este derecho en el Perú lo denomina Derecho Hipotecario, como
consecuencia de haber sido la hipoteca el primer derecho real materia de
inscripción. También se le conoce como Derecho Inmobiliario Registral o
simplemente como Derecho Inmobiliario.
 Sin embargo la denominación de Derecho Registral, responde más a la
esencia de la materia, porque no excluye la inscripción de otros derechos no
referidos a la propiedad, así se ha entendido en la Argentina, en España, en
México y en el Perú.
 El derecho registral como rama autónoma de la ciencia jurídica, tiene como
finalidad -según lo señala el profesor Raúl García Coni- la sistematización de
los principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en
relación con terceros.
Concepto
 Existen diversos criterios en cuanto al concepto, casi todos los tratadistas españoles lo
vinculan con los bienes inmuebles y los derechos reales.
 En el quehacer doctrinario peruano, el Dr. Rubén Guevara Manrique define al Derecho
Registral como “el conjunto de normas jurídicas y principios regístrales que regulan la
organización y funcionamiento de los registros, los derechos inscribibles y medidas
precautorias, (...) en relación con terceros”.
 Por consiguiente el Derecho Registral tiene como finalidad, la organización de los llamados
“Registros Jurídicos” (aquellos que arrojan la publicidad efecto): Registro de Propiedad
Inmueble, Registro de Personas Jurídicas, entre otros. Mientras que el Derecho Administrativo
se encarga de regular a los denominados “Registros Administrativos” (aquellos que arrojan la
publicidad noticia): Registro de Estado Civil (RENIEC), Registro de marcas (Indecopi), entre
otros.
 Según Gonzales Barrón: El Derecho Registral es el conjunto de principios y normas que
estudia la tutela de ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de publicidad
legal (organización pública) que produce diversos y determinados efectos jurídicos sustantivos
de derecho privado (tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas situaciones
jurídicas) y cuya finalidad es dotar de seguridad y justicia al tráfico de intereses económicos.
Caracteres del Derecho Registral
a) Es un Derecho Autónomo: Constituye una rama especial del Derecho Civil,

en la cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están
contenidas en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.
b) Es un Derecho Público: Pues si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros
que puedan contratar con los titulares regístrales, bajo la fe del Registro.
c) Es un Derecho Limitativo: Por cuanto el derecho registral es de número
cerrado, o sea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley
señala.
d) Es un Derecho Formalista: El procedimiento registral está sujeto a etapas
preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la
denegatoria de inscripción de los títulos.
 Al respecto según la Carta de Buenos Aires aprobada en el Primer Congreso

Internacional de Derecho Registral, llevado a cabo del 27 de Noviembre al 02 de
Diciembre en 1972 en la ciudad de Buenos Aires Argentina se acordó: El derecho
registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios de derecho
público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una
disciplina independiente de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus
principales ramas”.
 En tal sentido una de las razones de la autonomía del Derecho Registral es que la
misma tiene su propio cuerpo normativo, tal como señala García Coni que expone
tres niveles de autonomía del Derecho Registral, siendo estos:
1. Autonomía pedagógica: su estudio se aparta de otras nociones jurídicas y es
esencial la formación de especialistas en este tema.
2. Autonomía normativa: el Derecho Registral tiene un ordenamiento propio.
3. Autonomía doctrinal: este reúne todos los elementos que le dieron autonomía a
otras ramas del Derecho.
Así tenemos que, por ejemplo, se ha aplicado la Ley N.º 27444 en el procedimiento registral:
 Resolución: 029-2020-SUNARP-TR-T de 10/01/2020. Sumilla: INHIBITORIA
ADMINISTRATIVA REGISTRAL. Procederá que las instancias registrales se inhiban de
la calificación registral de un título en el supuesto que durante dicha labor adquieran
conocimiento de la existencia de un proceso judicial que tendrá efectos sobre la validez o
existencia del acto o derecho vinculado a la inscripción, en mérito del artículo 75° del
TUO de la Ley N.º 27444. Ley del Procedimiento Administrativo General.
 Resolución: 017-2020-SUNARP-TR-A de 07/01/2020. Sumilla: DEBER DE
ENCAUZAR EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO. En aplicación de lo prescrito por
el numeral 3 del artículo 86 del Texto Único Ordenado de la Ley 27444, es deber de las
autoridades respecto del procedimiento administrativo, encauzar de oficio el
procedimiento cuando advierta cualquier error u omisión, sin perjuicio de la actuación que
les corresponda. En consecuencia, corresponde disponer la remisión de la solicitud de
cancelación de asiento en mérito de la Ley N.º 30313 a la Jefatura de la Zona Registral
correspondiente, a efectos de que se siga el trámite correspondiente.
 Resolución: 2568-2019-SUNARP-TR-L de 04/10/2019. Sumilla:

DETERMINACIÓN DE JURISDICCIÓN. Las instancias registrales deben verificar la
competencia de la institución que emite un documento con el que se determina la
jurisdicción de un predio por lo que de existir discrepancias con relación al ámbito
geográfico sobre el que se ubica podrán de conformidad con el artículo 178.1 del
T.U.O de la Ley N.º 27444 solicitar información al organismo competente
relacionado con el catastro. Las instancias registrales estarán a lo resuelto por la
mencionada entidad.
 Resolución: 583 de 22/08/2019. Sumilla: 1.1 IMPROCEDENCIA DEL RECURSO
DE RECONSIDERACIÓN. Contra las resoluciones expedidas por el Tribunal
Registral solo procede la acción contencioso administrativa, por lo que resulta
improcedente el recurso de reconsideración. 1.2. NULIDAD DE RESOLUCIÓN
DEL TRIBUNAL REGISTRAL. Procede declarar la nulidad de oficio de una
resolución emitida por el Tribunal Registra', siempre que se incurra en una de las
causales de nulidad establecidas en el artículo 10 del TUO de la Ley N.º 27444.
Sistemas Registrales
Oscar Huerta Ayala
Seguridad Jurídica
Víctor EHRENBERG – Seguridad Jurídica y Seguridad del Tráfico
La seguridad jurídica consiste en que no puede llevarse

a cabo una modificación desfavorable de la situación
anterior de las relaciones patrimoniales de una persona
sin el consentimiento de ésta.
La seguridad del tráfico consiste en que la

previsiblemente favorable modificación de las relaciones
patrimoniales de una persona no puede frustrarse por
circunstancias que le sean desconocidas a esa persona.
 Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de normas que

en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos
reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad,
así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma
sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro
de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de
los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos,
como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del
Registro".
 Alfonso de Cossío establece que un sistema Registral “no es otra cosa que
el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante la
institución del registro de propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de
bienes inmuebles y la constitución de relaciones reales sobre los mismos
ofreciendo con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”.
 En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas,

principios de derecho Registral y administrativo, relacionados
entre sí, formando un todo orgánico, un cuerpo único con
finalidad u objetivos específicos y con jurisdicción dentro del
ámbito nacional de un estado.
 Cuando hablamos de Sistema Registral, nos estamos refiriendo
al conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los
registros públicos de un determinado territorio. "Es el conjunto
de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí que regulan una organización Registral determinada".
Constitutivos * Exactitud Absoluta
Sistemas Declarativos * Exactitud Relativa
Registrales
Obligatorios * Abstractos
Voluntarios * Causalistas
1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
1.1. Constitutivos - Declarativos
1.2. Presunciones de Exactitud.
- Relativa - Legitimación
- Absoluta - Fe Pública Registral
2. OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN
- Obligatoriedad - Voluntariedad
3. RELACIÓN NEXO CAUSAL
- Realistas - Abstractos
4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO
- Real - Personal - Causal
5. FORMA EXTENSIÓN INSCRIPCIÓN
- Inscripción : Resumen - Extracto
- Transcripción : Literal - Físico

Sistemas Registrales Declarativos
 Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se

constituye fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral,
protege su derecho y le otorga seguridad, es decir, podemos inscribir si lo
deseamos, por ejemplo: la inscripción de una compra venta en el Perú es
facultativa.
En el Estado Peruano la inscripción por regla general es declarativa, y
por excepción es constitutiva.
 La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la

adquisición del derecho real, pero la falta de inscripción hace inoponible el título
no inscrito frente a un tercero que ha inscrito, este sistema es el que rige en
Francia e Italia principalmente.
Sistemas Registrales Declarativos
 En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para

oponer el acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera
del Registro y la registración trae como consecuencia que el derecho pueda
oponerse ante terceros. Sobre el particular el segundo párrafo del art. I del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece
lo siguiente: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros
aún cuando éstos no hubieran tenido efectivo del mismo".
 En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se
perfecciona antes de la inscripción, es decir, que la inscripción no es un
requisito para la traslación de dominio entre las partes.
 El primer párrafo del art. 2022 del Código Civil establece: "Para
oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito
con anterioridad al de aquel a quien se opone".
Sistemas Registrales Constitutivos
 Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se

constituye con la inscripción, es decir, cuando los derechos reales nacen
recién con la inscripción en el Registro, por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se
constituye como derecho real recién con la inscripción en el Registro de
Propiedad Inmueble. Otro supuesto sería el caso de los derechos reales en
Alemania, donde el derecho real se constituye con la inscripción. En Alemania
donde el Sistema Registral es constitutivo antes de la inscripción no existe
derecho real ni siquiera entre las partes.
 Es aquel sistema en que la inscripción se requiere o precisa como elemento
determinante de la adquisición o constitución del derecho real, es el imperante
en Alemania, Suiza, Austria y Australia.
 En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio se produce
con la inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la traslación de
dominio incluso entre las partes.
Sistemas Registrales Convalidantes
 Un Sistema Registral es convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el
acto queda convalidado como en el caso de Australia, cuando inscribimos una
compra venta.
Sistemas Registrales No Convalidantes
 Un Sistema Registral es no Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos
el acto no queda convalidado, como en el Estado Peruano, si un Título que adolece
de nulidad se inscribe, el Título sigue siendo pasible de ser declarado nulo. La
registración en el Estado Peruano no es convalidante conforme al segundo párrafo
del art. 46 del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo
siguiente: "La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables,
con arreglo a las disposiciones vigentes".
 En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros
Públicos también se consagraba el Sistema Registral no Convalidante,
precisándose en dicha Exposición de Motivos que las inscripciones no sanean los
títulos inscritos.
Sistema de Folio Real

 El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida
registral por cada bien inmueble, o por cada vehículo, así por ejemplo:
si en una partida registral se inmatricula un inmueble, en dicha partida
registral es donde corresponde inscribir todos los actos relativos a ese
inmueble entre los cuales se pueden registrar los siguientes actos:
licencia de obra, conformidad de obra, constatación de fábrica,
compraventa, donación, demolición, subdivisión, habilitación
urbana, embargos, demandas, hipotecas, entre otros.
Sistema del Folio Personal
 Se llama folio personal al sistema registral mediante el cual los contratos son
registrados previa trascripción íntegra de su texto en los protocolos o libros
destinados al efecto, tomando como protagonistas de la relación registral a las
personas que intervienen en el mismo y no a los bienes.
 El sistema del Folio Personal se caracteriza por abrir una partida registral por cada
persona jurídica o por cada persona natural.
 En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas jurídicas, y
en el registro de personas naturales, conforme al primer y segundo párrafo del art.
IV del Título Preliminar del Reglamento general de los Registros Públicos, que
establece lo siguiente: "Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En
el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra,
se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán
los diversos actos inscribibles."
Sistemas de Inscripción
 En los Sistemas Registrales de Inscripción los Registradores al momento de la
inscripción extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción,
los principales datos, para que éstos figuren en los asientos registrales de inscripción
que forman parte de las partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de
Inscripción se copia a la partida registral correspondiente un resumen del título
presentado en el cual ha recaído la Calificación Registral Positiva.
 En este tipo de sistemas los asientos son formulados sobre la base de extractar y a
veces transcribir algunos de los aspectos del título, pero no la totalidad del mismo, pues
existen pactos de carácter personal que no son inscribibles. Este sistema es el que sigue
la legislación española.
 En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripción para
todos los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
precisándose en el Art. 50 del Reglamento General de los Registros Públicos lo
siguiente: "Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o
derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes
para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la
indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho, la
fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al
asiento, el monto pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y, la
autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier
mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación ".
Sistemas de Transcripción
 En los Sistemas Registrales de Transcripción los Registradores al momento de la
inscripción se extraen de los títulos presentados para la calificación registral e
inscripción, todo su contenido, el cual figura en los asientos registrales de
inscripción que forman parte de las partidas registrales. Es decir, en los Sistemas
Registrales de Transcripción se transcribe todo el contenido de los títulos
presentados a la partida registral correspondiente cuando recae en éstos
Calificación Registral Positiva. En los Sistemas Registrales de Transcripción no se
efectúa un resumen de los Títulos en los cuales recae calificación registral positiva
para redactar los asientos de registración, sino que transcriben los títulos en su
totalidad a las partidas registrales.
 En estos sistemas se copia o transcribe íntegramente el documento, en toros caos
para evitar la copia se archiva el documento pero el sistema es el mismo, a veces la
doctrina considera equivalente hablar se sistemas de transcripción y de
Inoponibilidad, en realidad la transcripción hace referencia a la forma de extender el
asiento, y la inoponibilidad al efecto que el asiento produce, lo que ocurre es que
ambas características se suelen dar en los mismo sistemas.
Sistema de Encasillado
 En este sistema los asientos se extienden en los libros siguiendo un
encasillado, este sistema es propio de aquellas legislaciones que
siguen el numerus clausus de derechos reales, en que basta consignar
los datos fundamentales, pues todo lo demás está ya regulado por la
ley, en cambio el sistema de extracto es inadecuado para las
legislaciones del numerus apertus de derechos reales o para las que
siguen el numerus apertus con limitaciones, en las que, como ocurre
en España, resulta mas adecuado el sistema de inscripción o extracto.
Sistemas Registrales con Archivo de Títulos

 En los Sistemas Registrales con archivo de Títulos una vez practicada la registración, se
archiva un ejemplar del título inscrito formándose legajos con los mismos, por ejemplo si
se inscribe una compra venta, luego de la inscripción se archiva y legaja el parte notarial
(de la escritura pública que contiene dicha compra venta) en mérito al cual se
inscribió la compra venta.
 En el Estado Peruano se aplica el Sistema Registral con archivo de Títulos, conforme al
art. 54 del Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente:
"Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se extenderá una anotación
señalando el número y la fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción
solicitada, con indicación del número de asiento y partida donde corre inscrito el
acto o derecho registrado, el monto de los derechos registrales cobrados, el
número del recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo
autoriza. Dicha anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla
en el Archivo Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripción,
salvo lo dispuesto en las normas y reglamentos especiales. ".
Sistema de Publicidad Completa
 En los sistemas de publicidad completa el acceso por parte de las personas a
la información que contiene el Registro, es total.
 En el Estado Peruano se encuentra establecido el sistema de publicidad completa con
excepción del Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliación del
testamento o la comprobación de testamento, y los casos que afecten el derecho a la
intimidad (Reglamento General de los Registros Públicos, art. 128).
 El art. 15 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: "Es prohibido otorgar
certificados referentes a inscripciones de este Registro, mientras no se produzca
el deceso del testador, salvo que éste, mediante escrito con firma legalizada, lo
pida“.
 En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra consagrado en el
art. II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que
establece lo siguiente: "El Registro es Público. La publicidad formal garantiza que
toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal
responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida
en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los
Reglamentos del Registro“.
Sistema de Publicidad Incompleta

 En los Sistemas de Publicidad Incompleta el acceso por parte de las
personas a la información que contiene el Registro se encuentra
restringido. Entre los Estados que cuentan con sistema de publicidad
incompleta se encuentra Alemania, ya que en dicho sistema registral
sólo pueden tener acceso a la información contenida en el Registro el
titular registral, el tercero registral y las personas que acrediten tener
interés en el contenido de las inscripciones.
Sistemas Registrales con Fe Pública Registral

 Los Sistemas Registrales con Fe Pública Registral son los Sistemas
Registrales en los cuales se encuentra establecido el Principio
Registral de Fe Pública que consiste en el carácter que le imprime el
funcionario, y tiene atribuciones conferidas por la Ley para:
1. Presenciar el acto.
2. Dar constancia del acto.
3. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
Los Sistemas Registrales con Legitimación

Los Sistemas Registrales con Legitimación son los Sistemas Registrales en los cuales se encuentra
establecido el Principio Registral de Legitimación.
Sistemas Registrales sin Legitimación

Los Sistemas Registrales sin Legitimación son los Sistemas Registrales en los cuales no se encuentra
establecido el Principio de Legitimación.
Sistemas Registrales con Doble Venta

Los Sistemas Registrales con Doble Venta son los Sistemas Registrales en los cuales es posible que
exista el problema de la doble venta de un bien registrable.
Sistemas Registrales con Una Venta

Los Sistemas Registrales con Una Venta son los Sistemas Registrales que no admiten la posibilidad
que exista el problema de doble venta de un bien registrable.
Sistemas Registrales de Registro de Derechos

 En los Sistemas Registrales de Registro de Derechos el Registro garantiza lo
publicado, es decir, existe un control previo de legalidad para proceder a la
registración. En estos Sistemas Registrales se efectúa una muy cuidadosa y
detallada calificación registral la que se efectúa por parte del Registrador
Público, luego que el documento es presentado solicitando su registración y
sólo si la calificación registral es positiva se extiende el o los asientos de
registración correspondientes. En estos Sistemas Registrales los Registradores
depuran los Títulos que se encuentren con defectos subsanables o defectos
insubsanables, los cuales no se inscriben, ya que sólo deben acceder al
Registro los Títulos que cumplen los requisitos legales respectivos, es decir,
sólo tienen acceso al Registro los Títulos válidos. El Sistema Registral Peruano
es un Sistema Registral de Registro de Derechos conforme se detalla en el art.
2011 del código civil Peruano de 1984 y arts. 31 al 33 del Reglamento General
de los Registros Públicos del 2001. A estos Sistemas Registrales también se
les denomina Sistemas Registrales de Registro de Títulos.
Sistemas Registrales de Registro de Documentos

 En los Sistemas Registrales de Registro de Documentos se publican los
derechos luego de una calificación que se contrae a la revisión de ciertos
requisitos mínimos. En estos Sistemas Registrales no se garantiza lo publicado
sino que se publica que el titular registral es uno de los titulares registrales y se
promueve e incentiva la publicación de los documentos inscribibles. Es decir,
en estos Sistemas Registrales es posible que existan varios propietarios con
derecho inscrito respecto de un mismo inmueble. En estos Sistemas
Registrales es posible la existencia de inscripciones excluyentes entre si y la
registración no implica que el documento inscrito cumpla los requisitos de
validez, y no se identifica al titular registral sino se identifica a los posibles
titulares registrales lo que si se puede hacer si se inicia un procedimiento
judicial de purga.
Sistema Causal
 En el sistema causal la causa de la traslación de dominio queda ligada a la
inscripción. En el Estado Peruano la traslación de dominio es causal, conforme al
primer párrafo del art. 46 del Reglamento General de los Registros Públicos, que
establecen lo siguiente: "El asiento expresará necesariamente el acto jurídico
de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que
deberá constar en el correspondiente título".
 Es decir, si se inscribe una traslación de dominio, en el asiento de inscripción debe
expresarse la causa de dicha traslación de dominio que puede ser una
compraventa, o una donación, o una adjudicación judicial, etc.
 El sistema de traslación de dominio causal también se encuentra consagrado en el
art. 99 del Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes
términos: "La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación
preventiva extendidas en su mérito, siendo la resolución que declara dicha
nulidad, título suficiente para la cancelación del asiento respectivo".
Sistema Abstracto
 En el sistema abstracto la causa de la traslación de dominio se
desliga de la inscripción. En Alemania la traslación de dominio
es abstracta conforme al BGB de 1900, el cual está
desconectado de la causa y del negocio.
Declaratoria
Exacto
Causalista
Voluntaria
JURISPRUDENCIA
 Resolución: 956-2020-SUNARP-TR-L de 17/06/2020 Tema de Sumilla:
CONTENIDO DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN El asiento de inscripción contendrá
un resumen o extracto del título que logra acceso al Registro, pues el Sistema
Registral Peruano es un sistema de inscripción y no de transcripción.
 Sumilla: CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR EN EL CASO DE ERRORES
MATERIALES DE REDACCIÓN U ORTOGRÁFICOS DE LAS ACTAS. Este
tribunal considera que la función registral implica la verificación del cumplimiento de
los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio jurídico. así como la
adecuación con los antecedentes del registro, de conformidad con el art. 2011º del
Código Civil; pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control
de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta
ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo de
desprestigio del Sistema Registral. El control de legalidad del registrador no es un
filtro de minucias o de detección de erratas.
 Resolución: 194-2003-SUNARP-TR-L de 28/03/2003 Sumilla : VIGENCIA
DEL REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR COMO REGISTRO
JURÍDICO Las inscripciones efectuadas a partir del 17 de Julio de 1998 -fecha
que entra en vigencia la Resolución de la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos N.º 098-98-SUNARP/SN- gozan de las garantías del
sistema registral siendo una de ellas: La intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme
prevista en el inc. B) del articulo 3 de la Ley 26366. VERIFICACIÓN DE LA
CAPACIDAD O ESTADO CIVIL DEL TITULAR DE UN VEHICULO EN OTRO
REGISTRO Resulta procedente la verificación de la capacidad, el estado civil o
cualquier otro dato complementario del titular de una vehículo en otro registros,
siempre que estos tengan como finalidad publicitar tales datos y que ello
perjudique la presunción de exactitud de la información debidamente
documentada de las inscripciones efectuadas antes del 17 de julio de 1998 por
el Registro de Propiedad Vehicular, o la presunción de exactitud de los asientos
registrales efectuadas a partir de la indicada fecha.
SINARP
 Conforme a la Cuarta Disposiciones Complementarias Modificatorias del
Decreto Legislativo 1400 publicado en El Peruano el 10 de Setiembre de
2018 se modifica los literales c) y d) del artículo 2 de la Ley N.º 26366, Ley
de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la
Superintendencia de los Registros Públicos, los cuales quedan redactados
conforme a los siguientes textos:
 Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo
jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está
conformado por los siguientes Registros:
a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros:
• el Registro de Mandatos y Poderes,
• el Registro de Testamentos,
• el Registro de Sucesiones Intestadas,
• el Registro Personal y
• el Registro de Comerciantes;
SINARP
b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros:
• el Registro de Personas Jurídicas,
• el Registro Mercantil,
• el Registro de Sociedades Mineras,
• el Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos,
• el Registro de Sociedades Pesqueras,
• el Registro de Sociedades Mercantiles,
• el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y
• el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;
SINARP
c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
• Registro de predios,
• Registro de naves y embarcaciones,
• Registro de concesiones para la explotación de servicios públicos,
• Registro de Áreas Naturales Protegidas,
• Registro de derechos mineros.
d) Registro de bienes muebles, que comprende los siguientes registros:
• Registro de bienes muebles,
• Registro de propiedad vehicular,
• Registro de aeronaves.
DISTRIBUCION DE ZONAS REGISTRALES
COLOMBIA
ECUADOR
IQUITOS Caballococha
Islandia
Nauta
PIURA
MOYOBAMBA
Nueva
CHICLAYO Cajamarca BRASIL
Contamana
TRUJILLO Tocache
Sihuas PUCALLPA
Pomabamba
HUARAZ
Huari
La Union
San Juan de Tayacaja

Lurigancho
Los Olivos HUANCAYO
LIMA Santa Anita
Villa el
San Juan Salvador
de Miraflores
CUSCO
ICA
Puquio BOLIVIA
Palpa Ayaviri
Parinacochas
Huancané
AREQUIPA
Juli
39 TACNA
CHILE
Principios Registrales
Oscar Huerta Ayala
Concepto
 Según Álvaro Delgado: “Los principios registrales son las características o rasgos
fundamentales que informan a un determinado sistema registral y que lo distinguen
o asemejan a otros. Pero también son los medios o instrumentos a través de los
cuales, en forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la publicidad
jurídica; esto es la seguridad jurídica en sus dos manifestaciones, la estática y la
dinámica. Por tanto, los principios registrales, en tanto características o rasgos
fundamentales que dan forma sustancial a un determinado sistema, no son otra
cosa sino las diversas maneras como este sistema de publicidad registral en
particular cumple sus fines de seguridad jurídica”.
 Los principios registrales, en tanto medios o instrumentos para alcanzar estos fines,
actúan mediatamente como rectores del conjunto de fases o etapas del
procedimiento registral que necesariamente se desarrollan antes de la inscripción y
consecuente publicación de una determinada situación jurídica, ya que si bien esta
es el fin inmediato del procedimiento registral (inscribir y publicar), obviamente una
vez alcanzado se logra automáticamente la seguridad jurídica.
Clasificación
 Formales o Adjetivos: Aquellos vinculados al procedimiento registral;

y Materiales o Sustantivos: Aquellos que constituyen efectos de la
inscripción.
 Crítica: Todos los principios tienen algo de adjetivo y sustantivo,
siguiendo a García García, se propone la siguiente clasificación:
1. Principios que constituyen requisitos y presupuestos para la
publicación a través de la inscripción, para referirnos a aquellos que
permiten alcanzar en forma mediata el fin de la seguridad jurídica; y
2. Principios que constituyen efectos de la publicidad registral material,
para referirnos a aquellos que permiten alcanzar en forma inmediata
dicho fin.
 Principios que constituyen requisitos y presupuestos para la publicación a

través de la inscripción, estos están orientados a regular el procedimiento
registral, en cuyo caso buscan el control y la selección (principio de
legalidad) de las situaciones jurídicas inscribibles, así como el orden
(principio de tracto sucesivo) y la claridad (principio de especialidad) al
momento de practicar la inscripción.
 Principios que constituyen efectos de la publicidad registral material, a través
de estos últimos los efectos sustantivos de la publicidad jurídica registral se
concretan y especifican, legitimando al titular registral o protegiendo al
tercero registral, en ambos casos sobre la base de la cognoscibilidad general
como efecto material genérico de dicha publicidad registral. Así, el nivel de
eficacia y el valor real de la publicidad registral material dependerá en cada
sistema de los principios que este haya recogido.
 La eficacia material de la publicidad jurídica registral, consistente en

producir cognoscibilidad, en tanto general y abstracta, se convierte en
la condición necesaria de eficacia de principios registrales a través de
los cuales se concreta. Sin cognoscibilidad general estos principios
devendrían en ineficaces pero sin los principios la cognoscibilidad no
tendría efectos concretos.
 Resolución: 495-2012-SUNARP-TR-T de 04/07/2012 Sumilla:
EFECTOS DEL REGISTRO Los efectos materiales del registro
(legitimación, fe pública registral y oponibilidad) se obtienen a partir de
la información que obra en las partidas regístrales y no en los títulos
archivados.
Principio de Titulación Auténtica o Pública
 Art. 2010 del Código Civil: La inscripción se hace en virtud de título

que consta en instrumento público, salvo disposición contraria. Art. III
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, Art. 6 al Art. 10 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.
 Según la exposición de motivos, los instrumentos públicos puede ser:
a) Instrumento público notarial, como los partes notariales.
b) Instrumento público judicial, como los partes judiciales y las copias
certificadas de los actuados judiciales.
c) Instrumento público administrativo, como las resoluciones
administrativas con carácter de cosa juzgada, las copias certificadas
de las partidas del Registro de Estado Civil.
 Según García García: “Con la titulación auténtica, el sistema hipotecario

consigue que los documentos tengan una primera garantía de legalidad, por
haber sido autorizados o expedidos por un funcionario público”.
 Para Jorge Luis Gonzales Loli: “El fundamento del principio de titulación
auténtica o instrumentación pública se deriva del necesario reconocimiento que
la seguridad jurídica no puede conseguirse únicamente mediante un
perfeccionamiento del sistema registral, sino que requiere, como exigencia
básica para la producción de sus efectos, de la existencia de documentación
auténtica.
 Conforme a Gómez Galligo:
Seguridad
Jurídica = Titulación + Calificación
Mercantil Pública Registral
Inmobiliaria
JURISPRUDENCIA
 Resolución: 3039-2021-SUNARP-TR de 16/12/2021 Sumilla: PRINCIPIO DE
TITULACIÓN AUTÉNTICA Para la desafectación de un vehículo con medida
cautelar de embargo proveniente de órgano 6 administrativo es necesaria la
presentación de la resolución administrativa que ordene su cancelación,
conforme lo ha previsto el artículo 97 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Propiedad Vehicular. PRINCIPIO DE INFORMALISMO El principio
administrativo de informalismo no es aplicable a la formalidad que debe reunir
un título para su ingreso al Registro, siendo de aplicación los principios
registrales de legalidad y de titulación auténtica.
 Resolución: 1941-2021-SUNARP-TR de 01/10/2021 Sumilla: TITULACIÓN
AUTÉNTICA En virtud del principio de titulación auténtica la inscripción se
hace en virtud de título que conste en instrumento público, y sólo se inscribirá
en mérito de instrumento privado si existe disposición que lo autorice.
 Resolución: 270-2021-SUNARP-TR-L de 05/02/2021 Sumilla:

TITULACIÓN AUTÉNTICA No constituye un documento idóneo
para el Registro el título de propiedad cuya legalidad y autenticidad
no puede inferirse de su contenido.
 Resolución: 568-2020-SUNARP-TR-A de 11/12/2020 Sumilla:
TÍTULO INSCRIBIBLE PARA ACTOS DE DISPOSICIÓN La
reproducción certificada del formulario registral no da mérito para la
inscripción de la transferencia. En cumplimiento del principio de
titulación auténtica recogido en el artículo 2010 del Código Civil
deberá adjuntarse instrumento público.
Principio de Legalidad
 Artículo 2011 del Código Civil modificado por la Ley N.º 31309, “Ley para la
Modernización y el Fortalecimiento de los Servicios de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos” de 24/07/21.
 “Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo
que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
• Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
• En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician
y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
• La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo
del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica
una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales”.
 Lo que recoge el modificado art. 2011 del Código Civil, es el principio de
legalidad (y rogación con sus dos últimos párrafos agregados), y establece la
calificación registral en función al mismo. La calificación registral no es un
principio registral, sino que es el examen que el Registrador hace del título y de
sus antecedentes para determinar si el mismo puede o no acceder al Registro.
 Según Álvaro Delgado, el principio de legalidad supone tan solo un aspecto de
la calificación registral, que es un concepto mas amplio donde quedan
comprendidos, además de dicho control de legalidad, la determinación de los
obstáculos que pueda emanar de la partida (tracto sucesivo, impenetrabilidad y
prioridad excluyente) así como la relevancia registral de la situación jurídica
que pretende inscribirse.
 Cuando hablamos del principio de legalidad, entonces, nos referimos a la
calificación registral que hace el Registrador del título inscribible y no a la
relación de este con el contenido del Registro ni a su relevancia o
trascendencia respecto de terceros.
 El Reglamento General de los Registros en su Art. V del Título
Preliminar señala que: Los registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la inscripción.
 La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción.
 La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos
que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de
inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
 La calificación es un filtro por el que deben pasar por el que deben
pasar los actos y contratos en forma previa a la inscripción de los
derechos que de estos emanan. Se examinan los documentos en su
forma externa (aspecto formal) y también se evalúan los derechos
contenidos en el acto o contrato y su validez (aspecto sustantivo).
 Antonio Pau Pedrón señala que el control se desarrolla en una doble
dirección: el documento que accede al Registro y la coherencia del
documento con los antecedentes registrales.
 La calificación es una actividad que se realiza aplicando la mayor parte
de los principios registrales, es en este proceso en el cual los mismos
adquieren su verdadero significado, ya que le informan qué y cómo
debe examinar y contrastar, a efectos de determinar si el título es o no
inscribible.
 La calificación se Realiza, tratándose de títulos de origen

convencional, se realiza en base al análisis de: El título y el
Registro.
 El análisis del título debe comprender:
a) El aspecto formal, inherente al título mismo, es decir debe haberse
extendido cumpliendo todas las solemnidades y requisitos de forma
que exige el Código Civil, la Ley del Notariado y, en su caso, las
leyes específicas.
b) El aspecto sustantivo, corresponde al registrador verificar que el
acto o contrato es válido o eficaz. Este aspecto adquiere relevancia,
toda vez que una inscrito el derecho que emana del título, adquiere
una protección especial: la oponibilidad ante terceros.
 La calificación, en relación al Registro, supone la necesaria

adecuación -compatibilidad- que debe tener el título con los
antecedentes registrales. Esto es fundamental, ya que no
bastaría que el título fuera formalmente perfecto y jurídicamente
incuestionable si los antecedentes del Registro resultaran
incompatibles con aquél. Un título puede tener eficacia jurídica
pero carecer de eficacia registral.
 Títulos que carezcan de relevancia registral; esto es, que
contienen actos de los que emanan derechos no inscribibles.
Ejemplo: un contrato de comodato.
Calificación de Resoluciones Judiciales: Normativa Vigente
 Código Civil de 1984, que en su Art. 2011 (modificado por la Ley N.º 31309, “Ley para la
modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos” del 24/07/2021), señala que: “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos”.
 D. Leg. 768 (Código Procesal Civil), agrega un párrafo al Art. 2011 del Código Civil, que
señala: “Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser, el caso, el registrador podrá solicitar las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir el pago de tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del registro.
 Reglamento General de los Registros Públicos, Art. 32 (modificado por Res. 042-2021-
SUNARP/SN del 25/03/2021) “(...) En los casos de resoluciones judiciales que contengan
mandatos de inscripción, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto
por el segundo párrafo del artículo 2011° del Código Civil. Tratándose de resoluciones
judiciales referidas a embargos en forma de inscripción y anotaciones de demanda,
previstas en los artículos 656 y 673 del Código Procesal Civil, aquellas se anotarán
siempre que haya compatibilidad con los títulos inscritos.”
Según Elvira Martínez Coco, Guillermo Montufar y Fernández Urcia, tres son los aspectos
materia de calificación:
a) La competencia del órgano jurisdiccional
b) Las formalidades extrínsecas
c) Los obstáculos registrales
Cabe señalar que dichos aspectos no se encuentran señalados actualmente en el Artículo 32
del Reglamento General de los Registros Públicos (modificado por Res. 042-2021-
SUNARP/SN del 25/03/2021); sin embargo, ello se desprende de la Norma V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que regula el principio de
legalidad. En la primera redacción del mencionado artículo 32 del RGRP, se indicaba su
último párrafo que “(..) en el caso de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la
calificación se efectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la
formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo
los casos, de competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o
derecho. Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos
previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial”.
Problemática de la actual regulación en calificación de Res. Judiciales
 El artículo 2011 del Código Civil, modificado por el D. Leg. 768, y la
supresión del Artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos
los aspectos materia de calificación de los mandatos judiciales –más allá de
la últimas modificatorias–, continúan generando la inscripción de mandatos
judiciales vía reiteración violando los principios registrales como legalidad,
tracto sucesivo, prioridad preferente y excluyente.
 Por una orden judicial se priva el derecho de propiedad a una persona a
quién no se le cito en el proceso respectivo, en la medida de que el Juez
ordena que bajo responsabilidad y en cumplimiento del Art. 4 de la LOPJ
que se inscriba el título.
 Ausencia de uniformidad de criterios en la calificación de resoluciones
judiciales, puesto que no se ha indicado claramente que aspectos pueden
ser materia de calificación de resoluciones judiciales.
Conclusiones respecto a la calificación de resoluciones
judiciales:
 La calificación registral en el Perú, respecto de títulos que contienen
mandatos judiciales, más allá de los recientes intentos del legislador, ha
sufrido una modificación de una calificación amplia se ha restringido.
 La intención de las observaciones a los mandatos judiciales no es
entorpecer la labor jurisdiccional, sino colaborar con el Juez para que éste
pueda expedir resoluciones justas, conforme a la Ley y la Constitución.
 No todos los mandatos judiciales son inscribibles.
 La calificación del funcionario registral no constituye un acto de
desconfianza a la labor realizada por el juez, sino que lo realiza en
cumplimiento de las disposiciones legales.
 Se debe considerar a los registradores como auxilios técnicos.
 Debe haber una coordinación entre registradores y jueces.
 Se debe modificar el Artículo 2011 del Código Civil, a fin de que se
establezca taxativamente los aspectos que deben ser materia de
calificación en los mandatos judiciales.
Jurisprudencia
 Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita
la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. Res. N.º
060-97-ORLC/TR.
 La función calificadora del registrador comprende calificar la competencia y
facultades del funcionario que autoriza o autentica el título. Res. N.º 086-98-
ORLC/TR.
 Se enerva la calificación registral de la legalidad cuando se trata de parte judicial
que ordena la inscripción. Res. 068-98-ORLC/TR.
 Resolución: 397-2021-SUNARP-TR-L de 26/02/2021 Sumilla: CUMPLIMIENTO
DE FORMALIDADES EN TESTAMENTOS POR ESCRITURA PÚBLICA De
conformidad con el principio de legalidad recogido en el numeral V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación
comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título,
por lo que tratándose de testamentos por escritura pública deberá verificarse que
en su otorgamiento se haya cumplido con las formalidades esenciales establecidas
por el artículo 696 del Código Civil. De no cumplirse con alguna de las
formalidades, el testamento será sancionado con la nulidad de conformidad con el
artículo 811 del Código Civil, lo que constituye defecto insubsanable.
 "Calificación de resoluciones judiciales: El Registrador no debe calificar el fundamento o
adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. “Conforme a lo dispuesto en el
segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar
aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto
que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente
registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante
una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir
pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del
Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del
título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento
registral”. Criterio adoptado en las Resoluciones N.º 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de
1998, N.º 236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre
de 2000, N.º 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, N.º 435-2000-ORLC/TR del 13 de
diciembre de 2000, N.º 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, N.º 160-2001-ORLC/TR del
09 de abril de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, N.º 030-2003-SUNARP-TR-L del
23 de enero de 2003 y N.º 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de 2003. Tercer Precedente (5 y 6
de setiembre de 2003).
 Resolución: 397-2021-SUNARP-TR-L de 26/02/2021 Sumilla: CUMPLIMIENTO DE
FORMALIDADES EN TESTAMENTOS POR ESCRITURA PÚBLICA De conformidad con el principio
de legalidad recogido en el numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del
título, por lo que tratándose de testamentos por escritura pública deberá verificarse que en su
otorgamiento se haya cumplido con las formalidades esenciales establecidas por el artículo 696 del
Código Civil. De no cumplirse con alguna de las formalidades, el testamento será sancionado con la
nulidad de conformidad con el artículo 811 del Código Civil, lo que constituye defecto insubsanable.
Principio de Rogación
 Con la última modificación del artículo 2011 del Código Civil “Principio de Legalidad
y Rogación”, se precisa dentro del Principio de Legalidad y Rogación de los
Registro Públicos, que el registrador y el Tribunal Registral deben propiciar y
facilitar las inscripciones de los títulos ingresados.
 Según el Art. III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los
actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
 Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente
del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo
que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar
indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este
Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien
éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13°, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre
el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
 Según este principio, las inscripciones se realizan a solicitud de parte y
debe comprender a todos los actos contenidos en el título, salvo reserva
expresa o desistimiento parcial o total. Sin embargo, también procede
efectuar inscripciones de oficio, en el caso de rectificación de oficio, con
ocasión de la calificación de otro título, por error material, según el Art. 76
del Reglamento General de los Registros Públicos.
 La rogatoria no solo la tiene el presentante, también el interesado,
inclusive en el caso de partes judiciales, tal como se desprende del Art. 38
 No procede el desistimiento parcial por parte del interesado, de un título
que contiene un mandato judicial, cuando ya existe pronunciamiento
judicial sobre el desistimiento.
JURISPRUDENCIA
 La rogación comprende en principio todos los actos inscribibles contenido en el
título presentado al registro, salvo expresa e indubitable exclusión o desistimiento
parcial, si es que se trata de actos separables o independientes entre sí”. Res. N.º
468-98-ORLC/TR.
 La rogatoria no esta contenida únicamente en el formulario de inscripción sino que
está constituida por todos los actos jurídicos contenidos en el instrumento o
instrumentos que se presentan al Registro, salvo que se haga renuncia expresa de
la inscripción de alguno de ellos. Res. N.º 265-99-ORLC/TR.
 Cuando el título consiste en partes judiciales donde se ordena practicar una
inscripción, la rogatoria corresponde al juez, la misma que se encuentra formulada
en el oficio que este remite al registro y comprendida en el mandato contenido en la
respectiva obligación, sin perjuicio de que la solicitud de inscripción la realice la
parte interesada o cualquier tercero por encargo de esta, toda vez que tal solicitud
de inscripción no es más que el medio a través del cual se concretiza la rogatoria,
pues en estos casos la inscripción se efectuará siempre a instancia y por mandato
del juez, al margen de quien lo haya solicitado. Res. N.º 130-99-ORLC/TR.
 Resolución: 2488-2021-SUNARP-TR de 12/11/2021 Sumilla: Principio de
rogación: De acuerdo con el principio de rogación, la rogatoria alcanza a todos
los actos o derechos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
Tracto sucesivo: El tracto sucesivo no se aplica en los registros de personas,
por cuanto en estos no se inscriben transferencias de derechos en vía
derivativa, en su lugar, se registran diversos hechos jurídicos que no necesitan
ser concatenados entre sí, salvo ciertos supuestos como las llamadas
inscripciones secundarias.
ROGACIÓN Si del formulario de inscripción y de los documentos presentados
se determina cuál es el acto rogado, el registrador deberá calificar la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción. MODIFICACIÓN
FÍSICA DE PREDIOS AL AMPARO DEL ARTÍCULO 89 DEL DECRETO
SUPREMO N.º 032-2008-VIVIENDA La modificación física del predio al
amparo del artículo 89 del Decreto Supremo N.º 032-2008-VIVIENDA,
Reglamento del Decreto Legislativo N.º 1089, no comprende la rectificación de
área, linderos o medidas perimétricas de un predio, sino -como se desprende
del artículo 88 del mencionado reglamento- solo el fraccionamiento, la
independización, la acumulación o cualquier otro acto que suponga la variación
del área o la configuración inicial inscritas del predio o predios vinculados.
Publicidad Registral
 Art. 2012 del Código Civil: “Se presume sin admitirse sin prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones” (recurre a la ficción legal).
 Segundo Párrafo del Art. I del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos: “El contenido de las partidas registrales
afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo. (no recurre a la ficción legal, sino a la
posibilidad de conocimiento).
 El Código civil, plantea una presunción jure et de jure del conocimiento
del conocimiento del contenido de las inscripciones.
 Se debe diferenciar la publicidad en un sentido lato, en lo que es
importante en que el conocimiento exteriorizado llegue efectivamente a
los destinatarios del mismo; mientras que la publicidad registral en
sentido material tan solo busca que estos tengan la posibilidad de
conocer, esta posibilidad de conocer se denomina cognoscibilidad
general, y constituye el efecto fundamental de la publicidad jurídica
registral.
 Según Álvaro Delgado, el Art. 2012 del Código Civil, antes de recoger el principio de
publicidad, regula, a través de una presunción absoluta de conocimiento, la eficacia
material de la publicidad registral, que no es un principio sino la base subyacente
sobe la cual todos los principios reposan.
 En consecuencia, los terceros no podrán alegar desconocimiento o ignorancia porque
siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber. Al revés, aquello que no esté
publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por cuanto nunca estuvieron es
posibilidad de conocerlo.
 La publicidad jurídica es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de
determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de
un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con
el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos.
 El fin de la publicidad jurídica registral consiste en otorgar una completa seguridad
jurídica, tanto a la seguridad estática (según Diez Picazo: ningún titular de derechos
subjetivos puede ser privados de ellos sin su consentimiento) y la seguridad dinámica
(según Diez Picazo: que el titular de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su
adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo
de llevarla a cabo. La primera se refiere a la tutela de derechos la segunda, a la
seguridad de tráfico.
 Según Francisco Hernández Gil, la publicidad registral es el sistema de
divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones
jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico. Esta
publicidad “legal” es un servicio del Estado, una función pública ejercida en
interés de los particulares.
 Para Gunther Gonzales Barrón, la publicidad legal (publicidad registral) tiene
las siguientes características:
a) Exteriorización continua y organizada: La publicidad hacer notorios ciertos
hechos o datos, y en este sentido es una forma de publicación.
b) Cognoscibilidad legal: alude que el público en general goza de la posibilidad de
conocimiento de los datos incorporados al Registro.
c) Exteriorización de situaciones jurídicas: Para entablar cualquier relación
jurídica se requiere de certeza respecto a los presupuestos de un determinado
negocio jurídico.
d) Eficacia sustantiva o material de derecho privado: Según Renato Corrado, la
inscripción confiere una determinada realidad distinta al acto o negocio jurídico,
que supera la voluntad de su autor. La información del Registro busca asegurar
la certeza y legalidad de los datos publicados.
JURISPRUDENCIA
 No se puede desconocer el cumplimiento de una obligación alegando el
desconocimiento de un acto jurídico que se encuentra inscrito en los Registros
Públicos, toda vez que de acuerdo al artículo 2012 del Código Civil existe la
presunción iuris et de iure de que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones. Expediente N.º 099-10974-3683.
 Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones. En tal sentido, no será
amparable la invocación de buena fe de aquel que afirme el desconocimiento
de un acto que se encontraba inscrito en los Registros Públicos. Cas. N.º
1738-1998.
 Resulta de procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con
medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa
no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida
registral respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artículo 2012
del Código Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento de las inscripciones. Res. N.º 007-2002-ORLC/TR.
 Entendemos que la publicidad se trata de una exteriorización, y
que esa exteriorización se trata de la situación jurídica resultante
del acto, realizado por el Registro, siendo que la publicidad tiene
también eficacia frente a terceros, debemos entender que Dicha
exteriorización debe ser continuada a través del registro, por
tanto la publicidad registral no es intermitente ni esporádica, se
manifiesta en todo momento hasta su cancelación.
 Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad producir
cognoscibilidad general, es decir, la posibilidad de conocimiento,
por lo que no se puede alegar ignorancia, aunque efectivamente
el conocimiento no haya tenido lugar, pues existe la posibilidad
de conocer el contenido del Registro.
 Entonces, entendamos que el principio de publicidad material
implica la publicación de las situaciones jurídicas susceptibles de
ser conocidas por todos y sin ninguna limitación, por lo que el
contenido de los asientos registrables perjudica a los terceros
aunque no los hayan conocido efectivamente, esto es, generan
oponibilidad erga omnes.
 En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en este
efecto la oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el
Registro. En efecto, en nuestro ordenamiento, cuando el titular de
un derecho cualquiera inscribe su título en los registros, no solo
informa a los demás de la existencia de su derecho, sino que
además, en principio, en virtud de la presunción del artículo 2012º
del Código Civil, el cual elimina la posibilidad de que "alguien"
desconozca su derecho.
 La publicidad que expide los registros no es solo una publicidad
noticia sino que, a su vez, es una publicidad jurídica, es decir,
genera efectos jurídicos no solo a las partes involucradas sino
también ante terceros.
 Publicidad Material: por la cual el registro otorga publicidad de actos o
derechos inscritos estableciendo la presunción de que toda persona
tiene conocimiento del contenido de los registros públicos aunque en la
realidad no sea así, esta presunción no admite prueba en contrario.
 Publicidad formal: es la posibilidad que tiene los administrados de
acceder efectivamente el conocimiento de los asientos registrales,
mediante manifestaciones, certificados o otros, salvo las prohibiciones
que establece la ley.
 Ahora bien, una persona puede acceder a la publicidad que brinda el
registro de distintas formas, como la visualización o lectura, sea de
forma manual o digital las partidas registrales, la expedición de los
certificados literales o compendiosos que permiten verificar el estado
de la partida registral (quien es el propietario, si el predio tiene cargas,
si existen titulo pendiente, etc.) así como los datos de los índices y de
los asientos de presentación.
 Según la forma de expedición de los registros, existen

las siguientes clase de certificados:
a) Literales: que son certificados elaborados por copias
fotostáticas o impresiones de la totalidad o parte de la
partida registral, o los documentos que dieron merito a la
inscripción.
b) Compendiosos: que son certificados constituidos por
extractos o resúmenes de los datos o circunstancias del
contenido de las partidas registrales.
 Estos certificados compendiosos pueden ser:
a) Positivos, que acreditan la existencia de una determinada inscripción,
por ejemplo el certificado positivo de propiedad.
b) Negativos, que evidencia la inexistencia de una determinada
inscripción, como el certificado negativo de propiedad.
c) De vigencia, los que acreditan la existencia de un acto o derecho
inscrito a la fecha de expedición, como por ejemplo certificado de
gravámenes o CRI.
d) De búsqueda catastral, los que acreditan si un determinado predio
se encuentra o no inmatriculado o si se está parcialmente inscrito.
 Los certificados literales y compendiosos se emiten por registrador
público, abogado certificador o certificador, debidamente autorizados, o
mediante agente automatizado, firmados digitalmente por la
SUNARP.
 El plazo de expedición de los certificados antes mencionados es
de tres días, salvo causa justificada que requiere autorización
para la expedición en un mayor plazo.
 Los certificados literales y compendiosos expedidos
mediante agente automatizado son de atención inmediata.
 Si se retarda o deniega la expedición de un certificado de
manera indebida se puede interponer la respectiva queja
independientemente si el certificado es expedido.
 Existe responsabilidad civil, penal y administrativa en el
supuesto que los certificados registrales no reflejen el contenido
real d e las partidas registrales, por eso en ellos deben figurar
todos los datos, entre ellos los títulos pendientes de inscripción o
en todo caso la rectificación de las mismas.
 Por lo antes señalado, la publicidad registral posibilita el tráfico
jurídico así como la seguridad jurídica en la transferencia de
bienes.
 Se recogen las dos presunciones de exactitud que
reconoce la doctrina y el derecho comparado:
a) Relativa - Legitimación Registral
Se presume cierto el contenido de las inscripciones.
b) Absoluta - Fe Pública Registral
 Se protege al tercero adquiriente de buena fe y a título
oneroso que se basa en el Registro.
Publicidad: Fines
 REGISTRO.- Es el MEDIO para lograr la publicidad de las relaciones
inmobiliarias y con ello alcanzar la deseada seguridad JURÍDICA.
 DOBLE FINALIDAD:
• SEGURIDAD ESTÁTICA.- seguridad del derecho subjetivo inscrito.
• SEGURIDAD DINÁMICA.- seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
 COMPLETA con:
• PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN, vincula con la facultad de obrar de que goza
la persona del titular registral, esta legitimado para actuar en el proceso y en el
tráfico.
• Exactitud del registro, salvo prueba en contrario.
• PRINCIPIO DE BUENA FE, a favor del adquirente de buena fe.
Publicidad: Fines
 APARIENCIAS
• GARCIA Y GARCIA, no se puede hablar de apariencias, puesto
que la publicidad registral se apoya en actos y negocios jurídicos
realizados en forma pública y solemne.
• CHICO Y ORTIZ, crea una apariencia formal, que es mantenida
en la doble vertiente de la legitimación y la fe pública.
 PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD
• Los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni
anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero que
inscribió.
Reglamento del Servicio de Publicidad
 RESOLUCIÓN 281-2015-SUNARP del 30 octubre 2015.
 CONSIDERANDOS:
• AUSENCIA DE PROCEDIMIENTOS UNIFORME.
• INEXISTENCIA DE DISPOSICIONES LEGALES.
• FALTA DE PREDICTIBILIDAD.
• REGULACION DE PUBLICIDAD FORMAL IMPLEMENTÁNDOSE:
• SOLICITUD VERBAL Y MODALIDADES, SOLICITUD ESCRITA Y
PROCEDIMIENTO EN LÍNEA.
• CLASIFICACIÓN Y CARACTERÍSTICAS.
• PUBLICIDAD MATERIAL Y SUS EFECTOS.
Principio de Legitimación
 Artículo 2013 del Código Civil: Principio de legitimación. El contenido del
asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no
se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento
registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así
establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no
convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes”.
 También es conocido como de “credibilidad general del asiento”, conforme al cual el
asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto inválido.
 Quién niegue la consecuencia la “exactitud” del Registro deberá asumir la carga de
la prueba, siendo que el titular registral goza de protección general liberándosele
del onus probandi.
 Constituye su fundamento el “facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que
toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. ESTURILLO
LÓPEZ.
 La legitimación es una presunción que puede decaer, si se le declara nula, por lo
que no es de una intocabilidad absoluta, y no es convalidante conforme el Art. 46
 El 25 de marzo de 2021 se publicó en el Diario Oficial El
Peruano la Res. N.º 042-2021-SUNARP/SA que modifica
el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
Entre sus modificaciones encontramos la realizada al Art.
VII. del T.P. (Principio de Legitimación).
 “VII. Principio De Legitimación.
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral
para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en
los términos establecidos en este Reglamento o se
declare su invalidez por la vía judicial o arbitral”.
 Puede definirse como una presunción general de exactitud e
integridad del Registro:
a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos
inscribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare
su inexactitud, encontrándose bajo la salvaguardia de los
tribunales.
b) Para todos los efectos legales, se presumirá que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo.
c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho
referido por aquél.
 La presunción de exactitud del Registro sirve para reputar como
titular del derecho a quién aparezca así constatado en el
asiento registral. La inscripción per se constituye en prueba.
Características:
a) Es una presunción juris tantum, pues admite prueba en contrario. La
presunción de exactitud se refiere a la coincidencia entre la realidad del
Registro y la realidad extraregistro, y quién lo niegue debe probarlo.
b) Es una presunción de derecho, en tanto la circunstancia de la
inscripción hace reputar al titular como propietario, lo cual implica
anudarle una consecuencia jurídica.
Alcances:
a) Presunción de exactitud (u objetiva) respecto a la existencia del título
inscrito, y del cual se deriva el derecho publicado. (Registro de Títulos,
“negocios causales”).
b) Presunción de exactitud respecto a la titularidad o pertenencia del
derecho (o subjetiva), es decir, que el derecho emanado del título le
corresponde a aquella persona consignada como su titular.
Consecuencias jurídicas de la presunción de exactitud:
a) Consecuencias sustantivas: se presume que el titular registral es el
verdadero titular en el tráfico jurídico y ha de ser tenido como tal mientras no se
pruebe lo contrario.
b) Consecuencias procesales:
• El titular registral como demandante (presunción de que éste es el titular del
derecho constatado en el Registro) ejemplo: en los procesos de ejecución de
garantía hipotecaria, proceso de desalojo, procesos de deslinde, procesos
indemnizatorios por daños de un inmueble.
• El titular registral como demandado: toda demanda que afecte a una finca debe
dirigirse contra el titular registral. Ejemplo: accesión, daños causados por las
cosas, prescripción adquisitiva. La prueba contra el titular registral debe ser
fehaciente.
• El titular registral como tercero: en el caso de suspensión de embargo sin
tercería: se requiere título inscrito. Cuando el titular registral no es parte en un
proceso cautelar o de ejecución, y a pesar de ello se pretende afectar un bien
suyo a través del embargo. Tercería de propiedad, tercería de pago.
Destrucción de la presunción de exactitud:
a) La declaración judicial de nulidad.
b) La declaración de nulidad por la vía arbitral.
c) La rectificación del asiento de acuerdo a los instrumentos establecidos por la
misma normativa registral.
Clases de nulidades:
a) Las nulidades establecidas en el Código Civil (vicios recayentes sobre la
estructura del negocio jurídico, determinantes de su invalidez. Afecta al
contenido jurídico, o nulidad material de fondo.
b) Las nulidades producidas por no reunir los requisitos esenciales establecidos
en la normativa registral, o cuando exista vicio manifiesto (artículos 95 y 96 del
R.G.R.P).
c) Las nulidades producidas por asientos redactados con tal inexactitud que un
tercero pueda ser inducido a error.
¿Quién declara la nulidad?
1) Poder Judicial.
2) Tribunal Arbitral.
3) Por autoridad administrativa (cuando se declara la nulidad de un acto
administrativo).
4) Revocación declarada por autoridad administrativa.
JURISPRUDENCIA:
 Resolución: 2629-2021-SUNARP-TR de 22/11/2021 Principio de
legitimación: Transferido el bien por quien aparece como titular registral
no cabe indagar si dicho bien tenía la calidad de social o propio, pues
significaría hacer un nuevo examen al título ya inscrito.
 Resolución: 1836-2021-SUNARP-TR de 23/09/2021 Sumilla:
LEGITIMACIÓN PARA EFECTUAR LA DECLARATORIA DE FÁBRICA El
poder otorgado por el titular registral del predio para efectuar la
declaratoria de fábrica sobre el bien cuya titularidad ostenta, legitima al
apoderado nombrado por éste para actuar en su representación. En ese
sentido, no resulta necesaria la intervención de dicho titular para la
inscripción de la fábrica. FINALIZACIÓN DE OBRA La fecha de
finalización de la obra es un dato que expresamente debe ser indicado
cuando se solicita la inscripción de una fábrica, el cual puede constar en el
respectivo Formulario Único de Edificaciones (FUE) o, en su defecto,
deberá presentarse declaración jurada del propietario con firma certificada
por notario, expresando el dato omitido.
 Resolución: 495-2012-SUNARP-TR-T de 04/07/2012 Sumilla: EFECTOS
DEL REGISTRO Los efectos materiales del registro (legitimación, fe
pública registral y oponibilidad) se obtienen a partir de la información que
obra en las partidas regístrales y no en los títulos archivados.
 Resolución : 113-2015-SUNARP-TR-A de 23/02/2015 Sumilla:
PRINCIPIOS DE LEGITIMACIÓN Y FE PUBLICA REGISTRAL La
protección que brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente
definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aquél que tiene un
derecho inscrito en el Registro. Y por otro, los terceros, es decir, aquéllos
que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el
Registro; ambos principios son consecuencia de la inscripción ya
efectuada; por tanto, si en la partida registral no expresa limitación alguna
al derecho de propiedad del transferente, su adquisición e inscripción de
ella cumpliendo los requisitos del artículo 2014° del Código Civil no puede
limitarse en virtud de restricción no inscrita y por tanto, no publicitada.
Principio de Buena Fe Pública Registral
 “Artículo 2014 del Código Civil. Principio de buena fe

pública registral.- El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan.
• La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro”.
 Artículo 2014 del Código Civil:

• Consiste en que cualquier tercero de buena fe que adquiera un
derecho de aquel que ostenta la legitimación dispositiva de
acuerdo a lo publicado por el Registro, esto es, el que contrata
sobre la base de lo que proclama el Registro, será protegido una
vez que inscriba su derecho, manteniendo su adquisición si
luego resulta que se encontraba legitimado registralmente en
realidad nunca lo estuvo.
• Se requiere además que la adquisición sea a título oneroso. Se
requiere tanto de la buena objetiva como la buena fe subjetiva.
• Tutela la seguridad jurídica dinámica o seguridad de tráfico, es
decir el adquirente de un derecho no puede ver ineficaz su
adquisición por causas que no conoció o no conoció al momento
de llevarla a cabo.
• Sin este principio la incertidumbre reinaría en las adquisiciones.
Requisitos:
1. Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para
otorgar el derecho. (no se ampara al tercero adquirente en el
caso de una inmatriculación, el matriculante no cumple el
requisito de previa inscripción).
2. Adquirir a título oneroso (se distingue del adquirente a título
gratuito, se debe preferir).
3. Tener buena subjetiva, esto es, desconocer, la inexactitud del
Registro (la buena fe debe ser del adquirente y no del
transferente).
4. Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten
las causas de la inexactitud (no se debe extender a los títulos
archivados, conforme al Art. VIII del T.P del RGRP).
5. Inscribir el derecho adquirido (este el hecho que le asigna su
calidad de tercero registral y le permite ser mantenido en su
adquisición).
Principio de Tracto Sucesivo
 Consiste en que no es posible inscribir derecho alguno sin que previamente se
haya inscrito el derecho del transferente u otorgante, salvo, que se trate de una
primera de dominio.
 Supone la necesaria concatenación o concordancia entre los derechos
inscritos o entre el derecho a inscribirse y el derecho que ya consta inscrito en
el registro. Adecuación del título con los asientos registrales.
 Es fundamental para determinar el orden en que deben practicarse las
inscripciones.
 Encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles, sobre la base
de la previa o simultánea inscripción del título del adquirente.
 La falta de inscripción por tracto sucesivo, es un defecto subsanable.
 Ante los problemas de tracto sucesivo se ha recurrido mas a la prescripción
adquisitiva que a los títulos supletorios.
 Se ha recurrido más a la prescripción adquisitiva que a los títulos supletorios.
Principio de Tracto Sucesivo
Elementos:
a) Sujeto (identidad entre la persona que otorga el acto
dispositivo y la que figura como titular del derecho).
b) Objeto (coincidencia en la descripción del bien entre lo
que dice la partida y el documento).
c) Oportunidad (previa inscripción que debe existir en el
momento de practicarse el asiento respectivo y no en el
de formalizarse el documento, pero debe tener el
derecho).
Principio de Prioridad de Rango
 Artículo 2016 del Código Civil.- La prioridad en el tiempo
de la inscripción determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro.
 Se basa en la máxima romana: “prior tempore, potior iure”;
esto es, el primer en el tiempo es el mas poderoso en el
derecho.
 Debe considerarse desde la fecha del asiento de
presentación del título y no desde la fecha de la inscripción.
 Determina que el título que ingresa en primer orden al
Registro obtiene la protección registral con preferencia a
los que pueden ingresar después.
 Excepciones: En el caso de cesión de rango de hipoteca y
renuncia de hipoteca legal.
Principio de Prioridad de Rango
JURISPRUDENCIA:
 Resolución: 2842-2021-SUNARP-TR de 02/12/2021
Sumilla: PRIORIDAD PREFERENTE La inscripción de una
compraventa presentada posteriormente no es obstáculo para
inscribir una constitución de garantía mobiliaria presentada
antes que aquélla.
 Resolución: 389-2020-SUNARP-TR-A de 14/09/2020
Sumilla: PRIORIDAD PREFERENTE Los efectos de los
asientos registrales así como la preferencia de los derechos
que de estos emanan, se retrotraen a la 11 fecha y hora del
respectivo asiento de presentación, salvo disposición en
contrario.
Principio de Prioridad Excluyente
 Artículo 2017 del Código Civil.- No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque se a de fecha anterior.
 Se establece un cierre de la partida registral respecto de todos los
títulos incompatibles con el ya inscrito.
 El cierre puede producirse a:
1. Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo,
puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripción
no se encuentra sujeta a plazo alguno.
2. Un título anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos
especiales en que la anotación preventiva determina la imposibilidad
de extensión de nuevos asientos incompatibles, como ocurre en el
bloqueo registral, la incautación preventiva, las medidas cautelares de
no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar.
3. Un título simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso el
“cierre registral” es provisional, en cuanto en caducar el asiento,
cesarán los efectos, permitiendo la inscripción del título incompatible
presentado en segundo lugar.
Principio de Prioridad Excluyente
JURISPRUDENCIA:
 Resolución: 1697-2016-SUNARP-TR-L de 24/08/2016 Sumilla: PRIORIDAD
EXCLUYENTE Inscrita la transferencia de la heredera a favor de tercera
persona, no resulta procedente inscribir el derecho de uso concedido por la
testadora, pues dicha inscripción constituye obstáculo insalvable en la partida.
 Resolución: 1957-2021-SUNARP-TR de 04/10/2021 Sumilla:
Incompatibilidad con el antecedente registral: Conforme al principio de
prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha
registrado previamente uno incompatible. Debe entenderse que dos títulos son
incompatibles cuando existan circunstancias que determinan que la inscripción
o anotación de uno de ellos conlleve la imposibilidad de la inscripción o
anotación 8 del otro, circunstancias que pueden consistir en la oposición o
identidad entre los actos que integran los títulos respectivos. Principio de
legitimación: Encontrándose inscrito un acto y -por ende- legitimado por el
Registro, no procede efectuar una nueva calificación registral del título que ha
sido calificado positivamente e inscrito ni cuestionar en sede registral las
razones que motivaron la extensión del asiento ni la eficacia que genera.
Principio de Especialidad
 El 24 de julio de 2021 se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Ley N.º
31309, “Ley para la Modernización y el Fortalecimiento de los Servicios
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos”. Incorpora el
artículo 2017-A a nuestro Código Civil referido al Principio de Especialidad.
 Si bien este principio ya se encuentra en el Reglamento General de Registros
Públicos , lo nuevo en este principio es que excepcionalmente se podrán
establecer otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.
 Artículo 2017-A del Código Civil.
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,
en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo
integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se
extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la
apertura de una partida registral.
Principio de Especialidad
JURISPRUDENCIA
ESPECIALIDAD Se vulnera el principio de especialidad cuando se pretende
inscribir en el Registro de Mandatos y Poderes un acto de apoderamiento con
el cual el poderdante delega facultades que corresponden al cargo que
desempeña en una persona jurídica.
ESPECIALIDAD O FOLIO REAL Cuando en una partida registral coexisten
dos o más predios físicamente individualizados a favor de distintos titulares,
constituye una vulneración al principio de especialidad, sin embargo en virtud
de ello no puede desconocerse que el derecho registrado se encuentra
legitimado y como tal produce todos sus efectos, correspondiendo - mientras
no se independice cada uno de dichos predios, para lo cual deberá cumplirse
con los requisitos correspondientes -, extender en la misma partida los actos
de transferencia, gravamen y demás actos registrables de cada uno de los
predios coexistentes.

Clases 1, 2 y 3 2023 (DRN)

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Introducción al Derecho

 Ha tenido diversas denominaciones en su evolución; así en España fuente

a) Es un Derecho Autónomo: Constituye una rama especial del Derecho Civil,

 Al respecto según la Carta de Buenos Aires aprobada en el Primer Congreso

 Resolución: 2568-2019-SUNARP-TR-L de 04/10/2019. Sumilla:

La seguridad jurídica consiste en que no puede llevarse

La seguridad del tráfico consiste en que la

 Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de normas que

 En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas,

1.1. Constitutivos - Declarativos

1.2. Presunciones de Exactitud.

3. RELACIÓN NEXO CAUSAL

4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO

- Real - Personal - Causal

5. FORMA EXTENSIÓN INSCRIPCIÓN

- Inscripción : Resumen - Extracto

- Transcripción : Literal - Físico

 Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se

 La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la

 En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para

 Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se

Sistema de Folio Real

Sistemas Registrales con Archivo de Títulos

Sistema de Publicidad Incompleta

Sistemas Registrales con Fe Pública Registral

Los Sistemas Registrales con Legitimación

Sistemas Registrales sin Legitimación

Sistemas Registrales con Doble Venta

Sistemas Registrales con Una Venta

Sistemas Registrales de Registro de Derechos

Sistemas Registrales de Registro de Documentos

San Juan de Tayacaja

 Formales o Adjetivos: Aquellos vinculados al procedimiento registral;

 Principios que constituyen requisitos y presupuestos para la publicación a

 La eficacia material de la publicidad jurídica registral, consistente en

 Art. 2010 del Código Civil: La inscripción se hace en virtud de título

 Según García García: “Con la titulación auténtica, el sistema hipotecario

 Resolución: 270-2021-SUNARP-TR-L de 05/02/2021 Sumilla:

 La calificación se Realiza, tratándose de títulos de origen

 La calificación, en relación al Registro, supone la necesaria

 Según la forma de expedición de los registros, existen

 “Artículo 2014 del Código Civil. Principio de buena fe

 Artículo 2014 del Código Civil:

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