INSCRIPCIÓN DE HABILITACIONES

URBANAS, SUBDIVISIÓN Y
ACUMULACIONES
PRINCIPALES OBSERVACIONES
José Armando Tazza Chaupis
Registrador Público
Jefe (e) de la UREG-ZRVIII-Shyo.
Junio 2022
 HABILITACIONES URBANAS

BASE LEGAL:
 Ley 29090, T.U.O. D.S. No. 006-2017-VIVIENDA
 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Res. No. 097-
2013-SUNARP/SN.
 Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación D.S. No. 029-2019-VIVIENDA.

FOTO
REGULACIÓN:
• Obtención de Licencias de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones.
• Aplicación a nivel nacional.
• Cualquier requerimiento adicional no previsto, constituye barrera
burocrática ilegal.

DEFINICIÓN:

Proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la

ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección
de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública.
Puede contar con redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones.
Requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación
pública (áreas de uso público), inscribibles en la Sunarp.
 HABILITACIÓN URBANA NUEVA
Sobre terreno rústico, puede ser por etapas, con
venta garantizada de lotes, con construcción
simultánea de vivienda y/o del tipo progresivo.

HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA

Ejecutado sin contar con licencia antes de la entrada en
vigencia de la presente Ley, aprueba en vías de
regularización y de ser el caso, la recepción de las obras.
PROCEDIMI (hasta 17-09-2018) y 01-01-2017-17-09-2018)
ENTOS

1
REURBANIZACIÓN
Se recompone la trama, reubicación,
redimensionamiento de vías, puede incluir
acumulación, sub división, demolición de
edificaciones, se sujetan a habilitaciones con
LOREM construcción simultánea no aportes adicionales .

HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Municipalidades distritales, provinciales
 MODALIDAD “A”
Aprobación automática con firma de profesionales

MODALIDAD “B”
Aprobación de proyecto con evaluación por la
municipalidad o evaluación previa de revisores urbanos

1
MODALI MODALIDAD “C”
DADES. Aprobación de proyecto, evaluación previa de comisión
técnica o por revisores urbanos.
ART.10
T.U.O.
LEY LOREM MODALIDAD “D”
Aprobación Proyecto Con Evaluación Previa Comisión
29090 Técnica O Revisores Urbanos.

LICENCIA VIGENCIA 36 MESES, Prorrogable por 12

VIGENCIA meses y por única vez dentro de los 30 días calendario
anteriores al vencimiento. Art. 11. T.U.O.
 CARACTERÍSTICAS

La inscripción de Se permite la

1
El proyecto de anotación
las habilitaciones
habilitación urbana preventiva de la
urbanas
aprobado por la venta garantizada,
autorizadas por las
municipalidad que realiza el
Modalidades B, C y
puede ser inscrito, habilitador. El único
D se realizará
de ser el caso, bajo
únicamenteLOREM
con la acto posterior
responsabilidad del admisible es la
recepción de obras,
promotor. cesión de posición
a excepción de las
habilitaciones contractual, ello en
La habilitación la medida que el
urbanas con
cuenta con dos comprador en la
construcción
etapas, los estudios venta garantizada
simultánea y venta
preliminares o no se convierta en
garantizada de
aprobación de propietario sino
lotes, en las que se
proyecto y la hasta la recepción
realiza la anotación
recepción de obras. de las obras finales.
preventiva.
 REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN
RESOLUCIÓN N°097-2013-SUNARP/SN-REGLAMENTO DE
INSCRIPCIÓN DEL REGISTRO DE PREDIOS.

ANOTACIÓN PREVENTIVA RECEPCIÓN DE OBRAS

• FUHU, sellado y firmado
• Planos de ubicación y
localización.
• Memoria Descriptiva.
ANOTACIÓN LOREM
PREVENTIVA POR
SILENCIO ADMINISTRATIVO
POSITIVO
• Cargo del FUHU presentado a
la Municipalidad.
• Planos de ubicación y
localización.
• Memoria Descriptiva.
Procede pre independización, no
en caso de lote único.
• FUHU (recepción)
• Resolución de recepción de
obras de habilitación.
• Plano de ubicación y
localización.
• Documento privado suscrito
por el profesional con
certificación de firmas de
valorización de obras.
• Todos visados y sellados por
la Municipalidad.
La independización de lotes en
habilitaciones para uso de
vivienda, además se requiere el
reglamento interno.
 SUBDIVISIONES-INDEPENDIZACIÓN

 Consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembración de terreno, con edificación o sin ella. (Art. 2017-A, incorporado por Ley
31309)
 Lotes discontinuos, se entiende que se debe independizar siempre que corresponda al
mismo propietario y no exista restricciones. (art. 58 R.I.R.P.)
 Desde su presentación planos de independización, localización (ubicación), visados por
funcionario competente, firmado por verificador.
Se requiere:
 FUHU, anexo F o Resolución municipal, plano de subdivisión, sellados y visados.
 Planos y códigos de referencia catastral o constancia negativo D.S.002-89-JUS.
 En caso de ser varios propietarios, documento privado con firmas certificadas por Notario
LOREM
donde conste el consentimiento.
 En caso de subdivisión tipo quinta, adjuntar el reglamento interno de propiedad exclusiva
y propiedad común o reglamento interno de independización y copropiedad.
 Cuando hay desacumulación no se requiere resolución siempre que retornen a su
descripción primigenia.
 En la independización sin cambio de uso de predio rústico en área de expansión urbana,
se requiere FUHU y anexo E, planos, memoria visados, en la partida independizada se
deja constancia de la falta de inscripción del planeamiento integral.
 ACUMULACIÓN DE PREDIOS.

 Acto registral cuyo objeto es constituir una nueva unidad inmobiliaria, comprendiendo en
una sola, dos o más partidas independientes, se apertura y se cierra las de los predios
acumulados.
REQUISÍTOS:
 Los inmuebles constituyan un todo sin solución de continuidad.
 Pertenezcan al mismo propietario.
 Sea solicitado em documento privado con firma certificada por Notario conteniendo área
linderos y medidas perimétricas.
 Plano de acumulación, salvo que hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y
retornen a su descripción primigenia, si tiene fábrica, debe graficarse, plano y código de
referenciaLOREM
catastral, o constancia negativa D.S. 002-89.-JUS.
 Si cuenta con hipoteca u otro derecho real de garantía, se presenta además escritura
pública de los titulares de los derechos reales, expresando su conformidad con la
acumulación y la determinación del rango.
 En caso de predios con medidas cautelares, documento en que conste la autorización de
los órganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron dichas anotaciones así como
el rango que les corresponderá.
 De presentarse garantía real y medidas cautelares en alguno de los predios, se requerirá
la conformidad y autorización a que se refiere lo antes indicado,.
 OBSERVACIONES FRECUENTES

 Resoluciones municipales, ambiguas e inexactas:

 No indican el tipo de habilitación
 No indican la etapa
 El FUHU y/o Resolución indican de sub división y en la parte resolutiva indican
habilitación y sub división.
 Omisión de la etapa de recepción de obras
 LOREM
Planos y memoria no coinciden (sin embargo prima el plano)
 Planos y memorias carecen de sellos del funcionario que verificó. (1)
 Discrepancias de áreas (antecedente registral, resolución, planos, memoria (2)
 Discrepancias del área inscrita, afectada por vías, área útil.
 Omisión del informe de valorización de obras
 Informe de valorización de obras sin firma del verificador y sin legalización notarial
 Solicitudes de acumulación no citan el dato de la partida registral
 Solicitudes de acumulación sin firma de los propietarios o co-propietarios o cónyuge.
 Discrepancia de datos en los planos (cuadros)
.
 RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL

* Resolución No.1173-2022-SUNARP-TR de 28/03/2022

Sumilla : RECEPCIÓN DE OBRAS DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA. Los planos y
memoria descriptiva acompañados al procedimiento de regularización de habilitación urbana
ejecutada con recepción de obras, provienen del procedimiento administrativo de regularización
de habilitación urbana ejecutada y no del acto administrativo de visación de planos.

* Resolución No. 3176-2021-SUNARP-TR- Tema : Tolerancias catastrales registrales.

Tema de Sumilla : Tolerancias catastrales registrales: Procede aplicar los rangos de
tolerancias catastrales registrales cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas
LOREM
del predio, siempre que el área no exceda los rangos establecidos en la Directiva n.° 01-2008-
SNCP/CN, más aún cuando a pesar de la existencia de dichas variaciones, el área se mantiene
inalterable.

* Resolución : 1839-2019-SUNARP-TR-L. Tema de Sumilla : PREVALENCIA DE LA

INFORMACIÓN PROVENIENTE DEL LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO EN LAS
HABILITACIONES URBANAS EJECUTADAS. Si existe discrepancia entre el título traslativo de
dominio y el pronunciamiento municipal prevalecerá el área, linderos y/o medidas perimétricas
que provengan del levantamiento topográfico que realicen las municipalidades en el
procedimiento de habilitación urbana ejecutada, siempre que se encuentren dentro de los
rangos de tolerancia.
 RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL

* Resolución : 779-2022-SUNARP-TR de 03/03/2022

Tema de Sumilla : ANOTACIÓN DE COMPRAVENTA GARANTIZADA EN HABILITACIONES URBANAS
INICIADAS CON LA LEY Nº 26878 No procede la inscripción definitiva de un lote que integra una
habilitación urbana (en etapa de proyecto) iniciada al amparo de la Ley Nº 26878 con autorización de
venta garantizada, si no está inscrita la recepción de obras respectiva.

* Resolución : 142-2021-SUNARP-TR-A de 26/03/2021

Tema de Sumilla : INTERVENCIÓN DE LOS CONDÓMINOS EN LA INDEPENDIZACIÓN COMO
LOREM
CONSECUENCIA DE LA SUBDIVISIÓN DE UN PREDIO La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano requiere el consentimiento de todos los copropietarios del
mismo, consentimiento que podrá expresarse en la solicitud de subdivisión formulada ante la
municipalidad respectiva o, con posterioridad, mediante escrito con firma legalizada.

Resolución : 1020-2022-SUNARP-TR de 18/03/2022

Tema de Sumilla : SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO ¿Conforme el numeral 199.2 del artículo 199
del TUO de la Ley Nº 27444 - Ley del Procedimiento Administrativo General, el silencio administrativo
tiene para todos los efectos el carácter de resolución que pone fin al procedimiento, sin perjuicio de la
potestad de nulidad de oficio prevista en el artículo 213 de la citada ley. En ese sentido, mientras no sea
declarada la nulidad de oficio de la resolución ficta, esta tiene plenos efectos y se reputa válida.
GRACIAS

“Comprometidos con la transformación digital”