INSTITUTO METROPOLITANO DE PLANIFICACION

URBANA Y GESTION CATASTRAL

DECLARATORIA DE
FÁBRICA
Aspectos registrales
NORMATIVA APLICABLE

 Ley Nº29090
 D.S.Nº 008-2013-Vivienda.
 Ley 27157
 D.S. 035-2006-Vivienda
 Reglamento del Registro de Predios
 Ley 30830
 Propiedad predial
1.Extensión 2. Partes integrantes
3. Principio de accesión

5.
Edificación
4. Limitaciones al D° de propiedad
 Código Civil
 Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir,
deteriorar o alterar el bien.
 Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la
condición de éste…
 El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o
adhiere materialmente a él.
 La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
 Edificación
• Resultado de construir
una obra para albergar
al hombre en el
desarrollo de sus
actividades.

• Comprende las
instalaciones fijas y
complementarias
adscritas a ella.
 Tipos de obras
• Edificaciones nuevas.
• Ampliaciones: incrementando el área techada
• Remodelaciones: modifica la tipología y/o el estilo
arquitectónico.
• Refacciones: mejoramiento y/o renovación.
• Acondicionamientos: adecuación de ambientes.
• Puesta en Valor Monumental
• Cercado.
• Demolición.
 Ley Nº29090
Autorización Reconocimiento legal

LICENCIA D. FÁBRICA

Anotación Inscripción
LICENCIA DE EDIFICACIÓN
Es un acto administrativo de
autorización.

Vigencia: 36 meses, prorrogable

por 12.

Desistimiento de manera
expresa y a solicitud del
interesado.
MODALIDADES DE APROBACIÓN

Modalidad A: Aprobación automática .

Modalidad B: Aprobación automática con

firmas de profesional responsable.
Modalidad C: Aprobación con evaluación
previa de proyecto por Revisores Urbanos o
Comisiones Técnicas.
Modalidad D: Aprobación con evaluación
previa de Comisión Técnica.
 ASPECTOS REGISTRALES

Actos Inscribibles:

1. Documentos previos
2. Pre-declaratoria de fábrica
3. Declaratoria de fábrica
4. Cargas técnicas
5. Cancelación de cargas técnicas
 DOCUMENTOS PREVIOS
Regula el diseño o las condiciones técnicas
que afectarán el proceso de edificación:

 Certificado de Zonificación y vías

 Certificado de Parámetros Urbanísticos o
Edificatorios
 Certificado de Factibilidad de servicios.

SON ACTOS INSCRIBIBLES A SOLICITUD DEL

PROPIETARIO SERÁ OPONIBLE 3ROS.
 PRE DECLARATORIA
DE FÁBRICA

Es la anotación preventiva de un
proyecto de declaratoria de
fábrica aprobado por la
municipalidad, elaborada a
partir de los planos de obra y
especificaciones técnicas.
 Título inscribible
Modalidades A y B

a) Cargo del Formulario Único de

Edificaciones - FUE;

b) Plano de ubicación y localización y

plano de arquitectura;

c) Memoria descriptiva de distribución de

ambientes.
 Título inscribible
Modalidades C y D

a) Copia autenticada del FUE Licencia;

b) Plano de ubicación y localización y

plano de arquitectura aprobados;
c) FUE- Anexo C - predeclaratoria de
fábrica, conteniendo la memoria
descriptiva.
 Plazo de vigencia

• Vigencia: Un año.
• Prórroga: cuantas veces sea
necesario. En mérito a
documento privado con firmas
certificadas otorgado por el
propietario del terreno.
• Caducidad: vencido el plazo de
la vigencia.
Contenido del asiento de
predeclaratoria de fábrica

 Distribución de Ambientes, área techada por

cada piso, área libre del primer piso, el carácter
preventivo del asiento, la norma que autoriza su
extensión, su plazo de vigencia y el nombre del
profesional que interviene en el proyecto y
demás datos relevantes.
 LEY 29090
DECLARATORIA DE FÁBRICA

Conclusión de la obra

Se obtiene la conformidad de
obra y la declaratoria de
fábrica en el FUE.

FUE sellado = instrumento

público y constituye título
suficiente para inscribir la
respectiva declaratoria de
fábrica.
 REGULARIZACION DE EDIFICACIÓN
LEY 29090
Para edificaciones construidas sin
licencia y concluídas entre 20-07-1999
y 25-09-2007.
Plazo: 31-12-2013
Es una regularización MUNICIPAL

No se aplican las normas de

regularización de la ley 27157
 DECLARATORIA DE
FÁBRICA
• Reconocimiento legal de la existencia de una obra. Se realiza
mediante una declaración del propietario, cumpliendo las
formalidades y trámites establecidos por la ley.

• No implica la modificación ni disposición del bien.

 Inscripción de la
declaratoria de fábrica
• Su inscripción busca hacer constar en el Registro
las características físicas de la edificación y si ha
sido levantado según la legislación sobre la
materia.

• Constituye un dato físico material del predio que

se extiende en la partida registral. (Art. 5, literal b)
del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios)
 No inscripción
• La edificación no inscrita no constituye
obstáculo para la inscripción
transferencia de predio cuando en el
título se haya consignado que dicha
edificación también es objeto de la
transferencia(Art. 100 R.I.R.P.)
• La inscripción de la fábrica no constituye
acto previo para la inscripción de la
numeración, salvo que se trate de
numeración interna(Art. 92 R.I.R.P.)
Título Formal( Art. 78 RIRP)

 FUE Ley 29090.

 Escritura Pública en el que se inserte o
adjunte el FUE o los documentos exigidos
según la norma aplicable.
 FOR en los casos de regularización de
edificaciones (ley 27157).
 Otros señalados en normas especiales.
* Se deben acompañar los anexos según
la normativa especial y planos de
ubicación, localización y distribución
autorizados por profesional.
Regularización de fábrica
REGULARIZACIÓN DE
FÁBRICA

Informalidad Regularización

Edificación informal : fuera de los marcos legales y

normativos que la rigen.

Regularización : acto de saneamiento.

Sanear = hacer sano a un bien, repararlo o
remediarlo.
Formalización.
 Ley 27157
Regularización de edificaciones
• Es el reconocimiento legal de una
construcción de hecho, eliminando
sanciones.

• En caso de no ajustarse a los parámetros

establecidos por la municipalidad está
sujeta a la necesidad de adecuarse y a
fiscalización posterior.
 Ámbito de aplicación
Predios urbanos
1. Terrenos Urbanos
2. Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitaciones urbanas con
construcciones simultaneas.
3. Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas en la Municipalidad
correspondiente e inscritos como rústicos
en el Registro de Predios.
 Ámbito de aplicación
Fecha de culminación de la edificación

20/07/99
30/07/03

Regularización Regularización
indefinida hasta el 31/12/16
LEY N°30830 (LEY QUE MODIFICA LA
LEY 27157)
 Título formal de
regularización de fábrica
• FOR suscrito por el propietario y autorizado por verificador
responsable, con certificación de firmas por Notario.
• Certificado de Parámetros Urbanísticos.
• Plano de localización y ubicación.
• Plano de plantas de arquitectura (plano de distribución por
pisos)
• Informe Técnico de Verificación.

* Planos e informe técnico, sólo suscritos por

verificador responsable con firmas legalizadas
Verificador Responsable

 Arquitecto o Ingeniero Civil colegiado, que

organiza la documentación que se acompaña al
FOR, bajo responsabilidad emite Informe Técnico
de Verificación y declara que los planos que se
adjuntan corresponden a la realidad física
existente, dejando constancia de las
observaciones que formula. Comunica a la
entidad rectora cuando se requiere informe de
verificación Ad Hoc.
Informe Verificador Ad Hoc

 REGLAMENTO DE LA LEY 27157

 Artículo 9.- Funciones del Verificador
Responsable
 Cuando la naturaleza de la edificación en
proceso de regularización lo requiera, el
Verificador Responsable comunicará a la
entidad rectora correspondiente que se
requiere de un Informe Técnico de
Verificación Ad Hoc... Las constancias del
cumplimiento de este trámite y de su pago, se
anotarán en el formulario del Informe Técnico
de verificación.
Informe Verificador Ad Hoc

Artículo 79 R.I.R.P.
“Cuando se encuentre pendiente la
emisión del informe de verificación ad
hoc se extenderá, en el rubro de
cargas y gravámenes, una anotación
en la que se deje constancia de tal
circunstancia, la que se cancelará
con la presentación de dicho informe
al Registro”.
 CARGAS TÉCNICAS

 Se inscribirán en el rubro cargas y

gravámenes, las observaciones que efectúe
el verificador en su informe, cuando advierta
discrepancia en el área y linderos del
terreno, así por transgresiones a la
normatividad urbanística o de edificación.
 El propietario estará obligado a subsanarlas
antes de ejecutar cualquier tipo de obra en
la edificación.
 Podrán ser canceladas mediante un nuevo
informe de verificación, que acredite las
subsanaciones con firmas legalizadas por
notario.
Art. 82: Levantamiento de
carga
 Las cargas serán canceladas en
virtud de un nuevo Informe Técnico
emitido por el verificador
competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones
que dieron mérito a su anotación,
acompañado, de ser necesario, de
los planos replanteados. No
corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos
de dicho informe."
ASIENTO DE DECLARATORIA DE
FÁBRICA

 Distribución de ambientes, área

techada por cada piso, área libre del
primer piso, fecha de finalización de
la obra, la valorización, nombre del
profesional que interviene en la
declaratoria y demás datos
relevantes.

 Si en el título no consta la fecha de

finalización, podrá presentarse
documento privado con firma
certificada notarialmente.
 EDIFICACIÓN SOCIAL SOBRE
TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS
CÓNYUGES
 Cuando en la declaratoria de fábrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al
régimen de sociedades gananciales y la
fábrica haya sido edificada en terreno
propio de uno de ellos, el Registrador
procederá a extender simultáneamente el
asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el sólo mérito de la
declaratoria, salvo que se acredite que el
bien mantiene la condición de propio.
 Para ello deberá de presentarse la
respectiva partida de matrimonio en copia
certificada.
IV.- JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL
REGISTRAL EN REGULARIZACIONES
Intervención de copropietarios en
regularización de fábrica
“En el formulario registral sobre regularización
de declaratoria de fábrica.. Deben intervenir
todos los copropietarios.( 19º precedente de
observancia obligatoria aprobado en el X
pleno registral)
Este`precedente fue dejado sin efecto por
acuerdo plenario del T.R.
 Precedentes de
Observancia Obligatoria
 Res. 214-2006-SUNARP-TR-L-REGULARIZACIÓN
DE EDFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS
EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS.- “Para
inscribir la regularización de edificaciones
existentes sobre predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas, no se requiere
resolución de alcaldía que declare la
Habilitación Urbana de oficio, ni por lo tanto,
de inscripción de cambio de uso de rústico a
urbano, bastando con acreditar que el
predio se encuentra como urbano en la
Municipalidad correspondiente”. (Décimo
pleno)
 Precedentes de
Observancia Obligatoria
 Res. 492-2007-SUNARP-TR-L. Cancelación de Cargas
En Vía Rectificación- “Las cargas técnicas
extendidas sobre la base de observaciones
formuladas en el Informe Técnico de Verificación,
originadas en presuntas transgresiones a la
normatividad sobre edificaciones, consignadas
como tales por haber utilizado como referencia el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios vigentes a la fecha de su regularización
y no a la fecha de su ejecución de la obra, pueden
ser canceladas a mérito de un nuevo informe
técnico de verificación en el que se señale con
claridad que a la fecha de la fábrica regularizada,
la edificación se adecuaba a los parámetros
vigentes en dicha oportunidad”. (Vigésimo Sétimo y
Vigésimo Octavo Pleno).