CLASE 1

PONENTE: ING. MILTON CORTEZ SALAS

 TEMA: DECLARATORIA DE FÁBRICA
E INDEPENDIZACIÓN
CLASE 1:
INTRODUCCIÓN.
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN (LEY 29090).
PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA.
LEY 27157 Y LEY 30830 APLICADO A DECLARATORIA DE FÁBRICA.
CRI Y CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANISTICOS Y EDIFICACTORIOS.
CLASE 2:
INTRODUCCIÓN.
LEY 27157 APLICADO A INDEPENDIZACIONES.
RÉGIMENES DE INDEPENDIZACIÓN.
MEMORIA DESCRIPTIVA Y REGLAMENTO INTERNO.
CLASE 3:
RESÚMEN.
CASOS DE DECLARATORIA DE FABRICA (EJEMPLOS).
CASOS DE INDEPENDIZACIÓN (EJEMPLOS).
 INTRODUCCIÓN

El Perú es un país informal en muchos aspectos y la regularización de edificaciones no es la

excepción. Por tal motivo la finalidad de este curso es explicar a los interesados cuales son los
pasos que deben seguir para obtener la declaratoria de fabrica y así poder independizar para los
fines q se convenga.

El 80% de las viviendas en el Perú no cuentan con declaratoria de fábrica y muchos propietarios
desconocen la importancia de declarar sus construcciones, eso indica que podemos aprovechar la
demanda de nuestra realidad.

El curso busca transmitir un conocimiento técnico y legal en la elaboración de expedientes de

declaratoria de fábrica y/o independización para poder complementar nuestro desarrollo
profesional.
¿QUÉ ES LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

• Es declarar la existencia de
una edificación.
• Reconocimiento legal de la
existencia de una obra sobre
un predio.
 ¿QUÉ ES UNA EDIFICACIÓN?

• Es una construcción permanente levantada sobre un terreno.

• Es una obra de carácter permanente cuyo destino es albergar al
hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende
instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella (Art. 53 del
reglamento de licencia de Habilitación Urbana y Licencia de
Edificación).
 AMBITO URBANO

• Predios Urbanos
• Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitación Urbana
con construcción simultanea.
• Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas en la municipalidad
correspondiente e inscrito como
rústico en el registro de predios.
PROCEDIMIENTO DE DECLARATORIA DE
FABRICA
• Procedimiento Ordinario- FUE, Tramite municipal conforme ley
29090.
• Procedimiento en Vías de Regularización- FOR, ley 27157.
DECLARATORIA DE FABRICA VIA ORDINARIA
(Ley 29090, D.S. 011-2017-vivienda)
• Procedimiento Municipal.
• Dos etapas o fases
• Licencia de edificación.
• Conformidad de obra y declaratoria de edificación.
 LICENCIA DE EDIFICACIÓN

• Acto administrativo emitido por la Municipalidad que autoriza la

ejecución de las obras de edificación.
• Sobre predios urbanos o con Proyectos de habilitación urbana
aprobado.
• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogables por 12 meses.
• Revalidación por única vez, cuando ha vencido el plazo anterior
(cuando existe avance de obra).
• Efectos: Adquisición de los derechos de construcción en el predio.
Edificando en los términos y condiciones otorgados en la licencia.
CONFORMIDAD DE OBRA (LEY Nº 29090)

• La conformidad de obra y declaratoria de edificación es el trámite con el

que la municipalidad donde se construyo el proyecto acepta la obra porque
respetó el expediente técnico con el cual fue aprobada la licencia de
edificación y es fiel a los planos presentados.

• También existe el procedimiento llamado conformidad de obra y

declaratoria de edificación con variación con el cual permite la aprobación
de la obra terminada con variaciones a los planos originales de la licencia de
edificación siempre y cuando se respete la zonificación y los parámetros
vigentes.
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
 Requisitos:
 Conformidad de Obra sin variación:
• FUE correspondiente.
• Declaración jurada del profesional responsable de obra.

 Conformidad de Obra con variaciones:

• FUE correspondiente.
• Copia literal de dominio.
• Comprobante de pago (replanteo).
• Planos de replanteo y carta de autorización del proyectista original sobre los
cambios.
• Presupuesto de obra de las áreas no contempladas en el proyecto aprobado.
FUE DE CONFORMIDAD DE OBRA Y
DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
CONFORMIDAD DE OBRA SIN VARIACIONES
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
CONFORMIDAD DE OBRA CON VARIACIONES (A Y B)
CONFORMIDAD DE OBRA Y DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN (LEY 29090)
CONFORMIDAD DE OBRA CON VARIACIONES (C Y D)
 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 29090)
Generalidades:
• La municipalidad verificará que se cumplan con los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables en la fecha de ejecución de la obra o con los parámetros
vigentes en lo que favorezca a la edificación a regularizar.
• Si el resultado de la verificación es NO CONFORME, se emitirá la resolución y se
procederá a la demolición de las obras.
• Si el resultado de la verificación es CONFORME, se liquidarán los derechos que
correspondan, debiendo ser canceladas previo a la emisión de la licencia
respectiva.
• Obras finalizadas a partir del 1 de enero del 2017 al 16 de septiembre del 2018.
(D.L.Nº 1436)
 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 29090)
Requisitos:
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
• CRI.
• Documentación técnica ( Plano de Ubicación y Localización, planos de
Arquitectura y memoria descriptiva).
• Carta de seguridad de Obra firmada por Ingeniero Civil.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 29090)
PRE – DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN

• Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación

preventiva de la pre declaratoria de edificación, la misma que
tendrá la vigencia de un año.
• cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con
secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe
inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento
interno y la pre-independización.
REQUISITOS PARA PRE – DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN
• Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de
recepción y el numero de expediente asignado.
• Resolución de licencias.
• Plano de Ubicación y localización
• Plano de arquitectura.
• Memoria descriptiva de arquitectura.
FLUJOGRAMA DE PRE – DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN
REQUISITOS PARA PRE – DECLARATORIA
DE EDIFICACIÓN
FUE – ANEXO C PLANO DE UBICACIÓN PLANO DE
Y LOCALIZACIÓN DISTRIBUCIÓN
 CONVERSIÓN DE ANOTACIONES EN
INSCRIPCIÓN
• Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la pre-
declaratoria, pre-reglamento interno y las pre-
independizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de
la declaratoria de fábrica.
• Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique
modificaciones, se presentaran documentos aclaratorios o
modificatorios.
 DECLARATORIA DE FABRICA EN VIA DE
REGULARIZACIÓN (ley 27157)

• Permite regularización de construcciones sin licencia de

edificación, conformidad de obra o declaratoria de edificación.
• Ley 27157 del 20/07/1999 modificado por la ley 30830 del
27/07/2018.
• D.S. 035-2006 – vivienda del 08/11/2016 modificado por el D.S.
008-2019 – Vivienda del 12/02/2019.
• Se excluye la intervención Municipal.
 LEY 27157

Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de

Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común.

• Esta ley establece los procedimientos del saneamiento de la titulación y/o

declaratoria de fábrica de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios,
quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales.
• Su aplicación es obligatoria y a nivel nacional para las edificaciones levantadas en
predios urbanos.
 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 27157)
 Articulo 3.- La presente sección norma el trámite de regularización de las
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con
la licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de
fábrica, reglamento interno y/o independización.
 Articulo 4.- Es aplicable sobre:
• Predios Urbanos.
• Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea.
• Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos
en la municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de
Predios.
 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
(LEY 30830)
 Ley que modifica la ley 27157 en su articulo 3. Indica que se podrá regularizar
edificaciones ejecutadas el 31 de diciembre de 2016, sin contar con la licencia y/o
conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica,
reglamento interno y/o independización.
 No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la presente
ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección
ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o
mares, así como en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los
elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana.
 EL NOTARIO

• Comprueba, bajo responsabilidad, la

validez legal de los títulos o documentos
de fecha cierta que sustentan los
derechos, actos o contratos objetos de
inscripción.
• Certifica la identidad del propietario o de
su representante, legalizando la firma de
éste en el FOR y otros documentos
anexos.
• `Certifica la identidad del verificador,
constata la vigencia de su registro, legaliza
su firma en el FOR, los planos y el informe
técnico de verificación.
 EL VERIFICADOR RESPONSABLE

• El verificador responsable del trámite de regularización, debe ser arquitecto o ingeniero civil
colegiado. Podrá ser público o privado y se inscribirá en el índice de Verificadores.
• Para dicha inscripción el profesional que desee ejercer como Verificador Responsable,
presentará al registro ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su titulo
profesional, certificado de habilitación profesional, comprobante de pago de los derechos de
inscripción., y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y
compromiso de veracidad.
• El Registro, una vez emitido cumplido el trámite, le otorgara una credencial de Verificador
Responsable.
• Organiza la documentación que se acompaña al FOR, emite el informe Técnico de Verificación y
declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente.
• Cuando sea necesario el Verificador Responsable comunicara a la entidad correspondiente que
se requiere de informe Técnico de Verificación Ad Hoc.
 VERIFICADOR AD HOC

El verificador Ad Hoc ejerce su función como especialista y representante de cualquiera de

las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental,
arqueológico, natural y a la seguridad.

Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son:

• Instituto Nacional de Cultura (INC).
• Instituto Nacional de recursos naturales (INRENA).
• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP).
• Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI).
SANCIÓN AL VERIFICADOR RESPONSABLE

 Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve.
 Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por falta leve.

Faltas leves: Faltas graves:

• Ejercer funciones de verificador fuera • Proporcionar intencionalmente datos falsos o
del ámbito que le corresponde. presentar documentación fraguada.
• Omitir en el informe técnico de • Omitir en el informe de Verificación las
Verificación las observaciones observaciones no subsanables.
subsanables. • Ejercer intencionalmente como verificador si
• Incurrir en error involuntario respecto ha sido suspendido o cancelado su registro
de los datos que consigna el FOR o en de verificador.
sus informes.
 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE
REGULARIZACIÓN
 Articulo 25 .- Requisitos obligatorios :
• Formulario Registral (FOR).
• Copia literal de dominio o documento público, o privado.
• Certificado de parámetros urbanísticos (ya no se requiere).
• Plano de Ubicación y Localización.
• Plano de distribución arquitectónica.
• Informe técnico de Verificación.

 Articulo 26 .- Requisitos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común :

• Se adjuntara la copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.
• Plano de independización.
• Reglamento interno.
 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE
REGULARIZACIÓN
 Articulo 27.- Requisitos adicionales para remodelación, ampliación, modificación o reparación :
• Se presentan los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente reglamento.

 Articulo 28.- Requisitos para la regularización de demolición :

• Copia Literal de dominio
• Plano de Ubicación y localización.
• Plano de planta a escala 1/75, en el que se delineara las zonas de la fábrica demolidas, en el caso de
demolición parcial.
• Informe técnico de Verificación y de ser el caso informe del verificador Ah Hoc.
• Cuando se regularice una edificación que a remplazado total o parcialmente a otra preexistente que
se encuentra registrada, el Verificador Responsable hará constar en su informe Técnico de Verificación
la demolición de la fabrica precedente. En estos casos, el registrador inscribirá la demolición y luego
extenderá el asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica de la edificación nueva.
 SUPERINTENDENCIA
NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del
Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Públicos, y tiene entre sus principales funciones y
atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico -
registrales de los registros públicos que integran el Sistema
Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en
los Registros que conforman el Sistema.

Por ejemplo, cuando adquieres una propiedad este hecho

queda registrado en pro de la transparencia jurídica. Al quedar
la operación de compra venta registrada no hay dudas legales
de quien es el nuevo propietario del inmueble.
 ¿QUÉ ES EL CRI?

EL CRI de la SUNARP es un documento público emitido por la Sunarp, a

través de uno de sus Registro Públicos. CRI son las siglas de Certificado
Registral Inmobiliario, que es el nombre oficial del señalado
.documento. En el mismo, la Sunarp certifica:
•Las características principales de inmueble.
•El dueño actual del inmueble, así como quiénes fueron los anteriores.
•Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha, tales como
arrendamientos, demandas y embargos.
•Títulos pendientes de inscripción, tales como hipotecas,
transferencias y bloqueos.
Cabe señalar que la información del CRI toma la historia registral del
inmueble, en aproximadamente los últimos 30 años.
COPIA LITERAL – 1950 EN MANUSCRITO
FICHA REGISTRAL – 1970 APARICIÓN DE
LA MAQUINA DE ESCRIBIR
PARTIDA ELECTRÓNICA – 1990 USO DE LA
COMPUTADORA
 INFORMACIÓN DEL CRI

SUCESIÓN
COMPRA - VENTA NUMERACIÓN
INTESTADA
 INFORMACIÓN DEL CRI
DECLARATORIA CARGAS GRAVAMEN: LEVANTAMIENTO
DE FABRICA HIPOTECA DE HIPOTECA
 INFORMACIÓN DEL CRI
DECLARATORIA CARGAS GRAVAMEN: LEVANTAMIENTO
DE FABRICA HIPOTECA DE HIPOTECA
 CERTIFICADO DE PARAMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
El certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios es un documento que emiten las
municipalidades distritales y provinciales en el
ámbito de su jurisdicción y constituye un
documento previo que regula el diseño y las
condiciones técnicas que afectarán el proceso de
habilitación urbana o de edificación de un predio y
que, por tanto, es necesario tramitar ante una
entidad, con anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y de edificación.
Debe ser emitido en el plazo de días útiles y tendrá
vigencia de 3 años.
REQUISITOS PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE
PARAMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANISTICOS PLANO DE UBICACIÓN
REQUISITOS PARA OBTENER EL CERTIFICADO DE
PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
FOM
CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE PARAMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
• Zonificación y usos de los suelos
permisibles y compatibles.
• Alineamiento de fachada.
• Coeficientes máximos y mínimos de
edificación.
• Porcentaje mínimo de área libre.
• Altura máxima de edificación.
• Retiros municipales.
• Área de lote normativo.
• Frente normativo mínimo.
• Densidad neta expresada en habitantes
por hectárea.
• Exigencia de estacionamiento para cada
uno de los usos permitidos.
• Calificación de bien cultural inmueble, de
ser el caso.
• Fecha de emisión.
CERTIFICADO DE PARÁMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
PLANO DE DISTRIBUCIÓN
FORMULARIO REGISTRAL (FOR)
 INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN

El Informe Técnico de Verificación a que se refiere la Ley 27157 y su

reglamento es un formato con carácter de declaración jurada en la cual
el Verificador Responsable de la Regularización de Edificación emite informe de
carácter técnico acerca de la realidad física existente de la edificación materia
del trámite.
En tal sentido, el Informe Técnico de Verificación sólo puede ser suscrito por el
Verificador Responsable del trámite de regularización es decir, de un Verificador
Común inscrito en la SUNARP.
 ¿QUE CONTIENE EL FORMATO DE
INFORME TÉCNICO DE VERIFICADOR?
1. PROPIETARIO.
2. DATOS DEL VERIFICADOR RESPONSABLE.
3. INFORME TÉCNICO.
4. CONSTANCIA DE DEMOLICIÓN.
5. OBSERVACIONES.
6. FIRMA Y SELLO.
7. CONSTANCIA DE COMUNICACIÓN Y PAGO PARA INTERVENCIÓN DE
VERIFICADOR AD HOC.
CONTENIDO DEL INFORME TÉCNICO
DE VERIFICACIÓN
DECLARACIÓN JURADA
 CANCELACIÓN DE CARGAS

• El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas, presentará,

para la cancelación de éstas, un nuevo Informe Técnico de Verificación que
acredite la subsanación (planos replanteados si es necesario).
• Cuando la cancelación de la carga determine la modificación del contenido del
asiento de inscripción de la declaratoria de fábrica, el registrador procederá a
extender el asiento modificatorio respectivo.
• Las cargas referentes a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas
perimétricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal
correspondiente.
 REGULARIZACIÓN CON
SANEAMIENTO DE TITULACIÓN
• Si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de
iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de
dominio o formación de titulo supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el
asunto no contencioso de competencia notarial.
• Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el
interesado acredita posesión continua, pacifica y pública del inmueble por mas de diez
(10) años, esté o no registrado el predio.
• Procede tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando
el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación
objeto de regularización este levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe
acreditar, por lo menos, cinco (5) años de posesión.
 FIN

MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN