HABILITACIONES URBANAS

OSCAR HUERTA AYALA

 Actores y responsabilidades

El Registrador Público

Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de

Predios, los documentos previos, los dictámenes e informes
técnicos correspondientes a proyectos de habilitación urbana
y/o edificación, las resoluciones de licencias, la recepción de
obras de habilitación urbana, las declaratorias de edificación y
los demás actos que ameriten inscripción, de conformidad
con los requisitos y procedimientos establecidos en la
presente Ley, bajo responsabilidad.

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 DEFINICIONES
Habilitación Urbana

16.1 Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de

accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública.

Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este

proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso

público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en

lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en

el Registro de Predios.

16.3 El procedimiento administrativo de habilitación

urbana contempla dos etapas:

a) Aprobación del proyecto.

b) Recepción de las obras 3

A) ETAPA DE APROBACIÓN DE PROYECTOS

En la etapa aprobación de proyectos se autoriza el modelo

de la habilitación con su respectivo gráfico, así como el inicio
de las obras.
La aprobación se materializa en un plano de manzanas y
lotes, conjuntamente con las áreas públicas, las viales y
aportes para distintos fines.

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B) ETAPA DE RECEPCIÓN DE OBRAS

En la etapa de recepción de obras se da por concluida la

ejecución de las obras de habilitación según el proyecto, o
con el replanteo correspondiente, con lo cual se tiene por
consolidada la situación jurídica independiente de cada uno
de los lotes resultantes, y la transferencia al dominio público
o las entidades respectivas de las áreas públicas y otros
aportes.

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 ETAPAS DE LAS HABILITACIONES URBANAS

Antes de la Ley N° 26878 existían 3 etapas:

- Aprobación de Estudios Preliminares.
- Aprobación de Proyectos.
-Recepción de Obras.

Con la Ley N° 26878 (Publicada el 20/11/1997) y la Ley N°

29090 (Publicada el 27/09/2007) existen 2 etapas:

- Aprobación de la Habilitación
- Recepción de Obras
a)HABILITACIÓN URBANA NUEVA
(Ley N°29090) e INSCRIPCIÓN REGISTRAL
- Licencia
-Recepción de Obras

b).- REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA

(Ley N°29090) e INSCRIPCIÓN REGISTRAL
- Parcial (Proyectos)
-Total (Recepción de Obras)

c) HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO e INSCRIPCIÓN REGISTRAL

- Recepción de Obras

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 CONCEPTO Y EFECTOS
DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

La Licencia es un acto administrativo emitido por la Municipalidad mediante el cual se

autoriza la ejecución de una obra de habilitación urbana y/o de edificación prevista en la
Ley.
3.2 Características:

a) La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación se otorga de acuerdo a la

documentación técnica aprobada. Se encuentra afecta al pago por derecho de
tramitación por concepto de licencia.
b) Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de la fecha de su
emisión y es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida; puede ser
prorrogada y revalidada. La licencia es prorrogable por doce (12) meses calendario y por
única vez. La prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores a
su vencimiento, indicando el número de la licencia y/o del expediente.
c) Para la obtención de la Licencia de Edificación, se tiene que acreditar que el predio
cuenta, por lo menos, con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado.

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 CONCEPTO Y EFECTOS
DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

3.4 Efectos de la Licencia

a) El otorgamiento de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación determina la

adquisición de los derechos de construcción en el predio, habilitando o edificando en los
términos y condiciones otorgados en la misma.

b) La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno acerca de

la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.

c) Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados, pudiendo
recaer en uno o más predios, siendo necesario en este último caso la acumulación
registral de los lotes para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.

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 CONCEPTO Y EFECTOS
DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

Inscripción registral
La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y revalidación, son
inscribibles en la partida registral del predio.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la
inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según
corresponda.
En la calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o
cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador, bajo
responsabilidad, solo verifica la competencia del funcionario que la emitió, la
formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes
registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el
desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió.

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 CONCEPTO Y EFECTOS
DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

Artículo 4.- Revalidación de Licencias

4.1 Vencido el plazo de vigencia de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación,

el administrado puede revalidarla por única vez por el mismo plazo por el cual fue
otorgada.

4.2 Son objeto de revalidación, aquellas licencias emitidas en el marco de la Ley.

4.3 La revalidación sólo procede cuando exista avance de la ejecución de la obra sin
considerar las obras preliminares. Este avance puede presentar modificaciones no
sustanciales, en caso contrario la Municipalidad declara la improcedencia de la solicitud.

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 MODIFICACION AL PROYECTO DE
HABILITACION URBANA
• Artículo 22.- Modificaciones al proyecto de habilitación urbana
• (…)
• Se considera modificación no sustancial las habilitaciones urbanas que, en su
ejecución, han requerido el replanteo de lotes, sea en dimensionamiento,
superficie o número, pero que mantienen el esquema aprobado en la licencia de
habilitación urbana; estas pueden ser sometidas a evaluación previamente a su
ejecución o concluir normalmente su trámite de Recepción de Obras, respetando
las áreas del cuadro de aporte.
• (…) Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
 PRORROGA DE LA LICENCIA

Una postura la tiene el Tribunal Registral en la

Resolución N° 1020-2014-SUNARP-TR-L de
29/05/2014: PRÓRROGA DE LA LICENCIA DE
HABILITACIÓN URBANA "Procederá la
anotación de la prórroga de la licencia de
habilitación urbana cuando hubiera sido
concedida oportunamente por la Municipalidad,
aun cuando a la fecha del asiento de
presentación del título que contiene la prórroga,
la anotación preventiva de habilitación urbana
ya hubiera caducado, siempre que no exista
obstáculo en la partida"
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

Artículo 34 de la Ley 27444.- Procedimiento de evaluación previa

con silencio positivo.-

34.1 Los procedimientos de evaluación previa están

sujetos a silencio positivo, cuando se trate de algunos de los siguientes supuestos:
1.- Todos los procedimientos a instancia de parte no sujetos al silencio
administrativo negativo taxativo contemplado en el artículo 37.
2.- Recursos destinados a cuestionar la desestimación de una solicitud cuando el
particular haya optado por la aplicación del silencio administrativo negativo.

34.2 Como constancia de la aplicación del silencio positivo de la solicitud del

administrado, basta la copia del escrito o del formato presentado
conteniendo el sello oficial de recepción, sin observaciones e indicando el
número de registro de la solicitud, fecha, hora y firma del agente receptor. En
el caso de procedimientos administrativos electrónicos, basta el correo
electrónico que deja constancia del envío de la solicitud.
INSCRIPCIÓN DE LICENCIA DE HABILITACION URBANA

*
 Anotación preventiva
de la licencia de habilitación urbana
 Anotación preventiva
de la licencia de habilitación urbana

- Habilitaciones urbanas con

construcción simultánea y venta
garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas

bajo cualquier modalidad, bajo
responsabilidad del promotor.
 Anotación preventiva
de la licencia de habilitación urbana
 Anotación preventiva
de la licencia de habilitación urbana
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo
 Contenido del asiento
de anotación preventiva de la licencia
Preindependización
 Título inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 40 RIRP
 Contenido del asiento de recepción de obras

A) Número y fecha de la resolución municipal que

aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la fecha de
presentación del expediente a la municipalidad y
la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área del
predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de
aportes, área de compensación, área de vías
públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 41 RIRP
 Modificación de lotes
preindependizados y transferidos

1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el

área, linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 42 RIRP.

* Instrumento público (= transferencia)

Reglas para identificación de lotes
modificados

1. Variación de los lotes puede ser verificada por el

Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 42 RIRP
 Título inscribible de recepción
de obras por silencio administrativo positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la

recepción de obras presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración jurada
del propietario presentada a la municipalidad
en el sentido que operó el silencio
administrativo positivo.
Art. 43 RIRP
 Recepción parcial de obras

Cuando se apruebe la recepción parcial de

obras, se independizará el área recepcionada,
quedando en la partida matriz el área
pendiente de ejecución.
Si existen aportes pendientes de efectuar en
la etapa recepcionada, se extenderá un
asiento en el rubro d) de la partida matriz,
haciendo constar esta circunstancia.
Art. 44 del RIRP
 Recepción parcial de obras

Artículo 37 del Reg. Licencias.- Recepciones Parciales

El administrado puede solicitar la recepción parcial de las
obras de habilitación urbana por etapas, siempre que se
hayan ejecutado todas las obras proyectadas y
autorizadas con la licencia para la etapa respectiva.
Se puede inscribir en el Registro de Predios la etapa
recepcionada, permaneciendo el área pendiente de
ejecución de obras en la partida registral matriz
REGULARIZACION DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
• Artículo 30.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones
ejecutadas sin licencia municipal
• Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la
correspondiente licencia, así como las edificaciones ejecutadas desde el 01 de
enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son regularizadas de forma
individual por las municipalidades.
• Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias
de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación y pueden ser desarrollados
siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o,
en caso que sea más favorable, con la normativa vigente.
• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
Título inscribible para la regularización
conforme al RIRP
TÍTULO INSCRIBIBLE CONFORME AL RIRP

Artículo 48.- Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio.- Cuando la

habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la
inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal
respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor
extensión deberá presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el
plano perimétrico del área habilitada y del área remanente, así como la
memoria descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el Registrador
independizará el área objeto de la habilitación en mérito a los documentos
mencionados en el presente artículo.
En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación
que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de
regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de publicación de la Ley
Nº 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de dicha Ley, no
procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta
circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución
municipal respectiva.
Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por
un arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la
valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización
se encuentre contenida en la Resolución respectiva.
 TÍTULO INSCRIBIBLE CONFORME AL RIRP

En la habilitación urbana de oficio no

existen etapa de proyectos, sino que
equivale a una recepción de obras, y a
diferencias de las habilitaciones urbanas
nuevas y las de regularización de
habilitaciones urbanas ejecutadas el
pedido no es iniciado por un particular
sino lo realiza de oficio por la propia
municipalidad.
 HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Según el Artículo 3 DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA

Zona urbana consolidada

Aquella constituida por predios que cuentan con servicios
públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas e
infraestructura vial, redes de agua, desagüe o
alcantarillado y servicios de alumbrado público. Para efectos
del procedimiento de Habilitación Urbana de Oficio, el nivel
de consolidación de los predios debe ser mínimo del 90%
del total del área útil del predio matriz.
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO (Art.24° Ade la Ley
N°29090)

En tal sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral en las

Resoluciones Nº 476-2013-SUNARP-TR-A de 17/10/2013:
INAPLICACIÓN DEL SAP EN LAS HABILITACIONES URBANAS DE
OFICIO En los procedimientos de habilitaciones urbanas de oficio no
corresponde aplicar el SAP, por cuando su inicio no depende de la
voluntad del interesado sino de la propia autoridad municipal”.
Res. Nº 174-2010-SUNARP-TR-A de 14/05/2010: INAPLICACIÓN DE
SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO A UNA HABILITACIÓN
URBANA DE OFICIO. A las habilitaciones urbanas de oficio a que se
refiere el artículo 24 de la Ley Nº 29090, por tratarse de una
declaración de la administración que nace de oficio y no como
consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el
silencio positivo.

3
 Habilitación Urbana de Oficio

 Improcedencia:
 Tener en trámite un procedimiento de habilitación urbana o de regularización
de una ejecutada ante la municipalidad o de recepción de obras.
 Cuenta con servicios públicos domiciliarios pero no tiene edificaciones fijas y
permanentes.
 Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas reservadas o
fajas de servidumbres.
 Se encuentra en terrenos de uso o reservados para defensa nacional.
 Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vías, de interés
arqueológico o patrimonio cultural.
 Se encuentra incurso en un proceso judicial para determinar la titularidad,
mejor derecho o preferencia de título.
 Ubicado en zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la
población.
 Exista superposición de áreas con predios de terceros.

3
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• Artículo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio
• Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en el ámbito del Cercado, declaran la habilitación urbana de oficio de aquellos
predios matrices registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas
consolidadas que cuenten con edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con
equipamiento urbano, de ser el caso, así como con servicios públicos domiciliarios de agua
potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, otorgándoles la
correspondiente calificación de urbano de conformidad con su realidad local, y disponen la
inscripción registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano.
• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
•
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación
urbana; sin embargo, de existir áreas destinadas a recreación pública, educación,
salud y otros fines, éstas serán consideradas en la habilitación urbana de oficio e
independizadas según corresponda.
• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
•
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• El procedimiento de habilitación urbana de oficio se inicia con la disposición
fundamentada de la municipalidad, la cual es notificada a los titulares registrales
del predio matriz y a los posesionarios, en la cual se identifica al predio matriz por
reunir las siguientes condiciones:
• a) Encontrarse inscrito en el Registro de Predios como predio rústico.

• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018

 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• b) Ubicarse en una zona urbana consolidada que cuenta con servicios públicos
domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado
público. El nivel de consolidación será del 90% del total del área útil del predio matriz.

• c) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías y veredas acorde con
los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad respectiva.

• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018

 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• d) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe encontrarse
ejecutada la canalización de acequias de regadío y respetar las servidumbres de
los cables de red eléctrica de media y alta tensión, de la vía férrea y la faja
marginal de los ríos, de ser el caso.
• La habilitación urbana de oficio se aprueba mediante Resolución Municipal,
disponiéndose la inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano del
predio matriz.
• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la habilitación
urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por los posesionarios, o
por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de
titulares o posesionarios. En caso de predios matrices en copropiedad o
coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50% más uno del total de
los mismos.

• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018

•
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• Las municipalidades pueden rectificar y/o determinar áreas, linderos y/o medidas
perimétricas inscritas que discrepen con las resultantes del levantamiento topográfico
que se realicen en el procedimiento de habilitación urbana de oficio.

• Las causales de procedencia e improcedencia, el órgano responsable, el contenido del

expediente técnico, el procedimiento y demás condiciones para obtener de las
municipalidades la habilitación urbana de oficio se establecerán en el Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

• Decreto Legislativo 1426 publicado el 16.09.2018

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