INSTITUTO LATINOAMERICANO ELIAD - AREQUIPA

DECLARATORIA
DE FÁBRICA
Aspectos registrales
NORMATIVA APLICABLE

 Ley Nº29090
 D.S.Nº 008-2013-Vivienda.
 Ley 27157
 D.S. 035-2006-Vivienda
 Reglamento del Registro de Predios
 Propiedad predial
1. Extensión 2. Partes integrantes
3. Principio de accesión

5.
Edificación
4. Limitaciones al D° de propiedad
 Código Civil
 Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el bien.
 Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la condición de éste…
 El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él.
 La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de
habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.
 Edificación
• Resultado de construir una
obra para albergar al hombre
en el desarrollo de sus
actividades.

• Comprende las instalaciones

fijas y complementarias
adscritas a ella.
 Tipos de obras
• Edificaciones nuevas.
• Ampliaciones: incrementando el área techada
• Remodelaciones: modifica la tipología y/o el estilo arquitectónico.
• Refacciones: mejoramiento y/o renovación.
• Acondicionamientos: adecuación de ambientes.
• Puesta en Valor Monumental
• Cercado.
• Demolición.
 Ley Nº29090
Autorización Reconocimiento legal

LICENCIA D. FÁBRICA

Anotación Inscripción
LICENCIA DE EDIFICACIÓN
MODALIDADES DE APROBACIÓN
 ASPECTOS REGISTRALES

Actos Inscribibles:

1. Documentos previos
2. Pre-declaratoria de fábrica
3. Declaratoria de fábrica
4. Cargas técnicas
5. Cancelación de cargas técnicas
 DOCUMENTOS PREVIOS
Regula el diseño o las condiciones técnicas que
afectarán el proceso de edificación:

 Certificado de Zonificación y vías

 Certificado de Parámetros Urbanísticos o
Edificatorios
 Certificado de Factibilidad de servicios.

SON ACTOS INSCRIBIBLES A SOLICITUD DEL

PROPIETARIO SERÁ OPONIBLE 3ROS.
 PRE DECLARATORIA
DE FÁBRICA

Es la anotación preventiva de un
proyecto de declaratoria de fábrica
aprobado por la municipalidad,
elaborada a partir de los planos de obra
y especificaciones técnicas.
 Título inscribible
Modalidades A y B
 Título inscribible
Modalidades C y D
 Plazo de vigencia

• Vigencia: Un año.
• Prórroga: cuantas veces sea necesario.
En mérito a documento privado con
firmas certificadas otorgado por el
propietario del terreno.
• Caducidad: vencido el plazo de la
vigencia.
 Contenido del asiento de
predeclaratoria de fábrica

 Distribución de Ambientes, área techada por cada piso, área

libre del primer piso, el carácter preventivo del asiento, la
norma que autoriza su extensión, su plazo de vigencia y el
nombre del profesional que interviene en el proyecto y
demás datos relevantes.
 LEY 29090
DECLARATORIA DE FÁBRICA
 REGULARIZACION DE EDIFICACIÓN
LEY 29090
Para edificaciones construidas sin licencia y
concluídas entre 20-07-1999 y 25-09-2007.
Plazo: 31-12-2013
Es una regularización MUNICIPAL

No se aplican las normas de regularización

de la ley 27157
 DECLARATORIA DE
FÁBRICA
• Reconocimiento legal de la existencia de una obra. Se realiza mediante una
declaración del propietario, cumpliendo las formalidades y trámites
establecidos por la ley.

• No implica la modificación ni disposición del bien.

Inscripción de la declaratoria de
fábrica
• Su inscripción busca hacer constar en el Registro las
características físicas de la edificación y si ha sido levantado
según la legislación sobre la materia.

• Constituye un dato físico material del predio que se

extiende en la partida registral. (Art. 5, literal b) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios)
 No inscripción
• La edificación no inscrita no constituye
obstáculo para la inscripción transferencia de
predio cuando en el título se haya consignado que
dicha edificación también es objeto de la
transferencia(Art. 100 R.I.R.P.)
• La inscripción de la fábrica no constituye acto
previo para la inscripción de la numeración,
salvo que se trate de numeración interna(Art. 92
R.I.R.P.)
Título Formal( Art. 78 RIRP)

 FUE Ley 29090.

 Escritura Pública en el que se inserte o adjunte el
FUE o los documentos exigidos según la norma
aplicable.
 FOR en los casos de regularización de
edificaciones (ley 27157).
 Otros señalados en normas especiales.
* Se deben acompañar los anexos según la
normativa especial y planos de ubicación,
localización y distribución autorizados por
profesional.
Regularización de fábrica
REGULARIZACIÓN DE
FÁBRICA

Informalidad Regularización

Edificación informal : fuera de los marcos legales y normativos

que la rigen.

Regularización : acto de saneamiento.

Sanear = hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo.
Formalización.
 Ley 27157
Regularización de edificaciones
• Es el reconocimiento legal de una construcción de
hecho, eliminando sanciones.

• En caso de no ajustarse a los parámetros establecidos

por la municipalidad está sujeta a la necesidad de
adecuarse y a fiscalización posterior.
 Ámbito de aplicación
Predios urbanos
1. Terrenos Urbanos
2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitaciones urbanas con construcciones
simultaneas.
3. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
en la Municipalidad correspondiente e inscritos como
rústicos en el Registro de Predios.
 Ámbito de aplicación
Fecha de culminación de la edificación

20/07/99
30/07/03

Regularización Regularización
indefinida hasta el 31/12/16
LEY N°30830 (LEY QUE MODIFICA LA
LEY 27157)
 Título formal de regularización
de fábrica
• FOR suscrito por el propietario y autorizado por verificador responsable,
con certificación de firmas por Notario.
• Certificado de Parámetros Urbanísticos.
• Plano de localización y ubicación.
• Plano de plantas de arquitectura (plano de distribución por pisos)
• Informe Técnico de Verificación.

* Planos e informe técnico, sólo suscritos por verificador

responsable con firmas legalizadas
 Verificador Responsable

 Arquitecto o Ingeniero Civil colegiado, que organiza la

documentación que se acompaña al FOR, bajo
responsabilidad emite Informe Técnico de Verificación y
declara que los planos que se adjuntan corresponden a la
realidad física existente, dejando constancia de las
observaciones que formula. Comunica a la entidad rectora
cuando se requiere informe de verificación Ad Hoc.
Informe Verificador Ad Hoc

 REGLAMENTO DE LA LEY 27157

 Artículo 9.- Funciones del Verificador Responsable
 Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de
regularización lo requiera, el Verificador Responsable
comunicará a la entidad rectora correspondiente que se
requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad
Hoc... Las constancias del cumplimiento de este
trámite y de su pago, se anotarán en el formulario del
Informe Técnico de verificación.
 Informe Verificador Ad Hoc

Artículo 79 R.I.R.P.
“Cuando se encuentre pendiente la emisión
del informe de verificación ad hoc se
extenderá, en el rubro de cargas y
gravámenes, una anotación en la que se deje
constancia de tal circunstancia, la que se
cancelará con la presentación de dicho
informe al Registro”.
 CARGAS TÉCNICAS

 Se inscribirán en el rubro cargas y gravámenes, las

observaciones que efectúe el verificador en su
informe, cuando advierta discrepancia en el área y
linderos del terreno, así por transgresiones a la
normatividad urbanística o de edificación.
 El propietario estará obligado a subsanarlas antes de
ejecutar cualquier tipo de obra en la edificación.
 Podrán ser canceladas mediante un nuevo informe de
verificación, que acredite las subsanaciones con firmas
legalizadas por notario.
Art. 82: Levantamiento de carga

 Las cargas serán canceladas en virtud de un

nuevo Informe Técnico emitido por el
verificador competente, en el que se acredite
el levantamiento de las observaciones que
dieron mérito a su anotación, acompañado, de
ser necesario, de los planos replanteados. No
corresponde al Registrador formular
observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe."
ASIENTO DE DECLARATORIA DE
FÁBRICA

 Distribución de ambientes, área techada por

cada piso, área libre del primer piso, fecha de
finalización de la obra, la valorización,
nombre del profesional que interviene en la
declaratoria y demás datos relevantes.

 Si en el título no consta la fecha de

finalización, podrá presentarse documento
privado con firma certificada notarialmente.
 EDIFICACIÓN SOCIAL SOBRE
TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS
CÓNYUGES
 Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedades
gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno
propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la
sociedad conyugal sobre el inmueble por el sólo mérito
de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien
mantiene la condición de propio.
 Para ello deberá de presentarse la respectiva partida de
matrimonio en copia certificada.
IV.- JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL
REGISTRAL EN REGULARIZACIONES
Intervención de copropietarios en regularización de
fábrica
“En el formulario registral sobre regularización de
declaratoria de fábrica.. Deben intervenir todos los
copropietarios.( 19º precedente de observancia
obligatoria aprobado en el X pleno registral)
Este`precedente fue dejado sin efecto por acuerdo
plenario del T.R.
Precedentes de Observancia
Obligatoria
 Res. 214-2006-SUNARP-TR-L-
REGULARIZACIÓN DE EDFICACIONES
SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS
URBANAS CONSOLIDADAS.- “Para inscribir la
regularización de edificaciones existentes sobre
predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, no se
requiere resolución de alcaldía que declare la
Habilitación Urbana de oficio, ni por lo tanto, de
inscripción de cambio de uso de rústico a urbano,
bastando con acreditar que el predio se encuentra
como urbano en la Municipalidad correspondiente”.
(Décimo pleno)
Precedentes de Observancia
Obligatoria
 Res. 492-2007-SUNARP-TR-L. Cancelación de Cargas En
Vía Rectificación- “Las cargas técnicas extendidas sobre la
base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de
Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normatividad sobre edificaciones, consignadas como tales por
haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios vigentes a la fecha de su
regularización y no a la fecha de su ejecución de la obra,
pueden ser canceladas a mérito de un nuevo informe técnico de
verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la
fábrica regularizada, la edificación se adecuaba a los
parámetros vigentes en dicha oportunidad”. (Vigésimo Sétimo
y Vigésimo Octavo Pleno).