“Curso: Habilitaciones Urbanas”

Dr. Ángel Bernabé Bellido Alvarado

HABILITACION URBANA
 HABILITACION URBANA

 Definición:

 Articulo 3 de la Ley Nº 29090:

 El proceso de convertir un terreno rustico o eriazo en urbano,

mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de
agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e
iluminación publica.
 HABILITACION URBANA

 Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la

distribución de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere
de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública,
que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios
públicos complementarios, para educación y otros fines, en lotes
regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del
Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios
correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos.”
 HABILITACION URBANA
LEY Nº 29090

El proceso de habilitación urbana comprende dos etapas:

1. Aprobación del proyecto

2. Recepción de obras
 HABILITACION URBANA
LEY Nº 29090

El proceso de habilitación urbana comprende dos etapas:

El proceso de Licencia
Pasa por
habilitación de HU
obtener
urbana

Se solicita
Aprobación del Una vez
la
concluidas las
proyecto recepción
obras
de obras
 HABILITACION URBANA
LEY Nº 29090
Procedimientos de
Habilitaciones Urbanas por el
modo de su aprobación:

Habilitación
Habilitación Urbana Ejecutada Habilitación
Urbana Nueva: (Regularización de Urbana de Oficio
H.U.Ejecutada):

Aprobación del Aprobación de

Proyecto Proyecto

Recepción de Obras
Recepción de Obras
(Parcial o Total).
 Anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana:
Articulo 34 del RIRP.
Se realiza en merito a los siguientes documentos:

 Cargo del FUHU presentado a la municipalidad distrital o provincial en el

caso del cercado, con el sello de recepción y numero de exp.asignado.

 Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización.

 Memoria descriptiva.

 Autorizaciones de construcción simultanea y/o de venta garantizada de lotes

 Habilitación Urbana Nueva

Habilitación Urbana con autorización de

Nueva: Etapa construcción
Aprobación del Proyecto simultanea

Con autorización de
venta garantizada
de lote

Anotación preventiva Pre independización

del proyecto HU de lotes
 Anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana:
Articulo 34 del RIRP.
Que sucede con aquellos proyectos de habilitaciones urbanas nuevas
que no cuentan con autorizaciones de construcción simultanea y/o
Venta garantizada de lotes?

 Se anotaran preventivamente a solicitud y bajo responsabilidad del promotor

y no se pre-independizaran los lotes conformantes de la habilitación
urbana.
HABILITACION URBANA NUEVA EN ETAPA DE APROBACION DEL
PROYECTO, SIN AUTORIZACIONES

Habilitación Urbana con autorización de

Nueva: Etapa construcción
Aprobación del Proyecto simultanea

venta garantizada
de lote

Anotación preventiva Pre independización

del proyecto HU de lotes
 Anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana:
Articulo 34 del RIRP.
Requisitos para que proceda la anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana, sin autorización de construcción simultanea y/o
venta garantizada de lotes:

 Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU

 Plano de ubicación y localización del terreno

 Plano de trazado y lotización

 Memoria descriptiva.

 Solicitud del promotor .

 PREINDENDIZACION DE LOTES: Articulo 38 del RIRP.

Las partidas pre independizadas y las anotaciones preventivas extendidas en

ellas se mantendrán vigentes hasta la caducidad del asiento de anotación
preventiva del proyecto de habilitación urbana.

Las licencias de habilitación y de edificación, tendrán una vigencia de treinta y

seis (36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y por única vez.

La prórroga deberá solicitarse dentro de los treinta (30) días calendario,

anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin costo adicional alguno.
INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS
 INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS

Artículo 40 del RIRP.- La Inscripción de la recepción de obras se hará en

mérito a los siguientes documentos:

a) Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a la

recepción de obras;

b) Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana;

c) Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo

que el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera
anotado preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso se
presentarán el plano de trazado y lotización y la memoria descriptiva presentados
para la obtención de la licencia de habilitación urbana;
 INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS

d) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la

licencia de habilitación urbana, salvo que el proyecto de habilitación urbana se
hubiera anotado preventivamente;

e) documento privado suscrito por el profesional responsable con certificación

de firmas que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana,
salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la memoria descriptiva.

Estos documentos deberán estar debidamente sellados por la municipalidad

respectiva.
 INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS

Sobre la presentación de los planos:

Los planos deberán estar georeferenciados al Sistema Geodésico

Oficial, según lo establecido en la Ley 28294, Ley que crea el Sistema
Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de
Predios y su Reglamento.
INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS CON
VARIACION DE AREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMETRICAS
 INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS CON VARIACION DE AREA,
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Artículo 42 del RIRP: Inscripción de recepción de obras con variación de

área, linderos y medidas perimétricas:

Cuando en la resolución de recepción de obras se varíe el área, linderos y

medidas perimétricas de los lotes pre independizados cuyo dominio se
encuentre anotado a favor de terceros, el Registrador procederá a inscribir la
recepción de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente a
cada lote, salvo que como consecuencia del replanteo de la lotización se
hubiese reducido la cantidad de lotes del área útil de la habilitación, en cuyo
caso se requerirá el consentimiento de los titulares con derechos anotados
sobre los lotes excluidos como consecuencia de la reducción. Inscrita la
recepción de obras, se procederá al cierre de las partidas abiertas para tales
lotes.
 INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS CON VARIACION DE AREA,
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Si como consecuencia del replanteo, la variación en la descripción de los lotes

impida su identificación por el área de Catastro, se requerirá la modificación o
aclaración del título que dio mérito a la anotación de la compraventa.

En los supuestos de los dos párrafos anteriores, el documento respectivo debe

revestir la misma formalidad que el acto primigenio.
INSCRIPCION DE RECEPCION PARCIAL DE OBRAS DE
HABILITACION URBANA EJECUTADA POR ETAPAS
 INSCRIPCION DE RECEPCION PARCIAL DE OBRAS DE HABILITACION
URBANA EJECUTADA POR ETAPAS

Artículo 44 del RIRP.- Recepción parcial de obras de habilitación urbana

ejecutada por etapas:

Cuando se inscriba la recepción parcial de obras en el supuesto del artículo 37

del Reglamento de la Ley Nº 29090, se independizará el área correspondiente
a la etapa recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de
ejecución.

, haciendo constar dicha circunstancia. Cuando en la resolución que

aprueba la recepción parcial se establezcan aportes pendientes de
efectuar en la etapa a recepcionar, se extenderá un asiento de anotación
preventiva en el rubro D de la partida matriz
COMPENSACION DE AREAS
 COMPENSACION DE AREAS

Artículo 45 del RIRP.- Compensación de áreas:

Cuando la habilitación urbana comprenda áreas sujetas a futura

compensación, ésta no constituye acto previo para la inscripción de
la aprobación del proyecto o de la recepción de obras. El Registrador
suspenderá la inscripción de los lotes comprendidos dentro del área
destinada a futura compensación que se encuentren total o
parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito, debiendo dejar
constancia de la suspensión en el asiento respectivo.

Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto

de la suspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que
hubiesen sido comprendidos dentro del área útil aprobada.
 COMPENSACION DE AREAS

Artículo 45 del RIRP.- Compensación de áreas:

El título inscribible estará constituido por la escritura pública o el formulario

registral que contenga el acuerdo de compensación. Si las áreas materia de
compensación no han sido comprendidas dentro del área útil aprobada para
cada habilitación, se deberá presentar además la Resolución municipal que
apruebe la lotización de ambas áreas materia de compensación y el plano
correspondiente.

Con la inscripción de la compensación de áreas se inscribirán

simultáneamente la modificación de las habilitaciones urbanas y de las áreas
de los predios matrices, para lo cual se presentarán los documentos que
correspondan a dichos actos.
INSCRIPCION DE REGULARIZACON DE HABILITACIONES
URBANAS EJECUTADAS
 INSCRIPCION DE REGULARIZACON DE HABILITACIONES URBANAS
EJECUTADAS

Artículo 47 del RIRP.- Inscripción de regularización de habilitaciones

urbanas ejecutadas:

La inscripción de la regularización de las habilitaciones urbanas ejecutadas a

que se refiere el artículo 23 de la Ley Nº 29090 se hará en mérito a los
siguientes documentos:

a) Resolución municipal que en vía de regularización aprueba el proyecto, en

cuyo caso se extenderá la anotación preventiva, aplicándose el artículo 37, en
lo que fuere pertinente o la recepción de obras de la habilitación urbana
ejecutada, en cuyo caso se extenderá el asiento de inscripción de la
habilitación y de la independización de los lotes;

b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización o

de replanteo en su caso, presentados ante la Municipalidad respectiva;
 INSCRIPCION DE REGULARIZACON DE HABILITACIONES URBANAS
EJECUTADAS

c) Memoria descriptiva;

d) Documento privado suscrito por el profesional responsable con certificación

de firmas que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana,
salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la memoria
descriptiva. Este requisito sólo será exigible en el supuesto de regularización
con recepción de obras.

En los casos en que la Resolución Municipal de regularización apruebe el

proyecto, la misma se anotará preventivamente. Los lotes serán
independizados una vez que se presente la Resolución de recepción de
obras.
INSCRIPCION DE HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO
 INSCRIPCION DE HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

“Las municipalidades declaran la habilitación urbana de oficio de los predios

registralmente calificados como rústicos, ubicados en zonas urbanas
consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios públicos domiciliarios.

Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación

urbana”.

Articulo 24 de la Ley Nº 29090.

 INSCRIPCION DE HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Artículo 48 del RIRP.- Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio:

Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio

registrado, la inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución
municipal respectiva.(*)

En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensión

deberá presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el plano
perimétrico del área habilitada y del área remanente, así como la memoria
descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas perimétricas
no consten en la resolución. En este caso, el Registrador independizará el área
objeto de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el
presente artículo.
 INSCRIPCION DE HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Artículo 48 del RIRP.- Inscripción de habilitaciones urbanas de oficio:

En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación

que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de
regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de publicación de la Ley
N° 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de dicha Ley, no
procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta
circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución
municipal respectiva.

Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por un

arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la
valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización
se encuentre contenida en la Resolución respectiva.
INSCRIPCION DE ACTOS DE DISPOSICION DE LOTES QUE
INTEGRAN UNA HABILITACION URBANA
INSCRIPCION DE ACTOS DE DISPOSICION DE LOTES QUE
INTEGRAN UNA HABILITACION URBANA

Artículo 49 del RIRP.- Inscripción de actos de disposición de lotes que

integran una habilitación urbana:

Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de

disposición de los lotes que integran una habilitación urbana,
previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la
resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre
disponibilidad sin requerirse la recepción de obras conforme a la
normativa vigente.
 HABILITACIONES URBANAS

OBSERVACIONES FRECUENTES
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 2683-2015-SUNARP-TR-L (30/12/2015)

 Sumilla: INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN

DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA
 "Cuando se trata de la regularización de una habilitación urbana
ejecutada no es necesaria la intervención de todos los copropietarios."
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 2683-2015-SUNARP-TR-L (30/12/2015)

 COMENTARIO: La ejecución de una habilitación supone la conversión de

un terreno rústico o eriazo en urbano mediante la ejecución de obras de
accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de
distribución de energía e iluminación pública, tal como lo establece el
Reglamento Nacional de Edificaciones, con la consecuente introducción de
modificaciones en el bien, por lo cual se requiere, en principio, del acuerdo
unánime de los copropietarios tal como lo establece el inciso 1 del artículo
971 del Código Civil; sin embargo, debe tenerse en cuenta que el presente
caso, se trata de un procedimiento de regularización de habilitación
urbana ejecutada, lo cual implica que el trámite realizado ante la
municipalidad busca el reconocimiento por la autoridad de determinadas
obras o actos realizados.
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 2683-2015-SUNARP-TR-L (30/12/2015)

 COMENTARIO: En tal sentido, resultaría de aplicación la norma prevista en

el artículo 973 del Código Civil, por la cual cualquiera de los copropietarios
puede asumir la administración y emprender los trabajos para la
explotación normal del bien, no requiriéndose contar con la intervención de
todos los copropietarios del bien.

 Dicho ello, aun cuando no hubieran intervenido todos los copropietarios, se

entiende que la intervención de UNO DE ELLOS, resulta válida por tratarse
de un acto de administración.
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 1458-2015-SUNARP-TR-L de 22/07/2015

 Sumilla: HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

"Procede que en la habilitación urbana declarada de oficio por la Municipalidad
respectiva, el interesado solicite ante el Registro la suspensión del procedimiento
de inscripción de algunos lotes conformantes de dicha habilitación, sin requerirse
autorización de la dicha entidad municipal"."
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 1458-2015-SUNARP-TR-L de 22/07/2015

 Comentario: En ese sentido, nos encontramos frente a un acto

administrativo, mediante el cual la municipalidad respectiva ha cumplido
con los presupuestos y requisitos exigidos por la norma, tales como la
Ley Nº 29090 y su Reglamento con la finalidad de declarar que un predio
rústico ostenta la calidad de urbano expidiendo la resolución municipal
correspondiente, pronunciamiento que constituye un acto administrativo, el
mismo que goza de la presunción de validez conforme al artículo 9 de la
Ley Nº 27444 - Ley del Procedimiento Administrativo General .
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 1458-2015-SUNARP-TR-L de 22/07/2015

 Comentario: En el presente caso, al encontrarse habilitado de oficio la

totalidad del predio submateria, en virtud del procedimiento realizado
por la Municipalidad Distrital, resulta suficiente el pedido del interesado
referido a la suspensión del procedimiento de inscripción de los lotes Nº 1,
2 y 3 de la manzana "C" de la urbanización objeto de habilitación,
no requiriéndose que la Municipalidad se pronuncie al respecto.
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 1420-2015-SUNARP-TR-L de 20/07/2015

 Sumilla: DETERMINACION DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS.

 “Para inscribir la habilitación urbana, resulta necesaria la previa

determinación de los linderos y medidas perimétricas, cuando en la partida
registral y en el título archivado no existiese dicha información, ello a efectos
de individualizar e identificar el predio que se pretende habilitar.”
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 1420-2015-SUNARP-TR-L de 20/07/2015

 Comentario: Al no estar registradas las medidas perimétricas del

predio, no se puede comparar y verificar sí lo propuesto por el
usuario en el plano se adecúa o no a su antecedente registral.

 El Registrador ha denegado su inscripción, señalando que conforme

lo advertido en el Informe Técnico emitido por la Oficina de Catastro,
al no estar registradas las medidas perimétricas del predio, no es posible
verificar la adecuación al antecedente registral y descartar posibles
implicancias con predios colindantes, por lo que previamente deberá
procederse a la delimitación de linderos y medidas perimétricas en la
forma legal correspondiente.
 OBSERVACIONES FRECUENTES

• Resolución Nº 1420-2015-SUNARP-TR-L de 20/07/2015

 Comentario: Respecto del informe técnico del área de catastro, se ha

expedido la Directiva Nº 03-2014-SUNARP-SN aprobada mediante
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº
189-2014-SUNARP- SN del 31n/2014, publicada en el diario oficial "El
Peruano" el 8/8/2014, vigente a partir del 13/10/2014, por la que se
precisan los actos inscribibles en el Registro de Predios y otros registros
que requerirán informe previo del área de catastro.

 Así, en el numeral 5.1 de la esta directiva se estableció qué actos requieren
informe previo del Área de Catastro para efectos de que puedan acceder al
Registro. De esta manera, se considera. entre otros: g) En todas las
etapas de las Habilitaciones Urbanas, respecto a la conformidad de su
perímetro registrado.
 .
Fin de la Exposición