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DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
- LEY N° 27157 (MODIFICADO
POR LA LEY N° 30830)
Docente:
ARQ. LADIESKA ULIANOVA COLCHADO CERDAN
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¿Qué es la Declaratoria de Fábrica?
DEFINICION
Consiste en la inscripción de una construcción en el RdP, donde
se consignan las características y condiciones técnicas de una
obra y se reconoce el carácter legal de una determinada
construcción.
Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la
transferencia de un determinado predio, además de valorizarlo.
Asimismo permite la independización en caso se trate de
departamentos.
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¿Quién realiza la Declaratoria de
Fábrica?
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TIPOS DE DECLARATORIA DE FÁBRICA
LEY 27157 LEY 29090
- Todos las firmas de los documentos deben estar certificada ante notario
- Por derecho de inscripción (tasa variable): 3 multiplicado por el valor de la construcción y luego dividido entre 1000.
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LEY DE REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO
PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN
LEY 27157
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OBJETIVO DE LA LEY
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DEFINICIONES DE LA LEY
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de más
de un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos,
con un pasaje de acceso en calidad de bien común.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan
con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios comunes.
d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que
cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso
comercial.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como
bien de propiedad común.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes ni
servicios comunes.
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PERIODO DE REGULARIZACION
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SUPUESTO PARA LA REGULARIZACION
DE FABRICA
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ALGUNOS ALCANCES DE LA LEY
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ALGUNOS ALCANCES DE LA LEY
RUBROS QUE SE MODIFICARAN EN UNA REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA
Descripción del
Predios
Derecho de
propiedad
Cargas y
Gravámenes
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QUIENES INTERVIENEN EN EL PROCEDIMIENTO
DE REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA
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FORMULARIOS REGISTRALES - FOR
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CASO PRACTICO REGULARIZACION
DE FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION
DE FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION
DE FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION
DE FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION
DE FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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CASO PRACTICO REGULARIZACION DE
FABRICA E INDEPENDIZACION
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VERIFICADOR COMÚN (PRIVADO)
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MODELO DE DJ DEL VERIFICADOR
COMUN
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MODELO DE DJ DEL VERIFICADOR
COMUN
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VERIFICADOR COMÚN (PRIVADO)
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VERIFICADOR ADHOC (PUBLICO)
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SANCIONES A LOS VERIFICADORES
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SANCIONES A LOS VERIFICADORES
FALTAS LEVES
a) Ejercer funciones de verificador fuera del ámbito que le corresponde.
b) Omitir en el Informe Técnico de Verificación las observaciones
subsanables.
c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR
o en sus informes.
d) Incumplir los procedimientos estipulados en el presente Reglamento.
FALTAS GRAVES
a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentación
fraguada.
b) Omitir en el Informe de Verificación las observaciones no subsanables.
c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o
cancelado su registro de verificador.
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INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN
CONTENIDO:
LA UBICACIÓN DEL TERRENO.
EL ÁREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL
TERRENO.
EL CUMPLIMIENTO DE LOS PARÁMETROS
URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS APLICABLES AL
PREDIO.
LAS CARACTERISTICAS ARQUITECTÓNICAS,
ESTRUCTURALES Y DE LAS INSTALACIONES.
DE SER EL CASO, LA IDENTIFICACIÓN DE LAS
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y SUS ÁREAS.
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INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN
OBSERVACIONES DS. 035-2006VIVIENDA
13.1 CUANDO EL VERIFICADOR RESPONSABLE CONSTATA LA EXISTENCIA DE
DISCREPANCIAS, ENTRE EL ÁREA REAL DEL TERRENO, SUS LINDEROS Y/O
MEDIDAS PERIMÉTRICAS, CON LOS QUE FIGURAN EN LA PARTIDA REGISTRAL
DEL PREDIO; ASÍ COMO TRANSGRESIONES A LA NORMATIVA URBANÍSTICA O DE
EDIFICACIÓN, LAS HARÁ CONSTAR EN EL INFORME TÉCNICO COMO
OBSERVACIONES.
13.2 TRATÁNDOSE DE DENSIDAD NETA Y DE COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN,
FORMULARÁ OBSERVACIÓN SOLAMENTE EN LOS CASOS EN QUE LOS ÍNDICES
REALES INDICADOS EN EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN EXCEDAN, EN
MÁS DE 25% REGLAMENTARIO. EN EL CASO DEL ÁREA LIBRE, SÓLO OBSERVARÁ
SI ELLA ES INFERIOR EN MÁS DEL 25% DEL PORCENTAJE REGLAMENTARIO.
13.3 CUANDO EL VERIFICADOR AD HOC CONSTATA LA EXISTENCIA DE
TRANSGRESIONES A LAS NORMAS DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
MONUMENTAL, ARQUEOLÓGIA, NATURAL Y/O DE SEGURIDAD, ENTRE OTRAS,
LAS HARÁ CONSTAR COMO OBSERVACIONES EN SU INFORME, PRECISANDO SU
NATURALEZA Y EFECTOS.
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INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN
CASO PRACTICO
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INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN
CASO PRACTICO
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CARGAS
Las observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía
de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga
del inmueble en la partida registral del predio.
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CARGAS
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Levantamiento cargas registrales de
edificaciones
Levantamiento de carga técnica Las cargas técnicas serán
canceladas en virtud de un nuevo Informe Técnico emitido por
el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento
de las observaciones que dieron mérito a su anotación,
acompañado, de ser necesario, de los planos replanteados.
No corresponde al Registrador formular observaciones a los
aspectos técnicos de dicho informe.
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OBSERVACIONES REGISTRALES
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CAUSALES DE IMPROCEDENCIA
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CRITERIO REGISTRAL DE SUNARP
El ÁREA DE CATASTRO, evaluara los requisitos técnicos presentados, la
verificara los Datos técnicos, la Reconstrucción y ubicación del poligono del
predio, la Contrastación del polígono con la Base Gráfica Registral, Revisión de
plataformas informáticas (SBN, ANA, Ministerio de Cultura, MIDAGRI, etc.) de
zonas de dominio o protección del Estado. Según la naturaleza del requerimiento
y conforme a la normativa correspondiente. En caso existan discrepancias en la
información, serán señaladas en el Informe Técnico.
Cuando los planos del lote matriz presentados para los actos de
regularización, no concuerdan con el plano inscrito, respecto a su ubicación; o
no se cuenten con planos en el titulo archivado, se procede a evaluar solo los
planos de los lotes a regularizar, teniendo en cuenta el área y perímetro del
antecedente registral, lo cual debe ser señalado en el Informe Técnico.
El informe de catastro es vinculante para el registrador sólo en los casos de
aspectos técnicos.
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
Solicitud de inscripción de título, llenado y firmado por la persona
que realiza el trámite en la SUNARP.
Plano de localización y ubicación conforme a las características
señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 del Reglamento, debiendo
indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del
terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de
dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno
anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta
lectura de las medidas perimétricas.
Planos de arquitectura (distribución) por pisos, a escala que
permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes
exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets,
despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la
memoria descriptiva del FOR.
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REQUISITOS - DECLARATORIA DE FÁBRICA
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
CASO PRACTICO
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INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
SUJETAS A LOS REGÍMENES ESTABLECIDOS EN LA LEY
N°27157 y Ley 31264 - ART. N°63 del RIRP – CASO PRACTICO
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
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ASPECTOS TÉCNICOS A TENER EN CUENTA
Para la elaboración de planos tener en cuenta Especificaciones Técnicas, aprobada por
Resolución del Superintendente Nacional N° 178-2020-SUNARP/SN del 07-12-2020, la cual
dejo sin efecto las Directiva N° 002-2014SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 120-
2014-SUNARP/SN y la Directiva N°03-2014-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N°
189-2014-SUNARP/SN.
- El plano perimétrico y el plano de ubicación deberán estar elaborados en una escala
gráfica convencional (1/50, 1/100, 1/200, 1/500, 1/1000, 1/5000 1/10000 y otros que
permitan visualización y verificación de datos técnicos expresado en sistema WGS84
UTM), expresando el datum y la zona geográfica a la que está referido, debiendo
graficarse el Norte de cuadricula, la cuadricula, los vértices, los ángulos internos las
medidas perimétricas de cada tramo, el perímetro total, los nombres de los colindantes y
el área del predio.
- El membrete del plano deberá contener la siguiente información: tipo de plano, escala,
fecha, departamento(s) provincial(s) y distrito(s), nombre del profesional competente o
verificador que elaboró el plano.
- La Memoria Descriptiva deberá contener la descripción literal de los linderos, medidas
perimétricas y área de los predios materia de inscripción, así como la fecha de
elaboración de la misma.
- Los planos y memoria descriptiva deberán ser presentados en original y estar firmados y
sellados por el profesional responsable o verificador.
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
PRIMER PISO
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
SEGUNDO PISO
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
AZOTEA
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
PRIMER PISO
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
SEGUNDO PISO
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DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ADJUNTA AL FOR
PARA REGULARIZACION DE FABRICA - REQUISITOS
AZOTEA
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GRACIAS
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