PRESCRIPCION

ADQUISITIVA DE DOMINIO
1
DERECHOS REALES

▰ Revisión de conceptos, según el Código Civil:

El Código Civil clasifica a los derechos reales de la siguiente
manera:
Derechos Reales Principales: son autónomos, es decir, no requieren
de otro elemento para existir, tales como:
• La Posesión
• La Propiedad
• La Copropiedad
• El Usufructo
• El Uso
• La Habitación
• La Superficie
• La Servidumbre

2
DERECHOS REALES

▰ La Posesión Es el poder de hecho que se tiene

sobre un bien (art.896 Código Civil) es el ejercicio
de hecho de uno o más poderes inherentes a la
propiedad. ... La posesión es el derecho que surge
del propio comportamiento y del impacto de éste
sobre los terceros ajenos a la situación posesoria
▰ La Propiedad Es el máximo poder jurídico sobre
una cosa
▰ La Copropiedad En el artículo 969° del Código
Civil se establece que hay copropiedad cuando un
bien pertenece por cuotas ideales a dos o más
personas. De acuerdo a lo mencionado, entendemos
que hay copropiedad cuando dos o más personas
comparten la propiedad de un mismo bien
▰ El Usufructo es el derecho real
mediante el cual una persona puede
gozar temporalmente de un predio
que pertenece a otro sin alterar su
esencia(art.999 Código Civil)
▰ El Uso Es un derecho real por el cual
la persona goza del mismo y tiene la
facultad de percibir y gozar de una
parte limitadas de los frutos del
bien(art.1026 Código Civil)
3
DERECHOS REALES

▰ La Servidumbre se un gravamen o
▰ La Habitación, Es un derecho de uso carga impuesta sobre un predio en
que recae sobre una casa o parte de beneficio de otro predio y otorga al
ella para servir de morada (art.1027 predio dominante a realizar ciertos
Código Civil) actos de uso en el predio sirviente
▰ La Superficie Es un derecho real por (art.1035 Código Civil)
el cual el propietario del suelo
constituye sobre este un derecho a
favor de un tercero facultándolo a
tener y mantener construcciones
sobre la misma o por debajo de ella
por un tiempo determinado(art.1030
Código Civil)

4
POSESION INFORMAL

▰ I.- POSESION INFORMAL

Es el poder de hecho que se tiene sobre un bien. El artículo
896º del Código Civil señala que "la posesión es el ejercicio de
hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad". En tal
sentido, son poseedores: el propietario, el usurpador, el
usufructuario, el usuario, el arrendador, etc.

5
FORMAS DE ACCESO A LA PROPIEDAD

▰ Servidumbre
Es aquel derecho real con el que se limita a un
predio en beneficio de otro, que corresponde en
principio a un propietario distinto".
Se puede constituir por:
- Por contrato, pudiendo establecerse a título
oneroso y gratuito.
- Por Ley.
- Por voluntad testamentaria.
- Por disposición unilateral del propietario.
- Por prescripción.

6
FORMAS DE ACCESO A LA PROPIEDAD

▰ PROPIEDAD
La doctrina moderna considera el derecho de propiedad como
el poder unitario más amplio sobre un bien.

ALBALADEJO sostiene que "la propiedad es el máximo poder

jurídico pleno sobre una cosa". Tradicionalmente, la propiedad
se ha caracterizado por ser un derecho absoluto, exclusivo y
perpetuo.

7
 POSESION

A partir de 1980, por mandato de la Ley

Es el poder de hecho que se tiene sobre
un bien. El artículo 896º del Código Civil
señala que "la posesión es el ejercicio de
hecho de uno o más poderes inherentes a
la propiedad". En tal sentido, son
poseedores: el propietario, el usurpador,
el usufructuario, el usuario, el arrendador,
etc.
POSESION INFORMAL
Los procedimientos de formalización de
propiedad en asentamientos humanos se
originan en 1961 con la Ley 13517
denominada Ley Orgánica de Barriadas o
Barrios Marginales.
Orgánica de Municipalidades, asume las
competencias del saneamiento físico
legal de asentamientos humanos las
Municipalidades Provinciales de todo el
país hasta 1996 cuando se crea la
COFOPRI con competencia exclusiva y
excluyente en materia de formalización de
propiedad de posesiones informales

Actualmente, la competencia del

saneamiento físico legal de
asentamientos y posesiones informales Las vías para sanear el terreno informal
es de las Municipalidades provinciales[8], (saneamiento de propiedad), cuando se
sin embargo, por la propia Ley Orgánica trate de propiedad privada, son
de Municipalidades, establece la conciliación, prescripción adquisitiva de
naturaleza de organismo técnico de la dominio, regularización del tracto
COFOPRI para encargarse de los sucesivo, o expropiación.
procesos de saneamiento físico legal de
asentamientos humanos

8
PROPIEDAD

▰ Que es Usufructo?
Es el derecho real en virtud del cual una persona, el usufructuario,
puede temporalmente disfrutar de la cosa que pertenece a otro,
sin alterar su esencia"
Usufructo Convencional: surge del acuerdo de dos o más personas.
Puede ser a título oneroso (compraventa) o a título gratuito
(donación).
Usufructo Testamentario: surge por testamento.
Usufructo Legal: se incluye por mandato de la ley, por ejemplo: el
usufructo que se otorga a los padres, que ejercen la patria potestad,
respecto de los bienes de los hijos. Asimismo, el usufructo de la casa-
habitación en que existió el hogar conyugal a favor del cónyuge
sobreviviente
9
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

▰ Derecho de Propiedad
Es un derecho constitucional sobre un bien, es el poder jurídico mas amplio que
existe sobre un bien que permite el disfrute, la disposición y reivindicación o
recuperación de un bien
Elk poder amplio no significa ilimitado considerando que la ley establece limites al
derecho de propiedad máxime cuando la propiedad debe ejercerse en armonía con el
interés social

10
PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

▰ Cuales son los procedimientos para lograr el saneamiento físico

legal de posesiones informales
Existen dos procedimientos principales:
• Formalización de la propiedad de posesiones informales
• Declaración de la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio

PRESUNCION DE BUENA FE
• Se presume la buena fe del poseedor salvo prueba en contrario
• Esta presunción favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona

PRESUNCIÓN DE CONTINUIDAD
• Si el poseedor actual prueba haber poseído el bien anteriormente, se presume que
poseyó en el timepo intermedio salvo prueba en contrario

11
BASE LEGAL

Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición por prescripción de
los bienes muebles e inmuebles. Así el artículo 950 señala que la propiedad inmueble se
adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como
propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y
buena fe. La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir la
propiedad mediante la posesión de un bien por un lapso de tiempo fijado en la ley, es un
modo originario de adquirir la propiedad, que supone el comportamiento activo del
poseedor como propietario sin que sea necesario que éste o el titular del derecho
declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho. Es entonces la acreditación de la
posesión la que se erige en la más segura y eficaz forma de corroborar la propiedad
sobre bienes, en defecto de otro medio de prueba. 2. La competencia para declarar la
adquisición de la propiedad inmobiliaria siempre la han tenido los jueces, estando
regulado el proceso RESOLUCIÓN No. - 1019 -2021-SUNARP-TR 8 de prescripción en
los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil 12
BASE LEGAL

La Ley Nº 27157 introdujo la posibilidad que la prescripción adquisitiva pueda

ser declarada notarialmente. Así la prescripción adquisitiva de dominio
tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados
que incorporó la Ley N° 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios
de edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento
interno, puedan sanear su situación. 3. De conformidad con el artículo 7
concordado con el artículo 21 del mencionado dispositivo, la prescripción
adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de
título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona
diferente del vendedor, debiendo demostrar posesión continua, pacífica y
pública como propietario durante diez (10) años.
13
BASE LEGAL

El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el otorgamiento de

títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro
respectivo y para la cancelación del asiento a favor del antiguo dueño de ser el caso. Es el
artículo 5 de la Ley 27333 el que regula el trámite notarial disponiendo que el procedimiento de
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio se tramitará como asunto no
contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones
generales de la Ley Nº 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157
y en la norma citada. 4. Por otro lado, el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (en adelante RIRP) define a la inmatriculación como el acto por el cual se
incorpora un predio al Registro; realizándose con la primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta. La inmatriculación se produce acreditando títulos por un período
ininterrumpido de 5 años o, en su defecto, títulos supletorios, como lo dispone el artículo 2018
del Código Civil

14
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ PROCESO DE PRESCRIPCION POR CONDUCTO NOTARIAL

El artículo 18 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece las
excepciones en las que no se requieren títulos con antigüedad de cinco años, entre las
que se encuentra:

b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o

formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio.

Para los fines de la inmatriculación de un predio, el segundo párrafo del artículo 16 del
RIRP establece: “Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del
área de catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a
inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que
cuenta el área de Catastro”.
15
 RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

Para fines de la inmatriculación de un predio, el segundo párrafo del artículo 16 del RIRP establece:
“Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de catastro a que se
refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya
inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro”. La remisión a la oficina
de catastro resulta entonces obligatoria cuando se trata de la inmatriculación de un predio. 6. Por su
parte, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios2 regula sobre los
informes de las Áreas de Catastro de la Sunarp, estableciendo que los títulos en virtud de los cuales
se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o
su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de catastro. Asimismo, con
relación a la labor que realiza el Área de Catastro se señala que verificará los datos técnicos del plano
presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a
aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas,
así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la
base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, bajo responsabilidad. Se agrega
que este informe del área de catastro es vinculante para el registrador
16
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ PROCESO DE PRESCRIPCION POR CONDUCTO NOTARIAL

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL “Resulta procedente la inscripción

de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de
terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido
materia de un procedimiento de regularización.” Criterio sustentado en la
Resolución Nº 077-2005-SUNARP-TR-L del 16.2.2005.

17
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

el asiento de inmatriculación publicita el área, linderos,

▰ DATOS TECNICOS
medidas
QUE DEBEN CONTENER LOS PLANOS
perimétricas y colindancias del predio, en este caso,
Conforme el artículo 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
corresponde extraer
el asiento de inmatriculación contendrá, además de los requisitos señalados en el
dicha información de la declaración notarial de
artículo 13, los siguientes: “(…)
prescripción adquisitiva de
c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y
dominio, de conformidad con el inciso f) del artículo 5
colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y
de la Ley N° 27333,
por el fondo); su ubicación georeferenciada a la Red Geodésica Nacional referida
que este caso se encuentra contenida en la escritura
al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho
pública del
dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o
grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El
área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema
Métrico Decimal;

18
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ DATOS TECNICOS QUE DEBEN CONTENER LOS PLANOS

El asiento de inmatriculación publicita el área, linderos, medidas perimétricas y
colindancias del predio, en este caso, corresponde extraer dicha información de la
declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio, de conformidad con el inciso
f) del artículo 5 de la Ley N° 27333, Que este caso se encuentra contenida en la
escritura pública del notario encargado del procedimiento en virtud a los documentos
aportados por los administrados.

19
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ PROCESO DE PRESCRIPCION POR CONDUCTO NOTARIAL

ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA
DE CATASTRO “El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador,
siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir
en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación
e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera
indelegable y exclusiva al Registrador Público.” Criterio sustentado en las siguientes
resoluciones: Resolución Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del 5.8.2004; Resolución Nº 165-
2004-SUNARP-TR-A del 30.9.2004 y Resolución Nº 017-2005-SUNARPTR-A del
28.1.2005.

20
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ Articulo 7 del Reglamento General de Registros Publicos

21
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ Articulo 31 del Reglamento General de Registros Publicos

22
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ Articulo 32 del Reglamento General de Registros Publicos

23
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
“Se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral del título que contiene la
declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la
adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el
proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de
dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido
titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo”.

24
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA O DE SOLICITUD DE PROCEDIMIENTO NO
CONTENCIOSO
“La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye
acto previo para la inscripción de la declaración definitiva.” Criterio sustentado en la
Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L del 08.11.2007
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO E IMPUESTOS PREDIAL Y ALCABALA
“Para la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio no se requerirá la
acreditación del pago de los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un modo
originario y no derivativo de adquisición de la propiedad.” Criterio sustentado en las
Resoluciones Nº 748-2007-SUNARP-TR-L del 05.10.2007, 462-2005- SUNARP-TR-L del
09.08.2005 y 316-2007-SUNARP-TR-L del 18.05.2007
25
RESPECTO A LA INSCRIPCION REGISTRAL

▰ PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

26
ADJUDICACION DE TIERRAS y
SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
INFORMAL
27
 PROPIEDAD INFORMAL

▰ Consideraciones normativas
• El saneamiento físico legal de posesiones informales se encuentra regulada en el Decreto Legislativo
N.º 803 - Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, modificado por la Ley Nº 27046,
• La Ley complementaria de promoción del acceso a la propiedad formal; en el Título I de la Ley Nº
28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y
dotación de servicios básicos;
• La Ley Nº 29802, amplía la vigencia del Régimen Extraordinario al Organismo de Formalización de la
Propiedad Informal (COFOPRI), prevista en la Ley 28923, exonerando del pago de tasas u otros
cobros, otorgándose facultades excepcionales en materia de formalización en las zonas afectadas por
los sismos del 15 de agosto de 2007; y demás normas complementarias y reglamentarias en materia
de formalización de la propiedad urbana informal.

28
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

▰ Según el Reglamento de los programas de adjudicación de lotes

con fines de vivienda:

TÍTULO I
DISPOSICION
ES
GENERALES

29
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO II
PROGRAMA
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA

30
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO II
PROGRAMA
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA

31
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO II
PROGRAMA
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA

32
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO II
PROGRAMA
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA

33
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO II
PROGRAMA
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA

34
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO III
PROGRAMAS
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA EN
TERRENOS
DESOCUPADO
S
CAPÍTULO I
IDENTIFICAC
IÓN Y
DIAGNÓSTIC
O 35
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO III
PROGRAMAS
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA EN
TERRENOS
DESOCUPADO
S
CAPÍTULO II
ACCIONES
DE
SANEAMIENT
O FISICO
LEGAL 36
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO IV
PROGRAMAS
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA EN
TERRENOS
OCUPADOS
CAPÍTULO I
IDENTIFICAC
IÓN Y
DIAGNÓSTIC
O
37
 Adjudicación de las tierras eriazas para fines urbanos

TÍTULO IV
PROGRAMAS
DE
ADJUDICACIÓ
N DE LOTES
CON FINES DE
VIVIENDA EN
TERRENOS
OCUPADOS
CAPÍTULO II
ACCIONES
DE
SANEAMIENT
O FISICO
LEGAL 38
ACUMULACION DE LOTES
39
ACUMULACION

▰ INSCRIPCION DE ACUMULACION DE LOTES

40
ACUMULACION

▰ INSCRIPCION DE ACUMULACION DE LOTES

41
REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ INSCRIPCION DE ACUMULACION DE LOTES

El Reglamento señala que para que proceda la acumulación, los inmuebles que se
pretenden acumular deben constituir un todo sin solución de continuidad y pertenecer
al mismo propietario, estableciendo que deberán presentarse los siguientes
documentos

42
REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Respecto al Plano y Código Catastral o Certificado Negativo de

Catastro

43
REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Respecto a los planos de acumulacion

44
REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Calificación registral del proceso de acumulación

45
REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Calificación registral del proceso de acumulación

46
REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Calificación registral del proceso de acumulación

La Resolución del Tribunal Registral N°1222-2013- SUNARP-TR-L de fecha 26 de
julio del 2013 señala que el fraccionamiento de un predio urbano opera en el ámbito
extra registral mediante la autorización municipal de subdivisión, y tiene
consecuencias registrales a través de la apertura de nuevas partidas para los sub-
lotes resultantes de la subdivisión, a ello se conoce como independización.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) establece que la calificación
comprende la verificación de la capacidad de los otorgantes, así como la validez del
acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción. Seguidamente, precisa que la calificación también comprende la
verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la
condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la
base del título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran
en el Registro 47
 REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Calificación registral del proceso de acumulación

La independización es el acto registral consistente en la apertura de una nueva partida registral
como consecuencia de la desmembración de una porción de terreno de un área de mayor
extensión, proceso que se realiza en mérito al principio de especialidad, recogido en el artículo IV
del Título Preliminar del TUO del RGRP. Dicho principio de especialidad, que se sustenta en el
sistema de folio real, nos señala que por cada predio se debe abrir una partida registral en la que
se deben plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las titularidades y demás
derechos reales y derechos personales inscribibles. Este principio tiene por finalidad que la
publicidad de los actos y derechos se efectúe de manera ordenada, completa y clara de modo
que todos tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito, sino también de
sus alcances o extensión. Conforme a este principio, la base objetiva sobre la cual recaen los
derechos reales, es decir, el predio (finca), debe encontrarse definido en su extensión y contorno.

48
 REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Calificación registral del proceso de acumulación

Una de las tipologías para distinguir a los diversos negocios jurídicos en el ámbito privado es
aquella que los diferencia entre actos de disposición y actos de administración. Así, se ha
afirmado que los actos de disposición implican la transmisión de propiedad, el nacimiento de un
nuevo derecho o su extinción, mientras, los actos de administración solo están orientados a la
conservación del patrimonio en la medida suficiente para su gestión, ordinaria o normal, sin
mayor significado de desplazamiento patrimonial. Dentro de este enfoque surge la discusión
centrada en categorizar a aquellos actos que no importan un desprendimiento del titular
respecto a su patrimonio, sino que, alteran su sustancia, es decir, modifican su estructura
original para dar como resultado una nueva configuración del bien; aquí tampoco estamos frente
a su mero cuidado o preservación para su uso ordinario, pues este ha sido modificado de
manera significativa.

49
 REQUISITOS PARA EL PROCESO DE ACUMULACION
DE LOTES

▰ Calificación registral del proceso de acumulación

El contenido de los actos de disposición para marcar aún más su diferenciación de los actos de
administración, afirmándose que: “Actos de disposición son los que disminuyen o modifican
sustancialmente los elementos que componen el patrimonio. Los actos de administración son
los que tienen por objeto hacer producir beneficios a los bienes, respetando su naturaleza y
destino”

En ese sentido, se ha acentuado que los actos de disposición son aquellos que generan la
transferencia del derecho, o cuando se produzca renuncia o la transmisión de algún derecho
real sobre el bien (cesión), pero, además, también son considerados actos de disposición “(…)
los que afectan el objeto y, con ello, el derecho, pero no la titularidad, que sigue en manos de la
misma persona, como ocurre con los actos de constitución régimen de propiedad exclusiva o
común, que modifica régimen jurídico del objeto, o los de acumulación o independización de
predios, que no cambian la titularidad, pero sí alteran el carácter físico del objeto,
50
RECTIFICACION DE AREAS
Y LINDEROS
51
PROCESO DE SANEAMIENTO DE AREA LINDEROS y
MEDIDAS PERIMETRICAS

El numeral 13.1., artículo 13 de la Ley 27333; referida al saneamiento del área, linderos y medidas
perimétricas del terreno, precisa:
Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando
existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los
que figuren en la partida registral del predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo
entre otros, con el siguiente procedimiento:
Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad
con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

52
IMPORTANCIA DEL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACION
DE AREAS y LINDEROS

Permite determinar e individualizar al predio sobre el cual recaen los derechos inscritos.
Conforme a lo dispuesto por el Tribunal Registral en la Resolución N° 134-2005-
SUNARP-TR-A de fecha 22/07/2005:
«Cuando se trate de la solicitud de inscripción de un acto relacionado con la descripción
física del predio y existe discrepancia en el área, linderos y medidas perimétricas entre
el título presentado y la partida registral, aquéllas deben ser previamente rectificadas
mediante uno de los procedimientos que contempla la normativa registral.»

53
 FINALIDAD DEL PROCESO DE RECTIFICACION DE
AREAS Y LINDEROS

Resolución N.° 324-2007-SUNARP-TR-T de fecha 19/12/2007 :

«Mediante la rectificación de las características físicas de un predio no se incorpora nueva superficie al predio inscrito.
Dicho proceso sólo busca eliminar una inexactitud registral, expresando en su verdadera dimensión lo ya existente.
Resolución N.° 024-2016-SUNARP-TR-T de fecha 14/01/2016: «La rectificación de las características físicas de un
predio es un instrumento para eliminar una inexactitud registral, pues la finca (cuyas características físicas no han
variado y por tanto no ha crecido, o se ha modificado o reducido) aparece descrita erróneamente en el Registro.
 
PRESUPUESTOS GENERALES PARA QUE SE INSCRIBA LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS
Que la partida registral publicite una descripción del predio distinta a la existente en la realidad.
Que el predio siempre haya mantenido su configuración física inicial (la misma que no ha sido reflejada en su
verdadera dimensión en el registro).
Que sea solicitada por la persona o personas legitimadas. Que se haya seguido uno de los procedimientos regulados
por la legislación vigente o establecidos por el Tribunal
Registral, de acuerdo con la naturaleza del predio.
Resolución No. 2442-2014-SUNARP-TR-L de fecha 19/12/2014
Resolución No. 1745-2016-SUNARP-TR-L de fecha 02/09/2016

54
RESPECTO AL PROCESO

LA RECTIFICACIÓN DE LA MEDIDA PERIMÉTRICA CUANDO LINDA LA DISCREPANCIA LINDA CON PARTE DE

LA VÍA PÚBLICA SIN OCUPARLA,
acogiéndose a lo señalado por el Tribunal Registral, mediante Resolución Nº1517-2013-SUNARP-TR-L del 19 de
setiembre del 2013, que recoge lo resuelto en la Resolución Nº658-2013-SUNARP-TR-L del 19 de abril del 2013, que
acogió el siguiente criterio: “procede la rectificación de área y rectificación de medida perimétrica que colinda con la vía
publica, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios legalmente establecidos, y aun cuando se incremente el área
inscrita, en merito a plano y memoria descriptiva visados por la municipalidad respectiva. así, cuando la única medida
perimétrica que discrepa con el antecedente registral es la que colinda con la vía publica, y se presenta plano visado
por la municipalidad, debe entenderse que la municipalidad ha brindado su consentimiento a la variación de la medida
perimétrica.”

55
RESPECTO AL PROCESO

En el marco de la vinculación del Sistema Nacional Integrado de Catastro con el Registro de

Predios, el Reglamento de la Ley Nº 28294, aprobado por Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS, en
adelante “El Reglamento”, ha establecido el procedimiento de saneamiento catastral y registral de
predios a cargo de la SUNARP, que tiene por objeto rectificar las discrepancias existentes entre la
información que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en él inscritos - sea que se
ubiquen o no en Zonas Catastradas - y la configuración física que los mismos ostentan en la
realidad; Que la aludida rectificación se efectúa en mérito de la información obrante en los planos
catastrales levantados por las entidades generadoras de catastro o el verificador catastral,
permitiéndose con ello la actualización de la cartografía base oficial y la información literal o gráfica
con que cuenta el Registro de Predios; 56
RESPECTO AL PROCESO REGISTRAL

Que, en la tramitación del procedimiento de saneamiento catastral y registral de predios, regulado

por el artículo 62 de El Reglamento, corresponde al Registrador:
i) Anotar preventivamente en la partida registral del predio materia de rectificación, el área, los
linderos y medidas perimétricas que se consignan en el plano catastral;
ii) Notificar a los propietarios de los predios colindantes el procedimiento de saneamiento
catastral y registral iniciado;
iii) Ordenar se efectúe la publicación de dicha circunstancia, por una vez, en el Diario Oficial El
Peruano y en otro de mayor circulación; y,
iv) Liquidar los costos de las notificaciones que serán de cuenta del solicitante del procedimiento;
57
RESPECTO AL PROCESO REGISTRAL

El artículo 62 del Reglamento de inscripciones regula el procedimiento de saneamiento en el

supuesto de discrepancia entre la información registral y catastral. Dicho procedimiento contempla
la anotación preventiva en la partida registral del predio del área, linderos y medidas perimétricas
consignados en el plano presentado, así como la notificación a los titulares de los predios
colindantes mediante esquela en el predio y publicaciones en el Diario Oficial El Peruano y otro de
mayor circulación a efectos que puedan formular oposición documentada en un plazo no mayor de
30 días calendario, vencido el cual sin que se formule oposición, la anotación preventiva se
convierte en inscripción definitiva. En cambio, en caso de formularse oposición, corresponde a la
Gerencia Registral pronunciarse sobre la procedencia de la inscripción definitiva, pudiendo ser
impugnada la resolución respectiva ante el Tribunal Registral
58
INSCRIPCION PROVISIONAL DEL PROCESO

 Artículo 138. Anotación preventiva de solicitudes de la Ley N° 27333 La anotación preventiva de la solicitud de
declaración notarial de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y
medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5 y 13 de la Ley N° 27333, se extenderá, previo informe del área
de catastro, en mérito al oficio del Notario solicitando la anotación preventiva, acompañado de la copia certificada de
los siguientes documentos: a. Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o
saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y, b. Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5 de la Ley
N° 27333, salvo que el trámite de prescripción adquisitiva comprenda la integridad del predio inscrito. Al calificar la
declaración notarial de prescripción adquisitiva el Registrador exigirá su adecuación a la solicitud anotada
preventivamente, salvo que del título presentado se advierta que esta ha sido variada. Cuando la variación implique la
reducción del área anotada se exigirá la presentación de nuevos planos.

59
INSCRIPCION PROVISIONAL DEL PROCESO

No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación implique la incorporación de un área no comprendida en

la solicitud inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación preventiva. Lo dispuesto en los
dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que
fuera pertinente. Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas en lo que fuera pertinente.
El artículo 138 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha regulado un tipo específico de anotación
preventiva de mera publicidad, en cuyo caso, esta medida tendrá como objetivo principal publicitar –con los efectos
registrales que ello involucra– el inicio de un proceso no contencioso de competencia notarial que versa sobre la
declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o el saneamiento de áreas, linderos y medidas
perimétricas a que se refieren los artículos 5 y 13 de la Ley N° 27333.

 
60
INSCRIPCION PROVISIONAL DEL PROCESO

En lo que respecta a las anotaciones provisionales, el Art. 64 del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos las entiende como anotaciones preventivas, y las define
como asientos provisionales y transitorios que tiene por finalidad reservar la prioridad y
advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derechos inscritos.
El artículo 13 de la aludida Ley N.º 27333, se ha regulado el procedimiento para lograr el
saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas de un predio inscrito. Normalmente
se recurre a este tipo de procedimientos cuando se suscita un desacuerdo entre la
información obrante en la partida registral del predio y la realidad física o jurídica extra-
registral 547.

61
INSCRIPCION PROVISIONAL DEL PROCESO

En el marco de este contexto normativo, se aprobó ya hace algunos años la Directiva N° 013-2003-SUNARP/SN548,
norma que buscó uniformizar los criterios de la calificación registral de los asuntos no contenciosos de competencia
notarial de declaración de prescripción adquisitiva de dominio, de formación de títulos supletorios y de saneamiento
de área, linderos y medidas perimétricas de un predio.
En el numeral 5.3 de esta directiva se regula la figura de la anotación preventiva de las solicitudes tramitadas al
amparo de la Ley N° 27333, constituyendo, en esa medida, el antecedente normativo más antiguo del artículo 138
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que ahora es materia de comentario. Este precepto
normativo de la Directiva contiene dos apartados bien diferenciados: por un lado, especifica cuáles son los
documentos idóneos para anotar la solicitud rogada; y, por otro, fija una regla de calificación cuando se presenta la
inscripción definitiva de estos procedimientos de saneamiento. En este último caso la norma se ha encargado de
precisar que no será necesaria su adecuación con la solicitud anotada, pese a que se ha suscitado la variación o
modificación del título definitivo en el trámite del asunto no contencioso de competencia notarial.
62
INSCRIPCION PROVISIONAL DEL PROCESO

Se realizaran las publicaciones en el Diario Oficial El Peruano y otro de mayor circulación a

efectos que puedan formular oposición documentada en un plazo no mayor de 30 días
calendario, vencido el cual sin que se formule oposición, la anotación preventiva se convierte
en inscripción definitiva. En cambio, en caso de formularse oposición, corresponde a la
Gerencia Registral pronunciarse sobre la procedencia de la inscripción definitiva, pudiendo
ser impugnada la resolución respectiva ante el Tribunal Registral

63
INSCRIPCION PROVISIONAL DEL PROCESO

En cualquiera de los casos se requiere el plano catastral del predio objeto de

rectificación referenciado al Sistema de Referencia Geodésica Oficial, la anotación
preventiva a que alude el artículo 62 del Reglamento de la Ley de Catastro debe
efectuarse en mérito de dicho plano, de la Hoja de Referencia Catastral o respectiva
base de datos catastral y del Informe Técnico del área de catastro que advierta la
discrepancia existente entre la información registral y catastral.
Asimismo, de acuerdo con lo previsto tanto en el segundo párrafo del artículo 24,
como el penúltimo párrafo del artículo 43 y 60 del Reglamento varias veces citado,
dicha anotación se realiza cuando exista discrepancia entre la información registral
y la realidad física del predio representada en el plano catastral

64
 PRESUPUESTOS GENERALES PARA QUE SE INSCRIBA EL
PROCESO DE RECTIFICACION DE AREAS y LINDEROS

Los procedimientos de rectificación de áreas permiten determinar e individualizar al predio

sobre el cual recaen los derechos inscritos, acreditando que la partida registral publicite una
descripción del predio distinta a la existente en la realidad.
1. Que el predio siempre haya mantenido su configuración física inicial (la misma que no ha
sido reflejada en su verdadera dimensión en el registro).
2. Que sea solicitada por la persona o personas legitimadas.
3. Que se haya seguido uno de los procedimientos regulados por la legislación vigente o
establecidos por el Tribunal Registral, de acuerdo con la naturaleza del predio.
* Resolución No. 2442-2014-SUNARP-TR-L de fecha 19/12/2014
* Resolución No. 1745-2016-SUNARP-TR-L de fecha 02/09/2016
* Conforme a lo dispuesto por el Tribunal Registral en la Resolución N° 134-2005-
SUNARP-TR-A de fecha 22/07/2005:” Cuando se trate de la solicitud de inscripción
de un acto relacionado con la descripción física del predio y existe discrepancia en el
área, linderos y medidas perimétricas entre el título presentado y la partida registral,
aquéllas deben ser previamente rectificadas mediante uno de los procedimientos que
contempla la normativa registral”. 65
 
 REQUISITOS

Certificado de Búsqueda Catastral - Certificado de búsqueda catastral que señale que la diferencia de linderos
no se superpone a otra área
1. Plano catastral y memoria descriptiva otorgados por la Municipalidad, en los que aparezca el área
linderos y medidas perimétricas correctas, los cuales deben coincidir con lo determinados en el certificado de
Búsqueda catastral
2. Certificado Negativo de Catastro emitido por la Municipalidad respectiva
3. Visación de planos para fines de Rectificación de Áreas y Linderos: ubicación y localización; perimétrico
y topográfico y Memoria Descriptiva
4. Certificado de Zonificación y Vías expedido por el Instituto Catastral Lima - ICL que acredite la condición de
predio urbano.
5. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios emitido por la Municipalidad respectiva.
6. Base Grafica Registral a ser otorgada en archivo digital por la SUNARP.
7. Elaboración de Minuta de Rectificación de Mutuo propio a ser presentado ante el Notario Público: el
escrito se indicará en forma precisa cual es la discrepancia entre las medidas y linderos del predio con la que
aparece registrada, señalando expresamente los datos registrados y los que se pretende corregir
8. Copia literal de las partidas electronicas de los predios colindantes

66