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FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS

C.A.P. DERECHO
CURSO: DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
DOCENTE: EFRAIN WILFREDO CONDORI CRUZ
TEMA: PRINCIPIOS REGISTRALES
PRINCIPIOS REGISTRALES
DEFINICIÓN

Son las líneas directrices que orientan a


todo sistema registral.
¿EN QUÉ MOMENTO SE APLICAN?

ANTES DE LA • Principio de rogación


INSCRIPCIÓN • Principio de prioridad (presentación)

DURANTE LA • Principio de legalidad


CALIFICACIÓN • Principio de tracto sucesivo
• Principio de prioridad de rango y
excluyente

COMO • Principio de publicidad


CONSECUENCIA • Principio de legitimación
DE LA • Principio de fe pública registral
INSCRIPCIÓN
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
DEFINICIÓN

• Los asientos registrales se extiende a petición


de parte (art. 2011 CC y art. III TP del RGRP).
• Por rogación se entiende el acto cuya inscripción
se solicita ante el registro. Esta rogación se
plasma en el formulario de inscripción y se
encuentra contenida en el título (Resolución N°
1210-2014-SUNARP-TR-L de 27/06/2015.
LEGITIMADOS

Los otorgantes del acto o derecho.

El tercero interesado.

El Notario. Tiene interés propio para efectos de la


solicitud de inscripción de los instrumentos que ante
él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a
través de sus dependientes debidamente
acreditados (art. 12 RGRP).
PRESENTANTE

DEFINICIÓN Es la persona que formula la solicitud de


inscripción

FACULTADES 1) Solicitar la inscripción del título.


2) Subsanar las observaciones.
3) Interponer recurso de apelación (art. 142
RGRP).
4) Desistirse de la solicitud de inscripción, o
de algunos de los actos rogados (art. 13
RGRP.
PRESENTACIÓN CAUTIVA

• La presentación de partes y copias certificadas en el


registro se efectúa por notario o sus dependientes
acreditados ante la SUNARP (módulo “Sistema
Notario”).
• Luego de la presentación, el notario puede entregar la
solicitud de inscripción del título al interesado para que
éste continué la tramitación.
• Excepcionalmente, a solicitud del interesado los partes
y las copias certificadas podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta. En estos casos, el
notario deberá consignar en el instrumento el nombre
completo y DNI de la persona que se encargará del
trámite (7° Disposición Complementario Transitoria
Final de la Ley del Notariado)
PRINCIPIO DE TITULACIÓN
AUTÉNTICA
DEFINICIÓN

La inscripción se realiza en mérito de un título que


conste en instrumento público, salvo disposición
en contrario (art. 2010 C.C. y art. II TP del RGRP).
TÍTULO

Es el documento o documentos en que se


fundamenta inmediata y directamente el derecho o
acto inscribible y que, por sí solos, acrediten
fehaciente e indubitablemente su existencia.
CLASES DE TÍTULO
TÍTULO
PRINCIPAL Acredita directamente la
existencia del acto o derecho
materia de inscripción.

TÍTULO Documentos que coadyuvan la


COMPLEMENTARIO inscripción (art. 7 RGRP).
TÍTULOS INSCRIBIBLES
INSTRUMENTOS • Parte notarial expedido por el Notario.
PÚBLICOS • Copia certificada expedido por el funcionario
autorizado.
INSTRUMENTOS • Documento original con firma legalizada
PRIVADOS notarialmente (si la norma lo permite).

DECISIÓN • Debe presentarse el laudo arbitral


ARBITRAL protocolizado.
• El parte notarial comprenderá: el acta notarial,
el laudo, el convenio arbitral y la constancia
de notificación.

ACTOS • Si son inscribibles según la ley peruana.


OTORGADOS EN • Debe estar traducido al español y legalizado
EL EXTRANJERO según las normas de la materia.
• Sentencias y laudos arbitrales: siempre y
cuando hayan sido reconocidos en el país.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
POR CADA BIEN
Folio real Se abre una partida independiente.

POR CADA
PERSONA JURÍDICA Se abre una partida independiente.
Folio personal

POR CADA
PERSONA NATURAL Se abre una sola partida registral.
Folio personal
PARTIDA REGISTRAL
• Es la unidad de registro conformado por diversos
asientos de inscripción.
• Llevan una numeración (art. 48 RGRP).
• Se organiza sobre la base del bien o de la persona
susceptible de inscripción; y excepcionalmente, en función
a otro elemento.
• La partida registral se encuentra compuesta de diversos
asientos, referidos a los diversos actos inscribibles, los
cuales pueden haberse extendido en uno o más folios de
un tomo (técnica original) o bien en ficha (sistema adoptado
desde 1970) o a través de sistema de asientos electrónicos
(a partir de 1997).
PARTIDA REGISTRAL: EJEMPLO
Un inmueble cuya primera inscripción se efectuó en el año
1936, se inició en el asiento de inmatriculación que corre a
fojas 21 y 22 del tomo 100 del Registro de Propiedad
Inmueble de Lima. Luego, la transferencia de propiedad
que efectuó el primer titular a favor de “B”, en el año 1960,
puede haberse extendido en fojas de otro tomo (por
ejemplo, fojas 56 del tomo 120). Posteriormente, una
nueva venta del mismo inmueble a favor de “C” efectuada
en el año 1996 puede contar en la ficha de continuación
N° 1234566 del mismo registro. Finalmente, la venta que
efectúe “C” a favor de “D”, que se inscribe en el año 2001,
puede constar en la partida electrónica N° 000156788,
siendo que todos esos asientos registrales conforman una
sola partida registral.
ASIENTO REGISTRAL

• Es el acto del registrador mediante el cual


extiende una inscripción o anotación.
• Todo asiento de inscripción contiene un resumen
del acto o derecho materia de inscripción (datos
más relevantes); así como la indicación del
documento en que consta el acto; la fecha, hora,
minuto y segundo, el N° de presentación del título,
el monto pagado por los derechos registrales, la
fecha de su inscripción y autorización del
registrador (art. 50 RGRP).
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El registrador califica o evalúa la legalidad


del título (art. 2011 CC y art. V TP del
RGRP).
ALCALCES DE LA CALIFICACIÓN
EL • El cumplimiento de las formalidades
REGISTRADOR propias del título.
VERIFICA
(ART. V TP • La capacidad de las otorgantes
RGRP) • La validez del acto.
• Los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales.

SE REALIZA
SOBRE LA • Título presentado.
BASE DEL
• Partida o partidas vinculadas.
• Antecedentes registrales.
CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

• El registrador no puede calificar una resolución


judicial que ordene la inscripción. Sin embargo,
puede solicitar aclaración o información
complementaria. Si el juez reitera el mandato,
debe inscribirse bajo responsabilidad del juez
(art. 2011 CC y Precedente del V Pleno
Registral).
CALIFICACIÓN DE LOS LAUDOS ARBITRALES
• El Registrador y el Tribunal Registral califican la conformidad
con la Ley de Arbitraje (art. 32-A RGRP).
• Las instancias registrales no pueden evaluar la competencia
del Tribunal Arbitral o del Árbitro para laudar, el contenido
del laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlo.
Tampoco pueden calificar la validez del convenio arbitral.
• En el caso del convenio arbitral, la calificación se
circunscribe únicamente a la verificación del sometimiento
de las partes a la vía arbitral.
• Si el Tribunal Arbitral o Árbitro reitera su mandato de
inscripción sin haber subsanado los defectos advertidos en
la calificación del título presentado, el Registrador no
inscribirá el acto o derecho contenido en el laudo arbitral
debiendo emitir la respectiva esquela de observación.
PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
DEFINICIÓN

Supone la necesaria concatenación de los


derechos inscritos o entre el derecho a inscribirse
y el derecho que ya consta en el registro.
El tracto sucesivo no se exige para la primera
inscripción.
EJEMPLO

Los derechos involucrados son como los eslabones


de una cadena: uno a uno se vinculan entre sí y le
otorgan consistencia a la serie secuencial de
derechos. Cada eslabón es causa de la siguiente y
así sucesivamente. Si algún eslabón se rompe o no
encaja, el tracto queda interrumpido.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
DEFINICIÓN

• El contenido del asiento registral se presume


cierto y válido, mientras no sea rectificado
por las instancias registrales o se declare su
invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme (art. 2013
CC y art. VII TP del RGRP).
• Es una presunción relativa de exactitud del
contenido del registro, que admite prueba en
contrario (presunción iuris tantum).
• Legitima al titular registral.
CANCELACIÓN DEL ASIENTO REGISTRAL
EN SEDE ADMINISTRATIVA
PROCEDE a) Cuando se acredita la suplantación de
identidad (art. 2013 CC).
b) Cuando existe falsedad documentaria

COMPETENCIA Jefe Zonal de la Oficina Registral. La decisión


es irrecurrible (art. 4° Ley 30313).
SOLICITUD Sólo es presentada por el notario, cónsul, juez,
funcionario público o árbitro.
EFECTOS No perjudica al tercero de buena fe.
PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

A° transf. B° transferencia C° tranf.


Nulidad de AJ
Anulabilidad de AJ
Rescisión de contrato
Resolución de contrato
DEFINICIÓN

• Permite la protección del tercero de buena fe


que confiado en la información que proporciona
el registro contrata a título oneroso e inscribe su
derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el título de su transferente (art. 2014
CC y art. VIII TP del RGRP).
REQUISITOS

El tercero debe cumplir los siguientes requisitos:

1) Debe adquirir a título oneroso.


2) Debe desconocer la inexactitud del registro
(buena fe subjetiva); y, además, en el registro
no conste las causas de inexactitud (nulidad,
anulabilidad, rescisión o resolución).
3) Debe inscribir el derecho adquirido.
EFECTO

El tercero registral resulta protegido por el


ordenamiento jurídico en el sentido de mantener
su derecho inscrito en el registro aunque el de su
transferente sea anulado, rescindido o resuelto en
mérito a causas que no constaban en el Registro.
EJEMPLO

A y B son una sociedad conyugal (en virtud de ello son


propietarios de un predio). El predio solo se inscribió a favor
de A, lo que generó inexactitud registral. A no tiene
legitimación plena para transferir el bien a C. Sin embargo,
al verificar que A es el titular registral, C celebra el contrato
con este y logra la inscripción.
• El primer AJ es patológico: puede ser pasible de nulidad.
• El segundo AJ tiene que ser válido
• C sería tercero respecto al negocio entre A y B.
• Posteriormente a dicha adquisición se configura su
protección mediante la inscripción a través del
mecanismo de tutela de la fe pública registral.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PRIORIDAD DE RANGO O
PREFERENTE

Prior tempore, potior iure


“El primero en el tiempo es mejor en el
derecho”
DEFINICIÓN

• La prioridad en el tiempo de la inscripción


determina la preferencia de los derechos que otorga
(art. 2016 CC y art. IX del TP del RGRP).
• El título que ingresa en primer orden al registro tiene
preferencia con los que pueden ingresar después.
• La prioridad preferente se produce respecto de
derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad
de concurrencia registral. En este caso, los derechos
inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en
función a la antigüedad.
• DERECHOS COMPATIBLES CONCURRENTES
EFECTOS

• La preferencia surte efectos desde la fecha del


asiento de presentación del título (que debe
contener: fecha, hora, minuto, segundo y
fracción de segundo del ingreso del título) y no
desde la fecha de inscripción.
• Si el título obtiene una calificación positiva recién
en este momento tendrá preferencia, la misma
que se retrotraerá a la fecha en que se extendió
el asiento de presentación. Si es negativa la
calificación, es decir, si no se logra la inscripción,
queda sin efecto.
PRIORIDAD EXCLUYENTE
DEFINICIÓN

• DERECHOS INCOMPATIBLES
• No se puede inscribirse un título incompatible
con otro ya inscrito o pendiente de inscripción,
aunque sea de igual o anterior fecha (art.
2017 CC y art. X TP del RGRP).
• Ejm: doble transferencia de bienes inscritos.
No puede existir en el registro dos personas
propietarias del mismo bien, salvo que sea
copropiedad. Aquí existen derechos
incompatibles.
PRIORIDAD EN EL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN
• Mientras esté vigente el asiento de presentación
tampoco se puede inscribir ningún otro título que
sea incompatible con este. Se produce el cierre
registral temporal.

• El asiento de presentación es un asiento


preliminar, cuya finalidad es hacer constar el
instante del ingreso del título al registro, con lo
cual se origina efectos prioritarios del mismo.
EFECTOS
CIERRE Si un título está inscrito, el cierre es
DEFINITIVO definitivo, es decir se rechazará la
inscripción del título incompatible.
CIERRE Si el título simplemente se ha presentado al
TEMPORAL registro, el cierre registral, para el título
incompatible, es condicional, en el sentido
de que está condicionado a la inscripción
del primer título. Si el primer título no se
inscribe, no se producirá el cierre registral
para el segundo y éste podría lograr
acceso al registro.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Prioridad otorgada por la inscripción de la
hipoteca:
“El derecho adquirido como consecuencia de la
ejecución de la garantía, prevalecerá frente a los
actos o derechos inscritos con posterioridad a la
fecha del asiento de presentación de la hipoteca” (VI
Pleno, sesión realizada los días 7 y 8 de noviembre
de 2003).
División y partición incompatible:
“El título pendiente que contiene división y partición
del predio es incompatible con el posterior por el que
se transfieren cuotas ideales de dicho predio” (CLII
Pleno, sesión realizada el día 26/05/2016).
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PUBLICIDAD EN SENTIDO JURÍDICO

• Es la exteriorización continuada de un hecho,


situación o relación jurídica para producir
cognoscibilidad general o posibilidad de conocer
(Jorge Luis Gonzales Loli).

• ¿Quién lo publicita? El Estado. ¿Qué se publicita?


hechos y relaciones jurídicas. ¿Cómo se publicita?
Sostenida e ininterrumpidamente ¿Para qué se
publicita? Para que los terceros tengan posibilidad
de conocimiento (Res. 281-2015-SUNARP-SN –
Reglamento de Servicio de Publicidad)
PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL
PUBLICIDAD
MATERIAL • Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que
toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones (art. 2012 CC).
• En tanto las situaciones jurídicas publicadas son
susceptibles de ser conocidas, el contenido de los
asientos registrales perjudican a los terceros
aunque no los hayan conocido efectivamente, esto
es, generan oponibilidad erga omnes (efecto
material de la publicidad, art. I TP del RGRP)

PUBLICIDAD • Está referido a todos los medios a través de los


FORMAL cuales los terceros pueden acceder al conocimiento
efectivo de la situación jurídica publicada.
• Cualquier persona puede solicitar la expedición de
certificados al registro (art. 127 RGRP).
EFECTOS DE LA PUBLICIDAD MATERIAL

COGNOSCIBILIDAD El contenido de la partida registral afecta a


los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo,
salvo disposición en contrario.
INOPONIBILIDAD Los actos o derechos no inscritos ni
anotados en el registro, no afectan ni
perjudican al tercero que inscribió su
derecho en el registro.
LEGITIMADOR El titular registral se encuentra legitimado
para actuar conforme al contenido de la
inscripción registral (art. 5° Reglamento del
Servicio de Publicidad Registral).
LÍMITES

No se puede brindar publicidad registral en dos


supuestos:
a) Cuando exista una norma prohibitiva. Por ejemplo, el
art. 15 del Reglamento de Registro de Testamentos
prohíbe otorgar certificados referentes a las
inscripciones del citado registro, mientras no se
produzca el deceso del testador, salvo que lo solicite
éste mediante escrito con firma legalizada (cfr. Art.
109 del Reglamento de Publicidad Registral).
b) Cuando la información solicitada es protegida por el
derecho a la intimidad. Ejm: invalidez del matrimonio
y divorcio. En este caso, sólo otorgarse a quienes
acrediten legítimo interés (art. 128 RGRP).
CLASES DE PUBLICIDAD FORMAL

SIMPLE CERTIFICADA
Es informativa Es instrumento público

Consiste en la obtención de Da fe de la información


información del archivo contenida en el registro. Es
registral, sin la suscripción del suscrita por el registrador,
servidor responsable en su abogado certificador o
expedición (art. 14 R. de P.) certificador.

Tiene valor para todo


procedimiento seguido ante
una institución pública o
privada.
FORMAS DE PUBLICIDAD FORMAL SIMPLE
EXHIBICIÓN Consulta directa de los títulos archivados. Se
efectúa en el local de la oficina registral.

VISUALIZACIÓN Consulta de la partida registral o título archivado


que consten en formatos digitales (terminales
ubicados en oficinas registrales y cajeros
registrales)

COPIA INFORMATIVA Reproducción de documentos que conforman el


título archivado, la solicitud de inscripción
denegada o la partida registral.
BÚSQUEDA A TRAVÉS Obtención de información extraída de la partida
DE LOS ÍNDICES registral por medio del sistema informático.

BOLETA Información obtenida de los índices o asientos


INFORMATIVA registrales a través del sistema informático.
FORMAS DE PUBLICIDAD FORMAL CERTIFICADA
CERTIFICADO • Reproducción total o parcial de los documentos
LITERAL que conforman el título archivado, la solicitud de
inscripción denegada o la partida registral.
• Contiene día y hora de su expedición.
• Está autorizado por el registrador, abogado
certificador o certificador.

CERTIFICADO • Resumen, extracto o indicación de determinada


COMPENDIOSO circunstancia que conste en la partida registral
como: titularidad, gravamen, carga, etc..
• También comprende la información registral
sintetizada que acredite la existencia,
inexistencia o vigencia de determinada
inscripción o anotación registral.
• Lo suscribe el registrador o abogado
certificador.
CLASES DE CERTIFICADOS COMPENDIOSOS
CERTIFICADO DE
CARGAS Y • Acredita la existencia de cargas,
GRAVAMENES gravámenes u otras afectaciones respecto
del bien.

CERTIFICADO • Acredita la existencia de una inscripción. Ej.


POSITIVO Certificado positivo de propiedad.

CERTIFICADO • Acredita la inexistencia de una inscripción.


NEGATIVO Ej. Certificado negativo de propiedad.

CERTIFICADOS DE • Acredita la existencia y eficacia del acto o


VIGENCIA derecho inscrito. Ej.: vigencia de poder.
PUBLICIDAD DEL REGISTRO DE PREDIOS
CERTIFICADO • Integración del certificado de gravámenes y el
REGISTRAL certificado literal. Está referido a la descripción del
INMOBILIARIO inmueble, la titularidad y las cargas o gravámenes
(CRI) vigentes.
• Se anexa el certificado literal de los asientos de dominio
con 10 años de antigüedad, así como las cargas,
gravámenes, cancelaciones con 30 años de
antigüedad.
CERTIFICADO • La existencia de titularidad con la indicación de todos
POSITIVO DE los predios y sus respectivos N° de partida registral.
PROPIEDAD • La existencia de titularidad respecto de uno o más
predios, con indicación del N° de partida registral y la
descripción de cada predio solicitado.
CERTIFICADO • Acredita si el polígono descrito en el plano presentado
DE se encuentra inmatriculado o si parcial o totalmente
BÚSQUEDA forma parte de un predio ya inscrito que conste
CATASTRAL incorporado a la Base Gráfico Registral.
• Se expide previo informe técnico del área de catastro.
PUBLICIDAD EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

CERTIFICADO • Contiene los datos del titular, las afectaciones,


REGISTRAL cargas y gravámenes vigentes, placa única
VEHICULAR
nacional de rodaje, estado de circulación,
características registrables del vehículo.
CERTIFICADO DE • Detalla la historia dominial del bien, del
HISTORIALO DE
DOMINIO primer al último propietario.
CERTIFICADO DE • Identifica los vehículos que pertenecen o
HISTORIAL DE
BIENES POR pertenecieron al titular, con indicación de la
TITULAR DEL placa única nacional de rodaje, la partida
REGISTRO registral, así como el estado de circulación.
BOLETA • Tiene el mismo contenido del Certificado
INFORMATIVA
Registral Vehicular.
• Es de publicidad formal simple.
PUBLICIDAD EN EL REGISTRO DE PERSONAS
JURÍDICAS
CERTIFICADO DE • Acredita la existencia de la persona jurídica.
VIGENCIA DE LA • Contiene la razón social, el objeto social y
PERSONA capital social, la inscripción del último
JURÍDICA órgano de gobierno y el nombre del Gerente
o Representante Legal.

CERTIFICADO DE Acredita la vigencia del órgano de la persona


VIGENCIA DEL jurídica.
ÓRGANO Contiene la razón social, el registro y la oficina
DE LA PERSONA registral, la denominación del órgano, el
JURÍDICA
número de sus integrantes, su duración, los
nombre y el DNI de las personas que integran,
la fecha elección y el número de asiento donde
consta la inscripción de la elección.
PROCEDIMIENTO PARA LA EXPEDICIÓN
DE LA PUBLICIDAD FORMAL
SOLICITUD
• La solicitud de la publicidad puede ser en forma presencial
o en forma no presencial (a través del Servicio de
Publicidad Registral en Línea – portal web). La atención
puede ser inmediata o sujeta a plazo.
• El procedimiento presencial con solicitud escrita se inicia
ante el cajero de la oficina registral.
• El plazo máximo para expedir la publicidad es de 03 días.
• El solicitante debe indicar los siguientes datos: i) nombre y
DNI; ii) el servicio de publicidad formal; iii) el registro y la
oficina registral respectiva; iv) el N° de partida registral o
placa única nacional u otros, según corresponda; v) el
nombre de la persona natural o la razón social de la
persona jurídica, cuando corresponda.
OBSERVACIÓN

•El servidor responsable puede formular esquela de


observación cuando resulte necesario que el
solicitante proporcione información adicional para
la expedición de la publicidad formal.
•El solicitante debe presentar la subsanación hasta el
plazo máximo de 30 días, bajo apercibimiento de
conclusión del procedimiento por abandono.
•Una vez presentada la subsanación, el servidor
tendrá un plazo de 3 días para expedirla, requerir el
pago de un mayor derecho registral, o denegarla,
según corresponda.
CONCLUSIÓN

a) Expedición de la publicidad formal.


b) Denegatoria de la solicitud, de acuerdo al art. 31 del
Reglamento (regularización de firma o reconstrucción
de título archivado o de partida registral).
c) Declaración de abandono. Cuando el solicitante no
subsane la observación o no pague el mayor derecho
registral en el plazo de 30 días.
d) Declaración de desistimiento del procedimiento. El
solicitante de desiste mediante escrito con firma
legalizada. El servidor responsable emite la esquela
respectiva.
e) Declaración de conclusión por causas sobrevenidas
que determinen la imposibilidad de continuar.
APELACIÓN

• En caso de denegatoria de expedición procede


recurso de apelación, lo que debe interponerse
en el plazo de 15 días y con los requisitos de la
Ley 27444, LPAG.
• El TR resuelve el recurso en el plazo de 15 días,
prorrogable por otros 15 días.
PRONUNCIAMIENTO DEL TR
a) Ordena la expedición de lo solicitado y el derecho
registral ha sido pagado: el servidor extiende la
certificación en un plazo que no excede de 02 días.

b) Dispone la expedición y el derecho registral no ha sido


pagado: el solicitante tiene 10 días, contados desde la
notificación, para cumplir con el pago. Efectuado el
pago, el servidor responsable tiene 02 días para
expedirla. Si no se paga en el plazo indicado, se
declara la conclusión por abandono del procedimiento.

c) Confirma la observación: el solicitante tiene 10 días


para subsanar y el servidor 02 días para expedirla.

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