DERECHO REGISTRAL

Tito Augusto Torres Sánchez

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CONCEPTO:
Conjunto de actos destinados a obtener la inscripción de un
título. Se inicia con la presentación de los documentos (título), los
que se someterán a la calificación que efectúa el Registrador.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NATURALEZA:

• Es especial y de naturaleza no contenciosa, con las

excepciones previstas en la presente Ley.

• Únicamente cabe admitir el apersonamiento de autoridades o

funcionarios al procedimiento de inscripción en trámite para
plantear su oposición por suplantación de identidad o
falsificación de documentos, conforme a lo establecido en el
art. 3 de la Ley 30313.
• (art. 2, Ley 30313, vigente desde el 27.03.2015)
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NATURALEZA:

• Es especial y de naturaleza no contenciosa, con las excepciones

previstas en la presente Ley.

Artículo 1. Objeto de la Ley

La presente Ley tiene como objeto establecer disposiciones vinculadas a
la oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite, la
cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o
falsificación de los documentos presentados a los registros
administrados por la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, así como modificar las disposiciones del Código Civil y del
Decreto Legislativo del Notariado para prevenir y anular las acciones
fraudulentas que afectan la seguridad jurídica. (Ley 30313, vigente desde
el 27.03.2015)
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NATURALEZA:

Artículo 2. Naturaleza del procedimiento de inscripción registral

El procedimiento de inscripción registral de un título es especial y de
naturaleza no contenciosa, con las excepciones previstas en la presente Ley.
Únicamente cabe admitir el apersonamiento de autoridades o funcionarios al
procedimiento de inscripción en trámite para plantear su oposición por
suplantación de identidad o falsificación de documentos, conforme a lo
establecido en el artículo 3 de la presente Ley.
La persona que presenta una solicitud de oposición sin arreglo a lo previsto
en la presente Ley no forma parte del procedimiento, debiendo el
registrador rechazar de plano dicha oposición, en decisión irrecurrible en
sede administrativa. (Ley 30313, vigente desde el 27.03.2015)
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NATURALEZA:

Artículo 3. Formulación de oposición en el

procedimiento de inscripción registral en
trámite

3.1 Solo se admite el apersonamiento del

notario, cónsul, juez, funcionario público o
árbitro al procedimiento de inscripción
registral en trámite en los casos de
suplantación de identidad o falsificación de
documentos, mediante la oposición a este
sustentada exclusivamente en la
presentación de los siguientes documentos,
según corresponda: […]
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

OPOSICIÓN EN VIRTUD A LA LEY 30313

No es suficiente que el Notario formule oposición para que el Registrador tache el título,
siendo necesario que precise los supuestos de falsedad o suplantación de identidad que
amparan dicha oposición. La indebida certificación de apertura de libros de personas
jurídicas no constituye un supuesto de falsedad documentaria.
Resolución n° 1006-2016-SUNARP-TR-L de 5/19/2016

Improcedencia de apelación
El recurso de apelación interpuesto contra una decisión del Registrador que es calificada
como irrecurrible por la Ley N° 30313, debe ser declarado improcedente.
Resolución Nº 962-2016-SUNARP-TR-L
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Oposición a la inscripción improcedente

De conformidad con la Ley 30313, el pedido de oposición es admisible solo si concurren
dos situaciones: i) que exista un procedimiento registral en trámite; y ii) que la oposición
la realice el notario, cónsul, juez, funcionario o árbitro en los casos de suplantación de
identidad o falsificación de documentos, presentando exclusivamente los instrumentos
indicados en su artículo 3. En tal sentido, si estos requisitos no se cumplen la oposición
resulta improcedente.
Resolución Nº 146-2017–SUNARP-TR-T

TACHA LIMINAR EN EL PROCEDIMIENTO DE CANCELACIÒN AL AMPARO DE LA LEY Nª

30313 Y SU REGLAMENTO
El Tribunal Registral, como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, es
competente para resolver los recursos de apelación interpuestos contra las tachas
liminares formuladas por los registradores respecto de solicitudes de cancelación
administrativa de asiento registral al amparo de la Ley Nª 30313 y su Reglamento
aprobado por Decreto Supremo Nª 010-2016-JUS, al no tratarse de decisiones emitidas
en ejecución de resolución jefatural alguna.
Resolución n° 1888-2017-SUNARP-TR-L de 8/24/2017
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

COMPUTO DE PLAZOS:

Se computarán por días hábiles, salvo

disposición en contrario. Son días hábiles
aquellos en los que la oficina del Diario
hubiese funcionado. (excluye día inicial e
incluye día del vencimiento).
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

INSTANCIAS:

❖ El Registrador
(1era Instancia)

❖ El Tribunal Registral
(2da. Instancia)
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

TITULOS CONEXOS:
 Presentados con uno o más asientos de presentación
y que estén referidos a la misma partida o asunto y
sean compatibles.

Calificación de títulos conexos

Procede la solicitud de calificación de los títulos conexos regulado en el
artículo 47º del RGRP, cuando el título ha sido resuelto en segunda instancia
confirmando la observación, cuando los títulos: a) Lo soliciten el o los
presentantes; b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales
requeridos para su inscripción; c) El título presentado en segundo lugar
contenga el acto previo que posibilite la inscripción del título presentado en
primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de presentación del
primer título; d) No existan títulos intermedios incompatibles.
Resolución N° 1531-2018-SUNARP-TR-L
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

TITULOS CONEXOS:

CALIFICACIÓN DE TÍTULOS CONEXOS

Procede la solicitud de calificación de los títulos conexos regulado en el

artículo 47º del Reglamento General de los Registros Públicos cuando: a) Lo
soliciten el o los presentantes; b) Se encuentre pagada la totalidad de los
derechos registrales requeridos para su inscripción; c) El título presentado en
segundo lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripción del título
presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de
presentación del primer título; d) No existan títulos intermedios
incompatibles; siendo competente el registrador que conoce el título
ingresado en primer lugar.
Resolución n° 3137-2019-SUNARP-TR-L
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PARTIDA REGISTRAL:
 Unidad de registro conformada por asientos de
inscripción organizados sobre la base de
determinado bien, persona u otro elemento.
EL TÍTULO: CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS

1. Documento(s) en que se fundamenta inmediata

y directamente el derecho o acto inscribible y
que, por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
2. Los documentos complementarios: coadyuvan
a la inscripción.
3. Copias simples no constituyen título inscribible,
salvo disposición en contrario.
ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

1. Presentación del título por el Diario

2. Calificación registral.
3. Conclusión del procedimiento
registral.

4. Recurso de apelación.
FORMALIDAD DE LA PRESENTACIÓN
• Por escrito, en los formatos aprobados por la
SUNARP.
• A través de medios informáticos, previa aprobación de
la SUNARP.

REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD:
✓ Que se adjunte la documentación indicada en la
solicitud (no copia simple).
✓ Que se abone los derechos registrales.
PRESENTACIÓN DE TÍTULOS

LEGITIMADOS:
 Los otorgantes del acto o derecho.
 Tercero interesado.
 El notario, respecto a los instrumentos que se otorguen ante él.
Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes
debidamente acreditados.
 Se presume que el presentante del título actúa en
representación del adquirente del derecho o del directamente
beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél
haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de
persona distinta.
PRESENTACIÓN DE TÍTULOS

DESISTIMIENTO:
 Legitimado: El presentante o la persona a quien éste
represente.
 Formalidad: Escrito con firma certificada por Notario o
funcionario autorizado.
 Requisito de procedencia: Que aún no se haya
efectuado la inscripción del título.
 Puede ser parcial, siempre que se trate de actos
separables y no se afecte los elementos esenciales del
otro acto o actos inscribibles.
• Reserva de calificación por derechos de calificación
impagos
• Es válido que el Registrador formule reserva de
calificación mientras no se hayan pagado los
derechos mínimos que admitan su calificación
registral, en concordancia con el primer párrafo del
artículo 168 del Reglamento General de los Registros
Públicos, que distingue al derecho de calificación como a
un concepto que integra los derechos registrales.
• Resolución 634-2012-SUNARP-TR-L
CONTENIDO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

✓ Cada asiento de presentación tendrá un

número de orden en atención a la
presentación del título en la oficina del Diario.

✓ El asiento contendrá, bajo responsabilidad

del funcionario encargado de extender el
mismo, los datos señalados en el art. 23 del
RGRP.
VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Plazo ordinario: 35 días hábiles.

• Dentro de los primeros 7 días:

a) Inscribir b) Observar
c) Tachar d) Liquidar

• La subsanación o el pago del mayor derecho se

efectuará hasta el día sexto anterior al vencimiento .

• Los últimos 5 días se reservan para inscribir el título.

¿Otros plazos?
VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

¿Otros plazos?
 PRÓRROGA DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

a) Automática
• Por observación, liquidación de mayor derecho o
necesidad de informe catastral, por el plazo de 25 días
adicionales.
• En caso de apelación.
b) Gerente Registral o de área, de oficio: hasta por 60
días adicionales. Por causas objetivas y extraordinarias
debidamente acreditadas. Debe darse cuenta a la Jefatura.
SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN/CONCLUSIÓN DE LA SUSPENSIÓN

a) Existe título pendiente incompatible referido a la misma

partida.
b) Existe un procedimiento de reconstrucción de la partida
registral vinculada.
c) Cuando sea necesario reconstruir un título archivado
para proceder a la calificación.
d) Cuando el título sea incompatible con un bloqueo
vigente.
e) Cuando el título es incompatible con una anotación
preventiva de dominio vigente.
f) Cuando exista anotación de bloqueo por presunta
falsificación.
¿Hay otras causales?
SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN/CONCLUSIÓN DE LA SUSPENSIÓN

• Suspensión del asiento de presentación de

un título
• La suspensión del asiento de presentación de
un título debe decretarse cuando la absolución
de alguna duda o consulta sobre su
autenticidad no recae en el ámbito del
administrado sino en el propio registro.
• Resolución N° 597-2012-SUNARP-TR-T
• Fundamento:

• “5.- Si bien se trata de un supuesto que no está comprendido como causal

de suspensión de la vigencia del asiento de presentación por el artículo 29
del RGRP, es la decisión que de manera más adecuada responde a la
naturaleza de los hechos y al interés del solicitante de la inscripción. En
efecto, la comunicación a las entidades responde a la necesidad del
Estado (representado por el Registro) de verificar la autenticidad del
documento y garantizar la seguridad jurídica; sin embargo, el costo de esta
actividad no puede ser asumido por el administrado. Este cumplió con
presentar la documentación que las leyes y los reglamentos exigen para
inscribir un derecho; la función de acreditar la autenticidad corresponde al
Registro. De no adoptar esta posición, el administrado corre el riesgo de
perder la prioridad de su ingreso en virtud de un hecho cuya absolución
está fuera de su alcance y decisión.”
 CALIFICACIÓN REGISTRAL

• Alcances de la calificación registral: art. 32 RGRP.

• Plazo para observar, liquidar o tachar sustantivamente: 7
días.
• Plazo para calificar reingresos: 5 días.
• Últimos 5 días del asiento de presentación: para calificar
reingreso o inscribir.
• Las denegatorias de inscripción se formularán: por escrito,
simultáneamente y fundamentándose.
• ¿Se puede solicitar reconsideración? ¿Cuántas
veces?
CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

A. Inscripción.

B. Tacha por caducidad del plazo de

vigencia del asiento de presentación.

C. Aceptación del desistimiento total de la

rogatoria.
 APELACIÓN

DECISIONES APELABLES: art. 142 RGRP

a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los

Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores
respecto de las solicitudes de expedición de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el
procedimiento de pago de cuotas del RFVP.
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su
función registral.
No procede interponer recurso de apelación contra las inscripciones.
APELACIÓN

PERSONAS LEGITIMADAS : art. 143 RGRP.

a) En el procedimiento registral: el presentante del título
o la persona a quien éste represente.
b) En la tramitación de certificados: el solicitante o la
persona a quien éste represente.
c) En el procedimiento de pago de cuotas del Registro
Fiscal de Ventas a Plazos: las partes o el tercero que se
considere afectado.
d) En las demás decisiones del Registrador: el
solicitante cuya petición ha sido denegada.
 APELACIÓN

PLAZO PARA SU INTERPOSICIÓN: art. 144. RGRP

a) En el procedimiento registral: dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentación.
b) En la tramitación de certificados y demás decisiones:
dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en
que la decisión del Registrador o Abogado Certificador, es
puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de
la Oficina Registral respectiva.
c) En el procedimiento de pago de cuotas del Registro
Fiscal de Ventas a Plazos: dentro de los quince días
hábiles siguientes a la notificación del acto materia de
impugnación.
APELACIÓN

LUGAR:
• Oficina de Trámite documentario o la que
haga sus veces.

IMPROCEDENCIA DE APELACIÓN:
• Inscripciones.
 DESISTIMIENTO

REQUISITOS DE PROCEDENCIA:
• Que no se haya expedido la resolución.
CLASES:
• Del recurso
• De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.
FORMALIDAD:
• Escrito con firma legalizada notarialmente.
EFECTOS:
• Cuando se refiera al total de la rogatoria, pone fin al
procedimiento registral.
• Cuando se refiera al recurso, prorroga el asiento de
presentación por 20 días adicionales.
REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD

▪ Indicación del Registrador ante quien se interpone.

▪ Nombre, datos de identidad y domicilio.
▪ La decisión respecto de la cual se recurre y el
número del título.
▪ Los fundamentos de la impugnación.
▪ Lugar, fecha y firma del recurrente.
▪ La autorización de abogado colegiado con su firma
y la indicación clara de su nombre y N° de registro,
salvo que sea notario.
▪ El título si lo hubiera retirado.
PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA

ANOTACION DE APELACIÓN:
▪ Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se
refiere el recurso.
▪ Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se
interpone el recurso.

FALLO DEL TRIBUNAL:

• Confirmar total o parcialmente la decisión.
• Revocar total o parcialmente la decisión.
• Declarar improcedente o inadmisible la apelación.
• Aceptar o denegar, total o parcialmente el desistimiento formulado.
 PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA

PLAZO PARA RESOLVER:

▪ 30 días a partir del ingreso del expediente a la Secretaría.
▪ Prorrogable por 30 días más por una sola vez.

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA:
▪ Criterios que interpretan normas que regulan los actos y derechos
inscribibles.
▪ Deben publicarse en el Diario Oficial y en la página Web de la
SUNARP.
▪ Son de obligatorio cumplimiento para las instancias registrales.
 EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

1. Resolución que ordena una inscripción, sin reintegro

de derechos registrales.
2. Resolución que ordena una inscripción con reintegro
de derechos registrales.
3. Resolución que resuelve una apelación de liquidación
de derechos registrales y ordena el pago del mayor
derecho.
4. Resolución que confirma una observación u
observaciones.
5. Resolución que revoca la observación u
observaciones y se advierten nuevos defectos u
obstáculos subsanables.
1.- Resolución que ordena una inscripción, sin reintegro
de derechos registrales.

TRIBUNAL

DOS DÍAS

REGISTRADOR INSCRIPCION

DIEZ DÍAS
Excepcionalmente
2.- Resolución que ordena una inscripción con reintegro de
derechos registrales.
3.- Resolución que resuelve una apelación de liquidación
de derechos registrales y ordena el pago del mayor
derecho.
TRIBUNAL

5 DIAS
REGISTRADOR
INSCRIPCION

PAGA
INTERESADO

10 DIAS NO PAGA

CADUCA ASIENTO DE PRESENTACION

 4.- RESOLUCIÓN QUE CONFIRMA UNA OBSERVACIÓN U
OBSERVACIONES.

5.- RESOLUCIÓN QUE REVOCA LA OBSERVACIÓN U

OBSERVACIONES Y ADVIERTE NUEVOS DEFECTOS U OBSTÁCULOS
SUBSANABLES.

TRIBUNAL
5 DIAS

REGISTRADOR INSCRIPCION

A) SUBSANAR O
MAYOR PAGO
INTERESADO
B) NO SUBSANA
15 DIAS NO PAGA

DEVOLUCION DE DOCUMENTOS
sin perjuicio lo establecido en el art. 164
INTERPOSICION DE DEMANDA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA

TRIBUNAL
PRORROGA DE LA
REGISTRADOR VIGENCIA DEL ASIENTO

INTERESADO
3 meses 15 dias
ANOTACION
DE DEMANDA
3 MESES
INTERPOSICIÓN DE
DEMANDA
 BIBLIOGRAFÍA

• Cabrera Ydme, Edilberto. El Procedimiento Registral en el Perú. Palestra Editores,

2000, 344 pp.
• Gonzales Barrón, Gunter. Derecho Registral y Notarial. Tomo I Derecho Registral y
Tomo II Derecho Notarial. Jurista Editores, 3ra. Edición. 2012. 1510 pp.
• Gonzales Barrón, Gunter. Introducción al Derecho Registral y Notarial. Jurista
Editores. 2008, 781 pp.
• Gonzales Barrón, Gunter. La nueva Doctrina del Derecho Registral. Jurista Editores.
2010, 851 pp.
• Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los
Registros Públicos, Gaceta Jurídica. Primera Edición. Enero 2002.
• Soria Alarcón, Manuel. Estudios de Derecho Registral. Palestra Editores, 1997, 321
pp.
• SUNARP, Temas de Derecho Registral. Tomos I al IV.
• Vivar Morales, Elena y Berrospi Polo, Sergio. Derecho Registral y Notarial. PUCP.
Materiales de Enseñanza, 709 pp.
• Salvatierra Valdivia, Gloria. El Procedimiento Registral, Anotaciones preventivas, La
inexactitud registral y su rectificación