140

1
 Cuaderno de apuntes notariales

agosto
140

2
140

3
 Cuaderno de apuntes notariales

cuaderno de apuntes notariales

Año XII - Nº 140 Asesoría Notarial Personalizada

agosto de 2016
ISSN 1851 - 0159
DNDA en trámite
Colegio de Escribanos
Provincia de Buenos Aires
Área de la Vicepresidencia 1°
Malvina Julia Zalabardo

Coordinación de los Cuadernos

Rubén Augusto Lamber

Miembros de la Asesoría
Notarial Personalizada
Adriana N. Abella
Cristina N. Armella
Jorge Raúl Causse
Eduardo Gabriel Clusellas
Gastón R. di Castelnuovo
Zulma A. Dodda
Julio Roberto Grebol
Néstor Daniel Lamber
Marcela Haydée Tranchini
Aldo Emilio Urbaneja

Fundación Editora Notarial

Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires
Av. 13 N° 770 - B1900TLG - La Plata, Buenos Aires, Argentina
Teléfonos: +(54 221) 412 1800 / +(54 11) 4126 1800
e-mail: fen@colescba.org.ar

Las opiniones vertidas en los dictámenes no representan necesariamente

la posición oficial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

4
140

5
 Cuaderno de apuntes notariales

sumario 140

CONSULTAS

1) AFECTACIÓN A VIVIENDA Y SUBORGACIÓN

1.1.- Ley aplicable 7

2) ASENTIMIENTO
2.1.- Ley aplicable. Distinción entre asentimiento y poder para asentir. Requisitos 8

3) BIENES DEL MATRIMONIO

3.1.- Carácter. Falta de concurrencia del cónyuge 10

4) CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS

4.1.- Comprensión de los gananciales. Efectos 10
4.2.- Forma. Oponibilidad. Oportunidad. Efectos 11

5) CONCURSO
5.1.- Conclusión. Cumplimiento del leasing pactado con autorización del síndico 13

6) DONACIÓN CON REVERSIÓN

6.1.- Efectos ante la muerte de la donataria 14

7) ESCRITURACIÓN DE INMUEBLES
7.1.- Del comprador fallecido que adquirió por boleto de compraventa a favor de las herederas 15

8) HIPOTECA
8.1.- Bien gravado en primer grado. Constitución de otra con rango compartido 17

9) PLANOS
9.1.- Mensura, subdivisión y anexión por invasión al lindero. Procedimiento 18

6
 140

10) REGLAMENTO
10.1.- Modificación por herederos declarados. Tracto abreviado 19
10.2.- Modificación por pago de expensas. Mayorías 19
10.3.- Titular inhibido. Desafectación bien de familia. Falta de anotación de la constitución 20

11) REGULARIZACIÓN DOMINIAL EN CONDOMINIO

11.1.- Transmisión de partes indivisas y afectación a propiedad horizontal 20

12) SOCIEDAD ANÓNIMA

12.1.- Aporte de inmuebles. Observabilidad del título antecedente. Subsanación 21
12.2.- Designación autoridades. Acta no registrada en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas 22
12.3.- Requisitos para la venta de inmueble. Falta de la CUIT 23
12.4.- Falta de libros. Acta volante 23

13) TÍTULO
13.1.- Designación según plano de unificación 24

14) UNIÓN CONVIVENCIAL

14.1.- Efecto de los actos entre ambos 24
14.2.- Transferencia por división de bienes de la misma. Acuerdo privado. Compensación 25

15) USUFRUCTO
15.1.- Constituido judicialmente. ¿Lo es el que resulta de un acuerdo partitivo? 28

7
 Cuaderno de apuntes notariales

Consultas

1) AFECTACIÓN A VIVIENDA Y SUBORGACIÓN

1.1.- Ley aplicable
CONSULTA
La consulta versa sobre un inmueble de titularidad de dos condóminos (50 % cada uno; uno
de ellos soltero y la restante divorciada) que fue afectado a vivienda en el año 2007 y en el
que se declararon beneficiarios a sí mismos y a su hija común. Posteriormente, en el año
2016, la titular de dominio le vendió por medio de un poder irrevocable el 50 % indiviso
a el otro titular, optando ella en dicho instrumento por la subrogación real de la vivienda
por su parte indivisa para la futura compra que realice (art. 248 CCyC). Hoy día, él quiere
realizar la escritura de compraventa manteniéndose la afectación a su vivienda (50 % del
cual es titular) y abarcando también el 50 % adquirido por el poder.
En dicha escritura, ¿debería desafectar el bien de familia existente (50 %), realizar la subro-
gación real optada por ella y en el mismo acto afectar el 50 % restante que adquiere él (man-
teniéndose como beneficiarios él y su hija), teniendo así afectada su vivienda en un 100 %?
O sea, ¿debo desafectar y realizar la subrogación real por parte de ella y afectar a vivienda
el 50 % restante, o debo desafectar el 50 % de ella y afectar el 50 % adquirido sin dar lugar
a la subrogación real que consta en el poder?
RESPUESTA
1.- La protección convencional o voluntaria de la vivienda se constituyó con el régimen
anterior de la ley Nº 14.394, donde era indispensable la afectación de la totalidad del bien
por todos los condóminos, como se hizo oportunamente.
Dado que se trata en principio de una situación de familia convivencial no inscripta, los
bienes -es decir, cada mitad indivisa- son personales de cada uno de ellos, no integran una
indivisión de bienes (universalidad) al momento del cese de la convivencia y se rige por las
normas del condominio (comunidad sólo de cosas).
El art. 244 CCyC permite la afectación del todo o hasta de una parte de su valor. Como se
puede interpretar en el caso que es la mitad del valor real de la cosa (y por la aplicación in-
mediata de la ley nueva a las consecuencias existentes, en curso ejecución y con pendiente
consumo jurídico -art. 7º, párrafo primero, CCyC-), las normas del nuevo Código Civil y
Comercial son aplicables a las previas situaciones jurídicas de afectación a bien de familia
de la ley Nº 14.394. Por lo cual se debe tratar cada parte indivisa del condominio personal

8
 140

de cada conviviente como afectación parcial a la protección del inmueble, que reviste las
circunstancias de vivienda familiar para sus efectos posteriores a partir del 1º de agosto de
2015.
Por ello, la conviviente vendedora podrá realizar la subrogación real de la protección de
la vivienda al precio y al inmueble que adquiera con el precio percibido por la venta de su
mitad indivisa en los términos del art. 244 CCyC, afectándolo a vivienda en todo o en parte.
Según la normativa registral de nuestra provincia, tal voluntad de subrogar el carácter de la
afectación de vivienda al precio percibido y a la vivienda que con el adquiera (inmueble,
velero, etc.) deberá constar expresamente de la escritura traslativa de dominio, quedando
desafectado del régimen tuitivo a su mitad indivisa enajenada.
2.- En cuanto al adquirente que ya era constituyente de la protección de la vivienda en la
mitad indivisa, su compra tiene como efecto legal directo la extinción del condominio e
importa la partición del mismo (art. 1998 CCyC), que se rige por las normas de la partición
de herencia en tanto sean compatibles (art. 1996).
Ello importa que el adquirente que consolida el derecho real de dominio exclusivo -y ex-
tingue del condominio- pasa a ser propietario con el efecto propio de la adjudicación por
partición del art. 2403 CCyC, calificándose el bien con el carácter desde el primer origen.
Como explicaban ya en el régimen anterior Jorge H. ALTERINI y los fundamentos de la
mayoría del plenario “Sanz” de la Cámara Civil de la Capital Federal, el condominio es
un derecho de dominio comprimido que se expande al todo al momento de la adjudicación
por partición o división de condominio; es decir que cada condómino tiene el dominio
comprimido de cada molécula de la cosa que se expande al todo desde el origen, siendo la
primera adquisición la que determina los caracteres del bien, como lo recepta la reforma
con la teoría monista para la calificación de los bienes del matrimonio bajo el régimen de
comunidad (arts. 464, inc. k, y 465, inc. n, CCyC).
En consecuencia, como el art. 1998 CCyC considera a la compra de las restantes partes in-
divisas por uno solo de los condóminos como una partición de la comunidad de la cosa en
particular, el adquirente puede expandir la afectación a vivienda de su parte indivisa a todo
el inmueble, como sucede con el dominio en sí mismo.
No se trata de un supuesto de subrogación real del art. 248 CCyC de la vivienda, sino del
efecto partitivo propio de la extinción del condominio por adquisición de uno de los con-
dóminos. Debe tratarse del mismo modo que la afectación a vivienda en la adjudicación
por partición de la indivisión hereditaria o postcomunitaria. Pero debe tenerse presente que
como el art. 244 CCyC admite la afectación a una porción del valor de la cosa, la voluntad
de afectar el todo deberá rogarse expresamente, así como la modificación de los beneficia-
rios.
Néstor Daniel LAMBER

2) ASENTIMIENTO
2.1.- Ley aplicable. Distinción entre asentimiento y poder para asentir. Requisitos
CONSULTA
Se presenta un martillero de la zona junto a un potencial comprador de un inmueble. La
documentación que me exhiben -todo en formato de fotocopia- es la siguiente:
a) un título de compra del señor A de un identificado como “lote 12”. Consta en dicha es-
critura como casado en primeras nupcias con la señora B;

9
 Cuaderno de apuntes notariales

b) un poder del año 2002, otorgado por el Sr. A a favor del señor C para vender el “lote 12” antes
mencionado y además el “lote 11”. También en dicho poder la colega dejó constancia de que
tiene un poder especial de venta de inmuebles otorgado por la señora B en la República de Italia
a favor de A debidamente traducido, pero A nunca sustituyó ese poder italiano a favor de C;
c) el poder en idioma italiano (sin traducir) fue otorgado por la señora B en Italia, donde
puede desprenderse de la lectura que efectivamente la señora B otorgó un poder especial a
favor de su marido -el señor A- para que este pueda vender el “lote 12” y además un “lote
11”. No se especificó el consentimiento ni tampoco se aludió al art. 1277 del Código Civil
argentino. O sea, es un poder para vender y no un consentimiento.
Cuestión: ¿podría interpretarse la voluntad de la señora B de vender el “lote 12” (que no es
de ella) como un asentimiento?
RESPUESTA
DICTAMEN no vinculante: se aclara que el presente dictamen es la opinión del asesor
notarial, que la emite y tiene por única finalidad colaborar con quien consulta para que
este analice la misma junto con la doctrina especializada que estime conveniente, como así
también la jurisprudencia pertinente, y para que luego adopte la decisión que estime ade-
cuada. Por lo tanto, la responsabilidad por las consecuencias que su decisión provoque será
exclusiva de quien consulta, no quedando comprometidos en la misma ni el dictaminante
ni el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
El consentimiento se presta en negocio propio, como es el caso de quien vende, que lo pue-
de hacer mediante apoderado; en tanto que asentimiento es la conformidad con un negocio
ajeno, como es el que tiene que otorgar el cónyuge no titular para gravar o enajenar bienes
registrables gananciales que no son de su titularidad, que es el caso en consulta y que tam-
bién puede otorgarse por apoderado, aunque con algunas limitaciones -como que debe estar
indicado el bien para el que se requiere-.
Lo primero que hay que aclarar es que, dado que no se ha efectuado el negocio antes del
1º de agosto de 2015, es de aplicación el CCyC, por lo que debemos aplicar el art. 470 del
mismo, que dice que al asentimiento y a su omisión se les aplican las normas de los arts.
456 a 459.
Por su parte, el art. 456 se refiere a la vivienda familiar, en tanto que el art. 457 establece
los requisitos que debe tener el asentimiento conyugal: “…que debe versar sobre el acto en
sí y sus elementos constitutivos”. Por su parte, el art. 459 determina que un cónyuge puede
dar poder al otro para representarlo, pero no para darse a sí mismo el asentimiento en los
casos en que se aplica el art. 456.
La interpretación del art. 459 no es pacífica en la doctrina y el registro de la propiedad de
nuestra provincia, en la orden de servicio Nº 45/2015, entiende -en opinión que no com-
parto- que en virtud de lo dispuesto en los arts. 456, 459 y 470 CCyC resulta expresamente
prohibido que uno de ellos otorgue poder al otro para prestar el asentimiento con respecto
a los bienes gananciales y a la vivienda, agregando que está permitido que otorgue poder
a un tercero para prestar el asentimiento conyugal requerido en los casos de los arts. 456 y
470, siempre que se identifique el bien.
Por lo expuesto entiendo que debería requerir un asentimiento específico con los requisitos
del art. 457 CCyC, o que otorgue el poder a un tercero, caso en el que no es necesario que
verse sobre el acto en sí y sobre sus elementos constitutivos, ya que estos los tendrá en cuenta
el apoderado.
Aldo Emilio URBANEJA

10
 140

3) BIENES DEL MATRIMONIO

3.1.- Carácter. Falta de concurrencia del cónyuge
CONSULTA
Cuatro hermanos tienen el 90 % de la titularidad de un inmueble como bien propio dentro
de las siguientes características: compraron en el año 2007 siendo de estado civil casados y
manifestaron que el inmueble es propio, pues el dinero con que compraron provenía de una
venta previa cuyo origen era de fondos heredados de la madre. Los respectivos cónyuges
no concurrieron a asentir la manifestación de los compradores. El otro 10 % es ganancial.
Falleció el cónyuge de una de las titulares de dominio. Para disponer de esa parte, ¿debe
esta última hacer la sucesión de su cónyuge?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): el consultante debió haber indicado la ubicación del inmue-
ble puesto que los criterios interpretativos varían según la jurisdicción.
Es de destacar que el art. 1246 del Código Civil velezano no requería la comparecencia del
cónyuge en el momento de la adquisición, sino que se dijera que el dinero era del adquiren-
te y cómo le correspondía.
Si el inmueble se encuentra ubicado en la provincia de Buenos Aires, es de recordar que
el registro de la propiedad en la orden de servicio Nº 45/2015, con respecto a los bienes
mixtos registrados durante la vigencia del código velezano, expresó que hasta que se expida
la justicia con relación a las partes indivisas gananciales se requerirá el asentimiento del
cónyuge por la interpretación que hace del art. 7º CCyC. En consecuencia, en el caso en
consulta deberán tramitar el proceso sucesorio.
En el supuesto de que la ubicación del inmueble lo sea en la Capital Federal, habiéndose
adquirido primero como bien propio, consideran que todo el bien tiene ese carácter.
Aldo Emilio URBANEJA

4) CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS

4.1.- Comprensión de los gananciales. Efectos
CONSULTA
Se trata de un inmueble (único bien del acervo) de titularidad de los cónyuges, Juan y Ester.
Falleció Juan, se tramitó su juicio sucesorio y durante el proceso sucesorio la cónyuge su-
pérstite -Ester-, cedió “todos los derechos hereditarios incluso los gananciales” a favor de
los hijos. Se terminó la sucesión y se ordenó la inscripción de la declaratoria de herederos
con relación a la cesión.
Ahora, cuando van a vender por tracto, la colega interviniente les dice que: “los gananciales
de la cesión se refieren siempre al 50 % del cual Juan era titular y luego heredaban Ester
como cónyuge supérstite y sus hijos. Por otra parte. el expediente siempre habla del 50 %
con lo cual queda bien en claro que siempre estamos hablando de la mitad del bien”.
Entiendo que el cónyuge supérstite puede ceder los derechos a los gananciales, pues es la
única manera que tiene de disponer de sus bienes durante el período de indivisión.
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): no aclara la consultante si el bien es de carácter ganancial o
propio de ambos cónyuges, no obstante lo cual presumo (como hace la ley) que se trata de

11
 Cuaderno de apuntes notariales

un bien ganancial. Tampoco dice nada respecto de la fecha de fallecimiento del causante,
para eventualmente hacer la cita legal pertinente.
De tratarse de un bien ganancial y existiendo hijos, ni con el código velezano ni con el
CCyC la cónyuge hereda. En cambio, sí lo hace respecto de los bienes propios. Otro tema
a tener en cuenta es que, tratándose de bienes gananciales, no interesa de cuál de los cón-
yuges es la titularidad o si ambos la comparten, ya que el fallecimiento de uno de ellos pro-
duce la disolución de la sociedad conyugal, produciéndose la indivisión postcomunitaria de
la totalidad de los bienes gananciales y coexistiendo dos masas a liquidar: una la ganancial;
otra la sucesoria, lo que se efectúa dentro del expediente sucesorio.
Respecto de la masa ganancial, el cónyuge supérstite retira su mitad indivisa como socio de
la sociedad conyugal, y la otra mitad que hubiese correspondido al causante se distribuye
entre los herederos, que existiendo hijos éstos desplazan al cónyuge sobreviviente, quien
nada recibe por herencia. Distinto sería el supuesto que no hubiese tenido hijos, caso en
el que sí el cónyuge supérstite hereda, aunque tuviese que compartir ese carácter con sus
suegros en caso que viviesen.
Con relación a los bienes propios, sí hereda el cónyuge supérstite aunque haya hijos del
causante, caso en el que comparte con éstos en iguales proporciones.
Ergo, la cesión mencionada es correcta y comprende la totalidad de los bienes que a la cón-
yuge pudiera corresponderle, tanto gananciales como hereditarios.
Lamentablemente, en la mayoría -no en todos- los procesos sucesorios se ordena inscribir
solamente el 50 %, no siendo posible siempre obtener la corrección de ello, por lo que debe
interpretarse como referida a la porción hereditaria, estando implícita la parte ganancial
cuando en la declaratoria de herederos se dice que: “…por fallecimiento de ‘Pepe’ se decla-
ra heredar a los ‘Pepitos’ y a ‘Pepa’, sin perjuicio de los derechos que le corresponden con
respecto a los gananciales”. Por lo que, si existen bienes propios, la cónyuge heredará; caso
contrario, retirará su porción de gananciales.
Aldo Emilio URBANEJA

4.2.- Forma. Oponibilidad. Oportunidad. Efectos

CONSULTA
Presupuestos del caso: Pedro y Héctor son titulares de dominio de cinco inmuebles en par-
tes iguales, siendo ambos de estado civil casados -por ende bienes gananciales-.
Pedro falleció y se ha tramitado su sucesorio, donde -conforme a testimonio judicial- surge:
- con fecha 12/02/2007 se ha dictado declaratoria de herederos a favor de su hija María Inés
y su cónyuge María Nieve;
- con fecha 28/12/2007 se ordenó la inscripción de la declaratoria de herederos en relación
a dichos inmuebles;
- con fecha 23/12/2008 se decretó la ampliación de la inscripción de la declaratoria de here-
deros respecto a cesión de acciones y derechos que se testimonia. Dicha cesión de derechos
de acciones la formalizó la viuda María Nieve a favor de su única hija, María Inés, por
instrumento privado con firmas certificadas con fecha 24/10/2008, en relación al 25 % que
le correspondió en relación a los cinco inmuebles en cuestión.
Con posterioridad, ante el análisis primigenio que formulé de la documentación a la vista,
la observación de que la cesión fue instrumentada por instrumento privado y que la forma
establecida era la escritura pública -conforme al art. 1184, inc. 6, CC-, con fecha 4/12/2013
la viuda María Nieve otorgó ante un colega una cesión de acciones y derechos hereditarios

12
 140

a favor de su hija María Inés por escritura pública, en relación a la universalidad jurídica
(sin especificar bienes algunos, sí especificando que se refería a todos los bienes dejados
por el causante Pedro -ya fueran ellos inmuebles propios o gananciales-), la que fuera
inscripta en el correspondiente registro de anotaciones personales. En la cesión instrumen-
tada por escritura pública no se hizo referencia alguna a la cesión hecha por instrumento
privado con fecha 2008.
Las dudas son las siguientes:
- forma de la cesión: tanto del Código Civil velezano en su art. 1184, inc. 6, como del nuevo
Código Civil y Comercial en su art. 1618, inc. a), surge como forma establecida la escritura
pública para la cesión de derechos hereditarios. Asimismo, del nuevo cuerpo legal surge
(en consonancia con lo que regía anteriormente), conforme a los arts. 284 y 285, que el acto
no otorgado con la formalidad requerida vale como acto donde las partes se han obligado a
cumplir con la formalidad, salvo que se haya establecido la forma bajo sanción de nulidad,
lo que no está establecido para este caso. Por ende, la forma es escritura pública. Ahora
bien, al ser tales los presupuestos del caso ya detallados, ¿la escritura pública de cesión de
derechos hereditarios de fecha 4/12/2013 estaría cumpliendo con esta cuestión de elevar el
acto llevado a cabo en instrumento privado con firmas certificadas a escritura pública, más
allá de no hacer referencia a la cesión anterior? Conforme a la respuesta recibida por el es-
cribano CAUSSE, en relación a consulta que hice a vuestra asesoría con fecha 14/07/2016,
la misma debe ser acompañada al expediente sucesorio para que el juez la tenga por presen-
te y ordene allí la inscripción de la declaratoria de herederos con la cesión acompañada a
fin de subsanar el defecto de forma. He leído también fallo completo de la Cámara de Bahía
Blanca, publicado en Cuaderno de apuntes Nº 126 en relación al tema que ratifica esta pos-
tura de la forma exigida de escritura pública, con los fundamentos in extenso de cada uno
de los jueces, y la cuestión de la circulación del título y estudios de títulos en cuanto al no
cumplimiento de la formalidad.
- Oportunidad de la cesión: conforme a doctrina correspondiente al código velezano el
momento para hacer cesión de derechos hereditarios comienza desde el fallecimiento del
causante hasta la partición. No encuentro la norma del código velezano de donde surge tal
interpretación, ni tampoco norma en nuevo Código que así lo establezca o de donde surja.
Ahora bien, el momento de la partición, ¿cuándo acontece? ¿Con la resolución judicial
que ordena la inscripción de la declaratoria de herederos? ¿Con la resolución judicial que
adjudica tal inmueble a tal heredero? ¿Con la toma de razón en el registro de la propiedad
de dichas resoluciones judiciales?
- Disposición técnico registral Nº 27/1987 de la provincia de Buenos Aires: conforme con-
tenido de la misma, sólo se tomará razón de las cesiones de derechos hereditarios ins-
trumentadas en escritura pública. Conforme a las publicaciones en Cuaderno de apuntes
notariales y según el fallo de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires
del 27/11/1990 (autos “Etchebarne, Juan Pedro s/ sucesión ab-intestato”) se ordena al re-
gistro inscribir definitivamente el convenio de cesión de derechos hereditarios efectuado
por acuerdo de partes y ratificado por el juez interviniente. ¿Cuál es la situación hoy con
nuevo código vigente? ¿Procede a inscribir el registro de la propiedad cesiones de derechos
hereditarios que no cumplan con la formalidad de escritura pública? ¿Anota provisional-
mente escrituras traslativas de dominio por tracto abreviado donde existe cesión de dere-
chos hereditarios con estas características?
- Minuta insistida: me encuentro con documentación que adolece de vicios formales, lo que
informo a los requirentes, y tras abordar la temática en cuestión, no logro tomar postura al

13
 Cuaderno de apuntes notariales

respecto porque, pese a encontrar cierta claridad legal, encuentro también que ha habido
decisiones judiciales en contra de lo supuestamente claro legalmente, es decir:
1) Mi criterio conservador me lleva a pensar que tengo que plantear la solución a los vicios
formales advertidos hasta tanto no obtener la documentación subsanada. ¿Puedo otorgar
escritura por tracto abreviado?
2) Mi criterio es tratar de buscar el mejor tratamiento del tema para con el cliente y dar
una solución a la cuestión, lo que me lleva a consultar lo siguiente: ¿podría quizás otorgar
la escritura por tracto abreviado en estas condiciones, sin subsanación alguna de la situa-
ción? ¿Quedaría en salvaguarda mi responsabilidad notarial en tanto y en cuanto tenga una
minuta insistida firmada por los vendedores y compradores? ¿Es una situación amparable
por una minuta insistida? ¿Puede llegar este tema a ser observable por el Juzgado Notarial?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): comparto con mi coasesor CAUSSE que la cesión de dere-
chos efectuada por escritura pública debe ser presentada en el expediente, requiriendo la or-
den de inscripción. Si se efectuó entre las mismas partes que la instrumentada privadamente
no me preocuparía de que no se relacione la anterior, pues ya está subsanado el defecto de
forma. Sí explicaría en la presentación al expediente el porqué de la nueva instrumentación.
La orden de inscripción nunca produjo la partición. La inscripción registral tampoco. No
obstante ello, los registros, en general, no admitían las cesiones con posterioridad, pero en
la provincia no había oposición a que se efectuara la partición.
Actualmente el art. 2363 CCyC es categórico al establecer que la indivisión hereditaria sólo
cesa con la partición y que respecto de terceros es oponible desde su inscripción registral;
por lo que hasta ahora en la provincia no hay inconvenientes en registrar la venta por tracto
abreviado cuando todos los herederos disponen, pues se interpreta que se trata de un acto
partitivo ya que se dividen el precio.
Nada podemos informar respecto de la interpretación que pueda tener el Juzgado Notarial,
sin perjuicio de considerar lo que establece el art. 60, último párrafo, del decreto ley Nº
9020/78, a cuyo texto me remito.
Aldo Emilio URBANEJA

5) CONCURSO
5.1.- Conclusión. Cumplimiento del leasing pactado con autorización del síndico
CONSULTA
1) Me requiere la empresa A para hacer una escritura de transferencia de dominio porque
ejerce la opción de compra prevista en un leasing que se pautó como un sale and lease
back. Antecedentes: la venta antecedente (A le vende a C, y C se convierte en dador del
leasing) se otorgó con autorización del síndico, ya que A estaba concursada. Permitieron
que A venda el inmueble para hacerse de dinero y simultáneamente constituyó en leasing,
donde continuó como tomador ocupando el inmueble, pagando un canon y planteando el
ejercicio de la opción de compra. Todo ello surge de la escritura de transmisión de dominio,
en la que consta el contrato de leasing transcripto. Ahora bien, transcurrió el tiempo y se
levantó el concurso de A. Entre A y B se van haciendo prórrogas de los plazos originales, se
pactaron otros montos de canon y se convinieron reducir el monto de la opción de compra
original. Todas estas modificaciones postescriturarias se hicieron mediante acuerdos entre
las partes, que no tienen ningún reflejo en el expediente del concurso, ni en ningún otro

14
 140

lugar. Responden a acuerdos privados por escrito entre las partes. Por eso, mi duda es si yo
puedo autorizar la escritura donde A recibe el inmueble de B aunque los montos sean me-
nores que los existentes en la escritura antecedente y si (aunque ya no está más concursada)
sería conveniente que el síndico tome intervención para manifestar que no tiene objeciones
con que la opción de compra sea ejercida por un monto equivalente al 10 % del original.
No quiero excederme en lo que le solicito al cliente, pero tampoco y menos aun dejar de
solicitar lo necesario para realizar una escritura correcta. Por eso les agradezco su elevada
opinión.
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): con respecto a la conclusión del concurso, el art. 59 de la ley
Nº 24.522 dice que: “…una vez homologado el acuerdo, y tomadas y ejecutadas las medi-
das tendientes a su cumplimiento, el juez debe declarar finalizado el concurso, dando por
concluida la intervención del síndico”. Por lo que deberá verificar si se han cumplido esos
requisitos.
Adolfo A. N. ROUILLON al comentar el artículo citado, en Régimen de Concursos y Quie-
bras. Ley 24.522, 11ª edición actualizada y ampliada, 1ª reimpresión, Astrea, Buenos Aires,
2002, en pág. 149, en la parte pertinente dice, en b): “Después de dictada la resolución que
da por concluido el concurso, y aun antes del cumplimiento del acuerdo, cesa la interven-
ción del síndico y dejan de aplicarse las restricciones a la administración de la concursada,
contempladas en los arts. 15 y 16 LCQ”. Todo ello sin perjuicio de alguna intervención en
trámites residuales ineludibles.
Por todo lo expuesto debería verificar en el expediente si se dio por concluida la interven-
ción del síndico y, en tal caso, no se requiere ninguna participación del mismo.
Aldo Emilio URBANEJA

6) DONACIÓN CON REVERSIÓN

6.1.- Efectos ante la muerte de la donataria
CONSULTA
Se trata de una donación otorgada en 1995 con derecho de reversión. Al haber muerto
la donataria en 2009, ¿se puede renunciar a la reversión? ¿Qué ocurre si pasan diez
años desde el otorgamiento de la donación sin que se produzca la causa de la reversión?
RESPUESTA
1.- Con relación a su consulta, entiendo que nos encontramos con un acto jurídico con-
cluido y extinguido durante la vigencia del CC anterior. La donación se instrumentó en
el año 1995 con cláusula de reversión. La reversión implica la afectación del contrato
de donación a una condición resolutoria, es decir que si fallece la donataria antes de la
donante, la donación queda resuelta. El CC derogado, en sus arts. 553 y 555, regulaba
la condición resolutoria. Decía que existe una obligación subordinada a una condición
resolutoria cuando las partes subordinaren a un hecho incierto y futuro la resolución de
un derecho adquirido; y en el art. 555 exponía que, cumplida la condición resolutoria,
deberá restituirse lo que se hubiese recibido en virtud de la obligación. Por su parte,
los arts. 1844 y 1845 del viejo código nos dan también pautas interpretativas del efecto
de la reversión. El 1844 explicaba que: “...la reversión tiene lugar desde la muerte del
donatario aunque le sobrevivan sus hijos...” y el art. 1845 señalaba que: “El donante

15
 Cuaderno de apuntes notariales

puede, antes de llegar el caso de reversión, renunciar al ejercicio de este derecho”. De

allí que interpretamos que, producido el hecho determinante de la reversión -es decir
la muerte del donatario-, ya no se puede por parte del donante “renunciar” a sus efec-
tos. Estos nos lleva a interpretar que habiendo fallecido la donataria en el año 2009, su
muerte produjo la resolución de la donación y sólo queda efectuar el traspaso registral
del dominio, lo cual se produce por un acta notarial donde la donante, acompañando la
partida de defunción de la donataria y por efecto de la resolución de la donación por la
cláusula de reversión establecida en el contrato, recupera su dominio. Al respecto, el
CCyC de la Nación tiene un contenido similar, por cuanto en su art. 1965, al hablar de
dominio revocable -como sería el caso planteado-, señala que: “…dominio revocable
es el sometido a la condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir al cosa a quien se la transmitió…”.
2.- Con relación a su segundo párrafo, cuando señala que las condiciones resolutorias
impuestas al dominio deben considerarse limitadas al plazo de 10 años, referido esto
a una donación con cláusula de reversión, implica que si no ocurre la muerte del do-
natario dentro de los 10 años de otorgada la donación, la condición resolutoria queda
extinguida y por ende el donatario tendrá un dominio perfecto. El art. 1965 CCyC de la
Nación señala: “Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender
limitadas al termino de 10 años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro
de aquel plazo o este sea mayor o incierto…”. Por supuesto que para que ello ocurra el
donatario debe estar “vivo”.
Julio Roberto GREBOL

7) ESCRITURACIÓN DE INMUEBLES
7.1.- Del comprador fallecido que adquirió por boleto de compraventa a favor de
las herederas
CONSULTA
Motiva esta consulta conocer su opinión sobre cómo debe encarase la escritura traslati-
va de dominio de un inmueble a favor de las herederas del comprador respecto de tres
unidades funcionales adquiridas por el causante por boleto de compraventa.
Antecedentes:
a) el señor A, casado con B, tiene 2 hijas: Susana y Victoria. En 1994 adquirió mediante
boleto de compraventa por escritura pública tres unidades funcionales en propiedad
horizontal en Berazategui. Los vendedores le otorgaron en el mismo boleto un poder
especial irrevocable por diez años a favor del comprador para formalizar la respectiva
traslativa de dominio. En el año 2004 el poder fue prorrogado por diez años más.
b) fallecido el Sr. A en el 2006, los vendedores otorgaron en 2009 un nuevo poder irre-
vocable por 20 años, pero en este caso a favor de las herederas del mencionado, dada la
circunstancia de no haberse escriturado hasta esa fecha las citadas unidades.
c) en 2007 se dictó la declaratoria de herederos del señor A, resultando declaradas en
calidad de únicas y universales herederas a sus hijas Susana y Victoria y a su cónyuge,
B. En dicho sucesorio se incluyeron estas unidades en el acervo sucesorio, luego se
presentaron los certificados catastrales correspondientes y se incluyeron en la decla-
ración jurada patrimonial del causante, pero no se alcanzaron a presentar los informes
de dominio e inhibiciones por los vendedores de las tres unidades funcionales, como

16
 140

tampoco se presentó el título de propiedad ni el reglamento de copropiedad y admi-

nistración. Es decir que no se ordenó la inscripción de estas unidades funcionales. No
obstante ello, sí se pagó la tasa de justicia, sobretasa, honorarios del letrado y aportes
por haberlos incluído en la declaración jurada patrimonial.
d) en el año 2010 la cónyuge del causante efectuó ante esta escribanía una cesión de
derechos y acciones hereditarios sobre el boleto de compraventa de las tres unidades
funcionales, cesión que se efectuó a favor de sus dos hijas, Susana y Victoria. Esta es-
critura de cesión tampoco se presentó en el expediente sucesorio.
e) debe acotarse que, al margen de estas unidades funcionales, el causante había ad-
quirido también por boleto de compraventa otro inmueble en Quilmes. En este caso
sí se presentaron los informes de dominio e inhibición y se solicitó que se ordene su
inscripción en el registro de la propiedad, pero el juez hizo saber a los herederos que no
podía el juzgado ordenar la inscripción de la declaratoria de herederos en el registro de
la propiedad por estar el inmueble a nombre de un tercero, y que sólo podría, si tal era
su petición concreta, expedir una testimonio de la declaratoria de herederos para que
puedan escriturar el mismo (obviamente ante un notario). Expedido el testimonio en
esos términos, realizaron la escrituración del mismo ante un notario, sin intervención
alguna del juzgado.
Primera consulta: retomando el tema de la consulta sobre las tres unidades funcionales,
las herederas Susana y Victoria vienen a esta escribanía a requerir la escrituración de
las mismas. Y aquí el primer interrogante: ¿es necesario presentar al juzgado los res-
pectivos informes de dominio y certificados de inhibición, además del título, y el regla-
mento de copropiedad y administración, como también la cesión que la madre efectuó,
solicitando al juez expida un nuevo testimonio de la declaratoria de herederos para
otorgar la escritura traslativa de dominio de las citadas unidades? O, por el contrario,
¿bastará con autorizar la escritura directamente como si fuera un tracto abreviado, es
decir relacionando el expediente sucesorio? De acuerdo a lo ya informado en otra con-
sulta, no sería técnicamente un tracto abreviado por cuanto son los mismos vendedores
quienes otorgarán la escritura (aunque sea suscripta por las propias herederas conforme
lo facultado en el poder irrevocable que les otorgaron en el año 2009). En otros térmi-
nos, ¿es necesario dar intervención al juzgado para que ordene la escrituración a favor
de las herederas?
Segunda consulta: pero además de lo planteado, surge otra cuestión: es que las here-
deras Susana y Victoria oportunamente modificaron el plano de propiedad horizontal
(seguramente en virtud de las facultades surgidas del mencionado poder), “transfor-
mando” las unidades funcionales Nº 3, 4 y 5 que originariamente adquirió su padre (y
que ahora desaparecen) creando las unidades Nº 6 y 7. Además de ello, desean dividir
el condominio y adjudicarse una unidad cada una.
Aclarado el primer tema de consulta (intervención o no del juzgado) no sería mayor-
mente complicado al hacerse la escritura traslativa de dominio por las propias here-
deras a favor de sí mismas, relacionando el expediente sucesorio como si fuera un
tracto abreviado, por escritura simultánea efectuar la modificación del reglamento de
propiedad horizontal (ello en escritura siguiente por cuanto a esta modificación deben
concurrir los titulares de las unidades 1 y 2 que son terceros que nada tiene que ver con
el sucesorio) y en una tercera escritura dividir el condominio y adjudicar las unidades.
El asunto parece más complicado si debe canalizarse toda la tramitación por el juzgado,
ya que debería acompañarse además de los informes y demás documentación, la cesión

17
 Cuaderno de apuntes notariales

de derechos hereditarios como asimismo el plano de ratificación de propiedad horizon-

tal del que resultan las nuevas unidades Nº 6 y 7.
Por ello, y en conclusión, el objeto de la consulta es como se planteó en un comienzo:
si a su criterio debe o no darse intervención al juzgado en la escrituración de las tres
unidades funcionales y, en caso afirmativo, si es necesario darle intervención también
con respecto a la modificación de las unidades funcionales, y su posterior división y
adjudicación.
Al agradecer vuestra atención, saludo a los señores asesores muy atentamente.
RESPUESTA
DICTAMEN no vinculante: se aclara que el presente dictamen es la opinión del asesor
notarial, que la emite y tiene por única finalidad colaborar con quien consulta para que
este analice la misma junto con la doctrina especializada que estime conveniente, como
así también la jurisprudencia pertinente, y para que luego adopte la decisión que estime
adecuada. Por lo tanto, la responsabilidad por las consecuencias que su decisión pro-
voque será exclusiva de quien consulta, no quedando comprometidos en la misma ni el
dictaminante ni el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
a) En el sucesorio se debe presentar exclusivamente la cesión de gananciales, ya que
el expediente es el destino obligado de toda cesión de derechos hereditarios y ganan-
ciales;
b) la modificación de reglamento podrá efectuarse en el caso de que del poder surjan
facultades suficientes para ello; de lo contrario deberá comparecer el titular registral.
Todo ello junto con los titulares de las otras unidades;
c) en la escritura siguiente podrá otorgarse la compraventa, relacionando que en el pro-
ceso sucesorio se denunció el boleto de compraventa y la cesión mencionada, y que se
abonaron tasas y honorarios pertinentes, nada más;
d) luego podrán continuar en forma simultánea las escrituras de división de condomi-
nio y demás que pretendan las partes.
Aldo Emilio URBANEJA

8) HIPOTECA
8.1.- Bien gravado en primer grado. Constitución de otra con rango compartido
CONSULTA
Un cliente tiene hipotecada su casa en primer grado a favor del Banco Provincia. Ahora
el banco le dio otro préstamo y me dice que la nueva hipoteca compartirá el rango con
la que está inscripta, en los términos del art. 19, segunda parte, de la ley registral. Para
ello se haría nueva hipoteca en primer grado y se agregaría la cláusula que dice que las
partes convienen que la presente hipoteca comparte el rango en los términos del art. 19.
Quisiera saber si el registro va a inscribir sin problemas.
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): no existe ningún inconveniente para la registración de la
nueva hipoteca compartiendo rango con la anterior, debiendo ello surgir de la escritura
de hipoteca y tener reflejo en la minuta rogatoria. Esta situación se encuentra prevista
en el art. 19 de la ley Nº 17.801.
Aldo Emilio URBANEJA

18
 140

9) PLANOS
9.1.- Mensura, subdivisión y anexión por invasión al lindero. Procedimiento
CONSULTA
Un cliente me trae un plano de mensura, subdivisión y anexión parcelaria por que su parce-
la invadió al vecino lindero. Entonces me requiere para que le haga la escritura correspon-
diente. Conforme lo consultado en el Libro del Luis César MARINELLI, entiendo que mis
clientes (cónyuges A y B, dueños de la parcela invasora) deben adquirir la pequeña parcela
creada por ese plano y como punto segundo de la misma escritura, haciendo referencia al
plano de anexión, deben solicitar y formalizar la misma. ¿He entendido bien o debo tomar
algún recaudo formal adicional? ¿Debo solicitar certificados por la parcela desmembrada
(invadida)? El catastro, ¿cómo debo pedirlo? ¿He de colocar nota del desmembramiento en
el titulo del vendedor?
RESPUESTA
1.- Con relación a su consulta, seguramente el plano de subdivisión y anexión determinó la exis-
tencia de dos parcelas, subdividiendo la parcela madre (A). Llamemos a las nuevas dos parcelas
B y C (C sería la pequeña parcela invadida por el vecino) y debe también seguramente contener
una nota por la cual la parcela C se anexará a la parcela lindera (llamémosla D) para formar la
parcela D-a, previa a toda transmisión de dominio de la parcela B.
2.- Si es esta la situación planteada en base a ese plano, Ud. deberá instrumentar una escritura de
venta por la cual el propietario de la antigua parcela A, conforme el plano de subdivisión y ane-
xión, venderá la parcela C resultante de dicho plano al propietario de la parcela D. Debe existir
identidad de persona en el adquirente de la parcela C y el propietario de la parcela D atento que
por el plano indicado la pequeña parcela C no tiene vida independiente y nace al solo efecto de
unificarse a la parcela D.
3.- Claro está que deberá solicitar los certificados correspondientes por la parcela C: inhibicio-
nes, dominio, municipal, OS y catastro. Deberá confeccionarse una cédula catastral por dicha
parcela C. La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (en adelante, ARBA) la
unificará catastralmente a la parcela D, por lo que en la nomenclatura catastral constará como
parcela D-a, o como la determine ARBA y/o el plano indicado.
4.- En el texto de la escritura de venta, el deslinde se efectuará conforme el plano, es decir,
exclusivamente por las medidas, linderos y superficie de la parcela C. Dado que solamente se
produce una unificación catastral, las parcelas C y la D seguirán siendo jurídica y físicamente
dos parcelas independientes, hasta tanto -si el propietario lo quiere- se efectúe un nuevo plano de
mensura y unificación por el cual se dará nacimiento a la nueva parcela D-a, y se determinarán
en dicho nuevo plano las medidas, linderos y superficie de la misma. Esto es así, dado que por
el plano existente actualmente se determina la posibilidad futura de anexión, pero no se produ-
ce la misma, atento que al momento de aprobarse el plano señalado por Ud. aún no ha habido
transmisión de dominio de la parcela C al dueño de la parcela D.
5.- Teóricamente el Registro debería inscribir esta nueva parcelita en la matrícula de la
parcela D, dado que ambas están relacionadas por la constancia del plano de subdivisión y
anexión, pero podría ocurrir que le den una matrícula independiente, pero esto es tema del
registro.
6.- También conviene que posteriormente a la escritura Ud. unifique al solo efecto imposi-
tivo las dos parcelas en la municipalidad y OS, con el fin de que paguen un solo recibo por
ambas, porque sino las dos parcelas tributarán en forma independiente y es muy probable

19
 Cuaderno de apuntes notariales

que el dueño no lo advierta y en el futuro, al venderse, le aparecerá una deuda atrasada que
puede llegar a ser importante. No ocurrirá lo mismo con ARBA, por cuanto por el plano y
por la cédula catastral ya saldrá unificada en una sola parcela fiscal.
7.- También habrá que solicitar un informe de dominio por la parcela D para dejar constan-
cia de que el adquirente y el propietario de esta parcela es la misma persona.
8.- Por supuesto que en el título del vendedor se debe dejar constancia por nota marginal de
la existencia del plano de subdivisión y anexión, y de la venta de la parcela C.
Julio Roberto GREBOL

10) REGLAMENTO
10.1.- Modificación por herederos declarados. Tracto abreviado
CONSULTA
Me requieren para otorgar una modificación de reglamento de propiedad horizontal con el
fin de dar por construidas dos unidades funcionales. Del reglamento surgen cuatro unidades
funcionales: dos construidas y dos a construir. De la primera ratificación del plano de pro-
piedad horizontal se dan por construidas las dos unidades funcionales que eran a construir.
Como se modificarán los porcentuales de dominio se necesita la unanimidad, por lo tanto
deberán comparecer a la escritura todos los titulares de dominio. El titular de dominio de
una unidad funcional construida ha fallecido y en su sucesorio sólo se encuentra dictada la
declaratoria de herederos, sin voluntad por el momento de incorporar la unidad funcional
y obtener la orden de inscripción para luego adjudicar a favor de los herederos declarados.
El titular de dominio de la unidad funcional a construir necesita la modificación a los efec-
tos de proceder a la venta de la misma.
Consulta: ¿pueden otorgar los herederos declarados mediante trascripción la declaratoria
de herederos en la escritura a los efectos de acreditar su legitimación y la modificación del
reglamento, sin necesidad de transmitir a sus nombres la unidad funcional, quedando la
misma en cabeza del causante?
En tal caso, ¿deberán comparecer al acto los herederos declarados conjuntamente con los
restantes titulares de dominio, y así acreditar la unanimidad requerida para la modificación
de reglamento?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): para que los herederos puedan otorgar la modificación del
reglamento de propiedad horizontal es necesario que en el expediente sucesorio se haya
declarado el inmueble propiedad del causante y que se hayan cumplido todos los pasos
procesales pertinentes, estando ordenada la inscripción de la declaratoria con respecto al
mismo y otorgando la escritura utilizando la técnica del tracto sucesivo abreviado.
Aldo Emilio URBANEJA

10.2.- Modificación por pago de expensas. Mayorías

CONSULTA
Se presenta un señor que es administrador de consorcios. El motivo de su requerimiento es
modificar una cláusula del reglamento relativa al pago de expensas. Del mismo surge que
las unidades funcionales A y B no pagarán expensas. Tiene mayoría de dos tercios de los

20
 140

propietarios para modificar dicha cláusula. Dicha mayoría, ¿es suficiente? ¿Deben partici-
par necesariamente los propietarios de las unidades funcionales que hoy por reglamento es-
tán exentas del pago de expensas en la reunión por la que se decide modificar esa cláusula?
¿Tiene vocación registral?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): conforme a lo dispuesto por el art. 2061 CCyC con respecto
a los titulares de las unidades “afectadas”, la mayoría debe integrarse con la conformidad
expresa de sus titulares. Con respecto a si es suficiente o no contar con dos tercios de quó-
rum, la mayoría de los autores de derechos reales han incluido el tema de la proporción en
el pago de las expensas dentro de las cláusulas estatutarias, con lo que se requiere unanimi-
dad para su modificación. Aquellos autores que no las han incluido dentro de las cláusulas
estatutarias tampoco se han expresado diciendo que no lo sean.
Aldo Emilio URBANEJA

10.3.- Titular inhibido. Desafectación bien de familia. Falta de anotación de la consti-

tución
CONSULTA
1.- ¿Se puede otorgar escritura de reglamento de copropiedad cuando el titular del in-
mueble tiene una inhibición general de bienes?
2.- Otorgué una escritura de desafectación de bien de familia respecto del cual la cons-
titución de bien de familia se había realizado a través de la municipalidad de Azul.
Cuando mando a inscribir la escritura resulta que no estaba inscripta la constitución del
bien de familia. ¿Qué debo hacer en este caso, dado que el registro me observa que el
inmueble no está afectado a bien de familia?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): para que el o los titular/es de dominio otorguen el regla-
mento de propiedad horizontal y la notaria pueda autorizar tal escritura no es necesario
solicitar certificado de anotaciones personales por inhibiciones, conforme a lo dispuesto
en el art. 3º de la disposición técnico registral Nº 14/2010.
Dado que para autorizar la escritura de desafectación de bien de familia tuvo que tener
a la vista la afectación debidamente inscripta, lo que tiene que hacer es enviar fotocopia
certificada de tal documento al registro para que subsanen el error de ellos y registren
la desafectación.
Aldo Emilio URBANEJA

11) REGULARIZACIÓN DOMINIAL EN CONDOMINIO

11.1.- Transmisión de partes indivisas y afectación a propiedad horizontal
CONSULTA
La situación es un hecho muy común hoy en día: una señora es titular de una parte de
una mitad indivisa (condómina A) y un matrimonio lo es en la mitad restante (condómi-
nos B). A través de la ley Nº 24.374 han regularizado el dominio sobre un mismo lote en
el partido de Tres de Febrero (el dominio ya está consolidado). A la fecha no han hecho

21
 Cuaderno de apuntes notariales

ninguna división jurídica de ese condominio, sino que sólo han delimitado físicamente
lo que le corresponde a cada uno, de modo que el sector de adelante del lote se la “ad-
judicó” la condómina A y la parte trasera se la adjudicaron los condóminos B. Con el
transcurso del tiempo cada uno de ellos ha edificado su casa en la parte del terreno que
se ha quedado cada uno. A su vez, los condóminos B han permitido que uno de sus hi-
jos y su respectiva cónyuge construyeran su vivienda sobre la terraza de la de ellos, la
cual se encuentra “en construcción”. Con la idea de hacer un reglamento de propiedad
horizontal en cuanto la economía se los permita (y para poder adjudicarse con una causa
justificada la unidad funcional que se generará en la planta alta), me vienen a consultar
sobre la posibilidad de hacer una cesión del espacio aéreo de estos condóminos a favor
de su hijo y de su nuera, quienes han construido con fondos gananciales.
Atento a que justamente los condóminos A y B aún no han dividido su condominio, más
allá de que el objeto de la cesión verse sobre la propiedad construida por los condóminos
B, y teniendo en cuenta que el espacio aéreo es de propiedad de todos los condóminos,
¿la condómina A también debe participar de la cesión o al menos prestar conformidad
con la misma?
A modo informativo, de la escritura de consolidación de dominio surge que la condómi-
na A interviene en su calidad de “tercera interesada” en representación de una persona
fallecida.
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): pueden efectuar la transmisión de parte indivisa del in-
mueble pactando entre ellos que oportunamente someterán el inmueble al régimen de
propiedad horizontal y se adjudicarán las unidades que surjan en la forma que establez-
can. Para este pacto es necesario que participen la totalidad de los condóminos. También
podrían efectuar un convenio de uso y goce, previsto en el art. 1987 CCyC, sin perjuicio
de lo previsto en el art. 1986 y conc. del mismo código. Pero para ello también es nece-
saria la participación de todos los condóminos.
Para cualquier acto que pretendan realizar deberán participar todos los reales condómi-
nos, lo que no queda claro respecto de quién ha sido identificada como “condómina A”
por la consultante.
Aldo Emilio URBANEJA

12) SOCIEDAD ANÓNIMA

12.1.- Aporte de inmuebles. Observabilidad del título antecedente. Subsanación
CONSULTA
Tengo que realizar la venta de dos inmuebles. El título antecedente es una escritura de
fecha 5 de enero del año 2006 por el cual se ceden derechos y se venden dos inmuebles
en la ciudad de Mar del Plata. A la misma comparece el señor R, por sí y como presidente
de “D S.A.”, y el señor A, por sí. En el capítulo primero hay una cesión de la sociedad al
señor A sobre derechos y acciones sobre los inmuebles, agregando que le corresponden:
a) por aporte de capital que el señor R hizo a “D. SA”, según surge del acta de asamblea
general ordinaria 2, de fecha 17 de octubre de 2005; y b) por cesión que hizo en el día
de la fecha “D. SA” al señor A, por la suma de dólares estadounidenses cuatrocientos
setenta y dos mil. En el capítulo segundo hay una venta del señor R a favor del señor A
de los inmuebles por la suma de pesos cuatrocientos cincuenta mil.

22
 140

Del acta de asamblea relacionada surge que el señor R ha propuesto aportar los dos
inmuebles por la suma de pesos cuatrocientos cincuenta mil. Puesto a consideración se
aprueba por unanimidad. En la asamblea se autoriza al presidente a vender, alquilar o
hacer uso del inmueble.
Entiendo que la sociedad omitió otorgar la escritura de aumento de capital y aporte de
inmueble para luego proceder a la venta del inmueble, por lo que el título antecedente es
observable. Asimismo, entiendo que la manera de sanear el título es mediante el aporte
de los inmuebles a la sociedad para luego venderlos al señor A. Como solución alter-
nativa se me ocurre que incorpore los inmuebles a su patrimonio, mediante la escritura
de aporte y luego ratifique la venta efectuada por el señor R, como si el mismo hubiera
vendido cosa ajena.
Les pido por favor su opinión al respecto y cualquier otra observación que estimen con-
veniente.
RESPUESTA
DICTAMEN no vinculante: se aclara que el presente dictamen es la opinión del asesor
notarial, que la emite y tiene por única finalidad colaborar con quien consulta para que
este analice la misma junto con la doctrina especializada que estime conveniente, como
así también la jurisprudencia pertinente, y para que luego adopte la decisión que estime
adecuada. Por lo tanto, la responsabilidad por las consecuencias que su decisión pro-
voque será exclusiva de quien consulta, no quedando comprometidos en la misma ni el
dictaminante ni el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
Entiendo que, a los efectos de la escritura que el consultante debe autorizar, corresponde
enfocar el análisis en el aspecto de la transmisión dominial inmobiliaria y la posible ac-
ción reipersecutoria, sin tener que entrar en el tema de si la sociedad cumplió con todos
los requisitos correspondientes al otorgamiento del aumento de capital, como las accio-
nes personales que de ello pudieran derivarse. Y uno de los temas a considerar es que
en la escritura que presenta la parte vendedora han comparecido todos los interesados,
es decir: el llamado aportante, la sociedad “que recibe el aporte” con la respectiva auto-
rización asamblearia, y el cesionario-comprador, a lo que hay que agregar que ha trans-
currido el plazo de prescripción previsto tanto en el título 14 del libro II del Código de
Comercio (leyes Nº 15 y 2637), como en la sección tercera del libro IV, especialmente
en los arts. 3999, 4006, 4010 y conc. del Código Civil (ley Nº 340) y teniendo en cuenta
lo prescripto por el art. 2537 del Código Civil y Comercial de la Nación (ley Nº 26.994).
Aldo Emilio URBANEJA

12.2.- Designación autoridades. Acta no registrada en la Dirección Provincial de

Personas Jurídicas
CONSULTA
El motivo de mi consulta es la siguiente: tengo que otorgar una escritura de venta de
una sociedad anónima que tiene los libros debidamente rubricados y tengo que adjuntar
el acta de asamblea en donde se designa a los miembros del directorio, se elige al presi-
dente y al director suplente, y hacen cambio de la sede social. La misma no se encuentra
inscripta en la Dirección Provincial de Personas Jurídicas. ¿Es necesaria dicha inscrip-
ción en el organismo?

23
 Cuaderno de apuntes notariales

RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): si bien es cierto que la registración de esos cambios no es
constitutiva, por lo que la consultante podrá autorizar la escritura de venta, no es menos
cierto que deberá asesorar a la sociedad para que cumplan tanto con lo dispuesto en el art.
60 de la ley general de sociedades; con lo establecido en el art. 11, inc. 2, de la misma ley;
y teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 88 de la disposición general Nº 45/2015 de la
Dirección Provincial de Personas Jurídicas.
Aldo Emilio URBAJENA

12.3.- Requisitos para la venta de inmueble. Falta de la CUIT

CONSULTA
Una sociedad anónima constituida en el año 1960 quiere vender lotes que están registrados
a su nombre. La cuestión es que la única documentación que tienen de la sociedad es el
estatuto del año 1960, que no está adecuada ni tiene ninguna presentación en la Dirección
Provincial de Personas Jurídicas de balances, representantes y demás que corresponden.
Quiero ver la forma que más se ajuste y que sea más rápida para poder adecuar la sociedad
a fin de que pueda llevarse a cabo la venta de los inmuebles que registra de su propiedad.
Ello sin cometer errores que perjudiquen a los compradores.
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): las sociedades anónimas no requieren ninguna adecuación
mientras no se produzca alguna reforma del estatuto, caso en el cual sí deberán adecuarse a
lo dispuesto por la ley general de sociedades, Nº 19.550. Debería efectuar el reempadrona-
miento de la sociedad (resolución Nº 15/2008 de la Dirección Provincial de Personas Jurí-
dicas) y la inscripción del directorio (art. 60 de la ley general de sociedades). Por supuesto
que tiene que tener clave única de identificación tributaria (CUIT) vigente. El directorio,
o eventualmente la asamblea en caso de tratarse de la sede social o de la planta industrial,
decidirán la venta del o de los inmueble/s.
Aldo Emilio URBANEJA

12.4.- Falta de libros. Acta volante

CONSULTA
Se presentó el representante de una SA inscripta con fecha 4 de noviembre de 2014 y me
solicitó que realice un poder general amplio de administración a favor de un tercero. Para
ello le solicité los libros y me informó que aún no los tienen, por lo que me proporcionó un
acta volante donde se autorizó el otorgamiento del poder al que hago referencia.
Consultas:
1.- Los elementos acercados, ¿son suficientes para otorgar el poder?
2.- ¿Debo protocolizar el acta para su posterior trascripción en el libro y acto seguido debo
otorgar poder?
3.- ¿Necesito el libro rubricado?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): las actas volantes no ofrecen ninguna seguridad, por lo tanto
no deben ser utilizadas. Personalmente entiendo que sí podría aceptarse un acta efectuada

24
 140

en escritura pública, no obstante que la Dirección Provincial de Personas Jurídicas tiene

dispuesto en la disposición general Nº 45/2015, art. 220, que no se inscribirán resolucio-
nes adoptadas por los órganos de cualquier modalidad asociativa cuando las mismas no
se encuentren registradas en los libros respectivos, debidamente rubricados y foliados por
autoridad competente. Por supuesto que repudio lo que se dispone en el párrafo siguiente,
por cuanto tampoco aceptan las labradas en escritura pública.
El caso en consulta no requiere de ninguna inscripción ante el organismo citado, pero res-
pecto de las actas volantes no debemos dejar de tener en cuenta la opinión del mismo, ya
que ante un eventual cuestionamiento judicial es muy probable que tal opinión doctrinaria
sea tenida en cuenta. Además, siendo que han transcurrido más de diecisiete meses desde
que se inscribió la sociedad, no es posible argumentar que no pudieron rubricar los libros
pertinentes.
Aldo Emilio URBANEJA

13) TÍTULO
13.1.- Designación según plano de unificación
CONSULTA
El Sr. A vendió en el año 1973, antes de su fallecimiento, los lotes 1 y 2. Posteriormente a su
fallecimiento, ocurrido en el año 1975, en sus autos sucesorios se autorizó a sus herederos a
la firma de la escritura traslativa de dominio. Más tarde, la cónyuge supérstite de A vendió
al mismo comprador el lote 3 en el año 1977. Por plano del año 1980 se unificaron los tres
lotes formando el lote 1-a.
Atento que hoy la única parcela existente es la 1-a, la pregunta es la siguiente: ¿la venta
debe hacerse por la parcela 1-a conforme al plano y debo citar la autorización judicial de
los lote 1 y 2, y hacer tracto abreviado por el lote 3?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): la descripción del objeto de la venta debe ajustarse al plano
aprobado, relacionando la adquisición de cada parcela, la unificación mediante el plano alu-
dido y las partes pertinentes del expediente judicial con las autorizaciones que correspon-
dan, pero entiendo que todo por el sistema de tracto sucesivo abreviado, ya que no podrá
una parte hacerla mediante la utilización de lo previsto en el inc. a) del art. 16 de la ley Nº
17.801, puesto que no obtendrá certificados catastrales por las parcelas anteriores.
Aldo Emilio URBANEJA

14) UNIÓN CONVIVENCIAL

14.1.- Efecto de los actos entre ambos
CONSULTA
El motivo de la presente consulta es saber si es posible realizar una compraventa entre dos
convivientes (uno es divorciado y el otro es viudo) de la mitad indivisa que le corresponde
a uno de ellos, para lograr que el inmueble quede el 100 % a nombre del otro.
Las personas conviven hace veinte años y hace unos años hicieron (antes de la entrada en
vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación) un certificado de convivencia
en el juzgado de paz para presentar en la obra social PAMI, en el cual manifestaron que
nunca inscribieron la convivencia en ningún lado.

25
 Cuaderno de apuntes notariales

En caso de poder realizar la compraventa:

- ¿Debo justificar el origen de los fondos (propios de la compradora) para evitar que el acto
sea atacado por fraude o simulación?
- Al no estar inscripta la unión convivencial, ¿debo indicar en la comparecencia del texto de
la escritura que son convivientes o debo indicar su último estado civil?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): la convivencia no modifica el estado civil, ni crea parentesco;
tampoco trae aparejada inhabilidad para contratar entre sí. Por lo tanto el estado civil no se
ha modificado. Si los comparecientes lo desean pueden manifestar su convivencia. Justifi-
car el origen del dinero es una declaración que deberá hacer a efectos de cumplimentar los
requisitos de la Unidad de Información Financiera.
Aldo Emilio URBANEJA

14.2.- Transferencia por división de bienes de la misma. Acuerdo privado. Compen-

sación
CONSULTA
La consulta en cuestión presenta un acuerdo privado de liquidación de unión convivencial y
una compensación económica (art. 524 CCyC) por instrumento privado en donde intervine
en un principio sólo certificando las firmas.
En dicho acuerdo las partes acordaron la forma de adjudicar las acreencias habidas a lo
largo de los dieciocho años de convivencia, en especial el monto y la forma de liquidar la
pensión compensatoria (art. 524), en el cual la Sra. A revistió la calidad de acreedora y el
Sr. B la calidad de deudor de la suma dineraria a establecerse.
Las partes acordaron que:
1.- A la Sra. A le corresponderá recibir como prestación única total y definitiva; en pago y
cancelación de su crédito; y en compensación por el desequilibrio que ocasiona a su res-
pecto la ruptura de la convivencia, tomando en especial consideración la atribución de la
sede del hogar común:
a) el 100 % del derecho de propiedad y dominio del inmueble ubicado en… La titularidad
de dicho inmueble se encuentra registralmente inscripta en cabeza de B. Se comprende en
esta adjudicación la cesión correspondiente a una acción nominativa no endosable de un
voto del club de campo.
b) el 50 % indiviso sobre el derecho de propiedad y dominio que le corresponde a B sobre
un automotor. La partición de los muebles que obraban en el hogar común ya se ha realiza-
do de común acuerdo.
2.- Al Sr. B el 100 % del derecho de propiedad y dominio del inmueble. La titularidad de
dicho inmueble se encuentra en cabeza de A.
3.- El 50 % indiviso que le corresponde a A, fideicomiso…
El presente reviste el carácter de convenio privado y confidencial.
Las partes se comprometen a suscribir toda la documentación que fuere necesaria para
efectivizar las transferencias de todos los bienes inmuebles muebles registrables, acciones,
cuotas sociales, incluido el otorgamiento del asentimiento previsto en el art. 456 en todos
los casos en que ello fuere necesario y en los plazos estipulados
4.- El procedimiento para perfeccionar las adjudicaciones que en este acto se convienen
será el siguiente respecto de: los automotores dentro de los diez días de la fecha las partes

26
 140

deberán suscribirse la documentación necesaria para que cada beneficiario inscriba el ve-
hículo a su nombre o de terceros y/o firmar los certificados “08” correspondientes, siendo
dichos gastos y honorarios a cargo de cada adjudicatario.
5.- Respecto de los inmuebles, dentro de los cuarenta y cinco días de suscripto el presente
las partes se comprometen en forma irrevocable a suscribir toda la documentación que
fuese pertinente tales como las respectivas escrituras de adjudicación y/o los poderes espe-
ciales irrevocables que fuesen necesarios para perfeccionar las adjudicaciones resueltas y
mencionadas en este convenio.
6.- A opción del adjudicatario, podrá optarse por la homologación del presente acuerdo y
efectivizar la respectiva inscripción registral por vía judicial.
En la práctica, ¿cuál es la forma correcta que debo seguir para que se cumpla lo acordado
por las partes? ¿Debo instrumentar una escritura de adjudicación con todos los bienes enun-
ciados en donde se adjudiquen los mismos de acuerdo a este convenio (como si fuera una
adjudicación por disolución de la sociedad conyugal) o las escrituras de compraventa y los
formularios “08” para automotor?
Para el caso de que fuera una escritura de adjudicación, ¿qué certificados son los que tengo
que solicitar?
Se establecieron plazos para la instrumentación pero ya vencieron; ¿debo hacer mención al-
guna de estos plazos o ellos deben manifestar algo? Les certifiqué las firmas el 14/07/2016.
El acuerdo, ¿tributa impuesto de sellos? Es el primer acuerdo de unión convivencial que
recibo.
RESPUESTA
1.- En el caso en consulta, las partes no tienen un pacto convivencial previo al cese de la
unión convivencial, por lo cual los bienes que tuvieron durante la misma son de gestión de
cada uno de sus titulares (libre administración y disposición, sin perjuicio de la protección
de la vivienda familiar del art. 522 CCyC) según el art. 518 CCyC. Además, al momento
de su cese y a falta de tal referido pacto, se mantienen en el patrimonio en que ingresaron
(conf. art. 528 CCyC).
Con respecto a los bienes de la unión convivencial, no existiendo una comunidad previa, si
al momento del cese se pretende que no se mantenga en el patrimonio en que ingresaron,
se deben otorgar escrituras traslativas de dominio actuales y no hay adjudicación de lo que
previamente no se tenía en comunidad.
Sólo si hubiera un pacto convivencial previo se podría concluir que se adjudica, porque tal
pacto permite tal posibilidad en el art. 514, incs. b) y c), CCyC, al admitir la atribución del
uso de la vivienda o si la prevén anticipadamente la división de los bienes adquiridos con el
esfuerzo común. Pero tratándose de bienes registrables, tal situación excepcional debe estar
inscripta para ser oponible a terceros (conf. art. 517 CCyC), como lo exige y prevé la orden
de servicio Nº 45/2015 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos
Aires, con relación a los inmuebles al ratificar esta oponibilidad a terceros se anoticiará con
la registración en el rubro “B” de la matrícula del inmueble objeto del pacto convivencial.
La posibilidad de la adjudicación importa la existencia de titularidad de derecho en condo-
minio del inmueble, o que el mismo integre una comunidad de bienes, que podrá ser jurídica
-como en el caso de las indivisiones hereditarias o postcomunitarias-, o como ahora admite
la reforma de hecho, integrándose sólo con algunos bienes por la valorizada autonomía de
voluntad en estos pactos convivenciales (que permiten un régimen especial al dominio,
como sucede al permitir la atribución futura del bien adquirido por el esfuerzo común de

27
 Cuaderno de apuntes notariales

los convivientes bajo la condición suspensiva de acaecer el cese de la unión convivencial).

La excepcionalidad de este pacto y la modificación del dominio con rasgos de integrante de
una comunidad de intereses de ambos convivientes importa el necesario pacto y su inscrip-
ción para ser oponible a terceros.
A falta de dicho pacto convivencial previo y registrado, no se ve posible la adjudicación
en especial en la eficacia erga omnes del derecho real. Tal pacto y registro puede ser al
momento de la adquisición o posterior, y puede ser modificado cuantas veces las partes lo
estimen oportuno.
Cabe analizar si, al momento del cese, la extensión del principio de autonomía de voluntad
puede interpretarse que tenga el efecto de reconocer a ese momento el esfuerzo común de
ambos exconvivientes, formar la comunidad de bienes y adjudicar en consecuencia, pu-
diendo dejar de lado la norma supletoria del art. 528 CCyC.
Como he señalado al comentar el art. 514 en el Código Civil y Comercial. Comentado.
Anotado. Concordado, bajo la coordinación de Eduardo Gabriel CLUSELLAS (tomo II,
pág. 600), debemos tener presente que: “…nos encontramos en dos aspectos o esferas di-
ferenciadas. La interna, entre los convivientes que han celebrado el pacto, podrá tratarse
analógicamente a una comunidad, si así lo han establecido para todos los bienes adquiridos
durante la convivencia, o solo uno o alguno; la externa, frente a terceros se regirá por la
apariencia que general el ejercicio de buena fe de los derechos, y que contratarán con lo
convivientes como si fueran individuales, sin importar este pacto de convivencia, salvo su
oponibilidad, en caso de su registro con relación a los bienes registrables”.
El pacto de cese de la convivencia tiene plena eficacia interna, pudiendo reconocer entre
ellos todas las relaciones de comunidad, pero frente a terceros se deberá estar a lo previa-
mente publicitado.
Analógicamente no podemos dejar de lado que en el régimen patrimonial matrimonial no
se admite, en la primera parte del art. 466 CCyC, el reconocimiento del carácter propio de
un bien al momento de la extinción de la comunidad por mera confesión de partes, ni du-
rante la indivisión postcomunitaria sin cumplir expresas formalidades.
Por ello, a falta de pacto convivencial inscripto con respecto a los inmuebles, en principio
cada conviviente mantiene la titularidad del bien que ingresó en su patrimonio y deberá
transmitir el derecho real al otro.
La causa de la transmisión dominial será este acuerdo, que importa el de las compensacio-
nes por los aportes hechos con esfuerzo común -esto no parece surgir así de este convenio-,
o meras compensaciones económicas. Es un acto traslativo en modo alguno gratuito, en que
las partes valuarán cada bien o, en su defecto, acordarán como valor fiscal especial.
Se trata de un contrato atípico donde el pago de la contraprestación será la entrega de las
cosas o el derecho a titularizar ellas mismas, sin necesidad de otorgar el instrumento for-
mal. Es decir, la contraprestación podrá entenderse cumplida con el acuerdo (cesión de de-
rechos), la entrega de la posesión de la cosa, más el poder irrevocable para los inmuebles, o
con la certificación del formulario “08” y entrega para los autos, aun cuando no estuvieren
inscriptos. Las contraprestaciones son esos derechos personales a transmitir derechos reales
o personales.
Con respecto al inmueble y al 50 % del automotor a recibir A, de la consulta parece dedu-
cirse que lo recibe en pago de la compensación económica acordada. De ser así, se deberá
acreditar el crédito de A con el acuerdo y otorgar la respectiva escritura transmisión del
inmueble por dación en pago.

28
 140

Con respecto al inmueble que será recibido por B, no surge de lo trascripto que previamente
haya un reconocimiento eficaz frente a terceros con la debida publicidad registral del art.
517 CCyC y que determine que las partes hayan establecido alguna especie de comunidad
de bienes en que estuviere incluida, por lo cual se deberá estar a una transmisión.
En ambos casos el acuerdo es el contrato preliminar para la transmisión de dominio, dado
que no tenía el adquirente el derecho previo a la cosa como sucede en el condominio (parte
indivisa que se expande al todo), o de las comunidades de bienes, indivisión en que se es
titular de la universalidad de la cual se adjudica bienes por su cuota parte.
De la consulta, siendo el convenio al momento del cese de la convivencia, no habiendo con-
dominio, universalidad jurídica o de hecho preexistente, en el caso particular entiendo que
no se está en un supuesto de adjudicación, dado que la universalidad de hecho se pretende
crear y explicitar al momento de su extinción, no teniendo en consecuencia permanencia en
el tiempo ni oponibilidad a terceros por su falta de inscripción.
Por lo expuesto para el caso en los términos de la consulta, interpreto que se deberá estar
a la transmisión de dominio, no siendo uno de los casos de adjudicación admisibles en el
régimen patrimonio convencional de la unión convivencial.
2.- Los certificados a solicitarse son los habituales de toda transmisión de dominio: inhibi-
ción, dominio (con reserva), catastro y administrativos o de expensas.
Lo mismo sucedería en caso de ser una escritura de adjudicación por el pacto convivencial
inscripto si existiese.
3.- La consideración del plazo cumplido es relevante entre las partes para dispensar expre-
samente las consecuencias de la mora.
4.- La consulta sobre el impuesto de sellos no puede responderse por este medio y debe
dirigirse a la asesoría tributaria.
Néstor Daniel LAMBER

15) USUFRUCTO
15.1.- Constituido judicialmente. ¿Lo es el que resulta de un acuerdo partitivo?
CONSULTA
Me han requerido la protocolización de un expediente sucesorio. El causante de autos falle-
ció el día 16 de marzo de 2004. Con fecha 29/12/2011 los herederos y la cónyuge supérstite
han suscripto un acuerdo partitivo por el cual los hijos del causante resultan adjudicatarios
de la nuda propiedad de todos los bienes relictos y la cónyuge supérstite, adjudicataria del
derecho real de usufructo sobre los mismos. El acuerdo se presenta en el sucesorio y el juez,
con fecha 22/02/2012, ordenó la adjudicación en la forma convenida por los herederos y
por la cónyuge supérstite del causante.
Al momento de la firma del acuerdo partitivo y de la orden judicial, se encontraba vigente el
Código Civil velezano, el que en su art. 2818 disponía: “El usufructo no puede ser separado
de la propiedad sino por una disposición de la ley, o por la voluntad del propietario. Los
jueces, so pena de nulidad, no pueden constituir usufructo por ningún motivo en división o
partición de bienes”.
En la nota del citado artículo, VÉLEZ explicaba que: “…sin duda una división de esa clase
sería regular y válida si las partes interesadas, siendo capaces y mayores, consintiesen en
ella expresa o tácitamente (…) lo que importa es que el juez no pueda de oficio o a solicitud
de una de las partes ordenar una partición de esa clase, contra la voluntad de las otras…”.

29
 Cuaderno de apuntes notariales

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación hoy vigente, por su parte, dispone en
su art. 1896 que: “El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitución,
excepto disposición legal en contrario”. En concordancia con ello, el art. 2133 dispone:
“Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o
imponer su constitución”.
Ahora se presentaron todos los herederos y la cónyuge supérstite, y me requirieron la pro-
tocolización de los autos para la debida toma de razón en el registro de la propiedad.
Teniendo en cuenta la fecha del acuerdo partitivo y la orden judicial respectiva, entiendo
que corresponde aplicar a los fines de evaluar la validez del mismo la norma vigente al
momento de su celebración; esto es, el Código Civil velezano hoy derogado. Por interpre-
tación de la nota al art. 2818 CC, habiendo todos los herederos (capaces y mayores) firmado
un acuerdo partitivo, el derecho real de usufructo adjudicado a su madre (cónyuge supérs-
tite), ha sido constituido válidamente.
1.- ¿Es correcta esta interpretación?
2.- En el caso de que así fuera, ¿el registro de la propiedad procedería a su inscripción sin
ningún inconveniente?
3.- En el supuesto de aplicarse al caso el nuevo CCyC, y conforme lo explica claramente
el Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, Astrea-FEN, el art. 1896
sufre algunas excepciones tratadas por el mismo cuerpo legal en los arts. 441 y 442. ¿Podría
entenderse el acuerdo partitivo celebrado entre todos los interesados (mayores y capaces)
como una excepción a la regla general del art. 1896 CCyC, o estos últimos deberán consti-
tuir el derecho real de usufructo por escritura pública?
RESPUESTA
DICTAMEN (no vinculante): el acuerdo partitivo mencionado era plenamente válido du-
rante la vigencia del Código Civil velezano y también lo es hoy con la vigencia del CCyC.
Incluso podría perfectamente formalizarse actualmente la atribución del usufructo a uno
de los partícipes, puesto que de ninguna manera se da la prohibición establecida en el art.
2133, ya que en este supuesto no es el juez quien lo impone, sino que fue acordado por la
totalidad de los herederos y por la cónyuge supérstite -quienes son capaces-, por lo que el
juez -lejos de imponerlo- simplemente homologó lo que habían pactado tales herederos
y la cónyuge supérstite, y ordenó su inscripción. En consecuencia, no se advierte ningún
inconveniente para proceder a la protocolización e inscripción de la partición relacionada.
Aldo Emilio URBANEJA

30
Impreso en el Taller de Producción Gráfica del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires en octubre de 2016.