Becerra Dauverné, M.

Valentina

Derechos Reales, Registrales e Intelectuales II – Bolilla 11

“Publicidad de los derechos reales. Publicidad inmobiliaria.
Publicidad: posesoria y registral. Inoponibilidad y buena fe”

1. Principios registrales en la Ley 17.801 (LRI):

Concepto: Son guías, pauta o directrices que debe seguir primero el otorgante del documento
(jueces, notarios) y segundo el inscriptor al calificar un documento registrable, verificando que
éstos se hayan cumplido.
No son normas jurídicas, sino que surgen de ellas tanta ley nacional, provincial o incluso
disposiciones locales.
Estas directrices no son uniformes, sino que pueden variar, de lugar a lugar.
La importancia recae en que son de cumplimiento necesario, para una correcta toma de razón o
anotación registral.

Ámbito de aplicación de la ley (art 1 y 38 LRI):

Art 1 LRI: Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble
existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.
Art 38 LRI: La organización, funcionamiento y número de los Registros de la Propiedad, el
procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se
deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades serán establecidas por las leyes y
reglamentaciones locales.

Caracterización del registro inmobiliario (art 2, 4 y 20 LRI):

Art 2 LRI: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda,
los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Art 4 LRI: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según
las leyes.
Art 20 LRI: Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento,
como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de
inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso
contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder.

2. Principio de rogación o instancia: Declaración de voluntad emanada de las personas

determinadas por la ley, solicitando al registrador que proceda a practicar el asiento registral
que corresponda al título registrable, dando comienzo al procedimiento registral.
El Registro no actúa de oficio sino a instancia de parte interesada y legitimada. Producida la
rogatoria el trámite continúa de oficio.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Clases de rogatorias:
→ Notarial: El legitimado es un escribano que debe acompañar el primer testimonio y la
rogatoria notarial.
→ Judicial: El legitimado es un abogado que acompaña un oficio junto con la rogatoria.
Después se pasa a un “proceso” llamado confronte, para controlar dichos oficios.
→ Administrativa: Lo hace un órgano administrativo. Por ejemplo, cuando se quiere afectar
una vivienda.
Se lleva el modo de comunicación administrativa respectiva y la rogatoria.

Documentos inscribibles (art 2 y 3 LRI):

Art 2 LRI: De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda,
los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Art 3 LRI: Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o
anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por
quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en
cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al
dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente.

Documentos de extraña jurisdicción:

• De origen notarial: para poder ser inscriptos en el Registro de Mendoza, debe estar
legalizada la firma del escribano actuante por el Colegio Notarial de la jurisdicción que
corresponda.
• De origen judicial: deben cumplimentar los requisitos establecidos por la ley 22.172 en sus
artículos 3 (contenido), 7 (sello especial colocado por el máximo Tribunal de la jurisdicción
que corresponda) y 8 (profesional del foro local autorizado a diligenciarlo).
Documentos otorgados en el extranjero:
• De origen notarial: por ellos se constituyeron derechos reales, deben constar en
instrumento público, estar legalizados y ser protocolizados en nuestro país por orden
judicial.
• De origen judicial: deben obtener el exequátur (autorización del Estado) de conformidad a
los art. 278 a 281 del C.P.C.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Documentos que no se inscriben:

• Bienes de dominio público (no están en el tráfico jurídico).
Art 10 LRI: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que
se refiere el Art. 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación.
Exceptúense los inmuebles del dominio público.
• Inhibición voluntaria: (DTR Nº 1, 01/10/1974): rechazo de las anotaciones de las cláusulas
de inhibición voluntaria (contraria a la inhibición general, carácter obligacional privado).
• Boleto de compraventa: (DTR Nº 4, 01/11/1989): no tendrán acceso a la repartición para
su anotación los boletos de compra venta o aquellos suscriptos en virtud de otro título-
causa (permuta, dación en pago, etc.) que tengan por objeto una transmisión dominial (la
anotación de los mismos no produce mutación registral). Excepción: leyes nacionales
14.005 y 19724.
• Declaratoria de herederos.
• La cesión de derechos y acciones, ni medidas cautelares sobre ellas (DTR Nº 5, deben
trabarse en el expediente).
• Los concursos y quiebras.

Forma y legitimados (art 6 y 7 LRI):

Art 6 LRI: La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas,
la petición deberá ser formulada con su intervención.
Art 7 LRI: La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local.
Art 8 LRI: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Si la rogatoria la realizan particulares, deben presentarse con firma certificada o concurrir el
solicitante y firmar ante el funcionario del Registro quien certificará la firma con DNI a la vista.

Desistimiento: Es el acto en cuya virtud el interesado manifiesta su intención de no proseguir el

trámite de inscripción, dejándolo en un estado trunco.
Sólo puede desistir el rogante, nunca el propio registro, quien debe asentar o rechazar el trámite.
El folio real quedará “en blanco”: no será posible “resucitar” el trámite.
El principio es que, el registro no cuestiona los motivos del desistimiento (carácter potestativo de
la inscripción). Si lo hace, por excepción, cuando el perjuicio de derecho de terceros, deberá
indagar verdaderos motivos.
La oportunidad para desistir es en tanto el registro no se haya expedido con efecto definitivo (lo
contrario importaría una verdadera mutación registral). No inscripto o no pronunciado.
La orden judicial o administrativa, no se considera desistimiento sino el ejercicio de una potestad.
Por último, el desistimiento debe ser integral, no se admite que sea parcial.
Becerra Dauverné, M. Valentina

3. Principio de legalidad: “Es el principio registral por el cual se impone que los documentos que
pretenden su inscripción o anotación en el registro reúnan los requisitos exigidos por las leyes
para su registración, a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo examen,
verificación o calificación que asegure su validez y perfección “[Roca Sastre].
El principio de legalidad se hace efectivo en la práctica a través de la función calificadora
asignada al registrador: concluye con una decisión de naturaleza jurídica emanada del
encargado del Registro.

Calificación (art 8 y 9 LRI): Consiste en la atribución que tiene el registrador de examinar el

documento cuya inscripción o anotación se solicite a los efectos de verificar si reúne los
presupuestos legales necesarios para poder ingresar al Registro.
Es el sistema de vigilancia, control y filtro que impide que ingrese al registro un título que no esté
completo y sean perfectos los requisitos formales, que hace referencia al art 8.
Art 8 LRI: El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
El registrador deberá confrontar los datos incorporados en el documento con los que surgen de los
asientos o constancias registrales, debiendo resultar la plena coincidencia de los mismos.
Además, debe calificar el cumplimiento de las formas o solemnidades que según las leyes deben
observarse en el otorgamiento del documento (firmas, sellos, etc.)
Art 9 LRI: Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente
por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento,
prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de
acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta
solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o
impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá
vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Importancia: Este principio se aprecia por su resultado: si el procedimiento de inscripción se ha

cumplido de acuerdo a derecho, “legalmente”, y el registrador ha examinado en ejercicio de la
función calificadora el documento a inscribir, se genera una presunción de que el derecho
inscripto o la situación jurídica registrada son “legales”, es decir, ajustados a derecho, por haber
cumplido con los requisitos impuestos por la ley en cuanto a su forma y, por lo tanto, reflejan la
realidad extra registral. Los asientos se presumen exactos y concordantes con la realidad jurídica
exterior.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Caracteres:
✓ Es independiente: el registrador es autónomo en el ejercicio de sus funciones.
✓ Es completa e integra: debe abarcar en su totalidad la situación registral al ingreso del
documento; y las observaciones serán puestas en conocimiento del interesado para su
subsanación.
✓ Es obligatoria: el registrador no puede dejar de cumplirla so pretexto de oscuridad o
silencio de la ley. La CSJN ha sostenido: “que, dada la obligatoriedad de la función
calificadora del Registro, su no ejercicio, o su realización incompleta, lo torna responsable
por los daños y perjuicios que de ello pueda derivarse a terceros”.
✓ Es limitada según el plenario Feidman.
✓ Es no delegable.
✓ Es pedagógica, según Roca Sastre, porque indica u orienta como subsanar o sanear.

Plazo para calificar: En principio no se ha fijado un plazo, pero puede deducirse del art 9 que son
30 días desde la presentación.

Elementos de la calificación: Con relación a los aspectos que debe controlar el registrador en su
función calificadora encontramos:
• La competencia material y territorial del Registro.
• La rogación y/o solicitud que pone en funcionamiento el andamiaje registral.
• Los requisitos de los documentos conforme las pautas establecidas por el referido artículo
3 de la ley 17.801.
• La confrontación con los antecedentes registrales.

Efectos: ¿Cómo se pronuncia la función calificadora? Los efectos que básicamente produce la
calificación que realiza el registrador, plantea la existencia de cuatro situaciones:
❖ Aceptación: Se procede a inscribir el documento de conformidad a lo rogado, quedando
firme su registración desde la fecha de presentación. En este supuesto se cumplieron
plenamente todos los principios registrales y disposiciones legales respecto al acto
otorgado y al documento que lo contiene
❖ Rechazo: No se cumplió con los principios registrales, está viciando, nulidad absoluta
manifiesta. Se procede a devolver el documento.
❖ Inscripción provisional: El documento adolece de un defecto que puede ser subsanado, se
procede a la inscripción provisional por 180 días, que se cuenta “desde la fecha de
presentación”, para que dentro de ese plazo se presente nuevamente el documento
cumpliendo los requisitos necesarios para su inscripción. Es decir, hay una apariencia de
haber cumplido todo, pero, aun así, hay errores u omisiones no graves.
Ej: número de plano, falta certificado catastral, datos personales de las partes, límites o
medidas del inmueble, está incorrecta la superficie, etc.
❖ Inscripción condicional: Por situación de hecho no se puede modificar la situación registral
del inmueble, entonces se inscribe de manera condicional. Ej: embargo de un inmueble
que está inscripto provisionalmente.
Se procede a inscribir condicional en los siguientes supuestos:
-A toda inscripción provisional corresponde una inscripción condicional.
Becerra Dauverné, M. Valentina

-A certificados vigentes: se procederá a la inscripción condicional al certificado, cuando

el documento ingrese estando vigente el mismo, es decir desde la fecha de expedición
del certificado, y hasta cumplido el plazo de vigencia (15, 25 o 30 días) con “más” el
plazo de 45 días, establecido por el art. 5 para la presentación de la escritura para su
inscripción

Límites: Según el alcance de la función calificadora, hay 2 posturas que han discutido si el registro
podía avanzar en requisitos internos o no.
→ Postura restrictiva: hay quienes dicen que el Registro no tiene facultades de calificación en
ciertos casos (ej: cuando el documento provenga de un juez). El art. 8 LR se refiere sólo a
las formas extrínsecas. Ellas son sólo las que hacen referencia a las formas prescriptas por
el art. 2 y 3 LRI.
→ Postura amplia: el registro sí puede avanzar en el contenido. Se funda en el art. 9 LR, en
donde se establece que el registro puede rechazar los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta (mientras los vicios de forma acarrean siempre nulidad absoluta,
que se impone para proteger el orden público; la nulidad relativa es una sanción que se
impone en protección de la persona y no es de oficio y por lo tanto prescribe, como sería
el acto celebrado por un incapaz).

Plenario Feidman: El problema se presenta frente al hecho de si el Registro tenía o no facultad

para controlar el cumplimiento del art. 1277 CC, que es el que requiere el asentimiento conyugal
para disponer de los bienes gananciales.
En este caso se vende un bien propio que, en principio no requiere asentimiento conyugal, salvo
que haya hijos menores o incapaces. Ahora bien, el escribano no hizo referencia a que era un bien
propio, sin hijos menores o incapaces; y las partes tampoco dicen nada. En consecuencia, el
registro observa la escritura y la inscribe provisional por falta del asentimiento conyugal. El
plenario falla diciendo que el registro sí puede controlar la aplicación del art. 1277 CC. (1974).

Documentos judiciales: Se sostenía que este documento no podía ser revisado. Si bien la ley nada
dice al respecto, sostiene Atilio Cornejo, no cabe duda que el registrador está facultado para
calificar los documentos de origen judicial, ya que el registrador es autónomo en el ejercicio de sus
funciones; y en ese sentido la X Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad
Inmueble, celebrada en la ciudad de Bariloche en el año 1973, se expidió aclarando que “la
facultad de calificar los documentos judiciales se limita a los siguientes aspectos:
• La calificación sólo es viable ante supuestos de manifiesta incompetencia del juez o
tribunal.
• Los documentos judiciales inscribibles son los del art. 2º inc. a y b de la ley 17.801, que
deben tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales y
copias por quienes legalmente corresponda (conf. art. 3º inc. c ley citada).
• Los Registros por medio de las Disposiciones Técnico Registrales han establecido
formalidades para la toma de razón de determinados documentos, las que también deben
cumplirse cuando se trata de documentos judiciales.
• Cualquier diferencia en cuanto a los titulares de los derechos registrados o personas
afectadas por anotaciones preventivas, identificación del bien, inscripciones alcanzadas
Becerra Dauverné, M. Valentina

por el asiento a practicar, el registrador se encuentra obligado a denegar o suspender la

rogatoria.

Distintos asientos o intervenciones resultados de la calificación registral:

4. Principio de especialidad: El principio está vinculado con la determinación precisa de los

sujetos, objeto y causa de la relación jurídica que ingresa al registro, a los fines de provocar
una mutación en el asiento correspondiente.

Matriculación: base fija (art 10 a 13 LRI):

Art 10 LRI: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que
se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su
ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público.
Art 11 LRI: La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Art 12 LRI: El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará
sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, registro de
superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa inscripcion
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los
datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará
mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición,
su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el
número y fecha de presentación del documento en el Registro.
Art 13 LRI: Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes
resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las
anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los
planos de mensura correspondientes.

Relación con el Catastro Parcelario (Ley 26.209): El catastro es el Registro Público donde se
publicita el estado de hecho de la cosa inmueble en relación con el derecho de los títulos
invocados o de la posesión ejercida. Es el organismo encargado de dar estabilidad a los títulos en
el territorio, la eficacia del mismo esta medida por la exactitud de los datos físicos que surjan de
él.
En él, es el Registro Público donde se inscriben la constitución, modificación o extinción de los
derechos reales, refleja el estado de derecho de la cosa inmueble.
Becerra Dauverné, M. Valentina

La finalidad del Registro es proporcionar plena seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario ya que
publicita la situación jurídica del bien inmueble y esto lo hace oponible a terceros.
Los Catastros complementan a los Registros, proporcionándoles la constancia de la Existencia Real
y Estado de Posesión de los inmuebles que son objeto de los actos jurídicos.
Los Registros complementan a los Catastros informándoles de los Derechos Reales que puedan
llegar a invocarse sobre los inmuebles cuya existencia surge de las mensuras registradas.

Art 1 Ley 26.209: Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los
organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros
públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de
su jurisdicción.
Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y
forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento
administrativo del territorio.
Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin
perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales:
a) Registrar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia
a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados o de la posesión ejercida.
Establecer el estado parcelario de los inmuebles y verificar su subsistencia conforme lo establecen
las legislaciones locales y regular el ordenamiento territorial;
b) Publicitar el estado parcelario de la cosa inmueble;
c) Registrar y publicitar otros objetos territoriales legales;
d) Conocer la riqueza territorial y su distribución;
e) Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la acción de
planeamiento de los poderes públicos;
f) Registrar la incorporación de las mejoras accedidas a las parcelas y determinar su valuación;
g) Determinar la valuación parcelaria;
h) Contribuir a la adecuada implementación de políticas territoriales, administración del territorio,
gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable.

PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN CATASTRAL Y REGISTRAL PUBLICIDAD Y ESPECIALIDAD: El

principio de especialidad registral, es el nexo o vinculación necesaria de catastro con el registro de
la propiedad inmueble estado jurídico: Exhibición de los asientos o consultas directas, copias
autenticadas, informes y certificados. Principio de publicidad catastralmente.
Limites jurídicos:
▪ Mensura (físicamente).
▪ Certificados, informes y asientos (formalmente).
Entre las finalidades multifinalitarias del Catastro, la Ley establece:
Art 3 Ley 26.209: El poder de policía inmobiliario catastral comprende las siguientes atribuciones,
sin perjuicio de las demás que las legislaciones locales asignen a los organismos mencionados en el
artículo anterior: …
c) Registrar y publicitar los estados parcelarios y de otros objetos territoriales legales con base en
la documentación que les da origen, llevando los correspondientes registros;
Becerra Dauverné, M. Valentina

CERTIFICADO CATASTRAL: Da publicidad y exterioriza la situación de los límites jurídicos

registrados. Constituye un elemento esencial para perfeccionar el negocio jurídico causal, bajo el
principio de especialidad de la cosa.

Derechos, afectaciones y restricciones inscribibles:

Oponibilidad del embargo publicitado en cuanto a su monto (art 745 y 1009):

Art 745 ccc. Prioridad del primer embargante: El acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su
deudor tiene derecho a cobrar su crédito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores.
Esta prioridad sólo es oponible a los acreedores quirografarios en los procesos individuales.
Si varios acreedores embargan el mismo bien del deudor, el rango entre ellos se determina por la
fecha de la traba de la medida.
Los embargos posteriores deben afectar únicamente el sobrante que quede después de pagados
los créditos que hayan obtenido embargos anteriores.

Art 1009 ccc. Bienes litigiosos, gravados o sujetos a medidas cautelares: Los bienes litigiosos,
gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden ser objeto de los contratos, sin perjuicio de los
derechos de terceros.
Quien de mala fe contrata sobre esos bienes como si estuviesen libres debe reparar los daños
causados a la otra parte si ésta ha obrado de buena fe.

5. Principio de tracto sucesivo o continuo. Concepto: Es el perfecto encadenamiento que tiene

que existir entre las titularidades y que haya una correlación en las inscripciones. Se da al
momento de acceder al registro.
Es un principio íntimamente relacionado con la máxima primero en el tiempo, mejor en el
derecho.
En materia registral tiene una especial significancia: ya que va a tener mejor derecho quien
primero acuda al registro y no quien exhibe un título de fecha más antigua.

Modalidad de tracto abreviado (art 14 a 16 LRI):

Art 14 LRI: Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22,
24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que
impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en
cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que
resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Art 15 LRI: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio
deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o
extinciones.
Art 16 LRI: No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del
tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o
su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios
inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a
negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones
hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o
de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

Otros casos no incluidos en la ley 17.801:

6. Principio de prioridad: A nuestro modo de ver éste es el más innovador de los principios, una
creación que convierte nuestro sistema registral en el más seguro dentro del derecho
comparado.
El Principio de Prioridad Registral constituye uno de los principios de mayor trascendencia
dentro del sistema registral argentino, el cual permite la determinación de preferencias y
rangos registrales, admitiendo que las registraciones subsistan o se excluyan, por ser
oponibles o incompatibles.
Prioridad en consecuencia resulta ser un concepto de orden cronológico, y el Registro aplica
esa regla en un sentido muy especial: será considerado primero quien acude antes al Registro,
y no quien muestra el título de fecha más antigua.
El denominado derecho de preferencia se materializa por medio de la inscripción en el
Registro respectivo, y cuando se proyecta sobre derecho reales compatibles - derechos que
concurren sobre la misma cosa, la preferencia en este ámbito se denomina rango. El vocablo
rango traduce la idea de jerarquía, gradación o secuencia, y por ser un concepto de relación,
hay que vincularlo indefectiblemente con otros derechos para que surja la preferencia o la
inferioridad.
En cuanto a la prioridad registral - en general - podemos decir que el que ingresa primero
tiene prelación sobre el que ingresa luego, es decir, el primero en el tiempo es preferido por el
derecho registral.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Prioridad excluyente y prelativa (art 17 a 19 LRI): Hay 2 tipos de prioridad:

➢ La preferencia de superioridad o excluyente se configura cuando estamos en presencia de
derecho reales incompatibles entre sí, por Ej. venta del mismo inmueble a dos personas.
La preferencia, es este caso, trae como consecuencia el rechazo del documento ingresado
con posterioridad.
➢ Mientras que la de rango o no excluyente conduce a la prelación del derecho inscripto en
primer término, cuando ingresan al Registro documentos que instrumentan derechos
compatibles, por Ej. Hipoteca y constitución de usufructo; dos hipotecas sobre el mismo
inmueble.
Art 17 LRI: Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.
Art 18 LRI: No obstante, lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por
derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación,
tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta
anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º,
aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro
informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien
tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.
Art 19 LRI: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de
actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Art 20 LRI: Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento,
como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de
inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso
contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran
corresponder.

Carácter dispositivo del rango (permuta, postergación, reserva, compartimiento): Las partes
pueden convenir alterar el orden de prioridades y también compartirla. Como se ha mencionado
la prioridad se establece por la fecha y número de presentación (art.40).
El art 19 de la ley registral nacional 17.801 (conc. art. 34 de la ley local 6.435) señala las
excepciones a este principio (conc. art. 17 LN y 32 LP), a saber:
Becerra Dauverné, M. Valentina

❖ De carácter convencional:
✓ Reserva de rango (art. 3135 2do. pár. del Cód. Civ.).
✓ Posposición de rango, o permuta de rango.
✓ Coparticipación de rango (art. 19 LN art. 34 LP).
❖ De carácter legal:
✓ La reserva de prioridad (arg. Arts. 17, 22, 25 LN arts. 32, 40, 42 LP).
✓ El efecto retroactivo de la inscripción (arts. 17, 5º LN arts. 32, 8 LP).

PERMUTA DE RANGO: Es el intercambio de rango entre 2 derechos inscriptos (ej.: intercambio de

rango de 2 hipotecas inscriptas o de una hipoteca y un usufructo o de una hipoteca y un embargo)
si entre los 2 derechos que se permutan su rango existen otros intermedios también inscriptos, es
necesario el consentimiento de los titulares de estos derechos cuando puedan resultar
perjudicados por la permuta.

POSTERGACIÓN DE RANGO: Es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un

derecho inscripto, acepta retroceder en este en favor de otro derecho que se constituye por ese
acto. Si son varios los derechos inscriptos que se posponen, todos los titulares deben dar
conformidad.

RESERVA DE RANGO: Es una convención hecha entre el propietario del bien hipotecado y el
acreedor hipotecario, en el momento de constituir la hipoteca, por lo que el constituyente se
reserva el derecho de constituir otra hipoteca, la que pasara al rango preferente a la que se
constituye en ese momento. Mientras no se use la reserva hecha, le corresponderá el rango que
resulte de la aplicación del principio general de prioridad, pero al ingresar la hipoteca respecto de
la que se efectuó la reserva, la hipoteca inscripta pospondrá su rango en beneficio de la nueva
hipoteca. La reserva de rango es factible, en todos los derechos reales que sean compatibles entre
sí (uso, usufructo, habitación).

COMPARTIMENTO: Se produce cuando 2 o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener
diferentes fechas de constitución y de ingreso en el registro. Puede darse entre dos o más
hipotecas ya constituidas o que se constituyen en ese momento, o también entre una hipoteca ya
constituida o que se constituya en ese acto y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso
la coparticipación es una variante de reserva de rango. La reserva sería la de constituir otra u otras
hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese acto.

Determinación temporal de la prioridad. Distintos sistemas:

Becerra Dauverné, M. Valentina

Tipos de prioridad: directa e indirecta: La directa comienza con el pedido de certificación del
estado dominial. El pedido se asienta en el Libro Diario del Registro (art. 40) anotando fecha y
número de presentación. El plazo de validez de este certificado es de 15, 25 o 30 días contados
desde las cero horas del día de ingreso, dependiendo del domicilio legal del Registro del
peticionante. Esta certificación produce los efectos de una “anotación preventiva” a favor de
quien requiera en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiera
solicitado. El Registro no dará otra certificación dentro de su plazo de vigencia sobre el mismo
inmueble más el plazo del artículo 5, sino con la advertencia de certificaciones anteriores (arts.
23/24 y 25). La prioridad entre dos o más inscripciones sobre el mismo inmueble, se establecerán
por la fecha y número de presentación. (art. 17).
En cuanto a las escrituras simultáneas “la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la
información que al respecto contenga la que la antecede” (art. 26).
La indirecta, la reserva de prioridad indirecta cubre el lapso que media entre la instrumentación
del acto jurídico y su presentación registral. “Las escrituras públicas que se presenten dentro de
los 45 días de su otorgamiento se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.” (art.
5). Este plazo de 45 días es conocido como “bloqueo registral” por impedir la inscripción registral
de todo documento que se le oponga al que está protegido por la anotación preventiva que
confiere la certificación registral. Sin embargo, si al solicitarse una inscripción existieran otras de
anotación preventiva o certificaciones vigentes o estuviera corriendo el plazo del art. 5, se
inscribirá con la advertencia de la circunstancia que la condiciona. Cuando la segunda inscripción
obtenga prioridad sobre la primera, el Registro informará la variación mediante notificación
fehaciente a quien tuviere interés legítimo (art. 18).
Por lo expuesto concluimos que la reserva de prioridad directa se complementa con la de
prioridad indirecta o retroprioridad y ambas cierran el círculo de seguridad que confiere la ley
17801.

Asiento de presentación (art 40 LRI):

Art 40 LRI: El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local,
llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos
por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.
Art 41 LRI: No podrá restringirse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el Registro
mediante normas de carácter administrativo o tributario.

Certificado registral. Concepto: Es un documento público expedido por el Registro, rogado o

pedido por un escribano o un delegado de él que tiene 2 objetos:
▪ Informar la situación jurídica de los asientos al momento de la expedición.
▪ Garantizar la inmutabilidad del asiento por el tiempo y condiciones objetivas y subjetivas.

Art 21 LRI: El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico
de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración,
pérdida o deterioro.
Art 22 LRI: La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren
los artículos siguientes.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Naturaleza jurídica: Tiene naturaleza de instrumento público.

Actos para los que se requiere: Tal como lo expresa la norma, los documentos para los cuales
debe solicitarse certificación registral serán los que: constituyan, transmitan, modifiquen o cedan
derechos reales sobre inmuebles, no encontrándose comprendidos los documentos que extingan
derechos reales inmobiliarios.

Sujeto legitimado: Escribano y funcionario público. Debe tenerse presente que la eficacia
protectora de la certificación no sólo resulta de su despacho, sino también del asiento que en el
folio respectivo tiene que realizar el registrador.

Procedimientos:

Efectos (art 22 a 26 y art 5 LRI):

Art 23 LRI: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.
Art 24 LRI: El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia,
territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir
esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias
locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que
soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Art 25 LRI: Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo
de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Art 26 LRI: En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de
expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se
podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere
a las constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como
consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que antecede.
Art 5 LRI: Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.

7. Principio de inscripción y publicidad: Rasgos de mecánica registral que consiste en extractar

de los títulos que acceden al registro las notas predominantes y configurativas de un asiento
inteligible y resumido de las constancias del documento inscribible.

Diversas clases de asientos en la matricula registral:

Matriculación: Originariamente los dominios se inscribían en tomos: se enumeraban
correlativamente por cada uno de los departamentos que conforman la provincia, a cada
inscripción se le asignaba un número y fojas del tomo correspondiente.
A partir de la Ley 17801 las inscripciones se realizan en folios: cada inmueble tendrá su folio al que
se le asigna un número que lo identifica y un número de barra que refiere al departamento que
corresponde (/1: Capital, /4: Guaymallén, /5: Godoy Cruz, etc.).
Art 10 LRI: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que
se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su
ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público.
Art 11 LRI: La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Así se establece la inscripción en matrículas o folios, (abandonando el sistema de tomos),
partiendo desde la inscripción del inmueble como eje de la registración. La ley toma el sistema
registral real, en contraposición a los registros personales, donde las inscripciones parten desde
los sujetos titulares de derechos.
La primera inscripción se denomina inmatriculación, los demás son registraciones posteriores.
El asiento de matriculación es el que ubica en el margen superior de la matrícula, y comprende la
nota de inscripción desde donde procede el inmueble (nota del dominio antecedente).

Inscripción: Según las recomendaciones de la VI Reunión de Directores de Registros de la

Propiedad:
➢ Inscripción: es toda toma de razón o asiento principal de carácter definitivo, provisional o
condicional, que se practica en la matrícula como consecuencia de la presentación de un
documento público dispositivo, transmisivo o constitutivo, declarativo, aclarativo o
extintivo de un derecho real con la finalidad y efectos que resulten de la ley.
Becerra Dauverné, M. Valentina

➢ Anotación: es todo asiento temporal que se practique con relación a una inscripción como
consecuencia de la presentación de un documento conformado de acuerdo con la ley, del
que resulte que la integridad de la inscripción queda afectada por alguna causa que ella
expresa o resulta en dicho documento.

Cancelación (total o parcial): Es el asiento por el cual se extingue el derecho real (Andorno).
Art 36 LRI: Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud,
acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción
de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o
por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será
instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total
o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por
la reglamentación local.

Notas marginales u observaciones: Es la que se realiza en el casillero D: Observaciones

(rectificaciones de asientos, desgloses, devoluciones, aclaraciones o datos que completan las
inscripciones, aprobaciones de loteos, cambio de razón social de las sociedades, publicidad noticia
de subasta y todos los datos con trascendencia registral que no deban registrarse en los otros
casilleros, sometimiento a propiedad horizontal, etc.).

Diferencia entre cancelación y caducidad (art 36 a 37 LRI):

Art 37 LRI: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del
tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en
contrario de las leyes. art. 2 b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

Efectos del asiento (art 29):

Art 29 LRI: El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación que lo
originará en los casos a que se refiere el artículo 1011 del Código Civil.

Anotaciones definitivas, provisionales y condicionales (art 33 y concordantes):

Art 33 LRI: De acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Registro practicará
inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artículos 9º y 18, inciso a) y las
anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las leyes.
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos
inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los
mismos se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente así se solicite.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Registro de anotaciones personales (art 30 a 32 LRI):

Art 30 LRI: El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y
que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
Art 31 LRI: Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior deberán
ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible, les serán
aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la matriculación de inmuebles e
inscripción del documento que a ello se refiera.
Art 32 LRI: El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se practicará
siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo Código de
Procedimientos señale, el número de documento nacional de identidad y toda otra referencia que
tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia, serán
anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9º, salvo que por resolución
judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los organismos
correspondientes, sin haberse podido obtener el número del documento identificatorio.

Informes (art 21 y 27 LRI):

Art 21 LRI: El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico
de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración,
pérdida o deterioro.
Art 22 LRI: La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren
los artículos siguientes.
Art 23 LRI: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título
inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de
la certificación.
Art 24 LRI: El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia,
territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir
esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias
locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que
soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Becerra Dauverné, M. Valentina

Art 25 LRI: Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo
de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el
plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Art 26 LRI: En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de
expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se
podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere
a las constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como
consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que antecede.
Art 27 LRI: Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá copia
autenticada de la documentación registral y los informes que se soliciten de conformidad con la
reglamentación local.
Art 28 LRI: En todo documento que se presente para que en su consecuencia se practique
inscripción o anotación, inmediatamente después que se hubiere efectuado, el Registro le pondrá
nota que exprese la fecha, especie y número de orden de la registración practicada, en la forma
que determine la reglamentación local. Quien expida o disponga se expida segundo o ulterior
testimonio de un documento ya registrado, deberá solicitar al Registro ponga nota de la inscripción
que había correspondido al original. El Registro hará constar en las inscripciones o anotaciones
pertinentes, la existencia de los testimonios que le fueren presentados.

8. Principio de legitimación o completividad. Concepto: Los Asientos registrales se presumen

veraces, el derecho real inscripto se presume que existe, hasta que se demuestre que ellos no
coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados.
Quien alega la inexactitud de las constancias registrales tiene la carga probatoria.

Diferencias con el registro convalidantes y de fe pública registral:

Art 4 LRI: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según
las leyes.
Los registros inmobiliarios argentinos no son convalidantes, y para la mayoría no crea fe pública,
porque la presunción de existencia de lo registrado admite prueba en contrario. El registro se
presume conocido, lo que permite es la posibilidad de conocer, lo que no significa que
efectivamente lo conozcamos.
• Sistema francés: Lo único que el registro genera es la inoponibilidad de lo no inscripto.
Esto es lo establecido por el art. 2505 CC. A este se llama 3° latino.
• Sistema alemán: Va más allá. Se parece al art. 1051 CC. Permite al 3° prevalerse de la
constancia de lo registrado. Tiene 4 requisitos: haber adquirido el d° del titular; que sea un
acto entre vivos; el 3° tiene que haber tenido acceso al registro y buena fe.
Este principio demanda la confluencia o preexistencia del resto de los principios. Es el producto de
todo el proceso, el opus del registrador consiste en legitimar y dar a conocer su legitimación. La
legitimación es para el registrador una responsabilidad inexcusable ante la calificación de un
documento. En el caso del registro se entiende por titular legitimado al sujeto negocial que deja de
Becerra Dauverné, M. Valentina

ser tercero cuando se produce en su favor un asiento de inscripción definitiva. La legitimación

inmobiliaria registral es perfeccionadora y progresiva.

Inexactitudes registrales (internas y externas): Haciendo una doctrina general sobre la

inexactitud, podemos decir que, tanto una conducta como una afirmación o constancia son
exactas, cuando tratándose de una conducta, ella es idónea para lograr el objetivo propuesto, y
refiriéndose a una afirmación o constancia documental, cuando corroborada por un modo
fehaciente, responda cabalmente a la realidad o verdad de lo que se afirma.
Por oposición, si la conducta no es idónea para el resultado querido o la afirmación no responde a
la verdad, decimos que tal conducta o afirmación es inexacta.
Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmación inexacta, son aplicables aquí, en
materia registral; pues si la actividad del registro está destinada a dar seguridad, mal puede
cumplir dichos fines si la conducta de sus funcionarios registradores es inexacta al publicitar
incorrectamente los títulos. De la misma manera puede decirse de lo que afirma a través de su
publicidad; pues no tendrá concordancia con la realidad jurídica existente.
De lo dicho surge claramente el significado amplio de la expresión “inexactitud”; pues no todo
error registral la produce, a la vez que aquél no es su única causa.
No es lo mismo “error registral” que “inexactitud registral”. Lo primero implica una actitud errada
por parte del registro que no consigna correctamente los elementos de los títulos inscribibles; la
segunda, en cambio, no distingue causa alguna; abarca el error registral, pero también el error en
el instrumento inscribible que el registrador sólo está autorizado a investigar en sus aspectos
manifiestos.
A su vez advertimos que no todo error registral produce una inexactitud. Así, por ejemplo, el error
en la expedición de un certificado donde no se consignen correctamente los gravámenes que
pesan sobre el inmueble, no constituiría técnicamente una inexactitud registral; ya que la norma
que la define exigiría en rigor, que lo inexacto sea el asiento mismo y no la certificación acerca de
su contenido. Asentamos nuestra afirmación en la letra de la ley (art. 34, ley 17.801).

Rectificación de asientos (art 34 y 35 LRI):

Art 34 LRI: Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.
Art 35 LRI: Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u
omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe
documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los
elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede,
se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.