ENCABEZAMIENTO

N° 1 .- COMPRAVENTA.- ………..Y ………..A ……………………………………..- ESCRITURA

NUMERO UNO.--------------

En la ciudad de Rosario, provincia de Santa Fe, República Argentina, a los diecinueve días del mes de

octubre de dos mil veintitrés, ante mí, Escribana autorizante , titular del Registro Notarial N° 54,

comparecen:

En la ciudad de Rosario, provincia de Santa Fe, República Argentina, a los diecinueve días del mes de

octubre de dos mil veintitrés, ante mí, Escribana autorizante , titular del Registro Notarial N° 54, constituida

a estos efectos en el Juzgado……… comparecen:

COMPARENDOS
 ESTADO CIVIL
- CASADO: Comparece Fulanita casada, nupcias y con quien
- CASADA BAJO SEPARACION: comparece fulanita (Datos), casada en primeras
nupcias con el Sr. Juan Méndez, bajo el Régimen de Separación de Bienes, según se
acreditará.----------------------------------------------------------------------------------------------
- DIVORCIADO: Fulano, divorciado de sus segundas nupcias con Mengana, según
sentencia N°…. de fecha …., dictada por el Tribunal Colegiado de Familia N° … de
esta ciudad que en fotocopia expedida por el Secretario del Juzgado agrego a la
presente.
- SEPARADO DE HECHO; e civil se consigan casado y va en declaraciones:
manifiesta que se encuentra en trámite de divorcio por expediente N° …….. del tribunal
……. Con notificación de la demanda mediante resolución de fecha .

REPRESENTACIÓN
 LEGAL:
- PADRES A HIJOS: Comparecen los cónyuges Fulano y Mengano (datos completos)
quienes intervienen en nombre y representación de su hijo menor de edad Sultanito
(datos completos), en ejercicio de la responsabilidad parental, y autorizados
judicialmente para el acto según se acreditará. ------------------------------------------------
Si son tutores o curadores es similar

1
 - DELEGACION DE LA RESPONSABILIDAD PARENTAL : Comparece Fulanito
(datos) quien interviene en nombre y representación de su sobrino MENGANITO
(datos), en calidad de delegatario del ejercicio de la responsabilidad parental como
se acreditara
- SISTEMA DE APOYO: Fulanito (datos), quien comparece con la asistencia de
Menganito (datos), en calidad de apoyo conforme sentencia judicial de capacidad
restringida, según se relacionará.-------------------------------------------------------------------
Tener presente que, si el apoyo REPRESENTA, sólo comparecerá él: FULANITO
vende con asistencia de su apoyo Menganito.----------------------------------------------------
- QUEBRADO Y CONCURSADO:
Quebrado comparecerá por medio de un Representante.-
El Concursado comparecerá él mismo, con autorización judicial, y con informe previo del
sindico e informe al comité de acreedores
 ORGANICA:
- SOCIEDAD ANONIMA. FULANITO (datos completos), quien interviene en nombre
y representación, en su carácter de Presidente del Directorio de la sociedad denominada
“EL FULANO S.A.”, (c.u.i.t. n° …..) con domicilio……, según se relacionará.----------
- SOCIEDAD DE RESPOSABILIDAD LIMITADA. FULANITO (datos completos),
quien interviene en nombre y representación de la sociedad denominada “EL
FULANITO S.R.L.”, (c.u.i.t. n° …..) con domicilio……, en su carácter de Gerente o
socio gerente, según se relacionará.----------------------------------------------------------------
- COOPERATIVA. Fulanito y Menganito (datos completos de cada uno), quienes
intervienen en nombre y representación, en su carácter de Presidente y Secretario,
respectivamente, del Consejo de Administración de la Cooperativa denominada “LOS
FULANOS COOPERATIVA LTDA.”, (c.u.i.t. n° …..) con domicilio……, según se
relacionará.--------------------------------------------------------------------------------------------
- MUTUAL. Fulanito y Menganito (datos completos de cada uno), quienes intervienen
en nombre y representación, en su carácter de Presidente y Secretario, respectivamente,
de la Comisión Directiva de la Mutual “Asociación Mutual Buenos muchachos”,
c.u.i.t. n° …………, con domicilio……, según se relacionará.--------------------------------
- SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN. Tener en cuenta que, en el membrete de la
escritura, es importate y necesario aclarar que se encuentra en liquidación, dejando
constancia, luego del nombre, entre paréntesis: sociedad “EL FULANITO S.R.L” (en
liquidación).

2
 Comparece Fulano (datos completos), quien interviene en nombre y representación de
la sociedad denominada “EL FULANITO S.R.L” (en liquidación), en su calidad de
liquidador como se acreditará.----------------------------------------------------------------------
- SECCION IV. Mengano, (datos completos) en nombre y representación de la sociedad
que gira bajo la denominación “LOS FULANOS”, domiciliada en … , en calidad de
representante como se relacionará.---------------------------------------------------------------
En declaraciones o acá, debe manifestarse lo siguiente: “los representantes dejan
constancia que la presente sociedad adquirente se encuentra incluida dentro de la
sección IV de la Ley General de Sociedades, habiendo reconocido la existencia y las
facultades de los representantes de acuerdo a lo previsto en el art 23 de ley, por
escritura de reconocimiento inmediata anterior que se inscribirá juntamente con esta
en el Registro General.”
- CONSORCIO: Cosme FULANITO (datos completos), quien interviene en nombre y
representación, en su calidad de Administrador, del Consorcio de propietarios “Edificio
los Fulanitos”, como se acreditara.----------------------------------------------------------------
- ASOCIACION CIVIL_ MENGANITO Y SULTANITO,quienes intervienen en
nombre y representación, en carácter de presidente y secretario respectivamente de la
comisión directiva de la …… asociación civil.

 VOLUNTARIA
Fulana, (datos) quien interviene en nombre y representación de MENGANO (datos), en carácter
de apoderada general, especial, sustituto, según se acreditará.------------------------------------------

 IDENTIDAD:
- Todos los comparecientes son personas de mi conocimiento.
- Los comparecientes acreditan su identidad con los documentos antes individualizados,
los que en original exhiben, y en fotocopia certificada agrego a la presente.
- Los comparecientes acreditan su identidad, con los documentos antes individualizados,
que al efecto me exhiben, conforme al Art. 306 inc. A, del Código Civil y Comercial de
la Nación, y fotocopia de los cuales agrego a la presente escritura, y declaran su
voluntad de instrumentar el siguiente negocio Jurídico.

(I) ACTO:

3
- Pago por entrega de bienes: Fulano transfiere a título de dación en pago a Mengano ,
por la suma de $1.000.000, el siguiente inmueble: … .-----------------------------------------
- Donación: Los cónyuges Fulano y Mengano, donan a su hijo Sultano, y este acepta la
nuda propiedad del siguiente inmueble: …
Los donantes se reservan el usufructo vitalicio del inmueble descripto. El nudo
propietario y los usufructuarios pactan el derecho de acrecer en beneficio de cada uno
de estos últimos.--------------------------------------------------------------------------------------
- Venta: FULANO vende a MENGANO, y este acepta el siguiente inmueble….----------
- Usufructo: Fulano constituye usufructo gratuito y vitalicio en favor de…… sobre el
siguiente inmueble ……….. y este acepta.
- Partición de herencia, dice: que son herederos en estado de indivisión post
comunitaria de los bienes que se describirán a continuación habidos por el fallecimiento
de su padre…………. . Los comparecientes han resuelto de común acuerdo PARTIR la
comunidad hereditaria y adjudicarse los bienes de la siguiente manera:
- Renuncia de herencia: I) que el …. fallecio su padre…. En la localidad de ….II)que en
virtud de haberse producido la apertura de la sucesión……RENUNCIA a la herencia
que le correspondía por el fallecimiento de su padre que tramita ante el
juzgado……………
- División de condominio: i) …… manifiestan ser copropietarios (en la proporción del
50% para los conyuges y del 50%...... para la señora…..) del inmueble que a
continuación se describe: a) según titulo b) según plano de mensura y subdivisión
archivado bajo el N° del año….. el inmueble ha sido subdividido en los siguientes
lotes: ………………………………..
II) los comparecientes han resuelto disolver el condominio adjudicándose los bs en la
siguiente forma: IIa) a ……. Se le adjudica la propiedad exclusivo del inmueble…..
cuyos datos identificatorios se dan por íntegramente reproducidos.
Cesion de derechos hereditarios y gananciales: i)fulanito cede…… la totalidad de la
herencia que en su calidad de heredero le corresponden en la sucesión de su ……..
fallecido………. cuyo proceso sucesorio tramita por ante………..ii) En consecuencia la
cesionaria se subroga en todos los derechos y acciones hereditarias correspondientes al
cedente y se coloca en el mismo lugar y grado de prelación iii)precio iv) la cedente
declara: a) que los derechos que por este acto cede le corresponden en calidad de …. del
causante. b) que se obliga por evicción en los términos del art 2305 c) que se
compromete a entregar dentro del plazo de… de la presente la docuemtacion necesaria
que pemita acreditar el vinculo en el juicio sucesorio d) que subroga a la cesionaria en
los dchos cedidos. V) las partes convienen: a) que ante un eventual aumento de la cuota
4
 hereditaria del cedente el mismo beneficiaria a la cesionaria incluso cuando la cusa de
incremento sea cualquiera de las mencionadas en los inc a. b. c del art 2302 b) el precio
de esta cesion comprende tanto el activo como el pasivo del acervo hereditario, incluido
todas las deudas y gastos afrontados por el cedente hasta el día de la fecha, siendo
inexigible a la cesionaria el reembolso de los gastos de cualquier índole originada con
anterioridad a la presente. c) en consecuencia la cedente renuncia a toda acción
originada en el art 2307. VI) la cesionaria acepta la presente cesion efectuada a su favor
y manifiesta toma a cargo la presentación de copia de la presente en el respectivo juicio.
Cesión de hereditarios y gananciales: cede la herencia y los gananciales que le
corresponden por el fallecimiento de …….II) la presente cesion comprende el total de
la parte que a la cedente le corresponden en los bienes gananciales y propios del
causante.
Cesión de crédito: I "C" es titular de un crédito contra E por la suma de ... pesos. Dicho
crédito está causado en la compraventa de un equipo ... , operación por la cual C ha
emitido con fecha ... la factura número ... II) Según resulta de la citada factura, el
comprador debe abonar la totalidad del precio a los ciento veinte días de emitida esta,
por lo que el crédito debe ser abonado el ... TERCERO: "C" (en adelante, LA
CEDENTE) CEDE a "B" (en adelante, LA CESIONARIA) y esta acepta, en los
términos y alcance de los artículos 1614 y concordantes del Código Civil y Comercial,
los derechos y acciones derivados del referido crédito, colocando de esta manera a la
CESIONARIA en su mismo rango, grado y prelación. III) La CEDENTE garantiza la
existencia y legitimidad del crédito cedido, pero no otorga garantía de solvencia de la
deudora respecto de él.iv) precio v) Ambas partes requieren al escribano autorizante que
proceda a notificar esta cesión en el día de la fecha al deudor cedido, señor E, en su
domicilio de .. VILa CEDENTE declara y garantiza a la CESIONARIA: (i) que posee
facultades suficientes a efectos de suscribir este contrato; (ii) que este constituye un
acuerdo vinculante, válido, lícito y exigible, en los términos y con el alcance previstos
en el presente; (iii) que el presente convenio no contraviene ninguna ley, regulación o
norma de la que la CEDENTE pudiera estar sujeta ni constituye incumplimiento a
obligación contractual alguna; (iv) que no existe impedimento legal ni de otra índole
que pudiera impedirle asumir las obligaciones previstas en el presente; (v) que los
derechos cedidos son de su exclusiva titularidad y no reconocen carga ni gravamen
alguno; (vi) que el crédito se encuentra causado en operaciones lícitas

- Partición sociedad conyugal: i) que habiendo sido de casados en…… entre si bajo el
régimen de comunidad, está ha quedado disuelta por su divorcio, el que fuere declarado

5
por sentencia N°…….. de fecha…… por el tribunal Colegiado de familia N°…. de esta
ciudad, la que se encuentra firma y que en copia certificada agrego. ii) que el acervo
ganancial está integrado (entre otros bienes)……… iii) que han resuelto liquidar y
partir la comunidad adjudicándole a …… el dominio del Inmueble antes descritpo. iva)
las partes manifiestan a) que han asignado al Inmueble descripto un valor total
de----------b) que el bien se encuentra libre de toda deuda o gravamen y c) que la
comunidad NO reconoce pasivo exigible de ninguna naturaleza. v) posesión vi) a los
fines impositivos…
ivb) las partes manifiestan a) que han asignado al inmueble descripto un valor de……..
b) que con la presente adjudicación ha quedado íntegramente liquidado el acervo
ganancial asegurando la señora…. haber recibido con anterioridad los bienes que a ella
le fueran adjudicado.
B) Compensación con inmueble: i) en compensación por la adjudicación efectuada el
señor ……. transfiere a….. el dominio del siguiente inmueble de su propiedad que le
corresponde a título de bien propio. ii) las partes asignan de común acuerdo al inmueble
transferido un valor de…… iii) posesion por tradición. iv) a los fines impositivos.
Alternativa II) compensación con dinero: en compensación por la adjudicación
efectuada al señor…… la señora …. Recibe en este acto de aquel o manifiesta haber
recibido de aquel antes de este acto mediante depósito bancario efectuado en fecha……
El señor agrega que ha abonado la referida compensación con el producido de su trabajo
personal realizado con posterioridad a la fecha de extinción de la comunidad o con
dinero proveniente de donación manual recibida de….. según consta en documento
privado con certificación notarial de firmas que en copia se agrega.
Aporte de capital: su voluntad de instrumentar el siguiente negocio jurídico de
transferencia de dominio como aporte de capital:
…………… trasmite a favor de………………. a título de aporte por integración de
capital el dominio del siguiente inmueble y este acepta…….ii) El aporte se efectúa por
el valor total de……… valor íntegramente percibido en las acciones suscriptas en el
estatuto constitutivo de….. ….-Dejan constancia que han convenido valuar el aporte en
valores aproximados a los corrientes en plaza según surge de la tasación practicada por
profesional competente instrumentada en documento aparte . Las partes declaran: a) El
transmitente que no se encuentra comprendido en los supuestos del art 32, . a2 que se
obliga a responder por saneamiento en caso de evicción y vicios redhibitorios. b) el
representante de la sociedad que se encuentra en posesión del inmueble por tradición
efectuada en el día de la fecha, antes de este acto, libre de toda otra relación de poder y

6
sin oposición alguna, obligándose a la registración prevista en el art 38 de la ley general
de sociedades. III) a los efectos impositivos………
Transferencia de dominio en pago de dividendos: comparecen, acreditan y declaran
su voluntad de celebrar el siguiente negocio jurídico: i) transfiere a título de pago de
dividendos a……. el 90% indiviso y ………a el 10% indiviso y éstos aceptan el
siguiente inmueble. II) la presente transferencia de dominio se efectúa en cumplimiento
de la resolución de la Asamblea unánime de socios N°… , de fecha…. que al aprobar el
balance de ejercicio finalizado……………., decidió destinar a dividendos la suma
de…………….. y distribuirlos entre los únicos accionistas …………..y en condominio
y en la misma proporción que los accionistas participan en el capital accionario,
mediante la presente transferencia de inmuebles. III) los adquirentes manifiestan………
Reconocimiento de deuda: I) fulanito reconoce adeudar a …….. en concepto de
( premios de polizas cobradas y no rendidas) inherente a la operatoria que ejercita
como…… de la citada empresa la suma de……….. en concepto de saldo deudor
vencido y exigible integrante de la cuenta corriente N°….. que tiene asignada según
surge de los e contables a fecha…….., que ambas partes declaran conocer y aceptar y
cuya copia firmada por ambas partes se agrega como parte integrante de la presente II)
la deudora se obliga a abonar esta deuda en …..cuotas mensuales y consecutivas con
vencimiento la primera……..III) la deudora se obliga a abonar en concepto de
resarcimiento financiero un interés COMPENSATORIO de …….. , que se devengará
mensualmente a partir del dia de la fecha sobre saldo deudor. En caso de atraso en el
cumplimiento la deudora se obliga a pagar un interés MORATORIO del … por ciento
anual aplicable s/ la cuota en mora devengado desde el dia del vencimiento al efectivo
pago y pagadera conjuntamente con la suma principal. iv) la deudora se obliga a
contratar un seguro de vida que deberá cubrir el capital mas todo otro concepto que
integre la deuda y a ENDOSAR la poliza a favor de la acreedora. Dicho seguro deberá
mantenerse vigente hasta la total cancelación de la deuda incluyendo eventuales
prorrogas y renovaciones. v) el INCUMPLIMIENTO de cualquiera de las obligaciones
asumidas por la deudora en las clausulas precedentes producirá la caducidad de pleno
derechos de los plazos convenidos quedando aquella facultada para reclamar la
totalidad el convenio considerando el total de la deuda como si fuera de plazo vencido
sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial vi) se fija como domicilio de
pago………… vii) todos los gastos e impuestos que demande la instrumentación del
presente convenio, como asi los que pudieran sobrevenir como consecuencia de su
incumplimiento serán soportados íntegramente por la deudora.

7
HIPOTECA: i) ………..grava con hipoteca en primer grado de privilegio por la suma
de………… en favor de……….. ,en cuyo nombre y en el carácter invocado lo aceptan
sus representantes el siguiente inmueble ………..ii) Esta hipoteca se constituye para
GARANTIZAR el pago de las obligaciones asumidas por el deudor en la clausula …..
del reconocimiento de deuda y convenio de pago instrumentada en esc N°…. de
fecha…… autorizada por mí a cuyas constancias las partes se remiten y se dan por
reproducidas en este lugar y se extiende a los respectivos intereses compensatorios,
punitorios, actualizaciones y demás gastos y costas que pudieran originarse.iii) el
hipotecante NO podrá realizar actos de disposición material o jurídica del inmueble
hipotecado, darlo en locación y en general celebrar contratos que confieran título
legítimo de posesión o tenencia sin autorización previa del acreedor, ni realizar
cualquier acto que pudiera disminuir el valor de la garantía. iv) el hipotecante se obliga
a cumplir en término todas la obligaciones tributarias cuyo hecho imponible se vincule
al objeto del presente cto y a exhibir a la acreedora hipotecaria los comprobantes de
pago dentro del plazo de…. días contados desde la fecha del vencimiento del pago o
cuando fuera requerido. Serán asimismo a cargo de la hipotecante todos los gastos
emergentes de la tasadcion, averiguación de antecedentes, constitución de hipoteca, las
que deriven del incumplimiento de las obligaciones garantizadas y los que demande su
cancelación, la que se otorgará ante el escribano que designe la acreedora. v)el
hipotecante se obliga a contratar a su exclusivo cargo y en la compañía que designe el
acreedor un seguro de riesgo de incendio y adicionales por los valores que correspondan
a la tasación del inmueble incluidas mejoras obligándose a endosar la póliza a favor de
la acreedora. dicho seguro deberá contratarse dentro del plazo de ….. corridos contados
a partir de hoy y mantenerse vigente hasta la total cancelación, incluyendo eventuales
prorrogas y renovaciones. vi) ningún acto jurídico de las partes relacionados a los
contratos instrumentados en la presente EP producirá la novación de las obligaciones
emergentes de las mismas. NO obstante, si por la naturaleza del caso se interpretare que
existio novación, la hipoteca constituida en este acto mantendrá su vigencia en relación
a las obligaciones emergentes de la supuesta novación, formulando la acreedora
Reserva expresa en los términos del art 940. vi) Sin perjuicio de lo establecido en el
convenio de pago, la acreedora tiene la facultad de considerar la deuda como de plazo
vencido y solicitar el pago anticipado de la obligación principal si el hipotecante no
cumpliere con alguna de las obligaciones asumidas en el presente cto o no se encontrare
en pleno uso de sus derechos civiles, cayere en cesación de pagos, pidiese concurso
preventivo o su propia quiebra o se le iniciare un pedido de quiebra que no fuere
levantado en la primera oportunidad procesal o se le trabaren embargo o inhibiciones o

8
se le iniciare un reclamo adm o pleito cuya importancia puede afectar sustancialmente
su capacidad de pago. vi) Para el caso de tenerse que proceder judicialmente por falta de
cumplimiento de lo pactado se conviene: a) que ello se llevara a cabo en los tribunales
ordinarios de la ciudad de Rosario, Provincia de Santa fe, a cuya jurisdicción
subordinan las pares sus acciones haciendo renuncia expresa a otro fuero en especial el
federal si correspondiera y procediéndose como lo dispone el código de procedimiento
de esta provincia. La acreedora puede optar por la vía de ejecución especial prevista en
el titulo V de la ley 24.441 b) que la única excepción que podrá oponer el deudor, es el
de pago y/o espera fundado en documento emanado de la acreedora. c) la acreedora
queda facultada para designar por si sola el martillero que hubiere de efectuar la subasta
del inmueble. La base para la misma será lo adeudado con más sus interese al día de la
orden judicial de venta o la valuación fiscal a elección de la acreedora con más el
recargo que se estime para gastos judiciales, impuestos adeudados y futuros intereses.
En caso de fracaso del primer remata por falta de interesados la nueva subasta se hará
sin base y al mejor postor. d) en caso de subasta judicial el hipotecante se obliga a poner
a disposición del juzgado dentro de los 10 días de notificado la resolución judicial que
decreta el remate, el inmueble hipotecado totalmente desocupado. Cualquier cuestión
que se suscite vinculado con la desocupación del inmueble será resuelto en forma
sumaria como incidente dela ejecución hipotecaria, decretándose el lanzamiento de los
ocupantes sin perjuicio de los eventuales derechos de los 3 que se harán valer
posteriormente ante la jurisdicción que estimen corresponda. ix) para todos los efectos
derivados del presente cto las partes constituyen domicilio el deudor………. Y el
acreedor………., domicilios que no serán modificados por el envío de correspondencia
entre las partes sino mediante notificación por telegrama colacionado.
Cv e hipoteca por saldo: a) cv ….. I…. Vende a …… y este acepta el siguiente
inmueble…….ii) se efectúa esta cv por el precio. iii) Respecto del saldo adeudado se
conviene lo siguiente…………iv) obligan a responder por saneamiento, v)
compradores: posesion vi) a los fines impositivos y con carácter de dj las partes
manifiestan a) vendedores: sujeto no empresa b) compradores: fondos lícitos art 12
resolución 21 UIF mas que toman a su cargo el pago de las cuotas no vencidas del
imp……………
b) hipoteca: ……. Constituye derecho real de hipoteca en primer grado de privilegio
por la suma de …. en favor de…. quienes aceptan en este acto sobre el inmueble
adquirido en esta esc cuyas características se dan aquí por íntegramente reproducidas.
II) esta hipoteca se constituye para garantizar el pago de la suma adeudada por los
compradores en concepto de saldo de precio de la compraventa y se extiende a los

9
 respectivos intereses, seguros, honorarios y demás gastos y costas que pudieran
generarse. Asentimiento
Son clausulas del cto hipotecario: a) los deudores hipotecarios No podrán realizar
actos de disposición material o jca…….. b) se obligan a celebrar cto de seguro de
incendio…… mas beneficiario a los acreedores. c) se obligan a cumplir en término
todas las obligaciones tributarias cuyo hecho imponible…….. Serán asimismo a cargo
de los deudores hipotecantes……….
Clausulas comunes a los ctos de cv e hipoteca: a) ningún acto jco de las partes
relacionados con los ctos instrumentados en esta producirá la novación de las
obligaciones emergentes de los mismos. No obstante, si por la naturaleza del caso se
interpretare que existió novación la hipoteca constituida en este acto………. b) en caso
de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones emergentes de los contratos aquí
instrumentados , los vendedores acreedores hipotecarios podrán declarar caducos el
plazo convenido y demandar el inmediato pago del saldo adeudado con más los
intereses correspondientes. c) sin perjuicio de lo previsto en la cláusula anterior, lo
acreedores podrán considerar la deuda como de plazo vencido y solicitar el pago
anticipado de la obligación principal si los deudores no se encontraren en pleno uso de
sus derechos civiles, cayere en cesación de pagos, pidiese su concurso preventivo o su
propia quiebra, se le iniciare un pedido de quiebra que no fuese levantado en la primer
oportunidad procesal, se le trabasen embargos, o inhibiciones o se le inciare algún pleito
o reclamo administrativo cuya importancia a exclusivo criterio de los acreedores
pudiere afectar sustancialmente su capacidad de pago. iv) para el caso de tener que
proceder judicialmente por falta de cumplimiento de lo pacto se prevee: a) tribunales b)
única excepción es pago o espera c) facultad de designar por si solo martillero la base
para la subasta será lo adeudado con mas sus intereses al día de la orden judicial de
venta o la valuación fiscal, a elección de los acreedores……. en caso de fracaso….c)en
caso de subasta judicial, los deudores hipotecarios se obligan a poner a disposición el
inmueble dentro del plazo de…. totalmente desocupado.VI) domicilios.

 INMUEBLE:
- PH. La UNIDAD UNO (Polígono CERO UNO – CERO UNO), que forma part_e del
edificio “LOS FULANOS” situado en esta ciudad en calle….., ubicada en a planta…..
piso, destinada a …., con acceso por la entrada común de calle….. N° …., con una
superficie de propiedad exclusiva de …, de propiedad común de…. ; tiene fijado un
valor proporcional de 2% en relación al conjunto del Edificio.-----------------------------
10
 El terreno sobre el que se levanta el edificio, conforme al Plano de Mensura
confeccionado por el Agrimensor Fulanito en Enero de 2010, aprobado por la
Municipalidad local, en expediente …….., e inscripto en el Departamento Topográfico
del Sistema de Catastro e Información Territorial – Delegación Rosario, en Abril de
2010, bajo el N ° … del año ….. es el designado como Lote A, se ubica en esta ciudad
de Rosario, en calle… entra las calles…., a los … metros de calle tal hacia el …..
(poner medidas, linderos, y superficie total).----------------------------------------------------
- COMUN: Cuando vamos a describir un lote común, que tiene uno de sus lados
quebrado, lo conveniente es consignar medidas conjuntamente con los linderos. (poner
ángulos si los dice el plano). Tiene una superficie total (no poner “encierra”). Las líneas
van entre paréntesis.
Si tenemos que describir un lote interno, poner manzana formada por las calles …., y
el vértice del lado para indicar los dos arranques.-------------------------------------------

RECTIFICATORIA DE LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

El vendedor deja expresa constancia de que por error material en el título antecedente y por
consiguiente en la inscripción registral, la medida del lado Norte fue consignada como 10
metros, siendo la correcta 20 metros, tal como surge del plano de mensura N° 10.000/2010,
cuya copia se agrega, y que ha sido la referencia para la descripción correcta efectuada en la esta
escritura y el soporte documental autentico de la presente rectificación.

iv) PRECIO:

1) PERCIBIDO EN EL ACTO: El precio de esta compraventa… es la suma de pesos un millón

($1.000.000), que el vendedor percibe íntegramente en este acto, en efectivo, otorgando al
comprador recibo en la presente.

2) DIFERENTE PROPORCION: El precio de esta compraventa es la sima de pesos …..() que

los vendedores perciben íntegramente en este acto en efectivo, en la proporción de un …….. la
señora Fulana y un ……el señor Mengano, ello de conformidad con lo que a cada uno de los
nombrados corresponde en el dominio, otorgando al comprador recibo en la presente.

3) PRECIO MIXTO: Se efectúa esta compraventa por el precio total de DOCE MILLONES DE
PESOS ($12.000.000.-) que se abonan de la siguiente manera; (a) la suma de pesos
……………….. ($ …………….-) en su equivalente en dólares, ósea la suma de ……….. dólares
billetes estadounidenses (U$S ………..-), según cotización de la referida moneda al tipo de
11
 cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina, al cierre de las operaciones del día
……………, por así haberlo acordado las partes y (b) el saldo de ...................($ ………...-) lo
abona la compradora en pesos, todo ello en este acto ante mí, recibiendo los vendedores los
dólares billetes y los pesos de plena conformidad, otorgando en consecuencia a la compradora
suficiente recibo en la presente por la totalidad del precio convenido.--

4) ANTES DEL ACTO Y SALDO EN EFECTIVO EN EL ACTO: El precio de esta

compraventa es la suma de ….. pesos ($...), de cuyo importe la vendedora asegura haber
percibido en fecha ……, la suma de ….. mediante depósito efectuado en la caja de ahorros
N°…… de su titularidad del Banco ….. (sucursal … Rosario), y el saldo de …… ($...) lo
percibe íntegramente en este acto, en efectivo, otorgando al comprador recibo en la presente
por el precio total convenido.

5) PRECIO ANTES DEL ACTO, EN EL ACTO, SALDO APLAZADO MAS FIANZA. Se

efectúa esta compraventa por el precio total de …… de cuyo importe los compradores abonan
en este acto la suma de ….., en efectivo, otorgando los vendedores por la presente suficiente
recibo; y saldo de …. Los compradores se obligan a abonarlo en …. Cuotas mensuales, iguales
y consecutivas de….. cada una de ellas, con mas un interés sobre saldos deudores de % anual,
calculadas conforme al sistema de amortizaciones francés, con vencimiento la primera de ellas
a los …. días corridos a partir de hoy. Respecto del saldo adeudado se conviene lo siguiente:
a) Que en caso de atraso en el pago de las cuotas o cualquier otra suma impaga, los
compradores incurrirán en mora de pleno derecho, sin necesidad de notificación o
interpelación previa de ninguna naturaleza, y los vendedores quedaran facultados para
exigirles el pago de un interés moratorio cuya tasa será el 50% de la tasa de interés
compensatorio pactada, durante todo el periodo de mora, ello sin perjuicio de la facultad de
aquellos de exigir el pago de la deuda como si fuera de plazo vencido en el supuesto de falta
de pago de dos cuotas consecutivas. B) Que todos los pagos de las cuotas, intereses punitorios
y/o cualquier otra suma adeudada que los compradores deben efectuar a los vendedores
deberán efectivizarse mediante depósito bancario a efectuarse en la cuenta Nº…. del Banco de
titularidad de….. o donde posteriormente le indique por medio fehaciente; c)La compradora se
reserva el derecho de cancelar en forma anticipada total a parcialmente las deuda pendiente
comunicándolo a la parte vendedora fehacientemente con …. días corridos de anticipación d)
que la última cuota será abonada ante el escribano que la vendedora designe simultáneamente
con el otorgamiento de la escritura recibo.( que se hará por deposito simultáneamente con la
escritura recibo si es mucho dinero)

12
 e) CON FIANZA: el cumplimiento del pago del saldo del precio en las condiciones pactadas
en la presente queda garantizado por…….. a quien identifico con el documento citado que en
original tengo a la vista y cuya copia certificada agrego, en calidad de FIADORA solidaria
lisa, llana y principal pagadora.

6) PRECIO CONVENIDO POR BOLETO MAS CESION: El precio de esta compraventa es la

suma de PESOS CIEN MIL ($100.000). Dicho importe fue convenido entre los vendedores y
FULANO, (estado civil), en el boleto de compraventa entre ellos celebrado en fecha ….,
cuyo importe aseguran los vendedores haber percibido íntegramente en la misma fecha,
mediante depósito realizado en fecha ….. en la cuenta ….. N° …. Del Banco ….., de
titularidad de los vendedores, según constancias del referido boleto, del cual agrego un
ejemplar con firmas certificadas. La posesión del inmueble fue entregada al comprador en la
misma fecha. Posteriormente, mediante instrumento privado de fecha ….., con firmas
notarialmente certificadas, Fulano, con el asentimiento de su cónyuge, cedió en favor de
MENGANO la posición contractual que le correspondía en el referido boleto, por el precio de
PESOS DOSCIENTOS MIL ($200.000.-). Íntegramente abonado en la misma fecha mediante
deposito….., según así consta en el contrato de cesión, un ejemplar del cual también agrego.
7) PRECIO BOLETO MAS CESION Y SALDO EN LA CESION. : El precio de esta
compraventa es la suma de PESOS CIEN MIL ($100.000). Dicho importe fue convenido entre
los vendedores y FULANO, (estado civil), en el boleto de compraventa entre ellos celebrado
en fecha …., cuyo importe aseguran los vendedores haber percibido íntegramente en la misma
fecha, mediante depósito realizado en fecha ….. en la cuenta ….. N° …. Del Banco ….., de
titularidad de los vendedores, según constancias del referido boleto, del cual agrego un
ejemplar con firmas certificadas. La posesión del inmueble fue entregada al comprador en la
misma fecha. Posteriormente, mediante instrumento privado de fecha ….., con firmas
notarialmente certificadas, Fulano, con el asentimiento de su cónyuge, cedió en favor de
MENGANO la posición contractual que le correspondía en el referido boleto, por el precio
de PESOS DOSCIENTOS MIL ($200.000.-) de cuyo importe el cedente asegura hacer
percibido la suma de ……() en la misma fecha, mediante depósito realizado en fecha ….. en la
cuenta ….. N° …. Del Banco ….., de titularidad del cedente y el saldo de ----------() lo percibe
en este mismo acto, de la cesionaria en efectivo en billetes de dicha moneda, otorgando recibo
por el precio total convenido. Se agregan a la presente escritura copias del boleto y la cesión
relacionadas, debidamente repuestos y con firmas notarialmente designadas

13
 IMP: si se adeudase dinero, comparecerán también los cedentes al acto. En caso de que la
Cesión no posea firmas certificadas, la cónyuge del cedente debe viene a prestar asentimiento la
cónyuge del cedente.

8) PRECIO con delegación de deuda: Se efectúa esta compraventa por el precio total de …………
($ ……….), de cuya suma manifiesta el vendedor haber percibido la cantidad de
………….pesos ( ……….) el día ……………. mediante depósito efectuado por los compradores
en la cuenta No. …………… en el Banco …………. Suc……….; y por el saldo de …………
pesos ($ ……………..) los compradores asumen la deuda que el vendedor les delega, deuda
que por dicho importe asegura mantener al día de la fecha (considerando capital amortizado e
intereses pagados) con el señor Fulano originada en el contrato de mutuo con él celebrado, cuyas
obligaciones garantizara con hipoteca constituida en primer grado por mayor importe ($
……………….) sobre el mismo inmueble objeto de este acto, y que fuera instrumentada en
escritura No……….. de fecha …………. autorizada por el esc. ………………. Los compradores
declaran conocer y aceptar las cláusulas del citado mutuo hipotecario, obligándose a pagar la
referida deuda al acreedor en las mismas condiciones pactadas en dicha escritura. El vendedor
otorga a los compradores recibo por el precio total convenido, obligándose a notificar al acreedor
la presente delegación.---------------------------------------------------------------------------------------

Variante: (Caso de delegación perfecta): Presente en este acto el señor................. (acreedor,

datos personales), persona de mi conocimiento, declara: Que acepta a los compradores como
nuevos deudores de la obligación hipotecaria, cuyo importe de $ …………… al día de hoy
ratifica, manifestando que no se le adeuda servicio vencido alguno por capital o intereses. Y
agrega: que en este acto libera expresamente de dicha obligación al vendedor, haciendo a la vez
expresa reserva de la hipoteca constituida en garantía de su crédito, todas y cada de cuyas
cláusulas conservan su entera vigencia.
9) El precio de esta compraventa es la suma de……….. que el vendedor manifiesta haber
percibido antes del acto mediante transferencia bancaria efectuada desde la cuenta caja de
ahorro en pesos Nº… del Banco…. Suc…de titularidad del comprador a la cuenta caja de
ahorro en pesos Nº…. del banco ,,,, suc…de titularidad del vendedor en fecha …., cuyo
comprobante exhibe, otorgando suficiente recibo en la presente.

10) El precio de esta compraventa es la suma de…. Abonados mediante cheque librado contra el
Banco… Nº…. por los que una vez acreditado el importe el vendedor se compromete a otorgar
escritura recibo.

14
11) PRECIO EN EL ACTO Y SALDO CON ENTREGA DE INMUEBLE: El precio de esta
compraventa es la suma de ………. (…..) que se abona de la siguiente manera: a) la suma de
…..(….) el vendedor lo percibe íntegramente en este acto, en efectivo. b) y el saldo de ……..
es el valor que las partes asignan al inmueble que se describirá a continuación, cuyo dominio
transferirá el comprador al vendedor por el referido saldo, otorgando este último al comprador
recibo en la presente

Clausula siguiente: III) ……….. transfiere a ……. en pago del saldo de precio, el dominio del
siguiente inmueble………………. IV) las partes manifiestan ambas a1) que cada una se
encuentra en posesión del inmueble que se adquiere, por tradición efectuada en su favor antes
de este acto libre de toda otra relación de poder y sin oposición alguna. a2) que se obligan a
responder por saneamiento en caso de evicción y vicios redhibitorios.

12) COMPRAVENTA JUDICIAL: El precio de esta compraventa es la suma de …… cuyo

importe el vendedor tiene percibida la cantidad de ……. desde el dia…………. según resulta
del boleto de compraventa obrante en el expediente y el saldo de…… fue CONSIGNADO
por el comprador en estos autos a la orden del juzgado en fecha….. lo que acredita con
boleta de deposito y escrito de consignación obrante a fojas ….. El señor juez otorga en
consecuencia suficiente recibo

DACION EN PAGO:
II.a) Las partes manifiestan que la deuda líquida, vencida y exigible que se extingue con el
presente es la que ha reconocido FULANO, como deudor principal, hacia MENGANO, por la
suma total de PESOS CIEN MIL ($100.000), contabilizada al día …. En la cuenta ….., . La
referida deuda fue reconocida en instrumento privado suscripto en fecha …., con firmas
notarialmente certificadas, un ejemplar del cual se agrega a la presente, obligándose el deudor a
abonarla dentro del plazo de ….. a contar de aquella fecha. En razón de la imposibilidad alegada
por el deudor de cancelar el importe indicado en la fecha convenida, ofreció a la acreedora la
presente dación en pago, oferta que oportunamente fue aceptada por aquella.
II.b) Las partes manifiestan que la deuda liquida, vencida y exigible que se extingue con el
presente pago es parte de la que ha reconocido Fulano como deudor princioal hacia Mengano
por la suma de ………….contabilizada al dia…… en la cuenta que aquel tiene abierta en la
sociedad en razón de su actividad como……. La referida deuda fue reconocida en IP de
fecha……. con firmas notarialmente certificadas un ejemplar del cual se agrega copia,
obligándose el deudor a abonarlo dentro del plazo de ….. a contar de aquella fecha. En dicho
instrumento Sultano se constituyó como fiador liso, llano y principal pagador de las

15
obligaciones asumidas por FULANO no pudiendo invocar beneficio de excusión. En razón de la
imposibilidad alegada por el deudor y el fiador de cancelar el importe indicado en la fecha
convenida Sultano ofreció a la acreedora la presente dación en pago, oferta que fue
oportunamente aceptada por aquella .
II.c) Las partes manifiestan que la deuda liquida, vencida y exigible que se extingue con el
presente pago es la que reconoce el señor ….. hacia …… por la sima de….. que proviene del
contrato de mutuo celebrado entre……. Como mutuante y …….. como mutuario cuyo
cumplimiento fue garantizado por éste último con hipoteca en primer grado sobre el inmueble
descripto ,habiendo sido ambos instrumentados en esc…………… de fecha…………… pasada
ante……….. a cuyo textos se remiten.
En razón de la MORA que el deudor incurriera en el pago de la deuda y de los intereses se ha
producido la caducidad de los plazos convenidos, habiéndose devenido exigible por lo tanto la
totalidad de la adeudado, que en virtud de las amortizaciones parciales efectuadas asciende al
dia de hoy a la expresada suma de……….. Las partes dejan constancia que iniciado el juicio
correspondiente han convenido de mutuo acuerdo realizar la presente esc. ……..
III)El transmitente manifiesta: a) saneamiento b) que RENUNCIA expresamente a ejercer las
acciones legales derivadas de PAGO INDEBIDO regulada por el art 1796 y concordantes del
CCYC y a REINVINDICAR de terceros adquirentes el inmueble que se entrega en pago sin
perjucio de las acciones personales que le pudieran corresponder c/ el acreedor. c) que como
consecuencia del presente pago se procederá a la cancelación por confusión de la hipteca que
grava el inmueble a favor de adquirente. d) que el Inmueble reviste el carácter de propio y que
no constituye su vivienda familiar. El adquirente: a) posesión b) que declara extinguido el
crédito relacionado otorgando RECIBO por la presente.

PERMUTA, DIVISION DE CONDOMINIO, ADJUDICACION SOC CONYUGAL

APORTE A UNA SOCIEDAD: Que han asignado al inmueble descripto el valor de…..
(De haber diferencia en los valores de los bienes que se permutan) A los fines de compensar la
diferencia de valores, b abona en este acto la suma de …., en efectivo a la señora A, quien
otorga recibo en la presente.----------------------------------------------------------------------------------

- que el valor de los inmuebles adjudicados en la presente división de condominio /

permutados, guarda relación con el derecho de propiedad de cada uno, renunciando a
todo reclamo por diferencia de valores o por cualquier otro concepto.
- Que asignan a lo adjudicado a cada uno de ellos valores equivalentes renunciando
consecuentemente y en forma reciproca a cualquier reclamo por diferencia de valores o
por cualquier concepto proveniente de esta % de condominio
16
 - si es un aporte a una sociedad: “Se deja constancia de que la valuación del inmueble ha
sido efectuada conforme al art. 53, acompañándose al efecto, la presente Certificación
emitida por el contador y aprobada por el consejo cuya copia agrego.”
Partición de herencia:
III) los adjudicatarios declaran: a) posesión b) que se encuentran plenamente compensados con
la adjudicación efectuada renunciando consecuentemente y en forma recíproca a cualquier
reclamo por diferencia de valores, ni formulan reserva alguna c) evicción y vicios d) que la
sucesión no registra pasivo alguna y que se encuentran totalmente pagados los gastos y
honorarios generados en el proceso sucesorio. e) que por este acto quedan adjudicados todos los
bs por lo que no restan derechos ni obligaciones pendientes.
IMP: en la parte de constancias notariales en legitimación: tengo a la vista el expediente del
cual no surgen cesiones ni oposición a la partición privada.
Renuncia de herencia: El compareciente manifiesta: a) que fue asesorado respecto de los
alcances y efectos que ocasiona el otorgamiento del presente acto b) que esta renuncia tiene
efecto retroactivo c) que representa el abandono de los DERECHOS y lo EXCLUYE de la
obligaciones a la herencia d) que se considera como si nunca hubiera sido heredero al NO haber
realizado con anterioridad la aceptación expresa de la Herencia ni efectuado acto alguno que
implique su aceptación tácita. e) que NO posee descendientes que puedan ejercer el derecho de
repesentación. f) que no posee acreedores legitimados activos para solicitar la aceptación
judicial de la herencia por su nombre h) que renuncia a la facultad de retractar la presente
renuncia.

(III) DECLARACIONES
-TRADICIÓN
Las partes declaran: a) Ambas: Que la tradición:
- alquiler: se efectúa “brevi manu”, por cuanto el inmueble se encuentra actualmente
alquilado a Fulano, (dni), según contrato de locación celebrado en fecha,,,, por el plazo
de …. Meses, que en copia se agrega. En consecuencia la referida locataria principa a
poseer a partir de hoy el inmueble a nombre del comprador/adquirente, quien se obliga
a notificarla del presente contrato.
VARIACION: “Presente al acto: locatario, (datos completos + justificación de
identidad), se notifica de la mutación dominial, del nuevo acreedor y de su nuevo
domicilio de pago”.
Alquilado al que compra: Se efectúa brevi manu por cuanto el inmueble se encuentra
actualmente alquilado al señor …….. comprador que pasa a poseer a titulo de dueño
17
 Venta de nuda con dominio desmembrado: la tradición se realiza brevi manu por cuanto
el inmueble se encuentra ocupado por …..en carácter de titular del derecho real del
usufructo, carácter que inviste según-----------------

- comodato: se realiza “constituto posesorio” por cuanto la vendedora, transmitente, se

constituye en poseedora del inmueble a nombre del adquirente a título de comodataria,
según contrato de esta misma fecha que en fotocopia autenticada se agrega a la presente
- usufructo: se realiza “constituto posesorio” por cuanto el donante, en su carácter de
usufructuario, se constituye en poseedora del inmueble a nombre del adquirente quien
por su parte y como consecuencia de la presente transferencia pasa a investir el carácter
de nudo propietaria.
- La tradición se realiza “constituto posesorio” por cuanto los donantes se constituyen a
partir de este acto en poseedores del inmueble a nombre del adquirente, a título de
usufructuarios, en virtud de lo dispuesto por los art. 1892 y 1923 CCyCN.-
- Constitucion de usufructo y venta de nuda: los nudos propietarios y los usufructuarios
manifiestan que se encuentran en posesión del I a titulo de nudo propietarios y
usufructuarios respectivamente
- Inmueble ocupado: se deja constancia que el inmueble está ocupado circunstancia
conocida por el C y cede la acc reivindicatoria para q se les restituya

IMPORTANTE: Cuando la posesión se entrega “normalmente”, la manifestación la hace el

adquirente.- Cuando se realiza “constituto posesorio” o “brevi manu”, la realizan ambas partes

ART 32. “que ninguna de ellas se encuentra comprendida en los supuestos del artículo 32 y
concordandes del Código Civil y comercial de la Nación”.

EN LA PERMUTA ambas que para los casos previstos en los art 1174 y 1039 del CCCN
renuncian al derecho de repetir el inmueble transmitido quedando a salvo las acciones
indemnizatorias correspondientes
EN LA % DE CONDOMINIO: que asignan a lo adjudicado a cada uno de ellos valores
equivalentes, renunciando consecuentemente y en forma reciproca a cualquier reclamo por
diferencia de valores o por cualquier concepto proveniente de esta división de condominio.
EN LA DACION EN PAGO: que renuncian expresamente a ejercer las acciones legales
derivadas del pago indebido regulado por el art 1796 y concordantes del CCYC a reivindicar de
3 adquirentes el inmueble que se entrega en pago sin perjuicio de las acciones personales que le

18
pudieran corresponder contra el acreedor IMP: que declara extinguido el crédito relacionado
otorgando recibo por la presente.

b) El vendedor / el transmitente / su representante (del vendedor o transmitente)

b1) que se obliga a responder por saneamiento en caso de evicción y vicios redhibitorios;
b2) que el inmueble enajenado, vendido, objeto de la presente es un bien propio, y no tiene
radicada en él su vivienda familiar;
b3) que no integra una unión convivencial inscripta / que si bien el inmueble constituye su
vivienda, no integra una unión convivencial inscripta.
b4) la donante, que impone a los donatarios el cargo de constituir usufructo gratuito y vitalicio
sobre el inmueble donado a su favor y a favor de su cónyuge Fulano, con derecho de acrecer
entre ambos;
b5) que el poder que invoca se encuentra subsistente;
b6) que se obliga a restituir al comprador cualquier suma que debieran abonar, por deudas
contra el consorcio que tuvieran causa anterior a la presente venta.
b7) que el inmueble constituye su vivienda familiar, y que en ella convive con Fulana, con
quien integra una unión convivencial inscripta en el Registro Civil Oficina……, Acta……..
Fecha……….. de la sección ………..de esta ciudad. PRESENTE EN ESTE ACTO Fulana,
(datos), justificación, presta asentimiento a la presente enajenación, en los términos del art. 522
del CCyCN
b8) El Presidente de la sociedad “LOS FULANOS S.A.”, manifiesta que si bien se encuentra
vencido el plazo por el cual fue electo, deja constancia que continúa en el ejercicio del cargo, en
los términos del art. 257 2° párrafo ley 19550 (sacar fotocopia del libre de asambleas para
acreditar que no se reunieron).-

c) el comprador // el adquirente, el donatario:

c1) que se encuentra en posesión del inmueble por tradición efectuada en su favor entes del
acto, libre de toda otra relación de poder y sin oposición alguna;
c1) que se encuentra en posesión del inmueble según mandamiento de posesión N° …. Librado
por juzgado actuante obrante a fojas…………
c2) que acepta la transferencia de dominio a titulo de dación en pago, declarando extinguido el
crédito referido en la cláusula X, otorgando recibo por la presente; que renuncia expresamente a
ejercer las acciones legales derivadas del pago indebido reguladas por los art. 1796 y cc del
CCyCN, y a reinvidicar de terceros adquirentes el inmueble que se entrega en pago, sin
perjuicio de las acciones personales que le pudieren corresponder contra el acreedor (dación en
pago)

19
c3) que junto con su cónyuge FULANO, han optado por el régimen de separación de bienes,
mediante Escritura N° …. De fecha …., autorizada por el Escribano…. (Tit. Reg. ….), inscripta
en el Registro Civil de Rosario, Sección….., al Tomo …. Folio…. N°….., la cual me exhiben su
primer testimonio cuya fotocopia agrego a la presente escritura.- (esto también puede ir en
constancias notariales)
c4) Cuando en el mismo acto, se instrumenta Donación y Constitución de usufructo: Los
usufructuarios declaran encontrarse en posesión del inmueble a nombre del nudo propietario por
tradición efectuada en su favor. (Cuando es en el mismo acto, primero se instrumenta la
donación, las declaraciones y el asentimiento en el punto donación; y en el punto usufructo
reitero la declaración de la posesión con relación a los usufructuarios y pongo el derecho de
acrecer);
c5) que conoce y acepta el reglamento de PH del edificio, que integra su título, a cuyas
cláusulas adhiere sin reservas de ninguna naturaleza.
c6) SUBROGACION REAL: ORIGEN DE LOS FONDOS: (La manifestación debe ser
suficiente) que efectúa esta adquisición con dinero propio proveniente de:
- la venta de un inmueble del mismo origen instrumentada en escritura N° 10 de fecha
10/10/2019, autorizada por la escribana Mengana (Tit. Reg.)
- una donación manual efectuada por su padre, según constancias del instrumento privado de
fecha…. Con firmas notarialmente certificadas, un ejemplar del cual agrego
- habido en el ejercicio de su profesión de abogada desde el año …. con anterioridad a la
celebración de su matrimonio, el que fue contraído en fecha….
PRESENTE EN ESTE ACTO: (CONYUGE datos completos + justificación de identidad),
ratifica la manifestación de su cónyuge acerca del origen del dinero empleado en esta
adquisición de conformidad con el art 466 del CCyCN
c7) DONACION CON CARGO:
Donantes o sus herederos… que dan por cumplido el cargo impuesto en la escritura…

Que renuncian a la acción de revocación del cargo impuesto

 INEMBARGABILIDAD:
1- Si la persona no vende, pero quiere pedir un crédito o hipotecar hay que renunciar a la
inembargabilidad.
2- Si vende en la misma escritura de venta se renuncia.

En manifestaciones: el vendedor declara: - que renuncia al beneficio de inembargabilidad que

reconoce el inmueble objeto de éste acto, la que consta inscripta en el Registro General Rosario
al Tomo…. Folio….Nº…. y de la cual solicita la cancelación de la inscripción.---------------------

20
En certificados: Que no se registran hipotecas, ni embargos, pero si una anotación de
inembargabilidad inscripta al Tomo Folio Nº y al margen del asiento de dominio, cuya
cancelación ha solicitado el vendedor en este acto.

 INHIBICIÓN:
En manifestaciones: Que el vendedor reconoce una inhibición trabada en autos caratulados
FULANO que tramita ante el Juzgado de 1ª Intancia de Distrito Civil y Comercial de Rosario de
la … Nominación de Rosario (Expediente N°100/10), la que consta Inscripta en el Registro
General Rosario al Tomo ….. Folio….. Nº…. de Anotaciones Personales, la que ha sido
levantada al solo efecto del otorgamiento de esta escritura.
En certificados: Se acredita que la inhibición que reconoce el vendedor inscripta en el Registro
General Rosario al Tomo …. Folio…. Nº… de Anotaciones Personales, relacionada en el punto
X de esta escritura, ha sido levantada al Tomo ….L, Folio….., Nº….., al solo efecto del
otorgamiento de la presente escritura.-----------------------------------------------------------------------

 EMBARGO:
1- Si hay levantamiento del embargo al solo efecto de escriturar:
En certificados: No se reconocen hipotecas, pero si un embargo trabado en los autos caratulados
….. que tramita ….. inscripto al Tomo … Folio… Nº…. de gravámenes que ha sido levantado a
los efectos del otorgamiento de esta escritura inscripto al Tomo …. Folio… Nº … LE,
levantamiento que deberá considerarse definitivo al momento de inscribirse esta escritura.

2- Si la deuda se pago pero no se cancelo la inscripción:

- En manifestaciones: Que el comprador declara conocer la existencia del embargo por la
suma de ….. sobre el inmueble que adquiere trabado en autos caratulados…. Juzgado…
inscripto al Tomo Folio Nº de gravámenes, tomándolo a cargo al solo efecto registral en
razón de asegurar el vendedor en este acto que la deuda que motivara la traba de esta
medida, ha sido íntegramente abonada exhibiendo los recibos que acreditan el pago de
la misma y de los honorarios y gastos.
- En certificados: Que no se reconocen hipotecas pero si un embargo inscripto al Tomo
Folio Nª de gravámenes que el comprador toma a su cargo al solo efecto registral.}

3- Si la deuda no esta paga.

El precio de esta compraventa es la suma de….. que vendedor percibe en este acto de la
compradora de la siguiente forma: la suma de …. Que el comprador entrega en este acto y por el

21
saldo de …. Asume la deuda que el vendedor mantiene con Fulano que motivara la traba del
embargo en autos caratulados … juzgado….,. embargo que el adquirente reconoce y acepta. El
vendedor otorga recibo por el precio total convenido.

 HIPOTECA:
- En manifestaciones: Que conocen la existencia de una hipoteca que grava el inmueble
constituida a favor del Banco … ….. inscripta en el Registro General Rosario al Tomo
… Folio… Nª…. De Hipotecas, cuya obligación el vendedor manifiesta se encuentra
íntegramente extinguida según recibo Nº…. y que el comprador toma a su cargo al solo
efecto registral.
- En certificados: que no se registran embargos mas que una hipoteca antes mencionada
inscripta en el Registro General Rosario al Tomo… Folio…. Nº… de hipotecas, que la
compradora ha tomado a su cargo al solo efecto registral.

FULANO vende a MENGANO en la proporción de 60 %, y a SULTANO en la proporción de

40% y estos compran, el siguiente inmueble:--------------------------------------------------------------
El Precio de esta compraventa es de PESOS Fulanox, el que es abonado por los compradores, al
vendedor, en la misma proporción / o en la proporción que adquieren.

 VIVIENDA:
- En certificados: Que el inmueble se encuentra afectado al régimen de vivienda inscripto
en el Registro General Rosario al Tomo… Folio… Nº.. de vivienda, del que ha sido
desafectada mediante escritura inmediata anterior que se inscribirá juntamente con esta
Para el supuesto de DESAFECTACIÓN (DEL) REGIMEN DE VIVIENDA y Subrogación
Real del Art. 248 CCyCN:
“FULANO manifiesta que viene por este acto a desafectar del régimen de vivienda, el inmueble
que se describirá más adelante, con reserva del derecho de subrogarlo de acuerdo a lo previsto
en el Art. 248 del CCyCN, trasladando dicha afectación a la suma de dinero que percibe en
concepto de precio, en el siguiente contrato de compraventa”.------------------------------------------
Asentimiento CONYUGAL: presente en este acto Mengana, (datos con acreditación de
identidad), quien manifiesta que presta a su cónyuge el asentimiento previsto por los art. 456 y
250 del CCyCN (porque está afectado a vivienda).
En constancias notariales, hay que consignar cómo lo hubo y también la afectación a vivienda.
En constancias registrales: “el que figura afectado al régimen de vivienda, inscripto al Tomo
…., el que fuera desafectado por el Vendedor, en este acto”

22
Para el supuesto de COMPRAVENTA Y AFECTACIÓN AL REGIMEN DE VIVIENDA,
por Subrogación x 248 CCyCN:
“A los fines impositivos, y con carácter de declaración jurada, las partes manifiestan: a) el
COMPRADOR: (a.1) que afecta al régimen de vivienda por subrogación real, en los términos
del art. 248 CCyCN, el inmueble que adquiere en este acto, empleando para el pago del precio,
el dinero recibido por la enajenación del inmueble que revestía tal carácter, ubicado en calle ….,
instrumentada dicha enajenación mediante escritura inmediata anterior a la presente, autorizada
por….., en la que, al desafectarlo, hizo expresa reserva para efectuar ésta sustitución. El
inmueble había sido afectado por escritura tanto, autorizada por …. , en inscripta dicha
afectación al Tomo… (a.2) Continúan como beneficiarios su cónyuge, titular de DNI ….., y su
hijo, titular del DNI ……..”----------------------------------------------------------------------------------
Es IMPORTANTE recordar que en ésta escritura, si bien se está afectando, dicha afectación se
realiza por medio de SUSTITUCIÓN, con lo cual no hay que volver a acreditar vínculos con los
beneficiarios.----------------------------------------------------------------------------------------------------

 FIANZA:
Presente al acto el Sr. MENGANO (datos completos + acreditación de identidad), quien se
constituye como fiador liso, llano y principal pagador de la obligación asumida por la
compradora, quien no podrá invocar el beneficio de excusión (Si los fiadores fuesen 2 o más,
consignar también el “beneficio de división y excusión“).-----------------------------------------------

 ACLARATORIA DATOS: Aclaratoria sobre el nombre de la vendedora:

- “FULANA deja constancia que, habiendo sido anotada en su partida de nacimiento
(Acta fecha) como “FULANA MENGANA”, con tal nombre adquirió el inmueble, y
que, posteriormente, por resolución No………de fecha …………… dictada en la sumaria
información tramitada ante el Juzgado de 1ra. Inst. en lo Civil y Comercial de la
6ta.Nominación, se ordenó la rectificación de la referida partida de nacimiento en el
sentido de excluir el segundo nombre “MENGANA”.- Se agrega copia de la referida
resolución”.--------------------------------------------------------------------------------------------
- “Que en escritura de compraventa N° … de fecha…. Autorizada por…. , por error se
consigno su nombre como FULANITA, cuando el correcto es FULANA, tal como ha
comparecido al comienzo de esta escritura, según surge de su documento de identidad que
tengo a la vista y cuya copia certificada agrego como soporte documenta autentico de la
presente rectificación”.-------------------------------------------------------------------------------

 DISCAPACIDAD AUDITIVA
23
MENGANO padece una disminución auditiva total y conforme lo prescripto por el art. 304 del
CCCN presenta una minuta que firma ante mí, la cual contiene detalles y condiciones de para
este otorgamiento.----------------------------------------------------------------------------------------------
TESTIGOS: Presentes al acto: FULANO y SULTANO (datos con acreditación de identidad),
manifiestan que intervienen en calidad de testigos a los fines de aseverar el conocimiento y la
comprensión del acto por parte de Mengano.--------------------------------------------------------------

 EXTRANJERO
“Se deja constancia que MENGANO desconoce el idioma nacional, por lo que me hace entrega
de dos minutas de un mismo tenor, una redactada en idioma inglés la cual contiene detalles y
condiciones para este otorgamiento y la otra donde consta la traducción de la primera al idioma
español, realizada por el traductor Fulanox matricula Fulanox cuya firma y sello se encuentran
legalizadas por el Colegio de Traductores Públicos de esta ciudad”.-----------------------------------

(IV) DECLARACIONES FISCALES

A los fines impositivos, y con carácter de declaración jurada, las partes manifiestan:
a) el vendedor/el transmitente:
- La sociedad vendedora, que la presente constituye primera venta de inmueble nuevo
destinado a vivienda.---------------------------------------------------------------------------------
- que su situación tributaria en esta transferencia es la de “sujeto no empresa”,
contribuyente del impuesto a la transferencia de inmuebles y declara no contar en este
acto con los fondos necesarios para el pago de dicho impuesto, considerando la
imposibilidad de retención por parte de la autorizante al tratarse de un pago por entrega
de bienes, quedando impuesto de la obligación de auto-retención dispuesta por el art. 12
de la RG 2141 de AFIP.-----------------------------------------------------------------------------
- que su situación tributaria frente a esta enajenación es la de “sujeto no empresa”,
contribuyente del impuesto a la transferencia de inmuebles.----------------------------------
- VARIABLE: que ha ejercido ante la AFIP la opción de reemplazo de vivienda
contemplada por el artículo 14 de la ley 23.905, gestionando el certificado de no
retención correspondiente.
(En Constancias Fiscales: No corresponde retención alguna al vendedor por éste
concepto, por haber ejercido la opción de reemplazo de vivienda, contemplada en el art.
14 de la Ley 23.905, de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, tramitando ante la
AFIP el certificado de No retención N° ….. de fecha…., que me exhibe, y agrego a la
presente, cuya vigencia y validez han sido verificadas por ésta autorizante.-

24
b) el comprador / adquirente / el usufructuario:
- que toma a su cargo las cuotas no vencidas del impuesto inmobiliario, correspondientes
al año en curso, en los plazos que se fijen al efecto.--------------------------------------------
- que los fondos con los que ha abonado el precio son lícitos, y su procedencia es la
detallada en la declaración jurada, conforme lo exige el art. 12 de la Resolución 21/11
de la UIF, que acompaño.---------------------------------------------------------------------------

(V) ASENTIMIENTO:
CONYUGAL: Presente en este acto FULANITA, (Datos + acreditación de identidad), cónyuge
de Menganito, presta asentimiento conyugal exigido por el art. 456 del CCCyN / art. 470 del
CCyCN, para la presente venta/enajenación.-----------------------------------------------------------
UNION CONVIVENCIAL: Presente en este acto FULANITA, (Datos + acreditación de
identidad), presta el asentimiento exigido por el art. 522 del CCCyN, para el otorgamiento de
la presente venta/enajenación.--------------------------------------------------------------------------------
IMPORTANTE:
Art. 456: Cuando es vivienda familiar.
Art. 470: Cuando se trata de bienes gananciales
Art. 482: cuando los cónyuges co-disponen en estado de indivisión post-comunitaria
Art. 522: asentimiento en uniones convivenciales inscriptas
Art. 250: Cuando la vivienda está afectada a Régimen de vivienda

CONSTANCIAS NOTARIALES
1-Titularidad: Corresponde el inmueble al transmitentes, al vendedor, al donante por:
- Por compra que siendo de estado civil ….. /del mismo estado civil, efectuara a ……,
instrumentada mediante escritura N° …., de fecha …. , autorizada por la escribana ….
(titular del registro N° …), cuyo primer testimonio en original tengo a la vista para éste
acto, constando inscripto el dominio en el Registro General Rosario al To.; Fo.; No., del
Departamento Rosario.------------------------------------------------------------------------------
- donación que en su favor efectuara su padre…….., instrumentada […].--------------------
- Donación de nuda propiedad que le efectuaron sus padres, los cónyuges de primeras
nupcias……, reservándose para sí, con derecho de acrecer reciproco, el usufructo
vitalicio.------------------------------------------------------------------------------------------------
- El derecho real de usufructo que se renuncia reconoce los siguientes antecedentes: ----
por reserva que para sí efectuaran los cónyuges… en la donación del inmueble que
efectuaran a favor de su hijo… , instrumentada…, quedando registrada dicha reserva al
margen del dominio inscripto al tomo…… Posteriormente, fallecido el Sr. …..,
25
 conforme se acredita con la partida de defunción inscripta al Tomo…. Acta…. Año….
Registro Civil Rosario Sección Defunciones, cuya fotocopia certificada por el oficial
del registro civil, que se agrega, el usufructo a favor de éste ha quedado extinguido,
habiendo la compareciente acrecido en la porción que le correspondía. ---------------------
- PH: a) El terreno por compra que efectuara …., y b) lo edificado por haberlo hecho
construir a su costa según así lo asegura su representado.
- El inmueble relacionado fue adquirido por FULANO, con la estipulación de compra a
favor de MENGANO. Posteriormente, mediante escritura […], MENGANO aceptó la
estipulación efectuada a su favor.------------------------------------------------------------------
Cuando es juicio de escrituración: a) doc judicial: de los referidos autos se agregan
fotocopias autenticadas de los siguientes documentos: a) boleto de cv que origino estos autos
celebrado entre….y……. en fecha…… obrante a fojas…….b) demanda del actor obrante a
fs………c) sentencia N° … de fecha….. dictada por el señor juez….. a cargo del juzgado
obrante a fojas....del expediente que en su parte resolutiva dice: “y vistos y considerando …
Fallo: Haciendo lugar a la demanda de escrituración interpuesta …………..
……………..condenando en consecuencia a las demandadas …………………., a otorgar al
actor en el plazo de quince días la correspondiente escritura traslativa de dominio sobre el
inmueble descripto en los vistos; todo ello si fuera material y jurídicamente posible y bajo los
apercibimientos allí indicados (art. 265 del C.P.C.). Costas a la vencida (art. 251 C.P.C.).
Honorarios oportunamente. Insértese y hágase saber. Fojas Nro. …….d) Notificacion de la
sentencia obrante a fojas ……………….e)boleta de deposito y escrito de consignación de
precio por parte del actor obrante a fs……………f) mandamiento de posesión N°…. de fecha
otorgado al comprador antes referido y obrante a fojas……
Compra por tracto:
Corresponde el inmueble a los vendedores a mérito de los siguientes títulos:
a) Originariamente lo hubo,…….
b) Posteriormente, ocurrido el fallecimiento de …. Tramitó su sucesión por ante el
Juzgado de 1ª instancia de Distrito civil y comercial de la 1° Nominación de Rosario,
dictándose la declaratoria de herederos mediante Resolución Nº…. de fecha … a favor
de su cónyuge supérstite y sus hijos Flanito y Menganito. La declaratoria se inscribió en
el Registro General Rosario al Tomo….. de Declaratorias, con habilitación para
transferir el inmueble objeto de esta compraventa. Documentación que en original tengo
a la vista y en fotocopia certificada agrego a la presente escritura. Esta venta se efectúa
por el sistema registral de tracto abreviado.------------------------------------------------------
- En Certificaciones Registrales poner que la inhibición por los herederos y certificado de
subsistencia de declaratoria.------------------------------------------------------------------------

26
Compra En Subasta:
Corresponde por compra que efectuara en subasta judicial de fecha …. Decretada en autos
caratulados ……… expediente……. Año………. Tramitados por ante el juzgado ……. Según
Acta de Remate…. De fecha …, Aprobada la subasta según resolución Nº…. de fecha …..,
boleta de deposito de fecha ….., Acta de toma de posesión Nº. … de fecha….. Las referidas
actuaciones judiciales fueron protocolizadas en escritura Nº… de fecha …. Autorizada por …,
la que se inscribió en el Registro General Rosario al Tomo… Folio… Nº… Departamento
Rosario.

- El derecho real de usufructo ha quedado extinguido por renuncia que efectuara….. y por
solicitud de la cancelación en virtud del fallecimiento de …., según así resulta de las
constancias de la Escritura inmediata anterior, de esta misma fecha, autorizada por mí,
la cual se inscribirá en forma previa a la presente.

2.Reglamento de Propiedad Horizontal: Se instrumento la constitución del derecho real de

propiedad horizontal, y la división jurídica del edificio, dictándose el respectivo Reglamento de
Propiedad Horizontal, mediante escritura N° …, de fecha …, instrumentada por la escribana …,
cuyo testimonio se inscribió en el Registro General Rosario bajo la matrícula 16-5555/0,
correspondiéndole a ésta unidad la sub-matrícula 10.----------------------------------------------------

3.Existencia y Representación/Apoyo/Legitimación:
- Representación:
Voluntaria:
- Se acredita la representación de …… con poder especial, con facultades para vender
instrumentado mediante escritura […], cuyo primer testimonio, en original tengo a la
vista, y agrego a la presente escritura.----------------------------------------------------------
- Se acredita la representación de …… con poder General/irrevocable, instrumentado
mediante escritura […], cuyo primer testimonio en original tengo a la vista, y en
fotocopia certificada agrego a la presente escritura-------------------------------------------
(En caso de tratarse de poderes otorgados en otras provincias o países, consignar que
cuenta con legalización y apostilla)
- Se acredita la existencia de “LOS FULANITOS S.A.” y su carácter Apoderado, con la
siguiente documentación: a) Estatuto Social otorgado mediante escritura […], e
inscripto en el Registro Público de Comercio de Rosario en fecha …., al To; Fo.; N°, de
Estatutos; b) poder general a ellos conferido por escritura […], y c) Acta de directorio /
asamblea (dependiendo del objeto de la sociedad) autorizando el presente otorgamiento.

27
 - Renuncia de Herencia: legitimación: fallecimiento mas filiación.

PODER SUSTITUTO:
A otorgo poder a B y B quiere sustituirlo en C
Comparece C en representación de A en calidad de apoderada sustituta según se acreditará.
En declaraciones dice que subsiste el de b con c
Legitimación:
Testimonio legalizado de la sustitución, y poner que el poder de A, a favor de B, fue otorgado
para poder hacer la compulsa.--------------------------------------------------------------------------------

Constancias notariales: 1) titularidad 2) Representación: a) el señor……

Orgánica:
SRL.: Fulano acredita la existencia de la sociedad y su representación con la siguiente
documentación: a) Contrato social, instrumentado por…. de fecha …., inscripto en el Registro
Público de esta ciudad al Tomo … Folio… N°…. de contratos. En la que fuera designado
gerente, de toda la documentación relacionada, cuyos originales tengo a la vista, se agregan
copias certificadas a la presente. (si el gerente no fue designado en el contrato social, o el que
había sido designado cambio, son actos que deben inscribirse en el RPC, y se pone acá la
designación del gerente inscripta […]).
IMPORTANTE: sólo necesito acta de reunión de socios para actos notoriamente extraños
al objeto social o para auto-contratación del gerente con la sociedad)
SA: a) Estatuto social formalizado en instrumento privado / escritura pública de fecha….,
Inscripto en el registro público al tomo … folio… N° de estatutos…..; b) Acta de Asamblea
General Ordinaria N°… , de fecha…, de elección de los miembros del directorio, obrante a fojas
… del Libro de Acta de Asambleas N° 1; c) Acta de Directorio N° …, de fecha…., de
aceptación y distribución de cargos, obrante a foja 10, del Libro de Actas de Directorio N° 1, y
d) Acta de Directorio N° …, de fecha…., que autoriza el presente otorgamiento, obrante a foja
… del mencionado libro de actas de directorio, de toda la documentación relacionada, cuyos
originales tengo a la vista, se agregan copias certificadas a la presente. (cuando se trate de actos
notoriamente extraños al objeto social, el acta que autorice el acto debe ser de Asamblea)--------
- Cuando la sociedad se constituye e inmediatamente compra un inmueble, o se
transfieren a título de aporte en especie, se pone “estatuto social de esta misma fecha,
en el que se designan las autoridades y se distribuyen los cargos recayendo en el
compareciente el cargo de presidente del directorio” (no se trata de una sociedad en
formación, porque es simultáneo. Para que sea en formación debe pasar al menos un
día)

28
COOPERATIVA: Fulano y Mengano acreditan la existencia de la cooperativa y su
representación con la siguiente documentación: a) Estatuto social, formalizado por instrumento
privado / escritura…. de fecha …., con su respectiva aprobación y autorización para funcionar,
otorgada por el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (I.N.A.E.S.), mediante
Resolución N°….. de fecha….., e inscripto en el Registro Nacional de Cooperativas, bajo la
Matricula N°….; b) Acta de Asamblea General Ordinaria N° …., de fecha…, de elección de los
miembros del consejo de administración…., obrante a fojas ….., del Libro de Actas de
Asamblea; c) Acta del consejo de administración N°… de fecha…. de distribución de cargos,
obrante a fojas ….., del Libro de Actas de Consejo de Administración, y d) Acta del consejo de
administración N° …, de fecha…. , obrante a fojas ….., del mencionado libro de actas de
Consejo de Administración, en la que se resuelve el presente otorgamiento (esta sería de
asamblea si el acto fuera notoriamente extraño al objeto social ej. venta de la sede única o del
único inmueble) de toda la documentación relacionada, cuyos originales tengo a la vista, se
agregan copias certificadas a la presente.-------------------------------------------------------------------

ASOCIACIÓN:
a) Estatuto social, instrumentado por instrumento privado o escritura…. de fecha …., con su
respectiva aprobación de la IGPJ de la provincia de santa Fe mediante Resolución N°….. de
fecha….. e inscripto en el Registro Nacional de Asociaciones Civiles, de ésta ciudad de Rosario, en
fecha 23.09.2001, al T° II; F° 12; N° 125; ………………. b) Acta de Asamblea General Ordinaria
N° …. De fecha… de elección de los miembros de la comisión directiva c) Acta de la comisión
directiva N°… de fecha…. De distribución de cargos… d) Acta Asamblea Extraordinaria de
fecha…. En la que se resuelve el presente otorgamiento; e) certificado de subsistencia (para la
venta o gravamen) expedido por la IGPJ en fecha ….., dando cumplimiento a las Res. N° 49 y
66 de la misma, de donde surge que la operación no perjudica los interés de la entidad (ESTO
TB VA PARA FUNDACIONES)
SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN.
a) Contrato social instrumentado en documento privado de fecha ……… inscripto en
fecha…………….en el Registro Público de Comercio de esta ciudad al To……, Fo…….,
No……, en Contratos; b) Su modificación por cesión de cuotas instrumentada en documento
privado de fecha ………, inscripto en el mismo Registro al To……., Fo……, No……; c) Acta
de Asamblea No. ……de fecha ….. en la que, ante la disolución de la sociedad producida por
vencimiento del plazo contractual, el señor FULANO fue designado liquidador, según el
procedimiento previsto en el art. 10, del mencionado contrato social. La disolución y el
nombramiento de liquidador fueron inscriptos en el Reg.Pco.de Comercio al To……, Fo…….,
No……. en fecha …... Se agregan fotocopias autenticadas de los referidos documentos.-

29
SECCION IV: Representación: Fulano y Mengano acreditan la existencia de la sociedad y su
calidad de representante con a) contrato formalizado mediante instrumento privado de fecha
…….., y b) reconocimiento …………. (¿?).---------------------------------------------------------------

FUNDACION:
Representación: a) Estatuto autorizado por IGPJ, Resolución de IGPJ que aprueba el estatuto y
autoriza a funcionar, inscripta. ……. La designación de autoridades está en el estatuto. No hay
asamblea b)Acta del Consejo de administración, de autorización para el otorgamiento del acto,
c) certificado de subsistencia (para la venta o gravamen) expedido por la IGPJ en fecha …..,
teniendo en cuenta las resoluciones 49 y 66 de la misma de donde surge que la operación no
perjudica los interés de la entidad.---------------------------------------------------------------------------

SAU. IMPORTANTE: No tienen asamblea!

Acreditan con: a) Estatuto, b) Designación del Directorio en la escritura. c) Acta de reunión de
directorio de aprobación del acto.----------------------------------------------------------------------------

CONSORCIO:
a) Reglamento de propiedad horizontal antes relacionado (si lo puse en el punto 2 de
Constancias Notariales); b) Acta de Asamblea General Ordinaria N°… de fecha… de elección
del administrados (o ratificación si fue designado en el reglamento); c) Acta de asamblea
General Extraordinaria autorizando el presente otorgamiento.------------------------------------------

Documentación que en original tengo a la vista y en fotocopia certificada agrego. u obran

agregadas copias certificadas de los documentos citados en los puntos…. A la escritura o al
folio… protocolo corriente

Legal:
- REPRESENTACION PARENTAL: Fulano y Mengana acreditan el carácter de
progenitores de SULTANO, y su autorización para el acto con la siguiente
documentación: a) partida de nacimiento inscripta en el Registro Civil de Rosario en
Acta…; Tomo…..; Año….; Sección…. Se agrega fotocopia certificada expedida por el
oficial del referido registro; b) Resolución Nº… de fecha …. dictada en autos
caratulados…. Que tramitan por ante el juzgado… de donde surge la conformidad del
Ministerio de Menores, que en copia certificada por el secretario del juzgado agrego.----
Si alguno de los padres hubiere fallecido, también debo acreditar tal circunstancia, con la
partida de defunción correspondiente.

30
Cuando el menor compra con dinero de los padres, para la mayoría no es necesaria la Venia
Judicial

APOYO. Se acredita la capacidad restringida de Fulano y la calidad de apoyo de Mengano, con

la siguiente documentación: a) Resolución Nº…. de fecha …, dictada en autos caratulados “….”
(Expte. …/…), que tramitó ante el Juzgado……; b) Aceptación del cargo de apoyo, obrante a
fojas …. del referido expediente; c) Partida de nacimiento donde consta inscripta la restricción a
la capacidad. Copias certificadas de los mencionados documentos obran agregadas a la
escritura …; folio … de éste Protocolo, año corriente.---------------------------------------------------

DELEGACION DE LA RESPONSABILIDAD PARENTAL: Se acredita la representación

de Fulano y la autorización para el otorgamiento de la presente escritura con la siguiente
documentación: a) Delegación de ejercicio de la responsabilidad parental otorgada por Sultano
y Mengano, padres del menor, a favor de Fulano, instrumentada por escritura ….. cuyo primer
testimonio en original tengo a la vista y agrego. b) Resolución Nº…. de fecha ….. de
homologación judicial de la delegación de ejercicio de la responsabilidad parental dictada en
autos caratulados …. Tramitados por ante el juzgado ….. c) Resolución Nº….., de fecha …..,
autorizando el presente otorgamiento, dictada en Autos “…”, por el juzgado …..-------------------

4. Con la certificación registral N° … de fecha…. , Expedida por el Registro General que

agrego, se acredita que lo vendedores / la donante / los constituyentes de usufructo no se
encuentran inhibidos para disponer de sus bienes, que el dominio consta inscripto en la forma
expresada, (que el dominio consta desmembrado en la forma relacionada) y que no se registran
hipotecas, ni embargos sobre el inmueble, el que se encuentra afectado al régimen de bien de
familia (inscripto al Tomo …. Folio… N°….), régimen del que ha sido desafectado mediante
escritura inmediata anterior a la presente, autorizada por mí, la que se inscribirá en forma previa
a la presente.

5. Certificaciones administrativas: (a) Se ha solicitado al Servicio de Catastro e Información

Territorial la certificación catastral web, expedida bajo el N° ---- de fecha… (b) Se ha dado
cumplimiento a las normas fiscales vigentes respecto de las certificaciones de deuda, las que se
solicitaron a la Administración Provincial de Impuestos, Dirección General de Finanzas de la
Municipalidad de Rosario y Aguas Santafesinas S.A. El inmueble se encuentra empadronado
para el pago del impuesto inmobiliario bajo partida N°……., para el pago de la tasa general de
inmuebles de la Municipalidad local según nomenclatura catastral N° -----Cuenta N°… y para el
paso de la tasa por servicios de aguas según cuenta N° …..---------------------------------------------

31
Variable de inmuebles RURALES: (a) se han solicitado al Servicio de Catastro e Información
Territorial la certificación catastral N° ---- de fecha ----- y el Valor Inmobiliario de Referencia
(VIR) N° ---- de fecha -----.-----------------------------------------------------------------------------------

VI) Constancias fiscales:

- (a) Conversión: A los fines impositivos se hace constar que el importe del precio de la
compraventa de U$S….. equivale a $.... resultando el mismo de la conversión de los
dólares estadounidenses a pesos, según la cotización de la referida moneda
estadounidense, tipo vendedor al cierre de las operaciones del día de ayer del Banco de
la Nación Argentina (U$S = $...) ------------------------------------------------------------------
(b) A.F.I.P.: (b.1) R.G. 2141 AFIP (ITI):
- No se retiene impuesto a la transferencia de inmuebles ante la inexistencia de fondos
disponibles, de acuerdo a lo declarado por el transmitente, permutante, en el punto ….
de la presente.-----------------------------------------------------------------------------------------
- Se retiene al vendedor la suma de ……, en concepto de Impuesto a la transferencia de
inmuebles.---------------------------------------------------------------------------------------------
- No corresponde retención a la vendedora en concepto de impuesto a la transferencia de
inmuebles por haber ejercido la opción de reemplazo de vivienda, presentando
certificado de no retención N°---- de fecha …., habiendo verificado el autorizante la
subsistencia del mismo. Se agrega constancia.
(b.2) R.G. 2139 (GANANCIAS):
- No corresponde retención a la sociedad vendedora en concepto de impuesto a las
ganancias, por exhibir su representante certificado expedido por contador público,
correspondiente a operación imputable a período fiscal anterior.-----------------------------
- Retengo por esta concepto a la sociedad vendedora la suma de …. .-------------------------
(b.3) RG 2371/07 – COTI:
- No corresponde presentación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles
(C.O.T.I.) para esta operación.
- La vendedora presentó Código de Oferta de Transferencia de Inmueble (COTI) N°……
con vigencia hasta el…, habiéndose verificado su vigencia y autenticidad, mediante
ingreso a la página web respectiva.----------------------------------------------------------------
(b.4) R.G. 348/99 AFIP (c.u.i.t./c.u.i.l./c.d.i.) Fulano N°….. (Puede agregarse como otro dato,
en la comparecencia).------------------------------------------------------------------------------------------
(c.) A.P.I.:

32
 - No corresponde retención a la sociedad vendedor en concepto de ingresos brutos, por
encuadrar el acto en la exención contemplada por el art. 213 inc. Q del Código Fiscal de
la Provincia de Santa Fe (t.o. 2014), (primera venta de inmueble nuevo con destino a
vivienda.-----------------------------------------------------------------------------------------------
- No corresponde retención al vendedor / cedente en concepto de ingresos brutos, por
tratarse de acto no gravado (venta transcurridos más de 2 años de adquisición a título
oneroso).-----------------------------------------------------------------------------------------------
Leo la escritura a los comparecientes, quienes así la otorgan y firman ante mí, doy fe.-------

FIRMA A RUEGO:
- Leo la escritura a los comparecientes, quienes así la otorgan y firman a excepción de
Fulano, quien no sabe hacerlo / quien se encuentra imposibilitado de hacerlo por
padecer una enfermedad que le impide usar las manos, haciéndolo a su ruego Mengano,
(datos + acreditación de identidad), y estampado su impresión digito pulgar derecho, el
primero de ellos.

CASOS ESPECIALES
Para donación con cargo.
(I) El señor Ricardo González DONA con cargo a favor de sus únicos hijos María Alejandra
González y Lisandro González el siguiente inmueble:.........................
(II) El donante impone a los donatarios el cargo de dar alojamiento y pensión en la finca donada a
su sobrino Pedro González, D.N.I.22.333.444, mientras duren sus estudios universitarios.- El plazo
será de 6 años a contar desde............venciendo el día.... ............. El vencimiento del plazo fijado
hará presumir de pleno derecho que el cargo ha sido cumplido por los donatarios, caducando
automáticamente el derecho de revocar que las normas acuerdan al donante.-

Con derecho de reversión

DONACION SUJETA A REVERSION.
Comparecen donante y donatario.-.
- se efectúa esta donación con derecho de reversión estipulándose expresamente que el
dominio del inmueble será restituido al donante en caso de que el donatario prefallezca a
aquél.
- Se efectúa esta donación con derecho de reversión estipulándose expresamente que el
dominio del inmueble será restituido al donante en caso de que los donatarios prefallezcan
a aquella. La reversión se producirá únicamente si los 3 nombrados fallecen antes que la
donante.
33
 - La donación se efectúa con derecho de reversión sujeta a la condición resolutoria de que lo
donado será restituido al donante si éste sobrevive al donatario.-

ACREDITACION DE LA EXTINCION DEL DERECHO DE REVERSION POR

FALLECIMIENTO DEL DONANTE.

Comparece el donatario...y dice:

1) Que en escritura....su padre...le donó tal inmueble...
2) Que en esa escritura se estableció que lo donado sería restituido al donante en caso de su
supervivencia al compareciente.-
3) Que su padre....falleció el día....,lo que acredita con la partida de defunción ..que exhibe y en
copia agrego.-
4) Que por consiguiente resulta imposible el cumplimiento de la condición resolutoria a la que se
encontraba sujeta la donación, por lo que solicita la anotación de la extinción del derecho de
reversión en el Registro de la Propiedad Inmueble, conforme al art.33 de la ley 17801.-

ACREDITACION DEL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICION RESOLUTORIA

...Comparece el donante...y dice:

1) Que por escritura....donó a su hijo....tal inmueble...
2) Que en dicha escritura se estipuló que el inmueble donado sería restituido al donante en caso de
su supervivencia al donatario.-
3) Que su hijo....falleció el día...lo que acredita con la partida de defunción que exhibe y en copia
agrego.
4) Que solicita la registración del cumplimiento de la condición resolutoria a la que se encontraba
sujeto el contrato de donación en el Registro de la Propiedad Inmueble, con la consiguiente
readquisición del dominio a su favor, conforme lo previsto en el art.33 de la ley 17801, y 1968 del
C.C y C.

RENUNCIA AL DERECHO DE REVERSION.-

Caso 1: (total)

Comparecen Fulano (donante) y Mengano (donatario).- y dicen: Que en escritura....Fulano donó a

su hijo Mengano tal inmueble, con derecho de reversión para el caso de prefallecimiento del

34
donatario al donante. En este acto Fulano renuncia totalmente al derecho de reversión convenido.-
Mengano acepta la renuncia a su favor, resultando así titular del dominio perfecto sobre el
inmueble descripto.- DEL CERTIFICADO REGISTRAL...resulta que el derecho de reversión
renunciado obra inscripto en matricula, sin modificación alguna, y que el renunciante no se
encuentra inhibido para disponer de sus bienes.

Caso 2 (parcial para permitir la hipoteca).

Fulano renuncia parcialmente al derecho de reversión convenido, al solo fin de permitir que su hijo
Mengano hipoteque el inmueble en favor del Banco....,por la suma de...., en garantía de un mutuo
de...pesos, a devolver en el plazo de un año con más el interés del ……………. anual pagadero
mensualmente por adelantado.-La renuncia la efectúa solamente en favor del mencionado acreedor
hipotecario, de tal manera que en caso de ejecución deberá considerarse que Mengano tiene el
dominio perfecto del inmueble. Se deja constancia que no renuncia al derecho de reversión del
dominio para ningún otro supuesto, ni tampoco a la acción personal que corresponderá al donante
en caso de acaecimiento de la condición contra los herederos del donatario si el inmueble hubiera
sido subastado con motivo de la hipoteca a constituirse. Mengano, presente en este acto, acepta la
renuncia en los términos expuestos. --------------------------------------------------------------------------
Jurisprudencia:
Caso A.M.F s/nulidad de Reversión, LL Litoral, 2013 – Agosto- 8207- 2013: Una madre
había donado un inmueble a sus dos hijos, con cláusula de reversión para el caso de
fallecimiento de los donatarios. Al fallecer uno, revocó la donación. La Corte Suprema de
Justicia de la Provincia de Santa Fe consideró nula la revocación, debido a que la expresión
“los donatarios” implicaba que debían fallecer ambos----------------------------------------------------

DONACIONES:
A) Donación realizada antes del 01-08-2015 y tbn fallecimiento del donante antes del 2015
Distinguir: herederos forzosos: título perfecto, acción de colación
Terceros: 10 años a partir de la muerte del donante, o 5 años a partir del 01-08-2015
pues introduce un plazo nuevo mas benigno.

35
 B) Si el donante vivía al 01-08-2015 y murió antes 24-12-2020 son observables sean a 3 o
herederos. Aca son 10 años desde la donación o 5 muerte del causante. DUDA: desde
cuando se cuentan los 10 años, desde donación o desde 01-08-2015. NO es contestable.
C) Si el donante muere después del 24-12-2020 se aplica ley vigente no son observables.
A ASCENDIENTES Y TERCEROS: Título Observable Acción de Reducción (arts.
2454 y ss)
Prescripción de la Acción de Reducción:
5 años → desde el fallecimiento del donante (art. 2560)
10 años → desde la Donación (art. 2459)
Lo que suceda primero
Excepción: art. 2457 y art. 2458 CCyCN
Sistema legal de protección de los derechos reales constituidos o transmitidos por el
donatario a favor de
terceros de Buena Fe y a Título Oneroso conforme Ley 27.587

ARTICULO 2457.- Derechos reales constituidos por el donatario. La reducción extingue

con relación al legitimario, los derechos reales constituidos por el donatario o por sus
sucesores. Sin embargo, la reducción declarada por los jueces, no afectará la validez de
los derechos reales sobre bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a
favor de terceros de buena fe y a título oneroso.

ARTICULO 2458.- Acción reipersecutoria. Salvo lo dispuesto en el artículo anterior, el

legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El
donatario y el sub adquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario
satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legítima.

ARTICULO 2459.- Prescripción adquisitiva. En cualquier caso, la acción de reducción

no procede contra el donatario ni contra el sub adquirente que han poseído la cosa donada
durante diez (10) años computados desde la adquisición de la posesión. Se aplica el
artículo 1901. No obstará la buena fe del poseedor el conocimiento de la existencia de la
donación.
ARTICULO 2560.- Plazo genérico: El plazo de la prescripción es de cinco (5) años,
excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local.

36