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2015
AÑO XI
131
noviembre
131
cuaderno
de apuntes
notariales
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Año XI - noviembre de 2015
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Cuaderno de apuntes notariales
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cuaderno de apuntes notariales
Año XI - Nº 131 Asesoría Notarial Personalizada

noviembre de 2015 Colegio de Escribanos
Provincia de Buenos Aires
ISSN 1851 - 0159
DNDA en trámite
Área de la Vicepresidencia 1°
Malvina Julia Zalabardo
Coordinación de los Cuadernos

Rubén Augusto Lamber
Miembros de la Asesoría
Notarial Personalizada
Adriana N. Abella
Cristina N. Armella
Jorge Raúl Causse
Eduardo Gabriel Clusellas
Gastón R. di Castelnuovo
Zulma A. Dodda
Julio Roberto Grebol
Néstor Daniel Lamber
Marcela Haydée Tranchini
Aldo Emilio Urbaneja
Fundación Editora Notarial

Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires
Av. 13 N° 770 - B1900TLG - La Plata, Buenos Aires, Argentina
Teléfonos: +(54 221) 412 1800 / +(54 11) 4126 1800
e-mail: fen@colescba.org.ar
Las opiniones vertidas en los dictámenes no representan necesariamente

la posición oficial del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
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sumario 131
I- INTROITO
CONSIGNACIÓN EXTRAJUDICIAL
Alcance de la intervención notarial 7
II- CONSULTAS
1) CERTIFICACIÓN DE IMPRESIÓN DIGITAL

1.1.- Variante en la reforma 13
2) CESIÓN
2.1.- De derechos hereditarios. Publicidad 14
2.2.- De herencia sobre bien determinado. ¿Es posible? 14
3) DOMINIO
3.1.- Titularidad para escrituración de excedente fiscal. Inscripción de la declaratoria de herederos 15
4) ESCRITURA PÚBLICA
4.1.- Subsanación por omisión de invocación expresa y acreditación de representación 16
5) LOCACIONES
5.1.- Ley 27.221. Aplicación de las normas sobre hospedaje a las locaciones con fines turísticos 19
6) PARTICIÓN
6.1.- Forma. Partición privada 20
6.2.- Por división de condominio. Identidad de titularidades 21
7) PROPIEDAD HORIZONTAL
7.1.- Modificación de reglamento 22
7.2.- Supuesto: edificio de cinco unidades. Contenido obligatorio del reglamento: el art. 2056 CCyC.
El administrador y su necesaria designación 23
8) RÉGIMEN MATRIMONIAL
8.1.- Carácter del bien según la doctrina monista y su aplicación en la provincia de Buenos Aires.
Aplicación temporal de la ley 25
8.2.- Limitaciones a la contratación y a la locación. Acreditación del origen del bien 26
5
9) REGISTRAL
9.1.- Caducidad del registro de hipotecas 27
9.2.- Inhibición general. Levantamiento 28
10) SOCIEDAD
10.1.- Civil. Requisitos para otorgar poder judicial frente a la reforma 28
10.2.- Unipersonal: requisitos 29
11) SUCESIÓN
11.1.- Forma de partir. Hijuelas. Usufructo 29
11.2.- La porción de la nuera en la sucesión de los suegros 30
12) TESTAMENTO
12.1.- Porción disponible 30
13) TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

13.1.- De bienes pertenecientes al dominio público municipal 31
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Introito
CONSIGNACIÓN EXTRAJUDICIAL
Alcance de la intervención notarial
CONSULTA
Para responder al requerimiento de una consignación extrajudicial prevista en el CCyC,
solicitamos precisiones sobre el régimen legal y la intervención que le cabe al notariado.
RESPUESTA
Nota previa: el tema de la consignación extrajudicial ha sido tratado por Rubén LAMBER
en la sección praxis dinámica del Cuaderno de apuntes notariales Nº 128. Remitimos al
texto por la relevancia de su contenido.
I.- Introducción
En los fundamentos que acompañan al proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación
(en adelante proyecto 2012), elaborado por la comisión designada por el poder ejecutivo
nacional mediante decreto Nº 191/2011, integrada por los doctores Ricardo Luis LOREN-
ZETTI, Elena HIGHTON DE NOLASCO y Aída KEMELMAJER DE CARLUCCI, se
advierte sobre la novedad que se había introducido en el proyecto de 1993: la consignación
privada -citándose como antecedente la cambiaria prevista en el art. 45 del decreto ley Nº
5965/93-.
En el referido artículo del mencionado decreto ley y para el caso que la letra de cambio no
se presentara para el pago en el término legal (art. 40), se lo habilita al deudor a: “…depo-
sitar su importe en poder de la autoridad competente, a costa, riesgo y peligro del portador
del título. Para las letras de cambio pagaderas en el territorio de la República, la autoridad
judicial con jurisdicción en el lugar de pago es la competente para recibir el depósito, sea
directamente o por intermedio de un banco”.
Más allá de lo que pueda sugerir el antecedente que se cita, es razonable concluir que la ad-
misión de un procedimiento que se adiciona al de la consignación judicial conlleva aliviar
la importante carga que recae sobre la judicatura.
Fulvio SANTARELLI, examinando la variante predispuesta por el aludido proyecto 2012,
advierte que está limitado a las obligaciones que tienen por objeto dar sumas de dinero1.
Señala LAMBER a su respecto, siguiendo a GALLI, que bien pudo extenderse el procedi-
miento a las deudas de cuerpo cierto. Agrega este autor que no se pretende sustituir el pro-
1 SANTARELLI, Fulvio. En Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación 2012, Abeledo Perrot,
Buenos Aires, 2012, págs. 566 y sgts.
7
cedimiento de consignación judicial sino facilitar el cumplimiento sin llegar a él, aprove-
chando la función del escribano2. Reservamos comentarios adicionales sobre los alcances y
las derivaciones de la intervención notarial.
II.- Consideraciones generales sobre el régimen legal

En el parágrafo 2º de la Sección 7º del Capítulo 4 -relativo al pago- del Libro Tercero del
CCyC, se dedican cuatro artículos a este procedimiento (desde el art. 910 al 913 inclusive)
que se pueden sintetizar de este modo:
1.- Notificación previa al acreedor sobre día, hora y lugar donde se llevará a cabo el depó-
sito.
2.- Verificado el depósito, el escribano interviniente se lo notificará al acreedor.
3.- Plazo para que el acreedor retire el depósito e imputación de los gastos notariales.
4.- Conductas posibles del acreedor: rechazo del procedimiento con retiro de lo depositado
debiendo los gastos notariales.
5.- El rechazo total o la indefinición por parte del acreedor autoriza al deudor a apelar a la
consignación judicial.
6.- Si el acreedor retira lo depositado pero rechaza el pago queda habilitado para reclamar
diferencias a su favor.
7.- El acreedor puede dejar constancia en el recibo que suscriba sobre lo que no haya sido
satisfecho.
8.- No procede apelar a este procedimiento si el acreedor hubiera optado por la resolución
del contrato o demandado el cumplimiento de la prestación debida.
III.- Las intervenciones del deudor mediando la actuación notarial

Breve consideración preliminar: en todos los casos en los que sea aludida la actuación no-
tarial, quien sea requerido para actuar como escribano o notario y en el cumplimiento de
su cometido deberá observar lo dispuesto en la Sección 5º (“Escritura pública y acta”) del
Capítulo 5 (“Actos jurídicos”) del Título IV (“Hechos y actos jurídicos”), arts. 299 y sgts.
En la normativa regulatoria de la función notarial debe estar admitida esta incumbencia.
En la parte final de estos actos, el escribano dejará expuestas las pertinentes constancias o
certificaciones notariales.
A.- La intervención previa

El requerimiento preliminar del deudor podría ocurrir3 si opta por hacerlo a través de la
actuación notarial4, descartando notificar directamente por telegrama colacionado o carta
documento -que son otras formas fehacientes de hacerlo-, mediante la escritura que otorga
y anticipando su voluntad de apelar a la consignación extrajudicial legalmente prevista, con
la finalidad de llevar a cabo la notificación a la que se refiere el inc. a) del art. 910 en estos
términos: “Notificar previamente al acreedor, en forma fehaciente, del día, hora y el lugar
en que será efectuado el depósito”.
2 LAMBER, Rubén A. En Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, tomo 3, coordinado por Gabriel
Clusellas, Astrea-FEN, Buenos Aires, 2015, pág. 576.
3 Ibídem, pág. 578. Señala que esta notificación previa mediando la actuación notarial: “…no integra, en lo formal,
la consignación extrajudicial”.
4 Ibídem. Pone el acento en las eficacias adicionales que trae aparejada la función del escribano porque: “…da fe
de los hechos que pasan en su presencia y, por consiguiente, reduce el marco del conflicto por medio del acuer-
do. Si él o se logra queda expedito el proceso judicial”.
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En el acta notarial el deudor estaría en condiciones de declarar, luego de ser identificado por
el escribano o notario autorizante con las indicaciones personales reclamadas por el inc. b)
del art. 305 CCyC, que reconoce adeudar a la persona a quien menciona con los datos que
permitan individualizarlo, dando precisiones sobre su domicilio, la suma de… (mencionar
cantidad y tipo de moneda), en concepto de capital (o de capital e intereses devengados
-compensatorios y/o punitorios- calculados a la fecha en que se hará el depósito -ver inc.
b, art. 910-).
Puede agregar la fecha en que asumió su obligación dineraria y que la misma consta en…
(relacionar el documento que instrumentó la referida obligación). Completa su exposición
declarando que, a los efectos de cursarle a su acreedor la notificación a la que se refiere el
inc. a) del art. 910 CCyC, establece que el día… del mes de… de… en… (mencionar el
lugar donde lo llevará a cabo, usualmente las oficinas legales del escribano autorizante aun-
que, finalmente, este último no sea el depositario) formalizará el depósito de la suma de…
Todas las precisiones referidas en estos dos últimos párrafos, en definitiva devienen indis-
pensables para agotar los requisitos que permitan alcanzar la eficacia total del pago: identi-
dad, integridad, puntualidad y localización (arts. 867 y sgts.).
Finalmente le solicita al autorizante que le notifique al mencionado acreedor que el día,
hora y lugar indicados, procederá como lo indicó requiriendo que le curse notificación
fehaciente mediante carta documento cuyo texto deberá referir circunstanciadamente este
otorgamiento.
Esta escritura podrá contener la declaración del compareciente acerca de estar alcanzando
o no como persona políticamente expuesta con arreglo a lo que dispone la resolución Nº
21/11 de la Unidad de Información Financiera5 (UIF).
B.- Texto posible de la primera carta documento

Será destinatario el acreedor individualizado en el acta notarial consignando el domicilio
que se haya indicado. La remite el escribano o notario al que se le encomendó la diligencia
de cursar esta notificación quien, haciendo constar su carácter de tal y mencionando el re-
gistro de su titularidad o adscripción, señala que la cursa a fin de hacerle saber, conforme lo
dispuesto por el inc. a) del art. 910 CCyC que, mediante escritura Nº… de fecha… obrante
su matriz al folio… de dicho registro, XX (datos mínimos individualizantes de la persona
del deudor) declaró que el día… del mes de… de… en… (lugar en que lo hará) procederá a
depositar la suma de… (indicar cantidad y moneda), que declaró adeudarle, incluyendo en
ese importe lo devengado por intereses (compensatorios, punitorios o ambos), calculados
a la fecha del depósito. Concluye el texto de la carta documento indicando que el destina-
tario queda notificado, que agrega el número de su DNI y consigna su firma. La constancia
de recepción de esta carta documento deberá conservarla el escribano o notario remitente
agregándola al acta en la que le fue requerida su remisión.
5 Se reproducen artículos de esta resolución vinculados con la declaración que se le reclamaría al requirente: “Ca-
pítulo I. Objeto y definiciones. Artículo 1°- Objeto. La presente resolución tiene por objeto establecer las medidas
y procedimientos que los sujetos obligados deberán observar para prevenir, detectar y reportar los hechos, actos,
operaciones u omisiones que puedan provenir de la comisión de los delitos de Lavado de Activos y Financiación
del Terrorismo. Art. 2°- Definiciones. a) Cliente: A los efectos de la presente resolución se entenderá por cliente
al requirente de servicios profesionales brindados por el escribano público. Es requirente aquel a quien el escri-
bano público presta servicios profesionales en su calidad de fedatario o asesor. b) Personas Expuestas Política-
mente: se entiende por personas expuestas políticamente a las comprendidas en la resolución de la Unidad de
Información Financiera vigente en la materia.
(…) g) Sujetos Obligados: a los efectos de la presente resolución se entenderá por sujetos obligados a los Escri-
banos Públicos”.
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El resultado de esta notificación previa es relevante porque puede constituir la prueba que
permita acreditar la imposibilidad de poner en conocimiento del acreedor el depósito que
se pretende efectuar porque, en tal caso, “…el deudor debe consignar judicialmente” (inc.
b), art. 910 in fine).
C.- La intervención del deudor que deposita lo adeudado ante escribano

Esta segunda intervención, necesaria para producir y alcanzar los efectos de la consigna-
ción extrajudicial, está contemplada específicamente en el inc. b) del art. 910 y en estos
términos: “Efectuar el depósito de la suma debida con más los intereses devengados hasta
el día del depósito; este depósito debe ser notificado fehacientemente al acreedor por el
escribano dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles de realizado; si es imposible practicar
la notificación, el deudor debe consignar judicialmente”.
En párrafo anterior adelantamos que depositar lo adeudado en manos del escribano o nota-
rio es una alternativa posible, pero no necesaria y menos obligatoria, lo que para nosotros
resulta de lo que establece el art. 910 cuando alude a que el deudor: “…debe depositar la
suma adeudada ante un escribano”, de manera que le cabe a este último una actividad múl-
tiple: a) por un lado, recibir lo que manifestará el deudor en orden a su voluntad de cancelar
una obligación dineraria; b) recibir el monto que el deudor deposita; c) presenciar la entrega
de esa suma en manos de una persona que también fue compareciente, que confirma la re-
cepción y que fija el domicilio donde hará entrega de lo depositado; y por último, d) aceptar
el cumplimiento de la diligencia de notificar al acreedor que le encomienda el deudor.
Con la perspectiva anterior en el párrafo que sigue proyectamos un texto posible del acto de
depósito admitiendo las alternativas que mencionamos.
El acta notarial de depósito -que debe hacerse teniendo en cuenta el día y la hora en que se
convino que se llevaría a cabo- podrá ajustarse a una fórmula escrituraria que contemple:
a) la comparecencia del deudor a quien deberá identificar; b) la eventual comparecencia
de la persona (física o jurídica -en cuyo caso se identificará a su representante-) que será
depositaria del importe con el que el deudor pretende cancelar su obligación dineraria, a
quien también deberá identificar; c) tomar la declaración del deudor en la que expone que,
con arreglo a lo que manifestó en la escritura Nº…, otorgada con fecha… por ante el autori-
zante, obrante su matriz al folio… del Registro… a su cargo/de su adscripción y de acuerdo
con la notificación que este último le cursó mediante carta documento Nº… de fecha…,
cuya constancia de recepción original solicita que se agregue a la presente, reteniendo en
su poder una copia certificada notarialmente, procede a dejar en manos de… (el escribano
o la persona presente en el acto a quien mencionará individualizándola) el importe total de
su deuda, de lo que da fe el autorizante. Concluido el episodio que concierne a la entrega
material del dinero, cuyo monto habrá sido verificado y confirmado por el escribano o
notario ante quien se produce, el deudor le solicita que, transcurridas 48 (cuarenta y ocho)
horas hábiles a partir de la fecha, le notifique fehacientemente al acreedor…, con domicilio
en…, que se procedió a depositar la suma de… (cantidad y tipo de moneda) en concepto de
capital e intereses que le adeuda y pone a su disposición.
Lo depositado puede quedar en manos del escribano o notario o de la persona (física o ju-
rídica) que asume la calidad de depositario. En este último caso, además de indicarse en el
acta el lugar donde el acreedor podrá retirarlo, el deudor deberá reiterarlo al solicitar que se
le curse la notificación fehaciente.
Debe admitirse que, por no ser una obligación legalmente impuesta que la notificación se
curse a través del escribano o notario que autorizará el acta, puede asumirla personalmente
el propio deudor.
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Tampoco está legalmente prevista la concurrencia del acreedor cuando el deudor proceda a
depositar, no obstante que la notificación cursada posibilita que ello ocurra. En principio no
debería interferir el acto del depósito porque para ello, al menos desde la propia regulación
legal, debería aguardar que le llegue la notificación que se le cursará 48 (cuarenta y ocho)
horas después, y dentro del quinto día hábil ejercer los derechos que le otorga el art. 911.
No obstante y en la inteligencia que el procedimiento procura facilitarle al acreedor la
percepción de lo que se le debe -además de descargar la tarea jurisdiccional-, no se debería
impedir su presencia toda vez que su voluntad sea la de percibir de conformidad el importe
depositado. Con la conformidad del deudor, el acta se completará aludiendo a dicha compa-
recencia y a que constituye la notificación que la ley exige, a la percepción de lo depositado
por el acreedor, al otorgamiento del pertinente recibo y a la plena liberación del deudor,
firmando todos quienes hayan estado presentes en el acta.
La eventual comparecencia del acreedor se puede hacer constar en el acta que se instrumen-
ta, pero traduciendo una voluntad contraria al supuesto considerado en el párrafo anterior.
Un aspecto que el escribano o notario tendrá en cuenta concierne a la declaración que de-
berá recabar del depositante sobre el origen de los fondos, de acuerdo a lo que establece la
resolución Nº 21/2011 de la Unidad de Información Financiera6.
Por último, recordará las disposiciones contenidas en las leyes 25.345, 25.413 y el decreto
Nº 22 sobre bancarización de los pagos superiores al mínimo legal (hoy de $ 1000)7, sin
perder de vista la contrariedad que estas disposiciones ha generado en la doctrina civil,
sosteniéndose que con arreglo a lo que dispone el art. 1º de la ley 25.413, lo que se esta-
blece es una imposición fiscal a las transferencias financieras de manera que, cuando no se
observe lo dispuesto por la ley 25.345, ello tendrá como consecuencia hacerse responsable
del tributo omitido.
D.- Derechos del acreedor

Están previstos en el art. 911 y se admiten tres, cada uno de los cuales puede ser calificado
como conducta posible (en el último caso, de perfil negativo). Su ejercicio es dependiente
de haberse concretado la notificación del depósito que llevó a cabo el deudor y, para efec-
tivizarlo, esa recepción tiene la virtud de condicionar el principio del tiempo con el que
cuenta. Esto es así porque en dicha norma se consigna que es dentro del quinto día hábil de
haber sido notificado del depósito que el acreedor tiene los derechos que ella le otorga. El
vencimiento de ese plazo determinaría que, en adelante, no podrá ejercitar los derechos que
la norma prevé. Razones de seguridad tornan aconsejable que, cualquiera sea la decisión
que adopte el acreedor, ella quede instrumentada en escritura pública.
1) En el primero, el acreedor acepta el procedimiento retirando lo depositado, en cuyo caso
quedan a cargo del deudor los gastos y honorarios del escribano o notario.
6 Resolución Nº 21/2011, art. 7°: “Datos a requerir a Personas Físicas. Los sujetos obligados, sin perjuicio de obser-
var las reglas generales para la identificación de los requirentes impuestas por el Código Civil y las respectivas
leyes orgánicas, deberán recabar de manera fehaciente, como mínimo, en el caso de personas físicas la siguiente
información: (…) k) Declaración jurada sobre licitud y origen de los fondos cuando las transacciones superasen
la suma de pesos doscientos mil ($200.000). Si las transacciones superasen la suma de pesos quinientos mil
($500.000), se requerirá adicionalmente a la declaración jurada de licitud y origen de los fondos, la correspon-
diente documentación respaldatoria”.
7 Prevención de la evasión fiscal, ley 25.345. Art. 1º- No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pa-
gos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos diez mil ($10.000), o su equivalente en moneda
extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la
reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente,
que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentas de entidades financieras”.
11
2) En el segundo, el acreedor rechaza el procedimiento y retira el depósito quedando a su

cargo el pago de los gastos y honorarios del escribano o notario. Respecto de esta conducta
posible, que implica para el acreedor la recepción de un pago a cuenta y en orden a sus
consecuencias, corresponde tener en cuenta lo previsto en el art. 912, norma a la que es
necesario remitirse.
3) En el tercero, el acreedor puede adoptar dos conductas posibles: una, rechazar el procedi-
miento y el depósito; y la otra, no expedirse. De ello se deriva que el deudor podrá disponer
de la suma depositada para consignarla judicialmente.
E.- Situación del acreedor que retira el depósito (art. 912)

Se trata del supuesto contemplado en el inc. b) del art. 911, consistente en la conducta del
acreedor que retira el depósito y rechaza el pago, lo que lo coloca frente a la posibilidad de
reclamar judicialmente un importe superior al de lo depositado que retira por considerarlo
insuficiente para cancelar su crédito y los accesorios o reclamar lo que abonó por gastos y
honorarios por no estar en mora, o ambas cosas.
El ejercicio de las prerrogativas indicadas en el párrafo anterior están condicionadas a que
en el recibo en el que conste que retira lo depositado haga reserva de los referidos derechos.
De no hacerlo, queda expuesto a que se considere que el deudor queda liberado de su obli-
gación dineraria desde la fecha en que verificó el depósito.
Para incoar su reclamo tiene un plazo de caducidad de treinta días que se cuenta a partir de
la fecha del recibo de reserva que suscriba.
G.- Impedimentos (art. 913)

Conforme lo dispone el art. 913, el deudor no podrá emplear el procedimiento de la consig-
nación extrajudicial si, previamente a verificar el depósito, el acreedor optó por: a) resolver
el contrato, o b) demandar el cumplimiento de la obligación. La resolución del artículo se
explica porque las conductas empleadas por el acreedor encaminaron el destino de la obli-
gación a través de otros canales judiciales por lo que sus repercusiones serán decididas por
la judicatura. Como una aproximación en el sentido que se ha indicado, LAMBER señala:
“En el primer supuesto, la resolución del contrato terminará seguramente en indemnización
de daños y, en el segundo, en la acreditación del derecho del acreedor, por el que se le con-
cederá en juicio, no por consignación, sino por la causal de cumplimiento, con los efectos
que de ellos resulten”8.
Jorge Raúl CAUSSE
8 LAMBER, Rubén A. Ob. cit., pág. 583.
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131
Consultas
1) CERTIFICACIÓN DE IMPRESIÓN DIGITAL

1.1.- Variante en la reforma
CONSULTA
¿Se puede certificar la impresión digital en un contrato de comodato por instrumento pri-
vado? Traen a la escribanía un contrato de comodato para certificar las firmas, pero una
de las partes no sabe firmar y quiere estampar su impresión dígito pulgar. ¿Es posible ello
en un comodato por instrumento privado? ¿Hay que realizar el comodato por instrumento
público?
RESPUESTA
El art. 313 CCyC prevé expresamente que, en caso de no saber firmar quien debe hacerlo en
un instrumento privado, podrá estampar su impresión digital o poder suscribir dos testigos
el documento.
La reforma prevé dos modos alternativos de suplir la falta de firma por no saber hacerlo o
estar imposibilitado (véase conclusión del tema II, 39 JNB, y ARMELLA, Cristina N. En
Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, tomo I, coordinado Gabriel
Clusellas, Astrea-FEN). Por ello, al estar legalmente admitida la inserción de la impresión
digital en los instrumentos privados en general y al ser sólo para casos particulares como
las leyes previsionales, también es admisible su certificación notarial.
Sin perjuicio de ello, debe tenerse presente la diferencia con la firma a ruego prevista para
los instrumentos públicos (arts. 290, inc. b), 305, inc. f), y 309 CCyC) que en caso de escri-
turas públicas, requiere además de la firma a ruego la impresión digital (todo ante el notario
-pero no lo impone para otros instrumentos públicos-).
Si bien se trata de un instrumento privado válidamente otorgado, se debe asesorar a las par-
tes acerca de que tal impresión digital, en el comodato, tiene el efecto del art. 314 CCyC,
parte final, que reza: “El documento signado con la impresión digital vale como principio
de prueba por escrito y puede ser impugnado en su contenido” (Conf. ARMELLA, Cristina
N. Ob. cit., págs. 825, 827 y 832: “...la incorporación de la impresión digital como medio
idóneo para extender un instrumento privado y la conflictividad que ello puede acarrear, por
su utilización extendida y no como en el sistema actual que se requiere para casos particu-
lares perfectamente legislados, encuentra su limitación probatoria en el valor que ostenta
de principio de prueba por escrito, totalmente impugnable en su contenido”; citando fallo
CCiv. y Com., Rosario, sala II, 19/2/2007, autos: “Nobleza Picardo S.A.I.C. y F. c/ Distri-
buidora Campagna Sociedad de Hecho y otro”, LLLitoral, 2007-913).
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Ello demuestra la diferencia entre la firma a ruego y el efecto de la impresión digital sin
más en los instrumentos privados, por lo cual compartimos y entendemos que el caso no
suple la firma a ruego, como se ha sostenido en las conclusiones del tema II de la 39 Jor-
nada Notarial Bonaerense, 2015: “…18.- El procedimiento de firma a ruego está reservado
exclusivamente para los instrumentos públicos. 19.- En caso de no saber o no poder firmar
el otorgante del instrumento privado, puede recurrir a alguno de los dos procedimientos del
art. 313 CCyC: a) estampar su impresión digital, o b) ser suscripto por dos testigos pre-
sentes en el acto. Los instrumentos así firmados sólo constituyen principio de prueba por
escrito (art. 314 CCyC)”.
Es decir que para que el documento tenga el efecto de prueba por escrito, debería recurrirse
a la firma a ruego en escritura pública, pero ello no es óbice para certificar por notario la
impresión digital en el comodato, con los efectos propios de los arts. 313 y 314 CCyC.
Néstor Daniel LAMBER
2) CESIÓN
2.1.- De derechos hereditarios. Publicidad
CONSULTA
¿Es necesario registrar la cesión de derechos hereditarios en el registro de la propiedad
inmueble?
RESPUESTA
El contrato de cesión de herencia se regula en los arts. 2302 a 2309 CCyC. La forma exigi-
da es la escritura pública (arts. 1618, inc. a, y 2302, inc. b), y el momento a partir del cual
se producen sus efectos se legisla expresamente (art. 2302): “…a) entre los contratantes,
desde su celebración; b) respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente,
desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio; c) respecto al deudor de
un crédito de la herencia, desde que se le notifica la cesión”.
En consecuencia, el registro de cesiones a nombre del causante en el registro de la propie-
dad inmueble no la hace oponible, siendo para ello necesaria su incorporación en el expe-
diente según el nuevo código.
Adriana ABELLA
2.2.- De herencia sobre bien determinado. ¿Es posible?

CONSULTA
¿Es posible la cesión sobre bien determinado?
RESPUESTA
La cesión de bienes determinados que forma parte de una herencia no se rige por las reglas
del Título III, del Libro V y se le aplican las normas del contrato que corresponda (compra-
venta, permuta o donación). Su eficacia está sujeta a que el bien sea atribuido al cedente en
la partición (art. 2309).
En cuanto a la garantía de evicción, el contrato se rige por lo previsto en el art. 2305, salvo
cuando la cesión es entre coherederos. La acción de complemento queda neutralizada si el
alea es expresada y aceptada (art. 2409).
Adriana ABELLA
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3) DOMINIO
3.1.- Titularidad para escrituración de excedente fiscal. Inscripción de la declarato-
ria de herederos
CONSULTA
Se me requiere para autorizar una escritura de transmisión de dominio sobre un excedente
fiscal en los términos del art. 13 de la ley de referencia. Actualmente se encuentra aprobado
el plano de mensura y ubicación de excedente, el cual me es entregado por mis requirentes
para iniciar los trámites. Las dudas que me surgen se deben a que el titular de dominio de
la parcela a la cual ha de anexarse el excedente (es “1-a” s/ título) está fallecido, y quienes
requieren el trámite son sus herederos. La sucesión está iniciada (ya con declaratoria de
herederos dictada) pero el bien (la parcela 1-a) no fue aún denunciado. Entiendo que no
es posible continuar con el trámite de la transmisión del dominio sobre el excedente hasta
tanto no esté finalizada la sucesión, ya que debe existir coincidencia entre el titular de la
parcela (“1-a”) y quien adquiere el excedente. ¿Esto es así? ¿Sería posible hacer en una
misma escritura la inscripción de la declaratoria de herederos con relación a la parcela “1-
a” a favor de los herederos y la transmisión del dominio sobre el excedente del municipio
a favor de estos o debo hacerlo en escrituras separadas/simultáneas? Con las disposiciones
del nuevo código, ¿es factible inscribir la declaratoria de herederos o es necesario hacer un
acuerdo partitivo e inscribirlo juntamente con la escritura de transmisión del excedente?
Me gustaría saber qué postura ha tomado el registro con relación a este último tema.
RESPUESTA
1.- La existencia del trámite del proceso judicial sucesorio sin tener aún declaratoria de
herederos importa que no existe coincidencia de titularidad sólo en la esfera registral, es
decir, en la publicidad del derecho de dominio frente a terceros, ya que para el derecho de
fondo la coincidencia dominial de los herederos por ambas parcelas ya existe desde el día
del fallecimiento del causante (titular registral de la parcela), por la clara norma del art.
2280 CCyC que mantiene el criterio del código anterior.
Cierto es que el art. 2337 CCyC, parte final, impone una especial investidura para la trans-
misión de derechos reales sobre bienes registrables como es la declaratoria de herederos,
pero debe advertirse que en el caso no se trata de transmitir un bien que integra el acervo del
causante, sino la adquisición de otro bien (excedente fiscal), por lo cual no es indispensable
esta investidura especial y, si los herederos son ascendientes descendientes y cónyuges,
basta con la investidura genérica de la primer parte del art. 2337 CCyC que replica la norma
del derogado art. 3410 CC.
No puede colegirse que la legislación de fondo haga exigible la investidura especial del dic-
tado de la declaratoria de herederos para este acto, por lo cual todos los herederos podrían
ejecutar el acto en los términos del art. 2324, 2325 y conc. CCyC, pero las exigencias de
las normas locales impondrán solicitarlo en el expediente sucesorio y el juez del sucesorio
deberá autorizarlos para el acto ante la incertidumbre y la falta de determinación que da la
declaratoria de herederos.
Por ello, será conveniente en la práctica notarial y registral realizar la escritura del exce-
dente fiscal una vez dictada la declaratoria de herederos y al momento de rogar en forma
simultánea su inscripción con relación a la parcela lindera.
Esto se puede hacer en dos escrituras simultáneas, pero nada impide desde el derecho de
fondo que la escritura pública contenga los dos actos: la denominada “protocolización” de
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la declaratoria de herederos para su inscripción con relación a la parcela del causante y la

transmisión dominial de la municipalidad a los herederos. En el último caso se trata de una
escritura pública de actos múltiples admitida expresamente por el art. 299 CCyC.
2.- La reforma del Código Civil y Comercial no prohíbe ni obliga a inscribir la declaratoria
de herederos. Lo único que claramente dice es que la comunidad o indivisión hereditaria
sólo concluye con la partición (art. 2363 CCyC).
También admite la partición parcial (arts. 2367, 2369 y conc. CCyC) que concluye la in-
división sólo con respecto algunos bienes, que incluso puede ocurrir mediante un acto ju-
rídico de disposición de bienes del sucesorio otorgado por los herederos aunque no hagan
partición, pero que implica un acto partitivo (art. 2403, segundo párrafo, CCyC y art. 2409)
que hace cesar la indivisión con respecto a uno o a algunos bienes del acervo como ocurre
con la venta por tracto abreviado otorgada por todos los herederos (art. 16 de la ley 17.801,
que se mantiene vigente).
Lo que no admite la reforma, en consonancia con la doctrina y jurisprudencia previa, es que
la inscripción de la declaratoria de herederos importe un acto partitivo, es decir, el fin de la
indivisión, creando un condominio de partes indivisas sobre el bien si no han formalizado
expresa partición.
Sin perjuicio de ello, la reforma, si bien expresamente se aparta de la doctrina registral de
considerar que la inscripción de la declaratoria de herederos es causa fuente para crear un
condominio entre los comuneros (herederos), no prohíbe su inscripción, que tratándose de
una norma procedimental, su regulación corresponde a cada estado local.
Así pueden convivir, en nuestro sistema federal, provincias que no inscriban la declaratoria
de herederos y sólo admitan inscribir particiones, o provincias como la nuestra que sí lo
admiten y lo prescriben en sus normas legislativas y administrativas.
Esta última es la postura de nuestra provincia y, en consecuencia, nuestro registro de la
propiedad inmueble inscribe las declaratorias de herederos con relación a los inmuebles del
causante.
Asimismo, mantiene el registro de la propiedad inmueble la práctica anterior de atribuir
partes indivisas o porcentajes, lo cual no guarda coincidencia con la subsistencia de la indi-
visión hereditaria como ya lo hemos señalado aun con el código derogado.
En conclusión, no es obligatoria hacer la partición para el acto y debe asesorarse a los he-
rederos sobre la posibilidad de otorgar tal partición total o parcial.
4) ESCRITURA PÚBLICA
4.1.- Subsanación por omisión de invocación expresa y acreditación de representa-
ción
CONSULTA
Por escritura del año 2007 el Sr. A, invocando actuar en representación del Sr. B en mérito
a poder especial irrevocable, transmitió a título de venta (negocio causal del poder irrevo-
cable) al Sr. C, lo cual así se inscribió.
De la escritura de transmisión surge la venta al Sr. C y su aceptación expresa, pese a que
ella no comparece al acto.
El Sr. A también es apoderado del Sr. C con facultades suficientes para adquirir inmuebles
por escritura de poder del año 1995, que se encuentra vigente.
¿Es un acto nulo? ¿Puede subsanarse? ¿Debe otorgarse nuevamente el acto?
16
131
RESPUESTA
1.- Vicios de nulidad instrumental y del acto: en primer término debe considerarse que,
por el art. 383 CCyC, la nulidad siempre requiere de sentencia judicial que así la declare o
constituya.
La razón de esta exigencia legal de sustanciación se nota en el caso en cuanto a la nulidad
del acto jurídico y los elementos no ostensibles del mismo, y su relación con la nulidad
instrumental.
El acto jurídico de venta lejos está de tenerse por nulo, dado que diversos documentos y
conductas, como la causa del poder irrevocable y sus referencias, pueden ser suficientes
para concluir su validez y eficacia.
Debe distinguirse entonces de la posible nulidad del acto traslativo, en particular por la
posible nulidad instrumental, la que sólo será posible en los casos del art. 309 CCyC.
La escritura en consulta sólo está firmada por una persona, el Sr. A, que es apoderado de
ambas partes y pese a que sólo invoco la representación de una, también suscribe las decla-
raciones de aceptación por su otra apoderada (no invocada).
La adquirente no comparece a la audiencia notarial según la redacción escrituraria, pese
que luego se redacta su aceptación y demás cláusulas propias de la adquisición; por lo cual,
si ella no comparece resulta absurdo merituar su falta de firma como presupuesto de la nu-
lidad instrumental del art. 309 CCyC, las que son de carácter taxativo (conf. ARMELLA,
Cristina N. En Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, T. I, Gabriel
Clusellas (coordinador), Ed. Astrea-FEN, 2015, pág. 811; LAMBER, Rubén A. Función
Notarial; ETCHEGARAY, Natalio P. Derecho Civil aplicado, Ed. Astrea, pág. 22).
Por ello, la primera conclusión es que no existe uno de los vicios taxativos de la enumera-
ción de la norma que pueden dar fundamento a la sentencia de nulidad instrumental.
No cabe en la literalidad interpretar la invalidez formal del acto. Los actos jurídicos y los
contratos deben interpretarse y ejecutarse de buena fe y en un ejercicio funcional (arts. 9º,
10 y art. 961 CCyC).
2.- Omisión de invocación de la representación y vicio del acto: la omisión de invocación y
acreditación de la representación lleva a la aparente falta de consentimiento del acto trasla-
tivo, lo cual así resultaría si no fuere el Sr. A representante del Sr. C, y por ende la posible
nulidad del acto, más allá de la inexistencia de vicio formal del instrumento.
El ejercicio de la representación exige la contemplatio dominio o invocación de tal carácter,
y en materia de escrituras públicas el art. 307 CCyC impone el deber al notario de exigir la
presentación del instrumento de apoderamiento (escritura pública en el caso) y la agrega-
ción en el caso.
Pero la omisión del notario de los deberes del art. 307 CCyC no importa la falta de repre-
sentación, sino que si lo hubiera invocado podrá cumplimentarlo incluso por nota marginal
si los poderes fueran anteriores como es el caso.
La falta de invocación de la representación nos hace presumir la falta de consentimiento
del acto jurídico traslativo en el caso particular, pero ello pude ser subsanado invocando la
representación y acreditando la misma por el apoderado con la escritura de poder anterior
al acto traslativo.
2.1- Ratificación de la representación: el defecto de representación se puede ratificar con
efecto retroactivo a la fecha del acto (art. 369 CCyC) y, en principio, en cualquier momento
(art. 370 CCyC), pero además el art. 371 CCyC dice que: “…la ratificación resulta de cual-
quier manifestación expresa o de cualquier acto o comportamiento concluyente que nece-
sariamente importe una aprobación de lo que haya hecho el que invoca la representación”.
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La norma se orienta al cumplimiento posterior del acto representativo, pero ello no impide
los efectos de la norma cuando sí existía previa representación y los documentos portantes
de la misma.
En este caso: ¿qué otro comportamiento más concluyente del representante que suscribir
la declaración del poderdante (Sr. C, no presente en el acto), de aceptar la transmisión del
dominio a su favor, máxime cuando la existencia de representación nos aparta de la gestión
de negocios ajenos?
Es decir que el efecto del acto en el que intervino el apoderado de la compradora es que
no pudo ser otro que la imputación de la adquisición del dominio en la esfera jurídica de la
representada.
En una interpretación de buena fe en base a la intención real de las partes intervinientes, con-
servación de contrato y las conductas concordantes (arts. 961, 1061, 1064 y 1066 CCyC),
no se puede dar otro sentido y alcance a la intervención del apoderado de la compradora que
cumplió con todas las conductas de la parte adquirente -no presente personalmente- pero
con la intervención de quien tenía el poder para estar y actuar por ella.
Por ello, al no estar ante una nulidad instrumental sino ante la posible declaración de nuli-
dad del acto, el mismo puede ser subsanado poniendo de manifiesto el apoderado su omi-
sión a esa fecha enervando así toda acción de nulidad al respecto.
3.- Validez del acto ante el error en la declaración: como se viene analizando, en verdad,
la ratificación de la representación es al solo efecto formal y para poner de manifiesto la
existencia previa de la representación no invocada. El representante que tiene y tenía al
momento de la escritura pública para otorgar el acto objeto de la misma por su poderdante
vendría a ratificar en el ámbito formal su propia intervención, ejerciendo tal representación.
Pero en realidad la representación ya existía, ya la tenía y se trata de un supuesto de error en
su declaración en la escritura pública -en el caso, omisión de la invocación y acreditación
de por quien actuaba- y en su transmisión, lo que se encuentra regulado expresamente en
el art. 270 CCyC.
La circunstancia de la no comparecencia ni real ni del texto escritural de la representada,
pero sí de todas las declaraciones y actos atribuidos a ésta bajo la suscripción del apodera-
do, demuestra claramente el presupuesto fáctico de esta norma.
ABELLA y REGIS (en Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, T. I,
Gabriel Clusellas -coordinador-, Ed. Astrea-FEN, 2015, pág. 691), al comentar este artículo
señalan que: “La discordancia entre la voluntad interna y la declarada puede darse (…) de
manera inconsciente, en los casos de error en la declaración. La doctrina italiana suele dis-
tinguir entre la voluntad negocial y la del acto. La voluntad negocial se refiere a la voluntad
productora de los efectos jurídicos. La voluntad del acto, en cambio a la esfera consciente
de una expresión adecuada a la voluntad negocial”, y concluyen: “Aquí la voluntad no está
viciada, lo que acontece es que hay una discordancia entre la voluntad interna y la declarada
(…) El acto ha sido querido, cuenta con intención, pero la declaración no se corresponde
con la voluntad negocial. El error en la declaración se produce entonces cuando hay un
error de expresión o de lenguaje (lapsus linguae) y cuando se ha escrito algo incorrecto,
llamado error de pluma (lapsus calami)” (Ob. cit., pág. 692).
En el caso, el error en la declaración consistió en que la declaración se configuró con la
omisión de la invocación de la representación que el compareciente tenía, y se prueba con
la escritura pública de poder.
Como señalamos al principio, demuestra esto el fundamento de la exigencia de sentencia
para determinar toda nulidad, donde (como en el caso) la apariencia del acto viciado (os-
18
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tensible) no es tal, y por ende no se podrá declarar su nulidad, y eliminándose con ello los
presupuestos de vicio.
El aparente vicio de nulidad del acto jurídico por la falta de voluntad de una de las partes
por su incomparecencia, se acredita y subsana el acto poniendo ello de manifiesto mediante
una escritura ratificatoria.
4.- Subsanación por ratificación: así como en los casos de nulidades relativas el acto vicia-
do se puede confirmar, el acto de nulidad absoluta también puede ser ratificado con efecto
retroactivo al “convalidar los vicios y defectos de los actos jurídicos” (conf. LAMBER,
Rubén A. Ob. cit., pág. 43, con cita a DE GÁSPERI y MORELLO, Tratado de Derecho
Civil, T. I, pág. 631).
Ante la no inclusión de una norma como la del art. 1038 del código de VÉLEZ SARS-
FIELD y la exigencia de sentencia que resuelva la nulidad, el cumplimiento del vicio omiti-
do importa impedir la acción de nulidad por carecer entonces de presupuesto para la acción
y la convalidación del defecto, y consecuentemente su declaración o constitución.
Rubén A. LAMBER explicaba (con el código anterior pero aplicable tras la reforma) en la
obra citada (págs. 43 y 44) la ratificación como una modalidad subsanatoria al decir: “Esta
figura bonificadora puede llegar a exceder los casos de nulidades relativas que permiten la
confirmación y entrar directamente en las nulidades absolutas inconfirmables, si no fuera
por el tratamiento especial que le da el codificador. Los actos sujetos a ratificación son
aquellos que, de no ser ratificados, podrían determinar la nulidad absoluta, pero producida
ella, evita ese efecto son caer en la confirmación”. Por ello, MOSSET ITURRASPE dice:
“La ratificación no es convalidación con o confirmación del negocio anulable; es más bien
una autorización ex pos facto que tiene en el mismo efecto que la autorización previa y el da
derecho para exigir el cumplimiento del contrato, art. 1162, primera parte. La ratificación
es un negocio integrativo”.
Por ello, será suficiente con una escritura subsanatoria que dé cumplimiento a la invocación
y acreditación del poder omitida.
No debe otorgarse nuevamente el acto por no tratarse de uno de los taxativos supuestos
de nulidad instrumental, sino que el mismo quedará subsanado con el efecto retroactivo
ratificación.
5) LOCACIONES
5.1.- Ley 27.221. Aplicación de las normas sobre hospedaje a las locaciones con fines
turísticos
CONSULTA
Por el art. 1º de la ley 27.221 (promulgada el 21/12/2015) se estableció que los contratos
de locación de inmueble con fines turísticos por plazo inferior a los 3 meses, se regirán por
las normas regulatorias del contrato de hospedaje. En el CCyC no encontramos disposicio-
nes específicas a ese tipo de contrato, razón por la que solicito orientación en cuanto a los
artículos aplicables. En nuestro registro es habitual el requerimiento de redactar locaciones
limitadas en el tiempo por la finalidad de descanso que tienen por objeto.
RESPUESTA
La remisión legal es inconsistente porque el contrato de hospedaje no tiene regulación au-
tónoma en el CCyC, circunstancia que en primer término nos remite al art. 970 en el que se
19
establece la distinción entre los contratos nominados y los innominados: “…según que la
ley los regule especialmente o no”. Respecto de los últimos dispone que los regirán suce-
sivamente: la voluntad de las partes, las normas generales sobre contratos y obligaciones,
los usos y prácticas del lugar de celebración y las disposiciones de los contratos nominados
afines que sean compatibles y se adecuen a su finalidad. Esta norma nos aporta indicadores
que se tendrán en cuenta al tiempo de instrumentar un contrato de hospedaje.
Es indudable que la cuestión del plazo del contrato juega un papel protagónico relevante
en orden al vínculo negocial que puedan establecer los interesados. En el único artículo de
la ley 27.221 se alude a: “Los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines
turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres meses, conforme lo estable-
cido en el inc. b), del art. 1199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por
las normas aplicables al contrato de hospedaje”.
Lo que se dispone nos remite al texto de ese inciso que textualmente dice, bajo el título de
“Excepciones al plazo mínimo legal”: “Inc. b) Habitación con muebles que se arrienden
con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se
presume que no fue hecho con esos fines”. Desde esta disposición se comprende que el pla-
zo constituye el requisito dirimente del régimen aplicable, de manera que los que excedan
el de 3 meses quedarán sometidos a lo establecido en el art. 1198 que fija el plazo mínimo
de la locación de inmuebles ajustándose a sus pertinentes normas regulatorias, ausentes
respecto de los excluídos.
Para nosotros, el último tema que se implica en la cuestión planteada, particularmente en
cuanto a la redacción del contrato de hospedaje, está referido a la normativa que regula el
contrato de depósito necesario a partir del art. 1368 en cuya última parte se contempla: “…
el de los efectos introducidos en los hoteles por los viajeros”.
Se justifica recordar que el art. 2227 del código velezano establecía que: “Será depósito
necesario, el que fuese ocasionado, por incendio, ruina, saqueo, naufragio, incursión de
enemigos, o por otros acontecimientos de fuerza mayor, que sometan a las personas a una
imperiosa necesidad; y el de los efectos introducidos en las posadas por los viajeros”. Lue-
go, en los arts. 2229 a 2237, se establecen regulaciones específicas las que en el CCyC están
contempladas en los arts. 1369 y sgts.
En el caso específico del hospedaje, sugerimos tener en cuenta lo previsto en el inc. c) del
art. 970 sobre la aplicación de los “…usos y prácticas del lugar de celebración”.
Jorge Raúl CAUSSE
6) PARTICIÓN
6.1.- Forma. Partición privada
CONSULTA
¿Pueden los condóminos partir extrajudicialmente como en el régimen derogado?
RESPUESTA
El CCyC regula el tema de la partición en los arts. 1996 a 1998. Según el art. 1996: “Rigen
para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles”. Se
aplican, en consecuencia, las reglas del Capítulo 2 del Título VIII del Libro V, en tanto sean
compatibles.
Iguales normas se aplican para la partición de bienes en caso de disolución del régimen
patrimonial matrimonial.
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131
Son características propias de la partición en el régimen del código: 1.- El efecto es de-
clarativo y no traslativo de derechos (art. 2403). 2.- Se puede plantear la licitación por el
condómino (art. 2372). 3.- La partición por regla debe hacerse en especie y, de ser factible
ese modo, ninguno de los condóminos puede pedir la venta (art. 2374).
Desde el ángulo de las formas, la partición puede ser extrajudicial o judicial. La partición
extrajudicial, que el nuevo código llama partición privada, la realizan los comuneros sin
intervención judicial; y la partición judicial se verifica dentro del proceso de división de
condominio.
El código no contempla expresamente la partición mixta, que se concretaba extrajudicial-
mente mediante convenio presentado al juez para su homologación o aprobación. La parti-
ción mixta se sustentaba en el art. 1184 inc. 2 CC que decía: “Deben ser hechos en escritura
pública (…) las particiones extrajudiciales de herencia, salvo que mediare convenio por
instrumento privado presentado al juez de la sucesión”. El art. 1017 CCyC omite el supues-
to. No obstante, algunos autores opinan que esta práctica, observada bajo el código de VÉ-
LEZ -según lo aceptaba la jurisprudencia y la doctrina-, podría seguir cumpliéndose, pues
no advierten obstáculo para ello, además de que la contemplan algunos códigos procesales
provinciales (por ejemplo, el art. 708 CPCC de la Nación).
Ahora bien por el art. 2369: “Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente
capaces, la partición privada puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial”. Vemos que la norma reprodu-
ce el art. 3462 del código anterior y contempla como requisitos: la presencia y la capacidad
y el acuerdo unánime. En cuanto a la forma, si bien el precepto guarda silencio al respec-
to, relativamente a particiones que involucren inmuebles, resulta aplicable por analogía
lo dispuesto en el art. 1017, inc. a), que exige la escritura pública para los contratos que
se vinculen con derechos reales sobre inmuebles. En los demás casos vale el instrumento
privado, aunque es criticable la no exigencia de escritura pública en todos los supuestos, ya
que con ella se garantiza que la partición se ajuste a los requisitos legales debido al control
de legalidad que realiza el notario.
En cuanto al fondo o contenido de la partición, los interesados tienen absoluta libertad me-
diando acuerdo unánime y pueden dividir en especie, hacer lotes con bienes y dinero, que
los lotes sean desiguales, etc. Si todos los condóminos están de acuerdo y son plenamente
capaces -no concurriendo las hipótesis del art. 2371 CCyC-, ellos pueden partir como les
plazca: sea en especie, vendiendo los bienes, afectándolos a propiedad horizontal y ad-
judicándose las unidades, haciendo lotes de valor equivalente o aun de diferente valor, y
compensándose en dinero la diferencia, e incluso formando condominios. Ello sin perjuicio
de advertir que posteriormente los acreedores de los condóminos podrían impugnar la par-
tición alegando simulación o fraude.
Adriana ABELLA
6.2.- Por división de condominio. Identidad de titularidades

CONSULTA
Tres hermanos (Juan, Pedro y María) son condóminos de dos inmuebles en partes iguales.
Dos de esos tres hermanos (Juan y Pedro), son condóminos en partes iguales de otro in-
mueble distinto.
¿Pueden los tres hermanos (Juan, Pedro y María) dividir el condominio involucrando los
tres inmuebles?
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RESPUESTA
La forma de extinción típica del condominio es la partición. El condominio importa que
varios sujetos tienen una alícuota sobre una misma cosa, de manera que la partición debe
involucrar a quienes son sus titulares. Si hay identidad de titulares en condominio sobre
varios inmuebles, no hay dudas de que pueden reunirse en una misma masa a efectos de
la división de condominio. En el caso planteado habrá dos divisiones de condominio: la
primera, que involucra a los tres hermanos sobre los dos inmuebles, y la segunda que otor-
garán dos de los hermanos sobre el restante.
Luego de la vigencia del CCyC la cuestión no cambia en el sentido de que, para dividir un
condominio, debe haber identidad de titulares.
No hay modificación al respecto en el CCyC.
Marcela Haydée TRANCHINI
7) PROPIEDAD HORIZONTAL
7.1.- Modificación de reglamento
CONSULTA
Necesito modificar un antiguo reglamento de copropiedad y administración de dos unida-
des funcionales (Nº 1 y 2).
Para ello se efectuó la primera ratificación del plano por la cual la unidad funcional Nº 2,
que desapareció, dio origen a las unidades funcionales Nº 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9. Sobre esta ra-
tificación no se modificó el reglamento y posteriormente se efectuó la segunda ratificación
del plano por la cual las unidades funcionales Nº 5, 6, 7, 8 y 9, que desaparecieron, dieron
origen a las unidades funcionales Nº 10, 11, 12, 13 y 14. La pregunta es: al confeccionar la
escritura de modificación de afectación a propiedad horizontal, ¿debo describir solamente
las últimas unidades funcionales que surgen de la segunda ratificación o hay que describir
también la primera ratificación, ya que las últimas unidades surgen de las primeras?
En el plano aprobado últimamente consta tachado todo el texto de la primera ratificación,
pero si no lo incluyo estas últimas unidades estarían surgiendo de unas unidades que no
figuran en ninguna escritura de reglamento. En caso de que se deba incluir el detalle, ¿sería
completo de las unidades con superficies y demás datos para la primera ratificación o de
qué forma debería incluirse? La pregunta es mas técnica que legal, pero el caso es que no
encuentro dónde dirigirme para la consulta.
RESPUESTA
Su consulta es muy interesante y va un poco más allá de lo técnico, habida cuenta de que de
la primera ratificación surge que la unidad funcional Nº 2 ha sido la que se alteró material-
mente para dar lugar a otras, que en la segunda ratificación “desaparecieron”. Por tanto, mi
sugerencia es que refiera esa primera ratificación mencionando su origen en la unidad Nº 2
y la numeración de las unidades (sin necesidad de describirlas).
Por otra parte, la modificación del reglamento requiere de la unanimidad, es decir el otor-
gamiento, por sí o por apoderado, de los titulares de ambas unidades originarias, tal como
exige el art. 2052 CCyC: “Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u
obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes,
aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuer-
do unánime de los propietarios.
22
131
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en in-
terés particular que sólo beneficia a un propietario”.
También será necesario modificar muchas cláusulas del reglamento adaptándolas a las nue-
vas prescripciones del Código Civil y Comercial, especialmente en torno a los recaudos del
reglamento establecidos en el art. 2056.
7.2.- Supuesto: edificio de cinco unidades. Contenido obligatorio del reglamento: el

art. 2056 CCyC. El administrador y su necesaria designación
CONSULTA
Se trata de autorizar la escritura del reglamento de propiedad horizontal de un edificio
compuesto de cinco unidades ubicadas todas en planta baja. Por la construcción que adop-
tó el edificio no existen muchas de las especificaciones que el reglamento debe contener
conforme al art. 2056. Además está la cuestión de la designación del administrador. ¿Existe
alguna solución alternativa sin dejar en falta al otorgante frente a sus obligaciones legales?
RESPUESTA
En el exhaustivo comentario que Marcela TRANCHINI y sus colaboradores le dedican
al art. 2056 en el Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, tomo 7,
bajo la coordinación de Gabriel Clusellas, editado por Astrea-FEN, año 2015, págs. 126
y sgts., se ocupan de señalar que esta norma: “…indica las cláusulas que obligatoriamente
debe contener el reglamento con independencia de las características del inmueble que se
pretende dividir en propiedad horizontal”.
Agregamos nosotros que precisamente serán las características del edificio -puestas de ma-
nifiesto por quien o quienes otorguen el reglamento- las que justificarán que no se dé res-
puesta a todas las especificaciones que se contienen en los veintidós incisos del art. 2056
CCyC, sino sólo a aquellos implicados por las construcciones llevadas a cabo determinando
sus contenidos en función del que fuera aplicable.
Esto se conecta con un tema que en este nuevo código no tuvo recepción. Se trata de lo que
estaba previsto como Capítulo 11 en el proyecto de 1993 de unificación de la legislación
civil y comercial, bajo el título: “De los conjuntos inmobiliarios reducidos” (art. 3150).
En este artículo se establecía: “A los conjuntos habitacionales de menos de seis unidades
que se desarrollen en no más de dos plantas, no le son aplicables obligatoriamente, en lo
pertinente, las disposiciones de los artículos 3115 y 3136 a 3149 inscripta en él. En tal caso
la afectación del edificio al régimen de esta ley se establece mediante escritura pública
inscripta en el registro inmobiliario, en el cual el titular o titulares del inmueble expresan su
voluntad de someterlo al mismo y que debe contener las especificaciones previstas para el
reglamento de propiedad y administración en los incisos 1º al 10 del artículo 3136. A dichos
conjuntos habitacionales les son aplicables supletoriamente las normas del condominio del
Título 7 del Libro Tercero compatibles con este régimen”.
Acerca de esta propuesta sostuvimos que se puede polemizar en cuanto a si es correcto
el número de unidades que se fijó para eximir a estos conjuntos del cumplimiento de los
requisitos previstos para la afectación horizontal, pero lo que es indiscutible es que una
previsión de este tipo resultaba necesaria. La realidad constructiva en nuestro país es clara-
mente demostrativa de la magnitud alcanzada por el universo de edificaciones de pequeños
consorcios en los que carece de sentido ajustarse al régimen legal. Esa realidad pone en
23
evidencia que las asambleas se celebran en contadas excepciones, que en esos edificios se
prescinde del administrador y que en ellos todo transcurre al amparo de la buena voluntad
vecinal. La experiencia notarial podría demostrar el creciente número de situaciones en las
que se da la inobservancia legal, tal como ocurre en el caso planteado, lo que pone a sus
protagonistas en disyuntivas y coyunturas muchas veces difíciles de sortear para que todo
transcurra de manera legalmente inobjetable.
En cuanto a la figura del administrador se tendrá en cuenta que el art. 2065 CCyC le asigna
el carácter de “…representante legal del consorcio con el carácter de mandatario”, conva-
lidando decisiones judiciales que sostuvieron este criterio. Además admite que sea un pro-
pietario o un tercero, persona humana o jurídica, tal como en los hechos viene ocurriendo.
La atribución legal de ese carácter implica que, entre el designado y el consorcio, se esta-
blezca un vínculo jurídico regido por las reglas del mandato (arts. 375 y 421 CCyC) por lo
que se trata de un “mandatario legal” y su designación no depende de la voluntad de una o
varias personas, “…sino b. porque la ley le atribuye dicho carácter” (cita de jurisprudencia
en Ley 13.512. Propiedad Horizontal, Gabás, 3º edición actualizada y ampliada, Hammu-
rabi, Buenos Aires, 2010, pág. 464, b).
En casos como el que plantea la consulta es necesario tener presente que el administrador
es uno de los órganos de la persona jurídica consorcio cuya generación está prevista en el
art. 2044 CCyC (bien que en términos opinables para nosotros) calificada como privada en
el inc. h) del art. 148 del mismo código. Además en el inc. r) del ya aludido art. 2056 se dis-
pone que el reglamento de propiedad horizontal debe contener: “…designación, facultades
y obligaciones especiales del administrador”. Desde esta norma corresponde remitirnos al
mencionado art. 2065 en orden a la calidad que legalmente se le asigna (representante legal
del consorcio) lo que nos deriva al artículo siguiente (2066 CCyC), norma que se refiere
puntualmente al administrador designado en el reglamento y al cese de su cargo. Lo esta-
blecido en el art. 2066 constituye una previsión que tiende a evitar la incómoda e injusta
perpetuación del que se hubiere designado por quien otorga el reglamento, muchas veces
con propósitos que sólo atienden a la protección de los intereses personales de este último,
descuidando los de quienes vendrán a incorporarse al consorcio como propietarios de las
unidades que conforman el edificio.
Para establecer el alcance de la designación a la que se refiere el inc. r) del art. 2056 es
indispensable conectarla con el comienzo del art. 2066 porque el nombramiento del admi-
nistrador en el reglamento está planteado como una alternativa posible, habida cuenta de la
explícita transitoriedad con la que está concebido, lo que permitiría admitir que en el regla-
mento se puede producir esa designación o prever cómo se producirá. Los fundamentos que
acompañaron al proyecto del año 2012 (luego convertido en la ley Nº 26.994 del año 2014)
no se refieren a esta cuestión, orfandad que posibilita especular sobre su posible alcance.
Al ser indudable que la presencia del administrador en el consorcio es un requisito legal-
mente necesario, consideramos que en el reglamento se puede prever que en la primer
asamblea, la que debe celebrarse en un plazo no mayor al año contado a partir de la fecha
de su otorgamiento o cuando se hayan transferido el 80 % de las unidades funcionales -lo
que ocurra primero-, por unanimidad se debe proceder a la designación del administrador,
juntamente con la determinación de sus facultades y obligaciones y el plazo de ejercicio
de su mandato. La fijación del elevado porcentaje pretende descartar designaciones inte-
resadas potenciando una participación más activa y comprometida de los propietarios. El
organismo registral no debería observar la rogatoria de inscripción definitiva del testimonio
del reglamento de propiedad horizontal, concebido en los términos que dejamos expuestos.
Jorge Raúl CAUSSE
24
131
8) RÉGIMEN MATRIMONIAL
8.1.- Carácter del bien según la doctrina monista y su aplicación en la provincia de
Buenos Aires. Aplicación temporal de la ley
CONSULTA
Antecedentes: Néstor es propietario del 100% de una propiedad sito en la provincia de Bue-
nos Aires en virtud de los siguientes antecedentes: a) 1/6 lo adquiere por herencia, es decir,
por el fallecimiento de su padre; el testimonio de la declaratoria de herederos fue inscripto
en el año 1986. b) Por compra a sus hermanos y a su madre (siendo de estado civil casado
con Susana) de las partes indivisas, según escritura del año 1991, debidamente inscripta en
el registro. Allí completa el 100% de titularidad.
Situación: Susana, cónyuge de Néstor, falleció el 29/1/1993. No abrieron sucesión. Néstor
falleció en marzo de 2011, dictándose declaratoria de herederos a favor de sus dos hijas.
Las herederas vendieron el inmueble de provincia por el sistema de tracto abreviado.
Consulta: teniendo en cuenta la sanción del nuevo código (conf. art. 464, inc. k), ¿es un
bien propio? En tal caso, ¿no necesitaría realizarse la sucesión de Susana por ser cónyuge
prefallecida?
El registro de la propiedad, ¿procederá a inscribir la venta sin tener en cuenta la teoría de
los bienes mixtos?
RESPUESTA
1.- El caso: Néstor adquiere una parte indivisa de un inmueble a título hereditario y luego
adquiere las restantes partes siendo de estado civil casado con Susana, por compra de las
restantes partes indivisas a su madre y a su hermano. En 1993 falleció Susana y recién en
2011 falleció Néstor. El inmueble está radicado en la provincia de Buenos Aires. No lo acla-
ra Ud. expresamente, pero me parece que los causantes deben haber tenido como último
domicilio a dicha provincia, habida cuenta de que no se inicia el sucesorio de la cónyuge
no titular y luego se inicia el correspondiente a Néstor. Ahora a Ud. se le ha encomendado
la venta del inmueble por tracto abreviado.
2. Síntesis de la cuestión en el régimen del Código Civil: el caso es de los más frecuentes,
en los que la doctrina discurría en torno a dos teorías: la monista, en la que se atiende a una
calificación única (propio o ganancial, según el caso); y la dualista (que admitía la posibi-
lidad de que un bien sea en una parte indivisa propio y en otra ganancial). En nuestro caso,
por tener en el origen carácter propio (la parte recibida por sucesión), para la primer postura
es propio en su totalidad, mientras que para la segunda sería en parte propio y en parte ga-
nancial (la porción adquirida por compra durante la vigencia de la comunidad ganancial).
3. Régimen del Código Civil y Comercial: por empezar, tanto en el Código Civil como en
el nuevo código, la calificación de los bienes del matrimonio interesa en el momento de la
extinción de la comunidad, aunque puede anticiparse en casos especiales para analizar si
se requiere o no el asentimiento conyugal. Nos interesa aquí la extinción del régimen por
fallecimiento del cónyuge no titular.
Como Ud. advierte, el CCyC se ha inclinado por la teoría monista (arts. 464, inc. k, y su
correlativo 465, inc. n), que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ya se aplicaba a partir
del plenario “Sanz”. Se elabora en torno al mismo caso por Ud. planteado, por lo cual el
inmueble resulta indudablemente propio. Y, al ser un bien propio del supérstite, no pudo
haber integrado el conjunto de bienes dejados por Susana a su fallecimiento. En todo caso,
dio origen a una recompensa en favor de los herederos o de los sucesores de Susana por
25
la inversión de gananciales, que es un derecho creditorio u obligacional que se resuelve al

momento de la liquidación y partición de la masa (arts. 491, 498 y conc., CCyC).
Ahora, nuestro registro provincial adscribió a la tesis dualista, por lo cual en el caso en
análisis, de haberse otorgado la venta antes de la entrada en vigencia del CCyC, hubiera
exigido que se tramite la sucesión del no titular y que se denuncie la parte ganancial adqui-
rida por el otro cónyuge para liquidar y partir la masa ganancial y la propia.
¿Qué ocurre ahora? O, mejor dicho, ¿cuál es el derecho aplicable? Si nos atenemos a la
fecha del fallecimiento de Susana, parece que debemos aplicar la legislación anterior. El
tema es que no había tal legislación anterior, sino interpretaciones de la misma (el plena-
rio “Sanz” obviamente era obligatorio sólo en el ámbito de la Capital Federal y por ello
el registro de esa jurisdicción hubo de receptar ese criterio), y con muchos matices según
los distintos autores y los fallos judiciales. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que es
recién ahora con la venta de este inmueble que los herederos llegan a la partición (al menos
parcial, si es que hay otros bienes en el sucesorio de Néstor) del dinero que se obtenga de
su producido y, como dijimos al comienzo de este punto, es en el momento de la extinción
del régimen (en este caso por fallecimiento) que la distinción entre propios y gananciales
adquiere su principal razón de ser, tal como lo sostienen Graciela MEDINA (“Efectos de
la ley con relación al tiempo en el Proyecto de Código”, LL, 2012) y Néstor D. LAMBER
(Código Civil y Comercial. Comentado. Anotado. Concordado, ed. Astrea-FEN, 2015, en
comentario al art. 464, pág. 450).
Todo lo cual lleva a la conclusión de que en el caso de la calificación de los bienes de ma-
trimonios anteriores a la entrada en vigencia del nuevo código, es aplicable la primera parte
de su art. 7º, en cuanto prescribe la aplicación inmediata de la nueva ley a las consecuencias
de relaciones o situaciones jurídicas existentes.
Por ello, en mi criterio, el registro de la propiedad no debe exigir que se tramite el suceso-
rio del no titular frente a una venta por tracto abreviado del inmueble por los herederos del
cónyuge titular.
La orden de servicio Nº 45/2015, al referirse al tema (aunque sólo con relación al asenti-
miento), establece que en los bienes mixtos registrados antes del 1º de agosto de 2015 se
requerirá el asentimiento del cónyuge.
En consecuencia, le sugiero que se contacte con el asesor registral de su delegación o direc-
tamente con el sector atención de profesionales del Registro de la Propiedad Inmueble de
la provincia de Buenos Aires.
8.2.- Limitaciones a la contratación y a la locación. Acreditación del origen del bien

CONSULTA
¿Pueden los cónyuges celebrar contrato de locación? ¿Pueden otorgar escritura comple-
mentaria para determinar el origen de bien?
RESPUESTA
1.- Si los cónyuges optan por el régimen de separación de bienes, tienen libertad para con-
tratar entre sí.
En el régimen de comunidad están inhabilitados para hacerlo por el art. 1002, inc. e), ex-
cepto en materia de sociedades (art. 27 de la ley general de sociedades) y el supuesto de
mandato (art. 459).
26
131
2.- Por el art. 466 -durante el régimen matrimonial de comunidad-, en la oportunidad de

la adquisición de bienes registrables por inversión o reinversión de bienes propios, debe
surgir la constancia del origen propio del bien mediante declaración del adquirente con la
conformidad expresa del otro cónyuge. En caso de negativa del otro cónyuge u omisión, es
necesaria una declaración judicial y de ella se deberá poner nota marginal en el instrumento
del cual resulta título de la adquisición.
Como la norma no aclara que el juez deba oficiar a los registros de la propiedad, debemos
entender que se considera suficiente la publicidad cartular -de la nota marginal en el título
de adquisición suscripta por autoridad judicial-.
Adriana ABELLA
9) REGISTRAL
9.1.- Caducidad del registro de hipotecas
CONSULTA
Se autorizó una escritura de protocolización de una declaratoria de herederos. El inmueble
estaba gravado con dos hipotecas de Yacimientos Petrolíferos Fiscales, encontrándose am-
bas prescriptas. La primera devolución del registro fue solicitando que me expida sobre las
hipotecas, a lo que por nota marginal aclaré que estaban prescriptas.
En la segunda devolución, el registro manifestó que esas hipotecas no prescriben, a lo que
insisto en la registración en virtud de la disposición técnico registral Nº 14/2005, arts. 1º y
2º, acompañando copias simples de las escrituras de hipoteca, de donde no surge cláusula
alguna de acogimiento al régimen de imprescriptibilidad.
La tercera devolución del registro fue solicitando rogar expresamente la caducidad de las
hipotecas. Dicho acto (caducidad) no está codificado en el sistema minutas.
RESPUESTA
Dejamos para el final la cuestión del código aplicable para señalar que, en el código vele-
zano, en su art. 3151, estaba previsto que los efectos del registro de la hipoteca se conser-
vaban por el término de 20 años, si antes no se renovare. Este plazo de caducidad se man-
tiene en el art. 2210 CCyC con idéntico condicionamiento: su renovación. En cuanto a la
vigencia de este plazo de caducidad de los efectos de la inscripción registral del gravamen,
constan en las leyes que contienen las cartas orgánicas de las instituciones oficiales de cré-
dito y de otros organismos que los gravámenes hipotecarios constituidos a su favor quedan
exceptuados de la aplicación de aquel plazo legal y que, a su respecto, tales hipotecas no
caducan. Por lo anterior, se impone examinar las disposiciones legales que regulan la acti-
vidad de Yacimientos Petrolíferos Fiscales, en orden a la provisión de combustibles y otros
insumos y de las garantías que se les otorguen (en su texto actual), para establecer si existe
alguna norma que fije la mencionada excepción. Si, por caso, esta entidad no formara parte
de elenco de las que no cuentan con la mencionada excepción y, por lo tanto, sus hipotecas
están sujetas al referido plazo legal de caducidad, su transcurso habilitará el otorgamiento
de una escritura reclamando del organismo registral que deje sin efecto la inscripción de las
hipotecas en crisis. El código aplicable será el que le corresponda a esta rogatoria.
Jorge Raúl CAUSSE
27
9.2.- Inhibición general. Levantamiento

CONSULTA
La consulta es con referencia a una protocolización de compra en subasta judicial. El titular
de dominio estaba inhibido y en el expediente judicial se solicitó el levantamiento de la
medida al solo efecto de escriturar.
¿Es necesario inscribir el oficio y luego otorgar la escritura o se puede relacionar el levan-
tamiento dentro del cuerpo de la escritura?
RESPUESTA
La disposición técnico registral Nº 12/2004 del 31 de agosto de 2004 condensa lo relativo a
las registraciones de testimonios (judiciales o notariales) originados en compras por subasta
pública.
En caso de medidas cautelares posteriores al auto que decreta la subasta, el registro las le-
vantará directamente sin necesidad de ningún acto previo (art. 2º).
En el caso de medidas cautelares anteriores al auto que decreta la subasta para registrar
su levantamiento, basta la transcripción en la escritura del documento que lo ordena y su
rogación expresa en las minutas, aclarándose expresamente que no es necesario presentar
el oficio (art. 9º).
Finalmente, con relación específica al levantamiento de la inhibición general de bienes, el artí-
culo indica que opera al único efecto de registrar la adquisición por compra en subasta pública y
que, en tal caso: “…la comunicación que el Registro de la Propiedad remite al juzgado oficiante
de la medida cautelar desplazada, deberá señalar que esta última continúa vigente desde su
registración, sin perjuicio de la inscripción del acto que se pone en conocimiento”.
Por su parte, la disposición técnico registral Nº 7/2010 amplía lo referente a los oficios a
todas las resoluciones judiciales cuya inscripción se solicite al momento del otorgamiento
de escrituras mediante las que se transmitan o constituyan derechos reales sobre inmuebles.
Esta disposición técnico registral, además de la “transcripción literal” de la orden de levan-
tamiento, exige expresamente la “indicación del expediente, juzgado, secretaría, fuero y ju-
risdicción en que se dictaron”, así como la constancia notarial de haber tenido el documento
a la vista (art. 1º). Además reitera que el notario interviniente debe rogar el levantamiento
sin necesidad de acompañar oficio judicial (art. 2º), aunque en minutas separadas (art. 3º).
10) SOCIEDAD
10.1.- Civil. Requisitos para otorgar poder judicial frente a la reforma
CONSULTA
Los representantes de una sociedad civil solicitan un poder judicial. Con la reforma, ¿puede
ser otorgado? ¿Debo aconsejar la adecuación?
RESPUESTA
Si bien las sociedades civiles no se regulan en el Código Civil y Comercial, es posible
cumplir con el requerimiento tratándose de una sociedad existente antes de la entrada en
vigencia del código nuevo.
Entiendo posible la transformación de las sociedades civiles adoptando un tipo societario
de la ley general de sociedades, pero no es imprescindible.
Adriana ABELLA
28
131
10.2.- Unipersonal: requisitos

CONSULTA
¿Cuáles son las normas que debo tener en cuenta para la constitución de una sociedad uni-
personal?
RESPUESTA
Debe considerar los siguientes artículos correspondientes a la sociedad anónima: 1.- el art.
164, sobre denominación; 2.- los arts. 186 y 187 respecto de la integración total del capital,
excluyendo la posibilidad de hacerlo sólo por el 25 % en caso de dinero efectivo; 3.- el inc.
7 que se agrega al art. 299, lo que implica el control estatal riguroso y permanente; 4.- la
obligación de que el directorio cuente con un mínimo de tres miembros y el cumplimiento
del art. 284 en cuanto a la necesidad de contar con una sindicatura colegiada impar; 5.- las
obligaciones especiales de información y presentación de balances (arts. 145 y 146 según
la resolución de la Inspección General de Justicia Nº 7/2005).
Adriana ABELLA
11) SUCESIÓN
11.1.- Forma de partir. Hijuelas. Usufructo
CONSULTA
El acervo sucesorio está formado por tres inmuebles y un vehículo: todos los bienes de
carácter ganancial. Falleció el titular, heredaron sus dos hijas y la cónyuge supérstite retiró
su porción ganancial.
Ahora quieren adjudicarse una de las hijas (A) una casa en Mar del Tuyú, otra hija (B)
la nuda propiedad de un inmueble sito en Lomas de Zamora, y formar otra hijuela con el
usufructo vitalicio y gratuito de la casa en Lomas de Zamora que se adjudicaría la cónyuge
supérstite.
Es decir, A se adjudicaría la totalidad de la casa de Mar del Tuyú, B se adjudicaría la nuda
propiedad de la casa de Lomas de Zamora y la cónyuge supérstite se adjudicaría sólo el
usufructo vitalicio y gratuito de la casa de Lomas de Zamora.
¿Es correcto realizarlo de esta manera, atento que la madre estaría cediendo su cincuenta
por ciento ganancial y sólo se quedaría con el usufructo vitalicio y gratuito de una sola de
las casas?
RESPUESTA
El CCyC, en consonancia con el anterior, dispone en el art. 2369 un concepto similar al
art. 3462 CC velezano. Por consecuencia, la interpretación doctrinaria vigente de aquel
es aplicable al actual. La generalidad de la doctrina y de la jurisprudencia, en forma casi
unánime, establecían que en la partición de la masa postcomunitaria formada al disolverse
la sociedad conyugal (tanto por divorcio como por fallecimiento de alguno de los cónyu-
ges), no era necesario respetar los porcentuales que a cada uno le corresponderían. Podrían
atribuirse bienes que representen mayor o menor valor que el porcentual que les hubiera
correspondido.
a.- En un reciente fallo de la CNCiv, Sala D, del 15/06/2015, autos “C. S. P. c/ C. A. del
C.”, se señala: “Al ser ello así, cada uno dispone de lo suyo como quiere dentro de la más
absoluta libertad de contratar. Por ello se ha resuelto que habiendo conformidad todo es
29
admitido, incluso la adjudicación de lotes desiguales sin compensación, porque el fin del
acto es hacer a cada uno dueño exclusivo de lo que se le adjudica…”.
b.- En consecuencia, no encuentro inconveniente en que al partirse se adjudique un hijo la
nuda propiedad de un inmueble, otro hijo el dominio pleno del inmueble restante y la madre
el usufructo del primer inmueble.
Julio Roberto GREBOL
11.2.- La porción de la nuera en la sucesión de los suegros

CONSULTA
Falleció A y quedaron como herederos tres hijos y su cónyuge (B) por su parte ganancial.
Luego falleció un hijo que estaba casado y, a su vez, era padre de cuatro hijos.
La Sra. B, viuda de A, quiere ceder su cincuenta por ciento a favor de sus hijos y nietos, es
decir, un tercio para un hijo, un tercio para el otro y un tercio para sus cuatro nietos.
Pregunta: ¿puede ceder un tercio en forma gratuita a sus cuatro nietos dejando afuera a su
nuera (conf. art. 2445)?
RESPUESTA
La nuera nunca fue heredera de sus suegros, ni aun con el viejo Código Civil. Se entendía
por la doctrina que el art. 3576 bis no la instituía como heredera, sino como acreedora de
una porción de la herencia sin revestir el carácter de heredera. Dicho artículo no tiene co-
rrelato en el nuevo CCyC, así que aun cuando la nuera no tuviera hijos, la suegra puede
disponer de su patrimonio como viere convenir sin alterar las legítimas de sus herederos
forzosos.
Entiendo que su mención al art. 2445 está referido al párrafo que dice que la porción legíti-
ma del cónyuge es de un medio. Pero estaría referido a los bienes que entran en la sucesión
del hijo, es decir, aquellos sobre el patrimonio propio de este. Por el resto, si son ganancia-
les, la cónyuge tiene el cincuenta por ciento como socia de la sociedad conyugal y no como
heredera. Pero en el caso, al haber fallecido el hijo antes que la madre, nada recibió de esta,
por tanto no existe derecho alguno para la nuera como eventual heredera de los bienes pro-
pios que su marido habría podido recibir si este hubiera sobrevivido a su madre. Tal no es
nuestro caso, porque el hijo murió antes que la madre.
En el caso, podrá otorgarse una cesión gratuita de la abuela a favor de sus hijos y nietos sin
inconvenientes.
12) TESTAMENTO
12.1.- Porción disponible
CONSULTA
Hace cinco años una persona testó beneficiando a un hijo con la porción disponible. Por re-
comendación de su abogado se requiere otorgar un nuevo testamento conforme a la porción
disponible vigente en el nuevo CCyC. Aclaro que la situación familiar es muy conflictiva.
¿Uds. lo creen necesario?
RESPUESTA
Si el testamento habla de que beneficia a uno de sus hijos con la porción disponible y fija
la misma en un veinte por ciento conforme al CC anterior, entonces se debe entender que
30
131
ese porcentual es el que se tiene que tener en cuenta para su aplicación por cuanto sería la
voluntad del testador, máxime que este no lo modificó después de la reforma introducida
sobre el tema por el CCyC. Por el contrario, si sólo expresa el testador que beneficia a su
hijo con la porción disponible, se entiende que el porcentual de dicha porción disponible
sería el que esté vigente al momento de su muerte. A mi entender sería de aplicación el art.
7º CCyC en cuanto a que sería una consecuencia de una situación jurídica existente.
Esto no significa que este razonamiento pueda ser interpretado en contrario por alguno de
sus hermanos, por lo que, para darle mayor seguridad al testador que su voluntad no sería
discutida y evitar el riesgo de una acción judicial, entiendo razonable el criterio del aboga-
do de hacer un testamento nuevo donde se exprese que beneficia a su hijo con la porción
disponible que esté vigente al momento de su muerte
13) TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

13.1.- De bienes pertenecientes al dominio público municipal
CONSULTA
Se trata de una escritura de permuta de inmuebles efectuada por la municipalidad local con
un particular. Entre muchas observaciones que he efectuado, hay dos que me parecen insal-
vables. La primera: que la municipalidad entrega dos inmuebles que eran reserva municipal
de los cuales uno se desafectó (destinado a parque industrial), pero el otro no (destinado a
matadero) continuando ambos como bienes del dominio público del estado municipal. La
segunda: que a esta escritura comparece sólo el intendente cuando la carta orgánica munici-
pal, al referirse a los secretarios, dice: “Los secretarios refrendan los actos del intendente en
materia de su competencia, sin cuyo requisito no tendrán validez”. ¿Es correcto regularizar
estas situaciones legales a través de una escritura complementaria?
RESPUESTA
Coincidimos estar frente a un antecedente que deberá ser legalmente encaminado hasta subsa-
nar las falencias que padece. En su caso, estimamos que la escritura complementaria no será
suficiente. Con carácter previo se deberá pasar al dominio privado del estado municipal el in-
mueble de que se trata. Luego se deberá producir el otorgamiento del acto de transferencia con
intervención de los funcionarios comunales que correspondan. A fin de alcanzar estos objetivos,
sugiero que se deje sin efecto el acto otorgado con causa en las observaciones formuladas y
como preludio de los que se deberán otorgar seguidamente para concluir con la transferencia en
legal forma bajo el título oportunamente convenido con el particular.
Jorge Raúl CAUSSE
31

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cuaderno de apuntes notariales

Año XI - Nº 131 Asesoría Notarial Personalizada

Coordinación de los Cuadernos

Fundación Editora Notarial

Las opiniones vertidas en los dictámenes no representan necesariamente

1) CERTIFICACIÓN DE IMPRESIÓN DIGITAL

13) TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

II.- Consideraciones generales sobre el régimen legal

III.- Las intervenciones del deudor mediando la actuación notarial

A.- La intervención previa

B.- Texto posible de la primera carta documento

C.- La intervención del deudor que deposita lo adeudado ante escribano

D.- Derechos del acreedor

2) En el segundo, el acreedor rechaza el procedimiento y retira el depósito quedando a su

E.- Situación del acreedor que retira el depósito (art. 912)

G.- Impedimentos (art. 913)

8 LAMBER, Rubén A. Ob. cit., pág. 583.

1) CERTIFICACIÓN DE IMPRESIÓN DIGITAL

2.2.- De herencia sobre bien determinado. ¿Es posible?

la declaratoria de herederos para su inscripción con relación a la parcela del causante y la

6.2.- Por división de condominio. Identidad de titularidades

7.2.- Supuesto: edificio de cinco unidades. Contenido obligatorio del reglamento: el

la inversión de gananciales, que es un derecho creditorio u obligacional que se resuelve al

8.2.- Limitaciones a la contratación y a la locación. Acreditación del origen del bien

2.- Por el art. 466 -durante el régimen matrimonial de comunidad-, en la oportunidad de

9.2.- Inhibición general. Levantamiento

10.2.- Unipersonal: requisitos

11.2.- La porción de la nuera en la sucesión de los suegros

13) TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

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