DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

UNIVERSIDAD CONTINENTAL

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

PRODUCTO ACADEMICO NRO 3

NRC: 9296
TEMA: El Derecho Registral peruano en el derecho comparado
Sistema Nacional de los Registros Públicos en el Perú.

INTEGRANTES:
1. Jackeline Fátima Mamani Farfán
2. Luis Abdon Damian Huamani
3. Erik Junior Huaman Zuniga
4. Norbil Ivan Fernandez Carrasco

Perú- 2023
 DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

ENUNCIADO:
TENIENDO EN CUENTA LA LEGISLACIÓN REGISTRAL PERUANA Y
ASUMIENDO LA FUNCIÓN DE UN REGISTRADOR PÚBLICO, DEBE
CALIFICAR (VERIFICAR) LA SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE UN PARTE
NOTARIAL QUE CONTIENE LA VENTA DE UN PREDIO, OTORGA JUAN
CELIS SERES DE 17 AÑOS DE EDAD Y JORGE CELI SERES DE 19 AÑOS
DE EDAD, PRECIO TOTAL DE S/.300,000 NUEVOS SOLES, PAGARON
S/.250,000.00 EN EFECTIVO Y EL SALDO DE S/.50,000.00 EN CINCO
ARMADAS DE S/.1,000.00 CADA UNA.
Para ello deberá:
I. PROCEDER A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL; IDENTIFICANDO LOS
PRINCIPIOS REGISTRALES APLICABLES; VERIFICANDO LA
COINCIDENCIA DE DATOS, TRACTO SUCESIVO, NOMBRES, ETC., ETC.,
TOME EN CUENTA LOS ARTS. 2009 AL 2019 DEL CÓDIGO CIVIL.

En el presente caso, se iniciará con la examinación de la legalidad del título que

ha sido presentado para la inscripción, para lo cual, se debe calificar
garantizando el cumplimiento de todos los requisitos formales y de fondo que
definan la viabilidad o no la inscripción registral solicitada, conforme lo
establecido el principio de rogación (art. 2011 del Código Civil), bajo dicho
principio el registrador someterá los títulos a un previo examen y verificación o
calificación, con el fin de que solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos; por lo cual, el Registrador como cualquier otra persona debe acceder
a la información registral del predio, bajo el principio de publicidad (art. 2012
del Código Civil); de igual forma, conforme lo establecido por el principio de
tracto sucesivo (art. 2015 del Código Civil), el registrador está obligado a
verificar, si quienes efectúan el acto de disposición aparece como titular registral
del derecho y de conformidad lo registrado en el Asiento C-1. Figuran como Co-
Propietarios del predio: Juan Celis Seres (menor de edad) y Jorge Celi Seres
(soltero), si bien es cierto que Jorge posee plena capacidad de ejercicio,
conforme lo establecido por el art. 42 del Código Civil, pero Juan poseen
Capacidad de ejercicio restringida, conformo lo establece el art. 44 del Código
Civil; sin embargo, dicha capacidad de ejercicio restringida no es incapacidad;
por lo que, pueden celebrar actos jurídicos conforme lo establecido en el art.
1358 del Código Civil, pero los mismos pueden ser anulados de conformidad con
el artículo 221º, numeral 1 del Código civil; sin embargo, bajo el Principio de
Legitimación, el registrador debe presumir que los asientos registrales contienen
exactitud y validez, las mismas, que únicamente puede ser enervada con un
pronunciamiento o sentencia judicial o arbitral que determine su invalidez.

En relación a la calificación registral Roca Sastre (1995) indica “los títulos serán
sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que solamente
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tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa

o formalmente”.

Si bien al referirnos a la calificación registral esta se entiende a la evaluación

integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la
procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y Tribunal Registral,
en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera
independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites
establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales. En el marco
de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y
facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro (Art. 31 del
Reglamento General de Registros Públicos).

Es preciso señalar que en la calificación registral resulta determinante la figura

del registrador público, el mismo que debe actuar con fines de inscripción y bajo
la orientación de los principios del procedimiento registral y demás normas
aplicables. Todo ello permite una seguridad jurídica, con miras a que el usuario
no solo carezca de temor a la realización de ciertos actos jurídicos, sino que
además cuente con los dispositivos necesarios para tutelar.

Es por ello que como registradores determinaremos y analizaremos el

procedimiento de inscripción registral el cual se inicia con la solicitud de
inscripción conteniendo la venta de un predio, otorgado por Juan Celis Seres (17
años de edad) y Jorge Celis Seres (19 años de edad). Si bien el procedimiento
registral empieza con la presentación del título correspondiente conteniendo los
requisitos previstos formales y de fondo para cada acto, la admisibilidad o
negativa de dicha rogación recae específicamente en una de las atribuciones
más importantes que tiene el Registrador Público y que guarda vinculación con
las consultas formuladas para el presente informe, la cual es la calificación
registral.

Por último, según el caso en mención se tiene:

● Asiento D-1. Medida cautelar de embargo por S/.50,000.00 del 1er. Juzgado
Huanca.

● Asiento D-3. Hipoteca a favor del Banco Milenium por U.S.$/.50,000,00.

Dónde: Asiento D-1 medida cautelar y el Asiento D-3 hipoteca son gravámenes,
ambos no impiden la inscripción como hace mención en la Resolución
N°007-2002-ORLC/TR donde nos dice “Resulta procedente inscribir la
transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos,
aun cuando en el contrato de compraventa no se haya hecho referencia a todos
los gravámenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad
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con lo prescrito en el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones.

Teniendo en cuenta para ello el principio de buena fe pública registral que

según el Artículo 2014 “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita su derecho, aunque después
se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan”.

Dándonos a conocer así la existencia de la protección al tercero; por lo tanto, el

tercero registral no será afectado por los vicios que pudiera tener el título antes
de la compra-venta, siempre y cuando este haya actuado de buena fe; en el caso
expuesto el tercero vendría a ser el adquirente, por lo tanto de registrarse la
solicitud de inscripción el adquirente estaría protegido por dicho principio,
independientemente que el título de los transferentes tenga vicios, así como en
el caso que uno de ellos sea menor de edad (JUAN CELIS SERES DE 17
AÑOS), ante este supuesto se requiere la existencia de sentencia fundada de
solicitud de necesidad y utilidad.

II. PRECISAR SI LAS CARGAS O GRAVÁMENES PUBLICITADAS EN LA

PARTIDA, IMPIDEN O NO LA INSCRIPCIÓN.

Constituyen la categoría de situaciones de sujeción pasiva, en la que se

encuentra un titular de un derecho real respecto del titular de otro derecho
real que recae sobre el mismo bien, que determina que el sujeto pasivo
soporte o sufra las consecuencias del ejercicio de su derecho por parte
del sujeto activo.

En la que: las Cargas y gravámenes del artículo 99 que no constituyen

obstáculo para la inscripción La circunstancia de que en el título
presentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas y
gravámenes, contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida
registral, no impide la inscripción de la transferencia ni afecta la prelación
que otorga el Registro.

Dentro de los alcances de la calificación registral

 se encuentra la de confrontar la adecuación de los títulos con los

asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y
complementariamente con los antecedentes registrales sin
perjuicio de la legitimación de aquellos. (art. 32 literal "a" del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos).
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 En ese análisis de compatibilidad, entre el título y la partida

registral, es que se puede advertir si es que en esta última existen
obstáculos que impiden la inscripción del título.
 La postura adoptada por el artículo bajo comentario obedece a la
prevalencia de la información que publicita el Registro en
aplicación del art. 2012 del Código Civil que prescribe sobre el
Principio de Publicidad.

 Las inscripciones publicitadas en la partida gozan del Principio de

Prioridad; por lo tanto, si ante la inscripción de una transferencia,
en la partida, obran cargas y gravámenes inscritos, estos gozan de
una preferencia otorgada por el Registro.

III. DE NO ENCONTRAR DEFECTOS, PROYECTAR UN ASIENTO DE

INSCRIPCIÓN; DE LO CONTRARIO, PROYECTAR LA RESPECTIVA
DENEGATORIA (OBSERVACIÓN O TACHA SUSTANTIVA), EN
AMBOS CASOS CITAR LA BASE LEGAL CORRESPONDIENTE.

En consideración de lo previsto en el análisis y la calificación registral, se da

por concluido que no existen vacíos, defectos o tachas sustantivas por lo que
se da inicio al asiento de inscripción de la compraventa.

Bases legales que sustenta:

 CAS. Nº 2289-2001-Lima.
 REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS.ART.99.
 Art.1097. Código Civil Peruano

REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE

REGISTRO DE PREDIO
CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO
El funcionario que suscribe,CERTIFICA:
I.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
Predio ubicado en el Jr. Andaluz No.871, distrito y provincia Huanca,
Departamento de Huanca.
El predio tiene un área de 500 m2, el cual consta 22.36 ml de frontera y 22.36 ml
de largo, colindando con la avenida Andaluz de frontera y por los demás
extremos con las edificaciones existentes.
la inscripción corresponde inscrita en la partida electrónica N° 15252235
Antecedentes: PARTIDA ANTECEDENTE: P.E. N.º 11220099 del Registro de
Predios
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II.-EL TITULAR DOMINIAL REGISTRAL

N° Propietarios
1 Magdaley Jibaja Meza
III.- CARGAS Y GRAVÁMENES INSCRITOS VIGENTES
MEDIDA CAUTELAR DE EMBARGO: Registrada en el asiento D-1 de la P.E. N.
º 11220099
HIPOTECA: Registrada en el asiento D-3 de la P.E. N.º 11220099
IV.- PÁGINAS QUE ACOMPAÑAN AL CERTIFICADO.
PARTIDA PRINCIPAL: P.E.N° N° 15252235
PARTIDA ANTECEDENTE: P.E.N° 11220099
DERECHO DE PAGOS:83.00 soles
Verificado y expedido por Norbil Iván Fernández Carrasco ABOGADO
CERTIFICADOR de la oficina registral de Huanca a las 13:25:10 horas del 11 de
febrero del 2023.

REGISTRO DE PREDIOS
RUBRO: PARTIDA DE INMATRICULACIÓN
ANTECEDENTE DOMINIAL INMATRICULACIÓN del inmueble, predio
inscrito en la partida registral P.E.N° 11220099 del registro de predios Huanca
10 de enero del 2019.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
UBICACIÓN: Predio inmatriculado, ubicado en el Jr. Andaluz No.871, distrito y
provincia Huanca, Departamento de Huanca.
AREA: 500 m2
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
Por el frente: Colinda con AV. Andaluz.
Por la derecha: colinda con un edificio unifamiliar
por la izquierda: colinda con un edificio multifamiliar
por el fondo: colinda con un edificio unifamiliar
Traslado de declaratoria de fábrica
Se trata lo pertinente del predio ubicado en la ciudad de Huanca, con la partida
registral P.E.N° 11220099 del registro de predios Huanca.
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El predio fue otorgado como herencia a los ex dueños y co-propietarios los

hermanos Celis Seres. El mencionado predio consta de 500 m2 en forma rústica,
está cercado con prefabricado de concreto simple el cual sumó un gasto de s/
5000 nuevos soles compartido por los propietarios.
Los servicios básicos aún no están instalados, sin embargo; tiene el permiso
necesario para su pronta colocación.
TÍTULOS DE DOMINIO: El predio fue heredado en ese entonces por la señora
Maria seres Alegria madre de Juan Celis Seres (menor de edad) y Jorge Celi
Seres (soltero).
CARGAS Y GRAVÁMENES
Se muestran en los siguientes asientos:

Asiento D-1. Medida cautelar de embargo por S/.50,000.00 del 1er. Juzgado
Huanca.

Asiento D-3. Hipoteca a favor del Banco Milenium por U.S.$/.50,000,00.

Otros:

REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE

RUBRO: GRAVÁMENES Y CARGAS
AMPLIACIÓN DE HIPOTECA: La hipoteca registrada en el Asiento D-3 a
favor del Banco Milenium por U.S.$/.50,000,00 se mantiene vigente por medio
de este registro por lo que el comprador(a) tiene conocimiento de ello, el monto
no tendrá variación alguna por lo que es responsabilidad del adquirente el
cumplimiento de dichas obligaciones
PAGO DE LA MEDIDA CAUTELAR: La medida cautelar de embargo señalada
en el Asiento D-1 por S/.50,000.00 del 1er. Juzgado Huanca es cancelado
directamente por la compradora con un porcentaje del valor del predio
en acuerdo mutuo con los hermanos celis seres, este pago se ejecuta por las 5
armadas de los 50.000 soles pendientes de pago.
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
RUBRO: TÍTULOS DE DOMINIO
COMPRAVENTA
Magdaley Jibaja Meza con DNI N° 46595046 Y con domicilio en la provincia de
Huanca ha adquirido el dominio del inmueble inscrito en la presente partida, en
mérito a la compraventa celebrada con sus anteriores co-propietarios Juan Celis
Seres (menor de edad) y Jorge Celi Seres (19 años) por el precio de 300.000
nuevos soles, el pago se realizó con un adelanto de 250.000 que se configuraría
como el total del pago ya que los 50.000 faltante se realizará el pago de la medida
cautelar pendiente, cabe precisar que se realiza en 5 armadas. Así consta en la
escritura pública realizada el 10 de enero del 2023 otorgada ante el notario
Norbil Iván Fernández Carrasco, el título fue presentado el 11 de febrero del
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2023 a las 10: 15: 15 de la mañana en la ciudad de Huanca. Derechos cobrados

2250 nuevos soles. LIMA,12 de febrero del 2023.
REGISTRO DE PREDIOS
RUBRO: DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

CIERRE DE PARTIDA POR INMATRICULACIÓN:

Cerrada la presente partida registral, al estar inmatriculada con
anterioridad, dicho inmueble cuenta con partida registral P.E.N°
11220099 el cual formará parte de la nueva partida estipulada
en el presente documento, y todos los acuerdos señalados, se
remarca con el registro P.E.N° 15252235 del registro de predios.

Referencias bibliográficas
 Angulo, C. (S/F).Cargas y gravámenes que no constituyen obstáculo para la
inscripción.Recuperado
de:https://scr.sunarp.gob.pe/repositorio/publicaciones/compendios-
registrales/libro-comentarios/A/articulo%2099.pdf
 ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. 8va. Edición. Barcelona:
Editorial Bosch S.A., 1995, 10 v.
 REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.(2008). Recuperado
de:
https://cdn.gacetajuridica.com.pe/laley/Reglamento%20de%20las%20Inscripci
ones%20del%20Registro%20de%20Predios_LALEY.pdf
 SUNARP.(2020).Registro de propiedad inmueble. Registro de predio. Recuperado
de: https://vyv.pe/wp-content/uploads/2021/06/Certificado-Registral-3.pdf
 TRIBUNAL REGISTRAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS (2003) Décimo primer
Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el II Pleno del Tribunal
Registral (criterio fue adoptado en la Resolución N° 007-2002- ORLC/TR del
09/02/2002). Publicado en el diario oficial El Peruano el 22/01/2002.